SKH-Isännöinti Oy HALLITUSJÄSENTEN KOULUTUSTILAISUUS

Transkriptio

1 SKH-Isännöinti Oy HALLITUSJÄSENTEN KOULUTUSTILAISUUS

2 Ohjelma Kello 17:00 Kello 17:15 Kello 18:00 Kello 18:15 Kello 18:45 Kello 19:00 Tilaisuuden avaus Markku Kulomäki, toimitusjohtaja, SKH-Isännöinti Oy Taloyhtiön johtaminen Reijo Kaikkonen, johtava konsultti, varatoimitusjohtaja, Via Group Tauko Hallituksen rooli ja vastuut Maria Kulomäki, lakimies, SKH-Isännöinti Oy SKH:n työnohjauksen periaatteet Juha Kulomäki, varatoimitusjohtaja, SKH-Isännöinti Oy Loppukeskustelu

3 Hallituksen rooli ja vastuut Maria Kulomäki, lakimies

4 Hallitus työskentelyn keskeiset periaatteet Yhdenvertaisuusperiaate: hallitus ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella (1 luku 10 ) Huolellisuusvelvoite: yhtiön hallituksen on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua (1 luku 11 ) Hallituksen tehtävistä ja toiminnasta säädetään 7 luvussa

5 Hallituksen jäsen on esteellinen käsittelemään: 1. Hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa; 2. Sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta; taikka 3. Hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan. 4. Hallituksen jäsen ei myöskään saa ottaa osaa yhtiön ja kolmannen välisen edellä mainitun asian käsittelyyn, jos hänellä on odotettavissa siitä olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa.

6 Yhtiön johdon tehtävät Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten sekä isännöitsijäsopimuksen mukaisesti Hallitus huolehtii, että kirjanpito ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty

7 Hallituksen tehtäviä Hallituksen tehtävät riippuvat yhtiöstä ja isännöintisopimuksesta sekä isännöitsijän kanssa muutoin sovitusta työnjaosta Yhtiön edustaminen ja toiminimenkirjoitus Isännöitsijän valinta ja erottaminen Yhtiökokouksen koolle kutsuminen Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano Tilinpäätöksen laatiminen ja allekirjoittaminen Talousarvion laatiminen Osakeluettelosta huolehtiminen Yhteistentilojen käytön organisointi Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistys Lunastukseen liittyvät tehtävät Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys jo tehdyistä töistä Yhtiön korjauksiin ja korjaushankkeisiin liittyvät tehtävät Osakkaan muutostyö ilmoitusten käsittely ja säilyttäminen sekä töiden valvominen

8 Näin yhteistyö toimii SKH:ssa

9 Hallituksen toimivalta ja sen rajat Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka epätavallisia tai laajakantoisia vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen tai muihin maksuihin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa kirjallinen ilmoitus osakkeenomistajille

10 Hallituksen vastuu Vastuu perustuu tahallisuuteen tai huolimattomaan (= tuottamus) toimintaan hallituksen jäsenen tehtävissä Korvausvastuu edellyttää: Yhtiölle on aiheutunut vahinkoa Syy-yhteys toiminnan ja vahingon välillä

11 Hallituksen vastuu Vastuu perustuu asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallisesti tai huolimattomuudella Tuottamusolettama = käännetty näyttötaakka Sovelletaan, kun yhtiöjärjestystä tai asunto-osakeyhtiölakia rikottu, muutoin kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista Korvauksen vaatijan on osoitettava aiheutunut vahinko ja syyyhteys vahinkoon, mutta menettelystä vastuussa olevan osoitettava huolellinen toimintansa vapautuakseen vastuusta

12 Hallituksen vastuu Hallitus on kollektiivisesti vastuussa tekemistään päätöksistä. Hallitusten jäsenten vastuu arvioidaan yksilöllisesti. Hallituksen puheenjohtajan vastuusta ei nimenomaista säännöstä. Hallituksen puheenjohtaja on oikeudellisesti samassa vastuussa kuin hallituksen muut jäsenet, mutta puheenjohtajan hallitseva rooli vaikuttaa vastuu kysymysten arviointiin siten, että vastuu saattaa langeta helpommin puheenjohtajalle kuin muille jäsenille. Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuu (24 luku 3 )

13 Vastuuvapauden myöntäminen Hallitus on toimistaan yhtiöoikeudellisessa vastuussa taloyhtiölle. Vastuuvapauden hallitukselle myöntää yhtiökokous Vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle merkitsee, että hallitus on tilikauden aikana toiminut siten moitteettomasti, että hallitus voidaan vapauttaa yhtiöoikeudellisesta vastuusta. Yhtiöllä ei ole enää oikeutta nostaa hallitusta vastaan yhtiöoikeudellista korvauskannetta niistä asioista, jotka olivat yhtiökokouksen tiedossa vastuuvapaudesta päätettäessä.

14 Hallituksen suojautuminen korvausvastuulta Hallituksen jäsenille voidaan ottaa vastuuvakuutus korvauskanteiden varalle. Vastuuvakuutuksesta korvataan yhtiölle, osakkaalle tai muulle taholle aiheutettu varallisuusvahinko, josta hallitus on korvausvastuussa Korvausvastuusta voidaan suojautua myös hyvin laadituin sopimuksin

15 Lopuksi Hallituksen jäsenten ei tarvitse olla joka alan ammattilaisia, vaan riittävää se että toimii normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallintotapaan verrattuna huolellisesti.

16 Kiitos!

17 Juha Kulomäki Varatoimitusjohtaja

18 1. SKH:n työnohjauksen periaatteet töiden päälähteet 2. Kokous SKH sisäiset pelisäännöt - Kuinka nopeasti kokouksen päätös on syytä siirtyä CRM:ään: Heti kuin mahdollista, mutta viimeistään 4 arkipäivän kuluessa. - Seurantapäivä laitetaan aina riittävän pitkälle MUTTA tarpeeksi aikaiseen ajankohtaan 3. Palvelukeskus tai talon Tekninen isännöitsijä

19 Palvelupyyntö Omistaja Seurantapäivä (Prosessi)

20 Palvelupyynnöillä voi olla hierarkia

21 Raportointi hallitukselle Talokanavassa reaaliaikainen tilanne Hallituksen kokoukseen, testauksessa Viikkotiivistelmä talon tilanteesta, koodausvaiheessa

22 Erilliskysymykset osallistujilta Suoritetun putkiremontin jälkipyykki, sen virheiden käsittely ja korjausurakoitsijan vastuu ja reklamointi tapa. Kiteytys: viimeinen maksuerä ja näyttövelvollisuus Onko korjausavustuksia tulossa vuodelle 2016? Kiteytys: 10% suhdanneavustus loppui 2015 Uuden hissin rakentaminen Esteettömyysavustus Kuntotutkimusavustus (terveystarkastajan vaade) Takauslaina perusparantamiseen

23 Erittäin hyviä ja laajoja kysymyksiä koskien Huollon valvonta ja ohjaus Kiteytys: Laskujen tarkastus, katsastus ja kehityskeskustelut Putkiremontin takuutarkastus Kiteytys: SKH organisoi, takuutarkastus määräajat ovat korjausohjelmassa Vahingon/vian korjauksen kokonaisprosessi (havainnosta vastuunjakoon, valvontaan ja lopulta vakuutusmaksatukseen)

24 Loppukevennys korjaajan ja maksajan selvittäminen

25 Korjaustarpeen lähtöpiste (rikkoutumisen/vaurion juurisyy) Kunnossapitovastuu osakkaalla (oma huoneisto) Kunnossapitovastuu osakkaalla (toisen huoneisto) Perustasoon tai siihen rinnastettavaan Taloyhtiön on aina palautettava myös nykyisen lainsäädännön tasolla *vesieristeet esim. Kunnossapitovastuu taloyhtiöllä Korjaustarpeessa oleva rakenne/laite Kunnossapitovastuu osakkaalla Vastuunjaon mukaisesti. Lisäksi kaikki Osakkaan lisäasennukset ja rakennelmat ovat osakkaan kunnossapitovastuulla, jos ei eivät ole rinnastettavissa taloyhtiön perustasoon! Irtaimisto ja muualla asumisen kustannukset ovat aina osakkaan vastuulla Kunnossapitovastuu taloyhtiöllä Taloyhtiö voi ottaa osakakan lisärakenteita vastuulleen vain lisäämällä ne yhtiöjärjestykseen Korjattava rakenne kuuluu/rinnast uu taloyhtiön perustasoon Kyllä Ei Esteettinen vaurio Toiminnallinen vika tai riski Kuka korjaa (ja kenelle laskut) Osakas Muista täyttää ja toimittaa as oy lain perusteella SKH Huoneiston muutostyölomake! Taloyhtiö Yhtiökokouksen päätöksellä taloyhtiö voi tehdä myös esteettisiä korjauksia tai lisärakenteita (oli ne sitten osakkaan tai yhtiön kunnossapitovastuulla) Kuka maksaa (lopulta) Aiheuttaja Osakas (juurisyyn huoneiston osakas) Vakuutus (taloyhtiön tai asukkaan kotivakuutus) Taloyhtiö

26 Kiitos! Juha Kulomäki , SKH-Isännöinti Oy, Beckerintie 8, Helsinki

27 Loppukeskustelu

28 Kiitos! Huom! Puheenjohtajapäivät pidetään Tämä esitys toimitetaan seuraavan uutiskirjeen mukana. Esitys on nähtävillä myös kotisivuillamme -> pidetyt tilaisuudet