Vastikkeet taloyhtiössä

Transkriptio

1 Vastikkeet taloyhtiössä Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto

2 OSAKKEENOMISTAJAN VASTIKKEENMAKSUVELVOLLISUUS Asunto-osakeyhtiön erityispiirre Asoy:ssä pääasiallinen tulolähde Keskeinen osakeomistuksesta seuraava velvollisuus Velvollisuus osallistua yhtiön kulujen kattamiseen Ei korvausta huoneiston käytöstä vrt. vuokra Yhtiöjärjestyksen määräykset keskeisessä asemassa

3 OSAKKEENOMISTAJAN VASTIKKEENMAKSUVELVOLLISUUS Osakkaalla velvollisuus maksaa vastiketta = osallistua yhtiön kulujen kattamiseen yhtiöjärjestyksessä määrätyn perusteen mukaan Poikkeaminen vaatii pääsääntöisesti osakkaan suostumuksen Paitsi asunto-osakeyhtiölaissa säädetyt kuten esim. kustannusten tasajako ja hissin jälkiasennus Asunto-osakeyhtiölaissa säädetty, mitä vastikkeella voidaan kattaa

4 VASTIKKEELLA KATETTAVIA Kiinteistön hankinta ja rakentaminen; Kiinteistön ja rakennusten käyttö ja kunnossapito Kiinteistön ja rakennuksen perusparannukset, lisärakentaminen ja lisäalueen hankkiminen (uudistus); Yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinta Muut yhtiölle kuuluvat velvoitteet

5 VASTIKEPERUSTE Peruste, jolla yhtiön kulut ajetaan osakkeenomistajien maksettavaksi Peruste mainittava yhtiöjärjestyksessä Eri vastikkeilla voi olla eri perusteita, kuten pintaala, osakkeiden lkm., kulutus Jyvitykset mahdollisia (esim. liikehuoneistoilla kaksinkertainen vastike, autotalleilla 0,5- kertainen) Maksuvelvollisuus voi koskea vain tiettyjen osakkeiden omistajia

6 VASTIKEMÄÄRÄYKSET Olennaista 1. Vastikkeen peruste (millä perusteella kulut jaetaan osakkeenomistajille) 2. Vastikkeen käyttöala (mitä kuluja ko. vastikkeella katetaan) 3. Vastikkeenmaksuvelvolliset osakkaat Yhtiövastike - kaikki yhtiön kulut Hoitovastike - kiinteistön ja rakennusten käyttö ja kunnossapito (hoitokulut) Pääomavastike (rahoitusvastike) - perusparannukset ja uudistukset (pääomansijoitusluontoiset hankkeet)

7 ERILLISVASTIKKEET Hoito-/pääomavastikkeen sijasta kulu katetaan erillisvastikkeella Vesivastike (vesimaksu) Huoneistokohtaisesti kulutettu vesi, jätevesi, veden lämmitys Asukkaiden lukumäärä, mitattu kulutus Laajakaistavastike Laajakaistapalvelun käyttökustannukset Huoneistojen lukumäärä Hissivastike Hissin kunnossapidon ja uudistamisen kustannukset Maksuvelvollisia hissiportaan osakkeet Peruste: pinta-ala kertoimella tai ilman, osakelkm.

8 VASTIKEMÄÄRÄYSTEN MUUTTAMINEN Yhtiöjärjestyksen muutos 2/3 kannatus yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä(, ellei yj tiukemmin) Sellaisen osakkaan suostumus, jonka maksuvelvollisuus kasvaa Poikk. Luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus Vesivastike Asukkaiden lukumäärä tai mittausperuste Laajakaistavastike Huoneistojen lukumäärä Muutos voimassa rekisteröinnistä lukien

9 KYSYMYKSIÄ Voiko vesimaksua vesivastiketta tai laajakaistamaksua periä ilman yhtiöjärjestyksessä olevaa mainintaa?

10 KKO 1969 II 27 Yhtiöjärjestyksessä ei ollut määräystä siitä, miten yhtiölle vedenjakelusta aiheutuneet kustannukset oli suoritettava Kyseessä yhtiön meno, joka oli katettava kaikilta osakkailta perittävillä vastikkeilla. Vastikkeen peruste yhtiöjärjestyksen mukaan oli osakelukumäärä Yhtiökokouksen päätös vesimaksun perimisestä kulutuksen perusteella kumottiin

11 KKO 1985 II 52 Yhtiöjärjestyksen mukaan vastike määrättiin osakkeiden lukumäärän mukaan Lisäksi yhtiöjärjestyksessä maininta lämpimästä vedestä suoritettavasta korvauksesta, jonka suuruuden määrää hallitus Koska yhtiöjärjestyksessä ei mainittu lämminvesimaksun perustetta, päätös maksun perimisestä henkilöluvun mukaan kumottiin eri mieltä olleen osakkaan kanteesta.

12 PÄÄOMAVASTIKE Jos yhtiöjärjestyksessä ei nimenomaista mainintaa pääomavastikkeesta, mutta lainaosuuden poismaksumääräys -> pääomavastike (pääomavastikeperuste) KKO 2009:22: Vastikeperuste pinta-ala ja toimistoilla ja myymälätilalla kerroin 1,5/2. Kiinnelainojen takaisinmaksun peruste pinta-ala Maksuvelvollisuus lähtökohtaisesti yhtäläinen, jos erisisältöinen tulee selkeästi ilmetä yj:stä. Kiinnelainojen maksuperuste (kertaosuus j a pääomavastike) pinta-ala ilman kertoimia.

13 PÄÄOMAVASTIKKEELLA KATETTAVIA MENOJA Yleensä teknisesti ja taloudellisesti laajat peruskorjaukset, -parannukset ja uudistukset Käyttöala määräytyy yhtiöjärjestyksen perusteella Jos yhtiöjärjestyksessä määrätty pääomavastikkeesta, muttei tarkemmin määritelty käyttöalaa, katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta (AOYL)

14 HOITO- VAI PÄÄOMAVASTIKE- PERUSTE? Ratkaisukriteerejä Hankkeen tekninen laajuus Perusparannus / peruskorjaus / vuosikorjaus Hankkeen taloudellinen laajuus Kustannukset suhteessa yhtiön vuosibudjettiin, korjausbudjettiin, yhtiön kokoon ja talouteen Kirjanpidollinen käsittely (kulu- aktivointi) Vastikeperuste ei ole yhtiökokouksen enemmistön valittavissa

15 VASTIKEJÄLKILASKELMA Toimintakertomuksessa on oltava tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein (AOYL 10:5)

16 KIITOS!!! Kysymyksiä?