Vastine asemakaavan muuttamista koskevassa asiassa. Kuopion kaupunginvaltuuston päätös , 84. Asunto Oy Kuopion Snellmaninkatu 22, Kuopio.

Transkriptio

1 . Asianajotoimisto Karvinen, Sarkkinen & Sallinen Ky '. ITÄ-SUOMEN HALLINTO-OIKEUDELLE Asia Vastine asemakaavan muuttamista koskevassa asiassa. Diaarinumero hallinto-oikeudessa 02392/15/4103. Ratkaisu, jota valitus ja tämä vastine koskevat Kuopion kaupunginvaltuuston päätös , 84. Valittaja Asunto Oy Kuopion Snellmaninkatu 22, Kuopio. Valittajan asiamies ja prosessiosoite Asianajaja Seppo Karvinen Asianajotoimisto Karvinen, Sarkkinen & Sallinen Ky Kuninkaankatu 22 A, Kuopio p , f s-posti: Vastine 1. Vastine annetaan Kuopion kaupunginhallituksen lausuntoon , kaupunginhallituksen pöytäkirjan Tämä vastine noudattaa kaupunginhallituksen lausunnon käsittelyjärjestystä. Vastineessa käsitellään lausunnossa mainittuja asioi-

2 2 ta, mutta ei enää uudelleen niitä asioita, jotka on mainittu valituksessa, mutta ei lausunnossa. Asunto Oy Kuopion Snellmaninkatu 22:n valituksessa sanottu on voimassa. A. Yhdenvertaisuus 1. Perustuslain 6 :stä nouseva yhdenvertaisen kohtelun vaatimus kaavaratkaisuissa näyttää lausunnon perusteella riidattomalta asialta. 2. Kaupunginhallitus mainitsee rakennusoikeuksien eron kertoimeksi 1,4 (tontin 1 hyväksi) sen sijasta, että valittaja sanoo kertoimen olevan 1,9. Riidaton taso on siis 1.4, joka merkitsee tontin 1 rakennusoikeu- den olevan 40 % suurempi kuin valittajan tontilla n:o 2 on. Ero on huomattava, niin suuri, että yhdenvertaisen kohtelun tarkastelun tarve on syntynyt yksin siitä syystä. 3. Lausunnossa viitataan siihen, että naapurikiinteistöt olivat kaavamuutoksen valmisteluvaiheessa ilmoittaneet, ettei niillä ole ollut tarvetta rakennusoikeuden lisäämiseen tonteillaan. Kaupunginhallitus katsoo tästä seuraavan, että yhdenvertaisuutta ei ole loukattu ("näin ollen ei voida pitää kohtuuttomana tontille 1 esitettyä rakennusoikeutta... ", lausunnon sivu 2 alareuna). Analyysi on virheellinen. Naapurikiinteistöjen omistajien tämänhetkisillä tai tulevillakaan aikeilla ei ole merkitystä tarkasteltaessa ovatko tonttien 1 ja 2 omistajat saaneet kaavaratkaisussa yhdenvertaisen kohtelun. Vertailu on tehtävä näiden kahden välillä ja sen vertailun perusteella ratkaistava, onko yhdenvertaisuutta loukattu. Yhdenvertaisuusloukkaukset muihin naapuri- tai mihin tahansa kiinteistöihin nähden ovat sitten eri mahdollisuus, josta nyt ei ole kysymys- 4. Rakennusoikeuksien määrällinen ero, olipa kerroin 1.4 tai 1,9 tai siltä väliltä, on suuri ja viittaa yhdenvertaisuuden loukkaamiseen. Kaavaa ei tehdä pelkästään yhdenvertaisuusnäkökulmista. Tässä tapauksessa valituksenalainen kaava loukkaa sisältönsä vuoksi valittajan yhdenvertaisuutta. Kaavan sisältövaatimukset ovat pääasiassa MRL 54 :ssä ja sisältöön liittyviä valitusperusteluja käsitellään jäljempänä tässä vastineessa.

3 3 Jotta korttelin 33 kahden eri tontin yhdenvertaisuusvaatimus voitaisiin ohittaa tai edes asettaa toissijaiseksi arviointiperusteeksi kaavan lainmukaisuudesta, tulisi alueiden erilaiselle osoittamiselle asuinrakentamiseen olla hyväksyttävät maankäytölliset perusteet (ks. esim. KHO:2005:5). Kaavamuutoksen valmisteluaineistossa eikä kaupunginhallituksen lausunnossa esitetä ainoatakaan seikkaa, jotka viittaisivat sellaisten erilaisten maankäytöllisten perusteiden olemassaolon. Asia on päinvastoin. Maankäytölliset perusteet edellyttävät, että kahteen rännikatuun rajoittuvalla tontilla 1 pidetään rakentamisen lähtökohtana pienimittakaavaisuutta ja korkeita rakennuksia väitetään. Alueen, käytännössä rännikatujen, ominaispiirteet on huomioitava. Tämä koskee ilmiselvästi ainakin tonttia no 1, joka on kahden rännikadun kulmassa. Maankäytölliset perusteet edellyttävät pienimittakaavaisuutta erityisesti tontilla no 1. Kaavamuutosta valmisteltaessa olisi ollut välttämätöntä tarkastella rännikatujen kehittämissuunnitelman ja pienipiirteisyysvaatimuksen kannalta, olisiko tontille 1 annettava oikeastaan vähemmän rakennusoikeutta kuin tontilla 2 on! Valmisteluaineisto ja lausuntokaan eivät edes pyri tällaiseen tarkasteluun. 5. Kaavamuutoksen valmisteluaineistosta tai lausunnosta ei ilmene liioin se, mihin maankäytölliseen suunnitelmaan perustuisi tämän korttelin rakennusoikeuksien mahdollinen merkittävä lisääminen, kuten tontille 1 nyt halutaan yhdenvertaisuutta samalla loukaten tehdä. Koska asiaa ei ole käsitelty, on lähdettävä siitä, että valittajan omistaman tontin 2 rakennusoikeus on se mikä on. Muu on spekulointia. Valittaja ei tämänhetkisessä tilanteess~ koe intressiä rakennuksensa kasvattamiseen eikä sillä ole sellaiseen halua. Lisärakentamisen mahdollisuuksia valittajan tontille ei näin ollen ole edes pohdittu valittajayhtiössä. Lisärakentaminen voisi olla mahdotontakin. Kaupunginhallitus ei siis voi merkityksellisesti vedosta siihen, että valittajalla saattaa olla mahdollisuus lisärakentamiseen. 6. Lausunnossa ilmoitetaan asemakaavan muutoksen hakijan tehneen maankäyttösopimuksen ja sitoutuneen siinä eräisiin maksuihin. Asialla ei ole vähäisessäkään määrin merkitystä naapuritonttien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen kanssa (em. KHO:2005:5). Vaikka muuan ns. kaavoitusmaksun perusteista onkin maanomistajien yhdenvertaisuus, ei ns. kaavoitusmaksu vaikuta yhdenvertaisuusarviointiin tiettyjen maanomistajien välillä. Se vaikuttaa vain yleisesti.

4 4 B. MRL 54 ja 9. Asemakaavan sisältövaatimukset ja vaikutusten selvittäminen 1. Valituksessa ja tässä vastineessa edellä selostetaan, miksi kaavamuutos on tullut sisältönsä vuoksi yhdenvertaisuutta loukkaavaksi. Sisällöllä on merkitystä muutenkin (54 ); samoin valmistelutoimilla (9 ), joista tässä jaksossa on alempana kysymys. 2. Valituksen perusteluissa (kohta 4) on viitattu varjostustilanteeseen. Kaupunginhallituksen lausunnossa viitataan asemakaavan asia- kirjoihin sisältyvään varjotarkasteluun. Tähän liitetyistä kahdesta varjotarkastelun havainnekuvasta (1. kesäkuuta klo nykytilanteessa ja kaava toteutuneena) ilmenee, että valittajan piha-alueen valaistusolosuhteet muuttuvat olennaisesti huonommiksi. Piha-alueen valaistusolosuhteet ovat kokonaisuus, eikä kysymys ole vain siitä uudisrakennuksen auringonvarjoon jäävästä alueesta, joka osuu valittajan omalle pihamaalle. Sekin alue on suuri verrattuna nykytilanteeseen. Havainnekuva, jossa uudisrakennus on toteutuneena, osoittaa, että valittajan piha-alueen valaistusolosuhde muuttuu olennaisesti, koska varjo lankeaa tontin 1 koko alueelle tai lähes koko alueelle ja silläkin tavalla muuttaa valittajan valaistusolosuhteet olennaisesti nykytilanteesta. Pelkän omalla tontilla maahan piirtyvän varjon tarkastelu ei ole riittävä arviointi peruste. 3. Vahtivuorenkadun varrella olevan uudisrakennuksen osa tulisi noin 15 metrin päähän valittajan rakennuksen seinästä. Nykyinen muuri on kaksi-kolme kertaa kauempana. Rakennuksen tuleminen valittajan rakennuksen lähelle vaikutta valaistusolosuhteisiin samassa mielessä ja yhtä paljon tai enemmän viihtyisyyttä vähentäen kuin varsinainen varjo vaikuttaa. 4. Valittaja on viitannut puuston säilyttämismahdollisuuteen pitäen mahdollisuutta olemattomana. Myös lausunnossa käsitellään puita. Puita ei liene mahdollista säilyttää, koska ne ovat tonttien rajalla. Ne eivät selviä, koska uudisrakentaminen edellyttää pihaalueen korottamista. Lausunnossa puiden poistamista pidetään vähämerkityksisenä asiana (sivun 4 toisen kappaleen viimeinen virke). Se on yllätys ja vastoin maankäytöllisiä suunnitteluvaatimuksia. Rännikatujen rajaaman korttelin luonne pienipiirteisenä ja perinteisenä ympäristönä merkitsee aivan muuta. Puut ovat olennai- I

5 5 nen osa rännikatujen Kuopiota. Asemakaavan tarkoitus ei ole näiden suunnittelulähtökohtien muuttaminen, vaikka tässä kohdassa lausuntoa asiallisesti arvioiden toisin väitetään. Asemakaavan tarkoitus on rännikatukorttelin luonteen säilyttäminen myös asemakaavamuutoksessa. Se merkitsee, että puusto on pyrittävä säilyttämään. 5. Lausunnossa myönnetään, että asiakirja "Kuopion kulttuuriympäristö- Strategia ja hoito-ohjeet -ohjelma" on sellainen maan käytöllinen peruste, joka on tässäkin kaavoituksessa otettava huomioon. Samoin rännikatujen kehittämissuunnitelma ja Kuopion arkkitehtuuripoliittinen ohjelma ovat sellaisia asiakirjoja. Arkkitehtuuripoliittisessa ohjelmassa on kirkon etelä- ja itäpuolisten kortteleiden eheyttämisessä tavoitteena "vanhan kaupungin" hahmon säilyttäminen. Tämä on sama asia, kuin mm. matalaan rakentamiseen pyrkiminen. Asemakaavaehdotus ei kaikilta osin sisällä merkkejä näihin asioihin pyrkimisestä, eikä valituksen alainen kaava siten täytä sisältövaatimuksia. Rännikatujen kehittämissuunnitelmassa Vahtivuorenkatu on merkitty erityiskaduksi. Se merkitsee, että emo ja muitakin ominaispiirteitä tulee vahvistaa. Vahtivuorenkatu ulottuu kirkon portailta satamaan ja tarjoaa kirkon mäeltä ainutlaatuisen näköalan Kallavedelle sekä kesäisin että talvisin. Valitettavasti havainneaineistossa ei ole tästä kuvausta. Näkymä on yhtä ainutlaatuinen vastakkaiseen suuntaan. Vain osa tätä näkymää on kuvattu havainneaineistossa. Vahtivuorenkatu on perustellusti erityiskatu. Kaavamuutos sallisi Vahtivuorenkadun varteen sellaisen kolmikerroksisen talon korkuisen talon, jolla ei ole mitään tekemistä pienipiirteisyyden tai vanhan kaupunkikuvan säilyttämisen kanssa. Vahtivuorenkadun puoleinen seinä, samoin kuin toisen rännikadun, Sepänkadun, puoleinen seinä olisivat ankeata ikkunaseinää. Ehdotusvaiheen havainnekuvaston liitteestä 3.11 ilmenee Vahtivuorenkadun näkymän turmeltuminen ja liitteestä 3.13 Sepänkadun näkymän turmeltuminen. 6. Kuopion kaupungin tekninen toimi saneerasi Vahtivuorenkadun, erityiskadun, v ja asetti valittajayhtiölle velvollisuuden tehdä aita omistamansa tontin Vahtivuorenkatua vasten olevalle raja-alueelle. Jo katusuunnittelua esiteltäessä ilmoitettiin, että aidan materiaalikuluihin voi saada kaupungin avustuksena taikoorahaa. Aita suunniteltiin maankäytöllisiä vaatimuksia vastaavaksi perinteitä ja pienipiirteisyyttä kunnioittavaksi. Talkoorahaa myönnettiin ilmeisesti maksimimäärä eli tarvikkeiden hinta kokonaan (Liite 5).

6 6 Tontin 1 muutettu kaava ei ole sisältövaatimusten mukainen. Valittajan tontilta 2 edellytetty maankäytöllisten periaatteiden noudattaminen aitakysymyksessä osoittaa paitsi sisältövaatimuksen noudattamatta jättämisen tässä kaavamuutoksessa, myös yhdenverfaisuuden loukkaamisen tälläkin tavalla. 7. Sepänkadun ja Vahtivuorenkadun kulmauksen rakennusmassan korkeus saattaa jossain määrin noudattaa viereisten kortteleiden rakennuksien korkeuksia, mutta se ei oikeuta nostamaan rakennusmassan korkeutta nykyisestä tilanteesta. Ei semminkään, kun hyväksytyt maankäytölliset perusteet edellyttävät päinvastaista ratkaisua. 8. ELV-keskuksen kaavaehdotuksesta antaman lausunnon sisällöstä on huomautettava, että edellytettyä pienimittakaavaisuutta olisi pitänyt tarkastella omana asianaan ja päätyä siihen, että kaavamuutos ei täytä pienimittakaavaisuuden vaatimusta, vaikka se saattaakin täyttää "oletetun edellytyksen" ympäröivien korttele;den rakennusten yhteensovittamisesta. Hyväksytyt maankäytölliset perusteet rännikatukortteleissa eivät lainkaan tunne "ympäröivien kortteleiden rakennusten ja esim. niiden korkeuden vaikutusta" kaavan sisältövaatimuksiin. Ja siinäkin tapauksessa, että maankäytölliset perusteet sellaisen näkökulman mainitsisivat, olisi ELY:n tietenkin pitänyt lausunnossaan tarkastella pienipiirleisyyden vaatimusta viimeksi mainitun vastaavuusvaatimuksen rinnalla. Kumpiko olisi ollut tärkeämpi? Valittajan mielestä on selvää, että maankäytölliset perusteet vaativat pienimittakaavaista toteuttamista, jolloin vastaavuusvaatimus, jos sellainen olisi, syrjäytyisi. 9. Lausunnosta ei käy ilmi, minkä vaihtoehtojen joukossa Kuopion kulttuuri historiallisen museon parhaana pitämä matalin, Vahtivuorenkadun ja Sepänkadun kulman kolmekerroksinen vaihtoehto oli. Olivatko vaihtoehdot korkeampia, jolloin kannanotto olisi itsestään selvä. Valittiin kelvottomista vähiten huono. 10. Kaavan varsinaisten sisältövaatimusten lisäksi valituksessa viitataan valitusperusteena kaavatyöhön. Tästä syystä lausunnossa selostetaan millaisia toteutusvaihtoehtoja on käsitelty. Vaihtoehdot eivät ole esillä konkreettisessa mielessä nyt valitusvaiheessa. Lausunnossa viitataan kaavatyön aikaisiin, mutta esittämättä jääneisiin toteuttamisvaihtoehtoihin ja 3D-malleihin ja valokuvasovituksiin. Sellaisiin viittaaminen ei osoita, että pienimittakaavaisuutta tai muuta edellä monesti mainittua maankäytöllistä perus-

7 7 tetta parhaiten toteuttava sisällöllinen ratkaisu olisi päätetty toteuttaa. Onhan ilmiselvää, että esim. juuri pienimittakaavaisuutta toteuttaisi parhaiten Minna Canthinkadun varrella olevan rakennuksen korottaminen neljännellä kerroksella, mutta niin, että kerros ei ole sisäänvedetty tai Sepänkadun varrella oleva rakennusmassan kasvattamisella Vahtivuorenkadun massiivisen ja korkean rakennuksen "kustannuksella"; tai molemmilla. c. Lopuksi Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 :n 1 momentin ja MRL 9 :n vaatimuksia kaavan vaikutusten selvittämiseksi huomioon ottaen aikaisemmin tehdyt selvitykset, ei ole toteutettu lainkaan. Selvityksistä, jotka ovat tekemättä, olisi tullut käydä ilmi riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida muutetun kaavan ja sen kanssa kilpailieiden vaihtoehtojen toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutuksen kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön. Rännikadut ja niiden varret ovat tärkeitä ja pienipiirteisyyden vaatimus liittyy erityisesti niihin. Valituksen alainen päätös tulee kumota. Oikeudenkäyntikuluvaatimus Hallintolainkäyttölain nojalla asianosaisen on korvattava oikeudenkäyntikulut, jos on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään ne vahinkonaan. Hallintoviranomainen on tämän säännöksen kannalta asianosainen. Kaavamuutosta ovat valmisteluvaiheessa vastustaneet naapurikiinteistöt (Liite 6), mutta vain Asunto Oy Kuopion Snellmaninkatu 22 valittaa. Koska muutettu kaava loukkaa yhdenvertaisuutta ja on sisällöltään vaatimuksia vastaamaton ja prosessissa on laiminlyöntejä, olisi kohtuutonta, että asunto-osakeyhtiö joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Valittaja vaatii oikeudenkäyntikulujensa korvauksen oheisen laskelman (Liite 7) osoittamin määrin korkolain tarkoittamine viivästyskorkoineen laskettuna päivästä, joka seuraa kuukauden kuluttua korvausvelvollisuuden määräämisestä. Päiväys Kuo.. Sa 12. päivänä helmikuuta 2016 Laati asianajaja Uitteet Todisteet: 4 jäljennöstä valmisteluaineistoon sisältyvistä havainnekuvista:

8 8 1. Varjotutkielma kesäkuu 01 klo 17.00, nykytilanne 2. Varjotutkielma kesäkuu 01 klo toteutuksen jälkeen 3. Katunäkymä Vahtivuorenkadulta länteen 4. Katunäkymä Sepänkadulta etelään 5. Valittajalta edellytetyn aidan rakentamiseen liittyvät asiakirjat, yhteensä 11 sivua. 6. Annetut lausunnot valmisteluvaiheessa 7. Asianajokululaskelma Jakelu Itä-Suomen hallinto-oikeus Asunto Oy Kuopion Snellmaninkatu 22, elo isännöitsijä Jukka Vanninen