RAKENTAMISEN 3 HANKE Hankesuunnittelu kohdistuu siihen kiinteistön rakennusosaan tai tekniseen ominaisuuteen, joka korjausohjelman perusteella on seuraavaksi saatettava kuntoon. Hankesuunnittelun avulla selvitetään hankkeen sisältö siten, että taloyhtiö voi pyytää yksilöidyt tarjouspyynnöt joko suunnittelusta tai jopa ST-periaatteen (Suunnittele ja Toteuta) mukaisesta toteutuksesta. Samalla hankesuunnittelu valmentaa talon hallintoa ja osakkaita tulevaan korjaukseen. Hyvin hoidettuna tämä vaihe sitouttaa omistajat hankkeeseen ja helpottaa hankkeen myöhempää päätöksentekoa taloyhtiössä. Hankesuunnittelu voidaan aloittaa, kun yhtiökokous valtuuttaa hallituksen valmistelemaan käsillä olevaa korjaushanketta. 3.1 Hankesuunnittelun merkitys ja sisältö Korjaushankkeen rakennuttamiskustannukset suunnitteluineen ovat kohteen laajuuden ja vaativuuden mukaan yleensä 5 12 prosenttia hankkeen kokonaiskustannuksista. Tästä hankesuunnittelun osuus on yleensä 0,3 3 %, varsinaisen suunnittelun 2 5 %, viestinnän 1 % ja valvonnan 1 3 %. Hankesuunnittelun osuus HANKE 41
RAKENTAMISEN kokonaiskustannuksista on pieni. Hankesuunnitteluun kannattaa panostaa, jotta osakkaat saavat juuri sellaiset korjausvaihtoehdot kuin todella haluavat. Taloyhtiön kannalta hankesuunnittelun hyvä hoitaminen on koko hankkeen merkittävin asia. Perusteellinen hankesuunnittelu on onnistumisen edellytys. Sen puuttuminen merkitsee taloyhtiölle turhaa riskinottoa. Perusteellinen hankesuunnittelu on korjaushankkeen onnistumisen edellytys. Korjaushankkeen kustannukset toteutuvat pääosin vasta rakennusvaiheessa, mutta ne määräytyvät lähes kokonaan hankesuunnitteluvaiheessa. Hankesuunnittelussa määritetään muun muassa korjaustöiden sisältö ja laajuus sekä hankkeen toteutustapa. Hankesuunnittelu voidaan jakaa hankeselvityksen tekemiseen ja päätösten kirjaamiseen hankeohjelmaksi. Hankeselvityksen päävaiheita ovat yleensä seuraavat: kiinteistön perustietojen kokoaminen nykytilan selvitys kiinteistön kunnon lisätutkimistarpeet soveltuvien korjausvaihtoehtojen selvitys ja vertailu (mukaan lukien hankkeiden kustannusarviot ja elinkaarilaskelmat) hankeaikataulun tekeminen rahoitusvaihtoehtojen ja mahdollisten avustusten selvittäminen arvio riskeistä ja turvallisuusasioista soveltuvien toteutustapojen (urakkamuotojen) selvittäminen. 42 HANKE
RAKENTAMISEN Tarvittaessa kuntotutkimusten perusteella on pystyttävä päättämään soveltuvat korjausvaihtoehdot sekä niihin liittyvät riskit ja epävarmuustekijät. Hankeselvitysvaiheeseen kuuluu myös rakennuslupaedellytysten selvittäminen rakennusvalvontaviranomaisilta. Maankäyttö- ja rakennuslaissa luvantarve on ilmaistu seuraavasti: Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132) 125 2-3 mom. Rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Muuta kuin edellä säädettyä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Lisäksi korjausvaihtoehtojen määrää on voitu rajoittaa kaavamääräyksillä (esimerkiksi julkisivut). Myös kaupunkikuvasta vastaavalla viranomaisella voi olla vaatimuksia tai ohjeita julkisivun käsittelyyn. Hankesuunnitteluvaiheessa on otettava kantaa myös siihen, kunnostetaanko tai uusitaanko korjausta vaativan kohteen rinnalla muita, vielä käyttökunnossa olevia järjestelmiä siksi, että työ samalla tehtynä on taloudellisesti järkevää. Näin voi olla esimerkiksi linjasaneerauksen yhteydessä sähkönousujen uusimisen ja muiden sähköisten järjestelmien kohdalla. Samalla saattavat myös tekniset ominaisuudet pienin ylimääräisin kustannuksin kohota ajankohdan vaatimalle hyvälle tasolle. Hankeohjelmaan siis kirjataan ensimmäiseksi työn alle tulevan korjaushankkeen suunnittelussa käsiteltävät vaihtoehdot. Siinä arvioidaan myös hankkeeseen soveltuva urakkamuoto sekä todetaan rahoitusmahdollisuudet. Vielä tässä vaiheessa suunnitelmassa voidaan pitää mukana rakennusosia, joiden nykykunto on selvitettävä suunnittelun aikaisilla lisätutkimuksilla. Yleensä selvitysvaiheissa HANKE 43
RAKENTAMISEN ei tehdä tutkimuksia, jotka edellyttävät purkutöitä. Jos hankkeen käynnistyminen on todennäköistä, uskalletaan tehdä myös tällaisia purkamista vaativia selvityksiä (esimerkiksi alapohjan purku) oikeiden korjaustapojen varmistamiseksi. 3.2 Hankesuunnittelun eteneminen 3.2.1 Organisointi Hankesuunnittelussa ensimmäisenä tehtävänä on huolellinen hankkeen organisointi. Tavanomaiseen isännöintisopimukseen kuuluu toistuvien hallintotehtävien hoitaminen, pysyvien huoltosopimusten järjestäminen ja töiden valvonta sekä kunnossapitoluontoisten korjaustöiden järjestäminen. Korjaushankkeet ovat kertaluonteisia ja niiden organisointi tehdään hankekohtaisesti. Isännöitsijä on organisoinnissa avainasemassa. Isännöitsijä on organisoinnissa avainasemassa. Isännöitsijästä ei tule kuitenkaan tehdä projektille vastuuhenkilöä, sillä isännöitsijän aika tulee varata isännöintisopimuksen edellyttämiin tehtäviin ja hankkeen vaatimiin pakollisiin hallinnollisiin tehtäviin. Hankkeesta tulee isännöintitoimistolle lisätöitä, joiden korvaamisesta on hyvä sopia jo hankkeen alkuvaiheessa. Isännöitsijän tehtäväksi voi hankkeessa jäädä esimerkiksi seuraavia asioita: rakennuttamisesta vastaavan (projektipäällikkö) valinnan valmistelu hankesuunnittelijan valinnan valmistelu (harvoin eri tehtävä) mahdollisesti alustavan hankesuunnitelman laatiminen 44 HANKE
RAKENTAMISEN tarvittaessa hanketukiryhmän kokoaminen rahoitusselvitykset sekä kertasuoritusten ja pääomavastikkeiden määrittäminen ja kantaminen projektin aikana ja sen jälkeen ylimääräiset hallinnon kokoukset sekä suunnitteluun ja rakentamisvaiheeseen osallistuminen tiedotustehtäviin osallistuminen hankkeeseen liittyvän maksuliikenteen hoitaminen taloudellisen loppuselvityksen kokoaminen. Näistä tehtävistä on suositeltavaa tehdä isännöitsijätoimiston kanssa oma kirjallinen sopimus. Rakennuttamisesta vastaavasta henkilöstä käytetään eri nimityksiä, kuten hankepäällikkö, projektipäällikkö tai projektinjohtaja. Yleensä näillä tarkoitetaan samaa asiaa. Taloyhtiön hallitus valitsee korjaushankkeelle projektipäällikön yleensä isännöitsijän pyytämien tarjousten perusteella ja isännöitsijän esityksestä. Projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta tilaajalle eli taloyhtiölle, joka tekee aina lopulliset päätökset. Projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta taloyhtiölle. Tavanomaisia rakennuttamistehtäviä ovat muun muassa seuraavat (kokonaisuuden hahmottamiseksi luetellaan tässä pääkohdin myös muita kuin hankesuunnitteluvaiheen tehtäviä): ehdotukset hankkeen toteutuksen sopimusmuodoista ja urakkamuodoista hankkeen yleisaikataulun laatiminen HANKE 45
RAKENTAMISEN suunnittelun järjestäminen (tarjouspyynnöt ja sopimukset) urakan tarjouspyyntöasiakirjojen valmistelu urakkaohjelma urakkarajaliitteet tarjouspyyntökirjeet asiakirjojen ristiriidattomuuden varmistaminen tarjouspyyntöjen toteutus ehdotukset urakoitsijoista ja ennakkoselvitykset näistä (Tilaajavastuulaki 1233/2006) urakkaneuvottelut urakkasopimukset Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) määrittämien tilaajatehtävien järjestäminen työmaan johtamiseen liittyvät rakennuttajatehtävät työmaakokousten johtaminen tarvittavien katselmusten ja tarkastusten järjestäminen ja koordinointi tiedottamisen organisointi ja valvonta valvonnan johtaminen vastaanotto- ja takuutarkastukset taloudellisen loppuselvityksen tekeminen yhdessä isännöitsijän kanssa työmaan ja asumisen turvallisuuden suunnitteluun ja valvontaan liittyvät tehtävät. Tilaajana ja rakennuttajana toimiva taloyhtiö voi siis teettää rakennuttamistyön kokonaan tai osittain käyttämällä ulkopuolisia rakennuttajapalveluita. Alan konsulteilla on rakennuttamistehtävien 46 HANKE
RAKENTAMISEN sisällöstä myös omat ehdotuksensa, ja on hyvä tarkistaa, mitä niissä on em. tehtävistä täsmällisesti mainittu. Asiantuntevat alan konsulttitoimistot kykenevät antamaan rakennuttajatehtävistä tarjouksen, kun tarjouspyynnössä kuvataan hankkeen luonne ja laajuus, arvio suunnittelussa mukana pidettävistä vaihtoehdoista, niiden laajuus sekä niihin liittyvät selvittelyt ja vertailut tarvittavine kustannusarvioineen tai laskelmineen sekä arvioitu toteuttamisaikataulu. Tarjous voi olla kiinteä kokonaishinta tai jos tilaajakaan ei vielä tiedä vaihtoehtojen ja vertailujen määrää osatehtävittäin annettu hinta. Osatehtäviin jaettu hinta on perusteltu senkin vuoksi, että joissain tapauksessa hanketta ei saada jostain syystä käyntiin suunnittelujaksonkaan jälkeen. Hinta voi olla myös kiinteä prosenttimäärä arvonlisäverollisesta tai verottomasta urakkasummasta. Tarjoukset pyydetään aina verollisina. 3.2.2 Projektipäällikön valinta Projektipäällikköä voidaan käyttää hankkeen eri vaiheissa sen mukaan, minkä osan rakennuttamistehtävistä taloyhtiön edustajat osaavat tai haluavat tehdä itse ja mihin tehtäviin he kaipaavat apua. Taloyhtiön korjaushankkeissa on kuitenkin suositeltavaa, että rakennuttamistyö tehdään kokonaan ammattilaisvoimin, koska taloyhtiö on tilaajana maallikko-organisaatio. Taloyhtiön korjaushankkeet tulee tehdä kokonaan ammattilaisvoimin. Tilaajan on edellytettävä projektinpäälliköltä tiettyjä ominaisuuksia. Konsulttitoimistolta on vaadittava, että jo tarjouksessa kerrotaan projektipäällikön tehtävään ajateltu henkilö. Projektipäällikön HANKE 47
RAKENTAMISEN pätevyys selvitetään työhistorian ja korjausrakentamiskokemuksen avulla sekä mahdollisesti tiedustelemalla aikaisemmilta tilaajilta henkilön toimintaa ja yhteistoimintakykyä. Tilaajan kannattaa painottaa kokonaisvaltaista osaamista, jossa projektinhallinnan lisäksi yhdistyvät rakennustekninen, LVI- ja sähkötekninen osaaminen. Pätevyyspainotukset tehdään kohteen mukaan. Tilaajan on syytä pyytää selvitys ehdokkaan riippumattomuudesta ja hänen edustamansa yrityksen vastuuvakuutuksista sekä tilaajavastuulain (1233/2006) mukainen selvitys siitä, että ehdokas on täyttänyt lakisääteiset velvollisuutensa työnantajana. Vaativan korjaushankkeen sujuva läpivienti ja hyvä lopputulos edellyttävät pätevää projektipäällikköä, jolla on kykyä ja halua hoitaa asioita tilaajan parhaaksi. Koska taloyhtiö on aina haastava yhteistyökumppani, kannattaa projektipäällikön yhteistyötaitoihin ja aikaisempaan taloyhtiökokemukseen kiinnittää erityistä huomiota. Laajoissa hankkeissa voidaan konsulttitoimistolta edellyttää myös muita erikoisalojen tukipalveluja (esimerkiksi LVISA-alojen osaamista). Yksi tärkeimmistä projektipäällikön tehtävistä on ohjata korjaushanketta niin, että turvallisuustavoitteet toteutuvat. Korjaushankkeen turvallisuustehtävät jakautuvat hankkeen eri vaiheisiin, eikä asumisen turvallisuutta ja asumisviihtyisyydelle tulevia haittoja voida jättää huomiotta. Projektipäällikkö antaa työturvallisuuteen liittyviä tehtäviä erityisasiantuntijoille, suunnittelijoille, urakoitsijoille ja valvojille. Projektipäällikön tehtävänä on myös valvoa työturvallisuustehtävien toteutumista. Työturvallisuuden toteutumisesta vastaa ensisijaisesti urakoitsija turvallisuussuunnitelman mukaisesti. Tiedottamisella on turvallisuuden toteutumisessa ja asumishaittojen sietämisessä suuri merkitys. 48 HANKE
RAKENTAMISEN 3.2.3 Muut henkilövalinnat Rakentamishankkeeseen ryhtyvän toimia ohjaa maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) sekä maankäyttö- ja rakennusasetus (MRA). Lain mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on muun muassa huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan voimassa olevien rakennussäännösten ja -määräysten mukaisesti. Rakennushankkeeseen ryhtyvällä on oltava riittävät edellytykset hankkeen toteuttamiseen sen mukaan, miten vaativasta hankkeesta on kyse, sekä käytettävissään kussakin hankkeen vaiheessa suunnittelutehtävän vaativuuden edellyttämät suunnittelijat. Rakennushankkeeseen ryhtyvän (eli taloyhtiön) ei itse tarvitse täyttää maankäyttö- ja rakennuslain vaatimia edellytyksiä. Käytännössä tämä huolehtimisvelvollisuus (MRL 119 ) ratkaistaan hankkimalla riittävä asiantuntemus esimerkiksi työ- ja konsulttisopimuksin. Maankäyttö- ja rakennuslaki (5.2.1999/132) 119 Rakennushankkeeseen ryhtyvällä tulee olla hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö. Suunnittelijan valinnassa tulee ottaa huomioon myös suunnittelijoiden pätevyysvaatimukset, joista on säädetty sekä maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL 123 ) että erityisesti maankäyttö- ja rakennusasetuksessa (MRA 48 ). Ennakkolausuntoja suunnittelijan pätevyydestä voi pyytää myös kunnan rakennusvalvontaviranomaisilta. HANKE 49
RAKENTAMISEN INFO Kuva 3. Hankesuunnitteluvaiheen tavanomaiset tehtävät ja tuotokset. 50 HANKE