Johdon vahingonkorvausvastuu

Transkriptio

1 Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuu - vastuukysymyksiä oikeuskäytännön valossa Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Johdon vahingonkorvausvastuu Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle Velvollisuus toimia yhtiön edun mukaan Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle 1

2 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu Korvattava vahinko, joka on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yj:n määräyksiä osakkaan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Tuottamusolettama osakkaan osoitettava toimineensa huolellisesti Kunnossapitovastuun laiminlyönti Kunnossapito- ja muutostöitä koskevien määräysten rikkominen Osakkaan yleinen velvollisuus hoitaa huoneistoa huolellisesti (4:3) Vastuun päättyminen - Vastuuvapauden myöntäminen - paitsi jos uusia tietoja, joita ei yhtiökokoukselle ole annettu - Vanhentuminen 2

3 Vanhentumisajat 3 vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta Kanne nostettava kuitenkin viimeistään seuraavasti: Hallituksen jäsentä, isännöitsijää ja yhtiötä vastaan 5 v sen tilikauden päättymisestä, jona päätös, toimenpide tai laiminlyönti tehty Osakkeenomistajaa vastaan 5v päätöksestä tai toimenpiteestä Osakkeenomistaja ja yhtiö kunnossapito/muutostyöt 10v. (vanhentumislain mukaan) Turun HO Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä olivat laiminlyöneet velvollisuutensa huolehtia yhtiövastikkeiden perimisestä ja huoneistojen ottamisesta yhtiön haltuun maksamattomien yhtiövastikkeiden vuoksi. Lisäksi yhtiökokouksia oli jäänyt pitämättä, tilejä tarkastamatta, tilinpäätöksiä vahvistamatta, lainanlyhennyksiä maksamatta sekä konkurssisaatavia valvomattta. Laiminlyönneistä oli aiheutunut markan vahingot. HO: vastaajat velvoitettiin yhteisvastuullisesti korvaamaan koko vahinko 3

4 Helsingin HO Hallitus päätti isännöitsijän esittelystä teettää urakan yrityksellä, jonka urakkahinta oli markkaa halvinta tarjousta kalliimpi. Perusteena se, että yritys oli aikaisemminkin tehnyt yhtiölle vastaavia töitä Yhtiön kanteesta hallituksen jäsenet ja isännöitsijä velvoitettiin maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta Pelkät aikaisemmat remontit eivät olleet riittävä syy halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen Helsingin HO Yhtiö vaati isännöitsijältä korvauksia kosteusvauriokorjauksien kustannuksista, tekemättömistä vuokrankorotuksista selvittelykuluista, ylimääräisestä tarkastuksesta Kanne hylättiin Kosteusvauriot korjattava nopeasti Vuokrasopimukset vanhoja, korotukset sidottu Kiinteistöliiton suositukseen Ei aiheettomasti pidätetty papereita Tarkastuksissa ei löydetty epäselvyyksiä 4

5 Turun HO Isännöitsijä jättänyt liikehuoneiston vuokria perimättä laiminlyönyt työnantajan kuukausitilitykset maksanut pankille tilinylitysmaksua Maksanut laskuja myöhässä aiheuttanut siivoojan työsuhteeseen liittyen oikeusapukuluja aiheuttanut kirjanpidon uudelleen tekemisen HO: Isännöitsijä vahingonkorvausvastuussa Vuokrasaatavien osalta soviteltiin pois kolmannes, koska hallitus ei puuttunut ajoissa ja siten myötävaikutti vahinkoon Vastuu kiinteistön turvallisuudesta Taloyhtiön vastuu perustuu lainsäädäntöön ja oikeuskäytäntöön Asunto-osakeyhtiölaki Vahingonkorvauslaki Laki katujen kunnossapidosta Järjestyslaki Kiinteistönomistaja (tai haltija tai hänen edustajansa) vastaa mm. siitä, että katolta putoava lumi tai jää ei aiheuta vaaratilanteita Maankäyttö- ja rakennuslaki, MRL 166 : rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset 5

6 Vastuu kiinteistön turvallisuudesta Kiinteistönomistajalla /haltijalla korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön ja rakennuksen turvallisuudesta Talvikunnossapito (kattolumet ja jäät, liukkauden torjunta) Porraskäytävät ja muut yhteistilat Leikkipaikat Näyttötaakka Turvallisuuskysymykset Rikosoikeudellinen vastuu/vahingonkorvausvastuu Turvallisuusvelvoitteen täyttäminen voidaan siirtää sopimuksella Taloyhtiön vastuu kuitenkin ensisijaista Sopimuksessa on määriteltävä vastuut ja velvoitteet selkeästi ja yksityiskohtaisesti Palveluntuottajan tulee myös kirjata suorittamansa hoito- ja ylläpitotehtävät 6

7 Oikeuskäytäntöä Taloyhtiö vastuussa: KKO 1953 II 83: Henkilö oli loukannut itsensä pudottuaan pihalla olevalta kaiteettomalta ja yöllä valaisemattomalta portaikolta; KKO 1980 II 89: Kaksi henkilöä oli loukannut itsensä pudottuaan ilman kaiteita olevaan pihatason alapuolelle johtavaan ajosyvennykseen; 1942 II 157: Henkilö oli pudonnut hissikuiluun, kun sen ovi oli lukitsematon, vaikka hissi ei ollut paikalla; KKO 1967 II 85: Henkilö syöksynyt porraskäytävässä suuren ikkunan läpi ja loukkaantunut. Rakennuksen omistajana asunto-osakeyhtiön katsottiin laiminlyöneen jo aikaisemmin vastaavanlaisen tapauksen johdosta turvallisuudelle vaaralliseksi osoittautuneen ikkunan varustamisen tarpeellisin suojalaittein. Yhtiöoikeudellinen vastuu Yhtiön sisällä vastuu voidaan kanavoida hallitukselle ja/tai isännöitsijälle, jos vahinko johtuu näiden toiminnasta Esim. talvikunnossapitoa ei järjestetty asianmukaisesti 7

8 Lumen- /jäänputoamistapaukset Kuopio Hall. pj tuomittiin Hakaniemi Hovioikeus vapautti huoltoyhtiön edustajan Tampere Hovioikeus vapautti pj:n ja isännöitsijän Töölö Käräjäoikeus tuomitsi huoltomiehen Vahingonkärsijän oma vastuu? KKO 1995:169 -Asunto-osakeyhtiön osakkaat olivat sopimansa mukaisesti noudattaneet järjestelyä, että muun ohella pihan hiekoittamisesta kustannusten säästämiseksi huolehtivat osakkaat talkootyönä. -Yhtiön ei katsottu olevan järjestelyyn suostuneelle osakkaalle vastuussa vahingosta, joka oli aiheutunut tämän liukastumisesta yhtiön hiekoittamattomalla pihatiellä 8