UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

Transkriptio

1 UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Oulu Anna-Liisa Varala Lakimies, VT Suomen Kiinteistöliitto

2 Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja alan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliitto pyrkii siihen, että ihmisillä olisi viihtyisiä ja turvallisia koteja ja työpaikkoja. Liiton edunvalvonta, neuvontapalvelut ja viestintä perustuvat luotettavaan ja tutkittuun tietoon.

3 Vahva valtakunnallinen vaikuttaja Liitto on vahvassa kasvussa. noin jäsenkiinteistöä, joissa toimii ja asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä. Kokoaa koko kiinteistöalan. Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöt, yksityiset vuokranantajat ja vuokrataloyhtiöt. Laaja yhteisö. Jäseninä 25 alueellista kiinteistöyhdistystä ja Suomen Vuokranantajat. Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy, Kiinteistöalan Kustannus Oy, KTI Kiinteistötieto Oy ja Suomen Talokeskus Oy.

4 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN UUDISTAMINEN Oikeusministeriön lainsäädäntöhanke aloitettiin 2004 HE (24/2009) eduskuntaan Asetus valmisteilla - isännöitsijäntodistus Laki voimaan

5 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Kaikki samaan lakiin Yhtiön perustaminen, vahingonkorvaus Lain rakenne muuttuu Tavoitteena helppolukuisempi laki maallikoille Perusteluiden laajuus

6 YHTIÖKOKOUSMENETTELYYN LIITTYVIÄ MUUTOKSIA Yhtiökokous (UAOYL 6 luku)

7 YHTIÖKOKOUS Varsinainen yhtiökokous pidettävä 6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä Pakottava säännös Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta Kirjalliset yhtiökokouskutsut toimitettava viimeistään 2 vkoa ja aikaisintaan 2 kk ennen kokousta Pakottava säännös Laki menee yhtiöjärjestyksen edelle Huom. osakkaan nimenomaisesti kutsun lähettämiseksi ilmoittamaan sähköpostiin lähetetty kokouskutsu rinnastetaan kirjalliseen kutsuun

8 KOKOUSKUTSU Ennen yhtiökokousta aina nähtävillä (6:22): Hallituksen päätösehdotus, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, toiminnantarkastuskertomus ja tilintarkastuskertomus Väh. 2 vkon ajan kutsussa ilmoitetussa paikassa Pyynnöstä lähetettävä viivytyksettä osakkaalle Esillä yhtiökokouksessa

9 YHTIÖKOKOUS Kaksi uutta pakollista asiaa 1) Hallituksen kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin 2) Hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajat

10 SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEESTA Korjaustarpeet vaikuttaa olennaisesti asumiskustannuksiin Laissa ei asetettu selvitykselle muotovaatimuksia Hyvän kiinteistönhoitotavan mukaan Hinta-arvioita ei selvityksessä vaadita Tarkoituksenmukaisin keino määräytyy yhtiökohtaisesti Rakennusosien ikä ja korjaustarve? Pohdittava onko riittävää asiantuntemusta omasta takaa Kuntoarvio tms. asiantuntijaselvitys Onko aiemmin tehty kuntoarvio, kuntotutkimus tms., jota yhtiö voi täydentää Uudisrakennukset - huoltokirjan mukaiset toimet

11 SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEESTA Selvitys merkitään tiedoksi Ei ole korjaussuunnitelma/ohjelma Varsinaiset remonttipäätökset tehdään erikseen Kuntotutkimukset tulisi yleensä päättää yhtiökokouksessa Yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvina asioina Hallituksen selvityksen perusteella Esitettävä lain voimaantulon jälkeen ensimmäisessä varsinaisessa yhtiökokouksessa - tilinpäätöskokouksessa Kun selvitys esitetty yhtiökokouksessa liitetään isännöitsijäntodistukseen

12 VALTUUTETTU JA AVUSTAJA 6:8 Osakas saa käyttää valtuutettua yhtiökokouksessa Voimassaoloaikaa ja muotovaatimusta koskevat rajoitukset poistuvat Kirjallinen valtakirja tai muutoin luotettavalla tavalla osoitettava olevansa oikeutettu edustamaan osakasta AOYLE:n perustelujen mukaan myös tekstiviesti, sähköposti tai jopa puhelinsoitto voi riittää HUOM! Lesken tai huoneistossa asuvan yhteisomistajan pelkkä hallinta tai yhteisasuminen ei riitä valtuutukseksi Osakkaalla ja valtuutetulla saa olla avustaja

13 ÄÄNILEIKKURI 6:13 Pääsääntö edelleen enimmäisäänimäärän rajoittaminen 1/5 kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä Yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa HUOM! UAOYL:n mukaan valtuutetun edustamien osakkeiden äänimäärää ei lasketa yhteen

14 VASTIKKEENMAKSUVELVOLLISUUS UAOYL 3 LUKU

15 VASTIKKEENMAKSUVELVOLLISUUS Vastikkeen käyttöala pääosin ennallaan Lisäksi yhtiön toimintaan, kiinteistön, rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinta (esim. laajakaista) Laajakaistamaksu Yhtiöjärjestyksen muutos - ei vaadita suostumuksia kun peruste huoneistokohtainen hinnoittelu Vesimaksu Yhtiöjärjestyksen muutos - enemmistöpäätös kun perusteeksi mittaus (vesimittari) Uuden omistajan vastuu edellisen rästeistä 6 kk isännöitsijäntodistuksen merkitys

16 YHTIÖVASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSELLÄ Osakehuoneiston käytön estyminen Yhtiövastikkeen alennus (ns. hyvitys) Tasajako Hissin jälkiasennus Uudistus, joka lisää merkittävästi etua vain tietyille huoneistoille

17 YHTIÖVASTIKKEEN ALENNUS ns. hyvitys (UAOYL 6:32.1) Enemmistöpäätös Huoneistossa on aiemmin tehty vastaavanlainen työ, joka vähentää yhtiön kustannuksia (=säästöä) Hyvityksen suuruus: Yhtiön säästö (max.) Osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista (max.) Osakkaan työn asianmukaisuus Osakkaalla näyttövelvollisuus säästöstä (-kustannukset, ikävähennys) Sekä kunnossapito että uudistus

18 VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN (UAOYL 6:32.2) - tasajako Määräenemmistöpäätös Kustannukset voidaan jakaa tasan kun kaikki edellytykset täyttyvät: Kunnossapito ja uudistus Kohdistuu huoneistoon Huoneistolle tuleva etu ja huoneiston osalta aiheutuva kustannus yhtä suuret Kuten ennen

19 VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN - muut tilanteet Hissin jälkiasennus Vastikeperuste kerrottuna huoneiston sijaintikerrokseen perustuvalla kertoimella Vapautettava kun ei tuota etua (arvonnousua) Muu rakennus Vain osaan porrashuoneista Muu käyttötarkoitus (lakimuutos vireillä!) Uudistus Vapautettava jos tuottaa merkittävästi etua (arvonnousu) vain osalle huoneistoista Lisäksi vaaditaan enemmistöpäätös yhtiökokouksessa ja enemmistö niistä, joiden huoneistoihin liittyy (maksuvelvollisista)

20 KUNNOSSAPITO JA MUUTOSTYÖT AOYL 4 JA 5 LUVUT

21 KUNNOSSAPITOVASTUU 4:1 Kunnossapitovastuun pääperiaate ennallaan (huoneiston sisä-/ulkopuoli) Lain mukaisesta vastuunjaosta mahdollista poiketa yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksellä 2/3 määräenemmistöpäätös Yhdenvertaisuus Ellei yj:ssä kp-määräyksiä UAOYL:n 4 luku määrää vastuunjaon yhtiön ja osakkaan välillä

22 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU (4:2) Huoneistoissa: Rakenteet ja eristeet Uutena vastuu perusjärjestelmistä Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät Esim. lämminvesivaraajat, lattialämmitys, sähköpatterit, liesikupu Hanat ja wc-laitteet

23 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiön vastuulla rakenne, eriste, perusjärjestelmä, jotka yhtiö toteuttanut tai nimenomaisesti hyväksynyt vastuulleen Yhtiön vastuulla myös osakkaan toteuttama asennus, joka Rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään perustasoon (vrt. samantasoisuus) ja Yhtiö on voinut valvoa toteuttamista Esim. vedeneristys

24 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU 4:2 Huoneiston sisäosat, kun vahingoittuvat Rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi (vrt. nykyinen AOYL rakenteesta johtuva ) Ennalleensaattamisvelvoite perustasoon Ratkaisevaa kustannukset Merkittävä lisäkustannus osakkaalle (KKO 2003:80) Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet osakkaalle Taustalla yhdenvertaisuus taustalla

25 KÄSITTEITÄ - Perustaso Perustaso määräytyy Alkuperäinen (rakennusvaiheessa toteutettu) taso, ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta) Yhtiön peruskorjauksessa valitsema Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema Ei merkitystä, vaikka pääosassa huoneistoja osakkaiden toimesta toteutettu taso yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee

26 OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU Osakehuoneiston sisäosat Pinnoitteet, kiinteät kalusteet Sellaiset huoneiston sisäpuoliset laitteet, jotka eivät perusjärjestelmän osia Altaat, kiuas, liesi, liesituuletin, Tietyt perusjärjestelmään kuuluvat osat (huoneistossa) Esim. ilmanvaihdon suodattimet Osakkeenomistajan jälkikäteiset muutokset Päivitetty vastuunjakotaulukko on ilmestynyt (

27 YHTIÖN ILMOITUSVELVOLLISUUS Yhtiöllä ilmoitusvelvollisuus sekä kunnossapitotöistä että uudistuksista ja muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa huoneiston käyttämiseen Riittävän ajoissa Osakkaalle, käyttöoikeuden haltijalle Ilmoitus toimitetaan kirjallisesti osakkaan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon

28 OSAKKAAN ILMOITUSVELVOLLISUUS Velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotöistä ja muutostöistä etukäteen kirjallisesti, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen

29 OSAKKAAN ILMOITUS- VELVOLLISUUS Riittävä selvitys Esim. suunnitelmat, työselitys, ajankohdat Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Jos lopputulos voi vaikuttaa toisen huoneistoon, ei pelkästä rakennustyön aikaisesta haitasta Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista / kohtuullisista kuluista (kokouspalkkio)

30 VALVONTA Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen täyttyminen Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa yhtiön valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut

31 ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN 7:28 Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa (7:27)

32 LUNASTUSLAUSEKKEET (2:5) Edelleen sallittuja Laissa pakottavia määräyksiä lunastusmenettelystä, jotka menevät ohi yhtiöjärjestyksen Lausekkeet eivät enää muutu pätemättömäksi! Yj:n lunastuslauseketta kannattaa verrata jo etukäteen uuteen lakiin Jatkossa rahat maksetaan aina hallitukselle Ei tarvita enää käteissuorituksia

33 TILINTARKASTUS JA TOIMINNANTARKASTUS

34 TILINTARKASTUS Tilintarkastajalla tarkoitetaan hyväksyttyä tilintarkastajaa HTM- ja KHT tilintarkastaja tai tilintarkastusyhteisö Yhtiöllä on velvollisuus valita tilintarkastaja, jos yhtiön rakennuksessa on vähintään 30 huoneistoa tai 1/10 osakkeenomistajista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista sitä yhtiökokouksessa vaatii

35 TOIMINNANTARKASTUS Vastaa nykyistä maallikkotarkastusta Lähtökohta kaikissa yhtiöissä suoritetaan ainakin toiminnantarkastus Yhtiöissä, joissa ei ole tilintarkastajaa tulee valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin Luopuminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista Voidaan valita yhtiökokouksessa enemmistöllä vaikka yhtiöjärjestyksessä luovuttu toiminnantarkastuksesta

36 TOIMINNANTARKASTUS Voidaan valita tilintarkastajan rinnalle enemmistöpäätöksellä Valittava, jos 1/10 osakkeenomistajista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista sitä yhtiökokouksessa vaatii Ei, jos yhtiössä on tilintarkastaja Yhtiön talouden ja hallinnon tarkastusta Laatii tarkastuskertomuksen Esitetään yhtiökokouksessa Palkkio ja kulut yhtiöltä

37 VpL 11 toiminnantarkastus Uuden lain toiminnantarkastusta koskevia säännöksiä sovelletaan sellaisen tilikauden tarkastukseen, joka alkaa uuden lain voimaan tultua Ennen alkaneisiin tilikausiin sovelletaan nykyisiä säännöksiä alle 30 huoneiston yhtiöissä voidaan valita joko tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja yj määrää lukumäärän ja varahenkilöt

38 YHTIÖJÄRJESTYKSEN MUUTTAMINEN UUDEN LAIN MUKAISEKSI

39 YHTIÖJÄRJESTYKSET Esityksen lähtökohtana: yhtiöjärjestyksiä ei tarvitse muuttaa Yhtiön ei tarvitse muuttaa yhtiöjärjestystään siirtyessään käyttämään toiminnantarkastajaa maallikkotilintarkastajan asemasta tai sen jälkeen alkavien tilikausien tarkastukseen

40 YHTIÖJÄRJESTYSMUUTOKSISSA HUOMIOITAVIA ASIOITA Yhtiökokouksen pitoaika Yhtiökokouksen kutsuaika Yhtiökokouskutsun toimittaminen Tilinpäätöksen valmistumisaika Tilintarkastuskertomuksen valmistumisaika Tilintarkastajan valinta Toiminnantarkastajan valinta

41 YHTIÖJÄRJESTYSMUUTOKSISSA HUOMIOITAVIA ASIOITA Varsinaisessa yhtiökokouksessa esitettävä: Hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, jotka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen ja muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin Hallituksen kirjallinen selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä

42

43 KIITOS!