HELSINGIN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJA 12/2010 1 149 LAUSUNTO SUURSUON OSTOSKESKUS OY:N ASEMAKAAVAN MUUTOSALOITTEESTA Kslk 2009-1757 Pakilantie 11, karttaruutu G6/S3 Esityslistan asia Akp/3 Lausunto Maanomistus Kaavatilanne Merkittiin, että puheenjohtaja Rauhamäki ilmoitti olevansa asiassa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Varapuheenjohtaja Soininvaara toimi puheenjohtajana tässä asiassa. Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti antaa kaupunginhallitukselle seuraavan kielteisen lausunnon: Kaupunkisuunnittelulautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että Suursuon Ostoskeskus Oy:n asemakaavan muutosaloitetta, jossa se esittää vuokraamansa tontin muuttamista takaisin liiketontiksi, ei tulisi hyväksyä. Tontin omistaa Helsingin kaupunki. Suursuon Ostoskeskus Oy:lle vuokratun tontin 28320/11 pitkäaikainen vuokra-sopimus päättyi vuoden 2000 lopussa, jonka jälkeen sopimus on jatkunut 6 kuukauden irtisanomisajoin. Vuokrasopimuksen mukaan vuokramies on vuokraajan päättyessä velvollinen viemään pois omistamansa rakennukset, laitteet ja laitokset sokkeleineen sekä muun vuokra-alueella olevan omaisuutensa. Vuokramies on samoin velvollinen puhdistamaan vuokra-alueen. Helsingin yleiskaava 2002:ssa (kaupunginvaltuusto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on keskustatoimintojen aluetta. Alueen asemakaava nro 11326 on tullut voimaan 21.8.2009 (kaupunginvaltuusto hyväksynyt 27.4.2007). Asemakaavan muutosta on valmisteltu pitkään. Vuorovaikutus on ollut laajaa. Kaavamuutoksen pohjaksi on tehty perusteellisia selvityksiä ja tutkittu erilaisia
HELSINGIN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJA 12/2010 2 vaihtoehtoja. Asemakaavan tavoitteena on julkisten palvelujen (mm. kirjaston ja työväenopiston) sekä uuden liikekeskuksen (ison päivittäistavaramyymälän ja sen yhteydessä olevien pienten liiketilojen) rakentaminen Maunulan keskustaan Pakilantien länsipuolelle. Asemakaavassa esitetään myös uusien asuinkerrostalojen ja niiden pohjakerroksiin sijoittuvien pienten liiketilojen rakentamista Pakilantien itäpuolelle nykyisen ostoskeskuksen tontille ja sen kaakkoispuolelle. Nykyisen ostoskeskuksen tontille 28320/11 on osoitettu asuinkerrostalojen kortteli 28316, jossa on rakennusalat kolmelle viisikerroksiselle kerrostalolle (rakennusoikeus yhteensä 3 000 k-m 2 ) ja niitä yhdistävälle yksikerroksiselle liikesiivelle (500 k-m 2 ). Pakilantien länsipuolelle on esitetty liikerakennusten korttelialue 28211/2 (yhteensä 2 600 k-m 2 ) sekä kulttuuritoimintoja palvelevien rakennusten korttelialue 28211/3 (2 500 k-m 2 ). Asemakaavan toteutuminen merkitsee ostoskeskusrakennuksen purkamista ja nykyisten toimintojen sijoittumista kaava-alueelle syntyviin pieniin liiketiloihin ja muihin Pakilantien varressa tai Maunulassa oleviin vapaisiin liiketiloihin. Voimassa olevan asemakaavan taustaa Kiinteistölautakunta päätti 15.8.2000 jatkaa Suursuon Ostoskeskus Oy:lle vuokratun tontin 28320/11 maanvuokrasopimusta kolmella vuodella vuoden 2003 loppuun. Päätökseen sisältyi vuokramiehelle asetettu ehto, jonka mukaan kiinteistövirasto ja kaupunkisuunnitteluvirasto laativat yhteistyössä vuokramiehen kanssa vuokra-aluetta, vuokra-alueella olevaa rakennusta ja vuokra-alueella tapahtuvaa toimintaa koskevan kehittämissuunnitelman. Suunnitelma oli laadittava vuoden 2002 loppuun mennessä. Tällöin kiinteistövirasto oli tarvittaessa valmis esittämään kiinteistölautakunnalle uutta pitempiaikaista vuokrasopimusta. Alueen asukasjärjestöt ehdottivat syksyllä 2000 koko Pakilantien Rajametsäntien risteysalueen ottamista kehittämiskohteeksi siten, että myös Valintatalon (nykyisin S-market) alue sisällytettäisiin siihen. Alueelle tulisi rakentaa vetovoimainen liikekeskusta, joka toimisi myös alueen maamerkkinä. Kun koko laaja risteysalue otettaisiin kehittämiskohteeksi, voitaisiin tehokkaalla rakentamistavalla alueelle sijoittaa liike- ja toimistotilaa, uusia asuntoja sekä kunnan tarpeita
HELSINGIN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJA 12/2010 3 varten toimitilaa. Alueen rakentamisessa tulisi ottaa huomioon Maunulan korkealuokkainen arkkitehtuuriperintö sekä alueen iäkkään väestön tarpeet. Kaupunkisuunnitteluvirasto tilasi suunnittelun tueksi keväällä 2002 kaksi konsulttisuunnitelmaa keskusta-alueen kaupallisen selvityksen ja Maunulan keskustan viitesuunnitelman. Kaupallisessa selvityksessä (Keskustakehitys Oy 3.6.2002) tutkittiin kaupallisia vetovoimatekijöitä ja keskuksen toimintaideaa. Keskuksen kaupallinen mitoitus perustuu tähän selvitykseen. Sijoittamalla keskus yhdelle puolelle Pakilantietä saadaan tätä kokoluokkaa olevalle keskukselle paras vetovoima. Pakilantien länsipuoli on lähempänä asutuksen painopistettä ja siten itäpuolta parempi. Myös keskuksen tavoitettavuus kevyellä liikenteellä paranee. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi alueen asemakaavan muuttamisen periaatteet 15.5.2003 ja päätti, että Maunulan keskustan suunnittelua jatketaan sellaisen vaihtoehdon pohjalta, jossa nykyisen ostoskeskuksen paikalle Pakilantien itäpuolelle rakennetaan asuntoja ja palvelut keskitetään länsipuolelle. Suursuon Ostoskeskus Oy esitti 20.9.2004 päivätyssä kirjeessään, että kaupunginhallitus päättäisi palauttaa asemakaavan muutosehdotuksen uudelleen valmisteltavaksi. Yhtiö perusteli esitystään mm. asemakaavaehdotuksen yleiskaavan vastaisuudella, yhtiön kohtuuttomalla kohtelulla kaupungin päätöksissä mm. maanvuokrasopimuksen jatkamisen osalta, kaupungin toimivaltansa ylittämisellä suunnittelualueen laajentamisessa, ostoskeskuksen tontin hyvyydellä kauppapaikkana, HOK-Elannon määräävällä markkinaasemalla alueen päivittäistavarakaupassa ja asemakaavaehdotuksen epäonnistuneella liikenneratkaisulla. Kaupunkisuunnittelulautakunta antoi kokouksessaan 12.5.2005 vastineensa mm. Suursuon Ostoskeskus Oy:n kirjeeseen todeten, ettei se antanut aihetta muuttaa kaavaehdotusta. Suursuon Ostoskeskus Oy (17.6.2005) teki esityksen Uudenmaan ympäristökeskukselle ostoskeskuksen suojelemisesta rakennussuojelulailla. Uudenmaan ympäristökeskus (30.1.2006) päätti, ettei se suojele Suursuon ostoskeskusta rakennussuojelulain nojalla. Ympäristökeskus totesi mm., että ostoskeskuksella on rakennussuojelulain 2 :n tarkoittamaa kulttuurihistoriallista merkitystä. Rakennus sijaitsee asemakaava-alueella ja kaavamuutos on vireillä.
HELSINGIN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJA 12/2010 4 Rakennuksen suojelu ratkaistaan asemakaava-alueella ensisijaisesti maankäyttö- ja rakennuslain nojalla. Rakennuksella ei ole huomattavaa valtakunnallista merkitystä eikä rakennuksen suojelemiseksi rakennussuojelulain nojalla ole muutoinkaan esitetty erityisiä syitä. Suursuon Ostoskeskus Oy valitti ympäristökeskuksen päätöksestä ympäristöministeriölle. Ympäristöministeriö päätti 6.6.2006 hylätä Suursuon Ostoskeskus Oy:n Uudenmaan ympäristökeskuksen päätöksestä tekemän valituksen eikä muuttanut ympäristökeskuksen päätöstä todeten mm., että ostoskeskusta voidaan pitää kulttuurihistoriallisen merkityksensä vuoksi sellaisena kansallisen kulttuuriperinnön säilyttämiseksi suojeltavana kohteena, jota rakennussuojelulain 1 ja 2 :ssä tarkoitetaan. Rakennussuojelulain 3 :n 1 momentin mukaan rakennussuojelusta asemakaava-alueella säädetään maankäyttö- ja rakennuslaissa. Asemakaava-alueella rakennus voidaan määrätä suojeltavaksi rakennussuojelulain nojalla vain, milloin siihen on rakennussuojelulain 3 :n 2 momentissa tarkoitettuja erityisiä syitä. Koska Suursuon ostoskeskuksen säilyminen ja suojelu voidaan selvittää maankäyttö- ja rakennuslain säännösten nojalla, rakennuksen suojelemiseen rakennussuojelulain nojalla ei ole erityisiä syitä. Suursuon Ostoskeskus Oy ei valittanut ympäristöministeriön päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Kaupunginvaltuusto hyväksyi asemakaavan muutosehdotuksen 27.4.2007. Valtaosa asemakaavan muutosta koskeneeseen vuorovaikutukseen osallistuneista puolsi asemakaavan muutosta. Suursuon Ostoskeskus Oy valitti asemakaavan muutoksen hyväksymispäätöksestä hallinto-oikeudelle ja edelleen korkeimmalle hallinto-oikeudelle. Helsingin hallinto-oikeus hylkäsi 19.6.2008 Maunulan keskustan kaavasta tehdyt valitukset. Hallinto-oikeus totesi, että kysymystä ostoskeskuksen suojelemisesta on riittävästi selvitetty sekä kaavoitusmenettelyn yhteydessä että sen aikana tapahtuneen suojeluesityksen käsittelyn yhteydessä. Ympäristökeskuksen ja ympäristöministeriön käsitys ostoskeskuksen suojelemisen tarpeesta on otettu huomioon asiaa ratkaistaessa. Asiassa ei kuitenkaan ole ilmennyt perusteita, joiden mukaan nimenomaan Suursuon vanhaan ostoskeskukseen liittyisi sellaisia erityisiä rakennettuun ympäristöön kuuluvia arvoja, jotka tulee säilyttää riippumatta erilaisista vaihtoehdoista kehittää kyseistä aluetta. Tämän vuoksi kaupunginvaltuuston hyväksymää kaavoitusvaihtoehtoa voidaan pitää
HELSINGIN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJA 12/2010 5 lainmukaisena. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi 23.6.2009 Maunulan keskustan kaavasta tehdyt valitukset. Kuten korkein hallinto-oikeus päätöksessään totesi, asemakaavan muutoksella oli sovitettu yhteen kyseisen alueen suunnittelulle asetetut erilaiset, osin keskenään vastakkaiset tavoitteet pääosin kaupungin omistamalla maalla. Se, että kaavan toteuttamisen seurauksena ostoskeskusrakennuksen omistavalle yhtiölle mahdollisesti aiheutui taloudellisia menetyksiä, ei kuitenkaan ollut kohtuutonta maankäyttö- ja rakennuslain 54 :n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla. Pelkästään sitä, että kaavaratkaisu vaikutti haitallisesti elinkeinonharjoittajien kilpailuasemaan, ei voitu pitää edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitettuna maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle aiheutuvana kohtuuttomana rajoituksena tai kohtuuttomana haittana. Asemakaavalla ei myöskään voitu määrätä alueelle tulevista liikkeenharjoittajista. Korkeimman hallinto-oikeuden päätös on esityslistan (Kslk ) liitteenä. Asemakaava nro 11326 on tullut voimaan 21.8.2009 (kaupunginvaltuusto hyväksynyt 27.4.2007). Kaavamuutosaloitteen johdosta kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa seuraavaa: Äskettäin lainvoiman saaneella asemakaavan muutoksella on pyritty siihen, että päivittäistavarapalvelut paranevat suuremman yksikön myötä. Maunulan keskustan liikekerrosala ei pienene, vaan jakauma muuttuu päivittäistavaratarjonnan suuntaan. Pienemmille yrityksille on katutason liiketilaa lähietäisyydellä Maunulassa ja Pakilantien varressa. Maunulan keskustan kasvava päivittäistavaratarjonta palvelee Maunulan lisäksi Pakilan ja Paloheinän asukkaita, koska Pakilantie toimii edelleenkin Pakilaan ja Paloheinään johtavana kokoojakatuna. Pakilantiellä liikennöi lisäksi myös kyseisiä alueita palvelevia bussilinjoja. Liikekeskukseen suunniteltava supermarket-tasoinen päivittäistavaramyymälä on kooltaan ja siten myös valikoimiltaan alueen muita kauppoja suurempi ja palvelee myös Maunulan pohjoispuolella asuvia. Hyvät liikenneyhteydet antavat myös iäkkäämmälle väestönosalle mahdollisuuden palveluiden hyödyntämiseen. Ostoskeskuksen tontille
HELSINGIN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJA 12/2010 6 suunniteltavat uudet kerrostalot ovat hissillisiä ja tarjoavat esteettömän asumismahdollisuuden myös vanhemmille ihmisille. Vanhaan Maunulaan Pakilantien länsipuolelle ollaan laatimassa asemakaavan muutosta, jossa alueen rakennustaiteelliset ja kulttuurihistorialliset arvot otetaan huomioon. Suursuon alue ja ostoskeskus ei kuulu näihin Yleiskaava 2002:een merkittyihin kulttuurihistoriallisesti merkittäviin alueisiin. Voimassa olevassa asemakaavassa kaupalliseen selvityksen mukaiseen palvelukokonaisuuteen on kiinnitetty erityistä huomiota, ja ratkaisua voidaan edelleen pitää perusteltuna ja ajanmukaisena. Suursuon Ostoskeskus Oy:n aloitteessa esitettyjä perusteluja on pohdittu useaan otteeseen valmistelun aikana ja sen jälkeisissä oikeuskäsittelyissä. Luottamusmieskäsittelyt ovat olleet yksimielisiä ja valtuuston hyväksymispäätöstä koskevat valitukset on hylätty. Päätöksentekoprosessin aikana kaavahanke sai myös laajaa kannatusta ympäristön taloyhtiöiltä ja muilta yhteisöiltä, jotka kiirehtivät kaavan hyväksymistä ja vastustivat ostoskeskuksen suojelemista. Edellä olevan perusteella kaupunkisuunnittelulautakunta katsoo, ettei ole perusteltua laatia tontille haettua asemakaavan muutosta. Suursuon Ostoskeskus Oy:n esittämä neuvottelu on pidetty 16.3.2010. Neuvottelu järjestettiin kiinteistövirastossa ja siinä olivat edustettuina Suursuon Ostoskeskus Oy, kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosasto ja kiinteistöviraston tonttiosasto. Suursuon Ostoskeskus Oy:lle varataan tilaisuus toimittaa kannanottonsa kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksestä kaupunginhallitukselle. Pöytäkirjanote ja esityslistan liitteet kaupunginhallitukselle ja pöytäkirjanote Yrittäjänaisten Keskusliitto ry:lle sekä kirje ja pöytäkirjanote Suursuon Ostoskeskus Oy:lle Lisätiedot: Ruotsalainen Sari, arkkitehti, puhelin 310 37373 Hietala Markku, arkkitehti, puhelin 310 37289 Vainio Pirkko, johtava lakimies, puhelin 310 37361
HELSINGIN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJA 12/2010 7 LIITTEET Liite 1 Asemakaava nro 11326 (sähköinen linkki) Liite 2 Havainnekuva (sähköinen linkki) Liite 3 Yrittäjänaisten Keskusliitto ry:n kirje 15.2.2010