KIMU Kerrostalon ilmastonmuutos energiatalous ja sisäilmasto kuntoon Kohderakennukset Maunula: As Oy Haavikkotie 15-17, Helsinki 23.09.2011 Suomen Kiinteistöliitto ry VTT Aalto yliopisto, Insinööritieteiden korkeakoulu, Energiatekniikanlaitos
2 SISÄLLYS 1 Johdanto...3 1.1 Työn tavoitteet...3 1.2 Yleiskuvaus taloyhtiöstä...3 1.3 Perustiedot rakenteista...4 1.4 Perustiedot teknisistä järjestelmistä...5 1.5 Tehdyt ja suunnitellut korjaukset...6 1.6 Lämmön-, sähkön-, ja vedenkulutustiedot...6 2 Lähtötilannetta tarkentavat selvitykset ja niiden tulokset...7 2.1 Tehdyt kuntoarviot...7 2.2 KIMU:n taloyhtiökysely...8 2.3 Lämpökuvaukset...11 3 Toimenpiteet energiatalouden ja sisäilmaston parantamiseksi...12 3.1 Valitut parantamistoimenpiteet...12 3.2 Laskentamenetelmät...13 3.2.1 Energialaskelmat...13 3.2.2 Elinkaarilaskelmat...14 4 Laskentatulokset eri toimenpidevaihtoehtoille...17 4.1 Energiankulutukset...17 4.2 Elinkaarikustannukset...18 5 Johtopäätökset ja suositukset energiatehokkaaksi korjausohjelmaksi...21 6 Korjaushankkeen toteutus...23 6.1 Korjaushankkeiden rahoituksesta taloyhtiössä...23 6.2 Korjaushankkeen toteutustapa...24 LIITE 1 LIITE 2 Lämpökamerakuvat Viestintä korjaushankkeessa
3 1 JOHDANTO 1.1 Työn tavoitteet Tässä raportissa esitetään taloyhtiölle As Oy Haavikkotie 15-17, joka on yksi KIMU- hankkeen kohdetaloyhtiöistä, kaksi korjausohjelmavaihtoehtoa. Tavoitteena on tarkastella, kuinka paljon energian- ja vedenkulutusta saadaan pienennettyä, jos toimenpiteet valitaan täysin korjaustarpeen mukaan energiatehokkuus huomioiden. Toisena vaihtoehtona on näyttää, millaisia keinoja joudutaan käyttämään, jos taloyhtiön lämmitysenergiankulutus halutaan puolittaa. Näitä kahta erilaista korjausohjelmavaihtoehtoa varten on tehty sekä taloyhtiökysely asukkaille että erilaisia korjauskonseptien laskennallisia tarkasteluja. Näiden pohjalta on valittu molempiin korjausohjelmavaihtoehtoihin sopivat toimenpiteet KIMU- projektityöryhmän toimesta. Raportti on jaettu kolmeen varsinaiseen osa-alueeseen. Ensin käsitellään taloyhtiön nykytilaa ja siihen liittyviä selvityksiä. Toisena asiakokonaisuutena on erilaiset korjauskonseptit ja niiden energiatehokkuuden parantamispotentiaalit. Viimeisenä ja tärkeimpänä on KIMUprojektiryhmän näkemys kahdesta tavoitteiltaan erilaisesta korjausohjelmasta. 1.2 Yleiskuvaus taloyhtiöstä As Oy Haavikkotie 15-17 sijaitsee Helsingissä, Maunulan pohjoisosassa (Kuva 1.1). Taloyhtiö koostuu kahdesta rakennuksesta: asuinkerrostalosta (Kuva 1.1) sekä erillisestä autotallirakennuksesta. Kerrostalo on valmistunut vuonna 1957. Kuva 1.1 Haavikkotie 15-17 sijainti Maunulassa (vasemmalla) ja kuva itse asuinrakennuksesta (oikealla) Kerrostalossa on kaksi porrasta ja neljä kerrosta. Kerrostalon tilavuus on 6 630 m 3 ja huoneistoala 1 096 m 2. Asuntoja taloyhtiössä on yhteensä 20 kappaletta ja keskimääräinen asuntokoko on 55 asm 2. Asuntojakauma on esitetty taulukossa 1.1 ja asuinkerroksen pohjakuva kuvassa 1.2.
4 Taulukko 1.1 Taloyhtiön huoneistojen jakauma Huoneistotyyppi Lukumäärä (kpl) Huoneistotyyppi Lukumäärä (kpl) 2H + K 8 3H + K 8 1 H + KK 4 Kuva 1.2 Asuinkerrosten pohjakuva Yhteisistä tiloista löytyy saunatilat, pesutupa, kellarikomerot, ulkoiluvälinevarasto, väestösuoja sekä kylmäsäilytystilat. Asunnoissa ei ole huoneistosaunoja tai erillisiä wc-tiloja. Haavikkotie 15-17 kuuluu Maunulan osaan, johon on luonnosteltu suojelukaavaa. Haavikkotie 15-17 on määritelty luonnoksessa korttelialueeksi, jolla ympäristö ja rakennukset aiotaan säilyttää Maunulan 1950-luvun aluekokonaisuuden osana. Itse kerrostalolle on annettu suojelumäärite sr-2, joka voidaan antaa kaupunkikuvallisesti, rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaalle rakennukselle. Tämä tarkoittaa sitä, ettei rakennusta saa purkaa eikä tehdä korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät kaupunkikuvallista arvoa. Käytännössä tällöin ei ole mahdollista esimerkiksi muuttaa rakennuksen julkisivua. 1.3 Perustiedot rakenteista Olemassa olevista piirustuksista ei käy tarkasti ilmi rakennuksen perustamistapaa, mutta todennäköisesti kerrostalo on perustettu kantavan maapohjan tai kallion varaan. Kantavat perustukset ovat paikalla valettua teräsbetonia, joiden näkyvissä olevat ulkopinnat ovat rapattuja. Sisäpuolella on 50 mm Toja- levyeristys sekä verhomuuraus. Kerrostalon alapohja on paikalla valettu, maanvarainen betonilaatta, joka on valettu tiivistetyn sorakerroksen varaan. Ulkoseinärakenne muodostuu rappauksesta, Siporex- harkosta (175 mm) ja betonista (160 mm). Poikkeuksen tekee ulko-ovien yläpuolella oleva ulkoseinä, joka on pellitetty. Ulkoseinien pintarappaus on toteutettu läpivärjätyllä laastilla, joka on lopuksi maalattu kalkkimaalilla. Huoneistojen väliset seinät ovat muurattuja ja porraskäytävän vastaiset seinät ovat betonisia. Asuntojen seinät ovat joko tapetoituja tai maalattuja. Rakennuksen välipohjat ovat 140 mm paksuja teräsbetoniholveja, jotka on valettu paikalla. Välipohjalaattojen päällä on kaksinkertainen huopaeristys, ns. Karhu-huopaeristys. Huovan päälle on valettu 50 mm pintabetonilaatta. Lattioiden pintamateriaalina on käytetty parkettia tai muovimattoa. Lisäksi kylpyhuoneiden lattiat ovat laatoitettuja. Kylpyhuoneiden vedeneristys on
5 tehty bitumikermillä pintabetonilattian alle. Kellari- ja asuinkerroksen välipohjaratkaisu koostuu kantavasta betonilaatasta, sen päällä olevasta 75 mm lastuvillalevystä sekä 50 mm pintabetonilaatasta. Kerrostalojen asuntojen ikkunat ovat alkuperäisiä 2-lasisia puuikkunoita, jotka on suurimmalta osalta varustettu tuuletusluukuilla. Porrashuoneisiin johtavat ulko-ovet ovat tammiviilupintaisia puuovia. Kellaritiloihin johtavat ulko-ovet vastaavanlaisia, mutta niissä on lisäksi kapea 1-lasinen ikkuna. Suurin osa (16 kpl) asuntojen parvekkeista on sisään vedettyjä, joiden betonilaatat on todennäköisesti tuettu välipohjarakenteisiin ratakiskokannakkeilla. Osaan parvekkeista on asennettu parvekelasitus. Neljässä pienessä asunnossa on ranskalaiset parvekkeet. Huoneistoparvekkeiden ovet ovat puisia, joissa on ikkuna. Asuntojen parvekkeiden lisäksi kerrostalossa on neljä kappaletta tuuletusparvekkeita. Tuuletusparvekkeet ovat ulokkeellisia betonilaattoja metallisilla kaiteilla. Kerrostalossa on harjakatto, jonka pinnoitteena on käytetty betonikattotiiliä. Aluskatteena on bitumikermi. Vesikaton alustarakenteet ovat puisia. Katto on varustettu teräksisillä räystäskouruilla ja puisilla kulkusilloilla. Yläpohjassa on betoniholvit, jotka ovat vastaavanlaisia kuin välipohjissa. Yläpohjassa on käytetty palopermantona ohutta betonilaattaa, jonka alapuolella lämmöneristeenä 150 mm Toja-levyä. 1.4 Perustiedot teknisistä järjestelmistä Kerrostalon lämmitysmuotona on vesikeskuslämmitys ja lämmönlähteenä kaukolämpö. Lämmönluovuttimina huonetiloissa ovat radiaattorit. Lämmönjakohuoneessa olevat putkistot on eristetty mineraalivillaeristeellä ja pinnoitettu muovivaipalla. Kellarissa olevat lämmitysverkoston runkolinjat on eristetty asbestieristeillä. Lämmönjakoverkosto on pääosin rakenteiden sisässä. Radiaattoreille tulevat putket kulkevat osittain ulkoseinäpinnassa. Itse radiaattorit ovat hitsattuja levypattereita, joissa on termostaattiset patteriventtiilit. Lämpimän käyttöveden ja lämpimän veden kiertojohdon materiaalina on käytetty kuparia. Kylmävesijohdot on tehty galvanoidusta teräsputkesta. Putkistot on asennettu pääosin rakenteiden sisään. Käyttövesiverkostossa on linjasulkuventtiilit ja osa vesikalusteita on varustettu sulkuventtiilein. Vesihanat ovat suurelta osin 1-otesekoittajia. Lähes kaikki WC-istuimet ovat IDO:n Aniara tai Trevi- sarjaan kuuluvia malleja. Osassa kylpyhuoneita on vielä alkuperäinen kylpyamme, mutta osassa osakkaat ovat korvanneet ammeet suihkutilalla. Viemäriverkosto mukaan lukien lattiakaivot on pääosin alkuperäistä ja putket on tehty valuraudasta. Samoin katolle johdetut tuuletusviemärit ovat valurautaisia, eikä niitä ole eristetty. Kerrostalossa on painovoimainen ilmanvaihtojärjestelmä, joiden hormit ovat rakenneaineisia tiilihormeja. Poistoilmaventtiilit ovat joko alkuperäisiä valurautaventtiilejä tai lautasventtiilejä. Osaan huoneistoja on asennettu liesituulettimia tai keittiön alkuperäinen hormiventtiili on korvattu kanavapuhaltimella. Alkuperäiset korvausilmaventtiilit on pääosin tapetoitu umpeen. Taloyhtiön sähkölaitteistot ovat lähes kaikki alkuperäisiä. Olemassa oleva nousujohdotus ei ole nykyaikana riittävä. Asuntojen ryhmäkeskukset ovat pääosin alkuperäisiä. Kerrostalossa on yhteisantennijärjestelmä ja huoneistoissa on pääosin vain yksi antennipistorasia. Asunnoissa on normaali puhelinjärjestelmä.
6 1.5 Tehdyt ja suunnitellut korjaukset Taulukossa 1.3 on esitetty taloyhtiössä tehdyt korjaustoimenpiteet, kuntoarviot ja tutkimukset sekä niiden toteutusvuosi. Taulukosta nähdään, ettei taloyhtiössä ole tehty tai ole tarvinnut vielä tehdä kovinkaan suuria korjauksia. Taulukon toimenpiteiden lisäksi osakkaat ovat itse uudistaneet esimerkiksi kylpyhuoneita, jolloin muun muassa kylpyammeita on poistettu suihkujen tieltä. Taulukko 1.2 Taloyhtiössä tehdyt korjaustoimenpiteet, kuntoarviot ja tutkimukset sekä niiden toteutusvuodet Toimenpide Toteutusvuosi Parvekkeiden kunnostus 1988-1990 Julkisivujen maalauskunnostus 1990 Autotalliedustojen asfaltointi 1995 Vesikaton kunnostus 1998 Putkistojen kuntotutkimus 2006 Lämmönjakolaitteiden uusiminen 2007 Tonttiviemärin uusiminen 2008 Kiinteistön kuntoarvio 2010 Tällä hetkellä taloyhtiössä on suunnitteilla putkistosaneeraus. Putkiremontin hankesuunnittelu saatiin valmiiksi vuoden 2010 aikana. Itse putkiremontti on aikataulutettu vuosille 2011 ja 2012. Muita korjaushankkeita ei ole tällä hetkellä suunnitteilla. 1.6 Lämmön-, sähkön-, ja vedenkulutustiedot Taloyhtiön kaukolämmön kulutus oli vuonna 2008 ja 2009 64 kwh/m 3 /v ja 60 kwh/m 3 /v vastaavassa järjestyksessä. Näiden kahden vuoden lämpöindeksit ovat 77 ja 64 kwh/m 3 /v. Jos verrataan vuoden 2008 kaukolämmön kulutusta Helsingin Energian tilastotietoihin kyseiseltä vuodelta, huomataan Haavikkotie 15-17 kuuluvan 1950-luvun kerrostaloissa luokkaan, joka kuluttaa keskimääräistä enemmän lämmitysenergiaa. Kiinteistösähköä Haavikkotie 15-17 kuluttaa noin 2,5-3,0 kwh/m 3 /v. Tämä arvo on 1950-luvun kerrostalolle juuri ja juuri keskimääräisen rajoissa. Vedenkulutus on ollut vuodessa noin 1 650 m 3, joka on tarkoittanut keskimäärin 150 litran kulutusta henkilöä kohden vuorokaudessa. Vedenkulutus on hyvin linjassa esimerkiksi Motivan esittämien keskimääräisten vuorokausikulutusten kanssa.
7 2 LÄHTÖTILANNETTA TARKENTAVAT SELVITYKSET JA NIIDEN TULOKSET 2.1 Tehdyt kuntoarviot As Oy Haavikkotie 15-17 on teettänyt kuntoarvion keväällä 2010. Kuntoarviossa on käyty silmämääräisesti läpi rakenteet sekä tekniset järjestelmät. Kuntoarviossa todetaan, että perustukset ovat ehyitä, mutta sisäpuolen tiiliverhoilun alapinnat ovat päässeet kostumaan. Kosteusjälkien syyksi arvioidaan perustusten läpi imeytymään päässeet sade- ja valumavedet. Tämän on todennäköisesti aiheuttanut ulkopuolelta puuttuva vedeneristys tai toimimattomat salaojat. Ulkoseinärakenteiden todetaan olevan pääosin ehjiä ja suhteellisen hyväkuntoisia. Paikoitellen rappauspinnoissa on havaittavissa alustastaan irti olevaa rappausta. Välipohjissa kuntoarvioija on havainnut pinnoitevaurioita ja kattopintojen halkeiluja. Ikkunoiden kunnon on todettu olevan tyydyttävä. Etelänpuoleisella julkisivulla alapuitteiden ja karmien maalipinnat ovat kuluneita ja osassa ikkunoita esiintyy maalihilseilyä. Myös osassa ikkunoita kittaus on irti tai irtoamassa mahdollistaen kosteuden imeytymisen ikkunaan, joka edesauttaa puuosien ennenaikaista lahoamista. Lisäksi ikkunoiden vesipeltien kaadot ovat paikoin liian pienet. Ikkunoiden tiivisteet ovat heikossa kunnossa ja asukkaat ovatkin valittaneet ikkunoiden aiheuttavan vedontunnetta. Porrashuoneisiin johtavien puisten ulko-ovien kunto on arvion mukaan välttävä. Katon kunto on todettu hyväksi pois lukien pienehköt reunalohkeamat, ja yläpohja on todettu ehyeksi. Katolla olevien puisten kulkusiltojen on todettu olevan välttävässä kunnossa. Tosin kuntoarvioraportissa todetaan, ettei kattoa pystytty tarkastamaan luotettavasti katolla olleen lumipeitteen vuoksi. Asuntojen parvekkeet todetaan kunnoltaan välttäviksi: Parvekelaattojen etureunasta löytyy alkavia rapautumia ja osassa parvekkeita akryylibetonipinnoite ei yllä etureunaan asti. Lisäksi sekä huoneisto- että tuuletusparvekkeiden ovet ovat välttävässä kunnossa. Ovet ovat esimerkiksi kieroja ja epätiiviitä. Kylpyhuoneiden todetaan olevan välttävässä kunnossa. Lisäksi arvellaan, ettei korjattujen kylpyhuoneiden vedeneristys ole riittävällä tasolla. Vesikalusteiden todetaan olevan toimivia, mutta hyvin kuluneita. Vesijohtojen kunto on heikko ja esimerkiksi kylmävesijohdoista irtoaa ruostetta veteen. Vastaavasti raportissa esitetään viemäriverkoston kunnon olevan välttävä ja viemäriputkien seinämäpaksuuksien olevan paikoitellen ohuita. Raportin mukaan kaukolämmönvaihtimet ovat hyväkuntoisia ja säätö- sekä apulaitteet toimintakuntoisia. Kuitenkin menoveden säätökäyrän asettelu on melko korkealla tasolla. Itse patteriverkoston todetaan olevan välttävässä kunnossa. Termostaattiset patteriventtiilit ovat hyvässä kunnossa ja ne on uusittu noin 10 vuotta sitten. Linjasäätöventtiilit sitä vastoin ovat huonossa kunnossa ja osittain jumittuneita. Myöskään patteriverkostoa ei ole säädetty ja sisäilman lämpötiloissa on huomattavia eroja eri asuntojen kesken. Lisäksi kuntoarvion mukaan patterit ovat erittäin likaisia ja eivät lämpiä tasaisesti, koska pattereiden alaosaan on kertynyt sakkaa.
8 Ilmanvaihtohormit ovat raportin mukaan erittäin likaisia. Osassa asuntoja poistoventtiilit ovat jääneet esimerkiksi keittiökalusteiden taakse piiloon tai ne on suljettu, jolloin ilmanvaihdon ei toimi. Joissakin asuinnoissa asukkaat valittivat hajujen leviämisestä naapuriasunnoista omaan asuntoon. Lisäksi suuressa osassa asuntoja korvausilman saanti oli heikkoa. Osa jälkeenpäin asennetuista liesituulettimista oli huonossa kunnossa. Kuntoarviossa todettiin kiinteistön sähkötekniikan olevan vanhentunutta. Huoneistojen ryhmäkeskukset ovat hyvin vaatimattomia nykypäivän vaatimuksiin verrattuna. Huoneistojen sisäiset kaapelit ovat haurastuneita ja saattavat murtua käytössä. Kuntoarvioon ja siinä esitettyyn korjausehdotukseen liittyen on hyvä huomata, että esimerkiksi ikkunoiden maalauskunnostuksen sijoittuminen aikajanalle on esitetty hieman ristiriitaisesti itse raportissa. Jo tekstiosassa ikkunoiden kunnostuksen sijoittumiselle esitetään kaksi eri aikajännettä: 1-3 vuoden tai 1-4 vuoden kuluessa. Loppujen lopuksi ikkunoiden kunnostus on sijoitettu ehdotuksessa tehtäväksi 3-5 vuoden kuluttua. 2.2 KIMU:n taloyhtiökysely Taloyhtiössä suoritettiin asukaskysely, jolla kartoitettiin sekä taloyhtiön tahtotilaa että asukkaiden kokemaa sisäilmaston tasoa. Kysely toimitettiin jokaiseen asuntoon ja vastauksia tuli 11 kappaletta eli vastausprosentti oli 55 %. Vastaajat kokevat nykytilanteen taloyhtiössä varsin hyväksi. Parhaimpiin puoliin lukeutuu sekä rauhalliset taloyhtiön asukkaat että rauhallinen kerrostalon sijaintipaikka. Eniten parannettavaa koetaan olevan vesi- ja viemärijärjestelmissä. Tämän lisäksi mainitaan kehittämistä vaativina asioina muun muassa piha-alue sekä taloyhtiön tiedotus. Vastaajat ovat keskimäärin hyvin tyytyväisiä taloyhtiön ilmapiiriin ja käytettävyyteen. Tärkeimmäksi asiaksi vastaajat kokevat asuinalueen ja taloyhtiön rauhallisuuden, johon he ovat erittäin tyytyväisiä. Heikoimman arvosanan ilmapiirin ja käytettävyyden kannalta saa asukkaiden yhteishenki. Tämäkin saa kuitenkin keskitasoa paremman arvosanan. Taloyhtiön ominaisuuksista ja toimivuudesta heikoimmat tulokset saavat ikkunat sekä energiatehokkuus. Tärkeimmiksi ominaisuuksiksi vastaajat kokevat talotekniset järjestelmät. Energiatehokkuus koetaan myös keskimääräistä tärkeämmäksi, mutta lähes kolmannes vastaajista ei osaa sanoa, ovatko he tyytyväisiä taloyhtiön energiatehokkuuteen. Vastaajien mielestä taloyhtiön panostustarpeet ovat selkeästi vesikalusteissa ja sähköjärjestelmissä, joten putkiremontti on varmasti odotettu tapahtuma asukkaiden keskuudessa. Lisäksi alkuperäiset ikkunat kaipaisivat uudistamista ja energiatehokkuuteen tulisi panostaa keskimääräistä enemmän. Taloyhtiöiden palveluista tärkeimmiksi koettiin ulkoalueiden talvikunnossapidon ja huolto- ja vikakorjaukset. Ulkoalueiden kunnossapitoon talvella oltiin jopa hieman tyytymättömiä. Huolto- ja vikakorjauksiin oltiin keskimäärin tyytyväisiä, mutta noin viidennes vastaajista ei osannut kertoa omaa kantaansa palvelun toimivuuteen. Nämä kaksi asiaa olivat myös kärjessä sen suhteen, mihin taloyhtiön tulee jatkossa panostaa. Kyselyn vastausten perusteella havaittuja ongelmia sisäilmastoon liittyen on ollut kylmien lattioiden, huonosti toimivan ilmanvaihdon sekä vaihtelevan huonelämpötilan seurauksena (Taulukko 2.2). Havaittujen ongelmien osuudet ovat samalla tasolla kuin muissakin KIMU-
9 hankkeiden kohdetaloyhtiöissä. Haavikkotiellä ei kuitenkaan vastaajat olleet havainneet meluongelmia tai pölyä pinnoilla laisinkaan. Ilmanlaatua on vastaajien keskuudessa pyritty parantamaan ikkunatuuletuksen avulla. Noin 72 prosenttia vastaajista kertoi tuulettavansa vähintään 1-3 kertaa viikossa. Suurimpina syinä ikkunatuuletukseen olivat siivous, ruuan käry ja huoneilman tunkkaisuus. Kosteuslähteinä yli puolella vastaajista oli päivittäinen suihkussa tai kylvyssä käynti. Talvella asukkaat eivät ole havainneet ikkunoiden huurtumista. Taulukko 2.1 Asunnoissa havaitut sisäilmasto-ongelmat, Haavikkotie 15-17 ja kaikki kyselyn taloyhtiöt yhteensä Haavikkotie 15-17 Kaikki KIMU- kyselyn vastaukset (6 taloyhtiötä) Havaintoja (kpl) Osuus (%) Havaintoja (kpl) Osuus (%) Vaihteleva huonelämpötila 2 18 22 19 Lattioiden kylmyys 3 27 39 34 Kostea ilma 0 0 4 3 Tunkkainen ilma 2 18 26 23 Riittämätön ilmanvaihto talvella 2 18 13 11 Riittämätön ilmanvaihto kesällä 2 18 21 18 Havaittava pöly tai lika pinnalla 0 0 26 23 Heikko valaistus tai häikäisy 1 9 3 3 Ulkoa tuleva melu 0 0 15 13 Muu 0 0 25 22 80 70 60 50 Haavikkotie 15-17 Kaikki 6 taloyhtiötä 80 70 60 50 Haavikkotie 15-17 Kaikki 6 taloyhtiötä [%] 40 [%] 40 30 30 20 20 10 10 0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5 Kuva 2.1 Lämpötilat talvella (vasen) ja kesällä (oikea), (1 = liian kuuma, 5 =liian kylmä)
10 80 70 60 50 Haavikkotie 15-17 Kaikki 6 taloyhtiötä 80 70 60 50 Haavikkotie 15-17 Kaikki 6 taloyhtiötä [%] 40 [%] 40 30 30 20 20 10 10 0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5 Kuva 2.2 Ilman liike talvella (vasen) ja kesällä (oikea), (1 = liian seisova, 5 =liian vetoisa) 80 70 60 50 Haavikkotie 15-17 Kaikki 6 taloyhtiötä 80 70 60 50 Haavikkotie 15-17 Kaikki 6 taloyhtiötä [%] 40 [%] 40 30 30 20 20 10 10 0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5 Kuva 2.3 Viihtyisyys yleisesti ottaen talvella (vasen) ja kesällä (oikea),(1 = tyytyväinen, 5 =tyytymätön) 80 70 60 50 Haavikkotie 15-17 Kaikki 6 taloyhtiötä 80 70 60 50 Haavikkotie 15-17 Kaikki 6 taloyhtiötä [%] 40 [%] 40 30 30 20 10 20 10 0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5 Kuva 2.4 Ilman laatu talvella (vasen) ja kesällä (oikea),(1 = tyytyväinen, 5 =tyytymätön) Sisäilman laatuun ja lämpöoloihin kyselyyn vastaajat olivat yleisesti ottaen tyytyväisiä (Kuvat 2.1-2.3). Haavikkotien vastaajat ovat hieman tyytyväisempiä, erityisesti kesäaikaan, sisäilmastoon kuin muut KIMU-hankkeen kohdetaloyhtiöt. Suurin osa vastaajista haluaisi, että taloyhtiön ominaisuuksia parannettaisiin jonkin verran ja korjaustoiminta tulisi pyrkiä optimoimaan. Lähes 75 prosenttia vastaajista ei näe tarvetta palvelujen parantamiselle, vaan niiden halutaan säilyvän nykyisellä tasolla. Tämä on hieman ristiriidassa esimerkiksi sen kanssa, että vastaajista 72 prosenttia haluaisi, että talvisin ulkoalueiden kunnossapitoon panostettaisiin keskimääräistä enemmän.
11 2.3 Lämpökuvaukset Tässä luvussa on esitetty kaksi lämpökameran kuvaa (Kuva 2.1 ja 2.2). Kuvat ovat itäjulkisivulta. Loput lämpökamerakuvat löytyvät liitteestä 1. Ulkopuolisella IR-kuvauksella ei rakennusten lämpöteknisistä ominaisuuksista kuitenkaan välttämättä saada paljon tietoa. 7.0 C 7 6 5 4 3 2 2.0 C Kuva 2.5 Haavikkotie 15-17. Itäjulkisivu parvekeripustus 7.0 C 7 6 5 4 3 2 2.0 C Kuva 2.6 Haavikkotie 15-17. Itäjulkisivu sama Lämpökuvauksen perusteella voidaan kuitenkin todeta, että - autotallin ovien lämmön eristys on olematon - ulkoseinäkuorien keskinäinen sidonta on nähtävissä, mutta merkitys on olematon - alakerroksen ulkoseinien lämmöneristys on merkittävästi ylempien kerrosten ulkoseinien lämmöneristystä heikompi.
12 3 TOIMENPITEET ENERGIATALOUDEN JA SISÄILMASTON PARANTAMISEKSI 3.1 Valitut parantamistoimenpiteet Taulukossa 3.1 on esitetty tarkasteltavat korjauskonseptit ja niihin liittyvät tärkeimmät lähtötiedot. Näitä lähtötietoja ovat rakenteiden lämmönläpäisykertoimet eli U-arvot, ikkunoiden auringonsäteilyn läpäisykertoimet, rakennuksen ilmatiiviyttä kuvaava n 50 -luku ja lämmöntalteenoton tuloilman lämpötilasuhde. Taulukko 3.1 Tarkastellut korjauskonseptit ja niihin liittyvät lähtötiedot U-arvot Korjauskonsepti US YP IK IK g tot / g dir n 50 W/m 2 K W/m 2 K W/m 2 K - / - 1/h - Lähtötilanne 0.85 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) 0.29 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) 0.29 0.26 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) 0.29 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 0.80 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) 0.13 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei US300mm ja YP+80m 0.13 0.26 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) 0.85 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80 ja LTO 0.85 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 0.80 IK0.80 ja US+100mm 0.29 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80, US+100mm ja YP+80mm 0.29 0.26 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80 ja US300mm 0.13 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80, US300mm ja YP+80mm 0.13 0.26 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO 0.13 0.26 0.80 0.38 / 0.32 1.0 0.80 IK0.80, US300mm ja LTO 0.13 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 0.80 LTO 0.85 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 0.80 US: ulkoseinä, YP: yläpohja, IK: ikkuna, g tot : auringonsäteilyn kokonaisläpäisy, g dir : auringonsäteilyn suoraläpäisy, n50: ilmavuotoluku,,lto η t : lämmöntalteenoton tuloilman lämpötilasuhde Lähtötilanne kuvaa tämän hetkistä tilannetta taloyhtiössä. Ulkoseinän lisälämmöneristäminen 100 millimetrillä on ajateltu tehtävän nykyisen ulkoseinärakenteen päälle. Tapaus, jossa ulkoseinän lämmöneristyksen paksuus on 300 mm, edellyttää siporex-harkkojen purkamista, lämmöneristeen lisäämistä ja uuden tiilivuorauksen tekemistä. Ikkunaremontin tapauksessa olemassa olevat 2-lasiset ikkunat vaihdettaisiin hyvin lämpöä eristäviin ikkunoihin, joiden U-arvo on 0,8 W/m 2 K. Poistoilman lämmöntalteenotto tarkoittaa koneellisen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmän rakentamista olemassa olevan painovoimaisen ilmanvaihdon tilalle. Näiden vaippaan ja ilmanvaihtoon liittyvien korjausten lisäksi on arvioitu putkiremontin yhteydessä tehtäviä energiatehokkuuteen liittyviä parannuksia. Näitä on oletettu olevan huoneistokohtaiset vesimittarit kylmälle ja lämpimälle vedelle, vettä säästävät vesikalusteet ja oikein mitoitetut vesijohtojen painetasot. LTO η t
13 3.2 Laskentamenetelmät 3.2.1 Energialaskelmat Energialaskelmat toteutettiin nykypäivän dynaamisella simulointityökalulla IDA Indoor Climate and Energy 4.0. Tällä työkalulla on mahdollista tarkastella laskennallisesti rakennuksen energiankulutusta sekä sisäilmastoa. Kohderakennuksesta luotiin kolmiulotteinen malli (Kuva 3.1). Simuloinnissa laskentavyöhykkeet muodostettiin asuntokohtaisesti, jossa kylpyhuone muodosti oman erillisen vyöhykkeen, ja jokainen asuinkerros mallinnettiin erikseen. Tämän lisäksi porraskäytävät, ullakko ja kellari mallinnettiin omina vyöhykkeinään (Kuva 3.1). S 2.0 m f1 N f4 f2 f1 f4 f2 f3 f3i f3h f3g f3f f3e f3d f3c f3b f3a f1 f4 f2 f3 Kuva 3.1 Rakennuksen simulointi 3D-malli ja yhden asuinkerroksen vyöhykejako Simuloinneissa käytettiin säätietoina Helsingin vuoden 1979 tuntitason säätietoja, jotka vastaavat voimassa olevasta Suomen rakentamismääräyskokoelman osasta D5 (2007) löytyviä säätietoja. Tilojen lämmityksen asetusarvona käytettiin asuinhuoneille 22 C, kylpyhuoneille 23 C ja porraskäytäville ja kellarille 20 C. Sähkölaitteista ja valaistuksesta tuleva lämpöenergia vastaa Sisäilmastoluokituksen (2008) ohjearvoja. Tämä tarkoittaa sähkölaitteiden ja valaistuksen vuotuisena lämpöenergiana, joka tulee huonetilaan, 22,8 kwh/asm 2. Asukkaiden määrä kerrostalossa on 30 eli keskimäärin 36,5 asm 2 /hlö. Lämmitysjärjestelmä mallinnettiin ideaalisena ja lämmönjaon ja luovutuksen aiheuttamat häviöt otettiin huomioon hyötysuhteiden avulla. Tilojen lämmitykselle käytettiin hyötysuhteen arvoa 0,81 ja lämpimälle käyttövedelle 0,86. Itse kaukolämpölaitteiston hyötysuhteena käytettiin arvoa 0,97. (Suomen rakentamismääräyskokoelman osan D5 Ohjeet 2012 luonnos 28.9.2010) Ilmanvaihdon määräksi oletettiin painovoimaisen ilmanvaihdon tapauksessa 0,4 1/h ja korjauskonseptin tapauksessa, jossa on koneellinen tulo-poisto-ilmanvaihtojärjestelmä, 0,5 1/h. Rakennuksen ilmatiiviyttä kuvaavana n 50 -lukuna käytettiin kaikissa laskentatapauksissa arvoa 1,0 1/h. Koneellisen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmän yhteydessä ilmanvaihdon jälkilämmitys toteutetaan kaukolämmöllä. Mahdollisella putkiremontilla ja siihen liittyvillä toimenpiteillä oletettiin saatavan aikaan 20 prosentin säästö kokonaisvedenkulutuksessa. Alkutilanteessa kokonaisvedenkulutuksesta arvioitiin olevan 40 prosenttia lämmintä vettä. Putkiremontin jälkeen lämpimän käyttöveden osuudeksi oletettiin 45 prosenttia kokonaisvedenkulutuksesta.
14 3.2.2 Elinkaarilaskelmat Energiakorjausten elinkaariedullisuuden analysointi perustuu eurooppalaiseen menetelmäkehitykseen. Elinkaarikustannuslaskelmat muodostuvat seuraavista osista: - Hankintakustannukset (pääomakustannukset, investointikustannukset) - Purkukustannukset - Rahoituskustannukset - Huoltokustannukset - Kunnossapitokustannukset - Lämmitysenergiakustannukset - Sähköenergiakustannukset - Ympäristökustannukset - Jäännösarvo Hankintakustannukset kattavat rakennuttajan kustannukset, rakennuskustannukset ja rakennuksen luovutuksen edellyttämät kustannuserät. Laskelmissa otetaan huomioon tekijät, jotka aiheuttavat eroja eri vaihtoehtojen välille. Purkukustannukset kattavat rakenteiden sekä laitteiden ja järjestelmien purkamisesta aiheutuvat kokonaiskustannukset. Rahoituskustannukset aiheutuvat rahoituksen kustannuksista valitulla laskenta-ajalla. Rahoituskustannuksiin sisällytetään myös esim. lyhytaikaiset lainajärjestelyt ja uudelleenjärjestelyt. Huoltokustannukset aiheutuvat suunnitelluista huoltotöistä. Huoltokustannuksiin vaikuttavat valittu järjestelmä, huollon laatutaso sekä huoltoyhtiön veloitusperiaatteet ja toimintatavat. Toiset järjestelmät vaativat usein tapahtuvaa huoltoa, kun taas toiset järjestelmät toimivat pitkiäkin aikoja ilman erityistä huolenpitoa. Huollon laadulla on merkitystä, sillä hyvä huolto korjaa investoinneissa syntyviä puutteita. Kunnossapitokustannukset aiheutuvat suunnitelluista tai muutoin välttämättömiksi todetuista kunnossapitotoimista. Niillä pyritään estämään rakennuksen kulumista. Talotekniikan osalta kunnossapitokustannusten arvioimiseen vaikuttavat huomattavasti laitteiden käyttöympäristö ja kunnossapidon taso. Kunnossapitoon luetaan myös kaikki pienimuotoiset ennakoimattomat korjaukset. Lämmitysenergiakustannukset aiheutuvat tilojen lämmityksestä ja käyttöveden lämmityksestä. Rakennustasoisissa tarkasteluissa määritetään eritellyt lämmityskustannukset, jotka perustuvat lämmitystapaan ja energiantuottajan arvioituihin tai todennettuihin kulutuksiin. Sähköenergiakustannukset aiheutuvat kiinteistösähköstä, käyttäjäsähköstä sekä talotekniikan laitteista ja järjestelmistä. Jäähdytysenergiakustannukset sisältyvät yleensä erittelemättöminä sähköenergiakustannuksiin. Tehdyssä elinkaarikustannusvertailussa kuluttajasähköä ei kuitenkaan ole otettu huomioon Ympäristökustannukset sisältävät mm. mahdolliset korjausrakentamista edeltävät maaperän puhdistuksen ja suojauksen kulut sekä purku- ja kierrätyskulut elinkaaren päättyessä. Hankinnalla (investoinnilla) voi pitoajan päättyessä olla jäännösarvo. Jäännösarvoerot otetaan huomioon vaihtoehtojen vertailussa, jos laskentajakso on lyhyempi kuin käyttöikä, ja
15 vaihtoehtojen välillä on laskennallisia käyttöikäeroja. Nykyarvomenettelyssä summataan laskentajaksolla eri vuosina tehtävien toimenpiteiden kustannukset nykyhetkeen joko suoraan nykyisin hinnoin. Laskentakoroksi valitaan yleensä ennakoitu yleinen kustannustason nousu. Laskelmassa inflaation taso, energian hinta ja sen nousu, sekä kiinteistön järjestelmien ja laitteiden kestävyys joudutaan ennakoimaan. Taulukko 3.2 Elinkaarilaskelmien lähtötietoja ja -arvoja Kustannustekijä Kuvaus Hankintakustannus yhteensä Julkisivun kunnostus Julkisivukorjaus, mikä kuntokartoituksen perusteella tehtävä (puhdistus, paikkaus ja pinnoitus). Julkisivun lämpörappaus Toteutetaan vanhan rakenteen 100 mm:n eristyslisällä päälle, jolloin energiakorjauksen lisäkustannusta määritettäessä vähennetään julkisivun korjauksen peruskustannus Julkisivun uusiminen 300 Julkisivun purku, alustan tasoitus ja mm:n eristyslisällä pinnoitus. Eristyspaksuuden kasvattaminen 300 mm:llä. Ikkunoiden uusiminen Ikkunoiden uusiminen eristystasoltaan paremmiksi (o,80 W/m2K) tilanteessa, missä ikkunat joka tapauksessa uusittava Yläpohjan perusparannus ja Yläpohjan perusparannus johtuen eristystason kasvattaminen ulkoseinäkorjauksesta ja lisäeristys Ilmanvaihdon asentaminen linjasaneerauksen yhteydessä, energiatehokkuuslisä Ilmanvaihdon asentaminen erillisenä urakkana Koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihdon asentaminen, mistä energiakorjauksen lisä-kustannusten osuus noin 50 % (mm. ilmavirtasäädöt, LTO80). Koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihdon asentaminen, mistä lisäkustannuksia noin puolet energiakorjaukseen (mm. ilmavirtasäädöt, LTO80) 70 euroa/us-m2 Energiatehokkuuden parantamisen laskennallinen kustannusero 95 euroa/us-m2 + 25 euroa/us-m2 300 euroa/us-m2, mistä purku ja tasoitus 150 euroa/us-m2 500 euroa/ikk-m2 Linjasaneeraus VVS työt yhteensä 400 euroa/as-m2 Välilliset kustannukset Korjausrakentamisen suunnittelu-, valvonta- ja työmaan yleisten töiden lisä +230 euroa/us-m2 130 euroa/yp-m2 +25 euroa/yp-m2 150 euroa/as-m2 + 75 euroa/asm2 200 euroa/as-m2 +100 euroa/asm2 10 % suhteessa hankintakustannuksiin Investointiavustus ARA:n myöntämä avustus. Ei otettu huomioon Rahoituskustannus Energiatehokkuuteen sijoitetun pääoman rahoitusosuudeksi on arvioitu 60 % 3%:n reaalikorolla. noin 25 % suhteessa vuotuiseen pääomakustannukseen Energiamaksut Lähtökohtainen lämpöenergiamaksu kustannustasossa 1/2011 Lämpöenergiamaksu keskimäärin 20 vuoden laskentajaksolla (energian reaalihinnan nousu + 4 %/v) Lähtökohtainen sähköenergia-maksu kustannustasossa 1/2011 Sähköenergiamaksu keskimäärin 20 vuoden laskentajaksolla (energian reaalihinnan nousu + 4 %/v) 55 euroa/mwh 103 euroa/mwh 80 euroa/mwh 150 euroa/mwh
16 KIMU -laskelmissa on käytetty yhteneväisiä energiakorjausten lisäkustannuksia (Taulukko 3.2). Lisäkustannusten laskenta perustuu siihen, että rakennuksen vaippa on joka tapauksessa peruskorjattava ja ilmanvaihtojärjestelmä uusittava. Tällöin ei taloudellisessa vertailussa tarvitse ottaa huomioon muita laadullisia tekijöitä (akustiikka, paloturvallisuus, ). Yhteismitalliset tulokset on esitetty keskimääräisinä vuosikustannuksina osoittaen mahdollisesti eriaikaisten toimenpiteiden kokonaisvaikutukset. Asunnon jälleenmyyntiarvon suhteellista nousua energiatehokkaan korjauksen seurauksena ei ole otettu huomioon, eikä taloudellista takaisinmaksuaikaa siten arvioitu. Energiansäästön kannattavuuden laskentajaksona on käytetty 20 vuotta, mikä sekä laskennallinen poistoaika että laskennallinen sijoitetun pääoman rahoitusaika. Hankintakustannuserojen ja energiansäästön vertailukohtana on käytetty taloyhtiössä tehtäviä pakollisia toimenpiteitä. ko.pakollisten töiden yhteydessä on otettu huomioon ikkunoiden uusimisen energiansäästövaikutus. Keskimääräinen vuotuinen pääomakustannusero lasketaan jakamalla hankintakustannusero laskentajakson pituudella. keskimääräinen vuotuinen rahoituskustannus energiansäästöön sijoitetulle pääomalle on tällöin 0,25 x pääomakustannus. Takaisinmaksuajat on laskettu energiamaksunousuille 0 ja 4 %/v. Koko remontin keskimääräinen vuokravaikutus on laskettu jakamalla remontin kokonaiskustannus asuinalalla ja laskentajakson pituudella. Energiansäästöinvestoinnin vastikeosuus on lisätty kokonaisvaikutuksen määrittämiseksi.
17 4 LASKENTATULOKSET ERI TOIMENPIDEVAIHTOEHTOILLE 4.1 Energiankulutukset Taulukossa 4.1 on esitetty eri laskentatapausten kaukolämmön ja ilmanvaihdon puhaltimien käyttämän sähkön kulutus asuinneliöitä kohden sekä kokonaisvedenkulutus. Korjauskonseptit on esitetty kahdelle eri tavalla: erillisinä vaihtoehtoina tai putkiremontin yhteydessä toteutettuna. Taulukko 4.1 Energian- ja vedenkulutukset lähtötilanteessa ja eri korjauskonsepteilla Korjauskonsepti Kaukolämpö Sähkö: puhaltimet Vesi kwh/asm 2 /v kwh/asm 2 /v m 3 /v LT Lähtötilanne 329 0 1650 Erilliset vaihtoehdot KK1 Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) 261 0 1650 KK2 US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) 256 0 1650 KK3 US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) 211 7,5 1650 KK4 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) 239 0 1650 KK5 US300mm ja YP+80m 235 0 1650 KK6 Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) 282 0 1650 KK7 IK0.80 ja LTO 231 7,5 1650 KK8 IK0.80 ja US+100mm 212 0 1650 KK9 IK0.80, US+100mm ja YP+80mm 208 0 1650 KK10 IK0.80 ja US300mm 191 0 1650 KK11 IK0.80, US300mm ja YP+80mm 186 0 1650 KK12 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO 135 7,5 1650 KK13 IK0.80, US300mm ja LTO 139 7,5 1650 KK14 LTO 276 7,5 1650 Putkiremontin yhteydessä KKP1 Pelkkä putkiremontti 316 0 1320 KKP2 Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) 249 0 1320 KKP3 US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) 245 0 1320 KKP4 US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) 201 7,5 1320 KKP5 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) 228 0 1320 KKP6 US300mm ja YP+80m 224 0 1320 KKP7 Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) 270 0 1320 KKP8 IK0.80 ja LTO 220 7,5 1320 KKP9 IK0.80 ja US+100mm 202 0 1320 KKP10 IK0.80, US+100mm ja LTO 152 0 1320 KKP11 IK0.80 ja US300mm 181 0 1320 KKP12 IK0.80, US300mm ja YP+80mm 176 0 1320 KKP13 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO 127 7,5 1320 KKP14 IK0.80, US300mm ja LTO 131 7,5 1320 KKP15 LTO 264 7,5 1320
18 Taulukko 4.2 Saavutettavat säästöpotentiaalit eri korjauskonsepteilla Erilliset vaihtoehdot Korjauskonsepti Kaukolämpö Sähkö: puhaltimet Vesi % % % KK1 Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) 21-0 KK2 US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) 22-0 KK3 US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) 36-0 KK4 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) 27-0 KK5 US300mm ja YP+80m 29-0 KK6 Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) 14-0 KK7 IK0.80 ja LTO 30-0 KK8 IK0.80 ja US+100mm 36-0 KK9 IK0.80, US+100mm ja YP+80mm 37-0 KK10 IK0.80 ja US300mm 42-0 KK11 IK0.80, US300mm ja YP+80mm 43-0 KK12 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO 59-0 KK13 IK0.80, US300mm ja LTO 58-0 KK14 LTO 16-0 Putkiremontin yhteydessä KKP1 Pelkkä putkiremontti 4 20 KKP2 Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) 24-20 KKP3 US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) 26-20 KKP4 US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) 39-20 KKP5 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) 31-20 KKP6 US300mm ja YP+80m 32-20 KKP7 Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) 18-20 KKP8 IK0.80 ja LTO 33-20 KKP9 IK0.80 ja US+100mm 39-20 KKP10 IK0.80, US+100mm ja LTO 54-20 KKP11 IK0.80 ja US300mm 45-20 KKP12 IK0.80, US300mm ja YP+80mm 47-20 KKP13 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO 61-20 KKP14 IK0.80, US300mm ja LTO 60-20 KKP15 LTO 20-20 Kaikilla korjauskonsepteilla saavutetaan vähintään 15 prosentin säästöpotentiaali kaukolämmön kulutuksessa lähtötilanteeseen verrattuna. Yksittäisistä toimenpiteistä suurin säästöpotentiaali on ulkoseinän lisälämmöneristämisellä. Koneellisella tulo-poisto- ilmanvaihtojärjestelmällä saadaan aikaan noin 20 prosentin säästö kaukolämmön kulutuksessa, mutta samalla ilmanvaihtokoneiden puhaltimet lisäävät sähkönkulutusta. Putkiremontin yhteydessä toteutettavat vedenkulutusta pienentävät toimenpiteet vähentävät kaukolämmön kulutusta 2-4 prosenttia. Yläpohjan lisäeristämisellä ei saada aikaan merkittäviä parannuksia taloyhtiön energiatehokkuuteen. 4.2 Elinkaarikustannukset Elinkaarikustannuslaskenta perustuu kiinteistössä välttämättä tehtävien kunnostustöiden ja energiatehokkuutta parantavien toimenpiteiden kustannuseroon. Taulukossa 4.3 on esitetty elinkaarikustannukset pakollisille korjauksille (KKP7) ja kahdelle muulle konseptille (KKP8 ja KKP10), jotka parantavat energiatehokkuutta enemmän. Laskennassa oletetaan, että taloyhtiön oma rahoitus kattaa 40 % kustannuksista. Tämä sisältää mahdolliset energia-avustukset yms..
19 Rahoitusosuus on 60 % remontin hinnasta. Tälle osalle lasketaan rahoituskustannus 3 % reaalikorolla (nimelliskorko-inflaatio). Energian hinta oletetaan joko muuttumattomaksi, tai se nousee 4 % vuodessa. laskentajakso on 20 vuotta. Laskentatulokset ovat taulukossa 4.3. Taulukko 4.3 Korjausrakentamisen kokonaiskustannus sekä energiatehokkuuden laskennallinen kustannusero ja kannattavuus. Korjauskonsepti Lähtökohtainen kulutustaso: 361 MWh/a, 329 kwh/as m2/v KKP8 KKP10 KKP7 Lämpöenergiankulutuksen aleneminen MWh/a 120 194 66 Sähköenergiankulutuksen nousu MWh/a +9 +9 1. HANKINTAKUSTANNUS Julkisivun kunnostus 65 000 65 000 Julkisivun purku ja tasoitus Lämpörappaus 93 000 Katon perusparannus Ikkunoiden uusiminen 105 000 105 000 105 000 Ilmanvaihdon uusiminen 164 000 164 000 82 000 Linjasaneeraus 436 000 436 000 436 000 Välilliset kustannukset 68 000 71 000 60 000 YHTEENSÄ 838 000 869 000 748 000 YHTEENSÄ /as m2 765 793 682 2. HANKINTAKUSTANNUSERO Julkisivun purku ja tasoitus Lämpörappaus 28 000 Katon perusparannus Ikkunoiden uusiminen Ilmanvaihdon uusiminen 82 000 82 000 Välilliset kustannukset 8 000 11 000 YHTEENSÄ 90 000 121 000 YHTEENSÄ /as m2 82 110 3. VUOSIKUSTANNUSERO Pääomakustannusero keskimäärin /v 4 500 6 100 Rahoituskustannusero keskimäärin /v 1 100 1 500 Lämpökustannusero keskimäärin /v 5 600 13 200 Sähkökustannusero /v +1 300 +1 300 YHTEENSÄ /v +1 300 4 300 4. VASTIKEVAIKUTUS Energiainvestoinnin vastikevaikutus (kohta 3.) /as m2/v +1,2 3,9 Koko remontin vastikevaikutus (Kohta 1.) /as m2/v 35,3 29,3 34,1 5. TAKAISINMAKSUAIKA Ei energian hinnannousua vuotta 36 26 Energian hinnan nousu mukana vuotta 23 16 Pakolliset korjaukset sisältävät putkiremontin ja ilmanvaihtojärjestelmän kunnostamisen lisäksi ikkunoiden uusimisen ja julkisivun puhdistuksen, paikkauksen ja maalaamisen. Korjauskonsepti KKP8 sisältää pakollisten korjausten lisäksi ilmanvaihtojärjestelmän kunnostamisen sijaan
20 huoneistokohtaisen (hajautetun) ilmanvaihtojärjestelmän rakentamisen, joka tehdään linjasaneerauksen yhteydessä, mikä tuo kustannussäästöjä itse asennustyöhön. Korjauskonseptissa KKP10 on mukana edellä mainitut konseptin KKP8 mukaiset korjaukset sillä erolla, että julkisivujen korjauksen yhteydessä toteutetaan ulkoseinien 100 mm lisälämmöneristys lämpörappauksella. Verrattuna pakollisiin korjauksiin ilmanvaihdon perusparannus (KKP8) lisää hankintakustannuksia arviolta noin 90 000 euroa. Jos pakollisten korjausten sijaan tehdään ilmanvaihdon perusparannus ja ulkoseinät lisälämmöneristetään (KKP10), maksaa se tämän arvion noin 121 000 enemmän. Edellä mainituilla laskennan lähtötiedoilla laskettuna takaisinmaksuajat korjauskonseptille KKP8 ovat 23-36 vuotta energian hintakehityksestä riippuen. Vastaavasti korjauskonseptille KKP10 takaisinmaksuajat ovat 16-26 vuotta.
21 5 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET ENERGIATEHOKKAAKSI KORJAUSOHJELMAKSI KIMU-projektin tavoitteena oli laatia kaksi korjauskonseptia kohdetaloyhtiölle: perusvaihtoehto sekä vaihtoehto, jolla saavutetaan vähintään 50 prosentin säästö lämmitysenergiankulutuksessa. Perusvaihtoehdossa ei ole asetettua energiansäästötavoitetta, vaan korjaukset perustuvat rakenteiden ja teknisten järjestelmien kuntoon ja mahdollisiin ongelmiin esimerkiksi sisäilmastossa. Perusvaihtoehdon korjaukset tehdään kuitenkin mahdollisimman energiatehokkaasti. Kuntoarvion ja asukaskyselyn pohjalta voidaan sanoa, että taloyhtiössä korjaustarpeet liittyvät erityisesti vesi-, viemäri- ja sähköjärjestelmiin ja ikkunoihin. Ikkunoiden aiheuttaman vedontunteen lisäksi sisäilmasto-ongelmia aiheuttaa myös asuntojen puutteellinen ilmanvaihto. Näiden tietojen perusteella on laadittu perusvaihtoehto korjausohjelmalle, jolla pystyttäisiin korjaamaan edellä mainitut ongelmat. KIMU- hankkeen perusvaihtoehto on: - 2011-2012 linjasaneeraus, jossa uusitetaan vesi- ja viemärijärjestelmät, vesikalusteet, sähköistys ja yleisten tilojen valaistus. Samalla asennetaan huoneistokohtaiset vesimittarit sekä kylmään että lämpimään veteen. Linjasaneerauksen yhteydessä toteutetaan huoneistokohtainen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmä lämmöntalteenotolla. Märkätilojen mukavuuslattialämmitys toteutetaan kaukolämmöllä vesikiertoisen järjestelmän avulla. Linjasaneeraukseen tulee yhdistää myös patteriverkoston perussäätö. Korjaustoimenpiteet vastaavat luvuissa 4.1 ja 4.2 esitettyä korjauskonseptia KKP8. - Kuntoarviossa ehdotetun ikkunoiden maalauskunnostuksen sijaan ikkunat uusitaan vuosien 2013-2015 välisenä aikana erittäin hyvin lämpöä eristäviin ikkunoihin, joiden U-arvo on enintään 0,8 W/m 2 K. - Lisäksi arvioidaan ja toteutetaan tarpeen mukaan kuntoarviossa esitetyt korjaustoimenpiteet vuosina 2011-2015 ja pohditaan uuden kuntoarvion teettämistä 2015. - Perusvaihtoehdolla on mahdollista saavuttaa noin 35-40 prosentin säästöpotentiaali lämmitysenergiankulutuksessa. Perusvaihtoehdon toimilla on mahdollista saada aikaan noin 4 300 euron vuotuiset säästöt energian- ja vedenkulutuksessa verrattuna pakollisiin korjauksiin. - Arvio perusvaihtoehdon aiheuttamista korjauskustannuksista on noin 838 000 euroa (765 /asm2), joka on noin 90 000 euroa (82 /asm2) enemmän kuin taloyhtiössä tehtävät pakolliset korjaukset. -50 %- säästö - korjausohjelma eroaa perusvaihtoehdosta siinä, että sitä täydennetään ulkoseinien lisälämmöneristämisellä. Ulkoseinien lisälämmöneristämisessä tulee kuitenkin huomioida se, että mahdolliset suojelukaavamääräykset aiheuttavat sen, että rakennuksen julkisivu ei saa muuttua korjausten myötä. Tämä tarkoittaa sitä, että ulkoseinän lisälämmöneristäminen vaikuttaa muun muassa räystäisiin, sokkeliin sekä ikkunoiden sijaintiin ulkoseinärakenteessa. Näin ollen ikkunoiden uusiminen, ulkoseinän lisälämmöneristäminen ja mahdollinen parvekkeiden korjaus suositellaan tehtäväksi samalla kertaa.
KIMU- hankkeen -50 %- - korjausohjelma: - 2011-2012 linjasaneeraus, kuten perusvaihtoehdossa - Kuntoarviossa ehdotettu ikkunoiden maalauskunnostuksen sijaan toteutetaan kokonaisvaltainen julkisivukorjaus vuosien 2013-2020 välisenä aikana. Tällöin uusitaan ikkunat kuten perusvaihtoehdossa, lisälämmöneristetään ulkoseinät ja korjataan tarvittaessa parvekkeet. Ulkoseinän lämmöneristyksen parantamisen tulee vastata vähintään 100 millimetrin mineraalivillaeristettä. Ulkoseinän korjausmenetelmän valitsemiseksi tehdään ennen julkisivukorjauksia tarvittavat ulkoseinän kuntotutkimukset. Korjaustoimenpiteet vastaavat luvuissa 4.1 ja 4.2 esitettyä korjauskonseptia KKP10. - Lisäksi arvioidaan ja toteutetaan kuntoarviossa esitetyt korjaustoimenpiteet vuosina 2011-2015 ja pohditaan uuden kuntoarvion teetättämistä. - Korjausohjelmalla on mahdollista saavuttaa noin 55-60 prosentin säästöpotentiaali lämmitysenergiankulutuksessa. Korjauksilla on mahdollista saada aikaan noin 11 900 euron vuotuiset säästöt energian- ja vedenkulutuksessa. - Arvio vaihtoehdon aiheuttamista korjauskustannuksista on noin 869 000 euroa (793 /asm2), joka on noin 121 000 euroa (110 /asm2) enemmän kuin taloyhtiössä tehtävät pakolliset korjaukset. 22
23 6 KORJAUSHANKKEEN TOTEUTUS 6.1 Korjaushankkeiden rahoituksesta taloyhtiössä Taloyhtiöillä ja sen osakkailla on useita vaihtoehtoja korjaushankkeidensa rahoittamiseen. Rahoitusmuodot on jaettavissa säästämis- ja lainoitusvaihtoehtoihin ja muihin pitkälti yhtiökohtaisiin keinoihin. Toisaalta etenkin lainoitusvaihtoehdoissa pääjako menee sen mukaan onko lainanottajana yhtiö vai osakkaat. Linjanveto säästämis- ja lainotusvaihtoehtojen käytöstä olisi suotavaa tehdä taloyhtiön strategiassa. Ts. määritellä yhtiön korjausrakentamisen rahoituspolitiikan päälinja eli varaudutaanko tuleviin korjaushankkeisiin joko ennakkorahastoinnein tai muodostamalla asuintalovarauksia vai turvaudutaanko yksinomaan lainarahoitukseen ja mahdollisiin osakassuorituksiin. Taloyhtiö voi kerätä osakkailtaan varoja ja rahastoida ne verovapaasti, kunhan ennakkorahastoinnista on tehty asianmukaiset yhtiökokouspäätökset ja kerätyt varat käytetään aktivoitaviin korjauskustannuksiin viiden vuoden kuluessa. Vuosittaisille rahastointimäärille ei ole ala eikä ylärajaa. Käytännössä osakkailta ei kuitenkaan ole kohtuullista kerätä varsinaiseen hoitovastikkeeseen nähden useammankertaista ennakkorahastoitavaa vastiketta. Viiden vuoden aikana ei käytännössä ehditä keräämään ennakkorahastoinein kovinkaan suurta osuutta esim. putki- tai julkisivuremontin rahoitustarpeesta. Niinpä euron korjausvastike normaalin 3 4 euron hoitovastikkeen lisäksi kerryttäisi viidessä vuodessa runsaat 60 euroa neliöltä eli reilun kymmenyksen kalliin putkiremontin rahoitustarpeesta. Asuintalovarauksen muodostamiselle sen sijaan on vuosittaiset vähimmäis- ja enimmäismääränsä eli 3 500 euroa pienempää varausta ei verotuksessa hyväksytä eikä varaus voi olla 68 euroa suurempi rakennuksen ulkomitoin laskettua neliömetriä kohti. Varaus on käytettävä 10 verovuoden kuluessa sen verovuoden päättymisestä, jonka tulosta varaus on vähennetty. Varaus on rahastointia joustavampi, sillä sen muodostaminen ei vaadi yhtiökokouspäätöstä ko. vuodelta, vaan siitä voidaan päättää vielä tilinpäätöksen yhteydessä. Varausmenettely on myös "rullaava" eli varausta voidaan samanaikaisesti purkaa ja muodostaa uutta varausta. Varausta voidaan käyttää myös kuluiksi kirjattuihin korjausmenoihin. Vaikkei taloyhtiön strategiana olisikaan varautua tuleviin korjauksiin, voivat tietysti yksittäiset osakkaat vapaaehtoisesti säästäen saada käytännössä varoilleen saman tuoton kuin yhtiökin saisi. Lainoitus on kuitenkin säilynyt taloyhtiöiden korjaushankkeiden päärahoitusmuotona ja edelleen niin, että laina otetaan yhtiölle, jota sitten lainassa mukana olevat osakkaat hoitavat maksamalla pääomavastiketta. Tällä katetaan lainasta aiheutuvat menot eli korot, lyhennykset ym. kulut. Pääomavastikerasituksesta olkoon esimerkkinä putkiremonttilaina 50 neliön kaksiossa. Pitäen lähtökohtana keskimääräistä 400 euron neliökustannusta eli 20 000 euron lainaosuutta ja 20 vuoden laina-aikaa ja 3 %:n korkoa, tulisi annuiteettilainan kuukausikustannukseksi ja pääomavastikkeen määräksi noin 110 euroa. Jos laina-aika olisi 10 vuotta, joka on todennäköisempi, olisi vastaava kuukausierä noin 190 euroa. Näin pääomavastikkeen määräksi tulisi 3,80 e/m2/kk eli suunnilleen sama määrä, mitä normaali hoitovastike on.
24 Viime aikoina on jossain määrin yleistynyt henkilökohtaisten ns. remonttilainojen käyttö eli lainanottajana on osakas ja lainan vakuutena on yleensä hänen asuntonsa. Yhtiön remonttilainaan nähden etuna on lainan korosta saatava verovähennys. Markkinoilla on myös ns. kevyttä remonttilainaa, jossa lainanottaja maksaa vain korkoa muttei lainkaan lyhennä lainaa. Menettely mahdollistaa useissa tapauksissa pienituloisen eläkeläisen asua esim. putkiremontoidussa asunnossaan ilman, että ongelmia tulisi myöskään perillisille, jotka pystyvät lyhentämään lainan, jos ei muuten, niin ainakin myydessään asunnon. Säästämis- ja lainoitusvaihtoehtojen ohella eräillä yhtiöillä on mahdollisuus myydä omaisuuttaan, esimerkiksi omistuksessa olevan talonmiehen asunnon, jota on mahdollisesti pidetty vuokralla tai hyödyntää puolikäyttöistä ullakko- ym. tilaa myymällä tilan rakennusoikeuden. Yhtiöllä voi olla tontillaankin lisärakennusoikeutta tai mahdollisuus myydä osa tontistaan. 6.2 Korjaushankkeen toteutustapa Korjaushankkeen toteutustapa eli urakkamuoto määräytyy yleensä sen perusteella, siirtääkö taloyhtiö hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle hankesuunnitteluvaiheessa, sen jälkeen vai toteutussuunnittelun jälkeen. Yleensä taloyhtiöiden korjaushankkeet toteutetaan pääurakkamuotoisina, jolloin taloyhtiö siirtää vastuun hankkeen tehtävien suorittamisesta urakoitsijalle toteutussuunnittelun jälkeen. Tällöin suunnittelu ja rakentaminen ostetaan erillisillä sopimuksilla. Pääurakkamuodon heikkoutena on muun muassa sen monivaiheisuus, joka altistaa korjaushankkeen useille riskeille. Pääurakkamuotoisessa toteutustavassa suunnittelija ei yleensä tiedä tulevaa urakoitsijaa, eikä voi hyödyntää urakoitsijan kustannustietoutta ja tuotantotapoja. Pääurakkamuodon etuna on kuitenkin urakkamuodon tunnettuus muihin urakkamuotoihin verrattuna. KIMU- hankkeen projektiryhmä esittää, että molempien korjausohjelmien tapauksessa urakkamuotona käytetään pääurakkamuotoista toteutustapaa.
25 LIITE 1 LÄMPÖKAMERAKUVAT 7.0 C 7 6 5 4 3 Haavikkotie 15-17. Itäjulkisivu sama 2 2.0 C 7.0 C 7 6 5 4 3 Haavikkotie 15-17. Itäjulkisivu sama 2 2.0 C 9.0 C 8 6 4 Itäjulkisivu alakerroksen seinä 2 2.0 C
26 9.0 C 8 6 4 Haavikkotie 15-17. Itäjulkisivu sama 2 2.0 C 7.0 C 7 6 5 4 3 Haavikkotie 15-17. Pohjoisjulkisivu 2 2.0 C 7.0 C 7 6 5 4 3 2 2.0 C Haavikkotie 15-17. Pohjoisjulkisivu alakerroksen seinä 7.0 C 7 6 5 4 3 Haavikkotie 15-17. Länsijulkisivu sama 2 2.0 C
27 7.0 C 7 6 5 4 3 2 2.0 C Haavikkotie 15-17. Länsijulkisivu parvekeoviliittymä 7.0 C 7 6 5 4 3 2 2.0 C Haavikkotie 15-17. Länsijulkisivu sama+ylempi ikkuna-alus eristeet? 7.0 C 7 6 5 4 3 2 2.0 C Haavikkotie 15-17. Länsijulkisivu alakerroksen seinä 7.0 C 7 6 5 4 3 Haavikkotie 15-17. Länsijulkisivu 2 2.0 C
28 7.0 C 7 6 5 4 3 2 2.0 C Haavikkotie 15-17. Eteläjulkisivu autotallin oven yläpuolinen kannatus 7.0 C 7 6 5 4 3 Haavikkotie 15-17. Eteläjulkisivu 2 2.0 C