Maa-20.2334 Korvausarviointi 29.9.2015 TkT Juhana Hiironen
Päivän aikataulu 14:15 14:25 Ryhmäpalaute esseestä 14:25 15:00 Luento - kertausta lukutehtävän aihepiiristä 15:00 15:20 Ryhmätyö 15:20 15:40 Ryhmätöiden esittely 15:40 15:45 Seuraavaksi kerraksi
Ryhmäpalaute / poimintoja havainnoista: Yhtenevää: - Tapauksessa oli pyritty löytämään ratkaisu neuvotteluteitse voitiin siirtyä lunastukseen. - Lunastusmenettelyn voidaan ajatella kohtelevan maanomistajia tasapuolisesti.
Ryhmäpalaute / poimintoja havainnoista: Eriäviä näkemyksiä: - Oliko kyse kahden yleistä etua edustavan tahon välisestä ristiriidasta (Järvenpään kaupunki, Suomen valtio)? - Ei. Maanomistaja vaan sattui olemaan Suomen valtio. Lunastustoimituksessa valtiota kohdellaan kuin mitä tahansa muutakin maanomistajaa ja siten sen intressejä on tässä tapauksessa pidettävä yksityisinä intresseinä. - LunL:ssa ei yksityisellä edulla viitata yksityiseen toimijaan, vaan ennemminkin oikeuden yksityisyyteen. - Menettikö Senaatti-kiinteistöt sijoituksensa? - Oliko heillä perusteltu syy olettaa, että he tulevat tulevaisuudessa hyötymään maan arvonnoususta? Mielestäni ei, sillä heidän täytyi olla tietoisia siitä, että ansioton arvonnousu on meikäläisen maapoliittisen ilmapiirin mukaan pääosin kunnan omaisuutta. - Siten he eivät mielestäni menettäneet sijoituksen arvonnousua, koska heidän omistusoikeutensa ulottuvuuteen ei koskaan tällaista arvonnousuoikeutta kuulunut.
Ryhmäpalaute / poimintoja havainnoista: Eriäviä näkemyksiä: - Korvaus tulee määrittää kohteen käyvän arvon eli ts. markkinaarvon perusteella. Lunastustoimikunta teki arvionsa (2,00 ) markkina-arvosta, mutta määräsi korvauksen hintatarjouksen perusteella. Oliko ratkaisu oikea? - Sopimuksen perusteella voidaan korottaa korvausta (vrt. maakaasulinjat) mutta ilman sopimusta ei. Nyt käsillä olevassa tapauksessa ei tule ilmi, että Järvenpään kaupunki olisi ollut enää toimituksessa halukas tekemään kyseistä sopimusta. - Ratkaisu pohjautuu nähdäkseni siihen, että kaupungin tarjoamaa hintaa voitiin pitää ilmentymänä käyvästä arvosta ottaen huomioon raakamaamarkkinoiden erityisyys ja ostajan ainakin jonkinasteisen monopoliaseman.
Ryhmäpalaute / poimintoja havainnoista: Eriäviä näkemyksiä: - Kyseisellä kohteella oli tehty kauppa (Kapiteeli Senaatti) hintaan 5 /m2. Oliko kyseessä edustava luovutus vai ei? - Miksi Senaatti olisi ostanut kohteen ylihintaan? - Ovatko kaupungin tekemät kaupat jotenkin edustavampia kuin muiden omistajien tekemät kaupat? - Kaupunkihan on kuitenkin määrittänyt hintatasonsa vain yhden potentiaalisen ostajan näkökulmasta. Pitäisikö siis kaupungilta hyväksyä kauppahinta-aineistoon ainoastaan yksi kauppa, jottei yhden potentiaalisen ostajan näkemys hinnasta dominoisi lunastuskorvausta? Nyt käsillä olevassa tapauksessa kauppahinta-aineistoon hyväksyttiin vain raakamaa kaupat (=kunnan yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin hankkimat kohteet)..
Edellisen luennon jälkeen olet tutustunut seuraaviin aiheisiin: Lukutehtävä (Kuusiniemi & Peltomaa 137-207): 1. Täyden korvauksen periaate 2. Lunastuskorvauksen osat 3. Korvauksen määrittäminen
Täysi korvaus (1/3) Suomen perustuslaki 11.6.1999/731, 15 : Jokaisen omaisuus on turvattu. Omaisuuden pakkolunastuksesta yleiseen tarpeeseen täyttä korvausta vastaan säädetään lailla. Laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta 29.7.1977/603, 29 : Lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Periaatteet Korvataan luovuttajan menetystä Varallisuusaseman muuttumattomuus Jälleenhankintatakuu 8
Täysi korvaus (2/3) Vain taloudelliset menetykset ovat korvattavia Korvaukset määritetään kohteen markkina-arvon mukaan Toteutuuko periaatteen sisältö todella? Luovuttaja ei voi valita, milloin hän kohteen myy (matala-/korkeasuhdanne) Korvaukset ovat veronalaista tuloa Markkina-arvo ei ole absoluuttinen totuus vaan parhaimmillaankin hyvin perusteltu mielipide todennäköisimmästä hinnasta 9
Täysi korvaus (3/3) Johtopäätökset Luovuttaja voi joutua kärsimään taloudellista vahinkoa sen vuoksi, että hänet pakotetaan realisoimaan omaisuutensa matalasuhdanteen aikana (joskaan kukaan ei koskaan tiedä, milloin ollaan pohjalla ja milloin huipulla) Veroseuraamusten vuoksi luovuttajan taloudellinen asema tosiasiallisesti heikkenee. Odotusarvoisesti 50 % luovuttajista saa vähemmän korvausta kuin mitä sen todellinen myyntihinta olisi ollut. Miksi vasten tahtoaan hankkeessa mukana oleva joutuu kantamaan tämän riskin? Markkina-arvon mukaan määritetty korvaus ei takaa sitä, että korvaus olisi täysi Toisaalta Johtaako markkina-arvon mukaan määritetty korvaus reiluun balanssiin yleisten ja yksityisten intressien välillä ainakin lainsäätäjät näyttävät ajettelevan niin. 10
Lunastuskorvauksen osat (1/4) Lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta. Wiialan (1966) mukaan täysi korvaus kattaa kohteen objektiivisen arvon (kohteen korvaus), jäljelle jäävän omaisuuden arvon alenemisen (haitan korvaus) ja muut lunastusyrityksestä aiheutuvat vahingot (vahingonkorvaus). Lunastuskorvaus Täysi korvaus = (K + H + V) + E, missä K = Korvaus menetetystä omaisuudesta H = Korvaus jäljelle jäävän omaisuuden arvon alenemisesta V = Korvaus tilapäisistä vahingoista E = Edunvalvontakustannusten korvaus 11
Lunastuskorvauksen osat (2/4) Kohteenkorvaus tarkoittaa LunL 30-33 :n mukaisesti itse lunastettavasta omaisuudesta määrättävää korvausta. Kohteenkorvaus voidaan käsittää korvauksena luovuttajalle aiheutuneesta objektiivisesta menetyksestä. Kohteenkorvaus on siis määrättävä objektiivisten seikkojen perusteella, kiinnittämättä huomiota siihen erityismerkitykseen, joka lunastettavalla omaisuudella on nimenomaan luovuttajalle. Lunastettavan omaisuuden subjektiivinen arvo sen kokonaisuuden osana, johon se luovuttajan omistuksessa kuuluu, muodostuukin kohteenkorvauksesta lisättynä haitan- ja vahingonkorvauksella 12
Lunastuskorvauksen osat (3/4) Haitankorvaus on korvauksensaajan jäljelle jäävälle omaisuudelle aiheutuvasta pysyvästä haitasta määrättävä korvaus (LunL 35 ). Haitankorvauksen tarkoituksena on korvata luovuttajan subjektiivinen menetys (objektiivisin kriteerein). Haitankorvauksen määrääminen tulee kysymykseen vain osalunastuksessa, jolloin korvauksensaajalta lunastetaan omaisuutta, mutta ei kuitenkaan koko käyttöyksikköä Tuolloinhan mitään jäljelle jäävää, lunastamisesta haittaa kärsivää omaisuutta ei enää olisikaan! 13
Lunastuskorvauksen osat (4/4) Vahingonkorvaus käsittää korvaukset tilapäisistä vahingosta, tappiosta tai kustannuksista, jotka lunastettavan omaisuuden omistajalle aiheutuu lunastuksen johdosta muuttamisen, liikkeen tai ammatin harjoittamisen keskeytymisen tai muun syyn vuoksi (LunL 37 ). Vahingonkorvauksessa on haitankorvausta enemmän luovuttajan henkilöön liittyviä seikkoja. Vahingonkorvaus voidaankin käsittää eräänlaiseksi henkilökohtaiseksi korvaukseksi niistä vahingoista, joita lunastus luovuttajalle aiheuttaa. LunL 37 :n mukaisen vahingonkorvauksen edellytyksenä on aina se, että korvauksensaajalta lunastetaan omaisuutta. (Tosin LunL 38 palauttaa merkittävät vahingot takaisin korvattavuuden piiriin.) 14
Korvauksen määrittäminen lunastusyrityksen vaikutus (LunL 31.1 ) Jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta. Esimerkiksi tiet, voimalinjat, voimalaitokset ja niitä koskevat suunnitelmat. Ei siten esimerkiksi asemakaava, mutta asemakaavan nojalla toteutettavaksi tuleva puisto kylläkin. 15
Korvauksen määrittäminen arvonleikkaus (LunL 31.2-3 ) Tavoitteena leikata ns. ansioton arvonnousu Sovelletaan hankittaessa maata yhdyskuntarakentamista varten (so. kunnalle)..ei huomioon oteta kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua.. Korvausta..määrättäessä jätetään kuitenkin huomioon ottamatta maan arvonnousu enintään 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneestä päivästä lähtien Voidaan leikata vain asemakaavan tuomaa arvonnousua, ei siis yleiskaavasta! 16
Tonttimaa 100-500 /m2 Raakamaa II 10-50 /m2 Raakamaa I 2-5 /m2 Odotusarvomaa 1-2 /m2 Maa-ja metsätalousmaa 0,5-1 /m2 17
Korvauksen määrittäminen hyödyn kompensointi (LunL 36.1 ) Lunastusyrityksestä saman henkilön jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle aiheutuva pysyväisluontoinen hyöty on kohtuuden mukaan sovitellen ja omistajan oikeutta täyteen korvaukseen supistamatta vähennettävä 30-35 :n nojalla määrättävästä korvauksesta. Voidaan vähentää kohteen ja haitan korvauksesta, ei kuitenkaan vahingonkorvauksesta! Hyödyn tulee vaikuttaa jäännöskiinteistöarvoon (pysyvästi) kohottavasti Vaikutuksen tulee olla keskimääräistä suurempi (esim. tien yleinen arvoa kohottava vaikutus niille, jotka eivät ole lunastusrelaatiossa) 18
Korvauksen määrittäminen jälleenhankintatakuu (LunL 32 ) Lunastettaessa omaisuutta, jota sen omistaja pääasiallisesti käyttää asumiseensa taikka ammattinsa tai elinkeinon harjoittamiseen, kohteenkorvaus on 31 :n estämättä määrättävä ainakin niin suureksi kuin on tarpeen vastaavanlaisen oman asunnon tai saman toimeentulon tarjoavan, lunastettua vastaavan omaisuuden hankkimiseen lunastetun tilalle. Minkä vuoksi tarvitaan erityissäännös, jos yleinen laki sisältää jo sellaisenaan jälleenhankintatakuun? Syy: Arvonleikkaussäännös on poikkeus täyden korvauksen periaatteesta. Asuntotakuu on poikkeuksen poikkeus, joka kohtuullistaa korvauksen 32 :n osoittamassa erityistapauksessa takaisin täyden korvauksen periaatteen mukaiseksi 19
Korvauksen määrittäminen arvohetki (LunL 44.2 ) Korvausten arvohetki tarkoittaa ajankohtaa, jonka hintatason mukaisena kohteenkorvaus määritetään. Säännönmukaisen haltuunoton tilanteessa LunL:n mukainen kohteenkorvaus on määrättävä lunastuspäätöksen julistamisen ajankohdan hintatasossa (LunL 44.2 ). Ennakkohaltuunoton tapahtuessa on korvausten arvohetki se hetki, jolloin lunastuksen hakija on saanut oikeuden ottaa omaisuuden haltuunsa Jos hakija on saanut haltuunotto-oikeuden, oikeuden saamisen jälkeen tapahtunut omaisuuden arvon muuttuminen on jätettävä huomiotta. Suorittamatta oleva osa lunastuskorvauksesta korjataan vastaamaan haltuunoton hetken ja lunastuspäätöksen julistamishetken välillä tapahtunutta yleisen hintatason nousua LunL 30.3 (ns. indeksikorjaus, elinkustannusindeksillä!) 20
Korvauksen määrittäminen korko korvaukselle (LunL 95 ) Korvauksille määrättävän koron tarkoituksena on korvata luovuttajalle aiheutunut tuoton menetys, joka on syntynyt siitä, että hän on menettänyt haltuunotetun omaisuuden hallinnan, mutta ei ole vielä saanut siitä vastaavaa täyttä korvausta käytettäväkseen Korvauksille määrättävä korko liittyy ainoastaan ennakkohaltuunottoon (normaalisti kohteen saa haltuun kun korvaus on maksettu!) Loppukorvaukselle eli maksamatta olevalle korvauksen osalle maksetaan kuuden prosentin korko haltuunottohetkestä lukien. Korkoa lasketaan korvauksen maksupäivään asti. LunL:n säännökset korvauksille määrättävästä korosta kattavat kaikki lunastuskorvauksen osat (ei siis edunvalvontakorvauksia!). 21
Ryhmätyö: Valmistelkaa posteri annetusta teemasta
Tehtävänanto Muodostakaa 4 ryhmää Ryhmä 1: Haitan korvauksen määrittäminen Ryhmä 2: Indeksikorotus ja korko korvaukselle Ryhmä 3: Arvonleikkaussääntö Ryhmä 4: Lunastuskorvauksen osat Keskustelkaa aiheesta ja laatikaa siitä posteri. Aikaa esityksen tekemiseen on 15 minuuttia. Tämän jälkeen kokoonnutaan luokassa ja esitellään tulokset muille ryhmille. 23
Seuraavaksi kerraksi: - Lue seuraavaksi kerraksi teoksesta Kuusiniemi & Peltomaa (2000): 209-254. - Kirjoita lokikirjoitus (MyCourses / ryhmät ja lokikirjoitukset ) tästä luennosta - Jatka Essee II kirjoittaminen (DL 5.10)