1 Matias Huovinen Salkolantie 2 A 27 01900 NURMIJÄRVI p. 0415076010 HELSINGIN HALLINTO-OIKEUS Radanrakentajantie 5 00520 HELSINKI VALITUS SUUNNITTELUTARVEHAKEMUKSEN EPÄÄMISESTÄ Viite: Vihdin teknisen ja ympäristöjohtajan 12.8.2016 19 tekemä kielteinen suunnittelutarveratkaisupäätös. 198/10.03.00/2016 (liite) Vihdin kaavoitus- ja teknisen lautakunnan 14.9.2016 69 kielteinen päätös. Päätöksen antopäivä 23.9.2016 (liite) Kohde: Omenapelto - tila, 927-429 -1-430, Vihdin Olkkalassa tilan pinta -ala on 9400m2 Kohde sijoittuu yleiskaavassa kyläkeskuksen alueelle, kaavamerkintä AT Pyydän, että Helsingin hallinto-oikeus käsittelee lupahakemukseni ja myöntää suunnittelutarveratkaisun koskien omakotitalon (200 k-m2) ja talousrakennuksen (50 k-m2) rakentamista Omenapelto -tilalle osoitteessa Karhunkorventie, 03400 Vihti. Perustelut: Kaavoitus- ja teknisen lautakunta vetoaa vastineessaan mm. a) että perustuslaissa turvattu omaisuudensuoja ei luo kiinteistönomistajalle ehdotonta oikeutta käyttää kiinteistöään rakentamiseen. Hankkeen kohteena oleva rakennuspaikka on yksiselitteisesti taajamien ulkopuolella olevaa haja-asutusaluetta, jolla on olemassa MRL:n perusteluissa (HE 101/1998) mainittu maanomistajan perusrakentamisoikeus. Perusrakentamisoikeus on ko. lain perustelujen mukaan olemassa myös suunnittelutarvealueilla. Perusrakentamisoikeudella tarkoitetaan maanomistajana tai haltijan oikeutta rakentaa haja-asutusmaisesti pientaloja taajamien ulkopuolella. Perusrakentamisoikeuden käsite ja oikeus on mainittu MRL:n perusteluissa, eikä siihen oikeuteen voimassa olevan MRL:n perustelujen mukaan ole puututtu, mutta perustelujen mukaan se syrjäytyy silloin kun maankäytön suunnitelmallinen järjestäminen sitä edellyttää. Ko. rakennuspaikalla tällaista edellytystä tai perustetta syrjäytymiseen ei selvästikään ole, koska ko. alueella ei ole vireillä tai suunnitteilla yksityiskohtaisempaa asema -/yleiskaavaa, jolloin näyttöä tällaisen perusteen olemassaolosta olisi.
2 b) kohde sijaitsee suunnittelutarvealueella. Suunnitteluntarvealueiden tarkoituksena on saada suunnittelun piiriin sellainen maankäyttä, joka suunnittelemattomana aiheuttaisi taloudellisesti, yhdyskuntarakenteellisesti tai ympäristöllisesti haitallista kehitystä sekä toisaalta estää se, että alue yksittäisten rakennushankkeiden seurauksena muuttuisi suunnittelun kannalta vaihtoehdottomaksi alueeksi. Rakennuspaikka täydentää luontaisesti alueelle jo syntynyttä haja-asutusta, jolle on tyypillistä tilavat tontit ja piha-alueet. Rakennuspaikka on omakotiasumiseen erinomaisesti sopiva. Mahdollisia tulevia kaavaratkaisuja uusi rakennus ei vaaranna millään nyt näköpiirissä olevalla tavalla. Alue on luontaisesti omakotitaloasumiseen sopiva. Kukaan rajanaapuri ei ole valittanut hankkeesta. Tieyhteydet ovat valmiit ja turvalliset. Kuten liitekartasta näkyy, alueella on kohtuullisesti ennestään rakennuskantaa ja asutusta. Tämä rakennushanke ei vaaranna taloudellisesti, yhdyskuntarakenteellisesti tai ympäristöllisesti haitallista kehitystä alueella eikä muuta aluetta suunnittelun kannalta vaihtoehdottomaksi alueeksi. c) Yhdyskuntarakenteen hajautuminen aiheuttaa merkittäviä taloudellisia haittoja kunnille ja valtiolle sekä vaikeuttaa palveluiden toimintaedellytyksiä. Näin voidaan varmasti sanoa yleisellä tasolla, mutta tässä tapauksessa ympäristöä katsomalla voi todeta, että yksittäisenä rakennushankkeena tämä vain täydentäisi jo paikalla olevaa rakennuskantaa ja olisi kustannusvaikutukseltaan taloudellisessa mielessä merkityksetön kunnan kannalta. Paremminkin saattaisi vähentää yksikkökohtaisesti kunnan taloudellista rasitusta haja-aluepalveluiden osalta. MRL 137 edellytykset suunnittelutarvealueella: Vihdin koko kunnan kattavassa vuoden 1986 oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa kohde sijoittuu kyläkeskuksen alueelle (AT). Alue varataan kyläkeskukselle ja sen tarvitsemille palvelu - ja työtiloille. Rakennuspaikka sijaitsee maalaismaisemassa.rakennus asettuisi luontevasti jo olemassa olevaan omakotitaloaluekokonaisuuteen muuttamatta sen luonnetta. Emätilatarkastelun osalta on todettava, että mm. KHO 2011:86 päätöksen mukaan maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun ei voida katsoa edellyttävän emätilaselvityksen laatimista ja emätilakohtaista tarkastelua. Lisäksi oikeuskirjallisuudessa mm. ympäristö- ja kiinteistäoikeuden asiantuntijat ovat kiistäneet selvästi emätilatarkastelun muualla kuin ranta -alueilla. Kysymys maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta ei siis kuivan maan alueella ratkea rantarakentamisen tavoin rakennuspaikkatarkasteluna, vaan rakennusoikeuden määrällä ja laadulla on mahdollista huolehtia siitä, että kaavoitettavan alueen maanomistajat tulevat kaavoituksessa noudatettavia periaatteita syrjäyttämättä kohdelluiksi yhdenvertaisesti. Totean, että Omenapelto - tila on rekisteröity 14.4.1982 ja sen emätila 12.11.1958. Eli pitkään aikaan ei ole tapahtunut muutoksia. Alueelta tuskin löytyy osattomiksi jääneitä atkuperäismaanomistajia eli maanomistajien tasapuolista kohtelua ei tällä loukata. Alue on yleiskaavassa (1986) ja päätöksessä on todettu, että alue on osayleiskaavoitettava. On todennäköistä, että osayleiskaavaa ei alueelle tule lähitulevaisuudessa, joten maankäytön suunnitelmallisen järjestämisen edellytykset ovat lähinnä teoreettinen kysymys, eikä voi olla esteenä perusrakentamisoikeuden soveltamiselle. Yksittäinen
3 omakotitalo ei vol olla esteenä maankäytön suunnitelmalliseen järjestämiseen tulevaisuudessa etenkään tällä alueella, jossa väljää asutusta on jo ennestään olemassa. Lisäksi ko. rakennuspaikka täydentäisi hyvin jo olemassa olevaa asutusta. Ko. rakennuspaikan käyttö maa- ja metsätalouden ja niitä tukevien sivuelinkeinojen käyttöön ei ole tarkoituksenmukaista. Rakennushanke ei myöskään aiheuta MRL :n 16 yksityiskohtaisissa perusteluissa mainittua sellaista maankäyttöä, joka suunnittelemattomana aiheuttaisi taloudellisesti, yhdyskuntarakenteellisesti tai ympäristöllisesti haitallista kehitystä. Alue on jo nyt ja jatkossakin harvahkon omakotiasumisen piirissä. Uudenmaan ELY-keskus on tehnyt suunnitteluratkaisua koskevia suuntaviivoja koskevan dokumentin "Suunnittelutarveratkaisu - valmistelussa huomioon otettavia asioita. Ratkaisua valmisteltaessa on ko. dokumentin mukaan otettava huomioon seuraavat seikat: - Täyttyykö MRL:n 137 edellytykset suunnittelutarvealueella - Täyttyykö rakennuspaikka 136.1 1-4 kohdan rakennusluvan edellytykset - Sijoittuko rakennuspaikka maakunta - tai yleiskaavassa rakennus- tai toimenpiderajoitusalueille - Suunnittelutarveratkaisun on perustuttava riittäviin selvityksiin ja huolelliseen valmisteluun Ohjeen prosessikaaviossa ei ole muita päätösharkintaan vaikuttavia tekijöitä, koska suunnittelutarveratkaisun edellytykset on säädetty tyhjentävästi MRL:ssa. Suunnittelutarveratkaisu on näin ollen sidottu MRL 137 :ssä nimenomaisesti säädettyihin haittaedellytyksiin, ja tästä seuraa se, että suunnittelutarve on ratkaistava vain ja ainoastaan lainkohdassa nimetyillä perusteilla. MRL:n mukainen viranomaisen päätös on siis puhtaasti oikeusharkintaa (laillisuusharkintaa). Perustuslain (731/1999) 2 :n mukaan kaiken julkisen vallan käytön tulee perustua lakiin ja kaikessa julkisessa toiminnassa on noudatettava tarkoin lakia. Viranomaisella taikka virkamiehellä ei ole oikeutta tai edes mahdollisuutta toimia toisin kuin laki yksittäisessä tapauksessa edellyttää. Kysymyksessä oleva suu nnittelutarveratkaisun päätöksenteko on puhtaasti laillisuusharkintaa, joka siis sitoo viranomaisen päätöksentekoa. Lupa on yksiselitteisesti voimassa olevan lain mukaan myönnettävä, jos lain edellytykset täyttyvät. Tarkoituksenmukaisuusharkinta tai muut kriteerit kuin mitä MRL:ssa on yksiselitteisesti säädetty, on jätettävä suunnittelutarveratkaisua tehtäessä päätöksenteon ulkopuolelle. Vihdin kunta ei ole aloittanut alueella yksityiskohtaista asema- tai yleiskaavoitusta, jonka laatimista rakentaminen ko. rakennuspaikalla ylipäänsä voisi haitata. Alue on maaston ja ympäristön puolesta luontaista omakotitaloasutusta myös tulevaisuudessa, eikä sille suuntaudu muunlaista rakentamistarvetta. Ko. rakennushankkeen ei siis missään tapauksessa voida nähdä aiheuttavan haittaa mahdolliselle alueelle suuntautuvalle kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Koska alueella ei myöskään ole vireillä yksityiskohtaisempaa kaavoitusta, haittaa kaavoitukselle ei voida myöskään millään tavalla osoittaa. Mahdollinen haitta olisi lähinnä teoreettinen. Tällaista puhtaasti hypoteettista ja teoreettista syytä ei voi missään tapauksessa pitää MRL:n mukaisena esteenä rakennusluvalle. Ja kuten aiemmin on todettu, muut kuin laissa mainitut syyt eivät voi olla päätöskriteereinä (laillisuusharkinta). Rakennuspaikka täyttää myös 136 1-4 kohtien edellytykset. MRL:ssa säädetään rakentamisen edellytyksistä 116 ja 117 :ssä, joissa edellytetään että rakennuspaikka on
4 tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2000 m2. Rakennuspaikka on erinomaisesti rakentamiseen sovelias osana jo olemassa olevaa maalaismaisemaa ja omakotiasutusta, joka on syntynyt alueelle. Rakennuspaikalla voidaan rakentaa riittävän kauas kiinteistön rajoista, tiestä ja Iähinaapureista. Rakenn_ ushanke siis täyttää kaikilta osin 116 ia 117 vaatimukset. Ko. rakennushanke täyttää myäs kattavasti 136 kohtien 3-4 vaatimukset. Rakennus soveltuu ko. paikalle täydentämään muuta omakotiasutusta. Rakennuspaikan tieyhteydet ovat kunnossa, vedensaannin ja jätevesien käsittely ratkaistaan porakaivolla ja jätevesien osalta umpisäiliöllä. Rakennuksen sijainti ei haittaa naapureita tai heidän rakentamistaan. Kaikki rajanaapurit ovat antaneet suostumuksensa rakentamiseen. Yhteenvetona voidaan siis todeta, että ko. rakennuspaikka täyttää kaikki maankäyttö- ja rakennuslain suunnittelutarvealueen yleiset ja erityiset edellytykset. Kanta -/emätilatarkastelun osalta voidaan todeta, että rantayleiskaavoien/rantakaavoi en iupamenetteh ssä on vakiintuneesti käytetty emätila -periaatetta maanomistajien yhdenvertaisuuden arvioinnissa, joka on myös eri oikeusasteissa vahvistettu. Oikeuskirjallisuudessa mm. ympäristöoikeuden professori Majamaa on selvästi kiistänyt kantatilatarkastelun merkityksen muualla kuin rannoilla. Majamaan mukaan kantatilaperiaate ei tule kysymykseen ns. kuivan maan suunnittelutarvealueella. Suunnittelutarvealueella ei ole olemassa ranta -alueen tavoin mitään tiettyä alueellisesti rajoittuvaa aluetta, jonka puitteissa alueen rakennusoikeutta voitaisiin tarkastella. Kysymys maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta ei siis asemakaava -alueella ratkea rantarakentamisen tavoin rakennuspaikkatarkasteluna, vaan rakennusoikeuden määrällä ja laadulla on mahdollista huolehtia siitä, että kaavoitettavan alueen maanomistajat tulevat kaavoituksessa noudatettavia periaatteita syrjäyttämättä kohdelluiksi yhdenvertaisesti (mm. Ekroos-Majamaa 2005, Majamaa 2003. Myös oikeuskäytännöstä asia saa vahvistuksen. KHO 2011:86 mukaan kantati aperiaatteen merkitys ranta -alueiden ulkopuolisilla ja taajamatyyppisillä alueilla on vähentynyt ja rakennusoikeuden jakaantumista on tarkasteltu tosiasiallisesti vallitsevaan kiinteistöjaotukseen perustuen. Kuivanmaan rakennusoikeuksista tai taaiamaa -alueiden rakennusoikeuden iakaantumisesta ei yleensä tarkastella kantatilaperiaatetta apuna käyttäen, eikä maanomistaiien yhdenvertaisen kohtelun katsota edellyttävän kantatilasetvityksen laatimista ia kantatilakohtaista tarkastelua. Rakennusoikeuden määrä riippuu mm. suunnittelun tavoitteista, alueiden sijainnista, lailla kaavalle asetetuista sisältövaatimuksista ia luonnonolosuhteista. Valituksenalaisissa osayleiskaavoissa rakennusoikeuden mitoittaminen ja osoittaminen ei ole perustunut emätilakohtaiseen tarkasteluun tai edellä mainittuun kantatilaselvitykseen. Kun otetaan huomioon, mitä edellä on lausuttu emätilaperiaatteen soveltamisalasta ja valituksenalaisesta kaavaratkaisusta, hallinto -oikeus on katsonut, että maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun ei voida katsoa edellyttävän emätilaselvityksen laatimista ia emäti akohtaista tarkastelua. KHO on hyväksynyt hallinto -oikeuden päätöksen ia perustelut muuttamattomina. Kysymys maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta ei siis asemakaava-/yleiskaava-alueella ratkea rantarakentamisen tavoin ra kennuspaikkata rkasteluna, va an ra kennusoikeuden määrällä ia laadulla on mahdollista huolehtia siitä ett ä kaavoitettavan alueen
5 maanomistajat tulevat kaavoituksessa noudatettavia periaatteita syrjäyttämättä kohdelluiksi yhdenvertaisesti. Tätä tukevat siis sekä oikeuskinallisuus että oikeustapaukset. Poikkeus - tai rakennusluvan myöntämättä jättämisen perusteena ei siis pitäisi tulla kysymykseen pelkästään maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus, vaan hylkäävä päätös tulisi perustaa ympäristöstä ja kaavan sisältövaatimuksista johdettaviin muihin syihin, eli niihin syihin ja tavoitteisiin, jotka ovat aiheuttaneet sääntelyn tarpeen. Tästä voidaa n päätellä, ettei tasapuolisen kohtelun va atimus voi a inoana perusteena estää rakennusluvan- tai poikkeusluvan myöntämistä. Tiivistetysti voidaan sanoa, että maanomistajille annetaan yhtäläinen mahdollisuus rakentamiseen luonnonolosuhteet ia ympäristö huomioon ottaen. Hakijan oikeusturvan kannalta luvan epääminen ennakolta sillä _perusteella, että luvan myöntäminen "saattaa vaarantaa maanomistajien tasapuolista kohtelua on ongelmallista. Hakemuksen ennaltaehkäisevä nä hylkä yssperusteena sen käyttöön tulisi suhtautua nykyistä huomattavasti pidättyvämmin." (Majamaa Vesa : Maanomistajan asemasta maankäyttö- ia rakennuslaissa, Defensor Leois 2003). Tässä nimenomaisessa tapauksessa kysymys on vielä siitä, voidaanko mahdollisen kaavoituksen edellytyksiä millään tavalla tarkastella, kun kaavan laatiminen ei ole vireillä, eikä laatimisesta, sen tavoitteista tai tarpeesta ole olemassa minkäänlaisia perusteluja tai päätöksiä. Hakijan oikeusturvan kannalta tilanne on hyvin ongelmallinen, jos kaava ei ole vielä suunnitteillakaan. Tässä tapauksessa kaavan laatimisen mahdollisten haittojen ennakointi on lähinnä teoreettista spekulointia, eikä se täytä etenkään MRL:n asettamia varsin selkeitä laillisuusvaatimuksia. Nykyisen voimassaolevan yleiskaavan ja rakennusjärjestyksen mukaan rakentaminen on mahdollista. Nurmijärvi 17.10.2016 /'1i, Matias Huovinen Salkolantie 2 A 27 01900 Nurmijärvi p. 0415076010 Liitteet: Vihdin teknisen ja ympäristöjohtajan tekemä kielteinen suunnittelutarveratkaisupäätäs 12.8.2016 Vihdin kaavoitus - ja teknisen lautakunnan tekemä kielteinen päätös (antopäivä 23.9.2016) Kopio suunnittelutarveratkaisuhakemuksesta tilakartta asemapiirustus