Rakennus- ja ympäristölautakunta 6 18.01.2017 Suunnittelutarveratkaisu ja poikkeamislupa / Honga Christer 694/10.03.00/2016 Rakennus- ja ympäristölautakunta 18.01.2017 6 Valmistelijat: yleiskaava-arkkitehti Päivi Cainberg p.044-7809 364 ja lupavalmistelija Minna Torppa p.040-4882 978 Kartat: Sijaintikartta, ote peruskartasta, ote yleiskaavasta, asemapiirustus, ilmakuva ja KTJ-kartta. Liite A 6 Kartat Hakija: Honga Christer Rakennuspaikka: Määräala Kokkolan kaupungin Vitsarin kylän Pehrs-nimisestä tilasta RN:o 26:4 (272-414-26-4). Rakennuspaikan koko on 4453 m 2 ja on hakijan omistuksessa. Rakennuspaikka on rakentamaton. Rakennuspaikan osoite on Vessintie 102. Tilalle Pehrs RN:o 26:4 (272-414-26-4) haetaan suunnittelutarveratkaisua ja poikkeamislupaa kolmelle omakotitalohankkeelle, jotka ovat erillisinä hakemuksina ja pykälinä samalla kokouslistalla. Tilalle Pehrs RN:o 26:4 (272-414-26-4) haettiin suunnittelutarveratkaisua kahdelle omakotitalohankkeelle vuonna 2010. Nämä hakemukset käsiteltiin lautakunnassa RYL 29.9.2010 299 ja 300. Näistä hakemuksista myönnettiin toinen hankkeista, sillä hakijan omistuksessa olevien kahden tilan kantatilamitoitustarkistuksen mukaan kantatiloilla oli käyttämättä 1 rakennusoikeus. Toisen hakemuksen kielteisen päätöksen perusteluna oli että se voi vaikeuttaa kaavoitusta, alueiden käytön järjestämistä ja että maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n mukaisia edellytyksiä rakentamiselle ei ole olemassa. Hanke: Kaksikerroksinen (1½) omakotitalo (285 m 2 ) ja yksikerroksinen talousrakennus (70 m 2 ). Yh teen las ket tu kerrosala on noin 355 m 2.
Haettu ratkaisu ja haetut poikkeukset: Hankkeelle haetaan maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n mukaista ratkaisua rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella. Lisäksi poikkeusta haetaan voimassa olevan rakennusjärjestyksen määräyksistä: rakennuspaikan koko on pienempi kuin 10 000 m 2. Kaavallinen tilanne: Rakennuspaikalla on voimassa valtuuston 13.1.1992 hyväksymä yleiskaava, jossa osa tilasta on merkinnällä AT2: Tiivis maaseutumainen kyläasutusalue. Olemassa oleva maaseutumainen asutusalue, uutta asutusta sallitaan ainoastaan erikseen laaditun kyläosayleiskaavan mukaisille rakennuspaikoille ja osa merkinnällä M: maa- ja metsä ta lousvaltainen alue. Vuonna 2003 Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaavaa aloitettaessa Vitsarin kylä lukeutui kaavoitettaviin kyliin. Vitsarin kylä oli mukana kaavaluonnosvaiheessa 2010. Kaavaehdotuksen valmisteluvaiheessa Vitsarin kyläalue poistettiin kyläasutuksen vaiheyleiskaavasta ja siirrettiin Kokkolan keskustaajaman yleiskaavaan 2030. Syynä siirtoon oli että Vitsarin kylä todettiin olevan niin tiiviisti rakentunut että tämän rakentuminen tulee tutkia tasavertaisesti muiden keskustaajaman välittömässä läheisyydessä olevien tiiviisti rakennettujen alueiden kanssa, jotka on todettu saavuttaneen asemakaavan laatimistarpeen. Hakemuksen perustelut ja erityiset syyt: Tarkoitus on vahvistaa kylärakennetta uusilla rakennuksilla, että Vitsari pysyy elinvoimaisena. Naapurien kuuleminen: Hakemuksen liitteenä on selvitys josta ilmenee, että naapurit ovat tietoisia hankkeesta. Hankkeesta ei ole tullut muistutuksia. Rakentamispaineselvitys: Kyläalueiden kaavoituksen ja suunnittelutarveratkaisujen valmistelun pohjaksi on vuonna 2016 aloitettu laatimaan rakentamispaineselvitys, joka valmistuessaan tulee kattamaan koko Kokkolan haja-asutusalueen. Rakentamispaineselvityksessä Vitsarin kylä on jaettu kolmeen osaan: Rajlot, Kallot ja Vessi. Hanke sijoittuu Rajlotin alueelle. Rakentamispaineselvitys osoittaa että alueelle on rakentunut eniten 1950 ja 1970-luvun välillä. Alueen asuinrakennustiheys on 1,06 rakennusta / hehtaari. Kallotin alueella asuinrakennustiheys on 0,87
rakennusta / hehtaari ja Vessin asuinrakennustiheys on 1,60 rakennusta / hehtaari. Vitsarin kylän mäkiasutusalueet ovat kylärakenteellisesti ja maisemallisesti hyvin tarkasti hahmotettavia kokonaisuuksia. Rajlotin alue on suunnittelutarveratkaisun valmistelun yhteydessä tarkisteltu rakentamispaineselvitystä tarkemmin, sillä alueen voi vielä jakaa kahteen pienalueeseen, jotka hieman erkanevat luonteeltaan toisistaan: Rajlot (Vitsarin koulun lähiympäristö) ja Honkabacken. Vitsarin koulun läheisyydessä oleva asutus on kokonaisuudessaan tiivistä omakotitaloasutusta ja Honkabacken on vielä säilynyt maaseutukylän luonteisena. Suunnittelutarveratkaisua varten laadittu yleiskaavallinen tarkistelu osoittaa että Vitsarin koulun läheisyydessä on nykyisiin 31 omakotitaloa ja sinne voidaan tuskin osoittaa yleiskaavalla paria uutta rakennuspaikkaa enempää ennekuin rakentamistiheys laukaisee asemakaavan laatimistarpeen. Honkabackenilla sijaitsee 25 omakotitaloa. Asuinrakennustiheys alueella on 0,88 asuinrakennusta/hehtaari ja alueelle on rakentunut viimeisen 30 vuoden aikana 0,33 asuinrakennusta/vuosi. Honkabackenin osalta tarkastelu osoittaa että alueelle voitaneen yleiskaavalla osoittaa noin 10 uutta rakennuspaikkaa. Alueella on 24 erillistä kiinteistöä, joista 12 ovat pinta-alaltaan sen kokoisia että niille mahdollisesti voitaisiin osoittaa 1-2 uutta rakennuspaikkaa riippuen kuinka yleiskaavassa määritellään vaadittavan rakennuspaikan minimipinta-ala ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Analyysi osoittaa että alueen uusien rakennuspaikkojen osoittaminen tulee maanomistajien tasapuolisuuden turvaamiseksi tutkia yleiskaavalla, jolloin saadaan kartoitettua myös tulevaisuuden rakennuspaine eikä yksittäisinä suunnittelutarveratkaisuina. Liite B 6 Rakentamispaineselvitys Valmistelijan lausunto: Suunnittelutarveratkaisulle koh dis tu va alue on peltoalue asu tuk sen vä lit tö mäs sä lä heisyy des sä. Alu eel le on muo dos tu nut run saasti raken ta mista. Rakennuspaikka sijaitsee Vessintien var res sa tii viin kyläalueen reuna-alueella. Rakennuspaikka sijoittuu kahden turkistarhan läheisyyteen. Etäisyys turkistarhoihin on noin 350 ja 430 metriä. Alue sijoittuu 1/100 vuodessa tulvavaara-alueelle. Vitsarin kylä on siirretty kyläasutuksen vaiheyleiskaavasta Kokkolan keskustaajaman yleiskaavaan 2030. Yleiskaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 26.11. - 28.12.2015. Keskustaajaman yleiskaavan tavoitteena on esittää keskustaajaman nykyisen kaupunkirakenteen tuleva kehitys ja sen vaiheittainen
laajentuminen. Keskustaajaman yleiskaava 2030 on maanhankintaa, asemakaavoitusta ja suunnittelutarveratkaisuja ohjaava yleiskaava, joka toimii ohjeena laajennettaessa ja muutettaessa keskustaajaman asemakaavaa. Hanke sijaitsee keskeisellä kyläalueella ja rakennuspaikan lähiympäristössä on jo toteutunut tiivis asuinrakentaminen. Alueella ei ole viemäröintiä. Keskustan ympäröivälle asemakaavan lievealueelle on jatkuvasti rakentamispainetta ja sinne on tullut myös kielteisiä lupapäätöksiä. Kaavoituspalvelut näkee epätodennäköiseksi että Honkabackenin alue tulee asemakaavoitettavaksi Keskustaajaman yleiskaavan 2030 tavoitevuoteen mennessä, täten alueen lisärakentamisen mahdollisuudet ja suunnittelutarveratkaisujen myöntämisperiaatteet tulee tutkia yleiskaavallisesti Keskustaajaman yleiskaavan 2030 yhteydessä. Yleiskaavan laatimisessa tulee huomioida myös tulvavaara-alue, peruselinkeinojen suojavyöhykkeet, avoimet peltoalueet sekä maisema- ja kylärakenne ja näiden asettamat rajoitteet rakennuspaikkojen osoittamiselle. Edellä esitetystä johtuen kaavoituspalvelut katsoo, että kysymyksessä oleva rakennushanke aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle ja maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n mukaisia edel ly tyk siä rakentamiselle ei ole olemassa. Suunnitellun uuden rakennuspaikan muodostaminen yksittäisellä lupaharkinnalla kaventaisi maankäytön suunnitteluvaraa alueen tarkemmassa yleiskaavoituksessa. Alueelle osoitettavien uusien rakennuspaikkojen kokonaislukumäärä, sijoittuminen ja jakautuminen eri maanomistajien kesken on mahdollista ratkaista ainoastaan vireillä olevan yleiskaavan laatimisen yhteydessä, jolloin riittäviin selvityksiin perustuvassa yleiskaavatyössä tulevat tutkittavaksi muiden ohella myös maanomistajien yhdenvertainen kohtelu. Näin ollen hanketta ei voida puoltaa suunnittelutarveratkaisuna, vaan alueen rakentaminen tulee tutkia yhtenäisesti alueelle laadittavalla yleiskaavalla. Tekninen johtaja Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1 momentin nojalla, 1. että maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n mukaisia erityisiä edellytyksiä rakennusluvan myöntämiselle ei ole olemassa, sillä: - hanke aiheuttaa haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, - hanke aiheuttaa haitallista yhdyskuntakehitystä,
- lisärakentaminen tulee tutkia yleiskaavalla. 2. että päätös on maksullinen, 550 euroa. Päätös Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi päätösesityksen.