ARVIOLAUSUNTO. Morsiussaaren asemakaava-alueen tonttien arvosta

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "ARVIOLAUSUNTO. Morsiussaaren asemakaava-alueen tonttien arvosta"

Asta Hakola
4 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 ARVIOLAUSUNTO Morsiussaaren asemakaava-alueen tonttien arvosta

2 1 Tehtävän tarkoitus Kohteen kuvaus Tehtävän tarkoituksena on määritellä otsikossa mainitun ja jäljempänä kuvattujen kohteiden kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukainen markkina-arvo. Sillä tarkoitetaan hintaa, joka todennäköisesti maksettaisiin kahden toisistaan riippumattoman osapuolen välillä vapaaehtoisessa riittävän markkinoinnin jälkeen tapahtuvassa kaupassa. Lausunto on laadittu kohteen omistajan Kokkolan kaupungin edustajan geodeetti Matti Kivistön toimeksiannosta tonttien mahdollista myyntiä varten. Arvion laatija on suorittanut kohteessa katselmuksen toimeksiantajan opastuksella elokuussa Kohdetta ja arviointia koskevaa tietoa on saatu toimeksiantajalta, paikallisilta ja valtakunnallisilta kiinteistönvälitysalan yrittäjiltä, maanmittauslaitokselta sekä Arviointikeskuksen arkistoista. Arvioitavat kohteet ovat Kokkolan Morsiussaaressa sijaitsevat 58 lomarakennuspaikkaa, jotka Kokkolan kaupunki on vuokrannut pitkäaikaisilla, lähitulevaisuudessa päättyvillä vuokrasopimuksilla. Pääosa tonteista rajoittuu mereen, mutta osa niistä ei ole omarantaisia. Jälkimmäisetkin voidaan luokitella rantavyöhykkeen tonteiksi. Alueelle ollaan laatimassa asemakaavaa, jossa tonttien käyttötarkoitus muuttuu ympärivuotisen asumisen mahdollistavaksi AO-rakennusoikeudeksi. Kullekin tontille on kaavaluonnoksessa osoitettu rakennusoikeutta 300 kerrosneliömetriä. Tonttien yhteenlaskettu pinta-ala on runsaat 12.3 hehtaaria ja keskimäärin runsaat 2100 neliömetriä. Tonttien sijaintia voidaan Kokkolan olosuhteissa pitää erinomaisena. Etäisyys keskustaan on noin 5 kilometriä, ja lähipalveluja löytyy myös viereiseltä Halkokarin asuinalueelta. Rakennuspaikan arvo Kokkolan kaupunki hinnoitteli asuntomessualueen rantaan rajoittuvat tontit 2010 tehdyissä kaupoissa yksikköhinnalla 70 /m2 ja muut tontit /m2. Halkokarilla on myyty viime vuosina rantaan rajoittumattomia tontteja ilman merinäköalaa hintaan /m2.

3 2 Maanmittauslaitoksen selvityksen Korjauskertoimet asunto- ja lomaasuntotontin arvioinnissa rantatontin (keskipiste 25 m rannasta) arvo on noin 2.33-kertainen sellaiseen tonttiin nähden, jonka etäisyys rannasta on metriä. Halkokarintonttien hinnoista saadaan rantatontin hinnaksi 2.33 x /m2 = /m2 eli keskimäärin /m2. Tässä arviossa käytetään rantatontin lähtöhintana 70 /m2, jolla hinnoitellaan tontti pinta-alaan 1500 m2 asti. Tällöin kyseessä on tonttitehokkuudella e=0.20 eli tavanomaisesti (e= ) kaavoitettu kohde. Tontin pinta-alan ylittäessä 1500 m2 katsotaan lisäalueen arvoksi vain 10 % eli 7 /m2, koska lisäalue ei tuo rakennusoikeutta, mutta tekee tontista väljemmän. Rantaan rajoittumattoman rakennuspaikan arvoksi katsotaan puolet rantatontin arvosta eli 35 /m2. Poikkeuksena tähän on korttelin 4 tontti 3052, missä vain kapea viheralue erottaa tontin rannasta. Kohteiden lähtöhinnoiksi saadaan esitetyillä perusteilla tuhatta euroa, keskimäärin 99 tuhatta euroa. Tonttikohtaiset tekijät Vesijätön määrä Pinta-alan lisäksi on perusteltua ottaa huomioon muitakin tonttikohtaisia tekijöitä. Aikaisempien tutkimusten mukaisia tässä kohteessa huomioon otettavia tekijöitä ovat pinta-alan lisäksi ainakin: - Vesijätön määrä tontin edustalla - Rantamatalan laatu tontin edustalla - Avautumisilmansuunta - Vapaa vesistönäkymän pituus Korttelin 4 kohdalla tonttikohtaisia tekijöitä ei ole otettu huomioon, koska kyseessä ovat kuivan maan tontit. Osalla tonteista on rannan edessä vesijättöä, jota joudutaan ruoppaamaan, jotta pääsy merelle on mahdollista. Vesijättöä on saaren länsirannalla, muttei merkittävästi itärannalla. Mikäli vuokramies on itse ruopannut pääsyn merelle, arvioidaan tilanne ilman tätä toimenpidettä.

3 DI Matti Äijälä on tutkinut rantatonttien hintatekijöitä tutkimuksessaan Saaristossa sijaitsevien lomakiinteistöjen hintatekijöistä ja päätynyt tulokseen, että leveä vesijättöalue laskee tontin

4 3 DI Matti Äijälä on tutkinut rantatonttien hintatekijöitä tutkimuksessaan Saaristossa sijaitsevien lomakiinteistöjen hintatekijöistä ja päätynyt tulokseen, että leveä vesijättöalue laskee tontin arvoa 24 prosenttia. Morsiussaaressa tällaista erityisen hankalaa vesijättöä on länsirannalla korttelin 2 edustalla. Kortteleiden 6 ja 7 kohdalla haitan arvioidaan olevan puolet pienempi. Muiden kortteleiden kohdalla vesijättöä ei ole haitallisessa määrin. - Ei vesijättöä, hyvin vähän 1,3,5,8-0 % - Kohtuullisesti vesijättöä 6,7-12 % - Runsaasti vesijättöä 2-24 % Rantamatalan laatu Kohteiden rantamatala vaihtelee saaren eri rannoilla merkittävästi. Itärannalla isommallakin moottoriveneellä pääsee vaikeuksitta rantaa. Länsirannalle pääsy Mustakarille johtavalta väylältä sen sijaan on vaikeampaa. Jorma Kantola (1979) ja Pentti Lampinen (1981) ovat tutkimuksissaan päätyneet siihen, että rantamatalan laatu vaikuttaa kohteen arvoon +/- 10 % (Kantola) tai +/- 15 % (Lampinen). Rantamatalan laatu korreloi jossain määrin vesijätön määrän kanssa, joten sitä ei tässä oteta täysimääräisesti huomioon. Rantamatalan hyvän laadun perusteella korttelin 5 tonttien arvoa on korotettu 10 prosenttia. Muiden tonttien arvoon ei tehdä korjausta. Avautumisilmansuunta Kohteiden avautumisilmansuunta on pääosin itään tai länteen. Tutkimusten mukaan se vaikuttaa -10 % ja + 15 % välillä (Pentti Lampinen 1981) tai laskee arvoa 0 15 % (Aulis Tenkanen 1982). Tässä arviossa korttelin 5 itärantaisten tonttien arvoa on laskettu 5 % ja muiden etelään tai länteen avautuvien rantatonttien arvoa on korotettu 5 %.

5 4 Vesistönäkymä Yhteenveto Pitkän vapaan vesistönäkymän arvoa korottava vaikutus on Äijälän tutkimuksen mukaan 16 %, kun näkymän pituus on yli 600 metriä. Näin on tilanne saaren länsirannalla. Huonoin näkymä on niillä itärannan tonteilla, missä vastaranta on vain muutaman kymmenen metrin päässä. Tässä arviossa Äijälän tulos on skaalattu asteikolle -8 % %, koska joillakin tonteilla näkymä on varsin huono. Yksittäisten tonttien hinnoittelu yksikköhintoineen ja tonttikohtaisine korjauskertoimineen on esitetty tämän arvion liitteessä. Tonttikohtaisen tekijöiden vaikutus yksittäisen tontin arvoon vaihtelee välillä -23 % + 13 %. Keskimäärin se on + 3 %. Tonttien kokonaisarvo vaihtelee haarukassa tuhatta euroa, ja on keskimäärin 102 tuhatta euroa. Rantatonttien keskimääräinen kokonaisarvo on 112 tuhatta euroa. Espoossa Antti Orama DI, AKA, KHK Maanomistajien Arviointikeskus Oy Revontulentie 8 A, Espoo Liite: Tonttikohtainen hinnoittelu

Samankaltaiset tiedostot

Juuan kunta. Arviokirja (AKA -arvio) Teollisuus- ja yritystontit 26 kpl Rivitalotontit. 5 kpl Paritalotontit

Juuan kunta. Arviokirja (AKA -arvio) Teollisuus- ja yritystontit 26 kpl Rivitalotontit. 5 kpl Paritalotontit An International Associate of Juuan kunta Arviokirja (AKA -arvio) Teollisuus- ja yritystontit 26 kpl Rivitalotontit 5 kpl Paritalotontit 2 kpl Asuinliiketontit 3 kpl Lisämaaksi tuleva tontti 1 kpl Juuan