Hallituksen vastuu korjaushankkeissa

Transkriptio

1 Hallituksen vastuu korjaushankkeissa Hallitusforum Jaana Sallmén lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Mitä hallitukselta korjaushankkeessa odotetaan? Hallituksen toimittava h u o l e l l i s e s t i organisoidessaan korjaushanketta ja tehdessään päätöksiä urakoitsijan valinnasta yms. Vastuun syntymisessä arvioidaan sitä, onko suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla velvollisuus toimia yhtiön edun mukaan Hallituksen päätösten perustuttava olosuhteet huomioon ottaen asianmukaiseen harkintaan ja selvityksiin kilpailuttaminen Käännyttävä asiantuntijoiden puoleen erityisosaamista vaativissa tehtävissä

3 Mitä hallitukselta korjaushankkeessa odotetaan? Päätöksenteon ja sen taustojen dokumentointi tärkeää (näyttö) Tiedotettava osakkaille riittävästi => vähentää turhia valituksia/vaatimuksia Normaali huolellinen toiminta riittää Normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallintotapaan verrattuna huolellisesti Hallituksissa toimivat ei-ammattilaiset => vaikuttaa vastuun syntymisen arviointiin Vastuuvakuutukset olemassa

4 Huolellisesti toimiva hallitus huolehtii, että: Päätökset tehdään toimivallan rajoissa Yhtiökokouksessa päätetään hankkeen suunnittelusta/toteuttamisesta, rahoituksesta ja osakkaan maksuvelvollisuudesta Tarvittavat valtuutukset hallitukselle (esim. panttaus) Suunnitteluvaihe: Olennaiset kunnossapito- ja muutostyöt suunnitellaan asianmukaisesti ammattitaitoisen suunnittelijan valinta hanke saattaa edellyttää erityisosaamista, esim. pihakannen uusiminen rahoitus kilpailutetaan syytä ottaa lainatarjoukset useammasta pankista

5 Huolellisesti toimiva hallitus huolehtii, että: Toteutus: Suorittajaksi valittavalla urakoitsijalla on ammattitaitoa ja riittävät resurssit Kokonaistaloudellisesti edullisin Halvimman tarjouksen sivuuttamiselle pitää löytyä yhtiön edun kannalta hyvä perustelu Selvitetään ja haetaan saatavilla olevat avustukset Valvotaan sopimusten noudattamista (suunnittelu-, urakka-, valvontasopimukset) yhtiön velvoitteet täytetään oikeassa ajassa (esim. suunnitelmien toimittaminen) mahdollisiin urakan aikana ilmeneviin epäkohtiin/-selvyyksiin puututaan

6 Huolellisesti toimiva hallitus huolehtii, että: Valvonta: Työn valvonta hoidetaan yhtiön edun mukaisesti Urakoitsijasta riippumaton valvoja Hallituksen ei syytä valvoa itse, jos ei osaa => vahinkoriski lisääntyy Vastaanotto- ja takuuaika: reklamaatiot ja vaatimukset urakoitsijalle laaditaan ajallaan Kirjalliset, yksilöidyt vaatimukset, todisteellisesti toimitettuna

7 Johdon vahingonkorvausvastuu korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen (1:11) vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1) korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) vain 2. momentin osalta tuottamusolettama johdon osoitettava huolellinen toimintansa vapautuakseen vastuusta vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle / isännöitsijälle katkaisee vastuun yhtiökokouksen tiedossa olleista seikoista

8 Vahingonkorvausvastuun perusedellytykset Vahinko Kielteinen muutos siihen nähden, mitä piti tapahtua Todellinen, taloudellinen Vastuuperuste Huolimattomuus, tahallisuus Syy-yhteys Vahingon ja teon/laiminlyönnin välillä

9 Oikeuskäytäntöä Vähän ratkaisuja => vähän huolimattomuutta/ylilyöntejä? Normaalihuolellinen toiminta riittää Yleensä vastuutilanteissa kysymys huolellisuusvelvoitteen rikkomisesta (24:1.1) eli johto toiminut hakkeessa jollain tavalla vastoin yhtiön etua AOYL:n ja YJ:n rikkominen (24:1.2) käytännössä harvinaisempaa => Esim. tasajakoa käytettäisiin lainvastaisesti tai jätettäisiin kertoimet huomiotta, kun huoneistokohtaisia maksuosuuksia määritellään Tapauskohtainen kokonaisarviointi

10 Helsingin HO nro 1512 Hallitus päätti isännöitsijän esittelystä teettää putkiremontin entuudestaan tutulla, yhtiölle aiemminkin urakoineella urakoitsijalla Urakkahinta oli mk halvinta tarjousta kalliimpi Yhtiö nosti vahingonkorvauskanteen hallituksen jäseniä ja isännöitsijää kohtaan HO velvoitti vastaajat maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta mk mk:n asti hallitus ja isännöitsijä yhteisvastuullisesti mk:n yli menevältä osin isännöitsijä yksin Pelkät aikaisemmat remontit eivät riittäneet HO:n mukaan halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen Yhtiön edun ohjattava päätöksentekoa

11 Helsingin HO 1988 nro 681 Hallitus päätti antaa huoltomiesten suorittaa parvekekorjauksen mk urakkahinnalla Hallitus oli antanut isännöitsijälle tehtäväksi laatia urakkasopimuksen taloyhtiön ja isännöitsijätoimiston palveluksessa olleiden huoltomiesten välille mk kokonaisurakkahinnasta Isännöitsijä teettikin työt tuntityönä HO velvoitti isännöitsijän suorittamaan asunto-osakeyhtiölle korvauksena aiheutuneesta urakkasopimuksen lisäkustannuksesta mk Hallituksen ohjeiden vastainen toiminta johti vahingonkorvausvastuuseen

12 Kouvolan HO nro 1162 Hallituksen pj. ja isännöitsijä olivat palkanneet insinööritoimiston tekemään asemakaavaneuvotteluihin liittyvää LVI-suunnittelua markalla Kustannuksia ei ollut huomioitu talousarviossa myöskään hallitus ei ollut tehnyt niistä päätöksiä, muu hallitus tuli tietoiseksi vasta kun tilinpäätös kyseiseltä vuodelta valmistui Kustannusten suuruus ja suunniteltujen toimien laatu ja laajuus huomioon ottaen päätöksen olisi pitänyt tehdä yhtiökokouksessa => hallituksen pj. ja isännöitsijä ylittäneet toimivaltansa HO velvoitti vastaajat maksamaan yhteisvastuullisesti insinööritoimiston laskujen suuruisen mk vahingon Koska muut hallituksen jäsenet eivät olleet tietoisia toimivallan ylityksestä, eivätkä voineet estää vahingon syntymistä enää jälkikäteen, eivät muut hallituksen jäsenet olleet korvausvastuussa Hallituksen syytä valvoa myös omaa toimintaansa

13 Helsingin HO nro 2303 Yhtiössä päätetty parvekkeiden ja julkisivun kunnostamisesta Kesken urakkaa hallitus vaihtui ja vaihtoi urakalle toisen valvojan Osakasvähemmistö sitä mieltä, että urakka oli hoidettu huonosti loppuun Vastuuvapaudesta äänestettiin, ja vastuuvapaus lopulta myönnettiin Osakasvähemmistö nosti vähemmistökanteen vahingonkorvauksen saamiseksi hallituksen jäseniltä HO hylkäsi kanteen Uusi hallitus oli palkannut asiantuntevan ja riippumattoman valvojan Hallituksen jäsenet olivat myös aktiivisesti seuranneet uuden valvojan työtä Riittää, että hallitus hankkii asiantuntijat hoitamaan erityisosaamista vaativia tehtäviä