Poikkeamislupahakemus K-Vizit Oy, Miehikkälä

Transkriptio

1 Rakennuslautakunta Miehikkälän kunnanhallitus Poikkeamislupahakemus K-Vizit Oy, Miehikkälä 79/11.116/2014 Rakla K-Vizit Oy hakee poikkeamislupaa (79/11.116/2014) vuokraamaansa Kesäkylä 3:5 tilalla olevien kolmen majoitusrakennuksen muuttamisen hotelli-majoituskäyttöön ja ruokalarakennuksen muuttamisen ravintola käyttöön soveltuviksi. Poikkeaminen koskee Miehikkälän (489) kunnan Miehikkälä (408) kylän Kesäkylä 3:5 tilaa ( ). Rakennuspaikka rajoittuu Syväjärvi järven Rautalahden itäpohjukkaan, jossa vaikuttaa Miehikkälän kunnan rantayleiskaava. Yleiskaavassa tilasta osa on julkisten palvelujen ja hallin aluetta (PY) ja osa maa- ja metsätalousaluetta (M). Poikkeamislupahakemus koskee yleiskaavan julkisten palvelujen ja hallin aluetta (PY) olevaa rakennettua rakennuspaikkaa. Rakennuspaikalle on rakennettu 1156 m²:ä lasten virkistystoimintaa palvelevia rakennuksia, jotka nyt aiotaan muuttaa palvelemaan majoitus-, hotelli- ja ravintolatoimintaa. Hakijan perustelu Alueen aikaisempi käyttö on lasten leirikeskus (rantayleiskaava- merkintä PY, julkisten palvelujen ja hallinnon alue). Uusi käyttötarkoitus on liiketaloudellinen lomakeskus. Alueella on sodanaikaisen käyttötarkoituksen jäljiltä suojeltavia rakennuksia ja eräitä rakennusten perustuksia sekä muistomerkki. Alueen uusi haltija tulee huolehtimaan suojeltavista kohteista. Poikkeamislupahakemus koskee alla mainittujen olevien rakennusten saneerausta. Varsinaiset rakennusten saneerausluvat anotaan erillisten suunnitelmien mukaan. Lomakeskuksen käyttöön saneerattavat asuinrakennukset ovat entisen Lasten Kesä ry:n lasten ja lasten leiriohjaajien majoituskäytössä olleita rakennuksia. Majoittuneiden lasten ja ohjaajien yhteismäärä on ollut aikaisemman käytön aikana n. 60 henkilöä. Saneerauksen jälkeen saneerattavissa rakennuksissa majoittuva henkilömäärä ei tule olemaan edellistä suurempi. Rakennusten saneeraus ei siten lisää käyttäjien määrää aiempaan tilanteeseen, jolloin rakennukset vielä olivat käytössä. Ravintolakäyttöön saneerattava rakennus on entinen ruokala. Ravintolaa tulevat käyttämään pääasiassa lomakeskuksessa majoittuvat asiakkaat. Tästä johtuen esimerkiksi asiakasmäärä ravintolassa ei lisää autopaikkojen tarvetta alueella.

2 Saneerattavat / korjattavat rakennukset / poikkeaminen (ks. asemapiirros): Talo 3, 6 kpl majoitushuoneistoja 243 kem2 (majoitustila aik. n. 20 henkilölle) Talo 2, 5 kpl majoitushuoneistoja 318 kem2 (aik. 20 henkilöä) Talo 1, 5 kpl majoitushuoneistoja 318 kem2 (aik. 21 henkilöä) Ruokala / ravintolarakennus 220 kem2, lisäksi henkilökunnan tilat kellaritiloissa Saunarakennuksen peruskorjaus "Monitoimirakennus" saneerataan myöhemmin, sitä käytetään saneerauksen aikana työmaan tarpeisiin. Majoitushuoneistoja on tässä vaiheessa yhteensä 16 kpl. Lomakeskuksen reception sijoittuu tilapäisesti yhteen majoitushuoneistoon (talo 1). Alueella on oma käyttövesi porakaivosta sekä oma jäteveden puhdistamo. Alueen vesihuolto riittää em. seikkoihin viitaten, koska käyttäjämäärä ei kasva rakennusten saneerauksen vuoksi. Käyttöveden puhtaus todetaan ennen järjestelmän käyttöönottoa laboratoriotutkimuksella. Kulkutienä tontille käytetään vanhaa käytössä ollutta tietä ja tieliittymänä on entinen tieliittymä Suur-Miehikkäläntielle. Autopaikkoja alueelle on varattu 1 kpl / majoitushuoneisto + ravintolarakennuksen läheisyydessä olevat ap:t sekä invapaikat 4 kpl, yhteensä 40 ap. Kyseisen alueen haltijalla on ollut alunperin alueen ja sen rakennukset hankkiessaan suunnitelmana kehittää alueesta nykyaikainen lomakeskus. Ensimmäisenä vaiheena on nykyisen rakennuskannan saneeraus lomakeskuksen käyttöön. Mikäli hanke etenee myönteisesti, se lisää Miehikkälän palvelutarjontaa, työpaikkoja ja liike-elämän aktiivisuutta. Seuraavana vaiheena alueelle laaditaan tarkempi ranta-asemakaava, jonka puitteissa aluetta on tarkoitus kehittää edelleen. Naapurin kuulemiset Rajanaapurit (5) on kuultu kunnan toimesta, kuulemisesta on tullut yksi huomautus. Hakemusta koskeva kuulutus on pidetty nähtävillä kunnan ilmoitustaululla ja kunnan internetsivulla välisen ajan. Asiasta ei ole jätetty yhtään huomautusta. Lausuntopyynnöt Tekninen lautakunta ELY -keskus Kymenlaakson museo Kymenlaakson Liitto Lausunnot Hallintosäännön 76 :n 5 kohdan mukaan teknisen johtajan antama lausunto, jossa lausutaan seuraavaa. Yleiskaavassa alue on merkinnällä PY, yleisten rakennusten korttelialue. Alue on ollut aikaisemmin Lasten Kesä Ryan käytössä, mutta he ovat taloudellisista syistä joutuneet luopumaan alueesta.

3 Alueella ollaan muuttamassa yleiskaavaa. Yleiskaavan luonnos on ollut nähtävillä. Luonnoksesta ei saatu yhtään mielipidettä. Viranomaislausunnoissa ei tullut esiin mitään, mikä estäisi kaavan muuttamista. Muutosehdotus on teknisen lautakunnan käsittelyssä MRL:n 172 :n mukaan poikkeaminen ei saa: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista,: eikä 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Katson lausunnossani, että poikkeaminen tulisi myöntää. Poikkeama ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, ei vaikeutti luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeama ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä aiheuta haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. (MRL 172 ). ELY -keskus on (KESELY/804/2014) antanut lausuntonsa, jossa lausutaan seuraavaa. Käyttötarkoituksen muutosta haetaan Miehikkälän rantayleiskaavasta, jossa Kesäkylän alue on osoitettu julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY). Alue on aikaisemmin ollut Lasten Kesäkylä ry:n toiminnassa. Toiminta on muuttunut siten, että aluetta ollaan muuttamassa matkailukäyttöön. Alueelle ollaan laatimassa osayleiskaavaa ja sen pohjalta ranta-asemakaavaa. Osayleiskaavan luonnosvaihe on ollut nähtävillä ja siitä on myös pidetty viranomaisneuvottelu. Käyttötarkoituksen muutos koskee Lasten Kesä ry:n toiminnassa olleita rakennuksia, jotka ovat toimineet lasten ja lasten leiriohjaajien majoituskäytössä sekä ruokalarakennuksena. Henkilömäärä kunnostettavien rakennusten osalta ei poikkea aikaisemmasta käyttäjämäärästä. Käyttötarkoituksen muutos kuuluu kunnan toimivaltaan. Kaavan luonnosvaiheessa ei ole saatu lausunnoissa tai kuulemismenettelyssä mitään sellaista palautetta, joka saattaisi vaikeuttaa hankkeen kaavallista etenemistä. ELY-keskus ei näe ristiriitoja käyttötarkoituksenmuutokselle. ELY-keskuksella ei ole muuta kommentoitavaa tai huomautettavaa poikkeamislupahakemuksesta. Kymenlaakson Liitto on antanut lausuntonsa, jossa lausutaan seuraavaa. Kymenlaakson Liitto on antanut lausunnon aluetta koskevan rantayleiskaavan muuttamisesta ja laajennuksesta. Siinä todettiin, että

4 koska kaavamuutoksella on tarkoitus muuttaa leirikeskuksen alue matkailupalvelujen alueeksi ja samalla kaksinkertaistaa alueen rakentamistehokkuus, ympäristövaikutusten arvioinnissa on kiinnitettävä erityistä huomiota lisääntyvän rakentamisen ja käytön vaikutuksiin lintuvesialueeseen. Poikkeamislupahakemukseen tulee liittää arvio rakentamisen vaikutuksista lintuvesialueeseen. Muilta osin Kymenlaakson Liitolla ei ole huomautettavaa hakemukseen. Kymenlaakson museo on , jossa lausutaan seuraavaa. Poikkeusluvalle ei ole kulttuurihistoriallista estettä. Huomautukset/vastineet Rajanaapurin tekemä huomautus: Vastustamme poikkeamisluvan myöntämistä rantayleiskaavan määräyksistä tässä vaiheessa. Miehikkälän rantayleiskaavan muutos ja laajennus kyseiselle Leirikeskuksen alueelle on vielä kesken ja sen käsittelyssä saattaa ilmetä seikkoja, jotka ratkaisevasti vaikuttavat alueen käyttöön virkistys- ja matkailutarkoitukseen. Suojeltu Alimmaisen järvi on pienestä koostaan huolimatta vilkas ja arvokas lintujärvi ja järven läheisyydessä pesii liito-oravia. Näistä on maininnat päivätyssä kaavaselostusluonnoksessa, jonka käsittely on siis vielä kesken. Mielestämme rakentamishankkeen suunniteltu laajuus ei ole millään tavalla linjassa suojellun järven kanssa. Järvi on hyvin pieni ja laajamittaiseen virkistyskäyttöön soveltumaton. Järvi on heinittynyt, matala ja uimavesi yleisesti sameaa ja savista. Järven ominaisuudet ovat linnuille mitä parhaat, mutta emme näe, että sen ominaisuudet tukisivat millään tavalla ranta-alueelle suunniteltua laajamittaista matkailu- ja majoitustoimintaa. Esitämme, ettei Virolahden kunnan rakennusvalvonta myönnä poikkeamislupaa. Rajanaapurin huomautukseen vastine: Lomakeskuksen käyttöön saneerattavat asuinrakennukset ovat entisen Lasten Kesä ry:n lasten ja lasten leiriohjaajien majoituskäytössä olleita rakennuksia. Majoittuneiden lasten ja ohjaajien yhteismäärä on ollut aikaisemman käytön aikana n. 60 henkilöä. Saneerauksen jälkeen saneerattavissa rakennuksissa majoittuva henkilömäärä ei tule olemaan edellistä suurempi. Rakennusten saneeraus ei siten lisää käyttäjien määrää aiempaan tilanteeseen, jolloin rakennukset vielä olivat käytössä. Ravintolakäyttöön saneerattava rakennus on entinen ruokala. Ravintolaa tulevat käyttämään pääasiassa lomakeskuksessa majoittuvat asiakkaat. Tästä johtuen esimerkiksi asiakasmäärä ravintolassa ei lisää autopaikkojen tarvetta alueella." Mikäli ko. alue ja sen rakennukset jäisivät vielä tulevaisuudessakin hoitamatta, olisi se paljon huonompi kohtalo oleville rakennuksille ja koko

5 ympäristölle! Pyydän huomautuksen tehneitä vielä huomioimaan tämän ränsistyvien rakennusten vaihtoehdon, ja hyväksymään alueen kehittämisen hyvässä yhteisymmärryksessä. Luontoselvitys Alueelle tehty luontoselvitys , jossa lausutaan seuraavaa. "Selvitysalue on historiallisesti merkittävä kohde, jossa on toiminut Miehikkälän varavankila vuosina Lisäksi viereinen järvi on linnustonsa takia luonnonsuojelualue. Liito-oravat. Aivan erään rakennuksen kupeella (liitekartta kohde 1) oli tehdyn käynnin aikana erittäin runsas papanamäärä, josta päätellen tässä kohteessa on lajin pesintä ja reviirin keskus. Rannan myötäisesti kulkee yhdysreitti (liitekartta kohde 2) pohjoiseen naapuripalstan puolelle. Linnusto. Kesäkylän vieressä olevalla järvellä havaittiin kaulushaikara, ruskosuohaukka, nuolihaukka, kalalokki, kalatiira, telkkä, haapana, sinisorsa, rantasipi, kuovi, ja ruokokerttunen. Lajisto on hyvin monipuolinen, mutta yksikään näistä linnuista ei ole uhanalainen. Maa-alueella havaittiin tavanomaisten lintujen lisäksi satakieli ja kottarainen. Uhanalaiset ja harvinaiset kasvit. Kesäkylän keskivaiheilla on vuonna 2005 kasvanut ketonoidanlukko (Silmälläpidettävä laji). Sittemmin laji on maansiirtotoimenpiteiden takia kadonnut. Pohjoisenpuolisella naapuripalstalla kasvaa harvinaista etelänalvejuurta. Kyseessä on tämän saniaisen lähes itäisin kasvupaikka Suomessa. Toimenpiteet kesäkylän alueella eivät millään tavalla vaikuta tämän kasvin toimeentuloon". Jätevesien käsittely Ympäristötarkastaja on antanut lausuntonsa tilan jätevesien käsittelystä, jossa lausutaan seuraavaa. "Kyseessä on lomakylän majoitusrakennukset ja muut toiminnot. Jätevettä syntyy ravintolasta, saunasta, 21 majoitushuoneistosta sekä lomakylän omaan käyttöön tarkoitetusta pesulasta. Talousvesi otetaan omasta porakaivosta ja johdetaan rakennuksiin painevetenä. Suunnitelman mukaan jätevesien käsittely tapahtuu Green Rock BioStone 50 jäteveden käsittelyjärjestelmällä. Järjestelmä on asennettu arvion mukana vuonna 2002 ja sen kunto on tarkastettu Biologisen jäteveden puhdistuksen lisäksi järjestelmään on asennettu rasvanerotin REK 18/3,5 ja huoltokaivo HUK 9-13, joiden asennusvuosi on arvion mukaan Rasvanerotinta ja huoltokaivoa ei ole tarkastettu jäteveden käsittelyjärjestelmän tarkastuksen yhteydessä. Kiinteistön omistajan tulee varmistua siitä, että jätevesijärjestelmää käytetään tasaisesti. Pitkät käyttökatkot saattavat aiheuttaa bakteeritoiminnan häiriintymistä biologisessa jätevesijärjestelmässä. Rasvanerottimen ja huoltokaivon kunto tulee tarkastaa ennen käyttöönottoa. Jätevesijärjestelmän kuntoa ja toimivuutta tulee seurata säännöllisesti. Esitetystä suunnitelmasta ei selviä erillisen saunarakennuksen jätevedenkäsittelyjärjestelmä. Mikäli saunarakennus on käytössä, tulee

6 myös sen täyttää haja-asutuksen jätevesijärjestelmille laissa ja Haminan kaupungin ympäristätoimen laatimassa jätevesioppaassa (Hamina, Virolahti, Miehikkälä) annetut ohjeet ja määräykset. Haminan kaupungin ympäristätoimella ei ole muuta huomautettavaa esitettyyn suunnitelmaan". Vastineet lausuntoihin Hakija on antanut vastineen, jossa lausutaan seuraava. "Anottu poikkeamislupahakemus koskee entisten Lasten Kesä ry:n olevien rakennusten suunniteltua saneerausta lomakeskuskäyttöön. Rakennusten laajuus ei muutu (lukuun ottamatta majoitushuoneistojen oleskeluterasseja), samoin käyttäjämäärä pysyy pienempänä kuin lasten leirikeskuksen käytön aikana. Ravintolaksi muutettava entinen ruokala tulee palvelemaan pääasiassa vain lomakeskuksessa majoittuvia. Tällä hetkellä ko. rakennusten alue on käyttämättömänä tyhjillään. Hyvin todennäköisesti luonto valtaa alueen, ellei sitä voida hyödyntää alueen omistajan tarkoittamalla tavalla. Tarkoitus on kehittää Kesäkylän tilan alueelle toimiva lomakeskus alueen omien edellytysten puitteissa. Alueen käytön alustava luonnos on laadittu ottaen huomioon, liito-oravien esiintymisalue ja ranta-alueen koskemattomuus ko. alueen luoteisosassa. Alueen historiallista arvoa halutaan myös kunnioittaa. Tämä poikkeamislupavalhe ei kuitenkaan tule laajentamaan rakentamista nykyisestään, vaan tuleva uudisrakentaminen suunnitellaan myöhemmin uuden ranta-asemakaavan mukaisesti. Uuden kaavan rakennusoikeus tullee noudattamaan tasapuolisesti yleistä rakentamistehokkuutta. mutta toteutus jäänee käytännössä huomattavasti pienemmäksi. Tämän poikkeamislupavaiheen tarkoituksena on vain ottaa käyttöön olevat rakennukset Alueelta ei ole tarkoitus kaataa olevaa puustoa, tai muutenkaan heikentää luontoarvoja. Lintujen pesimiseen tarvittava vesialueen rauha keväisin on myös järjestettävissä lomakeskuksen käyttäjien osalta sopimalla suojeluperiaatteet lähialueen maanomistajien ja viranomaisten kesken". Valmistelija rakennustarkastaja Risto Poikolainen, puh Liitteet Liite 3a hakemus Liite 3b ote yleiskaavakartasta Liite 3c asemapiirros Rakennustarkastajan päätösehdotus Virolahden rakennuslautakunta puoltaa haettua poikkeamislupaa tilalla olevien kolmen majoitusrakennuksen muuttamisen hotellimajoituskäyttöön ja ruokalarakennuksen muuttamisen ravintolakäyttöön soveltuviksi yleiskaavan määräyksestä poiketen. Jätevesien käsittelystä annetussa lausunnossa esille tulleet asiat on ratkaistava hankeen rakennusluvassa. Edellä esitetyn mukaan rakennuslautakunta esittää asian Miehikkälän kunnanhallituksen päätettäväksi. Perustelut. Rakennukset ovat palvelleet kokoontumista, eikä siitä poiketa oleellisesti.

7 Poikkeaminen yleiskaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta ei aseta muita maanomistajia eriarvoiseen asemaan. Päätös Khall 23 Liitteet Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. 2a hakemus 2b ote yleiskaavakartasta 2c asemapiirros Kunnanjohtajan ehdotus Kunnanhallitus päättää myöntää haetun poikkeamisluvan K-Vizit Oy:lle Mie hik kä län kylässä sijaitsevalla tilalla Kesäkylä RN:o 3:5 olevien kolmen ma joi tus ra ken nuk sen muuttamisen hotelli-majoituskäyttöön ja ruo ka la raken nuk sen muuttamisen ravintolakäyttöön soveltuviksi yleiskaavan määräyk ses tä poiketen. Jätevesien käsittelystä annetussa lausunnossa esille tul leet asiat on ratkaistava hankkeen rakennusluvassa. Perustelut: Rakennukset ovat palvelleet kokoontumista, eikä siitä poiketa oleellisesti. Poik kea mi nen yleiskaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta ei aseta muita maan omis ta jia eriarvoiseen asemaan. Poikkeamisluvan edellyttämää rakennuslupaa on haettava kahden vuoden ku lues sa tästä päivästä. Päätös annetaan julkipanon jälkeen Päätös Ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.