Hallituksen vastuut ja velvollisuudet

Transkriptio

1 Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Markus Talvio Toimitusjohtaja OTM JuriNet Oy ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus

2 Vastuut ja velvollisuudet Esityksen rakenne: 1. Hallituksen tehtävät 2. Hallituksen jäsenen vastuu ja vahingonkorvaus 3. Oikeuskäytäntöä, Asta 2

3 1. Hallituksen tehtävät

4 Lähtökohtana tehtävien hoitamisessa aina: Asunto- osakeyhnölaki 1:11 YhNön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesn toimien edisteqävä yhnön etua. Johdon yleinen huolellisuusvelvollisuus hallitukselle kuuluvien tehtävien hoitamisessa TaloyhNökohtaisia tarkempia määräyksiä yhnöjärjestyksessä, käytännöt ym! Sitovuus muutosten rekisteröinn. 4

5 Hallituksen tehtävät Asunto- osakeyhnölain 7:2 :n mukaan HuolehNa yhnön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan järjestämisestä. Tehtävät määräytyvät kuitenkin aina taloyhnökohtaisesn ja tapauskohtaisesn 5

6 Hallituksen tehtävät 7:2 JärjesteQävä yhnön kirjanpito lain mukaisella tavalla ja varainhoito luoteqavalla tavalla. Itsenäinen toimielin suhteessa yhnökokoukseen kiireellisissä toimenpiteissä ja isännöitsijän valitsemisessa / eroqamisessa Lisäksi muut yhnökokous ym. 6

7 2. Hallituksen vastuu ja vahingonkorvaus

8 Vastuukysymysten osalta lähtökohtana on Asunto- osakeyhnölaki 24:1 Johtohenkilön- eli hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu Lisäksi Muu vahingonkorvausvastuu Sopimusvastuu PoikkeuksellisesN vahingonkorvauslain mukainen korvausvastuu 8

9 Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvaqava vahinko, jonka hän on tehtävässään Asunto- osakeyhnölain 1 luvun 11 :ssä (4) säädetyn huolellisuusvelvoiqeen vastaisesn tahallaan tai huolimaqomuudesta aiheuqanut yhnölle. 9

10 Mikä on korvaqavaa vahinkoa? Perusedellytyksenä todellinen vahinko Ei mikä tahansa olosuhteiden muutos Taloudellinen vahinko, jolle on voidaan määriqää arvo 10

11 Miten vastuu hallituksen jäsenelle voi syntyä? Hallituksen jäsenen toiminnassa pitää olla huolimaqomuuqa laiminlyöntejä TahallisuuQa Tuo%amus? Lisäksi toiminnan syy- yhteys vahinkoon. 11

12 Huolellista toimimista vai korvausvastuu? Mitä merkiqävämpi päätös tai toimenpide, sitä huolellisempaa toimintaa johdolta edellytetään. HuolellisuusvaaNmus korostuu kun päätökseen liiqyvä riski kasvaa! VaaNmukset ei yhtä korkealla kuin yritysmaailmassa, koska taloyhnö ei lähtökohtaisesn harjoita liiketoimintaa, vrt ullakkorakentaminen 12

13 Jos taloyhnön johto on toiminut normaaliin taloyhnöiden hallintotapaan verraquna huolellisesn? ObjekNivinen arvioinn Ammaataidolla ei ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa huolellisuuqa. SaaQaa olla kuitenkin vaikutusta arvioitaessa vahingonkorvauksen määrää / soviqelua 13

14 Hallituksen jäsen, joka tehtävässään muuten asunto- osakeyhnölakia ta yhnöjärjestystä rikkomalla Tahallaan tai HuolimaQomuudesta AiheuQanut taloyhnölle, osakkeenomistajille tai muulle henkilölle. 14

15 Johdon kannalta ongelmallista, eqä arvioitaessa toiminnan lainmukaisuuqa, sovelleteen ns. tuoqamusoleqamaa, jos vahinko on aiheutequ rikkomalla asunto- osakeyhnölakia - Muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaaqeista - Tai jos vahinko on aiheutequ rikkomalla yhnöjärjestyksen määräystä - Tai vahinkoa, joka on aiheutequ yhnön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella 15

16 Vahingonkorvausvastuuta konkreeasesn: YhNökokouksen koolle kutsumisesta YhNökokouksen päätösten täytäntöönpanoista Tilinpäätös ja talousarvio Isännöitsijän valinta tai eroqaminen Huoneiston hallintaanoqomeneqelyn käynnistäminen Kunnossapito- ja muutostöiden valvonta Rakennushankkeen suunniqelu, toteutus ym. Remonarekisterin pitäminen Kunnossapitotarveselvitys vuosiqain Toimivallan yliqäminen ja päätösvaltaisuus 16

17 Hallituksen kokouksen yksimielinen päätös tarkoiqaa yhteisvastuullista vahingonkorvausvelvollisuuqa! Eriävän mielipiteen kirjaaminen? Esteellisenä jäqänyt oqamaqa osaa asian käsiqelyyn? Hallituksesta eroaminen päätöksen jälkeen? YhNökokouksen päätös vastuuvapaudesta? Vastuuvapauden epääminen? Väärien Netojen antaminen yhnökokoukselle? Hallituksen jäsenellä erityistehtäviä? Hallituksen jäsenen erityisasiantuntemus? 17

18 3. Oikeuskäytäntöä

19 Korkein oikeus 2010:17 (1/3) Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, eqä osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta- alasta käsia Nloja, joiden rakentamiseen ei ollut haequ rakennuslupaa. Huoneiston hallintaan oikeuqavien osakkeiden ostajalla katsoain olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaana vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto- osakeyhnön edustajalta asunto- osakeyhnölain nojalla. Vrt. normaali myyjän vastuu osunnon ostajalle Käy%ökelpoinen keino jos myyjä on varaton. 19

20 Korkein oikeus 2010:17 (2/3) Korkein oikeus katsoo, e%ei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, e%ä ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaa<a asunto- osakeyh<ön edustajalta asunto- osakeyh<ölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puu%eellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta. Vrt. normaali myyjän vastuu osunnon ostajalle 20

21 Jatkuu Korkein oikeus 2010:17 (3/3) Kantajan (ostajan) vali%avaksi jää, minkä säännösten perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaa<muksensa esi%ää. Useimmiten on tarkoituksenmukaista, e%ä asunnon ostajan vaa<mukset myyjää kohtaan asunnon virheiden perusteella selvitetään ensin, ja myyjän takautumisoikeus yh<ötä tai sen edustajaa kohtaan käsitellään vasta tämän jälkeen asuntokauppalain säännösten mukaises<. Kuitenkin voi poikkeuksellises< syntyä <lanteita, joissa asunnon ostajan on perusteltua kohdistaa vaa<muksensa jo ensi vaiheessa asunto- osakeyh<öön tai sen edustajaan. Tällainen <lanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun virheen pääasiallinen tai ainoa syy on asunto- osakeyh<ön tai sen edustajan antamassa <edossa tai laiminlyönnissä 20

22 Korkein oikeus 2007:62 Asunto- osakeyh<ön rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudo%ua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella usko%u huoltoyh<ölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällyte%y sopimuksessa lueteltuihin huoltoyh<ön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selväs< siirre%y huoltoyh<ölle, asunto- osakeyh<ön tuli huoleh<a tarvi%aessa katon puhdistamisesta. Asunto- osakeyh<ön hallituksen puheenjohtaja tuomiein kuolemantuo%amuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. Sopimukset kuntoon! 21

23 Korkein oikeus 1992:66 Osakkeenomistaja oli noudaqanut hallituksen antamaa virheellistä lunastusohjausta. Hän menea oikeutensa lunastaa osakkeet. Lunastusohjauksen antamiseen osallistunut hallituksen jäsen oli yhnöjärjestystä rikkomalla aiheuqanut vahinkoa osakkeenomistajalle. Hänet velvoiteain korvaamaan vahinko osakkaalle. Lisäksi myös yhnö oli vastuussa vahingosta. 22

24 Korkein oikeus 1938 II 501 Hallituksen jäsenet velvoiteain maksamaan yhnölle vahingonkorvausta, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyqöä. 23

25 Helsingin hovioikeus As Oy:n hallitus pääa teeqää isännöitsijän esityksestä putkiremonnn urakoinnyrityksellä, joka oli aiemminkin tehnyt taloyhnössä vastaavia töitä. Kyse oli putkilinja kerrallaan toteutetuista korjauksista. Urakkahinta oli n euroa kalliimpi kuin halvin urakkatarjous. Asunto- osakeyhnön vaanmuksesta hallituksen jäsenet ja isännöitsijä veloiteain maksamaan yhnölle vahingonkorvausta. Vahingon määräksi hovioikeus arvioi n euroa. Hallituksen jäsenten osalta korvausta sovitelnin 2/3 osaan katsotusta vahingon määrästä eli noin euroon. Pelkät aiemmat remonnt eivät olleet riiqävä syy poiketa halvimmasta tarjouksesta. 24

26 Luentomateriaali on ladaqavissa kokonaisuudessaan osoiqeesta Ajankohtaista: ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus Salasana: ASTA Kiitos!