Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

Transkriptio

1 Osakkaan muutostyöoikeus Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa Suomen Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö jäsentä Jäsenistö pääosin asunto-osakeyhtiöitä Toimii koko Uudenmaan alueella Palvelut: Jäsenneuvonta puhelimitse hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle Talous Tekniikka Juridiikka Edunvalvonta Jäsenpalvelut Tiedotustoiminta Suomen Kiinteistölehti Jäsentiedote Nettisivut Koulutustilaisuudet Jäsenalennukset Lisäpalveluita tarjolla Asiantuntijalausunnot, yhtiöjärjestysmuutokset, tekniset palvelut 1

2 Osakkaan muutostyöt Osakkaalla lähtökohtaisesti oikeus tehdä muutoksia hallitsemissaan tiloissa -> huoneiston ja muiden tilojen sisäpuolella Muutos vaatii yhtiön luvan vain jos kyse haittaa tai vahinkoa aiheuttavasta muutostyöstä Toimenpide ulottuu yhtiön hallintaalueelle OSAKKAAN ILMOITUSVELVOLLISUUS Muutostöistä pitää kuitenkin ilmoittaa yhtiölle myös kunnossapitotöistä Etukäteen ja kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai niiden käyttämiseen OSAKKAAN ILMOITUS- VELVOLLISUUS Annettava riittävä selvitys työn laadusta ja laajuudesta Esim. suunnitelmat, työselitys, ajankohdat Yhtiön annettava tarvittaessa tieto ilmoituksesta toisille osakkaille Jos lopputulos voi vaikuttaa toisiin huoneistoihin, ei pelkästään rakennustyön aikaisesta haitasta Työhän ryhtyvä osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista / kohtuullisista kuluista 2

3 MUUTOSTYÖN ALOITTAMINEN JA ILMOITUKSEN KÄSITTELY Ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä ja toisella osakkaalla ollut kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn Ilmoitus käsiteltävä viivytyksettä Isännöitsijä/hallitus Yhtiökokous? Osakkaan muutostyöt Työ voidaan kieltää vain, jos vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle Voidaan asettaa ehtoja työn toteuttamiselle vahingoittumisen ja haitan välttämiseksi Kieltäminen tai lisäehtojen asettaminen myöhemminkin mahdollista, jos uusia seikkoja ilmenee muutostyön aikana VALVONTA Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen seuranta Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut 3

4 ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN Hallitus huolehtii, että ylläpidetään osakehuoneistokohtaista luetteloa Käytännössä vastuu isännöintitoimistolla Säilytettävä luotettavalla tavalla Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa VIRANOMAISLUVAT Haetaan yhtiön nimissä Osakkaan kustannuksella, kun osakkaan hanke Yhtiö hakee (tai antaa yksilöidyn valtakirjan) Sidottu harkintavalta Ei voi kieltää muutoksia, ellei haittaa tai vahinkoa KKO 1985 II 14 Jos tarvitaan yhtiöjärjestyksen muutos, noudatettava sen mukaisia säännöksiä! OSAKKEENOMISTAJAN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Korvattava vahinko, joka on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkaan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Tuottamusolettama osakkaan osoitettava huolellisuus Huolehdittava, että sopimuskumppani noudattaa hyvää rakennustapaa Suunnittelu, toteutus, valvonta Osakkaalla velvollisuus hoitaa tilojaan huolellisesti 4

5 KKO 1985 II 14 Saunan rakentaminen kylpyhuoneeseen Yhtiö ei voinut kieltää osakkaan muutostyötä pelkästään sillä perusteella, että muutokselle tarvittiin toimenpidelupa Yhtiön oli haettava tarvittava lupa osakkaan huoneiston sisäpuolelle rakentamaan saunaan, koska yhtiö ei voinut osoittaa, että muutos vahingoittaisi rakennusta tai tuottaisi haittaa toisille osakkeenomistajille. HGIN HO nro 1061 Osakkaalla ei ollut oikeutta ilman yhtiön lupaa rakentaa huoneistostaan savuhormia katolle KKO 2005:26 Osakkaat rakensivat korotetun oleskelutasanteen rivitalohuoneistonsa pihalle AsOy kielsi, koska huoneiston ulkopuolella ja aiheuttaa haittaa naapurille (liian korkea) KKO: osakkailla ei ollut AOYL 77 :n mukaista muutostyöoikeutta rivitalopihansa alueella, koska yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän osakkeensa oikeuttaisivat myös ko. piha-alueen hallintaan 5

6 KKO 2003:80 Yhtiö korjasi osakkaan huoneistossa esiintynyttä kosteusvauriota Jouduttiin uusimaan osakkaan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä Aiheutui suuremmat kustannukset kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut Korjaus osakkaan kustannuksella mm. osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden perusteella 6