LOMARAKENNUSPAIKKOJEN ARVIOINTI 1. Lomarakennuspaikkojen arvioiminen 1.1 Yleistä Loma-asuminen on Suomessa tunnetusti yleinen tapa virkistäytyä. Erityisen suosittua on hankkia omarantainen lomakiinteistö eli kesämökki. Suomalaisen saunakulttuurin ilmentymä on usein juuri rantasauna. Uintia, kalastusta ja veneilyä on helpompi harrastaa omalta rannalta käsin kuin muualta. Arvon muodostuksen kannalta rannassa olevan kiinteistön merkittävin arvotekijä on se, saako kiinteistölle rakentaa. Jos rakentaa saa, niin po. rantatontin hintataso määräytyy sen valtakunnallisen sijainnin perusteella, lopullisen arvon tarkentuessa pääasiassa vesistö- ja tonttikohtaisten ominaisuuksien mukaan. Rantatonttien arvioinnin hankaluus kulminoituu monesti vertailuhavaintojen vähyyteen, mistä johtuen arvioinnissa korostuu arviomiehen paikallistuntemus alueen käyvästä hintatasosta. Hyvillä alueilla rannat on monesti rakennettu täyteen, minkä seurauksena rakentamattomien tonttien kauppoja on hyvin vähän. Rakennetuissa kohteissa arvioinnin tekee vaikeaksi se, että tonteilla olevat mökit vaihtelevat lautahökkeleistä loistohuviloihin. Tämän seurauksena vertailukauppojen keskiarvo kuvaa lähinnä sitä, onko alueella myyty uusia vai vanhoja mökkejä, eikä niinkään sitä, mikä on alueen keskimääräinen hintataso. 1.2 Lomarakennuspaikkojen markkinoista Kiinteistöjen kauppahintatilaston mukaan tavanomaisten, kooltaan alle 2 ha:n suuruisten, lomarakennuspaikkojen kauppoja on viime vuosina tehty jatkuvasti yhä vähenevissä määrin. Taulukosta 1 voidaan havaita, että kauppojen lukumäärä on viimeisten vuosien aikana hiipunut. Tämä on luonnollista, sillä tarjonta erityisesti rantatonttien osalta vuosi vuodelta siitä syystä, ettei uutta rantaa voida käytännössä valmistaa, ja rannat alkavat olla mökeistä monin paikoin täysiä. Taulukko 1: Rantaan rajoittuvien lomarakennuspaikkojen lukumäärät vuosina 2007-2015. Vuosi Rakentamaton Rakennettu Yhteensä 2007 2822 3125 5947 2008 2249 2812 5061 2009 1675 2612 4287 2010 1771 2999 4770 2011 1572 2620 4192 2012 312 309 621 2013 819 1577 2396 2014 780 1872 2652 2015 674 1900 2574 Muutos 2007-2015, % -76 % -39 % -56 % Kuvassa 1 on esitetty omarantaisten lomarakennuspaikkojen hintakehitys eri lääneissä. Kuvasta voidaan havaita, että noususuhdannetta on jatkunut 90-luvun puolivälistä saakka. Notkahduksia on tapahtunut vuoden 1990 jälkeen sekä vuoden 2011 jälkeen, jälkimmäinen tosin vain eteläisessä Suomessa.
Kuva 1: Omarantaisen lomarakennuspaikan hintakehitys vuosina 1985-2015 (Etelä- Suomi=musta, Länsi-Suomi=punainen, Itä-Suomi=vihreä, Oulu=sininen ja Lappi=keltainen). Kun kuvassa 1 olevaa informaatiota tulkitaan yhdessä taulukossa 1 esitettyjen lukujen kanssa, voidaan havaita, että samassa ajanjaksossa, missä kauppojen lukumäärä on vähentynyt yli 75 %, ovat hinnat esimerkiksi Etelä-Suomessa kivunneet silti yli 50 %. Tavallisesti kauppojen lukumäärän vähentyminen kertoo joko kysynnän tai tarjonnan hidastumisesta. Jos hinta laskee, on lähtökohtaisesti syynä kysynnän hiljentyminen eli ylitarjonta. Jos taas käy päinvastoin, ja hinta nousevat kauppojen lukumäärän vähentymisestä huolimatta, lienee syynä se, että tarjonta hidastuu voimakkaammin kuin kysyntä. Jos hyödykkeestä ei ole niukkuutta, ei sillä ole hintaakaan. Niukkuus määrää hinnan ja se kasvaa vuosi vuodelta rakentamattomien tonttien tullessa yhä harvinaisemmiksi. 1.3 Lomarakennuspaikan hintatekijät Alan kirjallisuudessa on esitetty lukuisia omarantaisen lomarakennuspaikan hintaan vaikuttavia tekijöitä. Tekijöitä voidaan ryhmitellä esim. seuraavasti: A. Taajamien kysyntätekijät valtakunnalliset taajamat (esim. Helsinki, vaikutus yli 300 km) aluetaajamat (läänien keskustaajamat, vaikutus n. 20-100 km) paikallistaajamat (vaikutus n. 0-20 km) B. Yhteyssijainnin tekijät etäisyys: autotielle, saarelta mantereelle, tontilta pysäkille, tontilta sähkölinjaan, tontilta lähikauppaan ja tontilta postiin
C. Vesistötekijät vesistön: koko ja muoto, mataluus/syvyys, veden laatu ja poikkeuksellinen kauneus meri/järvi/joki manner/saari ulko-/sisäsaaristo D. Tonttikohtaiset tekijät ala muoto (r/a, r= rannan pituus ja A=ala) rakennettavuus avautumisilmansuunta rantamatalan laatu vesistönäkemän pituus immissiotekijät (liikenteen, pudotuspaikan yms. melu) laituripaikan olemassa olo (saaressa) E. Kaavallinen tilanne ranta-asemakaava (omarantainen/yhteisrantainen) haja-asutus (omarantainen/rannan vaikutuspiirissä) Käytännössä ei kaikkien tekijöiden suhteellista hintavaikutusta voida huomioida vaan on keskityttävä niihin, joiden osalta löytyy luotettavia tutkimuksia. Muiden tekijöiden hintavaikutuksia voidaan harkinnanvaraisesti ja kokemukseen perustuen huomioida mikäli aihetta sellaiseen on. Koska hintatekijöitä on paljon, ovat vertailuhavainnot syytä valita siten, että mahdollisimman moni hintatekijä on vertailuhavainnon ja arvioitavan kohteen välillä yhtenevä. Kaksi fyysisiltä ominaisuuksiltaan identtistä mökkiä, joista toinen sijaitsee Kuopiossa ja toinen Sipoossa, ovat täydellisen vertailukelvottomia, koska ne sijaitsevat eri kysyntä-tarjonta-alueella. 1.4 Arviointimenetelmät Kiinteistöarvioinnissa on kolme arviointimenetelmää: kauppa-arvo-, tuottoarvo- ja kustannusarvomenetelmä. Kauppa-arvomenetelmä on yleisin ja tärkein lomarakennuspaikkojen kiinteistöarvioinnissa käytetty arviointimenetelmä. Menetelmässä arvioidaan kohteen käypä hinta markkinoilla toteutuneiden vastaavanlaisten kohteiden, eli ns. vertailukauppojen, kauppahintojen perusteella. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. Kauppa-arvomenetelmän lähtöolettamus on, että kiinteistöjen hinnat määräytyvät markkinoilla. Vertailukaupoilla tarkoitetaan sellaisia viime aikoina kaupan kohteina olleita kiinteistöjä, jotka olisivat kilpailleet markkinaosuuksista arvioitavan kohteen kanssa. Vertailukauppojen ominaispiirteitä, joiden vuoksi kiinteistöistä maksetut kauppahinnat vaihtelevat, kutsutaan hintatekijöiksi. Niiden oikeaoppinen huomioon ottaminen on ratkaisevaa kauppa-arvomenetelmän onnistuneessa soveltamisessa. Arvioinnin pohjaksi tarvitaan siis arvioitavan kohteen ja vertailukauppojen ominaisuustietojen lisäksi tietoa ko. markkinoilla vallitsevista hintatekijöistä. Tietoa hintatekijöistä saadaan harkinnan ja erilaisten kustannustietolähteiden lisäksi ns. hintamalleista, jotka kuvaavat tiettyjen kiinteistömarkkinoiden keskimääräisiä hintavaikutuksia. Hintamalleista saadaan siis tutkittua tietoa siitä, kuinka paljon kiinteistöjen toisistaan poikkeavat ominaisuudet vaikuttavat kiinteistöistä maksettaviin kauppahintoihin. Vertailukauppojen tulisi yleensä olla: samanlaatuisia kiinteistöjä (mm. käyttötarkoituksen osalta).
samalta kiinteistömarkkina-alueelta vastaavasta ympäristöstä samassa kokoluokassa tehty ajallisesti riittävän lähellä arviointihetkeä riippumattomien osapuolten tekemiä. Vertailukelpoisuus on selvitettävä tapauskohtaisesti: kuntien ja valtion kaupoissa erityisten ehtojen osalta (mm. maankäyttösopimukset, rajoitukset) yli- ja alihintaisten kauppojen osalta (?) poikkeavassa ympäristössä kokonsa puolesta merkittävästi poikkeavissa kaupoissa Vertailu-kelpoisia kauppoja eivät ole: eri kiinteistömarkkina-alueella tehdyt kaupat (erityisesti lomakiinteistöjen arvioinnissa vertailukohteita voidaan hakea kunnan rajojen ulkopuolelta) erilaatuisten kiinteistöjen kaupat (esim. rakennettu vs. rakentamaton, lomakäyttö vs. vakituinen asuminen) liian vanhat kaupat sukulaisten väliset kaupat kauppahinta ei kuvaa todellista vastiketta (esim. pidätetty etuus) pakkotilanteet, erikoisarvot, liittoarvot jne. muuten poikkeuksellinen kohde. Vertailuprosessiin tulee pyrkiä valitsemaa mahdollisimman monta arvioitavaa kohdetta eniten muistuttavaa kauppaa. Hyvä nyrkkisääntö on se, että yksi hyvä kauppa kuvaa paremmin arvioitavan kohteen hintaa kuin kymmenen huonoa. Kokematon arvioija ei kuitenkaan pysty sanomaan, mikä on hyvä ja mikä huono vertailukauppa. Karkeita virheitä välttääkseen, on tällaisen arvioijan syytä nojautua useampiin havaintoihin. Em. havaintojen tulisi sijaita mahdollisimman samankaltaisessa ympäristössä kuin arvioitava kohde. Vähintäänkin toisella kiinteistö-markkinaalueella (useimmiten seutukunta) tehdyt kaupat tulee rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Myös erilaisten kiinteistöjen, kuten rakennettujen ja rakentamattomien, kaupat tulee pääsääntöisesti pitää omissa aineistoissaan. Näin ollen esimerkiksi sisämaatontin kauppaa ei pääsääntöisesti voi pitää rantatontin vertailukauppana siitäkään huolimatta, että ranta- ja sisämaatontin keskimääräinen hintaero tunnettaisiin, sillä tontit eivät kilpaile markkinaosuuksista (eli samoista ostajista) keskenään. Myös liian vanhat kaupat tulee rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Nyrkkisääntönä yli kolme vuotta vanhoihin kauppoihin tulee suhtautua varauksella, etenkin, jos alueellisia hintaindeksejä ei ole käytettävissä taikka mikäli alueella tapahtunut kehitys on ollut poikkeavaa muuhun markkina-alueeseen verrattuna, ja tällä on voinut olla vaikutusta alueen kiinteistöjen hintaan. Luonnollisesti myös sukulaisten väliset kaupat taikka kaupat, missä kauppahinta ei kuvaa todellista vastiketta, tulee rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Lisäksi arvioitavaan kohteeseen verrattuna hyvin pienten tai hyvin suurten alueiden kaupat tulee rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Esimerkiksi 1.000 neliön suuruisen asuntotontin vertailukaupaksi ei kannata hyväksyä 5.000 neliön suuruista asuntotonttia siitäkään huolimatta, että pinta-alan, tonttitehokkuuden tai rakennusoikeuden hintavaikutukset olisivat tiedossa. Myös kuntien myynnit tulee tilanteesta riippuen rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Mikäli arvioitavan kohteen ympäristöstä ei, vaikkapa kunnan merkittävästä markkina-asemasta johtuen, ole kuitenkaan löydettävissä kuin kunnan myymiä kohteita, voi niitä käyttää harkiten. Mikäli kunnalla on merkittävä markkina-asema kiinteistöjen tarjonnassa tietyllä markkina-alueella, on luonnollista, että kuntien myynnit sanelevat hyvin pitkälti kiinteistöjen markkina-arvot tuolla alueella. Vaikka kuntien myynnit eivät aina kelpaa vertailukaupoiksi, voi kuntien ostoja yleensä käyttää.
Samoilta kaupan osapuolilta tulisi vertailuprosessiin hyväksyä pääsääntöisesti vain yksi kauppa, ettei yhden henkilön/subjektin arvostus kohteen hinnasta vaikuta liiaksi tehtävään arvioon. Lisäksi vain riippumattomien osapuolten väliset ja muutoinkin asianmukaisesti ja harkiten tehdyt kaupat tulee hyväksyä vertailukohteiksi. Näin ollen yli- ja alihintaisia kauppoja voidaan kauppahinta-aineistosta, mikäli arvioijalla ei ole tiedossa syytä kauppahinnan merkitykselliselle poikkeamiselle. Verotusarvoja ei voi käyttää vertailussa, sillä verotusarvo ei ole markkinaperusteinen arvo. Tuotto-arvomenetelmä tarkastelee arvioitavaan omaisuuserään liittyviä tulo- ja menotietoja ja arvioi arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomittamisessa yhdistetään tulot (yleensä nettomääräisinä) sekä tietty määritetty (jäännös-) arvo ja muunnetaan saatu tulovirta arvon estimaatiksi. Tuottoarvomenetelmä soveltuu eritoten laajojen ranta-alueiden arviointiin, missä arvioinnin kohteena on tulevaisuudessa myyntiin tulevien rantatonttien, metsäpalstojen ym. kassavirta. Tuottoarvomenetelmän yhtenä haastavimpana vaiheena voidaan pitää tuottovaatimuksen määrittämistä, mikä heijastaa kohteeseen liittyvää riskiä. Lukuisat tekijät vaikuttavat siihen, kuinka pieni tai suuri tuottovaatimuksen tulisi olla. Mm. havaitun riskin määrä, inflaatio ja vaihtoehtoisten sijoitusmuotojen tuotot ovat perinteisesti nostettu esiin tuottovaatimusta määriteltäessä. Paras menetelmä tuottovaatimuksen määrittämiseksi on kuitenkin johtaa se tuoreista markkinahavainnoista, mitkä kuvaavat parhaiten vallitsevaa markkinatilannetta ja sen näkemystä tulevasta. Kiinteistöarviointi- ja sijoituskirjallisuudessa mainitaan kaksi tuottoarvomenetelmän pääsovellusta, joita käytetään sijoituskiinteistön analysointiin ja arviointiin: kassavirtalaskenta ja suora pääomitus. Ensiksi mainittua käytetään useimmiten sijoituspäätösten perustelemiseen ja jälkimmäistä silloin, kun tarvitaan nopeaa työkalua kiinteistön arvon määrittelemiseen. Koska kumpaakaan menetelmää ei voi pitää yksiselitteisesti toista parempana, tulee menetelmän valinnassa ottaa huomioon mm. analyysitilanne ja -tarkoitus, aikataulu sekä kohteen luonne. Menetelmä sopii sellaisille kiinteistöille, joiden tuleva nettotuotto voidaan arvioida kohtuullisen tarkasti. Tuottoarvomenetelmässä arvioidaan kohteen tulevat bruttotuotot (tulevaisuudessa saatavat hakkuutulot) sekä tuoton hankkimisesta aiheutuvat kustannukset (metsänhoidon, hallinnon ym. kulut). Nettotuotto saadaan näiden erotuksena. Näin saadut nettotuotot diskontataan valitulla korkokannalla arviointihetkeen, jolloin saadaan niiden nykyarvot. Jos kohteella arvioidaan olevan vielä jäännösarvo, diskontataan myös se arviointihetkeen. Tuottoarvo saadaan kun lasketaan yhteen nettotuottojen ja jäännösarvon diskontatut arvot. Myös tuottoarvomenetelmä sisältää epävarmuustekijöitä. Tulevan tuoton arviointi voi olla huomattavan epävarmaa. Tuotto ei myöskään ole yleensä niin tasaista kuin laskelmissa oletetaan. Lisaksi laskentakorko vaikuttaa merkittävästi arvioinnin lopputulokseen. Laskentakorkona tulisi käyttää sellaista reaalista korkoa, joka saadaan vastaavantyyppisistä sijoituksista pitkällä aikavälillä. Kiinteistöjen tuottoarvolaskelmissa korkona on aikaisemmin perinteisesti pidetty 3-6 %. Kiinteistösijoitukseen liittyy myös riski. Riski otetaan huomioon tuottoarvomenetelmää käytettäessä ns. riskilisänä. Se nostaa aina tuottovaatimusta ja laskee tuottoarvomenetelmällä saatua tulosta. Riskipitoisia kiinteistöjä arvioitaessa laskentakoron vaihteluvälinä voitaisiin pitää 6-10 %. Vaikka kiinteistöjen tuottovaatimus on usein hyvin alhainen, ei alle 3 %:n tule koskaan mennä, sillä kun laskentakorko lähenee nollaa kohoaa kiinteistön tuottoarvomenetelmällä saatu arvo kohti ääretöntä. 5 %:n laskentakorosta on syytä poiketa mieluummin ylös- kuin alaspäin. Diskonttaus eli alkuarvotekijä 1/(1,0p^n) on luku, jolla n vuoden kuluttua maksettavan tai saatavan pääoman (K) arvo on kerrottava, jotta saataisiin sen nykyarvo (T) koron ollessa p %. Alla on esitetty diskonttauskertoimet.
Vuosi Korko (p) 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 1 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 2 0,9426 0,9246 0,9070 0,8900 0,8734 0,8573 3 0,9151 0,8890 0,8638 0,8396 0,8163 0,7938 4 0,8885 0,8548 0,8227 0,7921 0,7629 0,7350 5 0,8626 0,8219 0,7835 0,7473 0,7130 0,6806 Arviointimenetelmää valittaessa on kiinnitettävä huomiota, että se on teoreettisesti perusteltu, sen on tukeuduttava, mikäli mahdollista tutkimustuloksiin ja sen tulisi simuloida kiinteistömarkkinoiden käyttäytymistä. 2. Harjoitustehtävä Harjoituksen aiheena on määrittää laajan ranta-alueen hinta. Kaavoitustilanne annetaan erikseen harjoituksen alkaessa. Lomarakennuspaikkojen hinta määritetään kauppa-arvomenetelmää käyttäen ja koko laajan ranta-alueen arvo tuottoarvomenetelmällä. Harjoituksessa tulee määrittää yksittäisten rakennuspaikkojen arvioitavissa oleva myyntihinta kauppa-arvomenetelmällä ja kertoa se rakennuspaikkojen lukumäärällä. Myös myynnin ajankohta tulee arvioida, sillä kassavirta ranta-alueesta realisoituu vasta tulevaisuudessa. Arvioinnissa tulee huomioida myös kaavan laatimiskustannukset sekä muu negatiivinen kassavirta (esim. myyntikulut). Myös ranta-alueen tonttien ulkopuolisen virkistysmetsän arvoa tulee miettiä ja ottaa tarvittaessa huomioon arvoa määritettäessä. Metsän arvon voi tässä tapauksessa määrittää esimerkiksi keskimääräisten kauppahintojen perusteella (ks. kiinteistöjen kauppahintatilasto, v. 2015). Omarantaisten lomarakennuspaikkojen vertailukaupat ominaisuuksineen on esitetty alla. Arvioitava kohde sijaitsee Pirkanmaan ja Päijät-Hämeen markkina-alueella. Pirkanmaalla on tehty vuoden 2015 aikana 59 kesämökkitonttikauppaa, joiden keskihinta on 75.000 euroa. Aivan vieressä olevassa Päijät-Hämeessä on tehty 26 kesämökkitonttikauppaa keskihinnalla 104.000 euroa. Vanajavedellä on viimeisen kahden vuoden aikana tehty vain neljä kauppaa, jotka koskevat rakentamatonta omarantaista lomarakennuspaikkaa. Taulukko 2: Valkeakoskella, Hattulassa, Pälkäneellä tehdyt kesämökkitonttikaupat viimeisen kahden vuoden aikana. Harjoituksessa voi olettaa, että hinnat alueella eivät ole nousseet viimeisen kahden vuoden aikana. Avain: Ala: Kauppahinta: Yksikköhinta: Kunta: Muut ehdot: Luovuttajat: Saajat: Huom. 1 4000 50 000,00 12,50 Pälkäne Yksityinen Yksityinen (2) Sijaitsee saaressa Omistusoikeuden 2 3650 68 000,00 18,63 Pälkäne siirtyminen on ehdollinen. Purkava ehto. PÄLKÄNEEN SEURAKUNTA Yksityinen (2) 3 2110 44 000,00 20,85 Valkeakoski Purkava ehto. Päivölän kansanopiston kannattajayhdistys r.y. Yksityinen Vanajavedellä 4 3002 160 000,00 53,30 Hattula Yksityinen (4) Yksityinen (2) Vanajavedellä 5 700 10 000,00 14,29 Pälkäne Yksityinen (2) Yksityinen (2) Lisämaakauppa 6 5200 90 000,00 17,31 Valkeakoski Yksityinen (2) Yksityinen (2) Vanajavedellä. Rajoittuu 7 4122 73 500,00 17,83 Pälkäne Yksityinen Yksityinen (2) 8 9000 45 000,00 5,00 Hattula Yksityinen (2) Yksityinen (4) Rajoittuu lammen rantaan 9 12700 145 000,00 11,42 Valkeakoski Yksityinen (2) Yksityinen (2) Vanajavedellä 10 8000 92 100,00 11,51 Pälkäne Purkava ehto. PÄLKÄNEEN SEURAKUNTA Yksityinen 11 3850 124 000,00 32,21 Pälkäne Yksityinen Yksityinen (2) 12 700 7 000,00 10,00 Pälkäne Yksityinen Yksityinen (2) Lisämaakauppa 13 12030 87 000,00 7,23 Hattula UPM-Kymmene Oyj Yksityinen (2) 14 3000 10 000,00 3,33 Pälkäne Yksityinen Yksityinen (2) Lisämaakauppa
Rakennettujen kohteiden kauppoja Vanajavedellä on hieman enemmän. Rakennettujen kohteiden hinnat vaihtelevat välillä 22 440 tuhatta euroa, keskiarvon ollessa 160 tuhatta euroa. Useimmiten rakennetuista kohteista löytyy noin 40 60 vuotta vanha, noin 20 35 neliömetrin suuruinen mummonmökki pienellä rantasaunalla ja piha-aitalla varustettuna. Kuva 2: Kauppa nro 1. sijaitsee saaressa Mallasveden rannalla. Tontti avautuu luoteeseen. Kuva 3: Kauppa nro. 3 sijaitsee lähellä Jylhänniemeä ja Päivölän kansanopistoa. Kauppaan liittyy purkava ehto, minkä sisältö ei ole tiedossa.
Kuva 4: Kauppa nro. 4 sijaitsee tieyhteydellisessä saaressa Vanajavedellä Hattulan kunnan alueella. Tontti avautuu kaakkoon ja rajoittuu vesijättöön. Kuva 5: Kauppa nro. 6 sijaitsee (vasemmanpuoleinen kauppa) Vanajavedellä lähellä Jylhänniemeä. Tontti avautuu lounaaseen.
Kuva 6: Kauppa nro. 7 sijaitsee Vanajavettä huomattavasti pienemmän Kukkia järven rannalla. Tontti avautuu itään. Kuva 7: Kauppa nro. 8 sijaitsee Hattulan kunnan alueella lammen rannalla. Tontti avautuu pohjoiseen.
Kuva 8: Kauppa nro. 9 sijaitsee (oikeanpuoleinen kauppa) Vanajavedellä lähellä Jylhänniemeä. Tontti avautuu koilliseen. Kuva 9: Kauppa nro. 10 sijaitsee Vanajavettä huomattavasti pienemmän Kukkia järven rannalla. Tontti avautuu etelään.
Kuva 10: Kauppa nro. 11 sijaitsee Vanajavettä huomattavasti pienemmän Kukkia järven rannalla. Tontti avautuu koilliseen. Kuva 11: Kauppa nro. 13 sijaitsee pienen Pukaro -järven rannalla. Tontti avautuu pohjoiseen. Kaupat nro:t 2, 5, 12 ja 14 on havaittu jo esiselvityksessä vertailukelvottomiksi. Lopuista kaupoista ryhmän tulee tehdä päätös, kuinka niitä hyödynnetään arviointiprosessissa.
Hintatekijöiden vaikutuksia arvioinnin tueksi: AIKA: Hinnat säilyneet olleet Valkeakoskella viimeisten kahden vuoden aikana hienoisessa nousussa (ks. kuva 1). PINTA-ALA: Pinta-alan vaikutus Valkeakoskella on hintamallin mukaan 0,35 (log), mikä tarkoittaa sitä, että pinta-alan kaksinkertaistuessa, kokonaishinta nousee 35 %. Korjauskertoimen laskennassa arvioitavan kohteen pinta-ala jaetaan siten vertailukaupan pinta-alalla, mikä korotetaan logaritmin osoittamaan potenssiin. Näin saadaan laskettua korjauskerroin, jolla vertailukaupan vertailuhinta kerrotaan, päästäkseen siihen hintaan millä vertailukauppa olisi todennäköisimmin myyty, jos sen pinta-ala olisi ollut yhtä suuri kuin arvioitavassa kohteessa. arvioitavakohde ( ) vertailukauppa 0,35 [1] SAARIRANTA: Saaressa sijaitsevat kiinteistöt ovat noin kolmanneksen halvempia kuin ei-saaressa sijaitsevat rantakiinteistöt. AVAUTUMISILMANSUUNTA: Myös avautumisilmansuunta vaikuttaa rantarakennuspaikan arvoon. Valoisat ja ilta-aurinkoon avautuvat tontit ovat tyypillisesti muita arvokkaampia. Avautumisilmansuunnan merkitystä ei vahvasta hypoteesista huolimatta ole selvitetty monessakaan tutkimuksessa, ainakaan siten, että tutkimustulokset olisivat olleet riittävän luotettavia. Mustonen (1987) kuitenkin havaitsi, että etelään tai lounaaseen avautuvat rantarakennuspaikat ovat 10 % ja länteen avautuvat rantarakennuspaikat 5 % kalliimpia kuin muihin ilmansuuntiin avautuvat kohteet. Ilmansuuntaa ei voi jälkikäteen vaihtaa. Jos tontti on varjoinen, se on sitä varjoinen ikuisuuteen saakka. RANTAMATALAN JA RANTAMAAN LAATU Rantamatalan ja rantamaan laatu vaikuttaa rantarakennuspaikan hintaan. Esimerkiksi Viitasen ym. (1987) tutkimuksessa rannan laatu huomioitiin luokittelemalla kohteet pistelukuihin rantamatalan (1=huono 4=hyvä) ja rantamaan (1=huono 4=hyvä) perusteella. Tämän jälkeen em. pistelukujen keskinäinen arvoero selvitettiin. Tulokseksi saatiin log 0,84. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että parhaan ja huonoimman rannan välinen keskimääräinen hintaero on 70 % parhaan alueen hinnasta laskettuna. Korjauskertoimen laskennassa arvioitavan kohteen rannan laatu (esim. tasainen kovapohjainen rantamaa (4) + hyvä hiekkapohja (4)) jaetaan siten vertailukaupan rannan laadulla (esim. jyrkkä kivikkoinen rantamaa (2) + loiva mutapohja (1)), mikä korotetaan logaritmin osoittamaan potenssiin. Näin saadaan laskettua korjauskerroin (2,28), jolla vertailukaupan vertailuhinta kerrotaan, päästäkseen siihen hintaan millä vertailukauppa olisi todennäköisimmin myyty, jos sen rannan laatu olisi ollut samanlainen kuin arvioitavassa kohteessa. NÄKYMÄ: Arvioinnissa on perinteisesti oletettu, että pitkä avonainen näkymä kohottaa rantarakennuspaikan arvoa. Tästä ei ole kuitenkaan juuri tutkimustietoa. Sandström (1983) kuitenkin havaitsi, että näkymän pituuden vaikutus on log 0,07, mikä tarkoittaa sitä, että näkymän kaksinkertaistuminen kohottaa rantarakennuspaikan arvoa 7 %. Lyhyen näkymän alentavaa hintavaikutusta on tavallisesti perusteltu sillä, että vastarannalta näkee toisiin rantoihin, mikä häiritsee rantojen käyttöä (mm. saunomista ja uimista).
VEDEN LAATU JA JÄRVEN KOKO: Veden laadulla ja järven koolla on selkeä merkitys kiinteistön hintaan. Hintatekijää ei kuitenkaan tarvitse arvioinnissa, mikäli vertailukaupat löytyvät saman järven rannalta. Järven koon vaikutusta lomakiinteistöjen kauppahintoihin on tutkinut mm. Lampinen (1981) ja Mustonen (1987). Molempien tulokset olivat samansuuntaiset. Suuremman järven rannalla olevat rantatontit ovat keskimäärin arvokkaampia kuin pienempien järvien rannoilla olevat rantatontit. Lampisen (1981) mukaan suurten järvien rannoilla olevat rantatontit ovat keskimäärin 8 % kalliimpia, ja pienten järvien (alle 2 km2) rannoilla olevat rantatontit keskimäärin 15 % halvempia kuin keskisuurten järvien rannoilla olevat tontit. Luonnollisesti myös järviveden laatu vaikuttaa rantarakennuspaikan arvoon. Puhtaat ja kirkasvetiset järvet ovat reheviä ja sameita vesiä kalliimpia. Myhrberg ym. (1991) havaitsi, että kiinteistöt veden laadultaan erinomaisten järvien rannalla ovat 44 % ja hyvien järvien rannalla 22 % kalliimpia kuin tyydyttävien tai huonojen järvien rannalla sijaitsevat kiinteistöt. Tutkimustiedon valossa (Peltola & Väänänen 2005, s. 23) lampeen rajoittuva tontti on 39 % halvempi ja vastaavasti meren rantaan rajoittuva tontti 45 % kalliimpi kuin järven rantaan rajoittuva tontti. RAKENNUSOIKEUS: Rantatonteille saa rakentaa pääsääntöisesti riittävästi. Useimmiten myös arvioivalle kohteella ja vertailukaupoilla on yhtäläinen rakennusoikeus, mistä johtuen rakennusoikeuden määrä ei pääsääntöisesti ole merkitsevä hintatekijä lomakiinteistöillä. Yleistäen voidaan sanoa, että merkitystä on sillä, saako kiinteistölle rakentaa eli onko kyseessä rantatontti vai rannassa sijaitseva metsäpalsta. TONTIN MUOTO: Rantaviivan pidentyminen korottaa kiinteistön arvoa, sillä ranta on kiinteistön arvokkain osa (rakennuksen alla olevien neliöiden jälkeen). TIE PERILLE Kesämökin normaali käyttö vaatii tieyhteyden olemassa oloa. Näin ollen, mikäli tieyhteyttä ei ole, joutuu sellaisen rakentamaan. Näin ollen voidaan päätellä, että sellaiset kiinteistöt, joille on tieyhteys perille, ovat keskimäärin arvokkaampia kuin sellaiset, jonne kulkuyhteyden joutuu rakentamaan. Mökkitien rakentaminen maksaa noin 20.000 euroa kilometriltä. SÄHKÖ PERILLE Kesämökin normaali käyttö vaatii nykyisin myös sähköä. Näin ollen, mikäli sähköliittymää ei ole, joutuu sellaisen rakennuttamaan. Näin ollen voidaan päätellä, että sellaiset kiinteistöt, joilla on sähköliittymä, ovat keskimäärin arvokkaampia kuin sellaiset, jonne sellaisen joutuu rakennuttamaan. Sähköliittymän hintaan vaikuttaa rakennuspaikan sijainti, etäisyys lähimpään sähköverkon muuntamoon sekä pääsulakoko tai liittymisteho. Sähköliittymät on hinnoiteltu tyypillisesti vyöhykkeittäin sijainnin perusteella. Sähköliittymä maksaa noin 3.000 euroa (vyöhyke 2, etäisyys muuntamoon enintään 400 metriä).