ASEMAKAAVAN SELOSTUS 2.10.2012 päivättyyn Oulun kaupungin II kaupunginosan korttelin 13 tonttia nro 5 sekä Asemakadun katualuetta koskevaan asemakaavan muutokseen (Asemakatu 31-33) kaavatunnus 564-2149 Dnro 2429/2010 projektinro 100225 (Selostus päivitetty xx.xx.xxxx) Luonnos päivätty 2.10.2012
2 Sisältö 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 1 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 1 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 1 2. TIIVISTELMÄ... 1 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 1 2.2 Asemakaava... 2 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 2 3. LÄHTÖKOHDAT... 2 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 2 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 2 3.1.2 Luonnonympäristö... 2 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 2 3.1.4 Maanomistus... 2 3.2 Suunnittelutilanne... 3 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset... 3 3.2.2 Kaava-aluetta koskevat selvitykset... 4 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 4 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 4 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 4 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 4 4.3.1 Osalliset... 4 4.3.2 Vireille tulo... 5 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 5 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 5 4.6 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 5 4.6.1 Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen... 5 4.6.2 Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen... 5 4.6.3 Suunnitelmiin nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset... 5 4.6.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset... 5 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS... 5 5.1 Kaavan rakenne... 5 5.4 Kaavan vaikutukset... 6 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 6 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset... 6 5.7 Nimistö... 6 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 7 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 7 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 7
1 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Oulun kaupungin II kaupunginosan korttelin 13 tonttia nro 5 sekä Asemakadun katualuetta. Kaavan nimi Asemakatu 31-33 Kaavatunnus 564-2149 Kaavan laatija: Jere Klami Oulun kaupunki / yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut / asemakaavoitus Solistinkatu 2, PL 32, 90015 Oulun kaupunki email: etunimi.sukunimi(at)ouka.fi Kaavan vireille tulo: Asemakaava on tullut vireille 12.6.2012. Hyväksyminen: Tekninen lautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen xxxx Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavan xxxx Asemakaava on tullut voimaan xx.xx.xxxx 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee II kaupunginosassa osoitteessa Asemakatu 31-33. Suunnittelualueeseen kuuluu korttelin 13 tontti nro 5 (Asemakatu 31-33) sekä osa Asemakadun katualuetta tontin edustalla.suunnittelualue rajautuu etelässä Asemakatuun, lännessä Mäkelininkatuun, pohjoisessa korttelin 13 tonttiin nro 1 ja idässä tonttiin nro 6. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakatu 31-33. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan hotellirakennuksen laajentaminen. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Asemakaavan seurantalomake 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos on käynnistetty KKOy Oulun Asemakatu 31-33:n aloitteesta 12.5.2010. Asemakaava on tullut vireille 12.6.2012. Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä 3.7. 31.8.2012 välisen ajan. Mielipiteitä ei esitetty. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma esiteltiin tekniselle lautakunnalle 12.6.2012 ( 281).
2 Asemakaavan valmisteluaineisto on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä xxx - xxx välisen ajan (MRL 62 :n tarkoituksessa / MRA 30 :ssä säädetyllä tavalla). Teknisen lautakunnan päätös xx.xx.xxxx( X).Mielipiteitä esitettiin xxx kpl. Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä xxx - xxx välisen ajan (MRL 65 :n tarkoituksessa / MRA 27 :ssä säädetyllä tavalla). Teknisen lautakunnan päätös xx.xx.xxxx( X). Muistutuksia esitettiin n.kpl. Kaupunginhallitus käsitteli asemakaavan muutoksen Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan muutoksen Asemakaava on tullut voimaan 2.2 Asemakaava Asemakaavan muutoksella osoitetaan tontille lisärakennusoikeutta hotellirakennuksen laajentamiseksi. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Rakennuksen muutostöiden arvioidaan alkavan vuonna 2013. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on keskustan kerrostalovaltaista aluetta, jolla on asuin-, palvelu- ja työpaikkarakennuksia sekä puistoaluetta. 3.1.2 Luonnonympäristö Kortteli ja sen lähiympäristö on keskustan korttelialuetta. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Tontilla nro 5 sijaitsevassa rakennuksessa on neljä kerrosta ja ullakko. Rakennuksessa on hotellija ravintolatilaa. Osa ullakkokerrosta on muutettu hotellihuoneiksi poikkeamisluvilla. Rakennuksen ensimmäinen osa on rakennettu 1968 ja toinen 1986. Alueen lähellä sijaitsevia arvokkaita, yleiskaavassa 2020 suojelukohteiksi osoitettuja rakennuksia ovat Kajaanintullin koulu (Kajaaninkatu 30), Reinilän talo (Kajaaninkatu 15), Huuskon talo (Koulukatu 12) ja Asunto Oy Tuomi (Kajaaninkatu 25). 3.1.4 Maanomistus Asemakaavan muutosalue on tontin nro 5 osalta KKOy Oulun Asemakatu 31-33:n omistuksessa ja katualueen osalta Oulun kaupungin omistuksessa.
3 Kuva 1. Viistokuva alueelta. BLOM 2007.(c) Copyright2007, Pictometry International Corp 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Yleiskaava Oulun yleiskaavan 2020 (voimaan 19.1.2007) mukaan suunnittelualue on keskustatoimintojen aluetta, pääkeskus (C). Alue varataan Oulun kaupunkiseutua ja sen vaikutusaluetta palveleville keskustatoiminnoille kuten kaupalle, julkisille ja yksityisille palveluille ja hallinnolle, keskustaan soveltuvalle asumiselle ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille. Keskustatoimintojen alueelle saa sijoittaa MRL 114 :n mukaisen vähittäiskaupan suuryksikön. Asemakaavoituksella tulee luoda viihtyisiä kaupunkitiloja, kehittää nykyistä kaupunkikuvaa ja parantaa ympäristön laatua. Voimassa oleva asemakaava Tonttia nro 5 koskeva voimassa oleva asemakaava (nro 1322) on vahvistettu 11.9.1989. Asemakaavamääräysten mukaan tontti nro 5 on liikerakennusten korttelialuetta (KL-1). Alueelle saadaan rakentaa hotelli- ja ravintolatiloja. Rakennusoikeus on 1995 m². Ullakkokerrokseen saadaan sijoittaa 180 m² kerrosalaan laskettavaa tilaa sekä 150 m² saunaosasto- ja sosiaalitiloja kerrosalan lisäksi taloyhtiön omaa käyttöä varten. Suurin sallittu kerrosluku on IV. Tonttia varten on rakennettava yksi autopaikka 65 m² kohti. Osa autopaikoista on osoitettu kortteliin II/18. Asemakadun katualuetta koskeva voimassa oleva asemakaava (nro 423) on vahvistettu 23.9.1966. Asemakaavamääräysten mukaan alue on katualuetta. Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen 26.11.2001 134.
4 Tonttijako ja kiinteistörekisteri Oulun kaupunki toimii kiinteistörekisterin pitäjänä asemakaava-alueella. Rakennuskiellot Alue ei ole rakennuskiellossa. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284/23.12.1999 mukainen ja vastaa olosuhteita xx.xx.xxxx. Suunnittelualue on merkitty kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Maankäyttösopimukset Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu maankäyttösopimus xx.xx.xxxx. 3.2.2 Kaava-aluetta koskevat selvitykset Kaupunkiarkeologinen inventointi Oulun kaupunkiarkeologisen inventoinnin päivityksessä 2007 Asemakadun katualue tontin edustalla on määritelty tutkimuksen ja suojelun kannalta merkittäväksi katualueeksi (2. luokka). 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos on käynnistetty KKOy Oulun Asemakatu 31-33:n aloitteesta 12.5.2010. Tavoitteena on kiinteistössä toimivan hotellin laajentaminen siten, että saadaan uusia hotellihuoneita. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos on käynnistetty teknisen lautakunnan päätöksellä 12.6.2012 ( 281). 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti osallisia kaavamuutosasiassa ovat suunnitteluja vaikutusalueen alueen kiinteistönomistajat, tontinhaltijat, asukkaat ja muut, joiden oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä ne viranomaiset ja yhteisöt joiden toimialaa asemakaavan muutos koskee. Viranomaisten välinen vuorovaikutus tapahtuu pääasiassa kokousten sekä lausuntojen muodossa. Asemakaavahankkeesta on tiedotettu eri käsittelyvaiheissa seuraaville osapuolille: Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus Tekninen lautakunta Rakennusvalvonta Oulun seudun ympäristötoimi Oulun Vesi Oulun Energia Pohjois-Pohjanmaan museo Liikennevirasto
5 Puhelinoperaattorit (DNA, TeliaSonera, Elisa Oyj) Oulu-Koillismaan pelastusliikelaitos Oulun kihlakunnan poliisilaitos Oulun Luonnonsuojeluyhdistys ry Oulun kaupungin vammaisneuvosto Oulun Ydinkeskustan asukasyhdistys ry Yhdyskuntasuunnittelun seura ry Oulun kestävän kehityksen seura ry Keskustan suuralueen yhteistyöryhmä Lähiympäristön kiinteistönomistajat ja asukkaat 4.3.2 Vireille tulo Asemakaavan muutos on tullut vireille 12.6.2012. Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyjen vaikutus on esitetty tarkemmin kohdassa 4.6.4. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Tavoitteena on kiinteistössä toimivan hotellin laajentaminen siten, että saadaan uusia hotellihuoneita. 4.6 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet 4.6.1 Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Tarvittaessa tiivistelmä 4.6.2 Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen Tarvittaessa tiivistelmä 4.6.3 Suunnitelmiin nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset 4.6.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Tekninen lautakunta asetti osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville 12.6.2012 ( 281). Tekninen lautakunta asetti asemakaavan muutosluonnoksen nähtäville xx.xx.2012 ( xxx). 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Tontti nro 5 on asemakaavassa liikerakennusten korttelialuetta. Alueelle saadaan rakentaa hotelli- ja ravintolatiloja (KL-1). Rakennusoikeus on päivitetty vastaamaan toteutunutta tilannetta, minkä lisäksi itäpäädyn laajennukselle on varattu 370 m² ja länsipäädyssä ylimmän kerroksen muutoksille 30 m². Itäpäädyn laajennuksen kohdalle tulee jättää maantasossa kulkuaukko. Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä on 2640 m², joka sisältää 120 m² kellarikerrokseen sijoitettavaa tilaa. Suurin sallittu kerrosluku on pääosin V, osin IV. Katualueen päälle on osoitettu rakennusala ulokkeelle. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin korkeusasema on V-kerroksisella osalla +26.0 ja IV kerroksisella osalla +23.0 (korkeusjärjestelmä NN).
6 Tonttia varten on rakennettava 38 kpl autopaikkoja. Mitoituksen lähtökohtana on ollut yksi autopaikka 65 m² kohti. Osa autopaikoista on osoitettu kortteliin II/18. Asemakaavakartassa merkityille kohdille on tehtävä umpinainen näkösuoja-aita. Asemakaavan muutosalueen pinta-ala on 1314 m², josta korttelialuetta on 1113 m². Korttelitehokkuudeksi muodostuu 2,37. Kuva 2. Havainnekuva, Arkkitehtitoimisto Aarno Saunaluoma. 5.4 Kaavan vaikutukset Tontin käyttötarkoitus säilyy nykyisellään. Asemakaavan muutoksen mahdollistama kiinteistön laajentaminen parantaa rakennuksen käytettävyyttä sekä kohentaa alueen kaupunkikuvaa. Asemakaavan muutoksella ei ole vaikutusta liikenteen toimivuuteen, turvallisuuteen tai ympäristöön. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Asemakaavan muutokseen ei kohdistu ympäristön häiriötekijöitä. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset Asemakaavamerkinnät noudattavat Oulun kaupungin käytössä olevia määräyksiä. 5.7 Nimistö Kaavamuutoksen yhteydessä ei ole esitetty uusia nimiä.
7 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Arkkitehtitoimisto Aarno Saunaluoma on laatinut asemakaavan muutokseen liittyvät viitesuunnitelmat. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Rakennuksen muutostöiden arvioidaan alkavan vuonna 2013. Oulussa 2. päivänä lokakuuta 2012 Mikko Törmänen asemakaavapäällikkö Jere Klami kaavoitusarkkitehti
8 Asemakaavan seurantalomake