Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä

Transkriptio

1 Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä neuvonnan & kiistojen näkökulmasta Taloyhtiö 2014 Maria Kulomäki

2 Asunto-osakeyhtiön raportoinnin erityispiirteet: 1. Yhtiön perustiedot tilinpäätöksessä 2. Kaupparekisterimerkinnät 3. Toimivaltakysymykset hallituksen, yhtiökokouksen ja isännöitsijän kesken 4. Päätöksentekomenettely asunto-osakeyhtiössä 5. Yhdenvertaisuus-kysymykset 6. Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen 7. Vastikkeet: vastikeperusteet ja niistä poikkeaminen - Hyvitys- ja tasajakopykälät 8. Hankesuoritusten rahastointi ja jälkilaskelmat 9. Tarkastusraportin toimittaminen isännöitsijän lisäksi myös hallituksen puheenjohtajalle

3 Toimivalta asunto-osakeyhtiössä: Hallitus Hallitus Huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä (7:2) ei rajoitu vain välttämättömään kunnossapitoon Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty (7:2) Toimivalta suhteessa yhtiökokoukseen itsenäinen, laissa ja yhtiöjärjestyksessä mainitut asiat kiireelliset toimenpiteet isännöitsijän valinta ja erottaminen

4 Toimivalta asunto-osakeyhtiössä: Isännöitsijä Isännöitsijä Isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Isännöitsijän tehtävät määritetään isännöintisopimuksessa

5 Toimivalta asunto-osakeyhtiössä: Yhtiökokous Yhtiökokous päättää toimista, jotka ovat (AOYL 7:2) epätavallisia tai laajakantoisia vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen tai muihin maksuihin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet, joiden odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa. Tällöin hallitus voi tehdä päätöksen, mutta asiasta laitettava kirjallinen ilmoitus osakkeenomistajille.

6 Päätöksentekomenettely: hallitus Hallituksen päätösvaltaisuus läsnä enemmän kuin puolet valituista jäsenistä yhtiöjärjestysmääräykset huomioitava Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin kullakin läsnä olevalla jäsenellä yksi ääni enemmän kuin puolet läsnä olevista kannattaa jos äänet menevät tasan, pj:n kanta ratkaisee, paitsi pj:n vaalissa ratkaisee arvonta

7 Päätöksentekomenettely: yhtiökokous Pääsääntönä enemmistöpäätös Päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista äänistä, jollei laissa tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä, että jokainen osakeryhmä tuottaa yhden äänen. Äänileikkuri huomioitava Vaalissa tulee valituksi eniten ääniä saanut. Yhtiökokous voi ennen vaalia päättää, että valitaan se, joka saa yli puolet annetuista äänistä. Äänten mennessä tasan vaali ratkaistaan arvalla ja muu äänestys puheenjohtajan äänellä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

8 Päätöksentekomenettely: yhtiökokous Määräenemmistöpäätös: yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Määräenemmistöllä tehtäviä päätöksiä ovat mm. 1) yhtiöjärjestyksen muuttaminen; 2) suunnattu osakeanti; 3) optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen; sekä 4) suunnattu omien osakkeiden hankkiminen.

9 Korjaushankkeet päätös enemmistöllä Kunnossapito pääsääntö kustannukset jaetaan vastikeperusteella kaikkien osakkeiden maksettavaksi Kiinteistön ylläpito vuosikorjaukset ja peruskorjaukset, jolla laatutasoa ei olennaisesti nosteta Myös laatutason nosto, kun pakottava viranomaismääräys tai uudisrakentamista koskeva normi Kunnossapitoa myös muutos, jos yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen (KKO 2005:83 parvekelasitus) Tavanomainen uudistus - Pääsääntö kustannukset jaetaan vastikeperusteella Perusparantaminen Vastaa ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia Kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen yhteishankinta on tavanmukaista (Esim. laajakaistapalvelu) Maksurasituksen kohtuullisuus

10 Yhdenvertaisuus (AOYL 1:10) Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella Yhdenvertaisuus edellyttää, että yhtiö kohtelee päätöksenteossaan samassa asemassa olevia osakkaita samalla tavalla. Asunto-osakeyhtiöalain yhdenvertaisuusperiaate ei tarkoita sitä, että asunto-osakeyhtiössä päästäisiin absoluuttiseen yhdenvertaisuuteen, jossa jokainen osakas olisi täysin samassa asemassa.

11 Kunnossapitovastuu Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuusta laista poikkeavalla tavalla Yhtiöjärjestysmääräystä noudatettava Ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty, AOYL 4 luku määrää vastuunjaon yhtiön ja osakkeenomistajan välillä Kunnossapitovastuun mukainen vastuunjako edellyttää kunnossapidontarvetta. Yhtiöllä ei ole velvollisuutta osallistua osakkaan mukavuusremonttiin.

12 Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Huoneiston ulkopuoliset osat Rakenteet, eristeet Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät Esim. hanat, wc-istuin ja lämminvesivaraaja kokonaisuudessaan, sähkölattialämmitys, sähköpatterit Sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi

13 Yhtiön kunnossapitovastuu Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät, jotka Yhtiö toteuttanut Yhtiö hyväksynyt vastuulleen Edellyttää nimenomaista vastuun hyväksymistä Ei pelkkä kunnossapitotyön hyväksyminen Yhdenvertaisuus Myös osakkaan toteuttamat, jotka rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymiin ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin AOYL:ssa säädetään Osakkaan rakenteelliset ja sisustukselliset muutostyöt eivät ole lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulla.

14 Osakkaan kunnossapitovastuu (4:3) Osakehuoneiston sisäosat Altaat, ammeet Sellaiset huoneiston sisäpuoliset laitteet, jotka eivät ole perusjärjestelmän osia Esim. vesihanaan liitetyt käsisuihkuletkut, pesukoneen letkut, kiukaat, liedet, uunit, jääkaapit, kylmiöt, ilmanvaihtojärjestelmästä erillinen liesituuletin, huoneiston sisäinen langaton verkko

15 Parveke Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta (1:3) Yhtiön kunnossapitovastuu Parvekkeen rakenteet (vedeneristys) ja ulkopinta (4:2) Osakkaan kunnossapitovastuu Lattian ja parvekekaiteiden sisäpuolen pinnat HUOM! Lumen, veden ja roskien poistaminen parvekkeelta

16 Perustaso Yhtiön kunnossapito vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Perustason määrittely Alkuperäinen (rakennusvaiheessa toteutettu) taso, ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta Yhtiön peruskorjauksessa valitsema Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema Ei merkitystä, vaikka pääosassa huoneistoja osakkaiden toimesta toteutettu taso yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee

17 Vastikkeet: Yhtiön kustannusten jakautuminen osakkaiden kesken Pääsääntö: kaikki osakkaat osallistuvat yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti yhtiön menojen kattamiseen kuten korjaushankkeisiin Maksuvelvollisuuden muuttaminen saattaa tulla sovellettavaksi Katetaanko hoito- vai pääomavastikkeella? Mitä YJ sanoo? Onko peruste sama vai eri? Onko kertoimia? AOYL:n olettamasäännös siitä, mitä pääomavastikkeella katetaan: pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta. Jos lainaosuuden poismaksuoikeudesta ei mainintaa yhtiöjärjestyksessä, yhtiökokous voi antaa oikeuden tehtävä päätös asiasta

18 Vastikeperusteesta poikkeaminen AOYL 6:32 Poiketaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesta kustannustenjaosta 1. Hyvitys 6: Tasajako 6: Hissien jälkiasennus 6: Uudistukset, joissa merkittävä etu (arvonnousu) tietyille huoneistoille 6:32 Muissa tilanteissa poikkeaminen vastikeperusteesta vaatii niiden suostumuksen, joiden vastikkeenmaksuvelvollisuus kohoaa

19 Maksuvelvollisuuden muuttaminen hyvitys (AOYL 6:32.1) Enemmistöpäätös Huoneistossa on aiemmin tehty vastaavanlainen työ, joka vähentää yhtiön kustannuksia (=säästöä) Hyvityksen suuruus: Yhtiön säästö (max.) Osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista (max.) Osakkaan työn asianmukaisuus Osakkaalla näyttövelvollisuus säästöstä (kustannukset, ikävähennys) Sekä kunnossapito että uudistus

20 Maksuvelvollisuuden muuttaminen tasajako (AOYL 6:32.2) Kunnossapidon tai uudistuksen kustannukset voidaan jakaa tasan, kun kaikki edellytykset täyttyvät: Kohdistuu huoneistoon Huoneistolle tuleva etu ja huoneiston osalta aiheutuva kustannus yhtä suuret Määräenemmistöpäätös eli 2/3 yhtiökokouksessa kannattaa

21 Maksuvelvollisuuden muuttaminen hissin jälkiasennus (AOYL 6: ) Enemmistöpäätös Jos Osakehuoneisto on toisessa rakennuksessa tai porrashuoneessa, voidaan vapauttaa jälkiasennuskuluista. Normaalin enemmistön lisäksi enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy Säännöksen taustalla hissin vaikutus osakehuoneiston arvoon Asennuskustannusten jaon perusteena huoneiston sijainti rakennuksessa Huoneiston sijaintikerros Huoltokulut normaalisti vastikeperusteen mukaan, samoin vanhan hissin peruskorjauskulut

22 Muu uudistus Yhtiökokouksen enemmistöpäätös Ajankohdan tavanomaisen tason ylittävä uudistus Kulut vastikeperusteella vain hankkeeseen suostuvilta Esim. hissi kaksikerroksiseen taloon Yhtiökokouksen määräenemmistöpäätös Yhtiön hallinnassa olevien tilojen käyttäminen uudistukseen, joka hyödyttää vain osaa osakkaista Ei loukkaa yhdenvertaisuutta Kulut vastikeperusteella vain hankkeeseen suostuvilta Esim. vähemmistön hissihanke Ei sovellu vähäisiin uudistuksiin, jotka eivät vaikuta huoneiston arvoon (esim. autotalliosakkeet ja kaapeli-tv)

23 KIITOS! Kysyttävää?