Kuopion kaupunki Pöytäkirja 13/2013 1 (1) 164 Asianro 3081/10.03.00/2012 Vastine oikaisuvaatimukseen koskien poikkeamista ja suunnittelutarveratkaisua Hirvimäki määräala 413-3-121/1 Yleiskaavajohtaja Juha Romppanen Strateginen maankäytön suunnittelu Asia Valitusoikeus Vaatimukset Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen ympäristö ja luonnonvarat -vastuualue (jäljempänä ELY-keskus) on jättänyt 3.12.2012 päivätyn oikaisuvaatimuksen Kuopion kaupungin yleiskaavajohtajan 20.11.2012 antamasta päätöksestä 41 / 2012. Päätös koskee poikkeamisen ja suunnittelutarveratkaisun myöntämistä omakotitalon ja talousrakennusten rakentamiseen kohteessa Kuopio, Hirvimäki määräala 413-3-121/1. Maankäyttö- ja rakennuslain 193.1 :n 7 kohdan mukaan ELY-keskuksella on valitusoikeus kunnan viranomaisen suunnittelutarveasiassa tekemässä päätöksessä. Oikaisuvaatimus on tehty kuntalain 93 :n mukaisen 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Oikaisuvaatimuksen jättäjä vaatii yleiskaavajohtajan 20.11.2012 myöntämän poikkeamisen ja suunnittelutarveratkaisun 41 kumoamista lainvastaisena. Sovellettavat lainkohdat Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999, MRL) 137 Hallintolaki (434/2003) 45 Oikaisuvaatimuksen jättäjän perustelut Rakentaminen suunnittelutarvealueella edellyttää MRL 137 :n mukaan sitä, että rakentaminen: 1. ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2. ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä; ja 3. on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista. Suunnittelutarveratkaisu kohdistuu osayleiskaava-alueen M-alueelle, jonka määräys kuuluu: Rakennuspaikan tulee olla vähintään 0,5 ha:n suuruinen. Suunnittelutarveratkaisu ja siihen kuuluva poikkeaminen koskee 3 890 m 2 :n määräalaa. Rakennuspaikan koko poikkeaa yleiskaavan määräyksestä. Oikaisuvaatimuksen jättäjä lausuu: Määräala 1 on osayleiskaavassa osoitetun aluevarauksen ja siihen liittyvän kaavamääräyksen vastainen. Oikaisuvaatimuksen jättäjä katsoo, että myönnettyä poikkeamista rakennuspaikan kokoa koskevasta kaavamääräyksestä ei ole päätöksessä perusteltu hallintolain 45 :n edellyttämällä tavalla. Määräalalle 1 siirretään rakennuspaikka samaan tilaan kuuluvalta palstalta 2, joka sijaitsee erillään 7 km:n päässä määräalasta 1. Samaan tilaan kuuluvat
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 13/2013 2 (2) palstat ovat aiemmin olleet eri kantatiloja. Oikaisuvaatimuksen jättäjä katsoo, että mikäli ko. lupapäätöksessä tehdyllä tavalla mahdollistetaan laskennallisten rakentamismahdollisuuksien siirtäminen kiinteistöjä yhdistämällä, johtaa tämä tilanteisiin, joissa suunnitteluvaraa rakentamispaineisilla alueilla ei jää. Vastaavanlainen mahdollisuus tulisi sallia myös kaikille muille maanomistajille. Oikaisuvaatimuksen jättäjän mukaan tällainen käytäntö johtaa siihen, että alueilla, joille halutaan rakentaa, emätilatarkastelu ei takaa enää lainkaan suunnitteluvaran jättämistä myöhempää asemakaavoitusta varten. Oikaisuvaatimuksen jättäjä katsoo toisistaan erillään olevien kiinteistöjen liittämisen rakennuspaikan siirtämiseksi olevan yksinomaan tekninen ratkaisu, joka johtaa alueen maanomistajien ja olemassa olevien asukkaiden näkökulmasta siihen, etteivät he voi ennakoida, kuinka paljon alueelle muodostuu rakentamista. Rakennusoikeutta voidaan tällä tavoin siirtää kärjistettynä mistä hyvänsä mihin hyvänsä. ELY-keskuksen käsityksen mukaan kaupungille syntyy tällaisilla alueilla väistämättä velvollisuuksia kaavoituksen ja palveluiden järjestämisen suhteen. ELY-keskus kiinnittää huomiota myös määräalojen erilaiseen luokitteluun maaseutualueiden edullisuusvyöhykkeillä. Määräala 1 sijoittuu edullisuusvyöhykkeelle II ja määräala 2 sijoittuu III-vyöhykkeelle. ELY-keskus katsoo, että rakennusoikeutta on siirretty edullisemmalta vyöhykkeeltä epäedullisemmalle, mikä asettaa maanomistajat eriarvoiseen asemaan. Oikaisuvaatimuksen jättänyt ELY-keskus katsoo, että myönnetty suunnittelutarveratkaisu aiheuttaa MRL 137.1 :ssä 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle ottaen huomioon voimassa olevan osayleiskaavan ja sen kaavamääräykset; määräalan koon; Oikaisuvaatimuksen oikeudellinen arviointi rakennuspaikan siirtämisen toiselta emätilalta; maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun; ja hankkeen aiheuttaman haitallisen yhdyskuntakehityksen. Lisäksi oikaisuvaatimuksen jättäjä katsoo, että riittämättömien perustelujen osalta päätös ei täytä hallintolaissa päätöksen perusteluille asetettuja vaatimuksia. Määräala 1 sijaitsee osayleiskaavan M-alueella, jossa on voimassa määräys vähintään 0,5 ha:n rakennuspaikasta. Määräala sinänsä ei ole kaavamääräyksen vastainen, mutta määräalan käyttäminen rakennuspaikkana ei täytä osayleiskaavan määräystä. Määräalan omistajalla on omistuksessaan muutakin maaomaisuutta, jolla on ainakin yksi käyttämätön rakennuspaikka. Erillään toisistaan sijaitsevat palstat on liitetty yhdeksi tilaksi. Näin ollen tilalla on käyttämätön rakennuspaikka toiselta aiemmalta kantatilalta. Tilan osien sijaitseminen maantieteellisesti toisistaan erillään ei ole poikkeuksellista eikä lainvastaista. ELY-keskus katsoo, että myönnettyä poikkeamista rakennuspaikan kokoa koskevasta kaavamääräyksestä ei ole päätöksessä perusteltu. Päätöksessä on perusteluina mainittu seuraavaa: Rakennuspaikka täyttää vaatimukset. Tieyhteys, vedensaanti ja viemäröinti on järjestetty, eivätkä ne aiheuta kau-
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 13/2013 3 (3) pungille erityisiä kustannuksia. Rakentaminen soveltuu paikalle, eikä aiheuta naapureille tarpeetonta haittaa. Naapurien kuuleminen on suoritettu, eikä heillä ole huomautettavaa hankkeen suhteen. Kaupungin voimassa olevan rakennusjärjestyksen 10 :ssä todetaan, että milloin rakentaminen ei vaikeuta vastaista kaavoittamista ja jätevesien käsittelystä ei aiheudu ympäristön pilaantumisen vaaraa (jätevesiä ei käsitellä kiinteistöllä), rakennuspaikan koko voi olla pienempi, ei kuitenkaan alle 2 000 m 2. Tällä rakennusjärjestykseen sisältyvällä ohjeella on myönnetty poikkeamis- ja suunnittelutarveratkaisuja, joihin ELY-keskus on suhtautunut myönteisesti. Menettely on vakiintunut, ja kyseinen päätös on vakiintuneen käytännön mukainen. Tällöin voidaan katsoa, että erityisiä perusteluja rakennuspaikan koosta poikkeamiseen ei tarvita, kun rakennuspaikka täyttää rakennusjärjestyksen 10 :n edellytykset. MRL 116 :ssä säädetään rakennuspaikkaa koskevista vaatimuksista: Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta. Rakennuspaikka sijaitsee Etelä-Kuopion osuuskunnan toiminta-alueella, ja tullaan liittämään vesijohto- ja viemäriverkkoon. Tieyhteys rakennuspaikalle on olemassa. Olemassa olevat palvelut ovat Kurkimäen kylällä alle 3 km:n päässä. Rakennuspaikka täyttää laissa asetetut vaatimukset, ja rakennusjärjestys sallii rakennuspaikan pienemmän koon tiettyjen edellytysten täyttyessä. Kyseisellä määräalalla nämä edellytykset täyttyvät. Edellä mainituilla perusteilla oikaisuvaatimuksen jättäjän väite hankkeen aiheuttamasta haitallisesta yhdyskuntakehityksestä on perusteeton. Rakennuspaikan käyttäminen kauempana palveluista olevalla palstalla johtaisi hajautuneempaan yhdyskuntakehitykseen ja palvelujen järjestämisen tarpeeseen. Sen sijaan rakennuspaikan käyttäminen määräalalla 1 johtaa rakentamisen tiivistymiseen ja yhdyskuntarakenteen eheytymiseen, kun rakentaminen keskittyy jo olemassa olevan tie- ja vesi- ja viemäriverkoston yhteyteen sekä palveluiden läheisyyteen. Käytäntö ei lisää rakennuspaikkojen määrää, joten kaupunginhallituksen hyväksymät aluekohtaiset mitoitustavoitteet eivät ylity. Päätös ei myöskään aiheuta haittaa tulevalle kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Kurkimäen kylän läheinen alue ei ole kasvualuetta, asuntotuotanto on viime vuosina ollut alle yksi uusi omakotitalo kahdessa vuodessa. Tällä hetkellä ei ole perusteita olettaa, että rakentamisen halukkuus alueella lisääntyisi voimakkaasti. Yhden suunnittelutarveratkaisun myöntämisen ei voida olettaa lisäävän rakentamishalukkuutta niin, että kaupungille aiheutuisi kustannuksia palveluiden järjestämisestä tai tarpeita asemakaavoitukselle. Myönnetty päätös ei siis mistään näkökulmasta ole omiaan aiheuttamaan haitallista yhdyskuntakehitystä, vaan päinvastoin keskittää asutusta olemassa olevien palveluiden ja verkostojen läheisyyteen. Koska alueen kasvu on erittäin maltillista, ei alueen asukkaille aiheudu haittaa siitä, että he eivät pystyisi ennakoimaan, kuinka paljon rakentamista alueelle tulee. ELY-keskus kiinnitti useassa kohdassa huomiota maanomistajien yhdenvertaiseen kohteluun. Niin lainmukaisuuden kuin asiakaslähtöisyydenkin näkökulmasta rakentamiseen liittyvissä viranomaispäätöksissä yhtenä harkintakriteerinä on maanomistajien yhdenvertainen kohtelu. Samanlainen kohtelu on tarjottava muillekin maanomistajille samanlaisissa tapauksissa. Emätilojen
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 13/2013 4 (4) yhdistäminen on vakiintunut käytäntö, jolla pyritään ohjaamaan rakentamista olevien palvelujen ja verkostojen piiriin, ja tiivistämään yhdyskuntarakennetta ennen asemakaavoitusta. Tällainen menettely täyttää alueiden käytön suunnittelin tavoitteet, eikä aiheuta haittaa kaavoitukselle. ELY-keskus katsoo, että kyseisen kaltainen päätös voi johtaa tilanteeseen, jossa rakennusoikeutta voidaan siirtää mistä hyvänsä mihin hyvänsä. Annetussa päätöksessä on huomioitu useita vaatimuksia, jotka rakennuspaikan on täytettävä, jotta myönteinen päätös voitaisiin antaa. Hakijan omistuksessa on oltava emätilatarkastelun mukainen rakennuspaikka. Rakennuspaikkojen määrää päätöksellä ei ole lisätty. Lisäksi rakennuspaikan on oltava liitettävissä sekä vesijohto- että viemäriverkostoon, jotta kaupungille ei aiheudu ylimääräisiä kustannuksia, eikä jätevesien käsittelystä kiinteistöllä aiheudu ympäristöriskiä. Jo tämä vaatimus rajoittaa hallitsematonta rakentamista mihin vain. Rakennuspaikan on muutoinkin täytettävä MRL:n ja kaupungin rakennusjärjestyksen vaatimukset. Edellä lueteltujen lisäksi kyseisessä päätöksessä on otettu huomioon yhdyskuntarakenteen eheyttäminen. Rakennuspaikan on sijaittava alle 3 kilometrin päässä olevista palveluista, jotta kaupungille ei syntyisi paineita palveluiden järjestämiseen. Vielä näidenkin edellytysten täyttyessä harkitaan, täyttääkö suunniteltu rakentaminen MRL 137.1 :n 1 kohdan vaatimuksen siitä, ettei se aiheuta haittaa kaavoitukselle ja alueiden muulle käytölle. Vasta näiden kaikkien edellytysten täyttyessä rakentaminen suunnittelutarvealueella voidaan hyväksyä. Rakentamista suunnittelutarvealueilla ohjataan ja rajoitetaan edellä lueteltujen vaatimusten avulla voimakkaasti, joten rakennusoikeutta ei siirrellä mistä hyvänsä minne hyvänsä. Oikaisuvaatimuksen jättänyt ELY-keskus kiinnittää huomiota myös maaseudun edullisuusvyöhykkeisiin. Määräalat 1 ja 2 sijaitsevat vierekkäin, mutta niiden katsotaan olevan eri edullisuusvyöhykkeillä. ELY-keskuksen kannan mukaan tästä aiheutuu, että rakennusoikeutta siirretään vyöhykkeeltä toiselle. On kuitenkin huomattava, että määräalat 1 ja 2 sijaitsevat maaseudun edullisuusvyöhykkeiden II ja III rajalla, ja edullisuusvyöhykekartan tarkkuus huomioon ottaen molempien määräalojen voidaan katsoa sijoittuvan alueelle II. YHTEENVETO Vaatimukset: Oikaisuvaatimuksen jättänyt ELY-keskus vaatii yleiskaavajohtajan 20.11.2012 myöntämän poikkeamisen ja suunnittelutarveratkaisun 41 kumoamista lainvastaisena, koska myönnetty suunnittelutarveratkaisu aiheuttaa MRL 137.1 :ssä 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle ottaen huomioon voimassa olevan osayleiskaavan ja sen kaavamääräykset; määräalan koon; rakennuspaikan siirtämisen toiselta emätilalta; maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun; ja ha nkkeen aiheuttaman haitallisen yhdyskuntakehityksen. Vastineet: Osayleiskaavan määräyksistä voidaan rakennuspaikan koon osalta myöntää poikkeaminen kaupungin rakennusjärjestyksen sallimissa rajoissa. Kyseinen rakennuspaikka sekä täyttää MRL:n että kaupungin rakennusjärjestyksen vaatimukset.
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 13/2013 5 (5) Määräalan koko on suurempi kuin 2000 m 2, ja sitä voidaan tarvittaessa vielä kasvattaa, sillä määräalaa ympäröivät maat ovat saman maanomistajan omistuksessa. Rakennuspaikan siirtäminen toiselta emätilalta on vakiintunut käytäntö, johon ELY-keskus on aiemmin suhtautunut myönteisesti. Maanomistajien yhdenvertainen kohtelu on keskeinen päätöksentekoperuste rakentamiseen liittyvissä viranomaisratkaisuissa. Kaikille maanomistajille annetaan samat oikeudet samanlaisissa tapauksissa tarvittavien edellytysten täyttyessä. Myönnetty päätös ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä, vaan päinvastoin tiivistää rakentamista ja eheyttää yhdyskuntarakennetta. Yleiskaavajohtajan 20.11.2012 julkipanon jälkeen antama poikkeaminen ja suunnittelutarveratkaisu 41 / 2012 on kaikilta oikaisuvaatimuksessa osoitetuilta kohdilta lainmukainen, eikä päätöksen kumoamiseen lainvastaisena näin ollen ole syytä. Vaikutusten arviointi - Esitys Esitän, että kaupunginhallitus hylkää oikaisuvaatimuksen ja pitää yleiskaavajohtajan päätöksen voimassa. Liitteet 5 3081/2012 oikaisuvaatimus yleiskaavajohtajan 20.11.2012 41 tekemään päätökseen Viiteaineisto 1 3081/2012 yleiskaavajohtajan päätös 20.11.2012 41 Asiakirjoissa: hakemus liitteineen ja yleiskaavajohtajan päätös 41 liitteineen sekä oikaisuvaatimus liitteineen. Valmistelija Juha Romppanen puh. +358 017 18 5410 etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi Päätösehdotus Kaupunginjohtaja Petteri Paronen Kh. hyväksyy yleiskaavajohtajan esityksen. Päätös hyväksyi yksimielisesti kaupunginjohtajan ehdotuksen.
Kuopion kaupunki Pöytäkirja 13/2013 6 (6)