Kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuun jako

Transkriptio

1 Kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuun jako Kirsi Ruutu Lakimies Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri

2 Kuka vastaa kunnossapidosta ja mikä on vastuunjakotaulukko? Tekninen näkökulma kunnossapitoon Erilaiset remontit ja perustaso Vahingonkorvausvastuu

3 Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan välisen vastuunjaon (4 luku) Lain mukaisesta vastuunjaosta on mahdollista poiketa yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksellä 2/3 määräenemmistöpäätös yhtiökokouksessa yhdenvertaisuus

4 Pääsäännöt, miten taloyhtiön rakennuksen ja huoneistojen eri osien ja laitteiden kunnossapitovastuu jakautuu osakkaiden ja taloyhtiön välillä. Kustannusvastuu EI JAKAUDU suoraan vastuunjakotaulukon mukaan!

5 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot Uudenmaan Kiinteistöliitto Käyttöikälaskuri

6 Kuka maksaa osakkaan oma-aloitteisen remontin? Osakkeenomistaja maksaa pääsääntöisesti kaiken myös mm. yhtiön valvontakustannukset Jos remontin yhteydessä löytyy yhtiön kunnossapitovastuulla olevista rakenteista, eristeistä, perusjärjestelmistä vikaa, saattaa remontti kääntyä yhtiön maksettavaksi kokonaan tai osittain perustasoon

7 Ongelman selvitys yhtiön velvollisuutena, kun aihetta epäillä yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa Selvitys- ja tutkimuskustannukset Tilaaja maksaa Se maksaa, jonka vastuulla vian korjaaminen Epäselvissä tilanteissa kannattaa sopia etukäteen

8 Korjaustavan, -ajan ja korjaajan valintaoikeus lähtökohtaisesti sillä, kenen kunnossapitovastuulle korjaus kuuluu Noudatettava hyvää rakennustapaa Korjataan yhtiön perustasoon

9 Alkuperäinen rakennuttajan toimesta toteutettu taso (ei osakkaan lisä- tai muutostyö) tai Yhtiön peruskorjauksessa valitsema taso

10 Yhtiöllä ennalleen saattamisvelvoite perustasoon, jos huoneiston sisäosat vahingoittuvat rakenteen vian tai muun yhtiön kunnossapitovastuulla olevan vian/korjaamisen vuoksi Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet ylimääräiset kustannukset osakkaalle

11 KKO 2003: 80 Kosteusvauriokorjauksen yhteydessä uusittu osakkaan hankkima kalliimpi lattiapinnoite sekä lattialämmitysjärjestelmä Syntyneet lisäkustannukset jäivät osakkeenomistajan vastattaviksi

12 Rakennuksessa on tapahtunut vesikattovuoto, jossa vesi on valunut kattorakenteiden läpi vaurioittaen rakenteita sekä huoneiston parkettilattiaa, jonka edellinen osakas on asennuttanut. Lisäksi vesivuoto on vahingoittanut asukkaan olohuoneen arvokasta mattoa.

13 Vuodon aiheuttamat korjaukset seinä-, katto- ja lattiarakenteisiin ja eristeisiin kuuluvat yhtiön vastuulle. Koska tapauksessa huoneiston sisäosat eli pinnoitemateriaalit vaurioituvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan (vesikaton) vian vuoksi, tulee yhtiön korjata myös huoneiston pinnoitteet Yhtiön vastuu rajoittuu perustason mukaisen pinnoitemateriaalin kustannuksiin. Osakkaan tulee tilanteessa korvata yhtiölle muovimaton ja parketin välinen hinnanero

14 Yhtiö ei ole velvollinen korvaamaan osakkaan ja/tai asukkaan irtaimistolle aiheutuneita vahinkoja tai mahdollisia kustannuksia muualla asumisesta. Olohuoneen matto ei siis kuulu yhtiö korvattavaksi Ellei yhtiön toiminta ole ollut huolimatonta. Yhtiö on laiminlyönyt esimerkiksi rakennuksen kunnossapidon tai korjaustoimien asianmukaisen hoidon. Jos asukkaalla on kotivakuutus, matto korvataan mahdollisesti siitä.

15 Osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvan laitteen aiheuttama vahinko Yhtiön vastuulla kuivattaa ja korjata rakenteet, eristeet sekä naapurihuoneistojen sisäosat (perustasoon) Vesi kulkeutunut niihin rakenteen kautta Osakas vastaa pinnoista, kiintokalusteista, laitteista, esim. apk:sta letkuineen ja liitäntäputkineen HUOM! Kiinteistövakuutus ja omavastuun jako

16 Vahingonkorvauksen perusedellytykset Vahinko mitattavissa euroissa Vahingonkorvausvastuulle olemassa laissa tai sopimuksessa peruste Aiheuttajan tuottamus/tahallisuus Syy-yhteys tuottamuksen ja vahingon välillä Vahingonkorvausvastuu henkilökohtaista ei siirry uudelle osakkaalle

17 Virheellinen muutostyö, kylpyhuoneen vedeneristeet tehty väärin ja siitä aiheutunut kosteusvaurio Yhtiö joutuu kunnostamaan kylpyhuoneen perustasoon, koska vedeneriste yhtiön kunnossapitovastuulla Jos osakkaan remontista kulunut alle kymmenen vuotta, voidaan hakea vahingonkorvauksena osakkaalta/urakoitsijalta (Huom! Huolellisuus)

18 Osakkaan vuokralainen nukahtanut suihkuun ja tästä aiheutunut vesivahinko Yhtiön vastuulla kuivattaa ja korjata rakenteet, eristeet sekä naapurihuoneiston sisäosat perustasoon Vuokranantajaosakas vastaa oman huoneistonsa pinnoista, kiintokalusteista ja laitteista Yhtiö ja osakas voivat periä kuluja vahingon aiheuttajalta eli vuokralaiselta, mikäli kyseessä huolimattomuus

19 1. Kenen kunnossapitovastuulla? Katso vastuunjakotaulukko 2. Kustannukset sille, jonka kunnossapitovastuun puolella vikaa korjataan perustasoon 3. Jos ei vikaa ja lähdetään remonttiin, menevät kustannukset remontin toteuttajalle kokonaisuudessaan 4. Vahingonkorvausvastuun pohtiminen

20 Kunnossapitovastuu YHTIÖ KUNNOSSAPITO- VASTUU NYKYINEN OSAKAS ENTINEN OSAKAS ULKOPUOLINEN VAHINGON AIHEUTTAJA

21 Kiinteistöliitto Uusimaan maksuton puhelinneuvonta puh. (09) Juridista neuvontaa Teknistä neuvontaa; rakennus- ja LVI-tekniikka

22 VAIN Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenyhtiöille maksulliset juridiset ja tekniset lisäpalvelut!

23 Kiitos! Kirsi Ruutu Lakimies Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri