ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO JA RISKI FINANSSIKRIISIN AIKANA. Risk and return of housing investments during the financial crisis
|
|
- Kaarina Heino
- 8 vuotta sitten
- Katselukertoja:
Transkriptio
1 Lappeenrannan teknillinen yliopisto Kauppatieteellinen tiedekunta Kandidaatintutkielma, Talousjohtaminen ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO JA RISKI FINANSSIKRIISIN AIKANA Risk and return of housing investments during the financial crisis Joonas Kainulainen
2 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO Tutkimuksen rajaus Tutkimusmenetelmät KIRJALLISUUSKATSAUS Asuntosijoittamisen erityispiirteitä Tutkimustuloksia Trendejä Suomen markkinoilta TEOREETTINEN VIITEKEHYS Tuoton laskeminen Tuottojen kaava CAPM-malli CAPM-mallin käyttö asuntomarkkinoilla ja mahdolliset ongelmat Menestysmittarit Vuokra-hintasuhde EMPIIRISET TUTKIMUSTULOKSET Asuntomarkkina-aineisto Arvopaperimarkkina-aineisto Aineiston kuvailevat tunnusluvut Tuottojen vertailu CAPM-mallin tulokset Vuokra-hintasuhde YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET LÄHDELUETTELO LIITTEET
3 1 1. JOHDANTO Vuoden 2008 finanssikriisi vaikutti merkittävästi osakemarkkinoilta saataviin tuottoihin. Vaikka osakemarkkinoiden pitkän aikavälin keskimääräisen tuoton nähdään yleisesti olevan n % (Siegel 2007, 12), näyttää rahoitusmarkkinoiden syklisyys historiallisesti olevan säännöllistä (Zakamulin 2012, 31). Onkin mielenkiintoista pohtia, mitä muita sijoitusmahdollisuuksia yksilöllä on käytettävissään, ja voivatko ne tuottaa vakaampaa kassavirtaa ja arvonnousua kuin osakemarkkinat. Tästä syystä vaihtoehtoisten sijoitusinstrumenttien tutkiminen on kiehtovaa ja arvokasta tietoa tuottavaa. Asuntosijoittaminen on eräs tavallisimmista vaihtoehtoissijoittamisen muodoista, jonka suosio joko pysyi lähes ennallaan (Tilastokeskus 2009, 155) tai jopa kasvoi finanssikriisin aikana (KTI 2009; Liite 1). Osittain tähän on nähty syynä laskeneet korkotasot jotka ovat laskeneet asuntolainojen hintoja (Mäki-Fränti et al. 2011, 2). Kiinteistötieto Oy:n (2009) markkinakatsauksen mukaan monet ovat nähneet vuokra-asumisen varmempana ja turvallisempana vaihtoehtona taloudellisen epävarmuuden aikana. Toisaalta juuri tästä syystä vuokratuotot ovat olleet nousussa. Vuokratuottojen kasvu ja osakemarkkinoiden laskenut tuottotaso on houkutellut sijoittajia siirtämään varojaan asuntoihin Tutkimuksen rajaus Tämä tutkimus pyrkii kartoittamaan asuntosijoittamisen tuottoja ja riskejä Suomessa vuosina Asuntomarkkinoilta löytyy aikaisempia tutkimuksia sekä suomalaisella että ulkomaisella markkina-aineistolla. Kuosmanen (2002) sekä Oikarinen (2007) ovat tehneet väitöskirjan asuntosijoittamisesta Suomessa. Molempien töissä painopiste on ollut portfolioteorian soveltaminen asuntomarkkinoilla, kun taas tässä tutkimuksessa vertaillaan asunto- ja arvopaperimarkkinoiden tuottoja. Tässä tutkimuksessa on käytössä lisäksi tuoreempi aineisto, jolloin vuosien finanssikriisin vaikutukset tulevat näkyviin.
4 2 Tutkimuksessa keskitytään yksityissijoittajan näkökulmaan, eli sijoituskohteet ovat omistusasuntoja. Tällöin kiinteistöt, kuten suuret toimistotilat ja kokonaiset kerrostalot jäävät pois analyysista, koska tilastokeskukselta ei löydy niille erillistä aineistoa. Tutkimuksessa käytetään Tilastokeskuksen tuottamaa dataa asuntojen hinnoista, vuokrista ja hoitokuluista. Tutkimuksen aikajanan rajaus vuosille johtuu asuntomarkkinoita koskevan luotettavan aineiston saatavuudesta. Lisäksi tämä rajaus antaa hyvän mahdollisuuden tutkia finanssikriisin vaikutuksia asunto- ja arvopaperimarkkinoiden tuottoihin Tutkimusmenetelmät Tässä tutkimuksessa selvitetään, kuinka asuntomarkkinat ovat tuottaneet Suomessa finanssikriisin aikana verrattuna osakemarkkinoihin. Tuottojen menestystä mitataan Sharpen indeksillä vertaamalla markkinapreemiota tuottojen kokonaisriskiin. Lisäksi tutkitaan, pystyykö CAPM-mallia soveltamaan systemaattisen riskin mittaamisessa asuntomarkkinoilla. Teoreettisesti CAPM-mallia täytyisi pystyä soveltamaan mille tahansa sijoituskohteelle. Lisäksi tarkastellaan vuokra-hintasuhteen käyttöä sijoituspäätöksen apuvälineenä.
5 3 2. KIRJALLISUUSKATSAUS Tässä luvussa selvitetään aikaisempien tutkimusten tuloksia asuntomarkkinoiden tuotoista. Vaikka asuntomarkkinoiden tuottoihin liittyvät tutkimukset ovatkin harvalukuisempia kuin esimerkiksi osakemarkkinoiden vastaavat, on aihetta käsitelty niin kotimaisissa kuin ulkomaisissakin papereissa. Eräs suuri syy joka vaikeuttaa asuntomarkkinoiden tutkimista on kattavan ja reliaabelin aineiston hankala saatavuus. Tämän vuoksi onkin syytä ensin käydä läpi asuntomarkkinoiden erityispiirteitä joilla voi olla vaikutusta tutkimustuloksiin Asuntosijoittamisen erityispiirteitä Oikarinen (2005, 33-38) on väitöskirjassaan selvittänyt asuntojen eroa muihin rahoitusvaroihin. Vaikka asuntomarkkinoihinkin pätevät samat perinteiset lainalaisuudet kuin muihinkin rahoitusinstrumentteihin, eli hinnan täytyy määräytyä diskontattujen tulevaisuuden odotettujen kassavirtojen perusteella, on asuntomarkkinoilla havaittavissa ominaislaatuisia erityispiirteitä. Toisin kuin osakkeilla, asunnoilla ei ole yhtä vakiintunutta markkinapaikkaa, jossa niiden hinta muodostuisi. Lähes jokainen asunto on hiukan toisesta poikkeava, joten käytännössä kahden eri asunnon tuottojen vertailu on hankalaa, koska hintaan vaikuttaa neliöhinnan lisäksi useita muita muuttujia, kuten varustelutaso (esimerkiksi parveke, sauna, ilmastointi) ja sijainti. Asuntomarkkinoiden heterogeenisuuden vuoksi tutkimusten tulokset vaihtelevat usein. Tätä ongelmaa on pyritty ratkaisemaan hedonisilla hinnoittelumalleilla, joilla mallinnetaan laatuun vaikuttavien muuttujien vaikutusta heterogeenisen hyödykkeen hintaan (Laakso 1997, 25). Asuntomarkkinat eroavat vielä muista heterogeenisistä hyödykkeistä muun muassa siten, että markkinoilla on tarjolla sekä uusia, että vanhoja hyödykkeitä (Miettilä 2001, 24-25). Sijoittajille tämä ei ole ongelma, sillä he voivat
6 4 substituoida uuden ja vanhan asuntokannan välillä preferenssiensä mukaan, mutta tarjontapuolen tasapainoon tällä on varmasti merkitystä. Asuntokannan heterogeenisyyden ja hinnat määrittelevän julkisen markkinapaikan puuttumisen vuoksi asuntomarkkinat ovat epälikvidejä ja vaikeammin hajautettavia verrattuna osakemarkkinoihin, ja hintojen ja tuottojen selvittämisen kustannukset ovat korkeammat. Lisäksi lyhyeksi myynnin, eli shorttauksen mahdottomuus (Case et al. 2010, 13) ja transaktiokustannukset, kuten varainsiirtovero ja muuttokustannukset kasvattavat epälikvidisyyttä. (Oikarinen 2007, 33-34) Toinen merkittävä piirre on, että asunto on sekä kulutus- että sijoitushyödyke. Kulutuskysynnästä aiheutuu muun muassa ns. asuntorajoitus (housing constraint) yksilön sijoitusportfolioon. Koska asunto on usein todella suuri yksittäinen taloudellinen rasite kuluttajalle, ja koska asunnon hankinnassa voi painottua vahvasti myös kulutushyödykkeen ominaisuus, asunnon osuus sijoitusportfoliossa voi nousta yli optimaalisen osuuden. Tällöin asunnon osuus sijoittajan koko nettovarallisuudesta on yli optimin (Flavin & Yamashita 1998, 1; Englund et al. 2002, 168). Tämän vuoksi sijoitusportfolion kokonaishajautus on liian vähäinen, mikä puolestaan vaikuttaa portfolion riskiin ja sitä kautta tuottoihin. Sijoittajan tai kuluttajan irrationaalisuudesta tässä ei kuitenkaan ole kyse, vaan kuluttajan on vain tasapainotettava sijoitus- ja kulutuspreferenssinsä hyödyn maksimoimiseksi. (Brueckner 1997, 159) Kuten edellä mainittiin, on asunnon hankintaan tarvittava pääoma suhteessa koko varallisuuteen yleensä suuri, koska asuntoa tai asunto-osaketta harvoin pystyy jakamaan osiin. Tästä johtuen asuntomarkkinat ovat iso osa kansantaloutta. Valtio säätelee politiikalla asuntojen hintoja, jolla on myös vaikutusta asuntojen tuottoihin. Esimerkiksi valtion avulla tuettuihin vuokra-asuntoihin (arava-asunnot) sijoittaminen on havaittu riskiseksi (Miettilä 2001, 39). Lisäksi Oikarinen (2005) on havainnut, että keskustaalueiden asuntojen hinnoilla on yhteys lähiöalueiden asuntojen hintoihin. Voi olla mahdollista, että vapaarahoitteisten pienten ja suhteellisesti halvan vuokratason omaavien asuntojen kysyntään ja sitä kautta tuottoihin voi vaikuttaa sijainti, mikäli lähistöllä on myös
7 5 paljon arava-asuntoja, joiden avulla kuluttajien on mahdollista substituoida asunnon tarvettaan Tutkimustuloksia Asuntomarkkinoiden tuottoa on useissa papereissa tutkittu portfolioteorian avulla, jossa asunto on yksi osa sijoitusportfoliota. Näin on pyritty selvittämään optimaalisen sijoitusportfolion koostumusta, kun portfolio sisältää sekä rahoitusmarkkinainstrumentteja, että asuntoja, tai kun portfolio koostuu useista asunnoista jotka on hajautettu maantieteellisesti. Suomen asuntomarkkinoiden tuottoa on tutkittu kahdessa väitöskirjassa (Kuosmanen, 2002; Oikarinen, 2007). Kuosmanen tutki portfoliosijoittamisen soveltamista muun muassa siten, että asuntosijoitukset oli hajautettu maantieteellisesti ympäri Suomea. Aineisto oli vuosilta Tutkimuksessa laskettiin eri portfoliopainotusten optimeja eri riskittömän koron arvoilla. Tarkastellaan, mitä tuotto on ollut, kun asetetaan riskitön korko neljään prosenttiin, joka on karkeasti arvioiden ollut 2000-luvun keskiarvoinen riskitön korko. Kuosmasen mukaan neljän prosentin riskittömällä korolla kannatti optimaalinen salkku hajauttaa Helsingin, Oulun ja Lappeenrannan välillä painotusten ollessa n. 40% Helsinkiin ja Ouluun, ja n. 15% Lappeenrantaan. Tällöin keskimääräinen portfolion vuosituotto oli 7,94 % ja keskihajonta 10,70 %. (Kuosmanen 2002, 91) Myös Goetzmann (1990, 217) päätyi johtopäätökseen, että maantieteellinen portfolion hajauttaminen alentaa riskiä. Kannattaa huomioida, että useiden tutkimusten mukaan (muun muassa Booth 1995, 16; Oikarinen 2005, 233) asuntojen hinnoissa on havaittavissa Granger-kausaliteettia, eli asuntojen hinnat korreloivat voimakkaasti eri geografisilla alueilla pitkällä aikavälillä, joten lyhyen aikavälin alhaisia korrelaatiotietoja kannattaa käyttää harkiten hajauttamispäätöksen selvittämisessä.
8 6 Asunto- ja osakesijoituksen tuottojen välisen korrelaation on havaittu olevan pieni yksityisten kiinteistösijoitusten tapauksissa (Ling & Naranjo 1999, ) tai jopa negatiivinen (Flavin & Yamashita 1998, 7), jonka vuoksi asunnot ovat hyvä tapa hajauttaa riskiä optimaalisessa sijoitusportfoliossa. Pienet korrelaatiot voivat johtua sijoittajien halusta vaihtaa pienempiriskiseen vaihtoehtoon huonoina taloudellisina aikoina (Oikarinen, 2005, 266). Holliday & Eisenberg (2002, 9-13) vertailivat asuntojen ja osakkeiden tuottoja aikasarjalla joka oli vuosilta Lyhyellä aikavälillä asuntojen neljännesvuosittainen tuoton volatiliteetti oli merkittävästi osakkeiden vastaavaa pienempi. Asuntojen tuotto vaihteli 1-5 prosentin välillä, kun taas S&P 500 -indeksistä laskettu osakkeiden tuotto vaihteli joillain kvartaaleilla jopa 20 prosenttia nollan molemmin puolin. Keskiarvoisesti osakkeiden tuotto (15,22 %) oli aikavälillä suurempaa kuin asuntojen (noin 10,5 %). Tuoton keskihajonta oli osakkeissa kaksinkertainen keskiarvoiseen tuottoon verrattuna, kun asunnoissa se oli noin puolet keskituotoista. Asuntojen ja joukkovelkakirjojen vertailu tuotti samankaltaisia tuloksia, vaikka joukkovelkakirjojen volatiliteetti olikin osakkeita pienempää. Tutkimustulos osoitti lisäksi, että laskennallinen vuokra oli noin puolet koko tuotoista asunnon arvonnousun kattaessa loput. Pitkällä aikavälillä osakkeet tuottivat odotetusti asuntoja enemmän, tosin jälleen volatiliteetti oli suurempi, jolloin osakkeiden oston ajoitus ratkaisee paljon tuottojen suuruudessa. Velkakirjoihin verratessa asunnot jopa tuottivat ajoittain paremmin kuin US treasury bondit pienemmällä volatiliteetilla, jolloin asuntosijoittamisen riski on ollut pienempää kuin ns. riskittömällä valtion velkakirjan tuotolla. Laskelmissa käytettiin verovähentämättömiä lukuja. (Holliday & Eisenberg 2002, 12) Flavin &Yamashitan (1998, 7-9) tutkimuksessa asuntosijoituksen reaaliseksi keskituotoksi saatiin 6,6 % keskihajonnan ollessa 14,24 %. Osakkeiden vastaavaksi tuotoksi saatiin 8,2 % ja keskihajonnaksi 24,2 %.
9 7 Lontoolaisella aineistolla tehdyssä tutkimuksessa asuntojen kvartaaliseksi tuotoksi vuosina saatiin 1,52 %, ja osakkeiden tuotoksi 1,64 %. On huomion arvoista, että asuntojen tuotot olivat hyvin lähellä osakkeiden tuottoja. Keskihajonnat olivat yhtenäisiä aiempien tutkimusten kanssa, eli asuntojen tuoton keskihajonta oli velkakirjojen ja osakkeiden keskihajontojen välissä, mutta keskihajonnat olivat kuitenkin korkeampia kuin aiemmissa tutkimuksissa on totuttu näkemään. (Iacoviello & Ortalo-Magné 2003, 197) Leen (2008, ) Australian aineistolla tehdyssä tutkimuksessa saatiin yhteneviä tuloksia Holliday & Eisenbergin tutkimuksen kanssa. Vuosina asunnot tuottivat keskimäärin 2,7 % (keskihajonta 1,6 %). Osakkeiden tuotto oli 3,4 % (keskihajonta 5,5 %) Lee oli käyttänyt Sharpen ja Sortinon lukuja riskikorjatun tuoton mittareina. Näillä mittareilla asuntojen riskikorjattu tuotto oli paras vertailtaessa osakkeisiin ja muihin yleisiin sijoitusmuotoihin. Sharpen luku asunnoille oli 0,566, osakkeille 0,381 ja velkakirjoille 0,165. Riski-tuotto -analyysia tutkimuksessaan ovat käyttäneet myös Cannon et al. (2006). Heidän poikkileikkausaineistolla tekemässään tutkimuksessa Yhdysvaltain asuntomarkkinoista vuosilta havaittiin, että vuosituotot kasvavat 2,48 % kymmenen prosentin volatiliteetin kasvua vastaan. Tutkimuksesta käy myös ilmi, että osakemarkkinoiden riski on ollut hinnoiteltuna asuntomarkkinoilla. Niiden alueellisten asuntomarkkinoiden tuotot, joiden beeta-kerroin oli 0,5, kasvoivat noin 8 % enemmän nollabeetallisiin asuntomarkkinoihin verrattuna osakemarkkinoiden kasvuvaiheen aikana, käytettäessä S&P 500 -indeksiä markkinatuoton kuvaajana regressioanalyysissä. Vastaavasti osakemarkkinoiden taantumavaiheen aikana korkeamman beetan asuntomarkkinat ovat laskeneet noin 8 % verrattuna nollabeetallisiin asuntomarkkinoihin.
10 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006 Q1/2007 Q2/2007 Q3/2007 Q4/2007 Q1/2008 Q2/2008 Q3/2008 Q4/2008 Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/ Trendejä Suomen markkinoilta Kuvio 1 näyttää vanhojen asuntojen hintakehityksen tarkasteluperiodilla, ja kuvio 2 vuokrien kehittymisen. Kuvioista voidaan havaita pidemmällä aikavälillä kasvava trendi, vaikka asuntojen hinnat hiukan putosivatkin finanssikriisin alkumainingeissa. 150 Asuntojen hintaindeksi 2005= Koko maa Länsi-Suomi Itä-Suomi Pääkaupunkiseutu Pohjois-Suomi Kuvio 1. Asuntojen hintaindeksi, 2005 =100.
11 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006 Q1/2007 Q2/2007 Q3/2007 Q4/2007 Q1/2008 Q2/2008 Q3/2008 Q4/2008 Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/ Vuokrien hintaindeksi 2005= Koko maa Länsi-Suomi Itä-Suomi Pääkaupunkiseutu Pohjois-Suomi Kuvio 2. Vuokrien hintaideksi, 2005=100. Aiempien tutkimusten perusteella voi siis olettaa, että asuntojen tuotto ja volatiliteetti on jossain velkakirjojen ja osakkeiden välillä. Edellä mainituista trendeistä huomataan, että asuntosijoittamiselle voi odottaa kasvaneita tuottoja tutkimuksen tarkasteluperiodille.
12 10 3. TEOREETTINEN VIITEKEHYS Riskin ja tuoton mittaaminen sekä niiden välinen suhde ovat eräitä keskeisiä ongelmia sijoitushyödykkeiden arvioinnissa. Rahoituksen alan uraa uurtavissa pääomahyödykkeiden hinnoittelumalleissa usein oletetaan, että sijoittajat ovat riskin karttajia (Jensen et al. 1972, 1), ja riskin kasvaessa vaativat aina suurempaa tuottoa. (Kuosmanen 2002, 26) Sijoitushyödykkeen kokonaisriski jakaantuu kahteen osa-alueeseen. Epäsystemaattinen eli idiosynkraattinen riski kuvaa yksittäiselle hyödykkeelle kuuluvaa, hajautettavissa olevaa riskiä. Systemaattisella, eli markkinariskillä tarkoitetaan koko taloutta koskevia riskejä, joita ei pystytä hajauttamaan. Esimerkkejä markkinariskistä ovat inflaatio, korkotason muutokset ja bruttokansantuotteen heilahtelut. Epäsystemaattista riskiä asuntomarkkinoilla voidaan kuvata esimerkiksi yksittäisen asunnon kunnolla. Tuottojen kokonaisvaihtelun mittaamiseen käytetään tässä tutkimuksessa keskihajontaa. Lisäksi tarkastellaan CAPM-mallin soveltuvuutta asuntomarkkinoille, ja mallista estimioitavan, systemaattista riskiä mittaavan beeta-kertoimen käyttöä riskimittarina. Aivan ensiksi määritellään kuitenkin tuottojen laskentatapa Tuoton laskeminen Tuottojen laskemiseen voidaan käyttää joko aritmeettista tai geometrista keskiarvoa. Kuosmasen mukaan (2002, 31) on parempi käyttää aritmeettista keskiarvoa kun määritellään tulevia odotettuja tuottoja, ja menneen sijoitustoiminnan tarkasteluun kannattaa käyttää geometrista keskiarvoa, sillä geometrinen laskentatapa ottaa huomioon korkoa korolle -efektin. Aritmeettinen keskiarvo lisäksi yliarvioi saatua tuottoa, kun sijoitusstrategiana on pitkäjänteinen osta-ja-pidä -strategia. Lyhytaikaisella sijoitusstrategialla, jossa sijoituspäätökset tehdään joka periodin päättyessä, aritmeettinen
13 11 keskiarvo laskee todenmukaisemmat tuotot (Cooper 1996, 161). Kuosmanen (2002, 31) lisää, että usein aritmeettista keskiarvoa käytetään siksi, koska se liittyy muun muassa tuottosarjojen tilastollisten ominaisuuksien laskemiseen. Koska geometrinen keskiarvo on laskentatavastaan johtuen aina korkeintaan yhtä suuri ja usein alle aritmeettisen keskiarvon, on se aina täten aritmeettista keskiarvoa harhaisempi estimaattori. On myös havaittu, että aritmeettisella keskiarvolla saadaan lähempänä havaittuja tuottoja olevia arvoja, kun havaitut tuotot on korjattu autokorrelaation varalta. (Cooper ,165) Kuosmanen havaitsi aineistollaan, että vertailtaessa näiden kahden laskentamenetelmän antamia tuloksia, tuottojen järjestys säilyi kärki- ja häntäpään, eli eniten ja vähiten tuottavien kohteiden osalta samana, ja välissä olevien arvojenkin järjestys vaihteli vain hiukan: puolesta prosentista prosenttiin. Lisäksi aritmeettisen ja geometrisen tuoton korrelaatioksi saatiin 0,975. (Kuosmanen 2002, 42) Vaikka tässä tutkimuksessa tutkitaankin menneitä tuottoja, käytetyksi laskentamenetelmäksi on silti valittu aritmeettinen keskiarvo, koska aiempien tutkimusten mukaan laskentamenetelmien tulosten välillä ei käytännössä ole paljoa eroa, ja koska aritmeettisen keskiarvon on havaittu olevan harhattomampi tiettyjen oletusten valossa Tuottojen kaava Varallisuushyödykkeen yhden periodin tuotot voidaan laskea seuraavan kaavan avulla (Hiebert & Sydow 2011, 90) : R t+1 = (P t+1 -P t + D t+1 ) / P t (1)
14 12 Kaavassa R = tuotto, P = varallisuuskohteen hinta, D = osinko ja t viittaa aikaperiodiin. Asuntomarkkinoiden osalta tuoton laskennan kaavassa osingon paikalla käytetään vuokratuottoja. Jotkin tutkimukset ovat jättäneet vuokratuoton mallintamisen kokonaan pois aineiston hankalan saatavuuden vuoksi (esim Kuosmanen 2002) tai sitä on estimoitu reaalisen korkotason ja poistoprosentin avulla (Flavin & Yamashita 1998, 4). Englund et al. (2002, 173) käyttivät vuokratuoton estimaattorina oletusta, että vuokran määrä on yhden prosentin asunnon hinnasta. Tämän tutkimuksen aineistolla mitattuna vuokrat ovat olleet koko maassa johdonmukaisesti noin 0,5 prosenttia asunnon hinnasta per kvartaali. Penttinen & Lausti (2009, 10) ovat käyttäneet asuntomarkkinoiden tuoton laskemiseen edellä esitetyn kaavan 1 muunnosta. Heidän käyttämä kaavansa on: R t = LN ((P t + N t - C t ) / P t-1 ) (2) Kaavassa R = tuotto, P = asunnon hinta /m 2 vuoden t lopussa, N = vuotuinen vuokra /m 2 ja C = vuotuiset kustannukset /m 2. Gat (1994, 55-56) käytti tutkimuksessaan muuten samankaltaista tuottojen laskentakaavaa, paitsi hän ei tehnyt logaritmitransformaatiota. Tässä tutkimuksessa on käytetty tuottojen laskemisessa hyväksi sekä Gatin, että Penttinen & Laustin käyttämiä kaavoja. Kustannusfaktorin laskennassa on käytetty lisäksi pääomaveroprosenttia, joka aikajaksolla oli 28 %. Koska aineisto on neljännesvuosittaista, pääomaveroprosentti on jaettu neljällä, eli joka periodilta on maksettu pääomaveroa 7 %.
15 13 Tämän tutkimuksen tuottojen laskentakaava on siis: R t = (P t - P t-1 + N t * (1-0,07)) / P t-1 (3) Kaavassa R = tuottoprosentti, P = asunnon hinta /m 2 ja N = nettovuokra (vuokratulot - hoitokulut) /m CAPM-malli CAPM-malli on pääomasijoitushyödykkeiden hinnoittelumalli, jonka avulla määritellään sijoitusten odotetut tuotot tietyllä markkinariskitasolla. Mallin alkuvaiheina pidetään Markowitzin (1952) kehittämää portfolioteoriaa. Markowitzin teoriassa optimoitiin riskiä karttavan sijoittajan tuoton ja riskin suhdetta, ja etsittiin sitä kautta optimaalisia osakekombinaatioita sijoitussalkkuun. Näitä optimaalisia riskin ja tuoton pisteitä kutsutaan tehokkaaksi rintamaksi. Sharpe (1963) yksinkertaisti mallia markkinaportfolio-oletuksella, eli että kaikki osakkeet ovat toisiinsa kytköksissä yhteisen markkinaportfolion kautta, jolloin kovarianssi-varianssi -matriisin laskeminen helpottuu, koska yhden tuottomallin virhetermien oletetaan olevan riippumattomia muiden tuottosarjojen virhetermeistä. Tällöin kaikkia kovarianssi-varianssi -matriisin termejä ei tarvitse laskea erikseen. Vaikka CAPMmallia onkin käytetty suurelta osin osakemarkkinoiden tutkimiseen, pitäisi sen teoriassa sopia kaikkien pääomahyödykkeiden tuotto-markkinariski -analyysiin. (Kuosmanen 2002, 51) CAPM-mallin mukaan pääomahyödykkeen odotetut tuotot ovat lineaarisessa suhteessa markkinariskiin, jota kuvaa hyödykkeen beeta-kerroin (Malkamäki 1992, 9). Beeta-kerroin on siis sijoitushyödykkeen ja markkinaportfolion kovarianssin suhde markkinaportfolion varianssiin, eli se kertoo kuinka paljon sijoitushyödykkeen tuotto vaihtelee suhteessa markkinaportfolion tuoton vaihteluun. Beeta-kerroin voidaan esittää muodossa:
16 14 β i = cov(r i, r m ) / var(r m ) (4) Itse CAPM-malli voidaan esittää seuraavassa muodossa: E(r i ) = r f + β i* (E(r m ) - r f ) (5) Kaavassa E(r i ) = sijoitushyödykkeen odotettu tuotto, β i = sijoitushyödykkeen beeta-kerroin, E(r m ) = odotettu markkinatuotto ja r f = riskitön korko. Koska todellista CAPM-mallin beeta-kerrointa ei voi havaita, se täytyy estimoida empiirisesti. Ekonometrinen malli saadaan, kun korvataan odotetut tuotot havaituilla tuotoilla ja lisätään mallin loppuun satunnainen virhetermi. Tällöin kaavaksi muodostuu: r it = α it + β i *r mt + ε it (6) Kaavassa r it on sijoitushyödykkeen i tuotto ajanhetkellä t, α it on vakiotermi, β i on sijoitushyödykkeen i beeta-kerroin, r mt on markkinaportfolion tuotto ja ε it on satunnainen virhetermi. Tämä malli olettaa, että riskitön korko pysyy vakiona (Kuosmanen 2002, 53). Tässä tutkimuksessa on myös oletettu riskittömän koron vakioisuus, ja mallin markkinatuoton termi kuvaa siis markkinapreemiota, eli r mt = (r m - r f ) CAPM-mallin käyttö asuntomarkkinoilla ja mahdolliset ongelmat Mallinnettaessa asuntomarkkionoita CAPM-mallin avulla, ongelmaksi voi muodostua järkevien beeta-kerrointen estimoinnin vaikeus. Breidenbach et al. (2006, 79) tutkivat
17 15 CAPM-mallin käyttöä asuntomarkkinoilla. He yrittivät ohittaa beetan estimointiongelman käyttämällä markkinaportfolion kuvaamiseen osakemarkkinoilla julkisen kaupankäynnin kohteena olevan kiinteistösijoitusyhtiön (REIT) tuottoja. Konstantinos et al. (2011, ) mukaan käyttämällä kiinteistösijoitusyhtiön tuottoja asuntomarkkinoiden markkinatuoton mittarina saadaan tarkempia beetan estimaattoreita. Ongelmaksi muodostuu tosin helposti se, ettei aineistoa ole saatavissa kiinteistösijoitusyhtiöistä. Sen vuoksi tässä tutkimuksessa markkinaportfolion tuoton virkaa suorittaa koko maan keskiarvoinen asuntojen tuotto. Perinteisen CAPM-mallin estimaattorien heikkoutta tutki myös Chu (2010, 460) ja hänen tutkimuksessaan huomattiin, että koska omistusasunnot ovat sekä kulutus- että sijoitushyödykkeitä, ei omistusasuntojen kohdalla CAPM-mallilla saavuteta oikeita tuloksia. Heidän ratkaisunsa oli käyttää intertemporaalista CAPM-mallia, jossa mallin uutena selittävänä muuttujana oli kulutuksen suhde asunnon kysyntään (consumption-to-housing). Toinen ongelma voi liittyä aikajakson pituuteen. Kuosmasen (2002, 55) mukaan pitkittäisregression markkinamallin estimoinnin tilastollinen merkittävyys paranee käytettäessä riittävän pitkää aikajaksoa, ja kun aikajakso kantaa kokonaan suhdanteen yli. Voidaan argumentoida, että tämän tutkimuksen seitsemän vuoden aikaperiodi voi olla hiukan liian lyhyt merkittävien tulosten kannalta, ja että finanssikriisin aiheuttama taantumavaihe ei ole vielä vuoden 2011 loppuun mennessä tasoittunut kokonaan Menestysmittarit Menestysmittareita käytetään vertailtaessa eri pääomasijoitushyödykkeiden tai portfolioiden suoriutumista eri aikajaksoilla tai suhteessa muihin sijoitushyödykkeisiin. Mitattaessa pääomasijoituksen menestystä, on mielekästä tutkia tuoton ja riskin suhdetta toisiinsa. Sharpen indeksi vertaa aikajaksolla saavutetun sijoitushyödykkeen riskipreemion suhdetta kokonaisriskiin, eli keskishajontaan (symboli σ). Treynorin indeksi taas vertaa
18 16 riskipreemion suhdetta sijoitushyödykkeen systemaattiseen riskiin, eli beeta-kertoimeen. (Jobson & Korkie 1981, 890) Sharpen indeksin matemaattinen kaava voidaan esittää seuraavassa muodossa: S = (R i - R f ) / σ i (7) ja Treynorin indeksi vastaavasti: T = (R i - R f ) / β i (8) Tässä tutkimuksessa käytetään Sharpen indeksiä menestysmittarina, sillä Jobson & Korkie (1981, ) havaitsivat, että Sharpen indeksi toimii paremmin pienempien otoskokojen kanssa kuin Treynorin indeksi. Lisäksi, Sharpen (1966, 128) mukaan Sharpen indeksi on parempi menneisyyden suorituskyvyn mittaamiseen, sillä Treynorin indeksi ei huomioi liian vähäisestä hajauttamisesta johtuvaa tuoton vaihtelua, eli se ei ota huomioon epäsystemaattista riskiä. Asuntosijoittamisessa voidaan katsoa hajauttamisen olevan riittävä, mikäli sijoitusportfolioon on laskettu sekä asuntojen, että arvopaperimarkkinoiden sijoitukset, mutta mikäli vertaillaan pelkästään tietyn maantieteellisen alueen asuntosijoitusten tuottoja koko maan asuntomarkkinoihin, ei riittävästä hajautuksesta voida puhua. Tällöin on hyvä ottaa menestysmittauksessa huomioon myös idiosynkraattinen riski.
19 Vuokra-hintasuhde Pääomahyödykkeen arvo muodostuu sen tuottaman osingon ja pääoman arvonnousun summasta. Asunto-osakkeiden osinkoa ovat sen vuokratuotot. Vuokra-hintasuhteen avulla voidaan tarkastella asuntosijoituksen historiallisia tuottoja, ja arvioida sekä eri komponenttien osuutta tuottojen muutokseen, että tulevaisuuden tuotto-odotuksia. (Davis 2008, ) Kivistön (2012, 11-13) mukaan pitkällä aikavälillä markkinoilla pitäisi vallita tasapaino, jossa asuntosijoituksen rajatuotto on yhtä kuin sen rajakustannus. Kun markkinoilla kysytään sekä vuokra- että omistusasumispalveluja, niin kuluttajan näkökulmasta omistusasumisen kustannuksen pitäisi olla vuokra-asumisen kustannusten suuruinen. Omistusasumisen rajatuoton ja -kustannuksen näkökulmasta esitettynä voidaan sanoa, että omistusasuja maksaa itselleen implisiittistä vuokraa, eli vuokraa jota hänen täytyisi maksaa asunnostaan mikäli ei omistaisi sitä itse. Implisiittisen vuokran voidaan katsoa olevan tuottoa omistusasujalle. Markkinatasapainon kaava voidaan siis esittää muodossa: R = ((1 - t)* i + t k + d - π)* P (9) Kaavassa R on (implisiittinen) vuokra ( /m 2 ), P on asunnon hinta ( /m 2 ), t on pääomaveroaste, i on sijoitetun pääoman nimelliskorko, d on ylläpitokustannus, t k efektiivinen kiinteistöveroprosentti ja π asunnon odotettu arvonmuutos. Termejä uudelleen järjestelemällä huomataan vuokra-hintasuhteen ja käyttökustannusten yhteys: R / P = ((1 - t)* i + t k + d - π) (10)
20 18 Koska pitkällä aikavälillä vuokrien ja hintojen välillä tulisi vallita tasapaino, voidaan teoriassa vuokra-hintasuhdetta tarkastelemalla arvioida tulevaisuuden kehitystä ja mahdollisesti ennustaa hintakuplia (Mäki-Fränti 2011, 12). Esimerkiksi pitkän aikavälin keskiarvoa alempana oleva vuokra-hintasuhde kertoo, että hinnat ovat nousseet vuokria nopeammin. Asuntosijoittamisen näkokulmasta keskiarvon yläpuolella oleva vuokrahintasuhde voi olla hyvä merkki, sillä silloin vuokrat ovat nousseet nopeammin kuin asuntojen hinnat, tai asuntojen hinnat ovat jopa laskeneet samaan aikaan, jolloin sijoituksen on saanut halvemmalla ja silti se on maksanut suhteessa normaalia parempaa osinkoa. Näin sijoituksen voidaan katsoa olleen tuottoisa. Täytyy kuitenkin pitää mielessä, että Suomessa vuokra- ja omistusasuminen eivät ole täydellisiä subsituutteja valtion tukemien arava-vuokratalojen markkinahintoja alempien vuokrien vuoksi (Kivistö 2012, 13). Nämä saattavat vääristää vuokra-hintasuhdekäyrien tulkintaa jopa yllättävällä tavalla. Esimerkiksi, arava-talojen vuokrat nousivat vapaarahoitteisia nopeammin aikavälillä Q3/2008-Q3/2009 (Mäki-Fränti 2011, 13). Tällöin arava-talojen kasvaneet vuokra-hintasuhteet saattoivat nostaa kaikkien asuntojen vuokrahintasuhdekäyriä, vaikka arava-asunnot edelleen olisivatkin olleet absoluuttisesti vapaarahoitteisia edullisempia asumisvaihtoehtoja.
21 19 4. EMPIIRISET TUTKIMUSTULOKSET Tässä luvussa tarkastellaan empiirisen tutkimuksen tuloksia, eli vertaillaan asuntomarkkinoiden tuottoja arvopaperimarkkinoiden tuottoihin käyttäen hyväksi Sharpen indeksiä menestysmittarina, katsotaan asuntomarkkinoiden riskisyyttä CAPM-mallin avulla ja pohditaan vuokra-hintasuhteen toimivuutta tutkimuksen aikavälillä. Selvitetään aluksi kuitenkin tutkimuksessa käytettyä aineistoa sekä sen aineiston kuvailevia tunnuslukuja. Tunnuslukujen laskennassa on käytetty Exceliä, sekä Eviews ja SAS -tilasto-ohjelmia Asuntomarkkina-aineisto Tutkimuksessa käytettävä aineisto asuntomarkkinoiden osalta on tilastokeskuksen koostamaa neljännesvuosidataa asuntojen hinnoista ja vuokrista, joiden aikasarjat ovat vuosilta Asuntojen hinnat ovat vanhojen asuntojen keskimääräisiä neliöhintoja ja vuokrat neliövuokria. Vuokratietoihin on otettu mukaan vain vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat, koska valtion tuella tuotettuihin arava-asuntoihin ei usein yksityissijoittajalla ole mahdollista sijoittaa, sillä suurin osa arava-asunnoista on institutionaalisten sijoittajien kuten kuntien omistuksessa (Tilastokeskus, 2012). Lisäksi, vuokrasääntelystä johtuen arava-asuntoihin sijoittamisen voidaan katsoa olevan korkeariskisempää vapaarahoitteisiin verrattuna (Miettilä 2001, 39), jolloin arava-asuntojen tarkastelu yksityissijoittajan näkökulmasta ei ole mielekästä. Keskimääräisten hoitokulujen käytössä on jouduttu käyttämään vuosittaista aineistoa. Alkuperäinen tilasokeskuksen tuottama hoitokulujen aikasarja juoksi vuodesta 1962 vuoteen Koska tähän tutkimukseen tarvittiin dataa vielä vuoteen 2011 saakka, laskettiin hoitokulujen keskiarvoinen kasvuvauhti vuosilta ja sen perusteella laskettiin arviot hoitokulujen määrästä puuttuville kolmelle viimeiselle vuodelle. Tämä estimointi osui melko lähelle todellista arvoa, sillä vuodelta 2010 löytyi tilastokeskuksen koostama asunto-osakeyhtiöiden tuloslaskelma. Tuloslaskelmassa vuoden 2010
Asuntosijoittamisen tuotot Suomessa vuosina
LUT School of Business and Management Kauppatieteiden kandidaatintutkielma Talousjohtaminen Asuntosijoittamisen tuotot Suomessa vuosina 2005-2012 Returns of finnish housing investments in 2005-2012 17.4.2017
LisätiedotAsuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10
Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018 Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10 Lähestymistapa Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013. Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät:
LisätiedotAsuntosijoittamisen alueelliset tuotot
Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot 2018-2022 20.6.2018 Lähestymistapa Laskelmat on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien. Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille. Asuntosijoittamisen
LisätiedotAsuntosijoittamisen riskit ja hajautushyödyt osana sijoitusportfoliota
Kauppakorkeakoulu Kandidaatintutkielma Talousjohtaminen Asuntosijoittamisen riskit ja hajautushyödyt osana sijoitusportfoliota Real estate investment risks and diversification benefits in mixedasset portfolio
LisätiedotAsuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019
Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019 Julkaisuvapaa Tekijä: ekonomisti Veera Holappa Lähestymistapa Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien. Vuokratuotto lasketaan vanhoille
LisätiedotAsuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon. Benefit of Real Estates to the Mixed-Asset Portfolio 20.12.2013
LAPPEENRANNAN TEKNILLINEN YLIOPISTO Kauppatieteellinen tiedekunta Kandidaatintutkielma Talousjohtaminen Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon Benefit of Real Estates to the Mixed-Asset Portfolio
LisätiedotAsuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2004
Helsingin kaupungin tietokeskuksen verkkojulkaisuja 25 Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2 Muutos edellisestä vuodesta: Kaikki asunnot 1,9 %, kaikki vapaarahoitteiset vuokra-asunnot 1, % ja vapaarahoitteisten
LisätiedotMenetelmä Markowitzin mallin parametrien estimointiin (valmiin työn esittely)
Menetelmä Markowitzin mallin parametrien estimointiin (valmiin työn esittely) Lauri Nyman 17.9.2015 Ohjaaja: Eeva Vilkkumaa Valvoja: Harri Ehtamo Työn saa tallentaa ja julkistaa Aalto-yliopiston avoimilla
LisätiedotMetsänomistamisen tuoton ja sen osatekijöiden vaihtelu 1972 2001
Metsä sijoituskohteena 1972 2001 Toimittajat: Markku Penttinen Antrei Lausti 3.12.2002 651 Metsänomistamisen tuotto sijoituksena hiipui vuonna 2001 Metsäntutkimuslaitoksen julkaisemassa uudessa tiedotteessa
LisätiedotMarkkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla
Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Tutkimus Marraskuu 2005 *connectedthinking Sisällysluettelo Yhteenveto... 3 Yleistä... 3 Kyselytutkimuksen tulokset... 3 Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla...
LisätiedotOletetaan, että virhetermit eivät korreloi toistensa eikä faktorin f kanssa. Toisin sanoen
Yhden faktorin malli: n kpl sijoituskohteita, joiden tuotot ovat r i, i =, 2,..., n. Olkoon f satunnaismuuttuja ja oletetaan, että tuotot voidaan selittää yhtälön r i = a i + b i f + e i avulla, missä
LisätiedotAsuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2013-2017. Julkaisuvapaa 3.7.2013 klo 9.00
Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2013-2017 Julkaisuvapaa 3.7.2013 klo 9.00 Lähestymistapa Asuntosijoittamisen tuotto (%) = Bruttovuokratuotto (%) + Arvonnousu (%) Bruttovuokratuotto lasketaan
LisätiedotAsuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit
Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015 Ekonomistit 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat
LisätiedotMETSÄTILASTOTIEDOTE 52/2014
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 52/2014 Metsä sijoituskohteena 1983 2013 15.12.2014 Esa Uotila Puuntuotannon sijoitustuotto 4 prosenttia vuonna 2013 Yksityismetsien
LisätiedotASUNTOSIJOITTAMISEN KANNATTAVUUS SUOMEN KAUPUNGEISSA
LUT School of Business & Management Kandidaatintutkielma ASUNTOSIJOITTAMISEN KANNATTAVUUS SUOMEN KAUPUNGEISSA Profitability of Real Estate Investing in the Cities of Finland 8.1.2017. Aleksi Kullaa Ohjaaja:
Lisätiedotr = r f + r M r f (Todistus kirjassa sivulla 177 tai luennon 6 kalvoissa sivulla 6.) yhtälöön saadaan ns. CAPM:n hinnoittelun peruskaava Q P
Markkinaportfolio on koostuu kaikista markkinoilla olevista riskipitoisista sijoituskohteista siten, että sijoituskohteiden osuudet (so. painot) markkinaportfoliossa vastaavat kohteiden markkina-arvojen
LisätiedotPIENSIJOITTAJAN JATKOKURSSI HENRI HUOVINEN
PIENSIJOITTAJAN JATKOKURSSI HENRI HUOVINEN henri.huovinen.1@gmail.com Pankkien ja pankkiiriliikkeiden varainhoidon tarkoituksena on tuoda asiakkaan sijoituspäätöksiin ja salkunhoitoon lisäarvoa. Täyden
LisätiedotToimintaympäristö. Asuntojen hinnat ja vuokrat. 16.6.2014 Leena Salminen
Toimintaympäristö Asuntojen hinnat ja vuokrat Asuntojen hinnat laskeneet Asuntojen hinnat Vuoden 2008 finanssikriisin aiheuttaman asuntojen hintojen notkahduksen jälkeen ne ovat suhteellisen nopeasti palanneet
LisätiedotVOIKO ASUNTOHINTAKUPLAN SITTENKIN HAVAITA HELPOSTI?
1 Arvoasuntopäivä 2015 6.5.2015, Pörssitalo, Helsinki VOIKO ASUNTOHINTAKUPLAN SITTENKIN HAVAITA HELPOSTI? Elias Oikarinen KTT, Akatemiatutkija, Turun yliopiston kauppakorkeakoulu Kiinteistösijoittamisen
LisätiedotVanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla
Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 14.2.2013 Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla Asunnon hintaan vaikuttaa moni tekijä, joista mainittakoon rakennuksen talotyyppi,
LisätiedotAsuntokunnat ja asuminen vuonna 2012
asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 30.9.2013 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 Lahdessa oli vuoden 2012 lopussa 53 880 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 558 asuntokunnalla.
LisätiedotMONISTEITA 2 / 2010. Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009
MONISTEITA 2 / 2010 Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009 TAMPEREEN KAUPUNKI ASUNTOTOIMI 17.8.2010 1. JOHDANTO...2 2. TAMPEREEN ASUNTOKANTA JA MARKKINATILANNE...3 3. ASUNTOJEN HINTATILASTO
LisätiedotHarjoitukset 2 : Monimuuttujaregressio (Palautus )
31C99904, Capstone: Ekonometria ja data-analyysi TA : markku.siikanen(a)aalto.fi & tuuli.vanhapelto(a)aalto.fi Harjoitukset 2 : Monimuuttujaregressio (Palautus 24.1.2017) Tämän harjoituskerran tarkoitus
Lisätiedot3.4.2014 Tehokas sijoittaminen TERVETULOA! Hannu Huuskonen, perustajayrittäjä
3.4.2014 Tehokas sijoittaminen TERVETULOA! Hannu Huuskonen, perustajayrittäjä Sijoittamisen rakenteellinen murros rantautumassa myös Suomeen Sijoitustoimialan kehitystä Suomessa helppo ennustaa: innovaatiot
LisätiedotKIINTEISTÖRAHASTOT HYVÄÄ TASAISTA TUOTTOA VAIVATTA
KIINTEISTÖRAHASTOT HYVÄÄ TASAISTA TUOTTOA VAIVATTA Niko Visuri Myyntijohtaja BH Broker House Oy OHJELMA Miksi sijoittaa kiinteistöihin? Kiinteistösijoittajan haasteet Ratkaisuna kiinteistörahastot Esimerkkejä
LisätiedotAsuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,4 prosenttia vuodessa. 2009, 3. neljännes
Asuminen Asuntojen vuokrat, 3 neljännes t nousivat 3,4 prosenttia vuodessa Vuokrien vuosinousu oli vuoden kolmannella neljänneksellä 3,4 prosenttia Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat
Lisätiedotwww.pwc.fi Markkinariskipreemio osakemarkkinoilla
www.pwc.fi Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Tutkimus Lokakuu 2012 Sisältö Yhteenveto 3 Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla 4 Pienten ja epälikvidien yhtiöiden lisäriskipreemio 6
Lisätiedotb) Arvonnan, jossa 50 % mahdollisuus saada 15 euroa ja 50 % mahdollisuus saada 5 euroa.
2.9. Epävarmuus ja odotetun hyödyn teoria Testi. Kumman valitset a) 10 euroa varmasti. b) Arvonnan, jossa 50 % mahdollisuus saada 15 euroa ja 50 % mahdollisuus saada 5 euroa. Odotettu arvo 0,5* 15 + 0,5*5
Lisätiedotr = 0.221 n = 121 Tilastollista testausta varten määritetään aluksi hypoteesit.
A. r = 0. n = Tilastollista testausta varten määritetään aluksi hypoteesit. H 0 : Korrelaatiokerroin on nolla. H : Korrelaatiokerroin on nollasta poikkeava. Tarkastetaan oletukset: - Kirjoittavat väittävät
LisätiedotOsakesijoittamisen alkeet. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry
Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Yleistä rahoitusmarkkinoista Rahoitusmarkkinoilla tarkoitetaan markkinoita, joilla rahoituksen tarvitsijat kohtaavat rahoituksen tarjoajat. Rahoitusmarkkinoilla
LisätiedotSijoituspolitiikka. Lahden Seudun Ekonomit ry Hyväksytty vaalikokouksessa
Sijoituspolitiikka Lahden Seudun Ekonomit ry Hyväksytty vaalikokouksessa 8.11.2017 Sijoitustoiminnan perusperiaatteet 1/4 Lahden Seudun ekonomit ryn sijoitustoiminnan perusperiaatteet ovat yhdistyksen
LisätiedotMarkkinakommentti. Julkaisuvapaa 7.10.2009 ARVOASUNTOJEN KAUPPA KIIHTYY PERHEASUNTOJEN RINNALLA
Markkinakommentti Julkaisuvapaa 7.10.2009 ARVOASUNTOJEN KAUPPA KIIHTYY PERHEASUNTOJEN RINNALLA Jos perheasuntojen kauppalukumäärät ovat loppukesän ja alkusyksyn aikana kasvaneet voimakkaasti verrattuna
LisätiedotHAVAITUT JA ODOTETUT FREKVENSSIT
HAVAITUT JA ODOTETUT FREKVENSSIT F: E: Usein Harvoin Ei tupakoi Yhteensä (1) (2) (3) Mies (1) 59 28 4 91 Nainen (2) 5 14 174 193 Yhteensä 64 42 178 284 Usein Harvoin Ei tupakoi Yhteensä (1) (2) (3) Mies
LisätiedotMetsä sijoituskohteena 1983 2012
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 35/2013 Metsä sijoituskohteena 1983 2012 27.8.2013 Esa Uotila Puuntuotannon sijoitustuotto 2 prosenttia vuonna 2012 Yksityismetsien
LisätiedotKuka pelkää yksiöitä. 2. lokakuuta 2018
Kuka pelkää yksiöitä 2. lokakuuta 2018 Kojamon historia: VVO-yhtymästä Kojamoksi Nykyaikainen asuntoportfolio, jonka painopiste on siirtynyt Lumo-asuntoihin 2021 tavoite ~ 6 mrd. 4,04ṃ0brdn. 4,3 4 ṃ 3
LisätiedotMetsä sijoituskohteena 1983 2008
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 38/29 Metsä sijoituskohteena 198328 1.1.29 Esa Uotila Antrei Lausti Taantuma painoi puuntuotannon sijoitustuoton miinukselle vuonna
LisätiedotAsuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi. Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10.
Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10.2015 Tutkijat / valikoituja julkaisuja Marko Terviö (Aalto),
LisätiedotTässä esitetty ei ole eikä sitä tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi ostaa tai myydä arvopapereita.
Tässä esitetty ei ole eikä sitä tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi ostaa tai myydä arvopapereita. Sijoittajan tulee sijoituspäätöksiä tehdessään perustaa päätöksensä omaan arvioonsa sekä
LisätiedotVakuutusyhtiöiden sijoitustoiminta 2008
FK Finanssialan Keskusliitto FC Finansbranschens Centralförbund Sisällys sijoitustoimintaympäristö... 3 sijoitukset 31.12.2008 (käyvin arvoin)... 4 uudet sijoitukset 2008... 6 Sijoitustoiminnan tuottojen
LisätiedotAsumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne
ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Selvitys 5/2012 Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne 2010 2012 27.11.2012 Sisällys 1 VUOKRA- JA OMISTUSASUMISEN VÄLIMUOTO... 3 1.1
LisätiedotAdvisory Corporate Finance. Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla. Tutkimus Syyskuu 2009
Advisory Corporate Finance Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Tutkimus Syyskuu 2009 Sisällysluettelo Yhteenveto... 3 Yleistä... 3 Kyselytutkimuksen tulokset... 3 Markkinariskipreemio Suomen
LisätiedotMetsä sijoituskohteena
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 36/2012 Metsä sijoituskohteena 1983 2011 31.8.2012 Esa Uotila Puuntuotannon sijoitustuotto jäi alle 2 prosentin vuonna 2011 Vuonna
LisätiedotAsuntomarkkinakatsaus OPn Ekonomistit
Asuntomarkkinakatsaus 8.11.2016 OPn Ekonomistit 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat ja vuokrat 3. Asuntolainojen korot ja lainakannan kehitys 4. Asuntotuotanto
LisätiedotKOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA. Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012
KOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012 KOLME SUKUPOLVEA Munkkivuori 1960 Tapiola 1979 Taka-Töölö 2011 12.3.2012 2 ENSIASUNNON HANKINTA KOLMESSA SUKUPOLVESSA
LisätiedotOsakeasuntojen hinnat Helsingissä heinä syyskuussa 2013
Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 35 2013 Osakeasuntojen hinnat Helsingissä heinä syyskuussa 2013 Valokuva: Kallio Virva Kuparinen Asuntojen keskihinta 3 984 /m 2 Keskihinta kerrostaloasunnoissa
LisätiedotOsakeasuntojen hinnat Helsingissä huhti kesäkuussa 2013
Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 21 2013 Osakeasuntojen hinnat Helsingissä huhti kesäkuussa 2013 Asuntojen keskihinta 3 877 Keskihinta kerrostaloasunnoissa 4 063 ja rivitaloasunnoissa 3 226 Asuntojen
LisätiedotLiite: Suomalaisten vaihtoehtorahastojen tuottojen analysointi Aineisto
Liite: Suomalaisten vaihtoehtorahastojen tuottojen analysointi Aineisto Vaihtoehtoisiin sijoitusmuotoihin keskittyviä rahastoja on ollut Suomessa tarjolla muutaman vuoden ajan. Tämän liitteen tarkoituksena
LisätiedotKaikkiin kysymyksiin vastataan kysymys paperille pyri pitämään vastaukset lyhyinä, voit jatkaa paperien kääntöpuolille tarvittaessa.
NIMI: OPPILASNUMERO: ALLEKIRJOITUS: tehtävä 1 2 3 4 yht pisteet max 25 25 25 25 100 arvosana Kaikkiin kysymyksiin vastataan kysymys paperille pyri pitämään vastaukset lyhyinä, voit jatkaa paperien kääntöpuolille
LisätiedotJokasään sijoitussalkku
Rahoituksen yksikkö Oulun yliopiston kauppakorkeakoulu & IndexHelsinki Oy Huhtikuu 2014 Onnistuneen sijoittamisen lähtökohdat Tosiasioiden tunnustaminen 1 Markkinat ovat tehokkaat Aktiivisella sijoittamisella
LisätiedotMetsä sijoituskohteena 1983 2007
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE Metsä sijoituskohteena 198327 3/28 21.8.28 Esa Uotila Puuntuotannon sijoitustuotto pysyi korkeana vuonna 27 Yksityismetsien hakkuut
LisätiedotFront Capital Parkki -sijoitusrahasto
Front Capital Parkki -sijoitusrahaston säännöt vahvistettiin Finanssivalvonnan toimesta 14.9.2009 ja rahasto aloitti sijoitustoiminnan 26.10.2009. Rahaston tavoitteena on matalalla riskillä sekä alhaisilla
LisätiedotSovellettu todennäköisyyslaskenta B
Sovellettu todennäköisyyslaskenta B Antti Rasila 18. lokakuuta 2007 Antti Rasila () TodB 18. lokakuuta 2007 1 / 19 1 Tilastollinen aineisto 2 Tilastollinen malli Yksinkertainen satunnaisotos 3 Otostunnusluvut
LisätiedotMaan hinnan laskennallinen osuus asunnon hinnasta vuosina 1995, 2005 ja Risto Peltola, Maanmittauslaitos
Maan hinnan laskennallinen osuus asunnon hinnasta vuosina 1995, 2005 ja 2015 Risto Peltola, Maanmittauslaitos 28.11.2017 2 Miksi aihetta on tarpeen tutkia? Asuntojen hintojen nousu kasvavilla kaupunkiseuduilla
LisätiedotHajauttamisen perusteet
Hajauttamisen perusteet Sisältö 1. Miksi hajauttaa sijoituksia? 2. Ajallinen hajauttaminen 3. Hajautus omaisuusluokissa 4. Toimialakohtainen hajauttaminen 5. Hajauttaminen yhtiön koon mukaan 6. Maantieteellinen
LisätiedotAsuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2006
Tilastoja Helsingin kaupungin tietokeskus 7 7 Vapaarah. vuokra-as. keskivuokra, /m/kk 1,-1,9 1,5-11,9 1,-13, Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna Muutos edellisestä vuodesta: Kaikki asunnot 1, %, kaikki
LisätiedotMarkkinakatsaus. Maaliskuu 2018
Markkinakatsaus Maaliskuu 2018 Talouskasvuennusteet - Talouskasvu piristyy maltillisesti 2018 Talousindikaattorit (Economic Surprise Index) - Kehitys vuodesta 2012 Teollisuuden ostopäällikköindeksit -
LisätiedotRegressioanalyysi. Vilkkumaa / Kuusinen 1
Regressioanalyysi Vilkkumaa / Kuusinen 1 Regressioanalyysin idea ja tavoitteet Regressioanalyysin idea: Halutaan selittää selitettävän muuttujan havaittujen arvojen vaihtelua selittävien muuttujien havaittujen
LisätiedotAsuntojen hinnat Helsingissä heinä syyskuussa 2011
Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 38 2011 Asuntojen hinnat Helsingissä heinä syyskuussa 2011 Asuntojen keskihinta 3 684 Keskihinta kerrostaloasunnoissa 3 787 ja rivitaloasunnoissa 3 326 Asuntojen
LisätiedotAsuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa. 2011, 3. vuosineljännes
Asuminen Asuntojen vuokrat, 3 vuosineljännes Vuokrat nousivat prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden kolmannella neljänneksellä prosenttia Sekä vapaarahoitteisten että
LisätiedotAsuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,1 prosenttia vuodessa. 2011, 1. vuosineljännes
Asuminen Asuntojen vuokrat, 1 vuosineljännes Vuokrat nousivat 3,1 prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 3,1 prosenttia Vapaarahoitteisten
LisätiedotKuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista?
Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista? Essi Eerola, Suomen Pankki* Tuukka Saarimaa, VATT * Tutkimuksessa esitetyt näkemykset eivät välttämättä vastaa Suomen Pankin kantaa. 1 Helsingin kaupunki on merkittävä
LisätiedotHajautushyödyt Suomen osakemarkkinoilla. Diversification Benefits in the Finnish Stock Market
Kauppatieteellinen tiedekunta Kandidaatintutkielma, Talousjohtaminen Hajautushyödyt Suomen osakemarkkinoilla Diversification Benefits in the Finnish Stock Market 6.5.2012 Ville Karell SISÄLLYSLUETTELO
LisätiedotAsuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 1,9 prosenttia vuodessa. 2010, 1. neljännes. 23.6.2011 Julkistusta täydennetty ja muutettu
Asuminen Asuntojen vuokrat, 1 neljännes Vuokrat nousivat 1,9 prosenttia vuodessa 2362011 Julkistusta täydennetty ja muutettu Vuokrien vuosinousu oli vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 1,9 prosenttia Vapaarahoitteisten
LisätiedotAsuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2012
Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 11 13 Lassila Munkkiniemi Etelä- Haaga Länsi- Pakila Lauttasaari Ruoholahti Käpylä Kallio Kaivopuisto Tapanila Pihlajamäki Länsi- Herttoniemi Kulosaari Malmi Myllypuro
LisätiedotAamuseminaari 9.4.2008
Aamuseminaari 9.4.2008 Rahastouutuuksia alkuvuonna Nordea Absoluuttisen Tuoton Salkku Rahastojen rahasto, joka yhdistää Nordean absoluuttisen tuoton strategioita Positiivista tuottoa ja hajautusta salkkuun
LisätiedotHarjoitukset 4 : Paneelidata (Palautus )
31C99904, Capstone: Ekonometria ja data-analyysi TA : markku.siikanen(a)aalto.fi & tuuli.vanhapelto(a)aalto.fi Harjoitukset 4 : Paneelidata (Palautus 7.3.2017) Tämän harjoituskerran tarkoitus on perehtyä
LisätiedotKansainvälisen hajauttamisen hyödyt suomalaiselle sijoittajalle
LAPPEENRANNAN TEKNILLINEN YLIOPISTO Kauppatieteiden osasto Laskentatoimen ja rahoituksen laitos Rahoitus Kansainvälisen hajauttamisen hyödyt suomalaiselle sijoittajalle 22.12.26 Kandidaatin tutkielma Jukka
LisätiedotHarjoitus 7 : Aikasarja-analyysi (Palautus )
31C99904, Capstone: Ekonometria ja data-analyysi TA : markku.siikanen(a)aalto.fi & tuuli.vanhapelto(a)aalto.fi Harjoitus 7 : Aikasarja-analyysi (Palautus 28.3.2017) Tämän harjoituskerran tarkoitus on perehtyä
LisätiedotAsuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015
Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat
LisätiedotAsuntokunnat ja asuminen vuonna 2014
asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 25.9.2015 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 Lahdessa oli vuoden 2014 lopussa 54 666 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 513 asuntokunnalla.
LisätiedotPIENSIJOITTAJAN PERUSKURSSI HENRI HUOVINEN
PIENSIJOITTAJAN PERUSKURSSI HENRI HUOVINEN Kiinteistöt edustavat kolmannesta mailman sijoituspääomasta ja niillä on osansa (noin 5%) myös instituutiosijoittajien sijoitussalkuissa. Kiinteistösijoitusten
LisätiedotHarjoitus 9: Excel - Tilastollinen analyysi
Harjoitus 9: Excel - Tilastollinen analyysi Mat-2.2107 Sovelletun matematiikan tietokonetyöt Syksy 2006 Mat-2.2107 Sovelletun matematiikan tietokonetyöt 1 Harjoituksen aiheita Tutustuminen regressioanalyysiin
LisätiedotMetsä sijoituskohteena 1983 2009
Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 34/21 Metsä sijoituskohteena 198329 11.8.21 Esa Uotila Antrei Lausti Puuntuotannon sijoitustuotto vuonna 29 edelleen miinuksella
LisätiedotMarkkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla
Sisältö Yhteenveto s2 / Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla s3 / Suomen osakemarkkinoiden kasvu ja uudet listautumiset s5 / Aikaisemmat tutkimustulokset s6 Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla
LisätiedotAki Taanila YHDEN SELITTÄJÄN REGRESSIO
Aki Taanila YHDEN SELITTÄJÄN REGRESSIO 26.4.2011 SISÄLLYS JOHDANTO... 1 LINEAARINEN MALLI... 1 Selityskerroin... 3 Excelin funktioita... 4 EKSPONENTIAALINEN MALLI... 4 MALLIN KÄYTTÄMINEN ENNUSTAMISEEN...
LisätiedotOrava Asuntorahasto ja asuntomarkkinoiden näkymät
5/26/2014 1 Orava Asuntorahasto ja asuntomarkkinoiden näkymät 5/26/2014 2 Sisältö Johdanto Lisäarvo ja erottautuminen Sijoitusstrategia Avainluvut Q1 2014 lyhyesti Asuntomarkkinat Riskit 5/26/2014 3 Johdanto
LisätiedotTilastollisen analyysin perusteet Luento 11: Epäparametrinen vastine ANOVAlle
Tilastollisen analyysin perusteet Luento 11: Epäparametrinen vastine ANOVAlle - Sisältö - - - Varianssianalyysi Varianssianalyysissä (ANOVA) testataan oletusta normaalijakautuneiden otosten odotusarvojen
LisätiedotTyöllisyydestä, koulutuksesta ja vuokrista
Työllisyydestä, koulutuksesta ja vuokrista Työllisyysaste koulutusasteittain Vailla perusasteen jälkeistä tutkintoa olevien osuus 25-39-vuotiaista Uudenmaan ja muun Suomen kehityksen eroja Toimeentulotuen
LisätiedotRegressioanalyysi. Kuusinen/Heliövaara 1
Regressioanalyysi Kuusinen/Heliövaara 1 Regressioanalyysin idea ja tavoitteet Regressioanalyysin idea: Oletetaan, että haluamme selittää jonkin selitettävän muuttujan havaittujen arvojen vaihtelun joidenkin
LisätiedotKorko ja inflaatio. Makrotaloustiede 31C00200 Kevät 2016
Korko ja inflaatio Makrotaloustiede 31C00200 Kevät 2016 Sisältö Nimellis ja reaalikorot, Fisher yhtälö Lyhyt ja pitkä korko Rahapolitiikka ja korot Korko ja inflaatio Nimellinen korko i: 1 tänä vuonna
LisätiedotKansantalouden kuvioharjoitus
Kansantalouden kuvioharjoitus Huom: Tämän sarjan tehtävät liittyvät sovellustiivistelmässä annettuihin kansantalouden kuvioharjoituksiin. 1. Kuvioon nro 1 on piirretty BKT:n määrän muutoksia neljännesvuosittain
LisätiedotOsavuosikatsaus [tilintarkastamaton]
Osavuosikatsaus 1.1. 3.6.217 [tilintarkastamaton] OPR-Vakuus konserni Toisen vuosineljänneksen antolainaus kasvoi 38.9% edellisvuodesta ollen EUR 52.m (EUR 37.5m /2) Toisen vuosineljänneksen liiketoiminnan
LisätiedotTIIVISTELMÄ. Työstä eläkkeelle tulokehitys ja korvaussuhteet. Eläketurvakeskuksen raportteja 2010:3. Juha Rantala ja Ilpo Suoniemi
R RAPORTTEJA Eläketurvakeskuksen raportteja 2010:3 TIIVISTELMÄ Juha Rantala ja Ilpo Suoniemi Työstä eläkkeelle tulokehitys ja korvaussuhteet Tutkimuksessa arvioitiin, mitä muutoksia henkilön tuloissa ja
LisätiedotAsuntotuotantokysely kesäkuu 2019
Asuntotuotantokysely kesäkuu 2019 28.6.2019 Asuntotuotantokysely 2/2019 2 (3) Asuntotuotantokysely Rakennusteollisuus RT:n asuntotuotantokysely lähetetään Talonrakennusteollisuus ry:n jäsenille. Kysely
LisätiedotAsuntojen vuokrat 2010, täydennysjulkaisu
Asuminen 2011 Asuntojen vuokrat, täydennysjulkaisu, 1-4vuosineljännes Asuntojen vuokrat: Vuoden tarkistetut tiedot Tilastokeskuksen julkaiseman Asuntojen vuokrat - neljännesvuositilaston tietoja on tarkistettu
LisätiedotHEINOLAN KAUPUNKI ENERGIARAHASTON SIJOITUSPERIAATTEET KH 3.9.2007, KH 25.11.2013 (esitys muutoksin)
1 HEINOLAN KAUPUNKI ENERGIARAHASTON SIJOITUSPERIAATTEET KH 3.9.2007, KH 25.11.2013 (esitys muutoksin) SIJOITTAMISEN PERIAATTEITA Sijoittaminen tapahtuu rahastojen kautta käyttäen vähintään kahta varainhoitajaa.
LisätiedotAsuntojen hinnat Helsingissä tammi maaliskuussa 2011
Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 13 2011 Asuntojen hinnat Helsingissä tammi maaliskuussa 2011 Asuntojen keskihinta 3 686 /m 2 Keskihinta kerrostaloasunnoissa 3 788 /m 2 ja rivitaloasunnoissa 3
LisätiedotTilastollisen analyysin perusteet Luento 8: Lineaarinen regressio, testejä ja luottamusvälejä
Tilastollisen analyysin perusteet Luento 8: Lineaarinen regressio, testejä ja luottamusvälejä arvon Sisältö arvon Bootstrap-luottamusvälit arvon arvon Oletetaan, että meillä on n kappaletta (x 1, y 1 ),
Lisätiedot7. laskuharjoituskierros, vko 10, ratkaisut
7. laskuharjoituskierros, vko 10, ratkaisut D1. a) Oletetaan, että satunnaismuuttujat X ja Y noudattavat kaksiulotteista normaalijakaumaa parametrein E(X) = 0, E(Y ) = 1, Var(X) = 1, Var(Y ) = 4 ja Cov(X,
LisätiedotILMARISEN OSAVUOSITULOS Q3 / 2013. Lehdistötilaisuus 23.10.2013 Varatoimitusjohtaja Timo Ritakallio
ILMARISEN OSAVUOSITULOS Q3 / 2013 Lehdistötilaisuus 23.10.2013 Varatoimitusjohtaja Timo Ritakallio 1 KESKEISIÄ HAVAINTOJA TAMMI- SYYSKUU 2013 Sijoitustuotto 6,5 prosenttia Pitkän aikavälin reaalituotto
LisätiedotAsuntojen hintakehitys
Kulutuksen ja asumisen hinnat Asuntojen hintakehitys Katsaus 29.10.2004 Tiedustelut Förfrågningar nquiries: sähköposti: asuminen.tilasto@tilastokeskus.fi Mikko Saarnio (09) 174 62 Annika Klimenko (09)
LisätiedotVAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 JULKAISUT JA TUTKIMUKSET 2013
VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 JULKAISUT JA TUTKIMUKSET 2013 06.06.2013 VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 1 VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 2 VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012
LisätiedotPANKKIBAROMETRI II / 2009 30.6.2009
II / 2009 PANKKIBAROMETRI II / 2009 Sisältö Sivu Yhteenveto 1 Kotitaloudet 2 Yritykset 5 Finanssialan Keskusliitto kysyy Pankkibarometrin avulla pankinjohtajien käsitystä luotonannosta ja talletuksista.
LisätiedotKuvio 1. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien uudet asuntolainat ja uusien nostojen keskikorko
Kuvio. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien uudet asuntolainat ja uusien nostojen keskikorko asuntolainat, m keskikorko, %,,,,,, Lähde: Suomen Pankki Kuvio. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien
LisätiedotSyksyn 2007 sijoitusnäkymät Arvopaperilehti. 27.9.2007 Vesa Ollikainen
Syksyn 2007 sijoitusnäkymät Arvopaperilehti 27.9.2007 Vesa Ollikainen Osakkeissa jälleen parhaat tuotot 124 120 Euroopan osakkeet 116 112 108 Maailman osakkeet 104 Euro-rahamarkkina 100 Euro-valtionobligaatiot
LisätiedotMat-2.11 4 Investointiteoria. Tentti 6.9.2005. Mitd
.* Mat-2.11 4 Investointiteoria Tentti 6.9.2005 Ki{oita jokaiseen koepapcriin selveisti: o Mat-2.114 Investointiteoria o opintoki{'an numero sekii sukunimi ja viralliset etunimet tekstaten o koulutusohjelma
Lisätiedot- Kuinka erotan jyvät akanoista. Petri Kärkkäinen salkunhoitaja
- Kuinka erotan jyvät akanoista Petri Kärkkäinen salkunhoitaja eq Suomiliiga eq Suomiliiga on Suomeen sijoittava osakerahasto Rahasto sijoittaa varansa suomalaisiin ja Suomessa noteerattujen yhtiöiden
LisätiedotTYÖELÄKERAHASTOJEN SIJOITUSRAKENNE. 19.3.2012 Veikko Savela. I Sijoitusten kokonaismäärän kehitys
1 TYÖELÄKERAHASTOJEN SIJOITUSRAKENNE 19.3.2012 Veikko Savela I Sijoitusten kokonaismäärän kehitys Työeläkevakuuttajat TELAn jäsenyhteisöjen työeläkerahastojen sijoituskanta 31.12.2011 oli 136,3 mrd. euroa,
LisätiedotAsuntotuotantokysely 2/2016
Asuntotuotantokysely 2/2016 Sami Pakarinen Kesäkuu 2016 1 (2) Kesäkuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti
LisätiedotMetsämuuronen: Tilastollisen kuvauksen perusteet ESIPUHE... 4 SISÄLLYSLUETTELO... 6 1. METODOLOGIAN PERUSTEIDEN KERTAUSTA... 8 2. AINEISTO...
Sisällysluettelo ESIPUHE... 4 ALKUSANAT E-KIRJA VERSIOON... SISÄLLYSLUETTELO... 6 1. METODOLOGIAN PERUSTEIDEN KERTAUSTA... 8 1.1 KESKEISTEN KÄSITTEIDEN KERTAUSTA...9 1.2 AIHEESEEN PEREHTYMINEN...9 1.3
Lisätiedot