Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen III seminaari

Transkriptio

1 Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen III seminaari Elina Pylkkänen Arvostamisjärjestelmien uudistaminen / Seminaari Säätytalolla Vero-osasto

2 Kiinteistövero verojärjestelmässä Kiinteistövero on tärkeä veromuoto kaikissa OECD-maissa: veron osuus suhteutettuna BKT:hen on kasvanut (OECD-keskiarvo) Tulevaisuudessa sen merkitys tulee yhä edelleen kasvamaan Taloustieteilijöiden suosittelema veromuoto: Vero on tehokas, jos se ei vaikuta talouden toimijoiden päätöksiin (maapohjaan) Vero on oikeudenmukainen, jos vero on suhteellisesti matalampi pienituloisille (jatkuvasti päivittyvä verotusarvostus) Vero on kustannustehokas, jos se pystytään kantamaan siten, että hallinnollinen taakka ja kustannus ovat pieniä Kamreerin suosikki: veron tuotto stabiili ja ennustettava 2

3 Kiinteistöveron osuus BKT:sta OECD-maissa 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 3

4 Kiinteistövero suhteessa BKT:hen ,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,

5 Vertailua naapurimaihin Ruotsissa ei ole Perintö- ja lahjaveroa Varallisuusveroa Kiinteistöveroa asuinkiinteistöistä (vain kunnallinen kiinteistömaksu, joka on max SEK), ei koeta oikeudenmukaisena Uudet rakennukset välttävät verotuksen kokonaan ensimmäisten viiden vuoden aikana; puolitettu sitä seuraavien viiden vuoden aikana. (alennettu ensimmäiset vuotta) Taxeringsvärde: 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde Toisaalta kuitenkin oman asunnon myyntivoittovero on, joka on 20 %, mutta jonka maksua voi lykätä (+korko) 5

6 Vertailua naapurimaihin Norjassa on varallisuusvero, jonka osana on kiinteistövero (sekä valtionverona että kunnallisverona) Kunnat voivat itse päättää, perivätkö veroa Verotusarvot määritellään ekonometrisen mallin mukaan: verotusarvo = a + bx + cy +dz Tanskassa on kunnallinen kiinteistövero, veroa on uudistettu Verovelvollisen maksukykyyn kiinnitetään huomiota: verovelkaa voi siirtää kiinteistön myyntiin saakka 6

7 MaaVero hanke edistynyt suunnitelmien mukaisesti Maanmittauslaitoksen työ edennyt hyvin Valittu koekuntia, tehty yhteistyötä paikallisten asiantuntijoiden kanssa Vm:n sivustoilla ajan tasalla olevaa ja päivitettyä tietoa hankkeesta sekä viestintäsuunnitelma: 7

8 Rakennusten arvostamisjärjestelmän uudistamishanke käynnistynyt Seuraavassa seminaarissa joulukuussa asiasta enemmän Tilastokeskus uudistaa samalla rakennusluokituksen vastaamaan tämän päivän rakennustyyppejä Uusia rakennustyyppejä Uusi luokitin 8

9 Arvostamisen uudistamisen vaikutukset veroihin Jos verotusarvot nousevat, prosentteja alennetaan vastaavasti Pyritään siihen, että kuntien kiinteistöverotuotto ei muutu Tulonjakovaikutusarvioita on vaikea tehdä, koska kiinteistövero peritään kiinteistöiltä, ei asukkailta suoraan: okt-kiinteistöjen osalta vaikutusarvio voidaan tehdä 9

10 Seminaarin ohjelma Rakennusten arvostaminen Partner Ari Pennanen, Haahtela Oy Iltapäiväkahvi Maanmittauslaitoksen MaaVero -projektin edistyminen, Projektipäällikkö Ari Tella, Maanmittauslaitos Projektin tuloksia tähän mennessä, johtava asiantuntija Risto Peltola, Maanmittauslaitos Yleisön kysymyksiä ja keskustelua 10

11 Elina Pylkkänen Finanssineuvos Puh (vaihde) Lisätieto: Valtiovarainministeriön viestintä Mediapalvelunumero (arkisin 8 16)

12 Rakennusten arvostaminen Ari Pennanen Dosentti Haahtela- yhtiöt

13 Ari Pennanen Miksi rakennusten arvostaminen kiinnostaa? Euroopan unionin tilinpäätösdirektiivi 2001/65/EY edellyttää julkisesti noteerattuja yhtiöitä noudattamaan tilinpäätösten laadinnassa Kansainvälisiä kirjanpito- ja tilinpäätösstandardeja Myös noteeraamattomat käyttävät yleisesti Rahoituslaitokset tarvitsevat vakuusarvon määrittämiseen Vakuutusyhtiöt tarvitsevat vakuutussumma ja vorvauksen määrittämiseen Kiinteistökauppojen osapuolet Lunastuslaki (talo puretaan moottoritien edestä) Perintö- ja lahjaverolaki Kiinteistövero 2

14 Ari Pennanen Rakennusten arvostustavat Kansainvälisten arviointistandardien mukaan arvostamista voidaan lähestyä kolmen päänäkökulman mukaan; kauppa-arvo, tuottoarvo ja kustannusarvo. Standardit ovat vapaita teknisille ratkaisuille. Kuitenkin oletetaan että arvostukseen vaikuttaa laatu, sijainti, kaava ja kaupankäynnin olosuhteet. Kauppa-arvomenetelmä (Sales Comparison Approach) Paljonko vastaavista kiinteistöistä on äskettäin maksettu Tuottoarvomenetelmä (Income Capitalization Approach) Paljonko kiinteistöstä saadaan vuokratuloa Kustannusarvomenetelmä (Cost Approach) Paljonko maksaisi rakentaa vastaava rakennus nyt Ja vielä. Hankinta-hintaan perustuva Rakennus maksoi 20v vuotta sitten 20 miljoonaa. Poistojen jälkeen sen tasearvo on 11,3 miljoonaa 3

15 Ari Pennanen Hankinta-arvomenetelmä Tuotantohetkellä tai ostettaessa rakennuksen hinta kirjautuu taseeseen hankintamenona. Samoin korjaukset. Vanheneminen otetaan huomioon vuotuisilla poistoilla (prosentteina) Jos osto- tai rakentamisajankohdasta ei ole kulunut paljoa aikaa, kuvaa hyvin rakennuksen käypää arvoa Kirjanpitoarvot erkaantuvat hyvin nopeasti rakennuksen todellisesta arvosta Poistoprosentit eivät kuvaa rakennuksen kulumista. Poistoja käytetään pikemminkin tilikauden tuloksen tasaamiseen kuin rakennuksen kulumisen kuvaamiseen Rakennukseen tehdään investointeja joko korjausvelan poistamiseksi (nostaa arvoa) tai toiminnallisista syistä (tiloja avarretaan ja kopitetaan uudelleen) Inflaatio. (Säätytalon arvo on lähes nolla) EU:ssa pörssiyhtiöiden on vuodesta 2005 lähtien tullut arvostaa muilla menetelmillä käypää arvoa 4

16 Ari Pennanen Kauppa-arvomenetelmä Arvioitavaa rakennusta verrataan samanlaisten rakennusten kauppoihin avoimilla markkinoilla. Voidaan käyttää Jos kauppoja on paljon ko. alueella toimistorakennukset, kaupparakennukset Helsingissä, Tampereella Ei voi käyttää jos kauppojen hintatietoa ei ole (pääosa rakennuskannasta) Koulut, sairaalat, yliopistot, päivähoito, vanhustenhoito, asuinkerrostalot Mikä on samanlainen rakennus Rakennustyyppejä ei enää ole (asuinkerrostalo, jossa päiväkoti, toimisto jossa autohalli, kauppakeskus jossa hammaslääkäri ) 5

17 Ari Pennanen Tuottoarvomenetelmä Tuleva kassavirta muunnetaan pääomaksi (yksinkertainen jakolasku) Todellinen kassavirta tai spekulaatio odotettavissa olevasta kassavirrasta Kassavirrasta tulee vähentää kulut (hoitokulut, korjausvelka) Käytännössä usein kulujen vähennystä ei tehdä Käyttäjät Ammatti-investorit ja heidän konsultit Aidon sijoitustoiminnan piirissä olevat rakennukset (Kauppakeskukset, toimistot) Ongelmia Toteutuvatko odotukset. Vuokralainen lähtee eikä uutta saada Peruskorjaus lopettaa kassavirran kahdeksi vuodeksi Sisäiset vuokrat poliittisista syistä kuvaavat arvoa usein huonosti Entä jos mitattua kassavirtaa ei ole Koulut, Sairaalat, Asuinkerrostalot, Ammattikorkeakoulut, Sosiaalitoiminta Yli puolet rakennuskannasta 6

18 Ari Pennanen Kustannusarvomenetelmä Rakennuksen uudelleentuottamisen tuotantokustannukset Vastaava rakennus Vastaava käyttöarvo Käytetään Kun markkinatietoa ei ole saatavilla, ei kauppoja eikä vuokraa (koulut, sairaalat, asuinkerrostalot) Haasteellinen vanhoissa rakennuksissa joissa halutaan tehdä arvostukseen korjauksia Nykyarvo (tuotantokustannuksista vähennetään kuluminen) 7

19 Ari Pennanen Jälleenhankintahinta (arvo) Samanlaisen rakennuksen uudisrakennuskustannus arviointihetkellä Selkeä määritelmä mutta hankala laskea Snellmannin koulun rakentaminen oli aikanaan halpaa, nykyään hyvin kallista (rakentamismetodit muuttuneet, alalaattapalkisto/ ontelolaatta) Snelmannin koulua ei saisi nykyään rakentaa (painovoimainen ilmanvaihto, ikkunoiden U-arvot) Kun laskentamenetelmää ei ole, käytetään tilastollisia rakennustyyppikohtaisia kuvauksia. Ongelmana on, ettei rakennustyyppejä enää ole (kauppakeskus, jossa autopaikoitusta, lääkärikeskus, ravintola, fitness- palveluita ja asuinhuoneistoja) Uudishinta (sama käyttöarvo) Toiminnallisuudeltaan samanlaisen rakennuksen uudisrakennuskustannus nykyisillä määräyksillä Rakennus tuotetaan asiantuntevasti noudattaen hyvää ohjelmointi-, suunnittelu ja rakentamiskäytäntöä (Best Practice) Nykyhinta Uudishinnasta vähennetään korjausvelka Ongelma; rakennuksen korjaaminen on uudisrakentamista kalliimpaa 8

20 Ari Pennanen Nykyarvo Uudishinta josta vähennetään korjausvelka Korjausvelka Rakennuksen osat vanhenevat Ne vanhenevat eri tahtiin Nopeasti kosketeltavat, liikkuvat ja veden kanssa kosketuksessa olevat Hitaasti muut Voidaan arvioida lineaarisesti, lämmön alajakokeskus uusitaan 15 vuoden kuluttua Voidaan ottaa huomioon, että pelkän alajakokeskuksen vaihtaminen on uudisrakentamista kalliimpaa Voidaan ottaa huomioon, että Remontti Reiskat likaavat samalla kellarin seinät ja ne tulee maalata 9

21 Current price based on annuity Saku Metsärinne 100,00% 90,00% 80,00% Present value using various approaches Linear aging Stepwise Stepwise, repairs, consequences Annuity interest percentage Stepwise, repairs 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%

22 Ari Pennanen Arvoteoriat McKnight 1994 mukaan rakennuksen arvo on yksittäisten toimijoiden subjektiivisten arvostusten kautta muodostuva käsitys siitä missä määrin kohde toteuttaa tarpeita tai päämääriä. Toimijoiden mahdollisuus jakaa arvostuksiaan vapailla markkinoilla luo objektiivisen käsityksen kollektiivisesta arvosta Kaupankäynnissä hinnat perustuvat aina johonkin ominaisuuksista koostuvaan malliin joiden perusteella osapuolet arvioivat kaupan käynnin kohteen hyötyjä Mitkä voisivat olla rakennuksen arvoa kuvaavat ominaisuudet? 11

23 Target costing in Lean Management Target cost Outline the product s concept and mission Generate specifications for the product s performance Define product target cost Design Design to the targets

24 Ari Pennanen Mitkä voisivat olla rakennuksen arvoa kuvaavat ominaisuudet Suoraan hyötyyn perustuvia algoritmeja ei ole kiinteistö/ rakennusalalla Arvoteorian mukaan (McKnight, Target Costing) rakennusmarkkinoilla asiakkaan käsitys arvosta ja tuottajan käsitys hinnasta kohtaavat rakennuksen tuottamisen hetkellä. Tilaaja ei halua maksaa rakennuksen toiminnallista hyötyä enemmän eikä tuottaja halua tuottaa rakennusta jota tilaaja ei arvosta tuotteen tuotantokustannuksia vastaavasti. Rakennusmarkkinoilla on kehitetty menetelmiä määrittää tilaajan arvotahto mitattavasti rakennuksen tuottamisen resurssitarpeena eli hintana. Menetelmissä rakennuksen toiminnallisuus kuvataan kuvaamalla ne tilat pintaaloineen joita käyttäjä arvostaa (autohalli 100 autolle, ravintolasali, keittiö, hammaslääkäriasema ) 13

25 Ari Pennanen Mitkä voisivat olla rakennuksen arvoa kuvaavat ominaisuudet Menetelmissä rakennuksen toiminnallisuus kuvataan kuvaamalla ne tilat pintaaloineen joita käyttäjä arvostaa (autohalli 100 autolle, ravintolasali, keittiö, hammaslääkäriasema ) sekä ne olosuhteet, joita käyttö tarvitsee (lämmintä talvella ja viileää kesällä) Tietomallinnuksella voidaan kuvata arvostettavien tilojen tuotantokustannukset. Keittiö tuottaa lämpöä ja höyryä. Höyry pitää poistaa joten tilan ilma vaihdetaan 10 kertaa tunnissa. Kanavakoot, päätelaitteiden koot ja tuloilmakojeen koot voidaan mallintaa. Keittiössä käsitellään vettä joten lattian vesieristyksen määrä voidaan mallintaa. Keittiön pintojen tulee olla hygieenisiä, seinien laatoitetut pinnat ja tasojen ruostumattomat teräspinnat voidaan mallintaa 14

26

27 Ari Pennanen BIM prior design Mallinnuksessa tilat ja niiden ominaisuudet kuvautuvat niitä tuottavina rakennuksen järjestelminä (ikkunaa 1000 m2, ulkoseinää 5000 m2, jäähdytysyksikkö 350 kw, yhteiskaapelointi 2000 pistettä ) Näille tuotteille on tarjolla jatkuvasti ja paljon markkinoilla tehtyjä kauppoja, aitoja arvostustilanteita Arvostus asiakkaan tahtotilasta voidaan tehdä markkinahintaisesti Myös rakennuksiin, joihin ei voi soveltaa kauppa- tai tuottoarvoa Alueellisin hinnoin Toiminnallisesti monimuotoisiin rakennuksiin (kauppa, lääkäriasema, paikoitushalli, asuinhuoneistoja, ravintola Koska mallinnus perustuu rakennuksen osiin, joiden pitoikä tunnetaan, nykyhinnan laskenta voidaan automatisoida 16

28

29 MAAPOHJAN ARVOSTAMISJÄRJESTELMÄ- UUDISTUS MAAVERO-PROJEKTIN EDISTYMINEN Projektipäällikkö Ari Tella 1

30 MITÄ TEHTY Hinta-alueiden tuotantoympäristön ja prosessin suunnittelu ja testaaminen. Verolle toimitettavan siirtotiedoston sisältömäärittelyn viimeistely Verohallinnon tarpeiden perusteella. Lähtöaluejakojen testaaminen ja muodostaminen koetöihin. Aineistojen massa-ajot maastotietojärjestelmästä. Aineistotestien avustaminen Verohallinnolle. Hintamallien laskenta koekuntien aineistoilla. Koekuntien tekeminen ja samalla tuotannon simulointi. Kuntakoetöiden palautesovelluksen käyttöönottotyöt. HE luonnos: VM tekee, projekti on avustanut. MML:n ja Verohallinnon sopimuksen luonnostyöt

31 LÄHTÖAINEISTOT, MUODOSTAMINEN JA PALVELUT MTJ KTJkii Kuntarajat Tiestö Rautatiet Vesistö Taustakartat Mikroaluejako Hintojen mediaanit mikroalueille tai Spatiaalisen interpoloinnin tulokset mikroalueille Luokituksen säätäminen, mikroalueiden yhdistäminen hinta-alueiksi sekä hinta-alueiden viimeistely Kansalaispalvelu (suomi.fi) Hinta-alueet ja hinnat Laatuvakioidut hintapisteet Asemakaava-alueet Kiinteistöjaotus Siirrot Verolle Hintojen ja kertoimien laskenta Rakennus- ja huoneistorekisteri Kauppahintarekisteri Varainsiirtovero Tonttikaupat Omakotikaupat Asuinhuoneistokaupat Hintapisteet

32 KUNTATESTIT Koekuntia kaikkiaan 7: Hyvinkää, Lahti, Helsinki, Kuopio, Kajaani, Sotkamo, Kitee Tehdään touko-heinäkuussa Tiedot ovat koeluonteisia ja niihin halutaan kommentteja paikallisia olosuhteita tuntevilta (hinta-alueiden rajaukset ja hinnat). Kommentteja hyödynnetään järjestelmän kehittämisen loppuunsaattamisessa. Muistutus: nämä eivät ole lopullisia alueita eikä hintoja vaan testejä

33 ESIMERKKEJÄ KUNTATESTEISTÄ MaaVero Hyvinkään kaupungin kommentit AP AK Nykyinen

34 Lahti ESIMERKKEJÄ KUNTATESTEISTÄ Helsinki suhteelliset hinnat

35 HAASTEITA Liike- ja toimitilojen (K) sekä teollisuus ja varasto (T) käyttötarkoitusten osalta lähtöpisteitä (kauppoja) on liian vähän. Tarvitaan ainakin kuntien apua. Projekti lähettää alkusyksystä n. 30 suurimpaan kuntaan asiaan liittyvän kyselyn. Automaatiota saadaan toteutettua ns. mikroaluejaon ja niiden keskihintojen avulla. Lopullisesta työmäärästä ei kuitenkaan ole vielä tarkkaa kuvaa. Verohallinnon maapohja käsitteen ja Kiinteistötietojärjestelmän kiinteistökäsitteen eroavaisuus. Tämä koskee vain monipalstaisia kiinteistöjä. Liittyy Verohallinnon aineiston kohdentamiseen. Sekä kansalaispalveluun

36 KANSALAISPALVELU Taustakartat Maanmittauslaitoksen taustakarttasarja Kiinteistörajat Paikantaminen Osoite Paikannimi Kiinteistötunnus Tunnistautuminen 8 Aineistovalinta Vuosiversio Vuosiversio 2020 Vuosiversio 2021 Tietojen näyttäminen Hinta-alueet Käyttötarkoitus Infot AP - Asuinpientalo- ja erillispientaloalue sekä rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten alue AK - Asuinkerrostaloalue K - Liike- ja toimistorakennusalue T - Teollisuus- ja varastorakennusalue APEK - Asuinpientaloalue, jolla ei asemakaavaa R - Loma- ja matkailualue Hinta-alueen Hinta-alueiden muodostamisperiaatteet Tuki- ja yhteystiedot tiedot HA 2 HA 1 Käyttötarkoitus: AP - Asuinpientalo- ja erillispientaloalue Hinta-alue: HA1 Hinta-alueen hinta: 40 /k-m2 12 /m2 8

37 MITÄ TEHDÄÄN SEURAAVAKSI Koetöiden loppuunsaattaminen ja niiden analysointi. Hinta-alueiden muodostamisvälineen viimeistely. Valtakunnallisen tuotantoprosessin määrittely ja toteutus. Hinta-alueiden muodostamisen organisointi vuodelle Ylläpidon organisointi vuodesta 2020 eteenpäin osaksi MML:n toimintaa. Siirtotiedostojen muodostamisohjelmien toteutus. Kansalaispalvelun toteutuksen aloittaminen. HE lausuntokierrokselle ja sopimusten eteenpäinvienti

38 KESKEISIÄ AIKATAULUJA Järjestelmän suunnittelu ja testiversio Kuntatestit Lainsäädäntö eduskunnalle Järjestelmän viimeistely Lainsäädäntö voimaan Käyttöönotto vuoden 2020 kiinteistöverotuksessa Hinta-aluekarttojen muodostaminen Hinnaston laskenta Aineistoluovutus Verolle Verokertymän 2020 laskenta Kansalaispalvelu Kansalaispalvelu Veron käyttöön

39 LISÄTIETOA

40 1 Maapohjien aluehintojen laskenta Risto Peltola , Säätytalo Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

41 Esityksen sisältö 2 Asuntotonttien arviointi kiinteistöverotuksessa Veropohja (pikakertaus) Hintapistedata arvioinnin taustalla 10 Hintamaiseman kuvaaminen spatiaalisena yleistyksenä 17 Mikroaluejakoon perustuva menetelmä, kolme koetyötä 31 (Helsinki, Hyvinkää, Lahti) Tonttikohtaiseen päätöksentekoon perustuva menetelmä 62 Muut kuin asuntotontit 73 Kiinteistön verotusarvo maapohjan ja rakennusten arvojen summana 77

42 Suurin osa veropohjasta on taajama-alueilla 3

43 Asemakaavan tonttimaa 4

44 Asuntotonttimaa 5

45 Kaupunkien keskustoissa muita kuin asuntotontteja on paljon 6

46 Maapohjan kiinteistövero: veropohja 7 lukumäärä verotusarvo (milj.euroa) kiinteistövero (milj.euroa) kaikki kiinteistöt tonttityyppi lukumäärä osuudet (%) v arvo vero asunto A 69 % 62 % 64 % liike/toimisto K 1 % 14 % 13 % liikenne L 1 % 1 % 1 % loma R 26 % 11 % 13 % teollisuus T 2 % 4 % 4 % yleinen Y 1 % 6 % 4 %

47 Eri kuntien saama maapohjan kiinteistövero vaihtelee suuresti 8 kunnan saama maapohjan kiinteistövero N maapohjan vero milj. euroa yhteensä kaikki kunnat alle euroa milj. euroa milj. euroa Espoo 1 46 Helsinki muut yli 10 milj. euroa 4 75

48 Maapohjan ja rakennusten kiinteistövero kunnittain. 9 Koko Suomi: maapohja 434, rakennukset1137 Helsinki 100, 118 Espoo 46, 49

49 10 Esityksen sisältö Asuntotonttien arviointi kiinteistöverotuksessa Veropohja Hintapistedata arvioinnin taustalla Mikroaluejakoon perustuva menetelmä, kolme koetyötä Tonttikohtaiseen päätöksentekoon perustuva menetelmä Muut kuin asuntotontit Kiinteistön verotusarvo maapohjan ja rakennusten arvojen summana

50 Paljon asuntokauppoja, vähän tonttikauppoja 11

51 asuntokauppojen lukumäärä 28 vuodessa Hintainformaation saatavuus. Asunto- ja tonttikauppojen lukumäärät postinumeroalueittain. 12 Ympyrän koko suhteessa asuntokaupan volyymiin tonttikauppojen lukumäärä 30 vuodessa

52 Hintapisteiden arvot kuvaavat maapohjan arvoa 13

53 Suhteellisen hinnan muuttaminen euroiksi Periaatteellinen esimerkki Helsingissä Halvimman ja kalleimman rakennusoikeuden hintaero 20 kertainen Hinta-alueiden (tasoluokkien) välinen ero 20 % Tuottaa 16 eri tasoluokkaa tasoluokka suhteellinen hinta (luonn.log) suhteellinen hinta (normaaliasteikko) hinta euro/kem

54 Koko maan hintamaiseman kuvaaminen hintapisteillä 1000 hintapistettä Kalleimman ja halvimmat hintaero kertainen 35 luokkaa Luokkien väliset hintaerot 25 % (alapäässä 50 %) tasoluokka suhteellinen hinta (luonn.log) suhteellinen hinta (normaaliasteikko) hinta euro/kem ,2 0, ,3 0, ,5 1, ,8 1, ,4 2,

55 Hinta-alueiden rajaaminen perustuu pelkästään suhteellisiin hintoihin. Verotusta varten suhteellisten hinnat tulee muuntaa euromääräisiksi. Kuvassa muuntamisen periaate 4500,0 4000,0 3500,0 3000,0 2500,0 2000,0 1500,0 1000,0 500,0 suhteellinen hinta (normaali- asteikko) hinta euro/kem2 0, suhteellinen hinta (log) 0, suhteellinen hinta (log)

56 17 Esityksen sisältö Asuntotonttien arviointi kiinteistöverotuksessa Veropohja Hintapistedata arvioinnin taustalla Hintamaiseman kuvaaminen spatiaalisena yleistyksenä Mikroaluejakoon perustuva menetelmä, kolme koetyötä Tonttikohtaiseen päätöksentekoon perustuva menetelmä Muut kuin asuntotontit Kiinteistön verotusarvo maapohjan ja rakennusten arvojen summana

57 Maan arvon spatiaalinen yleistys 18

58 Maan arvon spatiaalinen yleistys 19

59 Maan arvon spatiaalinen yleistys, koko kaupunki 20

60 Maan arvon spatiaalinen yleistys, Pääkaupunkiseutu 21

61 Paljon AP tontteja, pienet maan arvon vaihtelut 22

62 Melko paljon tonttikauppoja 23

63 Paljon omakotitalo- ja asoy - kauppoja 24

64 Tuplahintapiste = ensin tonttikauppa, sitten samalla paikalla asuntokauppa 25

65 Hintapisteiden arvot 26

66 Spatiaalinen yleistys: erot maan arvossa eivät ole kovin suuria 27

67 Kolme menetelmää laskea maapohjan verotusarvo Vanha luokittelu lähimmät asuntokaupat lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta Uusi luokittelu Tonttikohtainen manuaalinen editointi mikroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta

68 Eri kohteissa ehdotetaan käytettäväksi menetelmiä seuraavasti: 29 kallis sijainti keskihintainen sijainti halpa sijainti AK -tontit lähimmät asuntokaupat lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat muut asuntotontit lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta loma-asuntotontit lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta liike- ja toimistotontit lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta teollisuus- ja varasto postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta osuus veropohjasta (%) osuus pinta-alasta (%)

69 30 Uusi ehdotus AK -tontit kallis sijainti Tonttikohtainen manuaalinen editointi keskihintainen sijainti Mikroalueen keskihinta halpa sijainti Mikroalueen keskihinta muut asuntotontit Tonttikohtainen manuaalinen editointi Mikroalueen keskihinta postialueen keskihinta loma-asuntotontit Mikroalueen keskihinta Mikroalueen keskihinta postialueen keskihinta liike- ja toimistotontit Mikroalueen keskihinta postialueen keskihinta postialueen keskihinta teollisuus- ja varastotontit osuus veropohjasta (%) osuus pinta-alasta (%) postialueen keskihinta postialueen keskihinta postialueen keskihinta

70 31 Esityksen sisältö Asuntotonttien arviointi kiinteistöverotuksessa Veropohja Hintapistedata arvioinnin taustalla Hintamaiseman kuvaaminen spatiaalisena yleistyksenä Mikroaluejakoon perustuva menetelmä, kolme koetyötä Tonttikohtaiseen päätöksentekoon perustuva menetelmä Muut kuin asuntotontit Kiinteistön verotusarvo maapohjan ja rakennusten arvojen summana

71 Kuntatesti Helsinki

72 Hintanäkymä kiinteistöille vietynä

73 Mikroalueet ja kiinteistöjen hintanäkymä Automaattisesti muodostetut mikroalueet rajattu mustalla. Mikroalueet toimii pääasiassa varsin hyvin, vaatii kuitenkin manuaalista editointia.

74 Mediaanit mikroalueille Mikroalueille laskettu suhteellisten hintojen mediaanit. Mediaanit luokiteltu 19 luokkaan

75 Lähtötilanne

76 Editoitu

77 Hinta-alueet

78 Koko Helsinki

79 Hyvinkään kuntatesti

80 Esimerkki hintapisteistä

81 Ap, Mediaanit mikroalueille Oikealla esitetty manuaalisen editoinnin lähtötilanne. Kartalle on esitetty hintapisteiden perusteella lasketut mikroalueiden mediaanit. Luokiteltu kuuteen luokkaan perustuen mikroalueen suhteelliseen mediaanihintaan. Punainen kallis, vihreä halpa. Harmaalla alueella liian vähän hintapisteitä.

82 Manuaalinen editointi Luokittelun ja karttatarkastelun perusteella muodostetaan yhtenäisiä hinta-alueita. Huomioitavaa editointiin: Luotetaan hintadataan, ei suuria luokkamuutoksia ilman perusteltua syytä. Suuret hintamuutokset tarkastetaan lähemmin. Esim luokat 1 ja 6 vierekkäin. Pehmennetään rajaa tarvittaessa.

83 Ap, 30v data hinta-alueet

84 Hinnat Alueille laskettu lopulliset /kem2 hinnat. Laskenta tehty perustuen 10 vuoden korjattuun hintadataan.

85 AP- Mediaaneista lopputulokseen Lähtötilanne Editoitu 30v data hinta-alueet 10v data /kem2

86 Hyvinkään kaupungin tekemät ehdotukset AP AK

87 Kuntatesti Lahti

88 Hintapisteet ja mikroalueet AP, AK ja APEK yhteinen laatuvakioitu hintadata. Mukana tontit, omakotitalot, asunnot Lahden alueella yhteensä 5064 hintapistettä Bufferi

89 AP. Hintapisteet Vakioitu suhteellinen hinta. Max 181, Min -198, Median -22

90 AP. Mediaanit mikroalueille Lasketaan suhteellisten hintojen mediaanit mikroalueille. Mikroalueiden mediaanit luokiteltu seitsemään luokkaan.

91 Ap. Mediaanit mikroalueille

92 AP. Mikroalueiden manuaalinen editointi

93 AP. Mikroalueiden manuaalinen editointi

94 AP. Hinta-alueet 30 vuoden data

95 AP. /kem2 hinnat. 30 vuoden data

96 AK. /kem2 hinnat. 30 vuoden data

97 AP. Mediaaneista lopputulokseen

98 K. Mediaaneista lopputulokseen

99 T. Mediaaneista lopputulokseen

100 Päijäthäme, lomatontit, mediaaneista lopputulokseen

101 62 Esityksen sisältö Asuntotonttien arviointi kiinteistöverotuksessa Veropohja Hintapistedata arvioinnin taustalla Hintamaiseman kuvaaminen spatiaalisena yleistyksenä Mikroaluejakoon perustuva menetelmä, kolme koetyötä Tonttikohtaiseen päätöksentekoon perustuva menetelmä Muut kuin asuntotontit Kiinteistön verotusarvo maapohjan ja rakennusten arvojen summana

102 Suuret erot maan arvossa: Munkkiniemi 63

103 Suuret erot maan arvossa korttelin sisällä 64 Mechelininkadun ja Väinämöisenkadun väliset korttelit Etu-Töölössä Liikennemelu Mechelininkadulla db, Väinämöisenkadulla db Väinämöisenkadulta näkymät puistoon ja merelle, Mechelininkadulla katukuiluun Mechelininkadulla liiketilojen vuokratuloja

104

105 Väinämöisenkatu ainakin 10 pistettä arvokkaampi, vaikka liiketilojen vuokratulojen vaikutusta ei ole pystytty korjaamaan 66

106 Tonttikohtainen manuaalinen editointi (TME) käytännössä Tonttikohtaiseen päätöksentekoon perustuva menetelmä on tonttikohtaista manuaalista editointia (TME) Työvaiheet: 1. Spatiaalinen yleistys auttaa orientoitumaan ja kertoo hintatasojen lukumäärän likimäärin 2.Tontit valitaan samalle hintaalueelle seuraavasti: - karttatulkinta: samantyyppinen mikrosijainti (useita päättelysääntöjä) - Hintapisteiden likimäärin sama arvo Tonttien valintaan on olemassa suuri joukko välineitä, joista valitaan ergonomisesti sopivin.

107 Kenties pääkatua, joilla tieto liikennemelusta auttaa ymmärtämään epäjatkuvuuskohtia hintamaisemassa 68

108 Sörnäisten rantatie Junatie/Itäväylä db

109 Hämeentie Pengerkatu db db

110 Hinta-alueen raja korttelin läpi Hinta-alueen raja korttelin läpi Hämeentien suuntaisesti Pengerkadun puoli on noin 10 pistettä arvokkaampi Hinta-alueen rajaus perustuu hintapisteisiin ja taustatietoon melutasosta

111 Spatiaalinene yleistys, pohjoinen kantakaupunki 72 Hämeentien ym. Meluvaikutus ei tulee vain heikosti näkyviin spatiaalisessa yleistyksessä Fysikaalisten ilmiöiden mallintamiseen perustuva spatiaalinen yleistys toimii usein huonosti kaupunkimaantieteen ilmiöiden mallintamisessa, jossa mikrosijainnin vaikutus on suuri ja epäjatkuvuuskohdat erityyppisiä kuin luonnonmaantieteen ilmiöissä

112 73 Esityksen sisältö Asuntotonttien arviointi kiinteistöverotuksessa Veropohja Hintapistedata arvioinnin taustalla Hintamaiseman kuvaaminen spatiaalisena yleistyksenä Mikroaluejakoon perustuva menetelmä, kolme koetyötä Tonttikohtaiseen päätöksentekoon perustuva menetelmä Muut kuin asuntotontit Kiinteistön verotusarvo maapohjan ja rakennusten arvojen summana

113 Muut kuin asuntotontit 74

114 Muut kuin asuntotontit, erityisesti toimitilatontit 75 Kehitystyö alkaa, kun asuntotonttien arviointi on saatu tuotantoon, eli elokuussa 2018 Tuottoarvomenetelmän käytöstä rakennetun toimitilan käyvän arvon arvioinnin menetelmänä on luovuttu Hintainformaatiota on tarjolla vähän Hintainformaation saatavuuden ja tulkinnan osalta kaupallisen kiinteistönarvioinnin apu on tarpeen Myös isojen kaupunkien apu on saattaa olla arvokasta Toimitilatontin ja asuntotontin hintasuhde selvitetään aina, ja tuon hintasuhteen malli antaa toimitilatontin hintaennusteen myös kauppojen puuttuessa.

115 76 Esityksen sisältö Asuntotonttien arviointi kiinteistöverotuksessa Veropohja Hintapistedata arvioinnin taustalla Mikroaluejakoon perustuva menetelmä, kolme koetyötä Tonttikohtaiseen päätöksentekoon perustuva menetelmä Muut kuin asuntotontit Kiinteistön verotusarvo maapohjan ja rakennusten arvojen summana

116 77 Kiinteistöarvioinnin standardit IVS = International valuation standards IAAO = International Assocation of Assessing Officers IAAO:n arviointistrandardit: chnical_standards/wcm/resources_content/pubs/technical_ Standards.aspx?hkey=9c b-4adc-a ab90

117 (prof. Kauko Viitanen, seminaari kesäkuussa 2017): 78

118 Rakennuksen ja maapohjan verotusarvo on kokonaisuus 79 Maapohjan ja rakennuksen verotusarvo kohtaavat vasta kun verovelvollinen saa kiinteistöveropäätöksen. Arvostamislaki 32. Kiinteistön verotusarvon enimmäismäärä Uudisrakentamisen kustannukset ja ikäalennukset ja maapohjan arvo ovat kokonaisuus, joiden tulee toimia yhdessä. Ikäalennusten ainoa tarkoitus on johtaa jälleenhankintakustannuksista rakennuksen käypä arvo kiinteistön osana. Ikäalennusten mallinnus tulisi liittää uudishinnan (jälleenhankintakustannusten) mallinnukseen. IAAO:n mukaan ikäalennusten tulisi perustua mieluiten kauppahintadataan.

119 80 The Cost Approach IAAO:n massa-arviointistandardista: The cost approach is applicable to virtually all improved parcels and, if used properly, can produce accurate valuations. The cost approach is more reliable for newer structures of standard materials, design, and workmanship. The most difficult aspects of the cost approach are estimates of land value and accrued depreciation. These estimates must be based on non-cost data (primarily sales) and can involve considerable subjectivity.

120 81 kiitos tarkkaavaisuudesta