Muistio 1 (17) 9BLtV määrittely 1 0BJohdanto Lainojen Loan-to-value (LtV) eli luototusaste lasketaan jakamalla lainan määrä lainaa kattavien vakuuksien0f1 arvolla. Tämän tarkempaa laskusääntöä luvulle on vaikea löytää mistään julkisesta lähteestä. Näennäisen yksinkertaisuudestaan johtuen laskenta on hyvin tulkinnanvaraista ja antaa mahdollisuuden laskea LtV:n hyvin eri tavoilla. Sellaisenaan sääntö toimiikin vain yksinkertaisimpien laina-vakuus kokonaisuuksien yhteydessä. Saatujen kokemusten perustella LtV tulkinta poikkeaa maittain toisistaan. Erilaiset tukinnat johtuvat todennäköisesti maiden toisistaan poikkeavista luotonantokäytännöistä, sääntelystä ja asiakkaiden maksukyvyttömyystilanteisiin liittyvästä lainsäädännöstä. Ainoastaan toisistaan poikkeavia toimintaympäristöjä ei LtV lukujen eroista voi kuitenkaan syyttää. Myös maiden sisällä laskenta poikkeaa pankeittain. Tärkeä selittäjä eroille on siis yhtenevän ohjeistuksen puuttuminen. Liian yksinkertaiseen muotoon jätettyyn laskusääntöön voi olla useita syitä. Yleensä riskienhallinnan kannalta yksityishenkilöiden lainoja riskien kannalta merkittävämpinä pidettyjen yrityslainojen vakuuskäytäntö poikkeaa hyvin paljon yksityishenkilöiden asuntoluottojen käytännöstä. Lisäksi joissakin maissa yksittäiseen, vakuutena toimivaan kohteeseen liittyy normaalitilanteissa vain yksi laina. Vaikka tätä ei Baselin dokumentaatiossa erikseen mainitakaan, näyttävät nämä käytännöt toimineen myös Basel II laskennan taustaoletuksina. Suomessa asuntovakuudellisten luottojen lainakäytännöt poikkeavat huomattavasti edellä kuvatusta. Sama tilanne on myös muissa lainsäädännöllisesti ja lainakäytäntöjen kannalta samankaltaisissa ympäristöissä, kuten muissa pohjoismaissa. Suomen markkinoilla laskentaa hankaloittavat mm.: Lainalla voi olla useita velallisia, joiden suhteellista osuutta lainasta ei ole määritelty. Velallisilla voi olla useita samaan tai eri kohteisiin liittyviä lainoja yhdessä ja erikseen. Lähes kaikkiin uudiskohteisiin ja suuria remontteja läpikäyneisiin kohteisiin liittyy suhteellisen suuriakin yhtiölainoja. Lainalla voi olla useita vakuuksia. Sama vakuus voi olla monen lainan vakuutena ilman jälkipanttausta ja määriteltyä etuoikeusasemaa. Vakuutena voidaan käyttää ostetun kohteen lisäksi myös muita reaalivakuuksia, joiden arvojen ei voi olettaa pysyvän vakioina yli 1 Käytetyissä lähteissä puhutaan vakuuksista aina yksikössä.
Muistio 2 (17) ajan, eikä toisaalta olettaa täysin korreloituneita asuntovakuuksien arvojen kanssa. LtV laskenta jättää takaukset huomiotta, myös institutionaaliset takaajat ja yksityishenkilöiden määräkokoiset takaukset. Lainoja pilkotaan irrottamalla kiinnitysluottopankkitoiminnan vaatimukset täyttävä osuus ja jättämällä korkeariskisempi residuaali lainasta sen myöntäneelle pankille. Huomattavan yksinkertaiseen yksi laina ja yksi vakuus esimerkkiin verrattuna edellä mainitut tekijät hämärtävät koko LtV:n merkityksen ja tekevät alkuperäisen määritelmän mukaan yksinkertaisesti lasketuista LtV luvuista käyttökelvottomia riskienhallinnan kannalta. Loan-to-Value laskenta on ongelmallista paitsi yksittäisen lainan, myös koko pankin asuntoluottosalkkua kuvaavan LtV luvun, tai LtV rakenteen, kanalta. Tällaiselle pankin asuntoluottosalkulle lasketulle yksittäiselle LtV luvulle on hyvin vaikea keksiä mielekästä tulkintaa, ja luvun merkitys riskienhallinnan kannalta on merkityksetön tai jopa harhaanjohtava. Hankalan tulkinnan lisäksi koko salkun LtV laskennalta vie pohjan pois yksittäisten lainojen LtV suhdeluvun ei toivottu käyttäytyminen. Esimerkiksi keskiarvolaskenta on LtV lukujen kohdalla käytännössä mahdotonta, koska LtV lähestyy ääretöntä vakuuden arvon lähestyessä nollaa. Tämä aiheuttaa sen, että yksikin vakuudeton asuntolaina lainasalkussa antaa koko salkun LtV keskiarvoksi äärettömän. Edellä esitettyjä ja muita määrittelyyn liittyviä ongelmia haluttiin ratkoa yhteistyössä valvojan ja valvottavien kesken. Näin jo määrittelyn alkuvaiheessa voitaisiin huomioida kaikkien osapuolten tarpeet ja samalla hyödyntää niitä kokemuksia mitä eri osapuolille on aiheesta kertynyt. Valvottavia edustamaan kutsuttiin niiden pankkien edustajia, joiden omassa toiminnassaan oletettiin joutuvan käsittelemään monimutkaisimpia lainakokonaisuuksia, harjoittavat kiinnitysluottopankkitoimintaa ja jotka ovat säännöllisesti yhteydessä luottoluokittajiin. LtV:ta käytetään toimijoissa hyvin erilaisiin käyttötarkoituksiin: Pankeissa luottoprosessien ohjaamisesta riskienhallintaan ja sisäiseen raportointiin. Valvojan puolelta lukuja halutaan käyttää sääntelyn lisäksi toisaalta sekä yksittäisen pankin että koko sektorin asuntoluottoriskien arviointiin. Laajasta käyttötarkoitusjoukosta huolimatta pyrittiin välttämään lukujen laskennan ja merkityksen vesittäviä kompromisseja laskentaa määriteltäessä. Kompromissi ja konsensusratkaisun sijaan päätettiin määritellä jokaiseen käyttötarkoitukseen parhaiten sopiva LtV laskentamenetelmä ja vasta sen jälkeen katsoa, voidaanko laskentamenetelmiä mahdollisesti yhdistää ja yksinkertaistaa tulosten siitä kärsimättä. Tässä paperissa esitellään lopullinen, työryhmän yhdessä laatima versio kaikkien tiedostettujen käyttötarkoitusten kannalta keskeisistä LtV luvuista ja niiden määritelmistä. Muistio ei sisällä tietoja pankkien kyvystä tuottaa
Muistio 3 (17) 2 1BTavoite, rajaus ja määrittelyt valitut tunnusluvut. Tämän takia lopputulosta tulee pitää ainoastaan tavoitetilana. Ennen kuin Fiva antaa aiheesta kannanoton tai ohjeen, tulee selvittää pankkien kyky laskentaan ja mahdollinen aikataulu asetetun tavoitetilan saavuttamiseksi. Lukujen merkitystä kokonaisuuden kannalta arvioitaessa on huomioitava, että eri tunnusluvut täydentävät toisiaan ja ainoastaan niiden käyttö yhdessä mahdollistaa riittävän kattavan kuvan saamisen asuntoluottojen myöntöprosessista ja sekä uusiin sopimuksiin että koko kantaan liittyvistä riskeistä. Tämän muistion rakenne on seuraava: Luvussa 2 esitellään ne tavoitteet, joita projektiryhmä on laskennalle asettanut ja toisaalta määrittelyt ja rajaukset. Luvussa 3 on esitelty verbaalisesti projektin kuluessa määritellyt LtV luvut ja niiden käyttötarkoitukset ja käytön rajoitukset. Luvussa 4 esitellään hahmotelma mahdollisesta viranomaisraportoinnista. Erillisessä liitteessä on käyty läpi joitakin laskuesimerkkejä. Esimerkkitapaukset ovat samoja, joita on käytetty projektin aikana kuvaamaan erilaisia laina- ja vakuuskokonaisuuksia. Liitteessä olevien esimerkkilaskelmien yhteyteen on myös liitetty ehdotus siitä, miten esimerkkilainat raportoitaisiin valvojalle. Jo projektin alkuvaiheessa kävi ilmi, ettei yhden yleiskäyttöisen LtV luvun muodostamista voitu pitää realistisena tavoitteena. Yksittäisen kaavan sijaan projektin tavoitteeksi asetettiin määritellä ja kuvata ne pankkien ja valvojan tarpeet täyttävät LtV luvut ja näiden laskennassa tarvittavat menetelmät, jotka soveltuisivat edellä esitettyihin käyttötarkoituksiin. Osallistujien yhteisenä toiveena oli, ettei projektilla tähdätä liian akatemiiseen määritelmään. Tällä tarkoitettiin kohtuuttoman monimutkaisia laskentasääntöjä, joiden tuloksia olisi vaikea hyödyntää käytännön riskienhallinnassa. Toive voidaan muotoilla myös tavoitteeksi: Mahdollisimman selkeillä laskenta- ja käsittelysäännöillä tuotettavat luvut, joita voidaan valvonnan ja sääntelyn lisäksi hyödyntää pankeissa läpi luotonmyöntö- ja riskienhallintaprosessien. Edellisen lisäksi muita määriteltäville LtV -luvuille asetettuja vaatimuksia ja tavoitteita olivat: Laskennan tulee täyttää ne vaatimukset, mitä sille on kansainvälisessä sääntelyssä asetettu. Lukujen laskennassa huomioidaan luottoluokittajien vaatimukset. LtV -luvut kuvaisivat mahdollisimman tarkasti ja ilman systemaattista harhaa pankkien vakuusriskiasemaa osana luottoriskien hallintaa. Luvut olisivat yksiselitteisesti laskettavissa myös monimutkaisten vakuusjärjestelyjen yhteydessä.
Muistio 4 (17) Yksittäisen lainan LtV -lukujen tulee olla helposti aggregoitavissa kuvaamaan koko salkun LtV:ta. Aggregoitavuuden tulee toimia myös siten, että kiinnitysluottopankin lainasalkku voidaan laskea erikseen ja helposti yhdistää osaksi koko konsernin salkkua. Pankkien LtV -luvut ovat aggregoitavissa koko sektoria kuvaaviksi luvuiksi. Menetelmien tulee huomioida Suomen joustava vakuuskäytäntö. Toisistaan poikkeavien näkemysten ja tulkintojen välttämiseksi samojen lukujen tulee olla käyttökelpoisia sekä pankkien omassa riskienvalvonnassa, että myös Fivan valvonnassa. Sääntelyyn käytettävien lukujen tulee toimia intuitiivisena ja perusteltavissa olevana mittarina valvojan ja valvottavan lisäksi myös asiakkaan näkökulmasta. Valvojan näkökulmasta LtV laskennan tulee tukea asiakkaansuojan edistämistä ja toimia osana makrovakausvalvonnan mittaristoa. Yhteisten laskentasääntöjen sopiminen on sekä Finanssivalvonnan että pankkien etu. Valvojalle pankkien yhteneväiset määrittelyt ja menetelmät mahdollistavat raportoidun tiedon yhteneväisen tulkinnan, helpottavat muutosten analysointia ja takaavat paremman vertailtavuuden pankkien ja ajankohtien välillä. Yhteinen määritelmä on myös ehdoton vaatimus, jotta raportoidut tiedot voidaan aggregoida kuvaaman haluttua kokonaisuutta tai esim. koko sektorin luottoriskiä. Pankkien näkökulmasta viranomaisen kanssa yhteistyössä toteutettu, ja koko sektorin kanssa yhtenevä käytäntö, helpottaa valittujen menetelmien legitimointia luottoluokittajien kanssa toimittaessa. Yhteistyö ja yhteinen malli asettaa myös kaikki pankit samalle viivalle valvojan näkökulmasta. Koska pankit eivät voi saada LtV mallikehityksestä suoranaista kilpailuetua muihin toimijoihin nähden, säästää yhteistyö LtV laskennan menetelmäkehityksessä kaikkien toimijoiden resursseja. Projekti rajattiin koskemaan ainoastaan KLP kelpoisia asuntovakuuksia sisältäviä lainoja. Lainan käyttötarkoitus, esim. asuntolaina, ei siis ole valintaperuste raportoitavaa lainajoukkoa muodostettaessa. Edellisen perusteella laskenta ja raportointi kattavat lainat, joiden vakuutena on asuntovakuus tai asunto-omaisuudesta saatu jälkipantti, ja lainanottajat kuuluvat johonkin seuraavista sektoreista: 1411 Maatilatalouden harjoittajat 1419 Elinkeinonharjoittajat 143 Palkansaajakotitaloudet 144 Omaisuustulolliset ja tulonsiirtokotitaloudet 145 Laitoskotitaloudet 34 Ulkomaiset kotitaloudet
Muistio 5 (17) 3 2BLtV tyyppiset muuttujat Vaikka kaikkia sektorien 1411 ja 1419 asuntovakuudellisia lainoja ei voidakaan luokitella asuntolainoiksi, on ne syytä sisällyttää laskentaan, koska niiden merkitys pienille toimijoille saattaa olla merkittävä. Laskennassa huomioida seuraavat vakuustyypit: Asuntopantit (panttikirjat, osakekirjat jne.) Talletukset Muu reaalivakuus (esim. osakkeet, rahasto-osuudet, jne.) Kaupalliset ja institutionaaliset takaukset (HAL, Genworth, jne.) Henkilötakaukset Asuntovakuudelliset lainat ovat niin laaja ja monia vakuus-laina variaatioita mahdollistava kokonaisuus, että kaikki eri mahdolliset kombinaatiot huomioivien laskentamallien löytämistä pidettiin hyvin epätodennäköisenä. Tämän seurauksena valittavien menetelmien tulee olla sellaisia, että ne kattavat mahdollisimman suuren osan kaikista pankkien myöntämistä asuntovakuudellisista lainoista. Ne laina-velalliset-vakuudet kombinaatiot, joita ei pystytä valituilla käsittely- ja laskentasäännöillä kattamaan, tulee tunnistaa. Näiden käsittelyssä puutteellisesti mallinnettujen tai kokonaan käsittelyn ulkopuolelle jäävien lainojen osalta tulee pankkien kyetä arvioimaan, kuinka suuri virhe niistä riskilaskennassa aiheutuu. Tehty rajaus jättää myös suuren joukon lainoja käsittelyn ulkopuolelle. Ulkopuolelle jäävät esim. osaomistusasunnot. Käsittelyn ulkopuolelle jäävien lainojen osuus lainamassasta ja merkitys lainamarkkinoille on kuitenkin häviävän pieni. Käsittelysääntöjä ja malleja mietittäessä päätettiin huomioida määrittelytyön mahdollinen laajentaminen koskemaan myöhemmin myös muita kuin nyt käsiteltäviksi rajattuja lainoja. Lainajoukon laajentamista myöhemmin ei pidetty välttämättä erityisen suurena projektina, koska hyvin monimutkaiset vakuusjärjestelyt liittyvät useimmiten juuri asuntovakuudellisiin lainoihin. Kuten jo on esitetty, Loan-to-Value on näennäisestä yksinkertaisuudestaan huolimatta hankala määritellä kattavasti suomalaisessa toimintaympäristössä. Eri käyttötarkoituksiin sopivia laskentamenetelmiä mietittäessä huomattiin, että parhaiten olemassa olevaa sääntelyä mukailevat LtV luvut kertovat kaikkein vähiten yksittäisten lainojen ja pankkien luottoriskeistä. Laskettavien lukujen käyttökelpoisuuden painottaminen ohjasi projektia suuntaan sisältö ennen muotoa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että osa projektin lopputuloksena esitettävistä luvuista on muodoltaan kaukana perinteisistä LtV luvuista. Sen sijaan ehdotettujen menetelmien mukaiset luvut kuvaavat hyvin luottoriskiä ja tukevat riskilaskentaa ja -raportointia.
Muistio 6 (17) Projektin lopputuloksena päädyttiin esittämään seuraavalla tavalla nimettyjä tunnuslukuja, joiden laskentaa ja merkitystä riskilaskennassa esitellään tarkemmin luvussa 3.2: Luototusaste LtV eli Break-even-LtV Tappiokertymä-LtV:t, joissa huomioitu o Asunto- ja talletusvakuudet sekä jälkipantit o Edelliset, sekä kaupalliset ja institutionaaliset takaukset o Edelliset, sekä muut reaalivakuudet o Edelliset, sekä henkilötakaukset Raportointi ehdotetaan suoritettavaksi solo1f2 tasolla. Mahdollisuuksien mukaan myös sivuliikkeiden tulisi raportoida omat lainasalkkunsa. Lukujen aggregoitavuuden takia tämä ei aiheuta ongelmia esim. konsernitasoa tarkasteltaessa. Koko asuntoluottosalkun tunnuslukujen lisäksi lasketaan ja raportoidaan myös vastaavat uusiin lainoihin liittyvät tunnusluvut. Tämä ei merkittävästi lisää valvottavien laskentataakkaa, koska uudet lainat muodostavat vain osajoukon laskennassa mukana olevasta koko salkusta. Taulukossa 1 on merkitty X:llä ne LtV tunnuslukuvektorit, joita ehdotetaan raportoitaviksi valvojalle. Näiden lisäksi pankkien olisi suotavaa laskea ja seurata o:lla merkittyjen lukujen kehitystä, mutta raportointivelvollisuutta niihin ei liity. Taulukko 1: Valvojalle raportoitavat LtV tunnusluvut Koko salkku Uudet sopimukset Euroina Euroina Luototusaste - - X X LtV eli Be-LtV X X X X Tappiokertymä-LtV: Asunto- ja talletusvakuudet X - o - Edel. + instit. takaukset X - o - Edel. + muut reaalivakuudet X - o - Edel. + henkilötakaukset X - o - 2 Valittu ratkaisu poikkeaa hieman luottoluokittajien vaatimasta laskentatavasta, jossa koko lainakokonaisuudelle tulee antaa junioreimman lainan LtV. Tämä käytäntö kuitenkin vääristää LtV lukujen tulkintaa, eikä sellaisenaan sovellu viranomaiskäyttöön. Tässä ehdotettu Solo tason käyttö ei vaikeuta luottokokonaisuuksiin perustuvan laskennan toteuttamista, vaan luottoluokittajien vaatima luku saadaan poimimalla lainakokonaisuuteen kuuluvista lainoista maksimi LtV.
Muistio 7 (17) 3.1 4BYleiset käsittelysäännöt ja laskentaohjeet Tässä luvussa kuvataan niitä yleisiä sääntöjä, jotka koskevat kaikkia LtV - lukuja ja vaikuttavat käsiteltävän laina-vakuus kokonaisuuden muodostamiseen. Keskeisin sääntö laskennassa on, että LtV -tunnusluvut lasketaan lainakohtaisesti. Laskettavasta tunnusluvusta riippuu, miten ja mitkä asuntovakuuteen liittyvät muut lainat ja lainalle annetut muut vakuudet huomioidaan. Huomioitavat vakuudet on lueteltu taulukossa 2. Taulukko 2: Laskennassa hyväksyttävät vakuusluokat tunnusluvuittain Asunto Jälkipantti Tall. as.vaihd.yht. Talletus Inst. takaus Muu reaalivakuus Henk. takaus Luototusaste X X X X Be-LtV (KLP toiminta) X X X X X Be-LtV (muu kuin KLP toiminta) X X X X X X Tappiokertymä-LtV: Asunto- ja talletusvakuudet X X X X Edel. + instit. takaukset X X X X X Edel. + muut reaalivakuudet X X X X X X Edel. + henkilötakaukset X X X X X X X Useampi velallinen ei normaalitapauksessa muuta käsittelyä lainakohtaisesta laskennasta. Poikkeuksena tähän on tilanne, jossa velallisilla on erillisiä vakuuksia, jotka kohdistuvat vain velallisen omaan osuuteen lainasta. Jotta kyseinen tilanne olisi mahdollinen, on velallisten keskinäiset prosenttiosuudet lainasta määriteltävä sopimuksessa. Tällaiset jaetut lainat käsitellään siten, että laina pilkotaan keinotekoisesti useammaksi lainaksi sopimuksessa määriteltyjen velallisten osuuksien mukaisesti. Asuntovakuus ja muut yhteiset vakuudet jaetaan samassa suhteessa kuin laina. Kiinnitysluottopankeille pilkottavat lainat käsitellään siten, että KLP:n lainaosuudelle lasketaan LtV -luvut kuten tavallisillekin asuntovakuudellisille lainoille. KLP osuuden jälkeen jäljelle jäävää residuaalia käsitellään erillisenä lainana, jonka vakuudet saadaan todellisena tai laskennallisena jälkipanttina. Jälkipantin suuruus saa olla korkeintaan KLP:lta yli jäävän va-
Muistio 8 (17) kuuden suuruinen2f3. Edellinen KLP luottoihin liittyvä sääntö osaltaan takaa sen, että KLP luotot voidaan käsitellä sekä omana kokonaisuutenaan että osana konsernin aggregoitua lainasalkkua. Todellisten jälkipanttien osalta pankkien tulee tietää sitä etuoikeusjärjestyksessä edeltävien panttausten suuruus, saadun jälkipantin koko ja kohteen markkina-arvo. Sisäisissä laskennallisissa jälkipanteissa pankki saa itse päättää varsinaisen pantin ja jälkipanttien osuudet. Mikäli velallinen on antanut lainan vakuudeksi yleispantteja tai vastaavasti käyttäytyviä vakuuksia, tulee nämä yleispantit useamman lainan tapauksessa jakaa keinotekoisesti lainojen määrää vastaavaksi määräksi laskennallisia erityispantteja. Yleispantin jakosuhde on pankin vapaasti valittavissa. Vaihtoehtoisesti lainat voidaan käsitellä yhtenä lainana, mikäli niiden vakuudet ja lyhennyssuunnitelmat ovat täysin yhtenevät. Edellä mainittu koskee erityisesti tilanteita, jossa asiakas ottaa esim. useita eri viitekorkoihin sidottuja lainoja asunnon oston yhteydessä. Muut reaalivakuudet kuin asunto- ja kiinteistövakuudet voidaan huomioida laskennassa sopimuksentekohetken arvoonsa. Reaalivakuuksien, kuten pantattujen rahasto- tai muiden sijoitusten arvojen oletetaan olevan täysin korreloituneita asuntojen hintakehityksen kanssa. Tämä ei kuitenkaan estä pankkia päivittämästä esim. rahastovakuuksien arvoa, mikäli se järjestelmäteknisesti on mahdollista. Tavallinen pantattu talletus käsitellään vakiosuuruisena, eikä sen arvon oleteta olevan korreloitunut asuntojen hintakehityksen kanssa. Asunnonvaihtotilanteessa pankki saa käsitellä lyhytaikaisia pantattuja talletuksia3f 4 kuten asuntovakuuksia, eli talletusten arvojen oletetaan olevan täysin korreloituneita asuntojen arvonmuutosten kanssa. Syynä tähän poikkeukselliseen käsittelyyn on tarve estää LtV lukujen heittelehtiminen asunnonvaihtotilanteissa. Ilman poikkeuskäsittelyä heilahtelu johtuu siitä, että takaukset ja reaalivakuudet pienentävät vastuuta, eli osoittajaa, ja asuntoja muut niiden kanssa täysin korreloituneet vakuudet taas kasvattavat nimittäjää. Taloyhtiölainat tulee huomioida kaikessa LtV laskennassa siten, että ne rasittavat asuntovakuutta. Taloyhtiölainat ovat asuntovakuuden etuoikeusjärjestyksessä ennen varsinaista asuntolainaa ja taloyhtiölainasta ylijäävää asunnon arvoa käsitellään kuin se olisi jälkipantti. Rakennusprojektien useissa osissa nostettavat lainat raportoidaan uusissa lainoissa ainoastaan myöntöhetken yhteydessä. Osana kantaa ne raportoidaan nostettujen määrien ja kertyneen vakuusarvon perusteella, kuten muutkin lainat. 3 Mikäli jälkipantin suuruinen osuus irrotettaisiin varsinaisesta pantista, ei KLP:n laina-vakuus kokonaisuuden LtV saa olla suurempi kuin 100 %. 4 Talletusten käsittely oli alun perin identtinen takausten kanssa, mutta pankkien toivomuksesta käsittelyä muutettiin tässä esitetyn kaltaiseksi.
Muistio 9 (17) 3.2 5BLtV muuttujien tarkempi määrittely 3.2.1 6BYleinen Loan-to-Value eli Break-even-LtV Mikäli takauksessa on määritelty maksimi sen kattavuudelle, huomioidaan takaus laskennassa korkeintaan tämän ilmoitetun maksimin suuruisena. Käyttötarkoitus ja tulkinta LtV eli Be-LtV ilmoittaa sen vakuus- ja takauskokonaisuuden suhteellisen arvon, jolla tunnusluvun laskennassa hyväksyttyjen vakuuksien arvo on yhtä suuri kuin asuntoon liittyvien, etuoikeusjärjestyksessä edellä olevien tai samassa asemassa olevien, nostettujen4f5 lainojen määrä. Luvun tulkinta käy helposti ilmi kuvasta 15F6, jossa vaaka-akselilla on asunnon suhteellinen arvo verrattuna lainasopimuksen tekohetkeen. Kuva 1: Be-LtV ja Tappiokertymä-LtV tulkinnat 250 000 225 000 200 000 175 000 150 000 125 000 100 000 75 000 50 000 Tappiokertymä- LtV Break-even-LtV Luototusaste 25 000 0 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % 50 % 55 % 60 % 65 % 70 % 75 % 80 % 85 % 90 % 95 % 100 % Laina As + Jp + Tal Ed + Inst.tak Ed + Reaaliv Ed + Henk.tak Muiden kuin kiinnitysluottopankkien osalta tunnusluku huomioi kaikki lainaan liittyvät reaalivakuudet, jälkipantit ja institutionaaliset takaukset sekä mahdolliset taloyhtiölainat. Kiinnitysluottopankkien tapauksessa poikkeuksena edelliseen on se, ettei niiden kohdalla huomioida muita reaalivakuuksia kuin talletukset. 5 Nostettuja lainoja käytetään kannan raportoinnin yhteydessä ja myönnettyä määrää laskettaessa Be-LtV tunnuslukua uusille sopimuksille. 6 Esimerkkilaskelmassa käytetyt laina- ja vakuustiedot löytyvät liitteestä 1.
Muistio 10 (17) Lukua käytetään arvioitaessa kuinka paljon asuntovakuuksien arvo saa laskea, ennen kuin velallisen maksukyvyttömyys aiheuttaisi tappioita pankille. Luku ei kuitenkaan kerro tappion suuruutta, mikäli vakuuden arvo alittaa lasketun break-even arvon. Uusien lainojen osalta luku lasketaan nostetun määrän sijaan myönnetyn lainamäärän perusteella, jolloin se kertoo millaisella riskitasolla, eli vakuuksien kattavuudella (vakuusvajeella), pankit ovat valmiita myöntämään lainoja. Break-even-LtV on lähimpänä sitä lukua, mitä LtV:lla kirjallisuudessa tarkoitetaan, ja jota esim. luottoluokittajat seuraavat. Esitetty Be-LtV laskenta eroaa kuitenkin realistisempaan suuntaan luottoluokittajien vaatimasta käsittelystä. Luottoluokittajia varten LtV luku saadaan kuitenkin helposti laskettua poimimalla vakuuskokonaisuuteen6f7 kuuluvien lainojen maksimi Be- LtV. Laskentaohje yksittäiselle lainalle (tulos skalaari) Break-even-LtV saadaan ratkaisemalla yhtälöstä a. missä n m p f(a, c i ) + c j = l k i=1 j=1 k=1 a on asuntovakuuksien ja niiden kanssa korreloituneiden vakuuksien arvostuskerroin eli Be-LtV n on korreloituneiden vakuuksien määrä c i on asuntovakuuden tai asuntojen arvojen kanssa korreloituneen vakuuden i arvo m on korreloitumattomien tai vakioarvoisten vakuuksien ja institutionaalisten takausten määrä7f 8 c * j on korreloitumattoman tai vakioarvoisen vakuuden j arvo p on asuntoon liittyvien etuoikeusjärjestyksessä edeltävien tai samassa asemassa olevien lainojen määrä (myös yhtiölainat huomioidaan) l k on lainan k määrä f on funktio, joka palauttaa vakuuden arvon, kun asuntojen arvot laskevat (1-a) prosenttia. 7 Yleensä kokonaisuus muodostuu yhdestä KLP lainasta ja yhdestä pankin taseeseen jäävästä residuaalilainasta. Tällaisesta kokonaisuudesta luottoluokittajille raportoidaan residuaalin mukainen LtV. 8 Myös talletukset kuuluvat tähän joukkoon, mutta pankkien toivomuksesta asunnonvaihtotilanteessa niiden arvon oletetaan korreloivan täysin asuntojen arvonmuutosten kanssa, jolloin ne huomioidaan ensimmäisen termin yhteydessä.
Muistio 11 (17) Laskennassa keskimmäinen termi huomioi vakuudet, joiden arvo ei ole korreloitunut asuntojen hintojen kanssa. Termi voidaan siirtää myös yhtälön oikealle puolelle, eli vähentämään vastuun määrää. Vakuuksien luokittelu näihin kahteen luokkaan löytyy taulukosta 3. Asuntovakuuksien osalta laskennassa käytetään asunnon velatonta hintaa (eli kauppahinta + velkaosuus). Jälkipanttien ja talletusten osalta funktio f saa seuraavan muodon: missä i 1 0, kun ac s j j=1 i 1 i 1 i 1 f(a, c k ) = ac s j, kun s j < ac < s j + c k j=1 j=1 j=1 i 1 c k, kun ac s j + c k j=1 c k on käsiteltävän vakuuden arvo s j on etuoikeusjärjestyksessä edeltävä panttaussitoumus s i on vakuuden markkina-arvo tai panttauksen arvo C on sen vakuuden koko arvo, josta jälkipantit on annettu a on asuntovakuuksien arvostuskerroin Asuntovakuudelle funktio f on muuten sama kuin jälkipanteille, mutta vakuuden arvolla ei ole ylärajaa. Tätä ehtoa tarvitaan erityisesti tilanteissa, joissa vakuuksien arvo alittaa myönnetyn lainamäärän, eli LtV > 100 %. i 1 i 1 f(a, c k ) = ac s j, kun ac s j + c k j=1 Kaavoista voidaan nähdä, että: Arvostuskerroin a on yhden lainan ja yhden vakuuden tapauksessa sama kuin laina jaettuna vakuuden arvolla (vrt. Basel dokumentaatio ja yleinen tulkinta). Jälkipantit ja taloyhtiölainat aiheuttavat käsittelyyn epälineaarisuutta, joka estää a:n laskemisen pelkkänä suhdelukuna (kts. esimerkkilaskelmat). j=1
Muistio 12 (17) Taulukko 3: Vakuusluokkien jako korreloituneisiin ja muihin Asuntovakuus Jälkipantti (as-omaisuudesta) Talletus asunnonvaihdon yht. Talletus Instit. tai kaupallinen takaus Muu reaalivakuus (sij.rah.osuus) Henkilötakaus Korreloitunut as. hintakehityksen kanssa (muuttuja c) X X X X Korreloimaton tai vakio (muuttuja c*) X X X Laskentaohje kannalle ja uusille lainoille (tulos vektori) Yksittäisille lainoille lasketut luvut aggregoidaan ja raportoidaan kappale ja euromääräisesti LtV luvun mukaan ja jaetaan ennalta määrättyihin luokkiin. Toisin sanoen muodostetaan vektorit, joista ensimmäinen sisältää kuhunkin luokkaan (esim. luokkaan 90-95 %) kuuluvien lainojen kappalemäärän. Toinen vektori muodostetaan samalla periaatteella, mutta kappalemäärien sijaan jokaiseen luokkaan summataan lainojen euromäärä. Hyvää: Suuressa osassa lainoja vastaa yleistä LtV määritelmää Yksittäiselle lainalle tulos yksittäinen luku Huomioi asunnon lisäksi myös muut reaalivakuudet ja institutionaaliset takaukset Huonoa: Ei huomioi epälineaarisesti kertyvää tappiota (esim. jälkipantit ja taloyhtiölainat) Luvuista ei saa muodostettua yhtä koko lainasalkkua tai uusia lainoja kuvaavaa lukua Lähestyy ääretöntä asuntovakuuksien arvon lähestyessä nollaa 3.2.2 7BLuototusaste Käyttötarkoitus ja tulkinta Luototusastetta käytetään Fivan keväällä 2010 antaman suosituksen noudattamisen seurantaan (enintään 90 % luototusaste). Ensiasunnon hankintaan liittyvä laina ja sen vakuudet ovat yleensä asunnonvaihtoja yksinkertaisempi tapaus, koska tilanteeseen harvoin liittyy suuria talletuksia. Seurannassa käytettävän mittarin tulee kuitenkin antaa
Muistio 13 (17) oikea tulos myös asunnonvaihtotilanteessa, jossa lainan vakuutena on yleisesti joko vanha asunto tai asunnon arvoa vastaava pantattu talletus. Mittarin tulee toimia oikein myös tilanteissa, jossa asunnoista saadut jälkipantit toimivat keskeisenä vakuutena. Tilanne on yleinen asuntosijoittajien kohdalla ja tapauksissa, joissa laina jostain syystä pilkotaan8f9 useampaan osaan, kuten jaettaessa laina KLP:n ja lainan myöntäneen pankin välillä. Työryhmä suositteleekin luototusasteen laskemista siten, että sekä talletukset että jälkipantit huomioidaan laskennassa. Näin laskettaessa luototusasteet käyttäytyvät stabiilisti asunnonvaihtotilanteiden yhteydessä, eikä luoton jakaminen vääristä suhdelukua. Luototusaste lasketaan kuten Break-even-LtV, mutta vakuuksina huomioidaan asuntovakuuden lisäksi ainoastaan asunto-omaisuudesta annetut jälkipantit ja pantatut talletukset. Lukua käytetään luotonannon sääntelyssä ja pankeilla on velvollisuus seurata sitä lainan myöntöprosessin yhteydessä. Lukua ei kuitenkaan voida käyttää asiakkaan maksukyvyttömyyden mahdollisesti aiheuttamien tappioiden analysoinnissa tai arvioinnissa. Luototusaste lasketaan vain uusille lainoille ja ainoastaan myönnetyn lainamäärän perusteella. Rakennusprojekteille suhdeluku lasketaan myönnetyn lainamäärän perusteella ja käyttämällä vakuusarvona valmiin kohteen arvioitua arvoa. Laskentaohje yksittäiselle lainalle (tulos skalaari) Luototusaste lasketaan kuten Be-LtV, mutta hyväksyttyjä vakuusluokkia on rajoitettu. Laskentaohje kannalle ja uusille lainoille (tulos vektori) Luototusaste aggregoidaan kuten Be-LtV. Hyvää: Suuressa osassa lainoja vastaa yleistä LtV määritelmää Mikäli käytetään vain yleisimpiä reaalivakuuksia, luku on sama kuin Break-even-LtV Tulos yksittäinen luku 9 Jaettaessa vakuudesta annetaan joko todellinen tai laskennallinen jälkipantti lainan myöntäneelle pankille.
Muistio 14 (17) Huonoa: Ei huomioi epälineaarisesti kertyvää tappiota (esim. jälkipantit ja taloyhtiölainat) Ei huomioi muita reaalivakuuksia eikä institutionaalisia takauksia Luvuista ei saa muodostettua yhtä koko lainasalkkua kuvaavaa lukua Lähestyy ääretöntä asuntovakuuksien arvon lähestyessä nollaa 3.2.3 8BTappiokertymä-LtV Käyttötarkoitus ja tulkinta Tappiokertymä-LtV kertoo euromääräisen vakuusalijäämän, eli tappiopotentiaalin, kun asuntovakuuksien arvoa muutetaan. Laskennan tulos on vektori, jossa vakuusalijäämä on ehdollistettu asuntovakuuksien arvonmuutokselle. Tappiokertymä-LtV lukuja käytetään pankin asuntoluottokannan luottotappioiden arvioinnissa, erilaisilla asunto- ja reaalivakuus sekä takaus kombinaatioilla. Käyttämällä ainoastaan asunto- ja talletusvakuuksia, saadaan mahdollisille tappioille laskettua konservatiivinen maksimiarvo. Kun kaikki reaalivakuudet ja takaukset lasketaan mukaan, saadaan ratkaistua potentiaalisten tappioiden minimi. Todellisuudessa toteutuneiden tappioiden osuus tulee olemaan näiden kahden ääritapauksen välissä. Tappiokertymä-LtV laskennassa vakuuksien arvot käyttäytyvät samoin kuin Be-LtV laskennassa. Mikäli huomioitavat vakuudet ja takaukset kattavat lainan kokonaan, on Tappiokertymä-LtV kyseisellä asuntovakuusarvostusprosentilla nolla. Tappiokertymä-LtV lasketaan ja raportoidaan neljällä erilaisella vakuuskokonaisuudella. Vakuuskokonaisuus laajenee siten, että se sisältää aina edelliseen luokkaan kuuluvat vakuudet, joihin lisätään uusi luokka. Periaatteena on, että ensimmäinen luokka sisältää riskittömimmät vakuudet, ja luokkien myötä vakuuksiin liittyvä epävarmuus kasvaa. Käytetyt neljä Tappiokertymä-LtV vakuusluokkaa ovat: 1. Asunto- ja talletusvakuudet. Luokkaan lasketaan myös asuntovakuuksien jälkipantit. Ainoastaan pantatut talletukset ovat vakuuskelpoisia. Vakuuskokonaisuus vastaa sääntelyssä käytettäväksi ehdotettua luototusastetta. 2. Edelliset, sekä kaupalliset ja institutionaaliset takaukset, kuten HAL ja Garatia. Luokka sisältää kiinnitysluottopankkien hyväksymät vakuudet. Vrt. KLP Be-LtV. 3. Edelliset, sekä muut reaalivakuudet. Muita reaalivakuuksia ovat mm. pantatut osake- ja rahasto-omistukset. Vastaavaa vakuuskokonaisuutta käytetään muiden kuin kiinnitysluottopankkien Be-LtV laskennassa. 4. Edelliset, sekä henkilötakaukset.