RS 15 Kuntoarvio Peltolantie 2a 20720 Turku
RS 15 Kuntoarvio 2/45 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 4 2. YHTEENVETO... 5 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA... 5 2.2. LVI-TEKNIIKKA... 6 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT... 7 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET... 8 2.5. LISÄTUTKIMUKSET... 8 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS... 9 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS... 10 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 11 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS... 12 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA... 13 3.1. KOHTEEN TIEDOT... 13 3.2. ASIAKIRJATILANNE... 13 3.3. KORJAUSHISTORIA... 13 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE... 14 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 14 3.6. ENERGIATALOUS... 15 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 16 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT... 16 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 16 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO... 17 4.1. ULKOALUEET... 17 4.1.1. RAKENNUSTEN VIERUSTAT, PINTAVESIEN POISTO JA SALAOJITUS... 17 4.1.2. KASVILLISUUS JA VIHERALUEET... 17 4.1.3. LIIKENNEVÄYLÄT JA -ALUEET... 17 4.1.4. RAKENNELMAT, VARUSTEET JA JÄTEHUOLTO... 18 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA... 19 4.2.1. PERUSTUKSET JA SOKKELIT... 19 4.2.2. ALAPOHJA... 19 4.2.3. RAKENNUSRUNKO... 20 4.2.4. ULKOSEINÄT JA JULKISIVUT... 20 4.2.5. IKKUNAT... 22 4.2.6. ULKO-OVET... 22 4.2.7. PARVEKKEET... 23 4.2.8. KATTORAKENTEET... 24 4.3. SISÄTILAT... 25 4.3.1. TEKNISET TILAT... 25 4.3.2. SISÄTILAT, MÄRKÄTILAT... 25 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 27 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 27 5.1.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 27 5.1.2. LÄMMÖNTUOTANTO... 27 5.1.3. LÄMMÖNJAKELU... 28 5.1.4. SÄÄTÖLAITTEET... 29 5.1.5. LÄMMÖNLUOVUTUS... 30 5.1.6. ERISTYKSET... 31 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT... 31 5.2.1. VEDENKÄSITTELY... 31 5.2.2. VESIJOHDOT... 31 5.2.3. VIEMÄRIT... 32 5.2.4. VESI- JA VIEMÄRIKALUSTEET... 33 5.2.5. VESI- JA VIEMÄRIERISTYKSET... 33 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT... 34 5.3.1. ILMANVAIHTOKONEET... 34
RS 15 Kuntoarvio 3/45 5.3.2. KANAVISTOT... 34 5.3.3. PÄÄTELAITTEET... 35 5.3.4. IV-ERISTYKSET... 35 5.4. MUUT JÄRJESTELMÄT... 36 5.4.1. KYLMÄTEKNISET JÄRJESTELMÄT... 36 5.4.2. PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT... 36 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO... 37 6.1. ALUESÄHKÖISTYS... 37 6.1.1. ALUEVALAISTUS... 37 6.1.2. ULKOPISTORASIAT... 38 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET... 38 6.2.1. JAKOKESKUKSET ALLE 1000V... 38 6.2.2. JOHTOTIET... 39 6.2.3. KAAPELILÄPIVIENNIT... 39 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET... 40 6.3.1. NOUSUJOHDOT... 40 6.3.2. VOIMARYHMÄJOHDOT... 40 6.3.3. VALAISTUSRYHMÄJOHDOT... 40 6.3.4. VARUSTEET... 40 6.3.5. LIITTYMISJOHDOT... 41 6.3.6. MAADOITUKSET JA POTENTIAALIN TASAUKSET... 41 6.4. VALAISIMET, LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET... 42 6.4.1. VALAISIMET... 42 6.4.2. TURVAVALAISTUSJÄRJESTELMÄ... 43 6.4.3. LÄMMITTIMET... 43 6.4.4. KOJEET JA LAITTEET... 43 6.4.5. SAUNAT... 43 6.5. TELE- JA ANTENNIJÄRJESTELMÄT... 44 6.5.1. PUHELIN- JA ATK-JÄRJESTELMÄ... 44 6.5.2. ANTENNIJÄRJESTELMÄ... 44 6.5.3. PALOTURVALLISUUSJÄRJESTELMÄ... 44 7. KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT... 45
RS 15 Kuntoarvio 4/45 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu liike- ja palvelurakennusten kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00501) noudattaen. Toimeksiantaja: Turun kaupunki, kiinteän omaisuuden kehittäminen Timo Laiho, tonttipäällikkö timo.laiho@turku.fi Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Pasi Heikkinen Raksystems Anticimex Rakennustekniikka Pasi Heikkinen Raksystems Anticimex LVI-järjestelmät Asko Tamminen TA-Tekniikka Ky Sähköjärjestelmät Juha-Pekka Viitanen Raksystems Anticimex Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00500) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTSehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
RS 15 Kuntoarvio 5/45 2. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oli vuonna 1919 valmistunut toimisto- ja hallintorakennus Turussa. Rakennuksen tilat sijaitsevat kahdessa maanpäällisessä kerroksessa ja kellarikerroksessa. Kohteessa on tehty 2000-luvulla julkisivun ja vesikaton saneeraus. Kohde on kokonaisuutena tyydyttävässä kunnossa. KL 3 2.1. RAKENNUSTEKNIIKKA Pintavedet poistuvat pihalta kallistuksin pääosin poispäin rakennuksesta. Kattovedet laskevat syöksytorvista rakennuksen vierustalle, josta ohjaus betonikouruilla kauemmas rakennuksen vierustalta. Betonikouruissa havaittiin painumia ja ne olivat osittain tukossa, jolloin ne aiheuttavat tarpeetonta kosteusrasitusta rakennuksen perustuksille ja kellarin seinärakenteille. Rakennuksen salaojituksen uusimisesta ei ole tietoa => Sadevesien ohjauksen parantamiseen ja salaojituksen rakentamiseen sokkelien vierustoille tulee varautua tarkastelujakson aikana. Rakennus on perustettu kalliolle betonirakenteisena. Näkyvissä olevat perustusrakenteet (sokkelit) ovat rappauspintaisia. Sokkelipinnoite on hyvässä kunnossa, vähäisiä valumajälkiä havaittiin tuuletusritilöiden aiheuttamista ruostevesistä. Sokkelien maanvastaisten osien vedeneristeitä ei tiettävästi ole => Sokkelien maanvastaisten vedeneristeiden asennukseen ja tuuletusritilöiden huoltomaalaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Rakennuksen alapohja on betonirakenteinen. Kellaritilojen lattioissa havaittiin kohonnutta kosteutta, joka aiheutuu rakennuksen ulkopuolelta ylärinteestä valuvista sadevesistä. Kellarin lattioiden kosteudesta ei ole haittaa nykyisellään, koska lattia- ja seinärakenteet ovat kivirakenteisia. Runkorakenteina toimivat tiili / betonirakenteiset seinät sekä betonirakenteiset välipohjat, yläpohja ja alapohja. Rakennuksen runkorakenteissa ei havaittu painumia tai huonoon kuntoon viittaavaa. Ulkoseinäpinnat ovat rapattuja julkisivuja. Rappauspinnoilla havaittiin paikoin pintojen lohkeilua ja valumajälkiä. Sisäänkäyntien alakatoissa havaittiin maalipintojen kulumaa => Rappauspintojen kevyeen paikkauskorjaukseen ja sisäänkäyntien kattojen huoltomaalaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Rakennuksessa on betonirakenteiset parvekkeet päädyissä. Parvekkeiden betonipinnat ja teräsrakenteiset kaiteet olivat maalipinnoiltaan kuluneita. Parvekkeiden alapuoliset sisäänkäyntien saumapeltikatteet ovat maalipinnoiltaan kuluneita => Parvekkeen betonilaattojen ja teräskaiteiden pinnoitekorjaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Rakennuksen ikkunat ovat tyypiltään kaksipuitteisia- ja lasisia avattavia puuikkunoita. Ikkunoissa havaittiin maalipintojen kulumaa ulko- ja sisäpinnoilla => Ikkunoiden huoltomaalaukseen ja tiivistyksen tarkastukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Ulko-ovet olivat puurakenteisia umpi- ja lasiaukollisia ovia. Ovissa havaittiin maalipintojen kulumaa => Ulko-ovien huoltomaalaukseen, tiivistämiseen ja käynnin tarkastukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana.
RS 15 Kuntoarvio 6/45 Rakennuksen vesikatto on tyypiltään mansardikatto. Vesikatteen materiaalina on tiilikate. Vesikatto on saneerattu 2000-luvulla alusrakenteineen ja on nyt hyvässä kunnossa. Puutteena havaittiin talotikkaiden puuttuminen ulkopuolelta ja yläpohjatilaan ei päästy tarkastuksella. Savupiipuista puuttuvat sadehatut ja katolta kulkusillat savupiipuille nuohousta varten. Päätyjen sisäänkäyntien saumapeltikatteet olivat maalipinnaltaan kuluneita => Talotikkaiden asennukseen, yläpohjatilaan kulun järjestämiseen, savupiippujen sadehattujen asennukseen ja kulkusiltojen asennukseen piipuille sekä päätyjen sisäänkäyntien saumapeltikattojen huoltomaalaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Vedenpoisto tapahtuu ulkopuolisilla ränneillä ja syöksytorvilla. Katon huollot ja tarkastukset tulee tehdä säännöllisesti. Kuntoarvion yhteydessä käytiin läpi myös kohteen yleiset sisätilat mukaan lukien WC- ja märkätilat. Yleistilojen pinnat olivat pääosiltaan hyvässä kunnossa. Huonetiloja on kahdessa kerroksessa, tilojen kunto on tyydyttävä / hyvä. WC- ja märkätilat olivat yleisesti tyydyttävässä kunnossa => Wc- ja märkätilojen pinnoitekorjauksia on odotettavissa tarkastelujakson aikana. Tilojen korjaustarve määritellään kuitenkin tulevan käyttötarkoituksen ja tarpeen mukaan. Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan Sadevesien ohjauksen parantaminen. Salaojituksen asennus. Rappauspintojen kevyt pinnoitekorjaus. Ikkunoiden huoltomaalaus ja tiivistyksen tarkistus / korjaus. Ulko-ovien huoltomaalaus ja tiivistäminen ja käyntisovitus. Talotikkaiden asennus, huoltoluukun ja reitin järjestäminen yläpohjatilaan. Wc- ja märkätilojen pinnoitekorjauksia (varaus) Rakennus on rakennustekniikan osalta tyydyttävässä / hyvässä kunnossa. KL 3/4 2.2. LVI-TEKNIIKKA Lämmityksen lämmönlähteenä on valurautainen kevytöljykattila. Lämmityskattilalle tulisi suorittaa kuntotutkimus, tämän käyttöiän määrittelemiseksi. Lämmityskattilan ja öljypolttimon tekninen käyttöikä tulee vastaan tarkastelujakson aikana. Teräksinen öljysäiliö on kellarissa erillisessä sisätilassa. Öljysäiliölle tulee suorittaa sisäpuolinen puhdistus ja kuntotutkimus. Lämmitysjärjestelmässä on avoin paisunta-astia. Lämmitysverkoston paisuntajärjestelmä tulee rakentaa suljetuksi järjestelmäksi. Kiertovesipumpun tekninen käyttöikä tulee vastaan tarkastelujakson aikana. Sulkuventtiileinä on uusittu kattilahuoneessa. Vanhat sulkuventtiilit on jätetty paikoilleen. Kellarissa lämpöjohtojen eristeenä on massaeristeet, joita on suojattu mm. muovilla. Lämmityspatterit ovat vanhoja ja näille tulisi suorittaa kuntotutkimus esim. röntgenkuvauksella. Lämmityspatterit ja käsisäätöiset patteriventtiilit ovat vanhoja. Patteriventtiilit tulisi uusia termostaattisilla patteriventtiileillä. Lämmitysverkostolle tulisi suorittaa perussäädön suunnittelu ja säätö. Tonttivesijohto tulee pohjakerroksen nurkkaan, minne se on koteloitu ja eristetty mineraalivillalla. Tonttiviemäriä ei pääsyt näkemään kunnolla, mutta se näyttäisi olevan materiaaliltaan muovia. Näkyvät vesijohdot ovat materiaaliltaan kuparia. Vesijohdot on uusittu 1980-luvulla tehdyssä muutostöissä. Lämmin käyttövesi valmistetaan wc ja kylpyhuonetiloissa olevilla sähköisillä vedenlämmittimillä. Vedenlämmittimille on odotettavissa uusimis-
RS 15 Kuntoarvio 7/45 tarve tarkastelujakson aikana. Vesihanat ovat pääosin kaksiotehanoja. WC-istuimet on eri aikoina asennettuja ja varustettu yhdellä huuhteluvesimäärällä. Vesikalusteiden uusimisia on odotettavissa tarkastelujakson aikana. Näkyvät viemärit ovat materiaaliltaan muovia. Lämpötilasäädin ja toimimoottori on uusittu 1980-luvun saneerauksen jälkeen. Lämmitysverkoston säätöventtiili on vanha. Rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto. Korvaus- ja poistoilmaventtiilien kunto on osittain huono. Venttiilien uusimisia tulee suorittaa. Ilmahormeille tulisi suorittaa kuntotutkimus savuhormien kuntotutkimuksen yhteydessä. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan Öljypolttimon uusiminen Lämmityskattilan uusiminen Avopaisuntajärjestelmän muuttaminen kalvo paisunta-astialla varustetuksi Patteriventtiilien uusiminen ja varustaminen termostaatilla Lämmitysverkoston perussäädön suunnittelu ja säätö Vedenlämmittimien uusimisia Vesikalusteiden uusimisia Korvaus- ja poistoilmaventtiilien uusimisia Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on LVI-tekniikan osalta kuntoluokassa tyydyttävä. KL3 2.3. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä on eri saneerauksien aikaisia tyypillisiä sähköjärjestelmiä. Sähköjärjestelmät ovat pääosin 1960-1970- luvuilta, mutta myös tätäkin vanhempia asennuksia havaittiin. Sähköjärjestelmät ovat yleisiltä teknisiltä ominaisuuksiltaan tyydyttävässä kunnossa. Samalla tasolla ovat järjestelmien sähkölujuus ja -turvallisuus. Jakelujärjestelmä on 4-johdinjärjestelmän mukainen. Kiinteistön keskukset on varustettu tulppasulakkein. Sähköenergian mittari on sähköpääkeskuksen yhteydessä. Kiinteistön valaistus on toteutettu monin eri valaisintyypein. Valaisimina toimivat loistesekä hehkulamppuvalaisimet. Valaisimet ovat toimintakuntoisia, mutta vuoden 1980 tai niitä vastaavat valaisimet ovat elinkaarensa ylittäneet. Aluevalaistuksen valaisimina toimivat rakennuksen seinissä sekä katoksissa olevat valaisimet. Aluevalaisimet ovat mallin perusteella pääosin 2000-luvulta asennettuja. Kiinteistössä ei ole antenni- eikä puhelinjärjestelmiä. Kiinteistössä ei ole turvavalaistus eikä paloilmoitinjärjestelmiä. Sähköjärjestelmien tekninen käyttöikä on pääosin maksimissaan noin 40 vuotta, mikä ylittyy osin sähköjärjestelmän osalta. Järjestelmälle ei kuitenkaan ole kannattavaa tehdä uusimisia ennen kuin on tiedossa tuleva käyttötarkoitus, koska se määrää tulevan saneerauksen laajuuden ja tason. PTS:ssä ei tämän vuoksi ole laskettu kuin perustasoinen sähköjärjestelmän saneeraus.
RS 15 Kuntoarvio 8/45 Merkittävimmät sähkötekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Sähköjärjestelmän ylläpitokuluja Vanhempien kuin 1980 sisävalaisimien uusiminen saneerauksen yhteydessä Sähköjärjestelmän saneeraus jakson alkupuolella yhdessä muun saneerauksen kanssa Antennijärjestelmän rakennus saneerauksen yhteydessä Yleiskaapelointiverkon rakennus saneerauksen yhteydessä Paloilmoitinjärjestelmän rakennus saneerauksen yhteydessä Turvavalaistusjärjestelmän rakennus saneerauksen yhteydessä Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Rakennus on sähköjärjestelmien osalta kuntoluokassa tyydyttävä / välttävä KL 3/2 2.4. VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET Piha-alueella olevan pylväsvalaisimen rikotun valaisimen korjaus tai uusiminen 2.5. LISÄTUTKIMUKSET Salaojituksen tarkastus Parvekkeiden kuntotutkimus Öljysäiliön, lämmityskattilan, lämmityspatterien kuntotutkimus Savu- ja ilmahormien kuntotutkimus
RS 15 Kuntoarvio 9/45 2.6. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS 100 90 80 Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] 70 60 50 40 30 20 10 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kustannustaso 2013. Hinnat ALV 0% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Yht. Rakennetekniikka 5 44 17 3 0 10 0 0 20 20 118,5 LVIA-tekniikka 0 17 12 5 3 0 5 14 4 0 60,0 Sähkötekniikka 1 0 60 0 1 0 1 0 1 0 64,0 Yhteensä 6 61 89 8 4 10 6 14 25 20 243 Keskimäärin vuodessa 40,42 / m³ / vuosi Kerrosala 600 m²
RS 15 Kuntoarvio 10/45 2.7. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa 4.1.1. Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Toimenpide-ehdotukset Yht. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus 2 Rakennuksen vierustojen painumien korjaus ja sadevesien ohjauksen parantaminen syöksytorvien alta 1 erä 6,0 6,0 Salaojien tarkastus / uusiminen 1 erä 1,0 25,0 26,0 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet 3 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet 3 Sorapintojen kunnostus 1 erä 3,0 3,0 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 4 Kuntoluokka Määräarvio 4.2.1. Perustukset ja sokkeli 4 Sokkelin maanvastaisten vedeneristeiden asennus 1 erä 5,0 5,0 Tuuletusritilöiden huoltomaalaus 1 erä 0,5 0,5 4.2.2. Alapohja 3 4.2.3. Rakennusrunko 4 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut 3-4 Julkisivujen kevyt pinnoitekorjaus ja sisäänkäyntien kattojen huoltomaalaus 1 erä 10,0 10,0 4.2.5 Ikkunat 3-2 Ikkunoiden huoltomaalaus ja tiivistyksen tarkastus / korjaus 1 erä 5,0 5,0 4.2.6. Ulko-ovet 3-4 Ulko-ovien huoltomaalaus, tiivistäminen ja käyntisovitus 1 erä 2,0 2,0 4.2.7. Parvekkeet 2 Parvekkeen pinnoitekorjaus (betonilaatat, teräskaiteet) 1 erä 8,0 8,0 Parvekkeiden kuntotutkimus 1 erä 3,0 3,0 4.2.8. Kattorakenteet 4-3 Talotikkaiden asennus, piipunhattujen asennus sekä kulun järjestäminen savupiipuille ja yläpohjatilaan 1 erä 5,0 5,0 Saumapeltikatteiden huoltomaalaus 1 erä 2,0 2,0 4.3.1. Yleistilat, tekniset tilat 4-3 Lämmönjakohuoneen lattian maalaus 3,0 3,0 4.3.2. Sisätilat, märkätilat 3 Tilojen pintakorjauksia tehdään tarpeen mukaan (varaus) 2 erä 20,0 20,0 40,0 Rakennustekniikka yhteensä 4,5 44,0 17,0 3,0 10,0 20,0 20,0 118,5
RS 15 Kuntoarvio 11/45 2.8. LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa Toimenpide-ehdotukset 5.1.1. Lämmitysjärjestelmä Määräarvio Kuntoluokka Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Yht. 5.1.2. Lämmöntuotanto 3 Öljysäiliön ja lämmityskattilan kuntotutkimus 1 erä 4,0 4,0 Lämmityskattilan ja öljypolttimen uusiminen 1 erä 10,0 10,0 5.1.3. Lämmönjakelu 3 Kiertovesipumpun uusiminen / kunnostus 1 erä 1,0 1,0 Lämmitysjärjestelmän muuttaminen suljetuksi paisuntajärjestelmäksi 1 erä 4,0 4,0 Lämmitysverkoston perussäädön suunnittelu 1 erä 2,0 2,0 Lämmitysverkoston perussäätö 1 erä 1,0 1,0 5.1.4. Säätölaitteet 4 Säätöventtiilin karatiivisteen uusiminen 1 erä 1,0 1,0 Lämpötilasäätimen uusiminen 1 erä 2,0 2,0 5.1.5. Lämmönluovutus 3 Patteriventtiilien uusiminen ja varustaminen termostaateilla 1 erä 4,0 4,0 Lämmityspatterien kuntotutkimus 1 erä 4,0 4,0 Lämmityspatterien ilmaruuvien uusimisia 1 erä 1,0 1,0 5.1.6. Eristykset Massaeristeiden kapselointeja pohjakerroksessa 1 erä 5,0 5,0 5.2.1. Vedenkäsittely 5.2.2. Vesijohdot 4/3 Vedenlämmittimien uusimisia 4 erä 2,0 2,0 2,0 2,0 8,0 5.2.3. Viemärit 4 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet 3 Vesikalusteiden uusimisia / kunnostuksia 4 erä 1,0 1,0 2,0 2,0 6,0 5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset 4 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet 5.3.2. Kanavistot 3 Savu- ja ilmahormien kuntotutkimus 1 erä 3,0 3,0 5.3.3. Päätelaitteet 2/3 Korvaus- ja poistoilmaventtiilien uusimisia 1 erä 4,0 4,0 5.3.4. IV-eristykset 4 5.4.1. Kylmätekniset järjestelmät 5.4.2. Palontorjuntajärjestelmät 4 LVI-tekniikka yhteensä 17,0 12,0 5,0 3,0 5,0 14,0 4,0 60,0
RS 15 Kuntoarvio 12/45 2.9. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa Toimenpide-ehdotukset 6.1.1. Aluevalaistus 4 Kuntoluokka Määräarvio Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Yht. 6.1.2. Ulkopistorasiat - 6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V 2-3 Sähköjärjestelmän ylläpitokuluja 5 erä 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 5,0 Sähköjärjestelmän saneeraus yhdessä muun saneerauksen kanssa 1 erä 40,0 40,0 6.2.2. Johtotiet 4 Johtoreittien lisäasennus tarvittaessa 6.2.3. Kaapeliläpiviennit 4 6.3.1. Nousujohdot 3 Uusitaan keskuksien uusimisen yhteydessä sis. 6.2.1 x 6.3.2. Voimaryhmäjohdot 3-4 x x 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot 3 6.3.4. Varusteet 2-3 Yleisten tilojen sähkökalusteiden uusiminen 1 erä 2,0 2,0 6.3.5. Liittymisjohdot 3 Uusitaan tarvittaessa 1 erä x 6.3.6. Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset 2-4 Alkuperäisien osien uusiminen 1 erä 1,0 1,0 6.4.1. Valaisimet 2 Sisätilojen valaisimien uusiminen 1 erä 3,0 3,0 6.4.2. Turvavalaistusjärjestelmä - Järjestelmän rakennus 1 erä 3,0 3,0 6.4.3. Lämmittimet - 6.4.4. Kojeet ja laitteet 4 6.4.5. Saunat - 6.5.1. Puhelin- ja atk-järjestelmä 3 Yleiskaapelointijärjestelmän rakennus 1 erä 4,0 4,0 6.5.2. Antennijärjestelmä 2-4 Antennijärjestelmän rakennus 1 erä 2,0 2,0 6.5.3. Paloturvallisuusjärjestelmä - Järjestelmän rakennus 1 erä 4,0 4,0 Sähkötekniikka yhteensä 1,0 60,0 1,0 1,0 1,0 64,0
RS 15 Kuntoarvio 13/45 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde: Lähiosoite: Peltolantie 2a Postinumero- ja toimipaikka: 20720 Turku Rakennustyyppi: Majoitus- ja ravitsemusrakennus Tilavuus: 2110 m 3 Kerrosala: 600 m 2 Kerrosluku: 2 + kellari Rakennusvuosi: 1919 Julkisivua alapihalta. Julkisivua yläpihalta. 3.2. ASIAKIRJATILANNE Kohteen rakennusteknisiä pohjapiirustuksia oli tarkastuksella käytettävissä. Kohteesta oli edellisen remontin aikaisia LVI-piirustuksia. Sähköpiirustuksia oli osittain vuodelta 1997. On suositeltavaa, että kohteen kaikkia piirustuksia säilytetään yhdessä paikassa, esimerkiksi isännöitsijän toimistossa. Aina tulevien muutosten ja lisäysten yhteydessä, kaikkien sellaisten rakenneosien ja järjestelmien dokumentit, joihin tehdään muutoksia tai lisäyksiä, tulee päivittää nykyistä tilannetta vastaavaksi. Sähköpiirustukset tulisi olla myös löydettävissä sähköpääkeskustilasta. Täydelliset sarjat sähköjärjestelmien käyttöpiirustuksia pitää määräysten mukaan olla kiinteistössä aina käytettävissä ja löydettävissä esim. huoltotöitä varten. 3.3. KORJAUSHISTORIA Rakennuksen korjaushistoriasta ei saatu tarkempia tietoja. Tarkastuksella havaittuja korjauksia ovat: 1980 öljylämmityksen saneeraus, vesi- ja viemärijohdot
RS 15 Kuntoarvio 14/45 2000 vesikattoremontti (ruoteet, pellitykset, alushuopa) ja julkisivujen rappauspintojen korjaus 2001, osa sähköjärjestelmästä (osin valaisimet ja sähkökalusteet) Lämmitysverkoston keskussäätöön on tehty korjauksia 2000-luvulla 3.4. KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE Kohteessa tehtiin huoltohenkilökunnan haastatteluja, jolla selvitettiin rakennukseen liittyviä puutteita ja havaintoja käyttäjän näkökulmasta katsottuna. Kohteessa ei tehty käyttäjäkyselyä. 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kohdetta hoitaa kaupungin kiinteistönhoito henkilökunta. Kiinteistön edustaja oli tarkastuksessa mukana. Kiinteistön rakenteista ei tehty havaintoja, mitkä viittaisivat normaalien huoltotoimenpiteiden laiminlyöntiin. LVI-teknisiä laitteita on huollettu pääosin asianmukaisesti. Sähköjärjestelmien osalta huolto on ollut pääosin hyvällä tasolla. Rakennuksen LVI-laitteille tulee suorittaa vuosittain määräaikaishuoltoja. Säännöllisillä huolloilla LVI-laitteiden käyttöikä pitenee, energiantalous pysyy kunnossa ja käyttäjän viihtyvyys on taattu. Tällaisia suositeltavia huoltoja ovat mm. Lämmitysjärjestelmä: Lämmityskattiloiden puhdistus Öljypolttimon ja huolto vuosittain, sekä öljynsuodattimen puhdistus Lämmitysverkoston lämpötilasäätöjen tarkistus Vesi- ja viemärijärjestelmä: Lämminvesivaraajien toiminnan tarkistus Ilmanvaihtojärjestelmä: Korvaus- ja poistoilmaventtiilien toiminnan tarkistus Kiinteistölle suositellaan huoltokirjan laatimista. Huoltokirjan avulla voidaan saavuttaa halutut sisäolosuhteet, rakenteiden ja laitejärjestelmien suunnitellut käyttöiät sekä hyvä energiatalous järkevästi ja taloudellisesti. Lisäksi tehdyistä korjauksista on ajan tasalla olevaa tietoa käytettävissä esim. korjaussuunnitelmia laadittaessa sekä rakenne- ja talotekniikan järjestelmäosien korjaustarpeen ajankohtaa määritettäessä. Sähköjärjestelmä: Säännöllinen kiinteistökierros ja sähköjärjestelmien puutteiden korjaus (pimeät valaisimet, rikkoontuneet sähkökalusteet, jne)
RS 15 Kuntoarvio 15/45 3.6. ENERGIATALOUS Kohteessa ei valmistumisen jälkeen rakennukseen ole tehty merkittäviä energiataloutta parantavia toimenpiteitä, muita kuin lämmitysverkoston keskussäädön uusiminen. Lämpöenergian kulutus Lämpöenergian kulutustietoja ei ollut käytettävissä. Lämpöenergian kulutus, MWh Normitettu kulutus MWh Kulutus, kwh/rm³a Normitettu kulutus, kwh/rm³a Vertailuarvo, kwh/rm³a Ero vertailuarvoon, kwh/rm³a Vuosi 2011 Vuosi 2012 Vuosi 2013 Veden kulutus Kiinteistön veden kulutus on saatujen tietojen mukaan seuraava. Vuosi 2011 Vuosi 2012 Vuosi 2013 Veden kulutus, m³ / a 81,92 47,42 14,87 Kulutus, dm³ / r-m³ / a 38,82 22,47 7,04 Vertailuarvo, dm³ / r-m³ / a Ero vertailuarvoon, dm³ / r-m³ / a Ero vertailuarvoon ( % ) Vertailuarvoa on vaikea määritellä, koska ei ole tarkkaa tietoa, mitä toimintaa rakennuksessa on ollut vuosina 2011, 2012 ja 2013. Vuoden 2013 veden kulutusarvo on pieni ja rakennuksen vuoden 2013 käyttöajasta ei ole tietoa. Käyttöveden painemittaria ei ollut näkyvissä. Kaksiotehanojen uusiminen yksiotehanoiksi ja yksiotehanojen avautumiskulman säätö siten, että hanoista saadaan normivirtaamat. Sähkön kulutus Kiinteistön sähkönkulutus oli saatavilla vuosilta 2011-2013. Kulutusta ei tosin voda verrata toiseen vastaavanlaiseen rakennukseen, joten ominaiskulutukseksi on valittu 4.2kWh/m3/a. Sähkön kulutus, kwh/a Vuosi 2011 Vuosi 2012 Vuosi 2013 3 210 4 416 2 605 Ominaiskulutus, kwh/m 3 /a 1,5 2,1 1,2 Vertailuarvo, kwh/m 3 /a 4,2 4,2 4,2 Ero vertailuarvoon, kwh/m 3 /a -2,7-2,1-3,0 Ero vertailuarvoon ( % ) -64-50 -71 Kiinteistössä suurimmat yksittäiset sähkönkulutusjärjestelmät oletuksen mukaan on valaistus. Tilojen valaisimet ovat pääosin loiste- sekä hehkulamppuvalaisimia. Hehkulamppuvalaisimiin suositetaan vaihtamaan energiasäästö- tai LED-lamput. Valaisimien uusimisien
RS 15 Kuntoarvio 16/45 yhteydessä suositellaan valaisimet korvattaviksi energiataloudellisimmilla valaisintyypeillä, kuten LED-lamppuvalaisimilla. Aluevalaistusta ohjataan hämäräkytkimellä, joka on kyseisessä kohteessa oletuksen mukaan riittävä. Valaisimia on sen verran vähän, että vaikka ne uusittaisiin energiatehokkaampiin niin energiankulutuksen kannalta siitä ei olisi hyötyä. 3.7. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Huonelämpötilat olivat pistokoemittauksissa +18 C +19 C välillä. Ulkoilman lämpötila oli n. +4 C. Ilman laatu ja vaihtuvuus Pistokoetarkastuksissa rakennuksessa ilmanlaatu oli hyvä. Rakennuksessa on painovoimainen poistoilmanvaihto. Tuhoeläimet ja linnut Tuhoeläinten aiheuttamia haittoja ei havaittu. Valaistus Valaisimia uusittaessa tulee valita valonlähde tilan tarpeen mukaan, esimerkiksi ulos suositellaan käytettävän monimetalli- tai LED-lamppuja ja sisätiloissa käytävillä LEDlamppuja. Melu LVI-laitteiden aiheuttamaa ääntä ei ollut havaittavissa tarkastetuissa tiloissa. 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Ei havaittu turvallisuus / ympäristöriskejä. 3.9. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Kosteusvauriojälkiä havaittiin kellarin lattioissa.
RS 15 Kuntoarvio 17/45 4. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 4.1. ULKOALUEET 4.1.1. Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus Pintavedet poistuvat pihalta kallistuksin pääosin poispäin rakennuksesta. Vierustoilla on tapahtunut paikoin maanpintojen painumaa. Kattovedet laskevat syöksytorvista rakennuksen vierustalle, josta ohjaus betonikouruilla kauemmas rakennuksen vierustalta. Betonikouruissa havaittiin painumia ja ne olivat osittain tukossa, jolloin ne aiheuttavat tarpeetonta kosteusrasitusta rakennuksen perustuksille ja kellarin seinärakenteille => Sadevesien ohjauksen parantamiseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Rakennuksen salaojituksen uusimisesta ei ole tietoa => Salaojituksen tarkastamiseen ja rakentamiseen sokkelien vierustoille tulee varautua tarkastelujakson aikana. Betonikouru painunut. Rännivesikouru lähes tukossa. Rakennuksen vierustojen painumien korjaus ja sadevesien ohjauksen parantaminen syöksytorvien alta. Salaojien tarkastus / uusiminen. 4.1.2. Kasvillisuus ja viheralueet Kasvillisuutta ei ole istutettu liian lähelle rakennusta. Rakennuksen ympärillä on luonnon varaista puustoa ja rakennuksen vierustoilla heinikoitunutta ruohikkoa. Kasvillisuutta hoidetaan tarpeen mukaan huoltoyhtiön toimesta (ei huomioida PTS-taulukossa). 4.1.3. Liikenneväylät ja -alueet
RS 15 Kuntoarvio 18/45 Liikennöidyt kulkutiet ja piha-alueet ovat sorapintaisia. Sorapinnoilla havaittiin rakennuksen vierustan kulkuväylillä ja pihatiellä heinikoitumista ja painumaa => Sorapintojen kunnostuksiin tulee varautua tarkastelujakson aikana. Sorapintojen kunnostus. Kulkutiellä painumaa. Sorapinnoilla heinikoitumaa. 4.1.4. Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto Jätehuoltoastiat sijaitsee rakennuksen yläpihalla, jossa on sekajäte- ja kierrätysastiat. Ei toimenpide-ehdotuksia.
RS 15 Kuntoarvio 19/45 4.2. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1. Perustukset ja sokkelit Rakennus on perustettu kalliolle betonirakenteisena. Näkyvissä olevat perustusrakenteet (sokkelit) ovat rappauspintaisia. Sokkelipinnoite on hyvässä kunnossa, vähäisiä valumajälkiä havaittiin tuuletusritilöiden aiheuttamista ruostevesistä. Sokkelien maanvastaisten osien vedeneristeitä ei tiettävästi ole => Sokkelien maanvastaisten vedeneristeiden asennukseen ja tuuletusritilöiden huoltomaalaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Tuuletusritilästä valunut ruostevettä sokkelille. Sokkelipinnat hyväkuntoisia. Sokkelin maanvastaisten vedeneristeiden asennus. Tuuletusritilöiden huoltomaalaus. 4.2.2. Alapohja Rakennuksen alapohja on betonirakenteinen maanvarainen laatta. Kellaritilojen lattioissa havaittiin kohonnutta kosteutta, joka aiheutuu rakennuksen ulkopuolelta ylärinteestä valuvista sadevesistä. Kellarin lattioiden kosteudesta ei ole haittaa nykyisellään, koska lattiaja seinärakenteet ovat kivirakenteisia. Kellaritiloissa ei suositella säilytettävän puurakenteista materiaalia, joka on vaarassa kosteusvaurioitua.
RS 15 Kuntoarvio 20/45 Kosteusjälkiä kellarin lattiassa. Kosteusjälkiä kellarin lattiassa. Ei toimenpide-ehdotuksia. 4.2.3. Rakennusrunko Runkorakenteina toimivat tiili / betonirakenteiset seinät sekä betonirakenteiset välipohjat, yläpohja ja alapohja. Rakennuksen runkorakenteissa ei havaittu painumia tai huonoon kuntoon viittaavaa. Ei toimenpide-ehdotuksia. 4.2.4. Ulkoseinät ja julkisivut Ulkoseinäpinnat ovat rapattuja julkisivuja. Rappauspinnoilla havaittiin paikoin pintojen lohkeilua ja valumajälkiä. Sisäänkäyntien alakatoissa havaittiin maalipintojen kulumaa => Rappauspintojen kevyeen paikkauskorjaukseen ja sisäänkäyntien kattojen huoltomaalaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana.
RS 15 Kuntoarvio 21/45 Rappauspinnalla kulumaa. Valumajälkiä rappauspinnalla. Sisäänkäynnin katossa maalipinnan kulumaa. Rappauspinnalla lohkeilua. Valumajälkiä rappauksen alareunassa. Valumajälkiä rappauspinnalla. Julkisivujen kevyt pinnoitekorjaus ja sisäänkäyntien kattojen huoltomaalaus.
RS 15 Kuntoarvio 22/45 4.2.5. Ikkunat Rakennuksen ikkunat ovat tyypiltään kaksipuitteisia- ja lasisia avattavia puuikkunoita. Ikkunoissa havaittiin maalipintojen kulumaa ulko- ja sisäpinnoilla => Ikkunoiden huoltomaalaukseen ja tiivistyksen tarkastukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Puuikkunoiden tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 50 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Sisäosien maalaukseen on varauduttava 8 15 vuoden välein, ulkomaalaus 5 15 vuoden välein. Tiivistäminen suoritetaan tarpeen mukaan mutta siihen on varauduttava 3 12 vuoden välein. Ikkunan ulkopuoli maalipinnaltaan kulunut. Ikkunan sisäosilla maalipinta kulunut. Maalipinna kulumaa ikkunan ulkopinnalla. Ulkopuitteessa ja sisäosalla maalipinnan kulumaa. Ikkunoiden huoltomaalaus ja tiivistyksen tarkastus / korjaus. 4.2.6. Ulko-ovet Ulko-ovet olivat puurakenteisia umpi- ja lasiaukollisia ovia. Ovissa havaittiin maalipintojen kulumaa => Ulko-ovien huoltomaalaukseen, tiivistämiseen ja käynnin tarkastukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana.
RS 15 Kuntoarvio 23/45 Puurakenteisten ulko-ovien tekninen käyttöikä on normaaleissa olosuhteissa 40 vuotta, huoltomaalaukseen ja käyntisovitukseen tulee varautua 5 15 vuoden välein. Ovien huoltomaalaus ja tiivistäminen tulee tehdä 10 20 vuoden välein. (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Pääovi yläpihalla. Kellarin ovessa maalipinta kulunut. Kellarin ovessa maalipinta kulunut. Päädyn ulko-ovessa maalipinta kulunut. Ulko-ovien huoltomaalaus, tiivistäminen ja käyntisovitus. 4.2.7. Parvekkeet Rakennuksessa on betonirakenteiset parvekkeet päädyissä. Parvekkeiden betonipinnat ja teräsrakenteiset kaiteet olivat maalipinnoiltaan kuluneita. Parvekkeiden alapuoliset sisäänkäyntien saumapeltikatteet ovat maalipinnoiltaan kuluneita => Parvekkeen betonilaattojen ja teräskaiteiden pinnoitekorjaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Parvekkeiden betonilaatoille suositellaan kuntotutkimusta parvekekorjauksen edeltävänä työnä, jolla saadaan tarkempi betonirakenteen kunto (raudoitteiden peitepaksuus, betonin karbonatisoituminen).
RS 15 Kuntoarvio 24/45 Parveke päädyssä. Parvekkeen pinnoitteet kuluneita. Parvekkeen pinnoitekorjaus (betonilaatat, teräskaiteet). 4.2.8. Kattorakenteet Rakennuksen vesikatto on tyypiltään mansardikatto. Vesikatteen materiaalina on tiilikate. Vesikatto on saneerattu 2000-luvulla alusrakenteineen ja on nyt hyvässä kunnossa. Puutteena havaittiin talotikkaiden puuttuminen ulkopuolelta ja yläpohjatilaan ei päästy tarkastuksella. Savupiipuista puuttuvat sadehatut ja katolta kulkusillat savupiipuille nuohousta varten. Päätyjen sisäänkäyntien saumapeltikatteet olivat maalipinnaltaan kuluneita => Talotikkaiden asennukseen, yläpohjatilaan kulun järjestämiseen, savupiippujen sadehattujen asennukseen ja kulkusiltojen asennukseen piipuille sekä päätyjen sisäänkäyntien saumapeltikattojen huoltomaalaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Vedenpoisto tapahtuu ulkopuolisilla ränneillä ja syöksytorvilla. Katon huollot ja tarkastukset tulee tehdä säännöllisesti. Sinkityn ja maalatun rivipeltikatteen tekninen käyttöikä on normaaliolosuhteissa 60 vuotta. Betonitiilikatteen tekninen käyttöikä normaaleissa olosuhteissa on 45 vuotta. (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot).
RS 15 Kuntoarvio 25/45 Peltikatteen maalipinta hilseilee. Maalipinta kulunut. Talotikkaiden asennus, piipunhattujen asennus sekä kulun järjestäminen savupiipuille ja yläpohjatilaan. Saumapeltikatteiden huoltomaalaus. Katteen säännöllinen tarkastus ja huolto (ei huomioida PTS-taulukossa). 4.3. SISÄTILAT 4.3.1. Tekniset tilat Kohteen lämmönjakohuone on kellarissa. Lämmönjakohuoneen lattialla havaittiin kosteusjälkiä / likaantumaa => Lämmönjakohuoneen lattian maalaukseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Toimenpide-ehdotus: Lämmönjakohuoneen lattian maalaus. 4.3.2. Sisätilat, märkätilat Kuntoarvion yhteydessä käytiin läpi myös kohteen yleiset sisätilat mukaan lukien WC- ja märkätilat. Yleistilojen pinnat olivat pääosiltaan hyvässä kunnossa. Huonetiloja on kahdessa kerroksessa, tilojen kunto on tyydyttävä / hyvä. WC- ja märkätilat olivat yleisesti tyydyttävässä kunnossa => Wc- ja märkätilojen pinnoitekorjauksia on odotettavissa tarkastelujakson aikana. Tilojen korjaustarve määritellään kuitenkin tulevan käyttötarkoituksen ja tarpeen mukaan. Wc- ja märkätilojen pintakorjauksia tehdään tarpeen mukaan (varaus PTStaulukkoon).
RS 15 Kuntoarvio 26/45 Pesuhuoneessa muovimatot. Keittiö. Yläkerran wc. Keittiössä puuhella. Wc-tila. Remontoitu kokoontumistila yläkerrassa.
RS 15 Kuntoarvio 27/45 5. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1. LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ 5.1.1. Lämmitysjärjestelmä Lämmönlähteenä on öljylämmitys ja rakennusten lämmitys on toteutettu vesikiertoisella patterilämmityksellä. 5.1.2. Lämmöntuotanto Kattilahuone sijaitsee rakennuksen pohjakerroksessa. Valurautaisen kevytöljykattilan Högfors 20, minkä teho on 90 kw ja valmistusvuosi on 1982. Öljypoltin on tyyppiä KP6 (Oilon Oy). Öljypolttimossa ei ole valmistusvuotta, mutta se on ilmeisesti asennettu lämmityskattilan kanssa yhtä aikaa. Lämmityskattilan ja öljypolttimen tekninen käyttöikä on kuitenkin tullut vastaan KH-kortin perusteella tarkastusjakson aikana. Lämmityskattilan uusiminen tai lämmönlähteen muuttamista esim. maalämpöön tulee selvittää. Lämmityskattilan ja toisessa kerroksessa olevan puuhella savuhormien kunto tulee tarkistaa. Pohjakerroksessa on erillisessä tilassa teräksinen öljysäiliö, mikä on asennettu ilmeisesti lämmityskattilan yhteydessä. Öljysäiliöt tulisi puhdistaa alle 15 vuoden välein. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) perusteella valurautakattiloiden tavoitteellinen tekninen käyttöikä on 40 vuotta, öljypolttimoiden 10 15 vuotta, tiilipiippujen 50 70 vuotta, ennen 1990 sisätiloihin asennettujen teräksisten öljysäiliöiden 40 vuotta. Lämmityskattila Öljypoltin
RS 15 Kuntoarvio 28/45 Öljysäiliö Lämmityskattilan savuhormi kattilahuoneessa Lämmityskattilan ja öljypolttimen uusiminen 5.1.3. Lämmönjakelu Kattilahuone sijaitsee rakennuksen pohjakerroksessa. Näkyvät lämpöjohdot ovat materiaaliltaan terästä. Rakennuksessa on avopaisunta-astia, mitä ei päässyt näkemään. Avopaisunta-astia tulee muuttaa suljetuksi verkostoksi, omalla kalvopaisunta-astialla. Lämpöjohdot näyttävät vanhoilta. Lämmönjakohuoneessa on näkyvissä vanhoja sulkuventtiileitä ja kaksi muutama uudempi sulkuventtiili, joilla lämmitysverkosto voidaan sulkea. Kiertovesipumppu on tyyppiä ASH 50/4 (Kolmeks Oy). Kiertovesipumppu on asennettu lämmityskattilan yhteydessä. Kiertovesipumpulle on odotettavissa kunnostustarpeita tarkastelujakson aikana. Lämmitysverkoston kiertovesipumppu tulisi uusia taajuusmuuttajalla lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä. Lämmitysverkostolle tulisi suorittaa perussäädön suunnittelu ja säätö KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan sulkuventtiilien tavoitteellinen tekninen käyttöikä on 30 vuotta, lämmityspumppujen tavoitteellinen tekninen käyttöikä on 20 25 vuotta ja teräksisten lämpöjohtojen tavoitteellinen tekninen käyttöikä on yli 50 vuotta, mikäli ulkopuolista kosteutta ei pääse putkiston kanssa kosketuksiin, eikä putkiston vedessä ole suuria määriä happea. Lämmitysverkoston kiertovesipumppu Uusittu sulkuventtiili kattilahuoneessa
RS 15 Kuntoarvio 29/45 Vanhoja sulkuventtiileitä kattilahuoneessa Vanhoja lämpöjohtoputkia Kiertovesipumpun kunnostus / uusimisia tarkastelujakson aikana Avopaisuntajärjestelmän muuttaminen suljetuksi paisuntajärjestelmäksi Lämmitysverkoston perussäädön suunnittelu ja säätö 5.1.4. Säätölaitteet Päärakennuksen kattilahuoneessa on lämmitysverkoston lämpötilasäädin, tyyppiä Ouman EH 201L. Lämpötilasäädin on ilmeisesti asennettu 1990- / 2000-luvulla, ja tälle on mahdollisesti odotettavissa uusimistarvetta tarkastelujakson loppupuolella. Lämmitysverkoston säätöpisteet olivat + 20 ºC / + 21 ºC + 0 ºC / + 40 ºC - 20 C / +59 C KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) lämpötilasäätimien tavoitteellinen tekninen käyttöikä on noin 15 vuotta. mukaan Lämpötilasäädin Lämmitysverkosto säätöventtiilinä on asennettu ilmeisesti 1980-luvulla, mutta toimimoottori on uudempi, tyyppiä ML 6420 (Honeywell). Säätöventtiilin karatiivisteelle on odotettavissa uusimistarve tarkastelujakson aikana.
RS 15 Kuntoarvio 30/45 Kolmitieventtiili ja toimimoottori KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan kenttälaitteiden tavoitteellinen tekninen käyttöikä on 15 vuotta. Säätöventtiilin karatiivisteen uusiminen Lämpötilasäätimen mahdollinen uusiminen tarkastelujakson loppupuolella 5.1.5. Lämmönluovutus Lämmönluovuttimina on vanhat radiaattoripatterit. Lämmityspattereissa on vanhat käsikahvaiset patteriventtiilit. Patteriventtiilit tulisi uusia termostaattisilla patteriventtiileillä, joilla saadaan huoneisiin tuleva ilmaisenergia hyödynnettyä. Lämmityspatterien ilmaruuvien uusimisia patteriventtiilien uusimisen yhteydessä. Lämmityspattereille tulisi suorittaa kuntotutkimus esim. röntgenkuvauksella. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan vesikiertoisten lämmityspatterien patteriventtiilien tavoitteellinen tekninen käyttöikä on 25 vuotta ja termostaattien 15 vuotta. Lämmityspatterien tekniseen käyttöikään vaikuttaa mm. lämpöjohtoverkostossa mahdollisesti oleva vapaa happipitoisuus. Vanha lämmityspatteri ja patteriventtiili Patteriventtiilien uusiminen ja varustaminen termostaatilla Lämmityspatterien ilmaruuvien uusimisia.
RS 15 Kuntoarvio 31/45 5.1.6. Eristykset Näkyvien lämpöjohtoputkien alkuperäisinä lämpöeristeinä on massaeristeet ja päällysteenä on mm. jutekangas. Massaeristeiden päällystä on pyritty suojamaan mm. alumiinipaperilla. Näkyvien lämpöeristeiden kunto on tyydyttävä. Pohjakerroksessa, joissa työskennellään massaeristeet tulisi kapseloida. Massaeristeiden suojauksia pohjakerroksessa Massaeristeitä ja uusittuja lämpöeristeitä sulkuventtiilien uusimisen yhteydessä Massaeristeiden kapselointi pohjakerroksessa tiloissa, joissa työskennellään 5.2. VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT 5.2.1. Vedenkäsittely Rakennus on liitetty kaupungin vesijohtoverkostoon, vedenkäsittelylaitteita ei ole. 5.2.2. Vesijohdot Tonttivesijohto tulee pohjakerroksen yhteen lämpöeristettyyn puulaatikkoon, missä on vesimittari. Vesimittarille tuleva tonttivesijohtoa ei pääsyt näkemään kunnolla, mutta se näyttäisi olevan materiaaliltaan muovia. Vesimittarilta lähtevä kylmävesiputki ja kerroksissa näkyvät kylmän ja lämpimän käyttöveden putket ovat materiaaliltaan kuparia. Näkyvinä sulkuventtiileinä on vesimittarin kohdalla istukkaventtiilit ja muualla palloventtiilit. Vesijohdot ja sulkuventtiilit on ilmeisesti uusittu 1980-luvun saneerauksen yhteydessä (lvpiirustuksia ei ollut käytettävissä). Lämmin käyttövesi lämmitetään wc-tiloissa ja kylpyhuoneessa olevilla vedenlämmittimillä (4 kpl), joissa on sähkölämmitys. Vedenlämmittimille on odotettavissa uusimistarve tarkastelujaksona aikana.
RS 15 Kuntoarvio 32/45 Vesimittari ja istukkaventtiili Yhdessä wc-tilassa näkyvät käyttöveden vesijohtoputket Vedenlämmitin Vedenlämmitin KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan kuparisten käyttövesiputkien tavoitteellinen tekninen käyttöikä on 50 vuotta, sulku- ja linjasäätöventtiilien tavoitteellinen käyttöikä on 20 30 vuotta, sekä vedenlämmittimien 20 vuotta. Vedenlämmittimien uusimisia 5.2.3. Viemärit Jätevedet johdetaan kaupungin jätevesiviemäriin. Pihalla olevassa tonttiviemärin tarkastusaukossa ei ollut havaittavissa täytöstä. Pohjakerroksessa näkyviä viemäriputkia ei ole lämpöeristetty. Huoltomiehen mukaan pohjakerroksessa ilman lämpötila ei ole laskenut pakkasen puolelle talvisin. Rakennuksessa näkyvät viemäriputket ovat materiaaliltaan muovia. Sadevedet johdetaan syöksytorvista maastoon. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan vuoden 1975 jälkeen asennettujen muoviviemärien tavoitteellinen tekninen käyttöikä on 50 vuotta.
RS 15 Kuntoarvio 33/45 Pihalla oleva jäteveden tarkastuskaivo Pohjakerroksessa näkyviä muovisia viemäriputkia Ei toimenpiteitä 5.2.4. Vesi- ja viemärikalusteet Vesihanoina on pääosin kaksiotehanoja. Vesihanoille on odotettavissa kunnostuksia / uusimisia tarkastelujakson aikana. Vesihanojen yleiskunto on tyydyttävä / välttävä. Tarkastettujen tiloissa on eri aikoina asennettuja wc-istuimia, varustettuna yhdellä huuhteluvesimäärällä. Tarkastettujen wc-istuimien ulkoinen kunto oli tyydyttävä. KH-kortin (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot) mukaan yksiotehanojen tavoitteellinen tekninen käyttöikä on 15 25 vuotta ja wc-istuimien on noin 50 vuotta. Wc:n vesikalusteet Keittonurkkauksen kaksiotehana Vesikalusteiden kunnostuksia / uusimisia tarkastelujakson aikana 5.2.5. Vesi- ja viemärieristykset Näkyvien kylmävesijohtojen eristeenä on pohjakerroksessa mineraalivillakoru ja päällysteenä mm. alumiinipaperi. Näkyvien vesijohtojen eristeiden kunto on tyydyttävä.
RS 15 Kuntoarvio 34/45 Kylmävesiputken ja vesimittarikotelon lämpöeristyksiä pohjakerroksessa Ei toimenpiteitä 5.3. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT 5.3.1. Ilmanvaihtokoneet Rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto. Toimenpide-ehdotus: Ei toimenpiteitä 5.3.2. Kanavistot Poistoilmakanavat ovat pääosin rakenneainekanavia. Öljysäiliötilassa on näkyvissä galvanoituja peltikanavia. Savuhormeille ja ilmahormeille tulisi suorittaa kuntotutkimus. Öljysäiliötilassa näkyviä peltikanavia
RS 15 Kuntoarvio 35/45 Ei toimenpiteitä 5.3.3. Päätelaitteet Rakennuksessa on poistoilmaventtiileinä pääosin säleikköventtiileitä ja lautasventtiileitä. Ulkoilmaventtiileinä on vanhoja peltisiä kääntyviä venttiileitä. Osan tulo- ja poistoilmaventtiilien kunto on huono ja näiden uusimiseen tulee varautua. Rikkinäinen korvausilmaventtiili pohjakerroksessa Huonokuntoinen korvausilmaventtiili Alkuperäinen säleikköventtiili poistossa WC-tilan poistossa lautasventtiili Korvaus- ja poistoilmaventtiilien uusimisia 5.3.4. IV-eristykset Ilmanvaihtokanavien eristyksiä ei ollut näkyvissä muualla, kuin öljykattilan tilan poistoilmakanavan paloeristyksissä. Paloerityksen päällysteenä on galvanoitu pelti.
RS 15 Kuntoarvio 36/45 Öljysäiliötilan poistoilmakanavan paloeristys ja pellitys Ei toimenpiteitä 5.4. MUUT JÄRJESTELMÄT 5.4.1. Kylmätekniset järjestelmät Rakennuksessa ei ole kylmäteknisiä laitteita. Ei toimenpiteitä 5.4.2. Palontorjuntajärjestelmät Rakennuksessa on näkyvissä käsisammutin. Käsisammuttimen tarkastusaika on mennyt mennyt umpeen. Käsisammuttimelle tulee suorittaa määräaikaishuollot määräysten mukaan (ei huomioida PTS-taulukossa). Käsisammutin Ei toimenpiteitä
RS 15 Kuntoarvio 37/45 6. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 6.1. ALUESÄHKÖISTYS 6.1.1. Aluevalaistus Aluevalaistuksen valaisimina toimivat rakennuksen seinissä sekä katoksissa olevat valaisimet. Seinävalaisimissa on integroidut liiketunnistimet. Uusia valaisimia hankittaessa tulee ottaa huomioon niiden energiatehokkuus sekä kulutuskestävyys. LED-lamput ovat tässä suhteessa parhaita, joten aluevalaistuksen valonlähteeksi suositellaan monimetalli- tai LED-lamppuja. Valaisimina tulisi suosia energiatehokkailla lampuilla toimivia valaisimia. Valaisimien tarkastus tulee toteuttaa säännöllisesti. Valaisimien kuvut on puhdistettava säännöllisesti huolto-ohjelman mukaisesti tai vähintään aina lampunvaihtojen yhteydessä. Valaisimen likaantuminen vähentää merkittävästi valotehoa. Liiketunnistinvalaisin. Katoksen valaisin. Pylväsvalaisin. Valaisin lähempää.
RS 15 Kuntoarvio 38/45 Ks. kappale 2.4 6.1.2. Ulkopistorasiat Kiinteistössä ei havaittu varsinaisia ulkopistorasioita. Ei toimenpiteitä 6.2. KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET 6.2.1. Jakokeskukset alle 1000V Kiinteistön jakelujärjestelmänä on käytössä nelijohdin- eli TN-C -järjestelmä. Sähköpääkeskus on kiinteistön sisäseinällä ja sen yhteydessä on kiinteistön sähköenergian kulutuksen mittaus. Sähköpääkeskus on arviolta 1970-1980 aikana asennettu. Sähköpiirustuksia ei havaittu kuin vuodelta 2001, jolloin osa sähköjärjestelmästä on uusittu. Silmämääräisten havaintojen mukaan keskukset ovat tyydyttävässä kunnossa. Sulakemerkinnät ovat asianmukaisesti merkittyjä. Merkintöjen oikeellisuutta ei tarkastuksen yhteydessä varmistettu. Sähköjärjestelmien tekninen käyttöikä on pääosin maksimissaan noin 40 vuotta, mikä ylittyy osin sähköjärjestelmän osalta. Järjestelmälle ei kuitenkaan ole kannattavaa tehdä uusimisia ennen kuin on tiedossa tuleva käyttötarkoitus, koska se määrää tulevan saneerauksen laajuuden ja tason. PTS:ssä ei tämän vuoksi ole laskettu kuin perustasoinen sähköjärjestelmän saneeraus. Sähköpääkeskus. Ryhmäkeskus.
RS 15 Kuntoarvio 39/45 Lämmönjakohuoneen ryhmäkeskus. Ryhmäkeskus. Sähköjärjestelmän ylläpitokustannuksia Sähköjärjestelmän saneeraus yhdessä muun saneerauksen kanssa jakson alkupuolella 6.2.2. Johtotiet Kiinteistön kaapeloinnit on toteutettu pääasiassa putkituksia käyttäen, jotka kulkevat rakenteissa ja pinta-asennuksin. Tulevissa lisäasennuksissa tulee varautua kaapelireittien lisäasennustarpeeseen. Täyteen asennetut kaapelireitit ja kaapelien niputtaminen alentavat merkittävästi kaapelien kuormitettavuutta. Pinta-asennusta. Toimenpide-ehdotus: Ei toimenpiteitä 6.2.3. Kaapeliläpiviennit
RS 15 Kuntoarvio 40/45 Puutteellisia kaapeliläpivientejä ei havaittu. Tehtäessä uusia kaapeliläpivientejä tulee varmistua siitä, että ne tiivistetään asianmukaisesti 6.3. JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET 6.3.1. Nousujohdot Sähköpääkeskuksesta sähkö jaetaan ryhmäkeskuksille suoraan. Nousujohtojen keskimääräinen tekninen elinkaari on noin 40 vuotta. Ylikuormituksia ja normaalia suurempia lämpenemisiä ei havaittu tarkastuksen yhteydessä. Kaapelit ovat silmämääräisen tarkastelun perusteella tyydyttävässä kunnossa, mutta ne tulee uusia saneerauksen yhteydessä. Nousujohdot ovat 4-johdinjärjestelmän mukaiset eivätkä ne vastaa turvallisuudeltaan nykyaikaista 5-johdinjärjestelmää. Nousujohtojen uusiminen saneerauksen yhteydessä 6.3.2. Voimaryhmäjohdot Koneille ja laitteille menevät voimajohdot ovat pääosin muovieristeisiä MMJ- kaapeleita. Asennukset ovat osin alkuperäisiä. Kaapelit suositellaan muutettavaksi 5-johdinjärjestelmän mukaiseksi kojeiden uusimisen yhteydessä. Voimaryhmäjohdot suositetaan uusittavan laitteiden uusimisien yhteydessä 6.3.3. Valaistusryhmäjohdot Valaistusryhmäjohdot ovat TN-C 4-johdinjärjestelmän mukaisia. Koko rakennuksen sähkönjakelujärjestelmä on syytä saneerata tulevaisuudessa 5-johdinjärjestelmäksi, jossa on erillinen maadoitusjohdin. Valaistusryhmäjohdot ovat toistaiseksi olleet pääosin toimintakuntoisia. Suositellaan sähkönjakelujärjestelmän saneeraamista 5-johdinjärjestelmäksi tulevaisuudessa 6.3.4. Varusteet Tarkastuksessa havaittiin sähkökalusteiden heikkenemistä. Osa valaistuksen kytkimien suojalevyistä on haljennut. Kiinteistön tilojen pistorasiat ovat pääosin 1-luokan rasioita.