Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen päivittäminen & Asunto-osakeyhtiön johdon vahingonkorvausvastuu

Transkriptio

1 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen päivittäminen & Asunto-osakeyhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Oulu Vesa Puisto lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry

2

3 Esityksen sisältö 1) Yhtiöjärjestysmuutokset Päätöksenteko Päivitystarve Pakolliset muutokset Mahdollisia muutoksia 2) Johdon vahingonkorvausvastuu Vastuun yleiset edellytykset Huolellisuusvelvoite Tuottamusolettama Kanneoikeus Kanneoikeuden vanhentuminen

4 1. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen päivittäminen

5 Pääsääntö Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Päätöksenteko Asunto-osakeyhtiölaki 6:34 Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous. Päätös on tehtävä 6:27:ssä tarkoitetulla (2/3 määräenemmistöllä). Määräenemmistöpäätös, 2/3 kokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä

6 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Päätöksenteko Poikkeukset a) Yhtiöjärjestyksen määräyksellä voidaan tiukentaa lain vaatimuksia päätöksenteosta b) Lakiin perustuvat poikkeukset: - Veden kulutusperusteiseen mittaukseen siirtyminen mahdollista (1/2) enemmistöpäätöksellä - Muutokseen tarvitaan osakkeenomistajan suostumus (6:35) Muutetaan osakkeiden tuottamaa hallintaoikeutta Muutetaan huoneiston käyttötarkoitusta Otetaan yhtiöjärjestykseen lunastuslauseke tai olemassa olevaa lunastuslauseketta laajennetaan Lisätään osakkaan maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan: vastike- tai muun maksuperusteen muuttaminen, poistaminen ja lisääminen Ei koske henkilölukuun perustuvaan vesimaksuun siirtymistä Vähennetään osakkaan oikeutta voittoon tai netto-omaisuuteen Sallitaan isännöitsijän valinta hallituksen pj:ksi Suostumus voidaan saada ennen kokousta, kokouksessa tai sen jälkeen

7 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Päivitystarve Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanolaki 5 = Ei velvoitetta muuttaa yj:tä uuden asunto-osakeyhtiölain vuoksi, mutta tietyt voimassa olevan pakottavat säännökset menevät yhtiöjärjestyksen määräysten edelle. Yhtiöjärjestystä osattava lukea lain pakottavien säännösten valossa. Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanolaki 5 Kun yhtiöjärjestystä muutetaan, se on muutettava kaikilta osin voimassa olevan lain mukaiseksi. Poikkeus: rekisteröidyn yhtiön yj:n pinta-alatietoja ei tarvitse muuttaa AOYL:n mukaisiksi, kun kyse muusta kuin pinta-alan muutoksesta.

8 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Tarpeelliset muutokset Kun yhtiöjärjestystä päivitetään, tulee päivittää ainakin seuraavat kohdat, elleivät ne vastaa voimassa olevaa AOYL:ia Yhtiökokouksen pitoaika 6kk kuluessa tilikauden päättymisestä Yhtiökokouksen kutsuaika 2vko 2kk ennen kokousta Varsinaisen yhtiökokouksen asiat Kunnossapitotarveselvitys Selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä Huoneistojen käyttötarkoitus Kaikkien huoneistojen osalta mainittava käyttötarkoitus Yhtiön hallintaan jäävä tilat Pinta-alatiedot

9 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Tarpeelliset muutokset Yhtiökokouskutsun toimittaminen Kirjallisesti, sähköposti, EI pelkkä ilmoitustaulu Tilinpäätöksen valmistumisaika 4kk kuluessa tilikauden päättymisestä Tilintarkastuskertomuksen valmistumisaika Viim. 2 vkoa ennen tilinpäätöskokousta Toiminnantarkastuskertomuksen valmistumisaika Viim. 2 vkoa ennen tilinpäätöskokousta Tilin- ja toiminnantarkastaja Alle 30 huoneiston yhtiössä ei pakko valita tilin- tai toiminnantarkastajaa Yli 30 huoneiston yhtiössä valittava ammattitilintarkastaja (HTM, KHT) Huoneistoiksi lasketaan muut kuin ulkoilma-autopaikat Ulkomaalaislauseke laki ulkomaalaisen oikeudesta omistaa ja kumottu

10 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Mahdollisia muutoksia Äänileikkuri (6:13) AOYL 6:13.1: Yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. VAOYL 26 : Yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Lunastuslauseke (2:5) Hallituksen ilmoituksen oltava kirjallinen Lunastusvaatimus esitetään yhtiölle Lunastushinta maksetaan nykyään aina hallitukselle Määräajat, pakottava maksimiaikana, voidaan lyhentää

11 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Mahdollisia muutoksia - lunastuslauseke Ilmoitus siirrosta hallitukselle Hallituksen ilmoitettava osakkeen siirrosta Lunastusvaatimus esitettävä Lunastushinta maksettava 2 vk 2 vk 1 kk

12 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Mahdollisia muutoksia Osakkeen nimellisarvo Mahdollista poistaa Pääomavastike (ent. rahoitusvastike) Nimen muuttaminen Mahdollinen käyttöalan täsmennys Johdon tehtävät Hallituksen tehtävien sanamuotoilut Isännöitsijän tehtävien sanamuotoilut

13 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Oppaat ja toimeksiannot Yhtiöjärjestysmallit opas Kiinteistöalan Kustannus Oy:ltä Käytännönläheinen, useista mallipykäliä ja valmiita kokonaisia yhtiöjärjestyksiä Malleja myös ruotsinkielellä Hinta n. 20 euroa Oikeusministeriön opas Ilmainen Päivityksen minimivaatimukset Ei mallipykäliä Kiinteistöliiton toimeksianto Hinta peruspäivitykselle 775e Lisätyöt tuntiveloituksella

14 2. Asunto-osakeyhtiön johdon vahingonkorvausvastuu (24:1)

15 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu AOYL:n säännökset Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä a) Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1) b) Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) Tuottamusolettama

16 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Vastuun yleiset edellytykset Kaikessa vahingonkorvausoikeudessa: 1) Vastuu perustuu tahallisuuteen tai huolimattomaan toimintaan 2) Korvausvastuu edellyttää, että yhtiö kärsinyt vahinkoa em. toiminnan johdosta 3) Oltava syy-yhteys toiminnan ja vahingon välillä: esim. laiminlyödään kilpailuttaa urakka, korjausavustus jää hakematta

17 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Huolellisuusvelvoite Johdolla on huolellisuusvelvoite (1:11) yhtiötä kohtaan Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua = Velvollisuus toimia huolellisesti = Velvollisuus toimia yhtiön edun mukaisesti = Lojaliteettivelvollisuus suhteessa yhtiöön ja sen kaikkiin osakkaisiin Lähtökohtana sellainen yhtiön osakkaiden yhteinen etu, joka ei perustu osakkeiden sen hetkisten omistajien henkilökohtaisiin tarpeisiin

18 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Huolellisuusvelvoite Toimittava huolellisesti = Miten huolellinen henkilö olisi menetellyt Objektiivinen arviointi = Henkilökohtaiset ominaisuudet eivät lähtökohtaisesti vaikuta arvioon Huolellisuusvaatimus korostuu: Päätökseen tai toimeen liittyvän riskin kasvaessa Kun vastapuolena on henkilön lähipiiriin kuuluva taho Riittävänä voidaan yleensä pitää: Ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, jonka perusteella tehty johdonmukainen päätös tai toimi, eivätkä päätöksentekoon ole vaikuttaneet johdon jäsenten eturistiriidat

19 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Huolellisuusvelvoite As Oy:n johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat käytännössä lievemmät kuin liiketoimintaa harjoittavissa yhtiöissä, joissa johto ja omistus ovat eriytyneet. Osakkaiden voidaan yleensä katsoa hyväksyneen henkilövalintojen, johdon käyttöön annettavien resurssien, talousarviota, kunnossapitoa ja muutostöitä koskevien päätösten kautta sen, että As Oy:n hallintoa ei järjestetä vastaavalla tavalla ammattimaisesti kuin liiketoimintaa harjoittavissa. Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluvat on toiminut normaaliin asuntoosakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattaessa huolellisesti.

20 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Vastuu yhtiölle Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä a) Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1) b) Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) Tuottamusolettama

21 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Vastuu yhtiölle Helsingin HO nro 681 Hallitus päätti isännöitsijän esittelystä teettää putkiremontin urakointiyrityksellä, joka aikaisemminkin oli tehnyt yhtiölle vastaavia töitä. Kyseessä oli putkilinja kerrallaan toteutetusta putkiremontista. Urakkahinta oli mk halvinta tarjousta kalliimpi Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä vahingonkorvausvastuussa Vahingoksi katsottiin mk ja hallituksen jäsenten osalta korvaus soviteltiin mk. Pelkät aikaisemmat remontit eivät olleet riittävä syy halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen.

22 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Vastuu yhtiölle ja osakkaalle Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä a) Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1) b) Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) Tuottamusolettama

23 Tuottamusolettama Tuottamusolettama = käännetty näyttötaakka tuottamuksesta Menettelystä vastuussa olevan osoitettava huolellinen toimintansa vapautuakseen vastuusta Lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisen yhteydessä Dokumentoinnin tärkeys Korvauksen vaatijan on edelleen osoitettava aiheutunut vahinko ja sen syy-yhteys vahinkoon Ei vaikuta rikosoikeudelliseen arviointiin

24 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Vastuu osakkaalle KKO 1992:66 Osakkeenomistaja, joka oli noudattanut osakeyhtiön hallituksen antamaa virheellistä lunastusohjausta, oli menettänyt oikeutensa osakkeiden lunastamiseen. Kun lunastusohjauksen antamiseen osallistunut hallituksen jäsen oli yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheuttanut vahinkoa osakkeenomistajalle, hänet velvoitettiin osakeyhtiölain nojalla korvaamaan vahinko. Yhtiö oli myös vastuussa vahingoista

25 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Vastuu osakkaalle KKO 2010:17 Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla katsottiin olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen antaneelta asuntoosakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla

26 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Vastuu yhtiölle ja osakkaalle Turun HO nro 4998 Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä olivat laiminlyöneet velvollisuutensa huolehtia yhtiövastikkeen perimisestä ja huoneistojen hallintaan otosta maksamattomien vastikkeiden vuoksi Yhtiökokouksia oli jäänyt pitämättä, tilintarkastuksia suorittamatta, tilinpäätöksiä vahvistamatta, lainanlyhennyksiä maksamatta ja konkurssisaatavia valvomatta ( mk) Hallitus ja isännöitsijä yhteisvastuussa vahingoista ( mk)

27 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Yhtiön kanneoikeus ja sen käyttäminen Yhtiökokous päättää vahingonkorvausasioista (24:8) Hallitus voi päättää rangaistavaan tekoon perustuvan korvauskanteen nostamisesta Vastuuvapauden myöntämällä, yhtiö luopuu yksipuolisesti oikeudestaan vahingonkorvauksen vaatimisesta yhtiölle Vastuuvapauden myöntäminen ei estä osakkeenomistajaa vaatimasta vahingonkorvausta itselleen Vastuuvapauspäätös ei ole sitova, jos yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja siitä päätöksestä tai toimenpiteestä, joka on aiheuttanut vahingon ja joka on korvausvelvollisuuden perusteena

28 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Kanneoikeuden vanhentuminen Kanne on nostettava 3 vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai olisi pitänyt tietää vahingosta ja vastuussa olevasta Vanhentumisen katkaisu vanhentumislain mukaan Velan yksilöinti, korvauksen peruste ja määrä Katkaisutoimenpiteestä alkaa uusi kolmen vuoden vanhentumisaika

29 Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Kanneoikeuden vanhentuminen Erityinen rajoitussäännös AOYL 24:10.2: Kanne on nostettava viimeistään: Hallituksen jäsentä, isännöitsijää tai yhtiötä vastaan 5 vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin tai toimenpiteeseen ryhdyttiin tai se laiminlyötiin.

30 Kiitos!

31 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu AOYL Säännös Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla AOYL:n tai yj:n rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:2.1) Tyypillisin osakkaan vastuutilanne on virheellinen kunnossapito- tai muutostyö

32 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu Kunnossapito- ja muutostyöt Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yj:n määräyksiä osakkaan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Tuottamusolettama Vastaa myös omasta sopimuskumppanistaan Vahingonkorvaukseen voi liittyä myös esim. toisen osakkaan sijaisasumiskustannukset, jos syy-yhteydessä Osakkaan velvollisuus hoitaa tilojaan huolellisesti (4:3)

33 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu Kanneoikeuden vanhentuminen Huolimaton kunnossapito tai sen laiminlyönti ja huolimaton muutostyö : ei erityistä kanneaikaa vaan vanhentumislaki soveltuu 3 vuoden sääntö (vian ilmenemisestä) Erityinen rajoitussäännös (Vanhentumislaki 7 ): vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin 10 vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tai edun palautuksen perustana olevasta tapahtumasta = remontin suorittamisesta

34 Yhtiön vastuu (24:6)

35 Yhtiön vastuu Korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla AOYL:n tai yj:n rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:6) Tuottamusolettama kun rikottu muita kuin 1 luvun säännöksiä rikottu yj:n määräyksiä Vahingonkärsijän osoitettava vahingon määrä ja syy-yhteys huolimattomuuteen

36 Yhtiön vastuu HE: yhtiön vastuu laajempi kuin johdon vastuu Sovelletaan esim. Kunnossapitovastuun laiminlyönti Kunnossapito- ja muutostöitä koskevien määräysten rikkominen Virheellinen lunastusohjaus tai isännöitsijäntodistus Korjaushankkeiden yhteydessä Voidaan mahdollisesti vaatia korvausta johdolta, joka aiheuttanut vahingon Jos yhtiö joutuu korvaamaan, ei oikeutta saada johdolta korvausta, ellei johto ole toiminut huolimattomasti omien tehtäviensä osalta

37 Esimerkki: taloyhtiön vastuu osakkaalle Yhtiön huolehdittava, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajalle Jos yhtiö rikkoo tätä velvoitetta (yhtiö ei hankkisi ammattilaista valvomaan hanketta), voi yhtiö joutua vastuuseen urakoitsijan aiheuttamista vahingoista Osakkaan vahinkojen pitänyt aiheutua esim. hyvän rakennustavan rikkomisen seurauksena (esim. asennuksessa tapahtunut virhe rikkonut osakkaan kph-kalusteita) Luonnollisesti vahingonaiheuttaja (urakoitsija) vastuussa vahingonkorvauslain nojalla suoraan vahinkoa kärsineelle osakkaalle

38 Toiminnantarkastajan vastuu (24:5)

39 Toiminnantarkastajan vastuu Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuusta säädetään AOYL:ssa Tilintarkastajan vahingonkorvausvastuusta säädetään tilintarkastuslaissa Tarkastajien vastuut kirjattu samantyyppisiksi kuin yhtiön johdon vastuu Tilintarkastajalla ei tuottamusolettamaa

40 Toiminnantarkastajan vastuu Korvattava vahinko, jonka tehtäväänsä suorittaessaan tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle

41 Toiminnantarkastajan vastuu Huolellisuus Mittapuu huolellisuudelle yleinen maallikoiden suorittama tarkastustapa ja huolellisuus, jota voidaan odottaa muulta kuin ammattimaiselta tarkastajalta (HE) Tuottamusolettama Sovelletaan, kun yhtiöjärjestystä tai AOYL:a rikottu Ei kuitenkaan, jos rikottu vain 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista

42 Yhtiökokouksen puheenjohtajan vastuu (24:3)

43 Yhtiökokouksen pj:n vastuu Korvattava vahinko, jonka tehtävässään AOYL:a tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttaa yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle HE: Päätöstä ei ole tehty oikeassa järjestyksessä, laiminlyö lakiin tai yj:een perustuvan velvollisuutensa (kokouksen johtaminen, kokouksen kulun pöytäkirjaaminen)

44 Yhtiökokouksen pj:n vastuu Ei vastuuta päätösten sisällöstä (aineellinen oikeellisuus) Ei edellytetä päätösten pätevyyden yksityiskohtaiseen arviointiin tarvittavaa yhtiöoikeuden erityisosaamista Vastuu seikoista, jotka maallikkopj:nkin pitäisi havaita tai pj:n tiedossa Vaadittavan päätöksentekoenemmistön tietämys? Pj:n henkilöllä merkitystä vastuun arvioinnissa

45 Kiitos!