s 6.3.20133
2 (12) 6.3.2013 SISÄLTÖ 1 ESIPUHE... 3 2 SELVITYKSEN TAUSTA... 3 3 SELVITYKSEN TARKOITUS... 3 4 VAIHTOEHTOJEN KUVAUS... 3 5 LASKELMAN LÄHTÖTIEDOT... 6 5.1 Investoinnit... 6 5.2 Sataman tuotot ennen investointeja... 7 5.3 Verotulot... 8 5.4 Sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla.... 8 6 VAIHTOEHTOJEN PÄÄOMA-ARVO... 10 7 PÄÄTELMÄT... 12 Pääoma-arvojen vertailu... 12
6.3.2013 3 (12) 1 Esipuhe Kaavatalousselvitys liittyy Hangon länsisataman asemakaavan muutokseen. Työn päätarkoitus on selvittää, mitä kustannusvaikutuksia sataman laajennuksella on ja mitä taloudellisia vaikutuksia on Englanninmakasiinin säilyttämisellä aallonmurtajan pitämisellä nykyisellä paikallaan. Työn ovat tehnyt Sito Oy:stä DI Timo Huhtinen ja FM Jarkko Kukkola. Työtä on ohjannut Hangon sataman tekninen johtaja Björn Peltonen. 2 Selvityksen tausta Selvitys liittyy Hangon Länsisataman asemakaavan muutokseen, jonka tarkoituksena on mahdollistaa sataman laajentaminen. Alue sijaitsee Hangon keskustan länsipuolella, ja sen koko on 98 hehtaaria. Nykyisin satamassa vierailee vuosittain noin 1 350 alusta. Satama-alueella on katettua varastotilaa noin 55 300 m² ja avointa varastokenttää noin 128 000 m² (12,8 ha). Hanko-Hyvinkää rata johtaa Länsisatamaan, ja tavararatapiha sijaitsee Länsisataman pohjoispuolella. Ratapihan kautta rata johtaa edelleen Hangon ulkosatamaan. Vuonna 1873 silloinen rautatieyhtiö rakensi 138 metrin pituisen aallonmurtaja ja siihen liittyvän laiturin. Satamaa on sen jälkeen laajennettu pääosin neljässä vaiheessa: 1880-, 1890-luvuilla, vuosisadan alussa ja 1920-luvulla. Laajennusvaiheissa aallonmurtajaa on pidennetty, satamaa ruopattu ja uusia laitureita rakennettu. Satamaalueen perushahmo pohjautuu näihin vaiheisiin, joissa jokaisessa sataman ilme on muuttunut. Sataman lounaisosassa sijaitsee asemakaavalla suojeltu, vuonna 1909 valmistunut graniittimuurauksella päällystetty Voimakasiini. Voimakasiini on äskettäin kunnostettu, ja siellä sijaitsee nykyisin sataman konttori. Voimakasiinin itäpuolella sijaitsee 1923 valmistunut asemakaavalla suojeltu Englanninmakasiini, joka on rapautuneiden betonirakenteiden ja painumien takia huonossa kunnossa. Nykyisen satama-alueen eteläosassa sijaitsee aallonmurtajaksi rakennettu asemakaavalla suojeltu graniittinen lohkokivimuuri. Sataman kaakkoisosassa sijaitsee sataman rakennuttama Kuningatarvuoden näköalatorni. 3 Selvityksen tarkoitus Työn tarkoituksena on selvittää asemakaavaluonnosvaiheessa esillä olleiden sataman laajentamisvaihtoehtojen 1 ja 2 investointikustannukset ja saatavat tuotot. 4 Vaihtoehtojen kuvaus Vaihtoehto 1 sisältää kaksi uutta rahtialuspaikkaa, lauttapaikan sekä satamapaikkoja isoille huvialuksille, kuten purjelaivoille ja risteilyaluksille. Englanninmakasiinin kohdalla sijaitsevaa laivapaikkaa ei pystytä hyödyntämään täysin lastaustilan puutteen takia. Sataman laajennustarpeiden ja liikennejärjestelyjen takia Kuningatarvuoren näköalapaikka on siirretty sataman itäpuolelle lähivirkistysalueelle.
4 (12) 6.3.2013 Voimakasiini, Englanninmakasiini ja aallonmurtaja säilyvät paikoillaan. Rakennukset jäävät sataman aitojen sisäpuolelle. Englanninmakasiini kunnostetaan. Kuva 4.1. Satamavaihtoehto 1 lopputilanteessa 2030. Uudet laivapaikat on merkitty keltaisella, olemassa olevat oranssilla. Vaihtoehto 2 sisältää kaksi uutta rahtialuspaikkaa, lauttapaikan sekä satamapaikkoja isoille huvialuksille, kuten purjelaivoille ja risteilyaluksille. Kuningatarvuoren näköalapaikka säilyy vaihtoehdossa ennallaan. Satama-alueen aita kulkee näköalapaikan ympäri ja kulku näköalapaikalle johdetaan sataman kärkeen kulkevan tien yli sillan kautta. Graniittimuuri siirretään eteläosaan uudeksi aallonmurtajaksi alkuperäiseen käyttötarkoitukseensa. Muurin päälle rakennetaan jalankulkuyhteys, jota kautta sataman uloin kärki ja rantaviiva tulevat kaikkien käytettäviksi. Aallonmurtajan kärkeen voidaan rakentaa näköalapaikka. Voimakasiini säilytetään paikallaan, vaikka se jääkin satama-alueen aitojen sisäpuolelle. Englanninmakasiini puretaan.
6.3.2013 5 (12) Kuva 4.2. Satamavaihtoehto 2 ensimmäisessä vaiheessa 2020. Uusi kunnostettu laivapaikka on merkitty violetilla, olemassa olevat keltaisella.
6 (12) 6.3.2013 Kuva 4.3. Satamavaihtoehto 2 toisessa vaiheessa 2030. Uudet laivapaikat on merkitty violetilla, olemassa olevat keltaisella. 5 Laskelman lähtötiedot 5.1 Investoinnit Kaikki laskelmassa esitettävät kustannukset on esitetty vuoden 2012 hintatasossa. Investointien aikataulu Investoinnit toteutetaan kahdessa vaiheessa. Ensimmäinen vaihe toteutetaan vuoteen 2017 mennessä ja toinen vaihe vuoteen 2027 mennessä. Vaihe 0 (nykytilanne, 2012) Nykytilanteena pidetään vuoden 2012 tilannetta. Vaihe 1 Vaihtoehdossa 1 vuosina 2015-2016 kunnostetaan Englanninmakasiini, ylikulkusilta ja sen kohdalla oleva laituriosuus. Kunnostuksen viemä aika on 2 vuotta, josta 1,5 vuotta menee makasiinin korjaamiseen ja puoli vuotta laiturin kunnostukseen. Inves-
6.3.2013 7 (12) tointikustannus on 11,9 M. Lisäksi kunnostetaan aallonmurtaja perustuksineen nykyiselle paikalleen (niillä osuuksilla, joilla sitä ei ole perustettu kallion päälle) 450 metrin matkalta (eli puretaan aallonmurtaja, rakennetaan uudet perustukset ja rakennetaan aallonmurtaja uusien perustusten päälle). Kustannus on 4 500 /m eli 2,0 M. Vaihtoehdossa 2 vuoden 2016 aikana makasiinirakennus puretaan ja sen kohdalla oleva laituriosuus korjataan. Investointikustannus (vuoden 2012 hintataso) on 4,3 M. Lisäksi satamaa laajennetaan etelään ja siirretään aallonmurtaja uudelle väliaikaiselle paikalle. Aallonmurtajan siirron kustannus on sama kuin aallonmurtajan korjaaminen nykyiselle paikalleen. Kustannus on 4 500 /m eli 2,0 M. Vaihe 2 Toisessa vaiheessa rakennetaan kaksi uutta laituripaikkaa ja rakennetaan aallonmurtaja uuteen paikkaan. Rakentaminen vaiheistetaan niin, että ensi saadaan yksi laituripaikka käyttöön ja sen jälkeen rakennetaan toinen laituripaikka. Aallonmurtajanyhteyteen rakennetaan satamapaikkoja isoille huvialuksille, kuten purjelaivoille ja risteilyaluksille. Vaihe 2 toteutetaan molemmissa vaihtoehdoissa samanlaisena, ja investoinnit ovat 40 miljoonaa euroa. 5.2 Sataman tuotot ennen investointeja Vaihe 0 (nykytilanne) Laskelmien lähtökohtana on nykytilanne, jossa sataman vuotuinen liikevaihto on noin 10 M nykyisillä 4,5 laituripaikalla. Englanninmakasiinin laivapaikan tuottama liikevaihto on noin puolet muiden laituripaikkojen tuotosta, koska laituripaikan mataluus, tilan puute laituripaikan vieressä rajoittavat sen käyttöä. Yhden laituripaikan tuottama vuotuinen liikevaihto on noin 2,2 M. Vuotuiset juoksevat kulut muodostuvat palkoista (2 M ) sekä muista ylläpitokuluista, kuten lämmityksestä ja rakennusten ylläpidosta (2 M ). Sataman vuotuinen tuotto ennen investointeja on täten noin 6 M (10 M -4 M ). Vaihe 1 Vaihtoehdossa 1 aallonmurtaja ja Englanninmakasiini sekä sen kohdalla oleva laituripaikka kunnostetaan. Tilan puutteen takia laituripaikka on edelleen nykyisen kaltaisessa käytössä, joten nykyisinä säilyvät myös sataman liikevaihto (10 M /v) ja tuotot ennen investointeja (6 M /v). Vaihtoehdossa 2 Englanninmakasiini puretaan ja aallonmurtaja siirretään uudelle rantaviivalle ja makasiinin kohdalla oleva laituripaikka kunnostetaan. Laituripaikan käyttö tehostuu samalle tasolle muiden laituripaikkojen kanssa, mikä nostaa sataman liikevaihtoa (11,1 M /v) ja tuottoa ennen investointeja (7,1 M /v). Vaihe 2 Molemmissa vaihtoehdoissa on kaksi uutta laituripaikkaa. Lisäksi tuottoja saadaan risteily- ja huvialuksista. Vaihtoehdossa 1 sataman liikevaihto on noin 14,8 M /v ja tuotot ennen investointeja noin 10,8 M /v. Vaihtoehdossa 2 sataman liikevaihto on noin 15,9, M /v ja tuotot ennen investointeja noin 11,9 M /v.
8 (12) 6.3.2013 5.3 Verotulot Vaihe 0 (nykytilanne) Satama työllistää lähialueella yhteensä noin 1000 henkeä. Laskennan oletukset ovat, että yksi laituri työllistää 200 henkilöä lähialueella, työntekijän tulot ovat 65 000 /v, Hangon kunnallisveroprosentti on 20, työntekijöistä Hangossa on töissä 80 % ja laituripaikkoja on 4,5. Kertomalla luvut yhteen saadaan verotuloiksi 9,4M /v. Vaihe 1 Vaihtoehdossa 1 verotulot säilyvät nykyisellä tasolla eli ovat noin 9,4 M /v. Vaihtoehdossa 2 viides laituripaikka saadaan hyödynnettyä täysin, jolloin verotulot ovat noin 10,4 M /v. Vaihe 2 Molemmissa vaihtoehdoissa on kaksi uutta laituripaikkaa. Vaihtoehdossa 1 verotulot ovat noin 13,5 M /v. Vaihtoehdossa 2 verotulot ovat noin 14,6 M /v. Lisäksi molemmissa vaihtoehdoissa risteilymatkustajien oletetaan kuluttavan Hangossa keskimäärin 80 /matkustaja, jolloin 20 % verotusasteella he tuovat Hangolle verotuloja noin 0,18 M /vuosi. 5.4 Sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla Seuraavissa kuvissa on esitetty sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla. Verotulot eivät ole mukana tässä tarkastelussa. Vaihtoehtojen pääoma-arvon laskennassa on käytetty näitä investointien ja tuottojen ajankohtia.
6.3.2013 9 (12) Englanninmakasiini kunnostetaan VE 1 Vuotuiset 13 2. uusi laituri rakennettu tuotot 12 10,4 M /v ennen 11 1. uusi laituri rakennettu inves- 10 Laituri pois 8,2 M tointeja 9 käytöstä 2 vuotta (M ) 8 Nykytilanne 7 6 M /v 6 M /v 6 4,9 M /v 5 4 3 2 1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 Inves- 1 tointi- 2 kulut 3 (M ) 4 5 6 7 11,9 M 8 Makasiinin ja laiturin peruskorjaus 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 20 M 20 M 22 1. uusi laituri 2. uusi laituri 23 Kuva 5.1. Sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla ilman verotuloja, jos Englanninmakasiini kunnostetaan. Englanninmakasiini puretaan VE 2 Vuotuiset 14 2. uusi laituri rakennettu tuotot 13 Laituri pois 11,5 M /v ennen 12 käytöstä 6 kk 1. uusi laituri rakennettu inves- 11 5,4 M /v 9,3 M /v tointeja 10 Laituripaikka kunnostettu (M ) 9 7,1 M /v 8 Nykytilanne 7 6 M /v 6 5 4 3 2 1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 Kulut M 1 2 3 4 5 6 4,2 M 7 Englanninmakasiinin purku 8 laituripaikan kunnostaminen 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 20 M 20 M 22 1. uusi laituri 2. uusi laituri 23 Kuva 5.2. Sataman tuotot ja investoinnit aikajanalla ilman verotuloja, jos Englanninmakasiini puretaan.
10 (12) 6.3.2013 6 Vaihtoehtojen pääoma-arvo Seuraavassa on laskettu sataman pääoma-arvo vaihtoehdoissa 1 (Englaninmakasiini kunnostetaan) ja 2 (makasiini puretaan). Laskelma kuvaa sataman pääoma-arvo arvoa asetettujen lähtökohtien perusteella. Vaihtoehdossa 1 Englanninmakasiinin kohdalla oleva laituripaikka on laskettu puolikkaaksi paikaksi sen muita paikkoja huonomman käytettävyyden takia. Kaikki laskelmassa esitetyt eurot kuvaavat vuoden 2012 rahan arvoa. Laskelma on tehty 30 vuoden ajalta (2012-2041). Laskelma ei sisällä jäännösarvoa vuoden 2041 jälkeiseltä ajalta. Taulukko 6.1. Kaavatalouslaskelman lähtötiedot. Sataman ominaisuudet ja tuotot Nykyinen laituripaikkojen lukumäärä 4,5 VE 1:n laituripaikkojen lukumäärä lopputilanteessa 6,5 VE 2:n laituripaikkojen lukumäärä lopputilanteessa 7 Sataman nykyinen liikevaihto (2012) 10 000 000 /vuosi Yhden laituripaikan tuottama liikevaihto satamalle 2 220 000 /vuosi Sataman suorat palkkakulut (noin 20 henkeä) 1 300 000 /vuosi Sataman ylläpitokulut 2 700 000 /vuosi Sataman työllistävyys Yksi laituri työllistää sataman alueella 200 henkilöä Yhden sataman alueella työskentelevän työntekijän 65 000 /vuosi keskitulo Hangon tuloveroprosentti 20 % Sataman työntekijöistä asuu Hangossa 80 % Risteilylaivaliikenne ja huvialukset Risteilyaluksen tuotto satamalle 20 000 / alus Risteilyaluksia satamaan 15 kpl/ vuodessa Risteilymatkustajia satamaan 750 kpl/ alus Risteilymatkustajan keskimääräinen rahankäyttö 80 / matkustaja Risteilymatkustuksen rahankäytön verotulot kaupungille 20 % Huvialusten laiturimaksut satamalle 50 000 /vuosi Investointikustannukset Yhden uuden laiturin rakentamiskustannus 20 000 000 Englanninmakasiinin, kävelysillan ja laiturin kunnostus 11 910 000 Englanninmakasiinin purkaminen ja laiturin kunnostus 4 250 000 Aallonmurtajan siirto tai kunnostus paikallaan 2 000 000 Laskentakorko 5 % Laskenta-aika 2012-2041 30 vuotta
6.3.2013 11 (12) Pääoma-arvo on laskettu diskonttaamalla tuotot ja kustannukset vuoden 2012 tilanteeseen. Taulukko 6.2. Vaihtoehdon 1 (Englanninmakasiini kunnostetaan) pääoma-arvo ja verotuotot vuoden 2012 hintatasossa. Perussatamatoimintojen tuotot juoksevien kulujen jälkeen Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Nykytila 6 000 000 2012-2014 1 3 3 15 561 417 Makasiinin kunnostusaika 4 900 000 2015-2016 4 5 2 7 495 734 Kunnostuksen jälkeinen aika 6 000 000 2017-2025 6 14 9 31 823 796 1. uusi laituri käytössä 8 200 000 2026-2030 15 19 5 17 076 929 2. uusi laituri käytössä 10 400 000 2031-2041 20 30 11 32 558 242 Diskontatut tuotot yhteensä 104 516 117 Risteilylaiturin ja huvialusten tuotot Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Ristelyalusten maksut 300 000 2031-2041 20 30 11 939 180 Huvialusten maksut 50 000 2031-2041 20 30 11 156 530 Diskontatut tuotot yhteensä 1 095 710 Investoinnit Investointi / vuosi Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Makasiinin, aallonmurtajan ja laiturin kunnostus -6 960 000 2015-2016 4 5 2-10 647 001 1. uusi laituri -20 000 000 2 025 14 14 1-9 620 342 2. uusi laituri -20 000 000 2 030 19 19 1-7 537 790 Diskontatut investoinnit yhteensä -27 805 133 Sataman investointiarvo 77 806 695 Verotulot Hangon kaupungille Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Nykytila 9 360 000 2012-2014 1 3 3 24 275 811 Makasiinin kunnostusaika 8 320 000 2015-2016 4 5 2 12 727 450 Kunnostuksen jälkeinen aika 9 360 000 2017-2025 6 14 9 49 645 121 1. uusi laituri käytössä 11 440 000 2026-2030 15 19 5 23 824 398 2. uusi laituri käytössä 13 520 000 2031-2041 20 30 11 42 325 714 Risteilymatkustajien verotuotot 180 000 2031-2041 20 30 11 563 508 Diskontatut verotulot Hangon kaupungille 153 362 003
12 (12) 6.3.2013 Taulukko 6.3. Vaihtoehdon 2 (Englanninmakasiini puretaan) pääoma-arvo ja verotuotot vuoden 2012 hintatasossa. Perussatamatoimintojen tuotot juoksevien kulujen jälkeen Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Nykytila 6 000 000 2012-2014 1 3 3 15 561 417 Makas. purku, aallonmurtajan siirto ja laiturin kunnostus 5 400 000 2015-2016 4 4 1 4 231 041 Kunnostuksen jälkeinen aika 7 100 000 2017-2025 5 14 10 42 956 288 1. uusi laituri käytössä 9 300 000 2026-2030 15 19 5 19 367 736 2. uusi laituri käytössä 11 500 000 2031-2041 20 30 11 36 001 902 Diskontatut tuotot yhteensä 118 118 385 Risteilylaiturin ja huvialusten tuotot Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Ristelyalusten maksut 300 000 2031-2041 20 30 11 939 180 Huvialusten maksut 50 000 2031-2041 20 30 11 156 530 Diskontatut tuotot yhteensä 1 095 710 Investoinnit Investointi / vuosi Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Makasiinin purku ja laiturin kunnostus -6 200 000 2 015 4 4 1-4 857 862 1. uusi laituri -20 000 000 2 025 14 14 1-9 620 342 2. uusi laituri -20 000 000 2 030 19 19 1-7 537 790 Diskontatut investoinnit yhteensä -22 015 994 Sataman investointiarvo 97 198 101 Verotulot Hangon kaupungille Vuotuinen tuotto Aikaväli Alku Loppu Vuodet (lkm) Pääoma-arvo Nykytila 9 360 000 2012-2014 1 3 2 24 275 811 Makasiinin purku ja laiturin kunnostus 8 840 000 2015-2016 4 5 2 13 522 915 Kunnostuksen jälkeinen aika 10 400 000 2017-2025 5 14 10 62 921 886 1. uusi laituri käytössä 12 480 000 2026-2030 15 19 5 25 990 253 2. uusi laituri käytössä 14 560 000 2031-2041 20 30 11 45 581 538 Risteilymatkustajien verotuotot 180 000 2031-2041 20 30 11 563 508 Diskontatut verotulot Hangon kaupungille 172 855 912 7 Päätelmät Englanninmakasiinin purkaminen ja sen viereisen laituripaikan saaminen täysipainoiseen käyttöön lisää merkittävästi sataman tuottoja. Makasiinin aiheuttama suora tulojen menetys on 1,1 miljoonaa euroa vuodessa, minkä lisäksi tulevat Englanninmakasiinin kunnostamisen ja ylläpitämisen aiheuttamat kulut sekä vähäisemmät verotulot kaupungille. Pääoma-arvojen vertailu Sataman pääoma-arvo vaihtoehdossa 1 (Englanninmakasiini säilytetään) on 77,8 miljoonaa euroa ja vaihtoehdossa 2 (makasiini puretaan) 97,2 miljoonaa euroa. Ero on 19,4 miljoonaa euroa. Hangon kaupungin saamien verotulojen pääoma-arvo vaihtoehdossa 1 (Englanninmakasiini säilytetään) on 153 miljoonaa euroa ja vaihtoehdossa 2 (makasiini puretaan) 173 miljoonaa euroa. Ero on 20 miljoonaa euroa.