ARVIO Kotakennään asemakaava I Äänekoski

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (1/15) (1/15) ARVIO Kotakennään asemakaava I Äänekoski 12.10.2016, Jyväskylä, Y-tunnus 1795439-6

ARVIO Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 2(15) Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro Jyväskylä 11 (2/15) 12.10.2016 ARVION KOHDE ARVION TILAAJA Osa kiinteistöistä 992-402-3-55 ja 992-402-41-1. Kiinteistöjen likimääräinen osoite on Ouluntie 10, 44150 Äänekoski. Äänekosken kaupunki, tonttipäällikkö Petri Konttimäki. ARVION TARKOITUS JA KÄYTTÖTARKOITUS KIINTEISTÖJEN SIJAINTI Sijaintikartat Arvion tarkoitus on rakennusoikeuden markkina-arvon määrittäminen mahdollista tonttikauppaa varten. Arvopäivä on 12.10.2016. Arviokirja on laadittu noudattaen kansainvälisiä arviointistandardeja (International Valuation Standards, IVS2013). Tämän arviokirjan käyttö muuhun tarkoitukseen ilman arviomiehen kirjallista lupaa on kielletty. Markkina-arvo määritellään (IVS 2013) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arviointikohde sijaitsee Äänekosken keskustasta noin 1,5-2 km päässä Laajalahden kaupunginosan alueella. Alue rajoittuu nykyiseen nelostiehen, Kuhnamo järveen ja suunnitteilla olevaan uuteen nelostien linjaukseen. Matkaa Keski-Suomen maakunnan pääkaupunkiin Jyväskylään on noin 45 km.

TIEDOT KOHTEESTA Tietoja kiinteistöstä Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (3/15) 3(15) Kiinteistörekisterin kartta Kiinteistötunnukset 992-402-3-55 ja 992-402-41-1 Pinta-ala 36,1526 ha ja 187,8018 ha arvioitavan alueen pinta-ala noin 51 ha Palstojen lukumäärä ko. kiinteistöillä useita palstoja Hallinta ja omistus kiinteistöt omistaa Äänekosken kaupunki Rasitteet ja oikeudet kiinteistöihin kohdistuu useita eri rasitteita, käyttöoikeuksia ja käyttörajoituksia, jotka selviävät tarkemmin kiinteistörekisterin otteista Kiinnitykset kiinteistöihin ei kohdistu velkakirjakiinnityksiä Rakennukset arvioitavalla alueella ei ole rakennuksia

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 Valtatie 4 parantaminen Äänekosken kohdalla Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (4/15) 4(15) Nelostien parantaminen on käynnistetty Äänekosken kohdalla. Uusi liittymä Äänekosken keskustaan tulee sijaitsemaan arvion kohteena olevan alueen luoteisnurkassa. Etelästä päin tultaessa näkymät alueelle tulevat olemaan erinomaiset. Alla tielinjaus sekä arvioitava alue rajattuna kartalle. Kaavoitus Alueella ei ole tällä hetkellä voimassa olevaa yleiskaavaa. Nyt voimassa olevan asemakaavan muutos ja kumoaminen on vireillä. Äänekosken kaupunki on aloittanut Kotakennään asemakaava I. asemakaavoittamisen. Todetaan, että Keski-Suomen 4. vaihemaakuntakaavassa Äänekosken Kotakennään alueelle on merkitty vähittäiskaupalle yhteensä 20.000 kem 2 rakennusoikeutta, josta päivittäistavarakauppaa voi olla enintään 4.000 kem 2.

Ote 4. vaihemaakuntakaavasta: Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (5/15) 5(15) Äänekosken Kotakennään I alueen kehittämisen aiesopimus Äänekosken kaupunki ja Finanssineliö Oy ovat solmineet 16.8.2016 aiesopimuksen nyt arvioitavana olevan alueen kehittämiseksi. Aiesopimus on arviokirjan liitteenä. Aiesopimuksen lähtökohtana ovat seuraavat vaihtoehtoiset mitoitukset rakennusoikeudelle:

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (6/15) 6(15)

TIETOLÄHTEET JA KATSELMUS Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (7/15) 7(15) Valokuvia kohteesta Tiedot kiinteistöstä on saatu arvion tilaajan edustajilta, kaavoituspäällikkö Olli Kinnuselta ja tonttipäällikkö Petri Konttimäeltä. Kari Mustonen on suorittanut katselmuksen 16.9.2016. Arvioitava alue vasemmalla, taustalla nykyinen 4-tien silta Arvioitavalla alueella kasvaa sekametsää

ARVION PERUSTEET Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (8/15) 8(15) Yleistä (Catellan markkinakatsaus syksy 2016) Transaktiovolyymi nousemassa ennätystasolle Suomen kiinteistökauppojen transaktiovolyymi on saavuttamassa uuden ennätyksen tänä vuonna. Kesäkuun lopussa volyymi oli 3,5 miljardia euroa, ja se jakautui lähes tasan pääkaupunkiseudun ja muun Suomen kesken. Vuositasolla odotamme transaktiovolyymin nousevan kaikkien aikojen korkeimmalle tasolle, yli kuuteen miljardiin euroon. Kiinteistömarkkinan ajureina ovat jo pidempään toimineet matala korkotaso, epävakaa ja volatiili osakemarkkina sekä heikko talouskehitys. Asuntosijoittaminen koetaan turvalliseksi Transaktiovolyymia on nostanut erityisesti asuntosijoittaminen, jonka osuus pääkaupunkiseudulla oli alkuvuonna 33 prosenttia ja muualla Suomessa jopa 44 prosenttia. Todellisuudessa asuntosektorin merkitys on vieläkin suurempi, koska volyymiin ei lasketa mukaan suoraan sijoittajien taseeseen rakennettavia hankkeita. Asuntosijoittaminen jatkui aktiivisena myös kesällä, kun VVO osti Icecapitalilta Housing Fund II - rahaston, joka omistaa 2 274 vuokra-asuntoa. Asuntopuolella myyjinä ovat olleet paitsi rakennusliikkeet, myös esimerkiksi VVO ja LähiTapiola. Ulkomainen sijoituskysyntä asuntosektorilla on ollut pääosin epäsuoraa osakesijoittamista. Alkuvuoden aikana markkinoille tuli kuitenkin Bayerische Versorgungskammer (BVK), joka osti LähiTapiolalta yli 80 miljoonan euron asuntoportfolion. Vahva asuntosijoittaminen näkyy myös portfoliokauppojen suurena osuutena, joka oli 78 prosenttia volyymista. Kiinnostus kasvukeskuksia kohtaan on lisääntynyt Transaktiovolyymi ilman asuntoportfolioita oli vuoden alkupuoliskolla noin 2,2 miljardia euroa, josta pääkaupunkiseudun osuus oli noin 1,23 miljardia euroa eli 56 prosenttia.

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 9(15) Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (9/15) Transaktiovolyymiin sisältyi kaikkiaan viisi yli sadan miljoonan euron liike- ja toimistokauppaa, joista merkittävin oli Forumin kauppakeskuksen myynti Spondalle 576 miljoonalla eurolla. Ulkomaisten sijoittajien osuus alkuvuoden volyymista oli 25 prosenttia, ja nettomääräisesti ulkomaisten sijoittajien omistukset lisääntyivät noin 550 miljoonaa euroa. Ulkomaisten sijoittajien myynnit ovat kohdistuneet pääosin korkeamman alkutuoton liiketiloihin. Transaktiokysyntä on vahvistunut myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella ja kohdistuu laajasti useisiin kasvukeskuksiin. Kysyntää on lisännyt kasvukeskusten tarjoama korkeampi nettotuottotaso ja toisaalta prime-kohteiden vähäisyys pääkaupunkiseudulla. Liiketilojen osuus kasvukeskusten transaktiovolyymista oli 33 prosenttia, hoivakiinteistöjen 11 prosenttia ja toimistojen 8 prosenttia. Hoivakiinteistöjen volyymi oli kokonaisuudessaan noin 200 miljoonaa euroa, ja se muodostui pääosin kaupasta, jossa EPI Healthcare I Ky myi 155 miljoonan euron hoivaportfolionsa eq Hoivakiinteistöille. Onko investointimarkkina saavuttamassa huippunsa? Euroopassa ja erityisesti Britanniassa transaktiovolyymi laski jo alkuvuoden aikana, kun odotettiin päätöstä Britannian EU-jäsenyydestä. Yllättävän eropäätöksen vaikutukset ovat ensimmäisen myllerryksen jälkeen tasaantuneet, mutta pidemmällä aikavälillä sen odotetaan lisäävän poliittista epävarmuutta Euroopassa ja hidastavan odotettua talouskasvua. Kiinteistöpuolella brexit on tuntunut eniten Lontoon toimistomarkkinassa Euroopan tasolla vaikutuksia ei ole ollut havaittavissa vielä alkusyksyllä. Toisaalta brexit saattaa myös vahvistaa vakaamman Nordic-alueen investointimarkkinaa. Suomessa talous polkee edelleen paikallaan, mutta ennusteet lähivuosille ovat olleet varovaisen positiivisia. Brexitin seurauksia ei vielä tunneta, mutta euroalueen talouden supistuminen vähentäisi kysyntää ja heikentäisi odotettua talouskasvua, teollisuussektorin elpymistä ja yritysten investointihalukkuutta. Vuokramarkkinan epävarmat näkymät, indeksisidonnaisten sopimusten arvonnousua rajoittava matala inflaatio sekä vuokratasojen tasaantuminen ja jopa lasku ovat kaikki riskitekijöitä sijoittajan kannalta. Näitä tekijöitä analysoidaan nyt erittäin tarkasti, samoin kiinteistöjen vuokrattavuutta ylipäänsä, mikä on lisännyt markkinan eriytymistä edelleen. Suomessa prime-kohteiden nettotuottotasot ovat olleet laskussa jo vuoden 2014 alusta lähtien, ja nyt tuottovaatimusten alamäki on tasaantumassa. Kuitenkin vuokralaisten luotettavuuden merkitys on entisestään korostunut: julkisen sektorin toimijoita ja vastaavia käyttäjiä arvostetaan, ja se näkyy kohteiden tuottovaatimuksissa ja korkeissa hintatasoissa. Olemmeko siis saavuttamassa transaktiovolyymin huipun? Asuntosijoittaminen ei ole kärsinyt epävarmasta taloustilanteesta, ja ennustamme sen jatkuvan vahvana myös lähivuosina. Korkotason ennustetaan pysyvän matalana vielä pitkään, mikä edelleen tukee kiinteistösegmenttiä sijoituskohteena. Toimitilapuolella kysyntä on laajentunut kasvukeskuksiin, ja kysyntä kohdistuu prime-kohteiden lisäksi yhä enemmän myös opportunistisiin sijoituksiin. Toimitilakiinteistöihin sijoittavien tahojen määrä on kasvanut entisestään uusien rahastojen ja lisääntyneen ulkomaisen kiinnostuksen ansiosta. Ennustammekin transaktiovolyymin pysyvän korkealla tasolla myös vuonna 2017.

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 10(15) Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (10/15) Kiinteistörahoitus kiristyy Lähes neljä vuotta jatkunut kiinteistörahoituksen keveneminen on pysähtynyt. Catellan CREDI-kyselyn vastaajat arvioivat kiinteistöjen pankkirahoituksen tiukentuneen viimeisen puolen vuoden aikana. Vastaajat myös uskovat rahoituksen edelleen kiristyvän maltillisesti tulevan puolen vuoden aikana. Kyselyn mukaan rahoituksen saatavuus on heikentynyt ja marginaalit kasvaneet hieman. Tämän trendin ennustetaan jatkuvan myös seuraavan puolen vuoden aikana. Luototusasteissa ja maturiteeteissa sen sijaan ei ole näkyvissä muutosta. Ruotsissa käänne kohti kiinteistörahoituksen tiukentumista alkoi Suomea aiemmin. Vuoden 2016 kesä-heinäkuun vaihdetta kuvaava indeksiluku Ruotsissa oli -14,6, kun Suomessa vastaava luku oli -3,6. Ruotsin kyselyn mukaan kiinteistörahoituksen kiristyminen kuitenkin tasoittuisi seuraavan kolmen kuukauden aikana huomattavasti. Jyvässeudun investointimarkkinoista Jyväskylä kiinnostaa sijoituskohteena sekä paikallisia sijoittajia että myös valtakunnallisia sijoittajia. Jyväskylän asukasluku kasvaa edelleen vahvasti ja luottamus Jyväskylän rooliin keskisen Suomen veturikaupunkina on säilynyt. Ostajien lisäksi toimitilamarkkinoilla on liikkeellä nyt aktiivisesti myyjiä myös Jyväskylän keskeisimmiltäkin paikoilta, mikä antaa olettaa, että vuodesta 2016 voi tulla kiinteistökauppojen osalta Jyväskylässä merkittävä vuosi. Aktiivinen, mutta edelleen hyvin selektiivinen markkinatilanne johtaa siihen, että hyvien, keskeisten kohteiden tuottovaatimukset alkavat hieman pienentyä, kun toisaalta huonompien, syrjemmässä sijaitsevien kohteiden kysyntä on edelleen vaatimatonta. Viime vuosien aikana on Jyväskylän ydinkeskustassa tehty muutama isompi kiinteistökauppa. Vuonna 2009 Jyväskyläläisen sijoittajan hallinnoimat yhtiöt myivät KOY Jyväskylän Kauppakatu 39 (Alumiinitalo) Vakuutusyhtiö Ilmariselle. Vuonna 2010 Ellen ja Artturi Nyyssösen säätiö (EANS) osti Aberdeenin rahastolta Nordean Keski- Suomen pääkonttorin osoitteessa Kauppakatu 18. EANS myi edelleen osan kiinteistöstä (KOY Jyväskylän Kävelykatu 18) RH-Offices Oy:lle vuonna 2011 ja loput (KOY Kauppakatu 18) vuonna 2014 Royal House Oy:lle ja Diretor Oy:lle. RH-Offices osti ns. Halosen talon (KOY Jyväskylän Kävelykatu 37) Redevcon rahastolta vuonna 2012. Keski-Suomen Osuuspankki myi alkuvuodesta 2015 Keski-Suomen talosta liike- ja toimisto-tilaa 1199 m 2 ja liiketilan 65 m 2 Jykes Kiinteistöt Oy:lle. Osuuspankki myi myös Kiinteistö Oy Jyväskylän Torikulman liikehuoneistoja 1819 m 2 ja toimistohuoneiston 760 m 2 samalle Jyväskyläläiselle sijoittajaryhmälle, joka on tässä arviokirjassa mainittu Äänekosken kaupungin aiesopimuskumppanina. Näiden lisäksi ko. ryhmittymälle rakentui Muurameen 15 000 m 2 kauppakeskus, johon sijoittuivat muun muassa Halpa-Halli ja LIDL. Kauppakeskus avattiin keväällä 2016. Kiinteistökauppoja tehtiin vilkkaasti vuoden 2015 loppupuolella, mm. Turbiini Lutakossa, Veturitallit, Tourulan virastotalo, useampi liikekiinteistö Tourula Seppälä alueella, teollisuuskiinteistökokonaisuus Heinämäessä sekä iso logistiikkakiinteistö Seppälänkankaalla. Ostajina olivat pääasiassa paikalliset sijoittajat. Vuoden 2016 alkupuoli on ollut myös hyvin aktiivinen. Kaupunki myi Valtiontalon ja sen viereisen ton-

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 11(15) tin yksityissijoittajille. Kaupunginvaltuusto Arvorakennuksen saneeraus 29.5.2017 ja uusien liite liike- nro 11 ja (11/15) asuintilojen rakentaminen alkanee ensi vuonna. Torikeskuksen siirtyminen kokonaan paikalliseen omistukseen voi vauhdittaa kauppakeskuksen kehittämistä. Kankaan ja Hippoksen alueiden isot kehityshankkeet tuovat mielenkiintoisia mahdollisuuksia sijoittajille, ja uusi keskussairaala on investointina omaa luokkaansa. Liiketilamarkkina on vireä, mutta kaksijakoinen. Seppälän lähes kaikki vanhat liiketilat on vuokrattu, ja kohtuuhintaisista tiloista on jo pulaa. Kauppakeskus Sepän vuokraustilanne on varsin hyvä jo rakentamisen alkuvaiheissa. Muilla kaupallisilla alueilla vuokrausajat ovat pidempiä. Keskusta on edelleen vireä, ja erityisesti ravintolatiloille on kysyntää. Kansainväliset ketjut, kuten H&M ja Clas Ohlson vahvistavat keskustassa asemiaan ja tiloja uudistetaan. Näivettymistä tuskin tapahtuu, vaikka keskustan tiloja voikin hetkellisesti tyhjentyä Seppälän houkutellessa liiketilakäyttäjiä. Keskustan liiketilojen vuokrat ovat pysyneet lähes ennallaan, korkeimmat vuokrapyynnöt ovat kuitenkin hieman laskeneet. Uusia toimistorakennushankkeita ei todennäköisesti käynnisty kuluvan vuoden aikana. Jyväskylän yliopiston käyttöön tullut Ruusupuisto-hankkeen valmistuminen lisäsi tiloja vuokramarkkinoilla. Julkissektorilla tarvitaan kuitenkin lähivuosinakin väistötiloja, mikä lisää toimistotilojen vuokrauskysyntää. Markkinoilla kysytään kohtuuhintaisia, nykyaikaisia, pienehköjä toimistotiloja keskustan lähistöltä. Kysyntä on pääosin Jyväskylän sisäistä, sillä muualla toimivia yrityksiä siirtyy kaupunkiin vain harvakseltaan. Uusien yritysten starttivaiheen kehitykseen on kuitenkin panostettu Jyväskylässä aiempaa enemmän, mikä voi näkyä tilojen kysynnässä tulevaisuudessa. Toimistojen vuokratasot ovat yleisesti laskeneet hieman, mutta tilojen sijainti ja muut yksilölliset ominaisuudet vaikuttavat vuokriin nyt aiempaa enemmän. Äänekosken kiinteistömarkkinat ja kaavoitus Äänekoski kuuluu Jyväskylän laajaan, noin 220.000 asukkaan toiminnalliseen kaupunkiseutuun. Äänekoski lähiseutuineen muodostaa kaupunkiseudun pohjoisimman tukipisteen. Keskeisin tekijä Äänekosken kehityksen kannalta on ollut uuden biotuotetehtaan rakentamispäätös. Metsä Fibre päätti 21.4.2015 noin 1,2 miljardin euron tehdashankkeesta, joka on vaikuttanut positiivisesti koko Keski-Suomen ja jopa koko valtakunnan talouselämään. Hanke valmistuu syksyllä 2017. Kaupunkistrategian mukaan Äänekoskesta kehittyykin Suomen Biolaakso. Lainaus Äänekosken kaupungin nettisivuilta: Äänekosken keskustaan laaditun Etelätori- kehittämisvision mukaan keskustan ilme tulee kokemaan suuren muutoksen. Asumisen määrää keskustassa lisätään ja uusi tori on suunniteltu sijoittuvaksi Keskusaukion vastapuolelle. Elinkaarensa päässä oleva rakennuskanta korvataan uusilla nykyaikaisilla rakennuksilla, jotka muotonsa ja mittasuhteidensa avulla sopeutuvat olemassa olevaan ympäristöön. Kehittämisvisiossa ei oteta sitovasti kantaa tulevan rakentamisen arkkitehtuuriin tai tyyliin, vaan suunnitelma toimii koko ydinkeskustan käsittävänä yleisratkaisuna. Uudistuvan keskustan suunnittelussa pyritään luomaan mahdollisuudet kävelypainotteisen keskustan toteuttamiseksi. Kauppakadun autoliikennettä ei tulla kieltämään. Keskustasta halutaan paikka, jossa on mukava liikkua ja viihtyisät puitteet oleskella. Yleissuunnitelman pohjalta on käynnistetty Uudistuvan

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 12(15) ydinkeskustan asemakaavan Kaupunginvaltuusto muutoksen ensimmäinen 29.5.2017 vaihe. liite Kaavamuutoksessa nro 11 (12/15) käsitellään tarkemmin ydinkeskustan pohjoisen sektorin maankäyttöä, tulevia kerroskorkeuksia, rakennusoikeutta yms. Kaavamuutosta toteutetaan hankekehityksenä, jossa mukana ovat kaupungin lisäksi alueen maanomistajat sekä rakennusliikkeen ja arkkitehtitoimiston edustajat. Edellä mainittua visiota on ryhdytty toteuttamaan ja tärkeä askel on ollut Kauppakadun varrella sijainneen T.A. Niskanen Oy:n kiinteistön hankinta kaupungin omistukseen. Tämä mahdollistaa torin rakentumisen suunnitellulle paikalle. Tämä on tärkeää keskustan vetovoiman säilyttämisen kannalta, kun samalla suunnitellaan kaupallisten palvelujen rakentamista keskustan ulkopuolelle. Äänekoskella on tehty vähän kaupallisten rakentamattomien kiinteistöjen kauppoja, johtuen paikallisen markkinan pienuudesta, mutta erityisesti myös siitä, että rakennuskelpoisia tontteja ei ole ollut tarjolla. Viimeaikaisissa kaupallisten kohteiden kaupoissa Äänekosken kaupunki on ollut toisena osapuolena, minkä vuoksi näiden kauppojen ehtoja ei välttämättä voida pitää markkinaehtoisina. Kunnat pyrkivät kehittämään alueidensa elinkeinotoimintaa myös tonttien hinnoittelun keinoin. Toisaalta nyt arvioitava kohde on juuri tämän suuntainen hanke ainakin niin kauan, kunnes alue on lähtenyt rakentumaan ja sinne muodostuu markkinaehtoista kysyntää. Äänekosken keskustaajamaakin koskeva 4. maakuntavaihekaava sai lainvoiman 25.10.2014. Vaihekaavassa päivitettiin kaupallisten palveluverkkojen sijoittamista. Maakuntakaava täsmentää kaupallisten hankkeiden suunnittelua keskustassa ja 4-tien varrella. Kohdemerkinnällä vähittäiskaupan suuryksikkö (km) on merkitty seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksiköiden alue, joka ei sijoitu keskustatoimintojen alueelle. Nämä km merkinnöin varustetut alueet sijaitsevat 4-tien varrella Kotakennään alueella ja pohjoisen liittymän alueella. Molemmille alueille saa kaavoituksessa suunnitella ns. tilaa vievän kaupan palveluja, mutta ei päivittäistavarakaupan yksiköitä enempää kuin yhteensä 20.000 kem 2 per alue.

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 13(15) Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite nro 11 (13/15) Äänekosken kaupunki on laittanut vireille alueen asemakaavoituksen, joka tarkentaa vahvistetun maakuntavaihekaavan linjauksia Kotakennään alueella. Asemakaavaa viedään eteenpäin erittäin nopealla aikataululla, valmista olisi tarkoitus olla yhtä aikaa 4- tien tiesuunnitelmien kanssa helmi-maaliskuussa 2017. Äänekosken osayleiskaava 2020 on vireillä. Yleiskaavoituksen perusteella kunta laatii alueelle tarvittavia asemakaavoja rakennuskelpoisten tonttien muodostamiseksi. Nyt kuitenkin Kotakennään alueelle kaavoitetaan suoraan asemakaavaa, jotta valtatien linjaukset saadaan toteutettua ja uuden kaupallisen alueen rakentaminen saadaan mahdollisimman nopeasti käyntiin. Ottaen huomioon Jyväskylän läheisyyden, on todennäköistä, että erikoistavarakaupan suuryksiköiden syntyminen Äänekoskelle on vähemmän houkuttelevaa, mutta sen sijaan kysyntää on selvästi enemmän päivittäistavarakauppapainotteiselle kaupalle. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Arvioitava kiinteistö sijaitsee alueella, joka mahdollistaa myös päivittäistavarakaupan suuryksiköiden perustamisen. Äänekosken kaupallinen keskus on toistaiseksi pysynyt ruutukaavakeskustassa, jossa nyt toimii esim. K-ryhmän Citymarket oheismyymälöineen sekä S-ryhmän S-Market. Nyt arvioitava alue sijaitsee näkyvällä paikalla varsinkin 4-tien eteläisestä suunnasta, mikä houkuttelee ohiajavia autoilijoita pysähtymään. Tietojemme mukaan useampikin päivittäistavarakaupan ketju on etsinyt ja edelleen etsii paikkaa suuryksikölle tältä alueelta, jota nyt arvioitava alue koskee. Hankkeiden toteuttamiseen sopivia tontteja ei kuitenkaan ole alueella vielä ole ennen kuin kaavoitus ehtii mukaan. Toki myös uuden tielinjan rakentuminen antaa vielä odottaa valmistumistaan, ja vasta sen valmistuttua myös tonttien kysyntä realisoituu. Tämä kysyntä tulee selvästi nostamaan päivittäistavarakaupan suuryksiköt mahdollistavien tonttien hintaa. Arvioinnin näkökulmasta vertailukohtaa nyt arvioitavana oleville kiinteistöille ei voida hakea pelkästään Äänekosken alueella tehdyistä kaupoista, vaan arvonmäärityksessä tulee vertailupohjaa hakea päivittäistavarakaupan suuryksiköt mahdollistavien tonttien hinnoista myös Jyväskylän Keljossa ja Seppälässä sekä esim. Muuramessa. Todetaan kuitenkin, että esim. Osuuskauppa Keskimaa osti tontin S-Marketille marraskuussa 2007 hintaan 400.000 euroa, eli rakennusoikeuden hinta oli noin 50 /kem 2. Todetaan, että Muuramen kunta myi 9-tien varresta vuonna 2012 KL2-tontin hintaan 90,01 /kem 2 Apteekkien Eläkekassalle. Tontille rakennettiin liikekeskus veturinaan K-Supermarket. Edellä mainitun alueen vierestä kunta myi vuonna 2015 KL1 -tontin hintaan 27,22 /kem 2. Tässä kaupassa ostajana oli Finanssineliö perustettavan yhtiön lukuun. Kyseiselle tontille sijoittuivat vetureiksi Halpa-Halli ja Lidl. Molemmilla em. tonteilla sallittiin siis päivittäistavarakaupan suuryksiköiden toteuttaminen. Keljon kaupallisella alueella on myytävänä yksityiseltä omistajalta liikerakennustontti, joka ei kuitenkaan mikrosijaintinsa eikä rakennettavuutensa puolestakaan ole paras mahdollinen, mikä aiheuttaa tontin täysimääräiselle käytölle haasteita sekä kustannuksia. Tontista pyydetään n. 220 /kem 2. Seppälän kaupallisella alueella on tehty

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 14(15) tänä vuonna kiinteistökauppa Kaupunginvaltuusto isoa kauppakeskushanketta 29.5.2017 liite varten. nro Tontin 11 (14/15) hinnaksi kaupassa tuli lähes 400 /kem 2. Samalla alueella on myynnissä toinen pienempi tontti ja sen hintapyyntö on myös luokkaa 350 400 /kem 2. Seppälän alue on Jyvässeudun kaupallisista alueista kaikista halutuinta. Alueella on toteutettu kauppoja myös n. 200 /kem 2 hintaan. Tällöin tontille ei ole voinut kuitenkaan rakentaa päivittäistavarakaupan suuryksikköä, joille on selvästi eniten kysyntää. Mahdollisuus toteuttaa päivittäistavarakaupan suuyksikkö, nostaa selvästi kiinteistön arvoa jokaisella kaupallisella alueella verrattuna muihin kaupallisiin tarkoituksiin kaavoitettuihin tontteihin. Todetaan, että edellä esitetyillä alueilla on aluerakentamisen kustannukset jakaantuneet suunnilleen samoin kuin nyt laaditussa aiesopimuksessakin on esitetty, eli Nyt arvioitavana olevalle alueelle on siis suunnitteilla kaupallinen hanke, jonka olisi tarkoitus saada esisopimusvaiheeseen kevään 2017 aikana. Arviomiehen käsityksen mukaan hankkeessa olisi mukana tunnettuina vakavaraisina päävuokralaisina Halpa- Halli sekä Lidl. Vuokrasopimukset laadittaneen 10-15 vuoden mittaisiksi, mikä varmistaa kohteen kaupallisen kiinnostavuuden pitkälle tulevaisuuteen, ja vaikuttaa siten myös arvioitavan alueen arvoon positiivisesti. Kohteen suhteellisen iso koko vaikuttaa kohteen arvoon tässä tapauksessa positiivisesti, koska se mahdollistaa riittävän houkuttelevan kaupallisen keskittymän toteuttamisen. Käytännössä, huomioiden maakuntavaihekaavan määräykset enintään 20.000 kem 2 vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumisesta arvioitavalle alueelle, arvioitavan kohteen nyt suunnitellun rakennushankkeen toteutuminen tulee käyttämään käytännössä suurimman osan vähittäiskaupan suuyksiköille varatun rakennusoikeuden. Arviointia on lähestytty ottaen huomioon yleisesti Jyväskylän toiminnallisen kaupunkiseudun päivittäistavarakaupan suuryksiköiden tonttien suuri kysyntä ja vähäinen tarjonta. Kuitenkin erityistä painoa asetetaan sille, että nyt arvioitavalla alueella on erittäin paljon rakennusoikeutta, kun se suhteutetaan Äänekosken markkina-alueeseen.

Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 11 15(15) Erityisesti on huomioitu Kaupunginvaltuusto siis Äänekosken paikallinen 29.5.2017 tilanne liite ja nro arvioitavan 11 (15/15) alueen ominaisuudet. Alueen rakennusoikeutta on arvioitu ensin kokonaisuutena ja sitten tarkemmin jaoteltuna arvion tilaajan toiveen mukaisesti. Edellä kerrotuissa vertailukaupoissa kauppahinnat ovat olleet kokonaishintoja. Arvioin alueen kokonaisrakennusoikeuden arvoksi noin 30-50 /kem 2, mikäli koko alueen rakennusoikeus myytäisiin yhdellä kaupalla. Vaihtoehto 1 mukaan rakennusoikeutta on kaavailtu yhteensä 30.000 kem 2, eli kokonaishinnaksi muodostuisi 0,9-1,5 miljoonaa euroa. Vaihtoehdossa 2 rakennusoikeutta on yhteensä 23.600 kem 2, eli kokonaishinnaksi muodostuisi noin 0,71-1,18 miljoona euroa. Mikäli aluetta ryhdytään kehittämään osissa ja rakennusoikeus myydään korttelialueittain (luonnokset VE1 ja VE2), arvioin kohteen rakennusoikeuden arvoksi seuraavaa: - KM: noin 80-100 /kem 2 - KL: noin 60-80 /kem 2 - KTY: noin 30-50 /kem 2 - AKR: noin 50-70 /kem 2 Tässä hinnoittelussa on otettu huomioon, että rakennusoikeuden suuresta määrästä johtuen myyntiaika tulisi olemaan ainakin osalle rakennusoikeudesta huomattavan pitkä. Mikäli myyntiä edelleen jaetaan pienempiin osiin ja rakennusoikeutta myydään tonttikohtaisesti, nousee rakennusoikeuden arvo edelleen ja tontin sijainnin merkitys korostuu. Tällaista arviointia ei kuitenkaan tässä vaiheessa ole mahdollista tehdä, sillä yksityiskohtaista kaavoitusta ei ole vielä tehty, eikä arviomiehellä ole ollut käytössään edes alustavia kaavaluonnoksia. Arvion tarkkuus ARVION LAATI Arvioinnin tarkkuus on +/- 20 %. Jyväskylä, 12.10.2016 Kari Mustonen Kiinteistökehityspäällikkö, RI, LKV Auktorisoitu kiinteistöarvioija AKA yleisauktorisointi Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija KHK LIITTEET 1. lainhuuto- ja rasitustodistukset, kiinteistörekisterinotteet, kiinteistöt kartalla 2. aiesopimus Äänekosken kaupunki Finanssineliö Oy