PTT:n alueelliset asuntomarkkinat. Markus Lahtinen, Eeva Alho, Veera Holappa ja Sami Pakarinen Tiedotustilaisuus

Transkriptio

1 PTT:n alueelliset asuntomarkkinat Markus Lahtinen, Eeva Alho, Veera Holappa ja Sami Pakarinen Tiedotustilaisuus

2 3 ensimmäistä Q:ta vuosimuutos 2013 (vanhat kerrostalohuoneistot)

3 Hinnat eriytyvät talotyypeittäin

4 Hintaennuste 2014 Koko maa Helsinki Turku Tampere Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 %

5 Hinnat suhteessa tuloihin 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% * Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä

6 Helsinki Helsingissä tulokehitystä nopeampaa hintakehitystä pitää yllä: a) Ikääntyvien henkilöiden hakeutuminen lähelle palveluja. Heidän ostovoimansa määräytyy muualla sijainneen velattoman asuntoomaisuuden myynnistä b) Sijoittajien aktiivisuus. Hintakehitys on ollut Helsingissä nopeinta yksiöissä ja keskeisissä sijainneissa. Hinnat eivät voi erkaantua tuloista loputtomasti edes Helsingissä.

7 Omistus- ja vuokra-asumisen kustannusero 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% * 2014* Helsinki Espoo-Kauniainen Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä

8 Vuokraennuste 2014 Koko maa Turku Helsinki Espoo Vantaa Tampere 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 %

9 Asuntoihin sijoittavat rahastot Yleistyneet parin vuoden aikana perustettuihin rahastoihin kertynyt noin miljardi pääomaa, kokoavat parhaillaan asuntosalkkujaan Taustalla matala korkotaso, jonka vuoksi lainaraha halpaa ja korkosijoitukset epäedullisia Viiden suurimman salkku sisältäisi täyteen sijoitettuna arviolta asuntoa 2013 asuntorahastojen ostamien asuntojen osuus vapaarahoitteisesta kerrostaloasuntotuotannosta oli noin prosenttia, kauppamäärissä tarkoittaa noin asuntoa Alueellisesti keskittynyttä: PKS noin 50 % Lisäksi Kehyskunnat, Tampere, Turku, Lahti ja Jyväskylä

10 Rahastojen vaikutus asuntomarkkinoihin Asuntosijoittamisen monipuolistuminen lisää tarjontaa Helpottaa kasvukeskusten vuokra-asuntopulaa Uusia rahoitusratkaisuja asunto-ongelmien ratkaisemiseksi Tiettyjen segmenttien ylikuumentuminen, yksiöt ja kaksiot Asuntotuotannon jatkuvuus vuosina 2015 tai 2016? Kohdesijainnit voivat muuttua nopeasti Vuokratuottotavoite ohjaa tekemään täydet vuokrankorotukset, uudistuotanto kallista

11 Kotitalouksien alueellinen velkaantuminen Kotitalouksien velan suhde tuloihin eli velkaantumisaste oli 2012 koko maassa 119 % Miten velkaantumisaste vaihtelee kotitalouksien välillä ja alueellisesti? Asuntovelat kohdistuvat tosiasiassa vain asuntovelallisille, ei kaikille kotitalouksille

12 Suurin osa 2,6 milj. asuntokunnasta asui velallisessa omistusasunnossa 4% 14% 2012 Velallinen omistusasunto 34% Velaton omistusasunto 17% Muu vuokra asunto Arava tai korkotukivuokra asunto Muu 32%

13 Koko maassa velkaa per asuntovelallinen vuonna 2012 PKS Uusimaa 2 Varsinais-Suomi 2 Pirkanmaa 2 Uusimaa 3 Pohjois-Pohjanmaa 2 Koko maa Tampere Oulu Turku Varsinais-Suomi 3 Kouvola Pirkanmaa 3 Pohjois-Pohjanmaa Asuntovelka/Asuntovelallinen asuntokunta Asuntovelka/Kaikki asuntokunnat

14 Alueelliset asuntovelat Pääkaupunkiseutu Muu Suomi % % % % % % % % % % 0% PKS Kehys Reuna Velkaantumisaste % Asuntovelka 0% Keskus Kehys Reuna Velkaantumisaste % Asuntovelka

15 Velkaantuminen ja lainakatto Tanskasen työryhmän ehdotus Finanssialan ehdottama malli PTT:n arvio Katto Vaihtuva % Kiinteä 90 % (ensiasunto 95 %) Joustettava suhdanteiden mukaan Suhteessa Kuka päättää Tavoite Lainan vakuutena olevan asunnon arvoon Makrovakaudesta vastaava viranomainen, voimassa koko toimialalla Velkaantumisen ja asuntohintakuplien hillitseminen Makrovakaus Reaalivakuuksien markkina-arvoon Pankki määrittää vakuudet luottopäätöksen yhteydessä Pankin saataville riittävät vakuudet Mikrovakaus Myös asiakkaansuoja Ääripäät 100 % ja 80 % soveltuvat hyvin harvoin Arviossa huomioitava alueelliset erot Vakuusperusteinen malli helposti myötäsyklinen eli ei riittävä hillitsemään asuntokuplaa Määritys suhteessa ostohintaan Pankkialan ulkopuolinen, riippumaton viranomainen Ei vaadi siirtymäaikaa

16 Asumisen ja ara-tukien kehitys Milj. vuoden 2012 rahassa Asumistuet Tuotantotuki RAY Korkojen verovähennys ASP-tuki Milj. euroa vuoden 2012 hinnoin Käynnistysavustukset Kunnallistekniikka-avustukset Energia-avustukset Luottotappiot Aravalainojen alikorkoisuus Muut avustukset Erityisryhmien investointiavustukset Suhdanneluonteiset korjausavustukset Korjausavustus Korkotuki

17 Rakennepaketin toimenpiteet Toimenpide Alue Kohde Arvio Vuokraasuntotuotannon käynnistysavustuksen tasasuuruisuus Helsingin seutu Vuokra-asunnot, ara-tuotanto, kunnat Maan myynnin verovapaus Metropolihallinnon syventäminen Koko maa Helsingin seutu Rakennusmaan tarjonta, yksityiset maan omistajat, kunnat MAL-suunnittelu, kunnat Ara tuotanto lisääntyy. Vertaa kuitenkin tukien pitkään linjaan (edellinen kalvo) Velkavipu Koko maa Vuokratuotanto, eläkeyhtiöt Vuokraasuntotuotanto lisääntyy. Positiivista vaikutusta rajoittaa jo olemassa olevat instrumentit Positiivinen, jos kunta kaavoittaa vain omia maitaan. Väärä signaali, jos kaavoituspolitiikka horjuvaa. Erittäin tarpeellinen. Mahdollisimman syvä yhteistyö

18 Kokonaisarvio rakennepaketista Rakennepaketin toimenpiteet ovat vaikuttavuudeltaan oikean suuntaisia, mutta riittämättömiä suhteessa haasteen kokoon Kun huomioidaan myös koko hallituskauden veroratkaisut kokonaiskuva ei muutu (toimenpiteet osin haitallisia; varainsiirtovero) Rakennepaketin keskeisiä toimenpiteitä ovat metropolihallinnon kehittäminen, maakaupan verovapaus ja esitöissä mainittu kaupunkirakenteen tiivistäminen. Näiden päätösten täytäntöönpanossa kunnilla on aivan keskeinen rooli Kestävyysvaje on siis tältäkin osin koko julkisen sektorin haaste