hyvästä hallintotavasta taloyhtiössä

Transkriptio

1 Esitys uudesta asuntoyhtiölaista i t ja hyvästä hallintotavasta taloyhtiössä Rakennustietoforum tiistaina 1 päivänä kesäkuuta 2010 Ben Grass Varatuomari, Rakennusneuvos

2 Asunto-osakeyhtiöt Taloyhtiöitä yli Asukkaita noin 2 miljoonaa henkilöä Hallituksen jäseniä yli Hallituksen puheenjohtajia j noin

3 TOIMIVALTASUHTEET YHTIÖKOKOUS Ylin päättävä elin Yhtiöjärjestyksen ja lain mukaiset asiat Laajakantoiset asiat Hallituksen valitseminen HALLITUS Päätökset yhtiökokouksen ksen päätösten raameissa Toiminnan asianmukainen järjestäminen ja organisointi Toimeenpanopäätökset Yhtiökokouksen päätösten valmistelu Isännöitsijän valinta ja valvonta ISÄNNÖITSIJÄ Hallituksen ja yhtiökokouksen päätösten toimeenpano Asioiden valmistelu ja asiantuntijoiden käyttö Toimivan i hallinnon ylläpito Sopimuskumppaneiden valvonta Operatiiviset päätökset TILINTARKASTUS -Raportointi hallitukselle ja yhtiökokoukselle -Tilintarkastuskertomus -Neuvot isännöitsijälle

4 Hyvän hallinnon kehittäminen yhtiöissä Huonoon hallitustyöskentelyyn on puututtava Pidettävä huolta asunto-osakkeen arvon kehittymisestä Uskallettava käyttää asiantuntijoita oikealla hetkellä Keskityttävä koko yhtiön asioiden hoitamiseen Varmistettava hyvän hallinnon toimivuus ketjussa yhtiökokous k hallitus - iä isännöitsijä öitijä

5 MIKÄ TALOYHTIÖSSÄ KIINNOSTAA? Asukasnäkökulmasta osakasta kiinnostavat etupäässä seuraavat asiat: taloyhtiön vastikkeen suuruus asumispalveluiden taso oikea maksu-, vastike- ja rahoituspolitiikka. Sijoittajaa ja myyntiaikeissa olevaa asukasta kiinnostavat seuraavat asiat: asunnon asema asuntomarkkinoilla miten asunnosta saa parhaan mahdollisen hinnan osakkeen arvo ja arvonnousun mahdollisuus (asunnon tekeminen houkuttelevammaksi esimerkiksi pintaremontilla tai ulkomaalauksella).

6 TALOYHTIÖN YHTEISKUNTAVASTUU Taloudelliset vaikutukset - ei voiton vaan pikemminkin jatkuvuuden tavoittelu - tuottoja oltava sen verran, että taloyhtiö pystyy niiden avulla jatkuvasti kehittämään toimintaansa ja pysymään kilpailukykyisenä suhteessa muihin taloyhtiöihin Ekologiset vaikutukset toimintojen sähköistäminen: taloyhtiön kotisivut ja hallituksen infranet jätteiden lajittelu energian säästö: kulutusseuranta, energiatodistus Sosiaaliset vaikutukset asukkaiden ikääntyminen: auttaminen arjessa, esteettömyyden takaaminen, hissien rakentaminen turvallisuuden tunteen t luominen yhteisöllisyyden luominen, yhdessä tekeminen häiriökäyttäytymisen estäminen: asioihin puututaan välittömästi, järjestyssäännöillä kannustetaan hyvään asumiseen viihtyvyysnäkökohdat: yleinen kunnossapito, yhteiset pelisäännöt, porrashuone ja pihapiiri viihtyisäksi.

7 TALOYHTIÖN SIDOSRYHMÄT Asukkaat ja osakkaat isännöitsijä Talonmies/huoltomies Rakennuttajat / rakennusliikkeet Palveluntuottajat Rahoituslaitos Vakuutusyhtiö Toimittajat Kunnalliset laitokset Yksityiset toimittajat.

8 Ben Grass Jouko Heino Keijo Kaivanto Markku Kulomäki HYVÄ HALLINTOTAPA TALOYHTIÖSSÄ

9 KIRJAN KOLME TEESIÄ 1) Asunto-osakeyhtiö on palveluyritys, l jonka tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa, vaan tarjota vastiketta vastaan palveluita osakkeenomistajille 2) Asukas on asiakas, joka haluaa hyviä asumispalveluita oikeaa vastiketta vastaan 3) Osakas on sijoittaja, joka vaatii tarkkaa asuntovarallisuutensa hoitamista.

10

11 TALOYHTIÖN KEHYSKAAVIO Omaisuuden arvon säilyttäminen ja kehittäminen Erilaiset asukasja osakasintressit Hyvä, turvallinen ja terveellinen asuminen ja ympäristö Pihamiljöö Asukkaat ja osakkaat Asumistarpeet Asumispalvelut ja niiden kehittäminen Talon identiteetti Taloyhtiön hallinto Roolijako: -Yhtiökokous -HallitusH -Isännöitsijä Asunto-yhtiön asema asunto-markkinoilla: yleensä - Naapuritalot ja naapurit - Kaupunginosa - Kaupunki - Asuntomarkkinat Koulutus Henkilöstö/ palveluntuottajat

12 Mitä taloyhtiössä t arvostetaan? asunnon hinta ja laatu vastaavat asunnosta maksettua hintaa asunto säilyttää arvonsa asunto vastaa asukkaan senhetkisiin asumistarpeisiin asuminen taloyhtiössä on turvallista ja terveellistä asumispalvelut on järjestetty ja ne toimivat vastike vastaa osakkaan käsitystä asumispalveluiden tasosta kiinteistönhoito ja -huolto toimivat hyvin ja osakas saa apua tarvittaessa osakas voi vaikuttaa taloyhtiön kehitykseen korjaustoiminta on ennakoitua osakas saa riittävästi tietoa taloyhtiön asioista osakas saa vastakaikua puheenjohtajalta ja isännöitsijältä ja saa asiansa tarvittaessa hallituksen käsiteltäväksi asuminen taloyhtiössä vahvistaa osakkaan identiteettiä.

13 YMPÄRISTÖN MUUTOSTEN ARVIOINTI rakennukset vanhenevat kiinteistöjen korjauskustannukset kohoavat; kysyntä kasvaa, yksikkökustannukset kohoavat erityisryhmien määrä kasvaa; esimerkiksi nuorten ja ikääntyvien tarpeet ovat usein hyvinkin erilaisia yksin asuminen lisääntyy asukasrakenne kansainvälistyy työtä tehdään yhä enemmän kotona asumisen rooli monimuotoistuu asiakkuus ja kuluttaminen muuttuvat; yksilöllisyys yhteiskunnallisena trendinä vaikuttaa voimakkaasti myös asumiseen kohdistuviin odotuksiin kodin merkitys kasvaa ja kotiin halutaan panostaa entistä enemmän talotekniikka kehittyy edelleen nopeasti. asuntojen hinnoittelu eriytyy, kuntotodistus ja energiatodistus

14 HALLITUKSEN TEHTÄVIÄ 1) strategiset tehtävät 2) kokonaisuuden hallinta ja tulevaisuuden suunnittelu 3) Isännöitsijän tukeminen, valvominen ja ohjeistaminen 4) Isännöitsijän valitseminen ja tarvittaessa erottaminen 5) omistajien edunvalvonta 6) yhtiön taloudesta vastaaminen 7) lakisääteiset tehtävät, jotka johtuvat lähinnä osakeyhtiö- ja asunto-osakeyhtiölaista 8) yhtiöjärjestyksen noudattaminen.

15 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKIOSAKEYHTIÖLAKI

16 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Laki vahvistettu Laki astuu voimaan Pääosiltaan vastaa hallituksen esitystä tä HE 24/2009 Uusi Asunto-osakeyhtiölaki sisältää 29 lukua ja 314 pykälää, voimassa oleva laki 10 lukua ja 96 :ää AOYL eriytetään kokonaan OYL:sta AOYL eriytetään kokonaan OYL:sta Kaikki asunto-osakeyhtiötä koskeva sääntely AOYL:n

17 Uudistuksen tavoitteet Yhteisön päätöksentekomenettelyiden ja osakkaiden itsemääräämisoikeuden selventäminen Vastuun rajojen selventäminen (mm. muutostyö- ja kunnossapitovastuu) Osakkaiden ja yhtiön suhteen selventäminen Tarkistettu yhtiön päätösten moittimista ja vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä Ei olennaisia muutoksia voimassa olevan lain mukaisiin periaatteisiin eikä yhtiön, osakkaiden tai isännöitsijän (- yhteisön) oikeuksiin ja velvollisuuksiin

18 Isännöitsijä AOYL 7:21 Isännöitsijäksi voidaan valita luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö Jos isännöitsijäksi valitaan yhteisö, on tämän ilmoitettava asunto-osakeyhtiölle päävastuullinen isännöitsijä ijä (luonnollinen henkilö) Päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan AOYL:n sekä muun lain säännöksiä isännöitsijästä

19 AOYL 7:27 Isännöitsijäntodistus Tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön hiö tiedossa olevista seikoista i Yhtiölle ilmoitetut kunnossapito- ja muutostyöt sekä yhtiön tiedossa oleva osakehuoneiston kunnossapitotarve Selvitys- tai suunnitteluvaiheessa olevista hankkeista on syytä ilmoittaa isännöitsijäntodistuksessa tarkempia säännöksiä isännöitsijäntodistuksesta ja siihen liittyvistä asiakirjoista määrätään uuden AOYL:n yhteydessä annettavassa uudessa asetuksessa osakehuoneistojen mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta

20 Yhtiövastikkeella katettavat menot AOYL 3:2 AOYL tekee poikkeuksia ja tarkennuksia nykyiseen oikeustilaan sekä selkeyttää käsitteistöä Pääsääntönä, että vastikkeella voidaan kattaa kaikki yhtiön menot, jotka yhtiö on lain, sopimuksen tai muun perusteen mukaan velvollinen lli suorittamaan

21 Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen: hyvitys 1/2 AOYL 6:32.1 Jos osakkeenomistajan huoneistossa on aikaisemmin tehty uudistusta sta tai kunnossapitoa vastaava a työ ja tämä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia, voi yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta Alennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus alennuksen enimmäismäärä pienempi näistä

22 Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen: hyvitys 2/2 Hyvityksen antamisen edellytyksenä osakkaan korjaustyöstä yhtiölle aiheutuva säästö Yhtiö ei ole velvollinen selvittämään oma-aloitteisesti osakkaan oikeutta hyvitykseen y osakkaan on tehtävä vaatimuksensa hyvitystä koskien yhtiölle niin hyvissä ajoin, että yhtiö voi ottaa sen huomioon omassa kunnossapito- tai uudistustyössä Hyvitys edellyttää, että yhtiöllä on ollut mahdollisuus valvoa osakkaan korjaustöitä ja työstä on asianmukaiset asiakirjat Hyvityksen määrää voivat pienentää säästön selvittämisestä y y p yhtiölle aiheutuvat kulut

23 Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen: hissin jälkiasennus AOYL 6:32.3 Yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksen kustannusten jakamisesta siten, että kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksella, joka määräytyy ä porrashuoneen sisäänkäynnin i perusteella Osakehuoneiston kerros on huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin saapumistason kerros Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros on pääsisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin lähtötason kerros Osakehuoneiston kerros määritellään puolen kerroksen tarkkuudella Jos osakehuoneiston kerros on samalla etäisyydellä hissin eri saapumistasoista, osakehuoneiston kerroksena pidetään ylempänä olevaa saapumistasoa

24 Tilintarkastaja AOYL 9:5 Uudessa AOYL:ssa tilintarkastajalla tarkoitetaan ammattitilintarkastajaa (KHT- tai HTM-auktorisoitu tilintarkastaja) uuden tilintarkastuslain mukaisesti Velvollisuus valita tilintarkastaja Taloyhtiöt, joissa on vähintään 30 huoneistoa tai Jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat tilintarkastajan valitsemista yhtiökokouksessa (tämä koskee yhtiötä, jolla ei ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa AOYL:n, tilintarkastuslain, muun lain taikka yhtiöjärjestyksen perusteella)

25 Tilintarkastaja Alle 30 huoneiston asunto-osakeyhtiö osakeyhtiö voi luopua kokonaan lakisääteisestä tilintarkastuksesta Tällöin on valittava toiminnantarkastaja tai muuttamalla yhtiöjärjestystä luopua myös toiminnantarkastuksesta

26 AOYL 9:6 Toiminnantarkastaja Velvollisuus valita toiminnantarkastaja Jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin Toiminnantarkastaja i t on aina valittava, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja osakkeenomistajat, joilla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista vaativat sitä yhtiökokouksessa Lisäksi yhtiökokous voi päättää enemmistöpäätöksellä toiminnantarkastajan valitsemisesta tilintarkastajan rinnalle

27 AOYL 6:3.1 Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous on pidettävä 6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä Yhtiöjärjestyksessä ei enää uuden lain mukaan voida määrätä ätä sitovasti ti muusta määräajasta ä Kahden varsinaisen yhtiökokouksen menettely edelleen mahdollinen (AOYL 6:3.4 )

28 Varsinaisessa yhtiökokouksessa AOYL 6:3.2 käsiteltävät asiat Yhtiökokouksessa on esitettävä 1) Tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus; 2) Hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin; sekä 3) Hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat

29 Yhtiökokouskutsu 1/2 AOYL 6: Kutsuaika (20 ) Kokouskutsu on toimitettava aikaisintaan 2 kk ja viimeistään 2 vk ennen yhtiökokousta Yhtiöjärjestyksessä voidaan pidentää lyhempää ja lyhentää pidempää määräaikaa

30 Yhtiökokouskutsu 2/2 - Kutsutapa (21 ) kirjallinen kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten Kirjallisen kutsun toimittaminen lain vähimmäisvaatimus

31 Uuden asunto-osakeyhtiölain osakeyhtiölain vaikutus yhtiöjärjestyksiin j y 1/3 Uusi laki sisältää pykäliä, jotka ovat ristiriitaisia monien tavanomaisten yhtiöjärjestysmääräysten j y y kanssa. Lain pakottavat säännökset tekevät lain kanssa ristiriitaisista yhtiöjärjestyksen määräyksistä pätemättömiä. Uuden lain myötä yhtiöjärjestykset saattavat sisältää määräyksiä jotka ovat lain tahdonvaltaisia säännöksiä tiukempia i ja aiheuttavat t yhtiölle turhia hallinnollisia i ja taloudellisia kuluja. Yhtiöjärjestys j ohjaa taloyhtiön toimintaa ja se on yhtiön tärkein asiakirja. Tietojen ajantasaisuus on tärkeää, jotta yhtiössä voidaan toimia yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

32 Uuden asunto-osakeyhtiölain osakeyhtiölain vaikutus yhtiöjärjestyksiin j y 2/3 Yhtiöjärjestysmääräyksistä tarkistettava muun muassa määräykset: - varsinaisen yhtiökokouksen pitämisen ajankohdasta, yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista ja yhtiökokouskutsusta - tilintarkastajista (mahdollisuus korvata tilintarkastaja toiminnantarkastajalla) - tilinpäätöksestä, toimintakertomuksesta ja tilintarkastuksesta - lunastuslausekkeista

33 Uuden asunto-osakeyhtiölain osakeyhtiölain vaikutus yhtiöjärjestyksiin j y 3/3 Lisäksi yhtiöjärjestysmääräykset tulisi ajanmukaistaa: - Osakepääoman muuttaminen euromääräiseksi - Osakkeita ja osakepääomaa koskevat AOYL:n säännökset rakentuvat osakkeiden nimellisarvottomuudelle Nimellisarvosta luopuminen - Kumottuihin lakeihin perustuvien yhtiöjärjestysmääräysten poistaminen

34 Lain tavoitteet kunnossapito- ja muutostyön osalta Selventää: päätöksentekoa kunnossapitoa ja muutostöitä koskevissa asioissa kunnossapito vastuun jakautumista rakennustöiden ilmoitus- ja vastausmenettelyä, vastuuta selvitys- ja valvontakuluista ja taloyhtiön roolia valvonnassa vahingonkorvausvastuuta

35 Kunnossapitoa ja muutostöitä koskevien ilmoitusten säilyttäminen AOYL 7:28 Hallituksen on ylläpidettävä luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevista ilmoituksista Ilmoitukset on säilytettävä luotettavalla tavalla osakehuoneistokohtaisesti Kyseisen osakehuoneiston omistajalla ja huoneiston myynti- tai vuokraustoimeksiannon saaneella välitysliikkeellä on oikeus saada jäljennös osakehuoneistoa koskevista ilmoituksista Jäljennöksestä saa periä yhtiön hallituksen hyväksymät kohtuulliset kulut