Transkriptio

1

2

3

4

5

6

7

8

9 RS 15 Kuntoarvio Taalintehtaan kunnantoimisto Malmintie TAALINTEHDAS Tarkastuspäivä

10 RS 15 Kuntoarvio 2/47 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO YHTEENVETO RAKENNUSTEKNIIKKA LVI-TEKNIIKKA SÄHKÖJÄRJESTELMÄT VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET LISÄTUTKIMUKSET KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA KOHTEEN TIEDOT ASIAKIRJATILANNE KORJAUSHISTORIA KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI ENERGIATALOUS SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO ULKOALUEET RAKENNUSTEN VIERUSTAT, PINTAVESIEN POISTO JA SALAOJITUS KASVILLISUUS JA VIHERALUEET LIIKENNEVÄYLÄT JA -ALUEET RAKENNELMAT, VARUSTEET JA JÄTEHUOLTO RAKENNUSTEKNIIKKA PERUSTUKSET JA SOKKELIT ALAPOHJA RAKENNUSRUNKO ULKOSEINÄT JA JULKISIVUT IKKUNAT ULKO-OVET PARVEKKEET KATTORAKENTEET SISÄTILAT YLEISTILAT, TEKNISET TILAT TOIMISTOTILAT, MUUT SISÄTILAT LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ LÄMMÖNTUOTANTO LÄMMÖNJAKELU SÄÄTÖLAITTEET LÄMMÖNLUOVUTUS ERISTYKSET VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT VEDENKÄSITTELY VESIJOHDOT VIEMÄRIT VESI- JA VIEMÄRIKALUSTEET ERISTYKSET ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT ILMANVAIHTOKONEET... 34

11 RS 15 Kuntoarvio 3/ KANAVISTOT PÄÄTELAITTEET IV-ERISTYKSET SÄÄTÖLAITTEET MUUT JÄRJESTELMÄT KYLMÄTEKNISET JÄRJESTELMÄT PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT RAKENNUSAUTOMAATIO VALVOMOLAITTEET ALAKESKUKSET SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO ALUESÄHKÖISTYS ALUEVALAISTUS ULKOPISTORASIAT KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET JAKOKESKUKSET ALLE 1000V JOHTOTIET KAAPELILÄPIVIENNIT JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET NOUSUJOHDOT VOIMARYHMÄJOHDOT VALAISTUSRYHMÄJOHDOT VARUSTEET LIITTYMISJOHDOT MAADOITUKSET JA POTENTIAALIN TASAUKSET VALAISIMET, LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET VALAISIMET TURVAVALAISTUSJÄRJESTELMÄ LÄMMITTIMET KOJEET JA LAITTEET SAUNAT TELE- JA ANTENNIJÄRJESTELMÄT PUHELIN- JA ATK-JÄRJESTELMÄ ANTENNIJÄRJESTELMÄ PALOTURVALLISUUSJÄRJESTELMÄ HISSIT KUNTOARVION TEKIJÖIDEN YHTEYSTIEDOT... 47

12 RS 15 Kuntoarvio 4/47 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu liike- ja palvelurakennusten kuntoarvion suoritusohjetta (KH ) noudattaen. Toimeksiantaja: Kemiönsaaren kunta Kiinteistöyksikkö Kiinteistöpäällikkö Thomas Ginlund Vretantie Kemiö Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori RI Marko Tähtinen Raksystems Anticimex Rakennustekniikka RI Marko Tähtinen Raksystems Anticimex LVI-järjestelmät Ins. Arto Saari Raksystems Anticimex Sähköjärjestelmät Ins. Juha Honka Raksystems Anticimex Kuntoarvion tilaajaohjeen (KH ) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTS-ehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.

13 RS 15 Kuntoarvio 5/47 2. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oli vuonna 1973 valmistunut liike- ja toimistokiinteistö Taalintehtaalla. Rakennus on yksi - kaksikerroksinen ja tasakattoinen. Julkisivut ovat pääasiassa vaaleita betonielementtipintoja. Kohde on rakennustekniikan osalta välttävässä, LVI- ja sähkötekniikan osalta vaihtelevasti tyydyttävässä - välttävässä kunnossa. KL RAKENNUSTEKNIIKKA Maanpinnat vierustoilla olivat tasaisia / poispäin kallistuvia. Sade- ja pintavesien ohjaus toimi tyydyttävästi. Rakennus on varustettu myös salaojituksella. Salaojitus suositellaan kuvattavan / huuhdeltavan toimivuuden kartoittamiseksi. Rakennuksen piha-alueilla kasvoi viherrakenteita, jotka kasvoivat riittävän etäällä rakennuksesta. Liikennöityjen alueiden pinnat olivat kuluneita asfaltti- ja betonilaattapintoja. Rakennuksen näkyvät sokkelipinnat ovat paikalla valettuja teräsbetonirakenteita. Perustuksiin tai sokkeleihin liittyviä rakenteellisia vaurioita (esim. taipumia tai painumia) ei havaittu. Rakennuksen alapohjatila on tuulettuva ja ryömintätilainen. Alapohjatilan tuuletusta on parannettu mm. poraamalla sokkelipintoihin reikiä. Alapohjatilassa havaittiin runsaasti puuainesta, joka tulisi poistaa sieltä ensi tilassa. Rakennuksen runko muodostuu teräsbetonirakenteista. Runkorakenteissa ei havaittu korjausta vaativia vaurioita. Ulkoseinät ovat pääasiassa valkoiseksi maalattuja betonielementtejä. Täydentävästi on käytetty myös vihreäksi värjättyä lasipintaa. Betonielementtipinnat olivat hyvin kuluneita ja vaurioituneita. Maalipinnat olivat kuluneita ja joka puolella rakennusta havaittiin betonin rapautumista ja terästen esiin tuloa. Myös kaikki julkisivussa olevat saumaukset olivat erittäin huonokuntoisia, jonka johdosta vedellä on pääsy rakenteisiin. Seinän yläosasta / räystäältä ja muista lasi ikkuna julkisivun liitoskohdista puuttui myös ns. myrskypelti, joka estäisi tehokkaasti veden pääsyn rakenteisiin. Julkisivuihin suositellaan kuntotutkimuksen teettämistä. Edessä on suuri julkisivuihin liittyvä peruskorjaus, jonka yhteydessä suositellaan uusittavan / parannettavan myös lasijulkisivut / ikkunat ja niiden pellitykset. Rakennuksen vesikatto on tyypiltään tasakatto / loiva pulpettikatto, ja sen katteena on käytetty sirotepintaista bitumikermikatetta. Vedenpoisto tapahtuu kattokaivojen kautta. Kate oli tyydyttävässä kunnossa. Katon huolto ja myrskypeltien asennus tehdään jakson alussa, mikäli ulkoseinän paksuus muuttuu, tullaan kattodetaljit tekemään vastaaviksi Yleiset tilat ja tekniset tilat käytiin tarkastamassa otantaluonteisesti. Yleiset tilat ja tekniset tilat olivat käyttötarpeita vastaavassa kunnossa. Kuntoarvioinnin yhteydessä käytiin läpi toimistotiloja osittain. Joka siivessä käytiin, samoin molemmissa kerroksissa. Tilojen lattiaseinä- ja kattopintojen rakenteet olivat tarkastushetkellä tyydyttävässä kunnossa, vain normaalista käytöstä johtuvia jälkiä / pintojen kulumista oli havaittavissa. Tilojen kunnostukset tehdään tarpeiden ja vaatimusten mukaan. Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan Julkisivupintojen peruskorjaus Ikkunoiden uusiminen / kunnostukset Rakennus on rakennustekniikan osalta välttävässä kunnossa. KL 3

14 RS 15 Kuntoarvio 6/ LVI-TEKNIIKKA Kiinteistössä on öljylämmitys. Kiinteistön tiloja lämmitetään vesikiertoisilla lämpöpattereilla ja tiloihin puhallettava tuloilma on esilämmitettyä. Rakennuksen lämmönjakohuoneessa on 2 kpl öljykattiloita, jotka on kytketty sarjaan. Kattiloita käytetään yhdenaikaisesti tehontarpeen mukaan. Lämmityskattilat laitteineen on uusittu 2002 ja toisen kattilan öljypoltin on uusittu 2006 eli niiden uusimiseen ei ole tarvetta kuluvan kymmenvuotisjakson aikana. Toisen kattilan öljypoltin on tarpeen uusia kuluvan kymmenvuotisjakson aikana. Lämmönjakohuoneessa sijaitsevat linjasulku- ja linjasäätöventtiilit ovat pääosin rakennusvuodelta alkuperäisiä. Venttiilit ja säätölaitteet ovat huonossa kunnossa ja ne on syytä uusia kuluvan jakson alussa. Osa laitteista on uusittu yksitellen. Teräsputkesta tehtyjen lämpöjohtojen käyttöikänä pidetään olosuhteista riippuen noin vuotta. Öljysäiliötila on piha-alueella ja tilan pohjalle kertyy vettä. Öljysäiliö on aikaisempien kartoitusten perusteella huonossa kunnossa, säiliön seinämä vahvuus paikoitellen riskirajoilla. Suositellaan öljysäiliön kunnostusta tai uusimista. Lisäksi tulee selvittää rakennuksen liittämismahdollisuuksia kaukolämpöön sekä liittymiskustannusten ja käyttökustannusten arviointi. Lämmönjakohuoneessa sijaitsee myös käyttöveden erillinen lämminvesivaraaja, jonka tilavuus on 1200 dm³ ja se on rakennusvuodelta alkuperäinen. Varaaja on tarpeen uusia kuluvan kymmenvuotisjakson aikana. Putkikanaalissa ja 1.kerroksen alakattorakenteissa sijaitsevat linjasulku- ja linjasäätöventtiilit ovat pääosin rakennusvuodelta alkuperäisiä. Lämpöputkistot ja patterit ovat rakennuksessa pääosin alkuperäisiä. Lisäksi eri rakennusvaiheiden kunnostusten aikana on pattereita ja patteriventtiileitä uusittu. Pattereissa on termostaattiset patteriventtiilit. Osa lämpöjohtojen sulku- ja linjasäätöventtiileistä on uusittu todennäköisesti rakennusosien saneerausrakentamisen yhteydessä. Runkolinjojen ja lämmönjakohuoneessa sijaitsevien verkostokohtaisten vanhojen sulku ja säätöventtiilien toimivuus ja vuotoriskit tulee kartoittaa, koska venttiilit ovat paikoitellen erittäin huonokuntoisia. Niiden huolto ja tarvittava uusiminen sekä lämmitysverkostojen virtaamien säädön tarkistus ja verkoston mahdollinen perussäätö on ajankohtaista tehdä jakson aikana. Ilmanvaihtokojeiden lämpöpatterien kojekohtaiset sulku- ja säätöventtiilit sekä toimilaitteet ovat osassa kojeita vanhoja, jotka vaativat myös kunnostusta jakson aikana. Uusimiset ja kunnostukset on järkevää suorittaa kokonaisuuksina vaiheittain erillisten suunnitelmien mukaan. Kiinteistön kylmänveden tonttivesijohto on uusittu muoviputkeksi. Vanhimmat vesijohdot vaativat kunnostustarpeita jakson aikana. Vesijohdoissa ei ole ilmennyt viimeaikoina vuotoja. Lämpimän käyttöveden kiertoputkea on uusittu putkikanaalissa. Vesijohtoputkistoja on osittain uusittu peruskorjauksen yhteydessä. Kupariputkesta tehtyjen vesijohtojen käyttöikänä pidetään olosuhteista riippuen noin vuotta. Vanhat huonokuntoiset vesijohtojen sulku- ja linjasäätöventtiilit tulee kartoittaa ja vuotoriskilliset kohdat korjata ja ne suositellaan uusimaan jakson aikana, tuolloin tulee myös lämpimän käyttöveden linjakohtaiset virtaamat säätää erikseen laadittavien suunnitelmien pohjalta. Kiinteistön viemäriverkosto on pääosin alkuperäinen. Viemäriputkistoja on kunnostettu ja uusittu peruskorjauksen yhteydessä. Rakennuksen vanhat sisäpuoliset jätevesiviemärit on tehty pääosin muhvillisilla valurautaviemäreillä, joiden kuntoa suositellaan laajemmin kartoitettavaksi. Putkikanaalissa olevat viemäriputkistot on paikoitellen huonossa kunnossa. Ulkopuoliset viemärit ja pohjaviemärit on järkevää painehuuhdella ja kuvata jakson aikana. Viemärit ovat saadun tiedon mukaan toimineet normaalisti.

15 RS 15 Kuntoarvio 7/47 Kiinteistössä on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Rakennuksen ilmanvaihtolaitteita on kunnostettu peruskorjauksien yhteydessä. Rakennuksen tuloilmakojeet sijaitsevat vesikatolla ja ne ovat pääosin alkuperäisiä rakennusvuodelta. Rakennuksen 1-2. krs: n ilmanvaihtokanavistoja ja venttiileitä on uusittu. Vanhat tuloilmakojeet vaativat kunnostustoimenpiteitä jakson aikana. Tuloilmakoneita ei ole varustettu lämmön talteenotolla. Rakennusten vesikatolla on huippuimureita, jotka palvelevat toimistotiloja ja mm. wctilojen likaista poistoilmanvaihtoa. Huippuimureita on uusittu peruskorjauksien yhteydessä. Kunnostetuilla rakennusosilla olevat ilmanvaihtolaitteet ovat kunnossa eikä niiden ilmastointijärjestelmille arvioida koituvan suurempia uusimistarpeita jakson aikana lukuun ottamatta tuloilmakojeita. Yksittäiset laitteiden korjaukset ja uusimiset voidaan tehdä normaalina huoltotyönä eikä kustannuksia siten merkitä PTS-taulukkoon. Ilmanvaihtokanavien puhdistuksesta ei ollut tietoa. Kanavien nuohous ja ilmamäärien tarkistus/säätö tulee tehdä jakson loppupuolella. Sisäilman laatu ja vaihtuvuus olivat tarkastetuissa huoneistoissa tyydyttävällä tasolla. Rakennuksessa ei ole toimistohuoneiden osalla ei ole kokonaisvaltaista ilmanvaihdon jäähdytys järjestelmää. Merkittävimmät LVI-tekniset toimenpiteet seuraavalla kymmenvuotisjaksolla tulevat olemaan: Lämmönjakokeskuksen huonokuntoisten laitteiden uusiminen jakson aikana, huomioiden uusimisen laajuudessa kaukolämpöön liittymisen mahdollisuudet. Loppuvaihessa luovutaan kevyenpolttoöljyn käytöstä. Öljysäiliön kuntotutkimus ja säiliötilan veden poiston ohjauksen suunnittelu. Huonokuntoisten venttiilien ja putkien korjaus pikaisesti, jotta äkillisiltä vuotokorjauksilta vältytään Hankesuunnittelun käynnistäminen putkistosaneerauksen osalta ja varautuminen laajempaan putkistosaneeraukseen jakson aikana. Lämmönjakokeskuksen ja teknisentilan sijoittamisen suunnittelu Patteriventtiilien, linjasäätö - ja sulkuventtiilien uusiminen sekä patteriverkoston perussäätö jakson aikana. Käyttövesiverkoston linjasäätö ja sulkuventtiilien uusiminen sekä käyttövesiverkostonsäätö jakson aikana. Vesikalusteiden yksittäisiä uusimisia tarvittaessa Ulkopuolisten ja pohjaviemäreiden huuhtelu ja kuvaus jakson aikana sekä viemäreiden kuntokartoitus. Viemäreiden kunnostus on järkevää toteuttaa laajemman putkistosaneerauksen yhteydessä Ilmanvaihtokojeiden uusiminen, tuloilmakojeiden uusiminen tai kunnostus Ilmanvaihdon vanhojen tulo- ja poistoventtiilien uusimien Ilmanvaihtokanavien tiivistyskorjaukset Ilmanvaihtokanavien nuohous ja ilmavirtojen säätö Alustatilan ja putkikanaalin putkistojen kuntotutkimus Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Kiinteistö on LVI-tekniikan osalta kuntoluokassa välttävä. KL 2-3

16 RS 15 Kuntoarvio 8/ SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Sähköjärjestelmät kiinteistön eri osilta ovat hyvin eri aikakausilta. Pääosin sähkö- ja telejärjestelmistä ovat edelleen alkuperäisiä luvulta, mutta myös suurempia uudistuksia on suoritettu muun muassa toimistosaneerausten yhteydessä. Kiinteistön alkuperäiset sähkö- ja telejärjestelmät ovat jo kokonaisuudessaan teknisten elinkaariensa lopulla, mutta huomioiden saatujen tietojen mukaan sähkötekniset järjestelmät ovat olleet kuitenkin kokonaisuudessaan vielä toimintakuntoisia, minkä johdosta tarkastelujakson alkupuoliskolle ei ole esitetty vielä suurempia peruskorjaustarpeita. Kokonaisuudessaan kiinteistön sähkö- ja telejärjestelmät ovat yleisiltä teknisiltä ominaisuuksiltaan yleisesti tyydyttävässä kunnossa ja tarkastelujakson alkuun ei ajoitu kovin suuria saneeraustoimenpiteitä, mutta jakson loppupuolella saneeraustarpeet lisääntyvät oleellisesti ja tulee varautua laajempiin sähkö- ja telejärjestelmien peruskorjaustarpeisiin alkuperäisten ja ikääntyneiden järjestelmäosien osilta. Jakelujärjestelmä on eri puolella kiinteistöä osittain 4-johdinjärjestelmän ja osittain 5- johdinjärjestelmän mukainen. Kiinteistön keskukset on varustettu osittain tulppasulakkein ja osittain uudemmissa asennuksissa on käytetty myös johdinsuojakatkaisintekniikkaa. Kiinteistön sisätilojen valaistus on osittain vielä alkuperäistä tai myöhemmin uusittua mutta jo ikääntynyttä, mutta edelleen toimintakuntoista tekniikkaa, mutta osa toimisto-osan valaisimista on ainoastaan muutamia vuosia vanhaa. Kiinteistön aluevalaistusta ja autolämmityspistorasioita on päivitetty tarpeiden vaatiessa, mutta varsinkin autolämmityspistorasiakotelojen uusimista suositellaan tarkastelujakson alussa. Kiinteistössä ei ole nykyaikaisia paloilmoitinjärjestelmiä, muutamia palovaroittimia on liitetty rikosilmoitusjärjestelmään. Mikäli kiinteistöön tehdään tarkastelujakson aikana rakennusluvan mukaisia saneeraustoimenpiteitä, tulee ottaa huomioon, että rakennusluvan ehtona saattaa olla paloilmoitinjärjestelmien rakentaminen kiinteistöön. Mahdollisia paloilmoitinjärjestelmien ei ole raportissa esitetty, koska tällä hetkellä vastaavia laajempia järjestelmiä kiinteistössä ei ole. Kiinteistössä on käytössä toimintakuntoinen osittain ikääntynyt poistumisvalaistusjärjestelmä, minkä päivitys on saatujen tietojen mukaan jo tilattu, minkä johdosta sitä ei tarkastella tarkemmin raportissa oletuksena, että muutostyöt tullaan suorittamaan lähiaikoina. Kiinteistöön on rakennettu myös erilaisia ajannäyttö ja merkinantojärjestelmiä, sekä kuorisuojaukseen soveltuvat rikosilmoitusjärjestelmät. Kiinteistön tietoliikennejärjestelmät on uudistettu tarpeellisilta osin ja ne vastaavat loppukäyttäjien tarpeita tarkastelujakson ajan, mikäli loppukäyttäjien tiedonsiirtotarpeet eivät oleellisesti muutu jakson aikana. Kiinteistössä on käytössä myös yksi luvulla rakennettu inva-hissiä. Kiinteistön sähkö- ja telejärjestelmät ovat hyvin erilaisissa elinkaariensa kohdissa eri rakennusosissa. Kokonaisuudessaan kiinteistön sähkö- ja telejärjestelmät ovat olleet toistaiseksi toimintakuntoisia, mutta tarkastelujakson loppupuoliskolla tulee varautua laajempiin peruskorjaushankkeisiin sähkö- ja teletekniikan osalta ikääntyneiden tekniikoiden osalta. Tuleviin saneerauskustannuksiin, niiden laajuuteen ja tarkempaan ajankohtaan vaikuttaa oleellisesti kuitenkin niiden rakennusosien käyttöasteet, käyttötarkoitusten mahdolliset muutokset ja sähköteknisten järjestelmien ominaisuuksien vaatimustasot. Lisäksi tulee varautua jakson edetessä sähkö- ja teleteknisten laitteistojen ylläpito- ja pienempien uusimiskustannusten lisääntymisiin.

17 RS 15 Kuntoarvio 9/47 Kiinteistöön suositellaan teetettäväksi sähköteknistä kuntoarviota syvällisempi kuntotutkimus jakson puolessa välissä sähkö- ja telejärjestelmien kunnon selvittämiseksi sen aikaisen tilanteen selvittämiseksi ja sen perusteella tehdään päätöksiä sähkö- ja telejärjestelmien uusimistarpeen tarkemmasta ajankohdasta sekä siitä aiheutuvista kustannuksista tarkempine laajuustietoineen, elleivät kiinteistön sähkötekniset järjestelmät ala vikaantumaan laaja-alaisemmin ennen kuntotutkimukselle esitettyä ajankohtaa. Toistaiseksi olevilla tiedoilla tulee varautua suurempaan sähkö- ja telejärjestelmien peruskorjaukseen tarkastelujakson loppupuoliskolla. Kiinteistössä havaittiin useita puutteita sähköturvallisuusmääräyksissä, asiat on esitetty raportin kohdassa välittömästi korjattavat puutteet. Merkittävimmät sähkötekniset toimenpiteet tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Autolämmityspistorasiakoteloiden uusimiset ilman kaapelointeja Sähkö- ja telejärjestelmien niin kutsutut yleiset huolto- ja korjauskustannukset Sähkö- ja telejärjestelmien kuntotutkimus Sähkö- ja telejärjestelmien peruskorjaus ikääntyneiden laitteistojen osilta (varaus) Muut korjaus- ja kunnostustoimet ovat pääasiassa tavanomaisia jokavuotisia huoltotoimia. Kiinteistö on sähkö- ja teleteknisten järjestelmien osalta kokonaisuudessaan pääosin kuntoluokassa tyydyttävä ja pieniltä osin välttävä. KL VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET Sähköpääkeskustilasta ja muista sähkötiloista tulee poistaa sinne kuulumaton varastoitu tavara Autolämmityspistorasiakotelot tulee pitää lukittuina ja yksi hengenvaarallinen autolämmityspistorasiakotelo tulee kunnostaa (ilmoitettu huoltomiehelle tarkastuksen yhteydessä) Kosketussuojaukselliset sähköturvallisuuspuutteet tulee korjata sähköpääkeskuksen kiinteistöosasta sekä keskuksista RK 15 ja RK 15.1 Kaikkien sähkötilojen ovet tulee olla jatkossa aina lukittuina sähköturvallisuusmääräysten mukaisesti Ruosteiset ulkotiloissa olevat turvakytkimet tulee koestaa ja tarvittaessa uusia. Varsinkin paloalueiden väliset kaapeliläpiviennit tulee tarkastaa ja tiivistää havaittavat puutteet Ulkoseinustalla (itä-puolen kulmaus) oleva vahvavirtakaapeli tulee poistaa kokonaan tai rasioida sähköturvallisuusmääräysten mukaisesti. Vesikatolla Alkon valomainoksen välittömässä läheisyydessä oleva jakorasia tulee uusia tai tiivistää asianmukaisesti Käytöstä poistetut antennimastot tulee poistaa vesikatolta Lämmönjakohuoneessa ja putkikanaalissa olevien huonokuntoisten venttiilien ja putkiosuuksien korjaus sekä putkikanaalissa viemärin korjaus. Öljysäiliön korjaustoimenpiteet.

18 RS 15 Kuntoarvio 10/ LISÄTUTKIMUKSET Sähkö- ja telejärjestelmien kuntotutkimus Julkisivujen kuntotutkimus Putkistosaneerauksen hankesuunnittelun käynnistäminen ja siihen liittyvät kartoitukset. Pohjaviemäreiden kuntotutkimus / pohjaviemärien huuhtelu ja kuvaus. Putkiston kuntotutkimus. Tuloilmakojeiden uusimisen vaihtoehtojen tutkiminen. Selvitystoimenpiteet kaukolämpöön liittymisen mahdollisuudesta ja ajankohdasta sekä kustannusarvio. Lämmönjakohuoneen sijoituksen muutos vaihtoehtojen selvitys.

19 RS 15 Kuntoarvio 11/ KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] Sähkötekniikka LVIA-tekniikka Rakennetekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kustannustaso Hintoihin sisältyy alv 23 % Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Yht. Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Yhteensä Keskimäärin vuodessa 43,97 / m² / vuosi Kerrosala m²

20 RS 15 Kuntoarvio 12/ RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS Kuntoluokkarvio Määrä- Toimenpide-ehdotukset Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus 3 Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Salaojakuvaus 1 erä Kasvillisuus ja viheralueet 2 Kustannustaso Hintoihin sisältyy alv 23 % Yht Liikenneväylät ja -alueet 2-3 Asfaltti- ja betonilaattapintojen kunnostus 2 erää Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 2 Jätehuoltokatoksen rakentaminen 1 kpl Perustukset ja sokkeli Alapohja 3-4 Ryömintätilan puhdistus ja alapohjan tuuletuksen parantaminen Rakennusrunko Ulkoseinät ja julkisivut 2-3 Julkisivujen kuntotutkimus 1 kpl 7 7 Julkisivujen peruskorjaus, karkea arvio 1 erä Ikkunat 2-3 Ikkunoiden kunnostus / uusinta 1 erä Ulko-ovet 2-3 Ovien huolto / kunnostus 3 erää Parvekkeet Kattorakenteet 2 Kattojen tarkastus ja huolto Myrskypellit, sis. kohtaan Peruskorjaus Yleistilat, tekniset tilat 2-3 Sisätilojen maalauskunnostus Toimistotilat, muut sisätilat 2-3 Sisätilojen maalauskunnostus Rakennustekniikka yhteensä X Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.

21 RS 15 Kuntoarvio 13/ LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset Lämmitysjärjestelmä 2-3 Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Öljysäiliön ja laitteiden uusiminen 1 erä Lämmöntuotanto 2-3 Lämmönjakokeskuksen laitteiden uusiminen 2 erä Korjaussunnittelu 1 erä Lämmönjakelu 3 Toimilaitteiden vika korjaukset 3 erä Linjaventtiilien uusiminen ja perussäätö 1 erä Säätölaitteet 2 Laitteiden korjaus Lämmönluovutus 2 Patteriventtiilien uusiminen 1 erä Eristykset 2 Eristysten korjaus 2 erä Vedenkäsittely 2 Uusi lämminvesivaraaja 1 erä 8 8 Uudet sulkuventtiilit ja paineenalennusventtiili 1 erä Vesijohdot 3 Linjaventtiiilien uusiminen ja verkoston säätö 1 erä Vesijohtoputkiston uusiminen 1 erä Korjaussunnittelu 1 erä Viemärit 3 Pohjaviemäreiden huuhtelu ja kuvaus sekä tutkimus 1 erä 8 8 Viemäreiden saneeraus 2 erä Vesi- ja viemärikalusteet 2 Vesikalusteiden uusimisia 2 erä Vesi- ja viemärieristykset 2 Eristysten korjaus 2 erä Ilmanvaihtokoneet 2-3 Poistoilmapuhaltimien uusiminen 2 erä Tuloilmakojeiden uusiminen 2 erä Kanavistot 2 Ilmanvaihtokanavien nuohous 1 erä 5 5 Ilmanvaihtokanavien kunnoatus 1 erä Päätelaitteet 2 Ilmamäärien säätötyö 1 erä 2 2 Poisto- ja tuloventtiilien uusiminen 2 erä IV-eristykset 2 Eristysten korjauksia 1 erä Kylmätekniset järjestelmät 2 Laitteiden korjaus 1 erä Palontorjuntajärjestelmät 2 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso Hintoihin sisältyy alv 23 % Laitteiden uusimisia 1 erä 2 2 LVI-tekniikka yhteensä Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi. Yht.

22 RS 15 Kuntoarvio 14/ SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Sähköjärjestelmien peruskorj. (varaus) 2-3 Ikääntyneiden järjestestelmien uusiminen (varaus) 1 erä Sähkö- ja telejärjestelmien korjaukset 2-3 Yleiset pienimuotoisemmat korjaustoimenpiteet eri tele- ja sähköjärjestelmien osille 7 erää Sähkö- ja telejärjestelmien kuntotutkimus Aluevalaistus 2 Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso Hintoihin sisältyy alv 23 % 1 erä 5 5 Yht Ulkopistorasiat 2 Autolämmityspistorasiakoteloiden uusiminen 1 erä Jakokeskukset alle 1000V Johtotiet Kaapeliläpiviennit Nousujohdot Voimaryhmäjohdot Valaistusryhmäjohdot Varusteet Liittymisjohdot Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset Valaisimet Turvavalaistusjärjestelmä Lämmittimet Kojeet ja laitteet Saunat Puhelin- ja atk-järjestelmä 2 Kuntoluokat 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.

23 RS 15 Kuntoarvio 15/47 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde: Taalintehtaan kunnantoimisto Lähiosoite: Malmintie 2 Postinumero- ja toimipaikka: TAAALINTEHDAS Rakennustyyppi: Liike- ja toimistorakennus Tilavuus: 6740 m 3 Kerrosala: 2247 m 2 Kerrosluku: 1-2 Rakennusvuosi: ASIAKIRJATILANNE Rakennusteknisiä dokumentteja ja aiemmin laadittuja selvityksiä oli käytettävissä tyydyttävästi. Kohteessa havaittiin kiinteistön oleellisimmat sähkötekniset dokumentit. Oletuksen mukaan kaikki olemassa olevat sähkötekniset piirustukset eivät kuitenkaan ole ajan tasalla ja ne suositellaan päivitettäväksi viimeistään seuraavan suuremman sähkö- ja telejärjestelmien peruskorjaushankkeen yhteydessä. Vanhoja LVI -piirustuksia oli käytettävissä kokoushuoneessa. Saneerauksen osalta suunnitelmia ei ollut tarkastus hetkellä käytettävissä. Lämmönjakohuoneessa ei ollut KL kytkentäkaaviota seinällä. Kaikista muutoksista sähköjärjestelmiin on vaadittava asennuksia vastaavat loppupiirustukset sähkötyöntekijältä KORJAUSHISTORIA Korjaustoiminta on viime vuosina ollut minimalistista KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE Erillistä kirjallista käyttäjäkyselyä ei tehty. Kuntoarvion yhteydessä haastateltiin paikalla ollutta käyttäjähenkilökuntaa ja tilaajan edustajia (kiinteistöpäällikköä ja huoltomiestä). Saatujen tietojen mukaan kiinteistön sähkö- ja teletekniset järjestelmät ovat olleet kokonaisuudessaan toimintakuntoisia. Huonelämpötiloissa on ollut ongelmia, johtuen toimimattomista vanhoista patteriventtiileistä. Myös ilmanvaihdon osalla on ollut haastattelujen perusteella, jonkin verran ongelmia.

24 RS 15 Kuntoarvio 16/ HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön normaaleja huoltotoimia on hoidettu kunnan toimesta. Erityisosaamista vaativissa töissä on lisäksi käytetty ulkopuolisten urakoitsijoiden palveluja. Huoltotoimet ovat olleet tyydyttävällä välttävällä tasolla. Kiinteistön rakennustekniset huoltotoimet olivat välttävällä tasolla, ikääntyvä kiinteistö kaipaa paikoin merkittävää parannusta. Kiinteistön sähköteknisiä järjestelmiä on huollettu ja ylläpidetty kokonaisuudessaan tyydyttävästi välttävästi. Välttävästi osittain sen johdosta, että kiinteistössä havaittiin tarkastuksen yhteydessä niin monia sähköturvallisuuspuutteita. Rakennuksen LVI-laitteille tulee suorittaa vuosittain määräaikaishuoltoja. Säännöllisillä huolloilla LVI-laitteiden käyttöikä pitenee, energiantalous pysyy kunnossa ja käyttäjän viihtyvyys on taattu. Tällaisia suositeltavia huoltoja ovat mm. Lämmitysjärjestelmä: lämmönjakokeskuksessa lämmitysverkoston säätökäyrän, toimimoottorien toiminnan ja säätöjen tarkistus. putkiston painetason seuranta ja putkiverkoston mahdollisten vuotojen esiintymisen tarkastuksia Käyttövesijärjestelmä: lämmönjakokeskuksessa lämminvesiverkoston lämpötilojen seuranta, toimimoottorien toiminnan ja säätöjen tarkistus. lämpimän käyttöveden lämpötilasäätimen toiminnan tarkastus putkiverkoston mahdollisten vuotojen esiintymisen tarkastuksia Ilmanvaihtojärjestelmä: tulo ja poistoilmaventtiileitä tulee puhdistaa säännöllisesti kanaviston nuohous ja ilmavirtojen säätö kerran 10 vuodessa tuloilmakojeiden lämmitysverkoston lämpötilojen seuranta, toimimoottorien toiminnan ja säätöjen tarkistus. poistopuhaltimien toiminnan tarkastukset