Uusi asunto-osakeyhtiölaki. Tietoa taloyhtiön päättäjille

Transkriptio

1 Uusi asunto-osakeyhtiölaki Tietoa taloyhtiön päättäjille

2 Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu Uusi asunto-osakeyhtiölaki on voimassa alkaen. Laki selkeytyy ja tuo taloyhtiöihin lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta. Mikä muuttuu? Tässä kirjasessa esitellään asuntoosakeyhtiölain olennaisimmat muutokset tiivisti ja yksinkertaisesti. Lisää tiedonlähteitä löydät viimeiseltä aukeamalta ja ainahan voit kysyä lisätietoja omalta isännöitsijältäsi.

3 Osakkaat yhtiökokoukseen Lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta Taloyhtiön vuoden kohokohta on yhtiökokous. Tarkoitus on, että mahdollisimman moni osakas pääsisi osallistumaan kokouksiin. VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS voidaan pitää 6 kuukauden kuluttua tilikauden päättymisestä säännöstä sovelletaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty lyhyemmästä ajasta määräaikaa sovelletaan ensimmäisen kerran vuonna 2011 pidettävään varsinaiseen yhtiökokoukseen YHTIÖKOKOUSKUTSU toimitettava vähintään 2 viikkoa ennen kokousta säännöstä sovelletaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty lyhyempi aika Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat lisääntyvät. Hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Lisäksi hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapitoja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat. Usein kunnossapitotarveselvitys perustuu asiantuntijan selvityksiin kiinteistön kunnosta. KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS kertoo kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin esitetään ensimmäisen kerran vuoden 2011 varsinaisessa yhtiökokouksessa selvitystä varten syytä varata rahaa vuoden 2010 talousarvioon tarkoitus ohjata taloyhtiötä tavoitteellisuuteen ja pitkäjänteisyyteen osakkeenomistajalla oikeus tietää kiinteistön kunnossapitotarve perusta korjaussuunnittelulle

4 Päätöksenteko helpottuu Remontista ilmoitettava Osakas maksaa yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden mukaisesti. Yhtiökokous voi poiketa vastikeperusteesta, kun: päätetään hissin jälkiasennuksesta (ei peruskorjauksesta päätettäessä) kustannukset jaetaan huoneiston sijaintikerroksen suhteessa yhtiö saa säästöä osakkaan aiemmin tekemästä kunnossapitotai muutostyöstä osakasta voidaan hyvittää säästöä vastaavasti Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapitotyöstä joka saattaa vaikuttaa rakennuksen rakenteisiin tai naapurihuoneistoihin kirjallisesti etukäteen liitettävä asianmukaiset selvitykset Yhtiö arvioi remontin asianmukaisuuden eli noudatetaanko remontissa hyvää rakennustapaa. Hallitus vastaa arvioinnista. Yhtiön on pidettävä rekisteriä huoneistokohtaisista kunnossapitotyöilmoituksista. toimenpide kohdistuu huoneistoihin ja jokaisesta huoneistosta aiheutuva kustannus on yhtä suuri voidaan päättää kulujen jakamisesta tasan Patterit ja pytyt yhtiön vastuulle Yhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu säilyy pääosin ennallaan. Yhtiön vastuulle siirtyvät: koko wc-istuimen kunnossapito sähköpattereiden kunnossapitovastuu. Koskee myös yhtiön toteuttamaa sähkölattialämmitystä. Ilmoitus on tehtävä esimerkiksi kylpyhuoneremontista. Olohuoneen tapettien vaihtamisesta tai seinien maalaamisesta ei edelleenkään tarvitse ilmoittaa.

5 Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Huolellisuus kaiken A ja O Yhtiössä alle 30 huoneistoa Yhtiössä 30 huoneistoa tai enemmän Hallituksen jäseneksi uskaltaa edelleenkin ryhtyä. Hallituksen jäseneltä vaaditaan ainoastaan normaalia huolellisuutta. toiminnantarkastaja - maallikkotarkastaja - riittävä taloudellisten asioiden tuntemus - riippumaton (ei esimerkiksi hallituksen jäsenen puoliso) voidaan lisäksi valita tilintarkastaja - KHT, HTM tai JHT tilintarkastaja - KHT, HTM tai JHT Hallituksen vastuu ei varsinaisesti lisäänny, mutta hajanaiset vahingonkorvaussäännökset on koottu yhteen paikkaan. Useista tässä kirjasessa esitetyistä uudistuksista tulee uusia isännöintipalveluita. Näistä yksityiskohdista ja toimintatavoista sovitaan erikseen isännöintiyrityksen ja taloyhtiön välillä. Usein myös isännöintiyritys merkitään kaupparekisteriin isännöitsijäksi. Yhtiöjärjestys kannattaa päivittää Yhtiöjärjestystä ei ole pakko muuttaa. Vanhan yhtiöjärjestyksen perusteella voi kuitenkin saada väärän kuvan toimintatavoista, esimerkiksi yhtiökokouksen kutsuajasta. Nyt onkin hyvä aika päivittää yhtiöjärjestys. Päivitys kannattaa kuitenkin tehdä huolellisesti, kaikessa rauhassa. Lunastuslausekkeissa hienosäätöä Laki sisältää pakottavia sääntöjä eli laki ohittaa yhtiöjärjestysmääräykset. Muutokset koskevat niitä yhtiöitä, joiden yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke.

6 Lisätietoa Kotitalon erikoisnumerossa! Kotitalo-lehti on tuhti tietopaketti jokaisen taloyhtiön avainhenkilölle. Lehden erikoisnumero uudesta asuntoosakeyhtiölaista ilmestyy Uusi Asunto-osakeyhtiölaki -kirja Jos haluat syventyä aiheeseen, ota avuksi pian ilmestyvä Uusi Asunto-osakeyhtiölaki -kirja. Siinä uutta lakia käsitellään laajasti. Kirjoittajina ovat uuden lain asiantuntijat Jyrki Jauhiainen, Timo A. Järvinen ja Tapio Nevala. Kotitalo auttaa kehittämään taloyhtiön arvoa, asumisviihtyvyyttä ja arjen sujuvuutta. Lehti sisältää luotettavia asiantuntijapuheenvuoroja, hyödyllistä käytännön tietoa sekä konkreettisia kokemuksia taloyhtiön ylläpidosta ja kehittämisestä. TEEMA Hallituksen puheenjohtaja Hannu Viherä ja isännöitsijä Juha Vartiainen voivat olla tyytyväisiä yhteistyönsä tuloksiin. Heille ei ole tullut valituksia työn laadusta, vaikka putkiremontti valmistui yli puoli vuotta sitten. Ohi on! Onnistuneeseen putkiremonttiin tarvitaan tarkka suunnitelma, osaava urakoitsija ja pätevä projektinjohtaja. Kesäkuussa Hannu Viherä ja Juha Vartiainen saattoivat huokaista helpotuksesta. Helsingin Kalliossa sijaitsevan talon syyskuussa alkanut putkiremontti oli valmis, ja vieläpä kaksi kuukautta aikataulustaan edellä. Jokaisessa asunnossa on nyt tuliterät märkätilat. Meidän elinaikanamme tähän taloon ei putkiremonttia enää tarvitse tehdä, vastaava isännöitsijä Juha Vartiainen Avara Isännöinti Oy:stä myhäilee. Perusteellinen saneeraus välttämätön Päätös vuonna 1928 rakennetun talon putkistojen raskaasta linjasaneerauksesta kypsyi vähitellen. Sitä ennen oli käyty läpi myös kevyemmät korjausmenetelmät, joita yhtiölle oli tarjottu. Niitä markkinoitiin edullisena ja siistinä vaihtoehtona. Kannatusta oli paljon, Asunto Oy Kolmas linja 20:n hallituksen puheenjohtaja Hannu Viherä kertaa. Kuntotutkimus kuitenkin kertoi karun totuuden. Osa putkistosta oli alkuperäistä, joitakin pätkiä oli vuosikymmenien varrella uusittu sieltä täältä. Tällainen verkosto ei sukittamisella tulisi kuntoon. Asuntojen saniteettitilat kaipasivat muutenkin kipeästi päivitystä. Osassa ei ollut suihkutilaa lainkaan, lattiakaivot oli sentään jossain vaiheessa rakennettu kotitalo kotitalo

7 Isännöintiliitto kehittää isännöintitoimialaa Suomessa. Teemme työtä, jonka tavoitteena on parantaa taloyhtiöiden arjen sujuvuutta, asumisviihtyvyyttä ja arvoa.