LOVIISA MERIHEINÄ RANTA-ASEMAKAAVA Maanmittari Oy Öhman 2014
KÄSITTELYVAIHEET Kaava on tullut vireille kaavoituskatsauksella 2013. Ehdotus nähtävänä (MRA 27 ) 7.8.7.9.2015 Hyväksytty kaupunginvaltuustossa... 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Kaava-alue ja sen sijainti Alue käsittää Loviisan Sarvisalossa kiinteistöt Stortås RN:o 1:28 (434-462-1-28) ja Solbacka RN:o 1:85 (434-462-1-85). Kaava-alue sijaitsee Sarvisalon etelärannassa. Alueen pinta-ala on 8,2 hehtaaria ja rantaviiva n. 80 metriä. Kaava-alueen sijaitsee Sarvisalon etelärannassa. 1.2 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi Meriheinän ranta-asemakaava. Kaavan tarkoitus Ranta-asemakaavan tarkoituksena on kehittää kiinteistöjen tilakeskuksen aluetta siten, että alueen luonnetta asuntovaunualueena muutetaan siirtolapuutarhatyyppiseksi alueeksi. Se tapahtuu korvaamalla asuntovaunut pienehköillä siirtolapuutarha-
asuntorakennuksilla. Alueen yhteiskäytössä olevat entisen maatilan rakennuksen säilyvät sellaisinaan siirtolapuutarhan yhteistiloina. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavoitus on käynnistetty maanomistajan aloitteesta. Kaava on tullut vireille kaavoituskatsauksella 2013. Kaavaehdotus oli MRA 27 :n mukaisesti nähtävänä 7.8-7.9.2015. 2.2 Ranta-asemakaava Kaavaan osoitetaan kiinteistöjen tilakeskuksen alueelle siirtolapuutarhan korttelialue (RP). Korttelin alueelle saadaan erikseen määritellyille rakennusaloille (rp) rakentaa 21 enintään 30 kerrosala-m2:n suuruista mökkiä. Lisäksi korttelialueelle osoitetaan rakennusalat enintään 120 kerrosala-m2:n suuruiselle kerhorakennukselle (ke) sekä talousrakennuksille (t), joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on 300 kerrosala-m2. RP-alueen rantaan osoitetaan venevalkama, joka on tarkoitettu kaava-alueen yhteiskäyttöön (LV/yk). Kaava-alueen metsäpalsta osoitetaan metsätalousalueeksi, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta (MU). 2.3 Toteuttaminen Kaavan toteuttamiseen on tarkoitus ryhtyä heti, kun se on saanut lainvoiman. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Rakennettu ympäristö Kaava-alueen tilakeskus on ennestään rakennettu seuraavilla rakennuksilla, rakennelmilla ja laitteilla: Kutakin asuntovaunua varten on varattu n. 450 m2:n suuruinen ala, tontti, joiden yhteismäärä on 21. Lähes kaikilla tonteilla on kiinteäksi muodostunut asuntovaunu, joihin liittyvät erikokoiset ja tyyppiset terassit. Osakkaiden yhteiskäytössä olevat rakennukset ja rakennelmat: päärakennus, joka toimii osakkaiden kokous-, kokoontumis- ja kerhotilana, pohjapinta-ala 100,5 m2 saunarakennus, pohjapinta-ala 80 m2, vanha navetta, joka on kunnostettu varasto- ja säilytystilaksi, se toimii lisäksi juhlapaikkana, pohjapinta-ala 116 m2 puuliiteri/varastorakennus, pohjapinta-ala 48 m2 grillikatos kemiallisen wc:n tyhjennyspaikka pumppuhuone leikkimökki Alueella on lisäksi: rannassa laituri ja venepaikkoja kasvimaa-alue lastenleikkipaikka Päätalon ja saunarakennuksen vessojen ja tiskipaikkojen vedet sekä kemiallisen käymälän tyhjennykset kerätään säiliöön, jonka säiliöauto käy tyhjentämässä. Saunan pesuhuoneiden vedet imeytetään kahden kaivon ja rakennetun hiekkapatjan kautta maahan. Kun säiliöauto käy tyhjen-
tämässä jätevesisäiliön, tyhjentää se samalla kaivotkin. Talousjätettä varten on keräysastiat, jotka jätteidenkeräysauto tyhjentää kahden viikon välein. Kuva 1. Alueen keskellä yhteiskäytössä oleva rakennusryhmä. Vasemmalla sauna, keskellä grilli, jonka takana on päärakennus. Oikealla puuliiteri. Useimpien asuntovaunutonttien ympärille on istutettu pensasaidat kuten tässäkin kuvassa yhteisalueen pohjoisreunaan. Alueen rakennukset on yhtenäisesti maalattu punaiseksi valkoisine reunuslautoineen. Kuva 2. Varasto- ja säilytystilana toimiva entinen navetta kuvattuna alueen keskeltä pohjoiseen. Alueen halki kulkee maantieltä rantaan hiekkatie. Autot säilytetään sekä tontin yhteydessä tai navetan takana katsojasta päin olevalla kaavaan merkittäväksi tulevalla pysäköintialueella. Navetan edustalla on asuntovaunutontti.
Kuva 3. Kaksi tyypillistä asuntovaunutonttia. Kuva 4. Yleisnäkymä asuntovaunutonteista. Kuva 5. Osa yhteiskäytössä olevasta kasvimaasta.
Kuva 6. Venevalkama asettumassa talvilepoon. Kuva 7. Yleisnäkymä rannasta päärakennuksen suuntaan. Alue on perustettu 1980-luvulla, jolloin Pernajan kunta on antanut asuntovaunualueelle perustamisluvan. Kuten kuvista näkyy, alue on kokonaisuudessaan rakennettu ja muodostaa kaikkien asuntovaunutonttien ja yhteisessä käytössä olevien rakennusten kanssa yhteisen pihapiirin. Omistus Kaava-alueen kiinteistöt omistaa Pernajan Meriheinä Oy. Kullakin asuntovaunutontin haltijalla on kolme yhtiön osaketta, jotka oikeuttavat tontin hallintaan ja yhteiskäytössä olevien alueiden ja tilojen käyttöön.
Ilmakuva alueesta, josta ilmenee rakennetun ympäristön rakenne. 3.2 Suunnittelutilanne 3.21 Maakuntakaava Ympäristöministeriön 15.2.2010 vahvistamassa Itä-Uudenmaan maakuntakaavassa rantaasemakaava-alueelle ei ole osoitettu merkintöjä. Kaavahanke ei ole maakunnallisesti merkittävä. Maakuntakaava ei ole voimassa yleiskaava-alueella vaan ohjaa yleiskaavoitusta muutostilanteessa. 3.22 Yleiskaava Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavassa kaavoitettava alue on osoitettu seuraavasti: metsäpalsta maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M), kotipalstan pääosa retkeily- ja ulkoilualueeksi (VR), kotipalstan pohjoisosa erillispientalojen alueeksi (AO) ja kotipalstan kohdalla oleva ranta maa- ja metsätalousalueeksi, ulkoilun ohjaamistarvetta tai ympäristöarvoja (MU-1). Osayleiskaavan kaavamääräysten mukaan AO-alueelle voidaan rakentaa rakennusjärjestyksen mukaisesti erillispientaloja talousrakennuksineen ja/tai sellaisia työtiloja, jotka eivät aiheuta asumiselle tai ympäristölle haittaa. VR ja MU-1 alueille ei kohdistu erityisiä määräyksiä.
Suurennettu ote osayleiskaavasta, johon ranta-asemakaava-alue on rajattu puneella. Ympäristöministeriön 15.2.2010 vahvistetussa maakuntakaavassa ei ole kaava-aluetta koskevia merkintöjä. Rajoittuva vesialue kuuluu Natura-verkostoon. 3.23 Pohjakartta Kaava-alueen tilakeskusalueelle on laadittu uusi pohjakartta 1:1000. Kartan on hyväksynyt Loviisan kaupungingeodeetti. Metsäpalstan osalta pohjakarttana käytetään maanmittauslaitoksen maastotietokantaa. 3.3 Luonnonolot Alueen tilakeskus on kokonaisuudessaan rakennettua aluetta eikä siinä ole koskematonta luontoa. Metsäalue on metsätalouskäytössä. Se on melko kallioista ja vallitseva puulaji on mänty, seassa kuusta. Alueen puuvaranto on vähäinen eikä puita myyntiin käytännössä ole. Alueen omistajayhtiön osakkaat käyttävät metsäaluetta polttopuuhankintaan tilakeskuksen tarpeita varten. Rakentamaton alue toimii myös osakkaiden virkistysalueena. Metsäpalsta on kallioinen ja vähäpuustoinen.
4 RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavoitus on käynnistetty maanomistajan aloitteesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sisältyy kaavoituskatsaukseen 2013. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö, suunnitteluvaiheet Työkokous kaavaluonnoksesta pidettiin kaupungin edustajien kanssa 15.11.2012. Viranomaisneuvottelu pidettiin 10.1.2013. Kaavaehdotus oli MRA 27 :n mukaisesti nähtävänä 7.8.-7.9.2015. 5 RANTA-ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Ranta-asemakaavan tavoitteena on mahdollistaa pienehköjen lomamökkien rakentamisen nykyisille asuntovaunutonteille pysyvien asuntovaunujen ja niiden terassien ja laitteiden sijaan. Tavoitteena on korottaa alueen laatua sekä lähimaiseman että ympäristön osalta. Ennestään olevat rakennukset osoitetaan kaavaan nykytilanteen mukaisesti. Alueen metsäpalsta osoitetaan metsätalousalueeksi, johon rakentaminen kielletään. Alueen rakentamisen myötä liitytään alueen rajalle jo toteutettuun kunnallistekniikkaan. 6 RANTA-ASEMAKAAVAN KUVAUS 6.1 Kaavan rakenne ja aluevaraukset, suhde yleiskaavaan sekä mitoitus Kaava-alueen pinta-ala on 8,2 hehtaaria ja rantaviivan pituus 80 m. Metsäpalsta, joka ei rajoitu rantaan, on kooltaan 6,0 ha ja tilakeskus 2,2 ha. Kaavaan osoitetaan kiinteistöjen tilakeskuksen alueelle siirtolapuutarhan korttelialue (RP) ja metsäpalstalle metsätalousalue, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta (MU). Tilakeskuksen rantaan osoitetaan yhteiskäyttöinen venevalkama nykytilanteen mukaisesti. Korttelialueelle saadaan erikseen määritellyille rakennusaloille (rp) rakentaa 21 enintään 30 kerrosala-m2:n suuruista siirtolapuutarhamökkiä. Lisäksi korttelialueelle osoitetaan rakennusalat enintään 120 kerrosala-m2:n suuruiselle kerhorakennukselle (ke) sekä talousrakennuksille (t), joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on 300 kerrosala-m2. Talousrakennukset osoitetaan nykytilanteen mukaisina. Kerrosluku mökeille on yksi, päärakennukselle ja entiselle navetalle Iu½. Päärakennus on osoitettu suojelumerkinnällä (sr) eikä sitä saa purkaa. Sen korjaustoimenpiteet on suoritettava niin, että rakennuksen julkisivukuva säilyy. Rakennukset tulee varustaa satulakatolla. Harjan suunnan on oltava sama kuin rakennuksen pituussuunta. Rakennusten värityksen on oltava hillittyä ja soveltua maisemaan. Kosteudelle alttiiden alapohjien korkeuden on oltava vähintään 2,8 korkeudella merenpinnan tasosta. Korttelialueen pohjoisosaan osoitetaan ohjeellinen pysäköintialue (p) ja yhteiselle kasvimaalle puutarha-alueen niin ikään ohjeellinen aluerajaus (vi). RP-alueen rantaan osoitettava venevalkama on yhteiskäyttöinen kaava-alueen osakkaille (LV/yk). Metsäpalstalla ei ole erityisiä suojelua edellyttäviä arvoja. Yleiskaavassa on esitetty suojeltavat metsäalueet, mutta ne eivät sijoitu tällä alueelle. Yleiskaavassa ei oteta kantaa alueen mitoitukseen. Jo yleiskaavan laatimisen aikaan nykyinen asuntovaunualue on ollut olemassa alueella. Yleiskaavan mukainen maa- ja metsätalousvaltainen alue (M) osoitetaan metsätalousalueeksi, jolla on ulkoilun ohjaamistarve. Yleiskaavassa alueella on periaatteellinen rakennusoikeus. Ranta-asemakaavassa kaikki rakennusoikeus kohdennetaan siirtolapuutarhamökkien korttelialueelle. Tilakeskuksen omakoti- (AO) ja retkeily- ja ulkoilualue (VR) osoitetaan kokonaan siirtolapuutarhamökkien korttelialueeksi (RP). Tämä voi-
daan katsoa vastaavan yleiskaavan tarkoitusta. Rakennusoikeus sijoittuu kokonaisuudessaan yhdelle korttelialueelle, jota kaavallisesti ei jaeta erillisiksi rakennuspaikoiksi. VR ja MU-1 alueille ei yleiskaavassa kohdistu erityisiä määräyksiä. Alueen nykyinen toiminta on muotoutunut jo vuosikymmeniä sitten eikä ranta-asemakaava muuta alueen maankäytöllistä tilannetta vaan tarkentaa ja selkeyttää sitä. Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaava-alueella on neljä muuta VR-aluetta Meriheinän lisäksi. (Rönnäs, Åkersö, Bockhamn sekä Fallholmen ja Hamnholmen). Rönnäsin eteläpuolella sijaitsevaa, Loviisan kaupungin omistamaa kallioista virkistysaluetta lukuun ottamatta kaikki VR-alueet sijoittuvat saariin eivätkä maastoltaan sovi siirtolapuutarha- tai vastaavaan käyttöön. Kaikki edellä mainitut alueet ovat rakentamattomia. Koko ranta-alue on osoitettu venevalkama-alueeksi ja se vastaa nykytilannetta. 6.2 Suhde valtakunnallisiin alueiden käytön tavoitteisiin Valtioneuvosto on päättänyt valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista 13.11.2008. Kaavaratkaisu ei ole ristiriidassa tavoitteiden kanssa. 6.3 Liikenne ja vesihuolto Korttelialueen läpi kulkee maantieltä tie rantaan. Muutamilla ulkopuolisilla kiinteistöillä on tiehen tienkäyttöoikeus ja käyttävät sitä kulkutienä kiinteistöilleen. Alueen rakennuskanta on liitettävä alueelliseen vesi- ja jätevesijärjestelmään. 6.4 Vaikutus ympäristöön Ranta-asemakaavalla ei ole haitallisia vaikutuksia luonnonympäristöön. Alueen korttelialue on pitkään ollut lomailukäytössä. Kaavalla korttelialueen epämääräinen luonne pysyvien rakennelmien asuntovaunualueena selkiintyy ja sen sisäinen maisemakuva paranee. Alueella ei ole maisemallista merkitystä alueen ulkopuolelle, sillä se on muun asutuksen ja metsän ympäröimänä. Merelle ei ole näkymää. Kaava-alue ei käytännössä ulotu veteen ja rannan ulkopuoliselle vesialueelle ei kohdistu muutostarpeita. Kaikki rannassa olevat laitteet ja laituri ovat ennestään olemassa. Vesialue on Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavassa osoitettu vesialueeksi, jolla on erityisiä luonnonarvoja (W/s) ja joka kuuluu Natura 2000 -verkostoon (Pernajanlahtien ja Pernajan saariston merensuojelualue). Ranta-asemakaavan varaus vastaa nykytilannetta. Mahdolliset vesitaloushankkeet venevalkama-alueella saattavat vaatia vesilain (587/201 I) 3. luvun mukaisen luvan. Kun alue liitetään kunnallistekniikkaan, kaikkinainen asutuksen vesistöön aiemmin mahdollisesti kohdistunut rasitus poistuu. Merialueen Natura-alueeseen kaavalla on siten ainoastaan veden laatua parantava vaikutus eikä muita vaikutuksia. 7 RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Ranta-asemakaavan toteutuksessa tulee mm. soveltuvin osin ottaa huomioon ne näkökohdat, mitkä ovat tulleet esille viranomaisten kaavaehdotuksesta annetuissa lausunnoissa. Kulkuväylät tulee kantaa raskaiden pelastusyksiköiden liikennöinti. Sammutusveden saanti tulee olla turvattu riittävällä vesiasemaverkostolla. Siirtolapuutarha-alueelle laaditaan pelastussuunnitelma. Alueen tuloliittymään asennetaan selkeä opastetaulu. Venevalkamassa tulee olla pelastustoimelle jatkuva veneenlaskumahdollisuus. Siirtolapuutarhatonttien rajaukset hoidetaan yhtiön yhtiöjärjestyksellä. Nykyisten rakennelmien poistaminen tulee kytkeä uusien rakennusten käyttöön ottoon.
Rakennukset tulee olla yhtenäisiä. Voi olla esimerkiksi 4-5 erilaista mökkimallia, erivärisiä mökkejä. Venesatama-alue noudattaa kiinteistörajaa, vesialuetta on kaavassa noin 100 m2 ja se on jo osaltaan valmiiksi ruopattua valkama-aluetta. Mahdolliset vesitaloushankkeet venevalkama-alueella saattavat vaatia vesilain mukaisen luvan. Hanko, 15.1.2015; korjattu 15.3.2016 Sten Öhman dipl.ins.