Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

Transkriptio

1 Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

2 Päivän aikataulu 14:15 14:30 Ryhmäpalaute esseestä ja lokikirjoituksista 14:30 15:00 Kertausta lukutehtävän aihepiiristä 15:00 15:30 Ryhmätyö (lumipallo metodi) 15:30 15:40 Esitys Kelo-tapauksesta 15:40 15:45 Ryhmätyön tehtävänanto

3 Ryhmäpalaute esseestä On vuosi 2014 ja jouluaatto. Hallussasi on lähes täydellinen, erittäin harvinainen sarja keräilykortteja. Mikäli tuon 100 kortin laajuisen sarjan toimittaa korttien valmistajalle mennessä, voittaa sarjalla euron arvoisen matkalahjakortin. Sinulta puuttuu kuitenkin sarjasta yksi kortti - ilman tuota korttia ei sarjalla voita mitään. Tiedät, että pikkusiskollasi on hallussaan juuri kyseinen kortti. Hän ei suostu sitä kuitenkaan antamaan sinulle, sillä hänestä kortti on hieno itsessäänkin. Turhaudut tilanteeseen ja pyydät vanhemmiltasi apua. He tiedostavat ongelmasi ja kertovat nuorimmaiselleen, että hänen on pakko luopua kortista yhteisen hyvän nimessä. He kuitenkin edellyttävät teiltä, että teidän tulee päästä sopuun kortin lunastushinnasta. Koska isäsi on maanmittari, kertoo hän teille, että teidän tulee noudattaa täyden korvauksen periaatetta korvausta sopiessa. Kuinka paljon sinun tulee maksaa siskollesi tuosta puuttuvasta kortista ja miksi. Perustele vastauksesi Suomen lunastuslainsäädäntöön ja lukemaasi kirjallisuuteen pohjautuen. 3

4 Ryhmäpalaute esseestä Lunastusperuste: koska keräilykortin lunastamisesta ei ole olemassa erityistä lunastusperustetta, voisi sovellettavaksi tulla yleinen lunastusperuste (LunL 4 ) (joskaan sekään ei luonnollisesti soveltuisi tähän tapaukseen, sillä keräilykortti ei ole kiinteistö, eikä taustalla ole yleistä tarvetta). LunL:n 29.1 :n mukaan lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Lisäksi LunL:n 30.1 :n mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin. a. Käytännössä tällä viitataan arviointimenetelmään: ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmä, toissijaisesti joko tuotto- tai kustannusarvomenetelmä. b. (1) Paljon vastaavat kortit maksavat niiden ensisijaisillä markkinoilla (kaupasta ostettuna). (2) Paljon kortista olisi saatavissa tuottoa (esimerkiksi jälkimarkkinoilla netissä). (3) Paljon kortti on maksanut sen haltijalle (hankintahinta). Kysymykseen tulee ainoastaan kohteen korvaus (ei aiheudu taloudellista vahinkoa, eikä jäljelle jäävää omaisuutta ole, jonka arvo voisi alentua). a. Tosin vahingon ja haitan korvaus olisi voinut tulla kyseeseen, mikäli siskolla olisi ollut muuta omaisuutta (esim. kokoelma kortteja) tai uuden kortin hankkimisesta olisi aiheutunut kuluja (transaktiokulut). b. Kohteenkorvaus on siis määrättävä objektiivisten seikkojen perusteella, kiinnittämättä huomiota siihen erityismerkitykseen, joka lunastettavalla omaisuudella on nimenomaan luovuttajalle. Tällä perusteella pikkusiskolle korvataan vain keräilykortin objektiivisesti arvioitava arvo, ei sitä arvoa, joka pikkusiskolle muodostuu siitä, että kortti on hieno itsessäänkin. c. Mm. Hyvönen (1998, s. 407) on määritellyt täyden korvauksen näin: Korvaus on täysi, jos luovuttaja pystyy normaalisti hankkimaan vastaavan omaisuuden luovutetun tilalle. LunL:n 31.1 :n mukaan jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta. a. Se, että kortti on arvokas (kortin arvo veljelle on 5000,00 ) lunastajalle, ei saa vaikuttaa määrättävään korvaukseen. Keskeistä täyden korvauksen määrittämisessä on siten se, mitä luovuttaja menettää, ei se mitä lunastaja saa. Mikä siis on se korkein arvo, jota sisko pitää käsissään? a. Korttia ei selvästikään voi ostaa suoraan kaupasta, sillä lunastajamme ei ole näin toiminut. Tämä on hyvin ymmärrettävää, sillä keräilykapineiden perusluonteeseen kuuluu sattumanvarainen saatavuus (muropaketit, korttipakat jne.). b. Nähdäkseni kortilla on korkeampi arvo kuin sen hankintahinta, sillä siskolla on hallussaan optio myydä kyseinen kortti ostohintaa kalliimmalla (hypoteettinen ostaja on halukas maksamaan kortista enemmän kuin sen hankintahinnan, sillä ostaja tietää minkä kortin saa). Optioiden arvot selviävät tässä tapauksessa jälkimarkkinoilta (esimerkiksi vesijätön lunastuskorvaus). Minkä suuruinen korvaus on? a. Korvaussopimuksella arvo olisi todennäköisesti suurin (näin myös käytännössä) b. Korvausta ei olisi pakko maksaa rahana, myös muut vaihtoehdot ovat käytössä (tavallisimmin vaihtomaa) tässä tapauksessa veli voisi antaa itselleen turhia kortteja. Koko lunastushan voitaisiin välttää tällaisella tilusvaihdolla, joka on itse asiassa ensisijainen vaihtoehto lunastukseen nähden. Aiheutuiko lunastuksesta pysyvää hyötyä, jos niin se pitää leikata. (pikkusisko pääsi mukaan matkalle) 4

5 Edellisen luennon jälkeen olet tutustunut seuraaviin aiheisiin: Lukutehtävä (Kuusiniemi & Peltomaa ): 1. Lunastusforum 2. Kiinteistötekniset osat 3. Lunastustekniset (korvausten määrääminen & maksaminen) osat 4. Muutoksen haku 5. (Mikkelsen 2007, ss )

6 Lunastusforum Toimituksen suorittamisesta vastaa lunastustoimikunta Lunastustoimituksen toimitusinsinööri: kelpoisuusehtona on maanmittauksen koulutusohjelman mukainen tehtävään soveltuva diplomi-insinöörin tutkinto (=pitää olla suoritettuna kiinteistötekniikan opintopolku ei siis mikä tahansa kurssikombinaatio kiinteistötalouden koulutusohjelmasta) Uskotun miehen tulee olla kiinteistöasioihin perehtynyt ja paikalliset olot tunteva henkilö. Asianosaiset ei tyhjentävää määrittelyä siitä, ketkä ovat asianosaisia Hallituksen esityksen mukaan asianosaisia lunastustoimituksessa ovat kaikki, joiden omaisuutta lunastaminen välittömästi koskee. Vähintäänkin ne, joilla on omistus- tai siihen verrattava oikeus lunastettavaan omaisuuteen Lisäksi asianosaisia ovat ne, jotka olisivat asianosaisia lunastuksen yhteydessä tehtävissä rajankäynneissä, tilusjärjestelyissä tai yksityisten teiden järjestelyissä Mahdollisesti myös kiinnityksen haltijat ja naapurit (LunL 38 ) toimitusinsinöörillä suuri harkintavalta! Erityisen tärkeää on tiedottaa pantinhaltijoita ja naapureita. Samoin korvaussopimuksia tehtäessä lunastustoimikunnan vastuulla on turvata paitsi välittömien asianosaisten myös kolmansien osapuolten eli pääasiassa kiinnityksen haltijoiden asemaa. 6

7 Vireilletulo Lunastus tulee vireille joko automaattisesti tai hakemuksesta Mikäli lunastukseen on haettu lunastuslupaa, lunastajan ei tarvitse erikseen hakea lunastuksen toimeenpanoa. MML antaa määräyksen lunastuksen toimeenpanoon myönnettyään lunastusluvan tai saatuaan tiedon päätöksestä, jolla lunastuslupa on myönnetty. Mikäli lunastus perustuu lunastusluvan korvaavaan suunnitelmaan, lupaan tai päätökseen, lunastajan on erikseen haettava lunastuksen toimeenpanoa MML:lta. Lunastustoimitukset (kpl/vuosi) Maantietoimitus (460): tiesuunnitelma Ratatoimitus (22): ratasuunnitelma Voimalinjalunastus (16): lunastuslupa (VN) Luonnonsuojelualueen lunastus (16): lunastuslupa (YM) Maankäytön kehittämiseen liittyvä lunastus, ns. raakamaan lunastus (80): lunastuslupa (YM) Tontinosan lunastus (25): lunastuslupa suoraan laissa Vesijätön lunastus (621) : lunastuslupa suoraan laissa Sekalaiset (132): tavallisesti pienehköjä lunastuksia, joihin MML myöntää lunastusluvan (yhteensä 1372/vuosi) 7

8 Lunastustoimitus: kiinteistötekniset osat (1/4) Lunastuksen kohteen vahvistaminen Lunastuksen kohteen vahvistaminen merkitsee sitä, että lunastuspäätöksessä mainitaan kiinteistö (alue) joka lunastetaan, laaditaan tästä kartta sekä merkitään alueen rajat tarpeellisella tavalla maastoon. Silloin kun kysymys on vain käyttöoikeuden perustamisesta kiinteistöön, todetaan, millainen käyttöoikeus perustetaan ja mitä aluetta se koskee. Jos kysymys on pelkästään kiinteistön käyttöoikeuden rajoittamisesta, lunastuspäätöksessä todetaan, millaisia rajoituksia kiinteistön käytölle asetetaan. Lisäksi kohteen vahvistaminen merkitsee sitä, että todetaan, mitä kiinteistöön kohdistuvia erityisiä oikeuksia lunastuksessa lakkautetaan tai muutetaan. Huom. Lunastusluvasta voidaan lunastustoimituksessa vähäisessä määrin poiketa, jos siihen on erityisiä syitä. Lunastusluvasta ei ole syytä kuitenkaan poiketa esimerkiksi luovuttajan henkilökohtaisten mieltymysten vuoksi. 8

9 Lunastustoimitus: kiinteistötekniset osat (2/4) Lunastuksen laajentaminen Toimituksessa voidaan lunastaa tienpitäjälle myös lunastusalueen ulkopuolisia alueita, jos.. Maanomistaja ei voi käyttää jäljelle jäävää tilusta hyväkseen kiinteistön tai sen osan kulkuyhteyksien rakentamisen tai muiden tällaisten toimenpiteiden kustannukset tai haitankorvaus olisivat huomattavan suuret kiinteistön tai sen osan arvoon verrattuna (tienpitäjä voi hakea laajentamista) 9

10 Lunastustoimitus: kiinteistötekniset osat (3/4) Tilusjärjestelyt Tien rakentaminen pirstoo monesti tiluksia haitallisesti. Lunastustoimikunta voi tehdä kiinteistöjen välisiä tilusvaihtoja tai siirtää tiluksia rahavastiketta vastaan kiinteistöstä toiseen. Tilusjärjestelystä ei saa aiheutua muille haittaa tai vahinkoa 10

11 Lunastustoimitus: kiinteistötekniset osat (4/4) Yksityisten teiden järjestelyt Perusperiaate kaikissa toimituksissa: toimituksen piiriin kuuluville tiloille tulee toimituksen yhteydessä järjestää kulkuyhteydet. Jos lunastuksen vuoksi menetetään oikeus yksityisen tien pitämiseen ja tie on sen vuoksi johdettava toisen kiinteistön tai alueen kautta taikka lunastuksesta muutoin aiheutuu kulkuyhteyksien katkeaminen, on tästä aiheutuvat kysymykset järjestettävä lunastustoimituksessa noudattaen soveltuvin kohdin, mitä yksityisistä teistä annetussa laissa (358/62) on säädetty. YksTieL:n mukainen tieoikeus on toisen kiinteistön käyttöön oikeuttava pysyvä käyttöoikeus. LunL:n kategoriassa yksityistieoikeus on 2.2 :n mukainen erityinen oikeus. Tieoikeuden haltija on siten asianosainen toimituksessa ja hänellä on oikeus korvauksiin. Yksityisten teiden järjestelystä johtuvat korvaukset on määrättävä lunastajan maksettavaksi. 11

12 Lunastustoimitus: Korvausten määrääminen ja maksaminen (1/2) Lunastustoimituksessa lunastustoimikunnan on määrättävä kaikki asianosaisille tulevat lunastuskorvauksen osat viran puolesta. Ennakkokorvaukset määrätään, LunL 38 :ään perustuvat korvausvaatimukset ja edunvalvontakulut käsitellään kuitenkin vain asianosaisen vaatimuksesta. Kukin lunastuksen kohde sekä lunastuksesta aiheutuvat menetykset on selitettävä mainiten ne perusteet, joiden varaan arvio rakentuu. Lisäksi on eriteltävä toimeenpannut tilus- ja yksityistiejärjestelyt sekä vahinkojen korjaamiseksi suoritettavat toimenpiteet (LunL 42.1 ). Myös vaatimukset, joihin ei suostuta, on selitettävä (LunL 42.2 ). Lunastustoimikunnan on määrättävä korvaus suoritettavaksi sille, jolle lunastettava omaisuus lunastustoimituksen alkaessa kuuluu Jollei omistajasta ole tietoa tai jos toimituksen alkaessa on vireillä riita paremmasta oikeudesta lunastettavaan oikeuteen, korvaus on määrättävä talletettavaksi (LunL 48.1 ) 12

13 Lunastustoimitus: Korvausten määrääminen ja maksaminen (2/2) Korvauksen tallettaminen voi tulla kyseeseen neljässä erilaisessa tilanteessa: 1. Velkojien edun suojaamiseksi (LunL 49 ja 64.1 ). 2. Jollei lunastettavan omaisuuden omistajasta ole tietoa tai jos toimituksen alkaessa on vireillä riita paremmasta oikeudesta lunastettavaan omaisuuteen (LunL 48.1 ). 3. Jollei siitä, kenellä on oikeus nostaa yhteinen korvaus, ole selvitystä (LunL 48.2 ). 4. Siitä syystä, että lunastuspäätöksessä määrätty korvaus on hakijan valituksen johdosta riidanalainen (LunL 52.2 ). Lunastuksen hakijan on suoritettava kertakaikkinen korvaus tai, jos ennakkokorvausta on suoritettu, loppuosa korvauksesta kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun lunastuspäätös on julistettu, maksamalla korvaus korvauksensaajalle tai tämän määräämään rahalaitokseen. Muutoin lunastus raukeaa. 13

14 Haltuunotto Omaisuuden haltuunotossa voidaan LunL:n mukaan erottaa kaksi muotoa: säännönmukainen haltuunotto ja ennakkohaltuunotto. LunL 58 :n mukaan hakija voi saada ennakkohaltuunotto-oikeuden lunastettavaan omaisuuteen, mikäli töiden kiireellinen aloittaminen tai muut syyt sitä vaativat. Ennakkohaltuunottoa varten lunastaja tarvitsee erillisen luvan. Tämän luvan myöntää hakemuksesta lunastusluvan antava viranomainen (LunL 59.1 ). Mikäli lunastuslupaa ei tarvita, luvan myöntää hakijan (lunastajan) vaatimuksesta lunastustoimikunta lunastustoimituksessa annettavalla eri päätöksell ä (LunL 59.3 ). Sekä säännönmukaisen haltuunoton että ennakkohaltuunoton kohdalla LunL:n mukainen haltuunotto-oikeus on sidottu korvausten suorittamiseen. Ennakkohaltuunottotapauksessa lunastaja saa oikeuden ottaa omaisuuden haltuunsa haltuunottokatselmuksen päättymisen ja (vaadittujen) ennakkokorvausten suorittamisen jälkeen (LunL 63 ). Poikkeuksena maantie- ja ratahankkeet, joissa haltuunottoa ei ole sidottu korvausten maksamiseen. 14

15 Haltuunottokatselmus Haltuunottokatselmus on LunL 15 :n 4 kohdan mukaisesti pidettävä ennen muihin tehtäviin ryhtymistä. Haltuunottokatselmuksen pitää lunastustoimikunta lunastustoimituksen yhteydessä tai se pidetään erillisenä toimituksena ennen lunastustoimituksen alkamista. Käytännössä lunastustoimitus aloitetaan tällaisella haltuunottokatselmuksella, mikäli lunastajalla on ennakkohaltuunottolupa. Haltuunottokatselmuksessa on käsiteltävä seuraavat asiat: vahvistettava ja osoitettava haltuunottoluvan perusteella haltuunotettava omaisuus, laadittava selitelmä haltuunotettavasta ja haltuunoton johdosta poistettavasta omaisuudesta, sekä määrättävä asianosaisen vaatimuksesta likimääräisen arvion nojalla haltuunotettavasta omaisuudesta ennakkokorvaus (3/4). 15

16 Muutoksenhaku Lunastustoimituksessa tehtyyn päätökseen voidaan hakea muutosta valittamalla maaoikeuteen KML:ssa säädetyssä järjestyksessä (LunL 89.1 ). Jos päätökseen ei haeta muutosta valitusajan kuluessa, toimitus tulee lainvoimaiseksi. Muutosta ei saa hakea seuraaviin asioihin: Ennakkohaltuunottolupa Toimitusmääräys Valitus lunastusluvasta ei estä toimituksen aloittamista, ts. toimitus voi alkaa heti lunastusluvan myöntämisen jälkeen Toimitusta ei voi kuitenkaan lopettaa ennen kuin lunastuslupa on saanut lainvoiman. Keskimäärin muutosta haetaan 1-8 %:iin toimituksista Toisilta insinööreiltä menee paljon toimituksia maaoikeuksiin ja toisilta taas ei lainkaan; onko syy insinöörien erikoistumisesta tietynlaisiin tapauksiin vain insinöörien asiakaslähtöisyydestä? 16

17 Toimituksen lopettaminen Julistetaan lunastuspäätös ja annetaan valitusosoitus Kirjattava kaikki tehdyt päätökset ja niiden perustelut 60 päivän kuluessa kartat ja asiakirjat toimitetaan kiinteistörekisterin pitäjälle kiinteistörekisteriin merkitsemistä varten Oikeudet siirtyvät virallisesti vasta silloin, kun ne merkitään kiinteistörekisteriin. Hallinta siirtyy haltuunottohetkelle. (vrt. Ruotsi) Lunastus katsotaan päättyneeksi, kun toimitus on saanut lainvoiman ja merkinnät kiinteistörekisteriin on tehty. Merkinnät kiinteistörekisteriin voidaan tehdä, vaikka lunastuksesta olisi valitettu (siltä osin, jos valitus koskee esimerkiksi korvauksen suuruutta eikä lunastuksen kohdetta) 17

18 Edunvalvontakustannukset Lunastustoimituksessa voidaan lunastuksen hakijan maksettavaksi määrätä korvaus lunastettavan omaisuuden omistajalle aiheutuneista edunvalvontakustannuksista. Ainoastaan välttämättömät kustannukset korvataan - niiden määrää arvioitaessa on otettava huomioon ansionmenetys, matkakustannukset sekä tarvittavien selvitysten laatu ja laajuus samoin kuin asiamiehen käyttämisen tarve (LunL 82.1 ). Lunastustoimikunnan tehtävänä on harkita, mitä selvityksiä on pidettävä tarpeellisina, sekä saattaa tämä asia vaadittaessa asianosaisten tietoon (LunL 82.2 ). 18

19 Ryhmätyö: Valmistelkaa posteri annetusta teemasta

20 Tehtävänanto Muodostakaa 4 hengen ryhmä ja tehkää muistiinpanot näkemyksestänne (10 min) 8 hengen ryhmä yhteinen näkemys (tehkää posteri) (10 min) Koko luokan ryhmä yhteinen näkemys (täydentäkää postereita / tehkää uusi posteri) (10 min) Valitkaa kaksi henkilöä esittelemään posterinne koko luokalle Esitys Kelo v. City of New London Mistä tapauksessa oli kyse? Miksi tapaus oli merkittävä (mitä opimme siitä)? Miten vertaat tilannetta Suomeen? 20

21 Seuraavaksi kerraksi: - Lue seuraavaksi kerraksi teoksesta Airaksinen. 2008, ss ja Ärölä, E. 2015, ss Kirjoita lokikirjoitus (MyCourses / ryhmät ja lokikirjoitukset ) tästä luennosta