Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

Transkriptio

1 Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

2 Päivän aikataulu 14:15 15:00 Korvausarviointi käytännön tasolla 15:00 15:30 Kertausta lukutehtävän aihepiiristä (pellon arviointi) 15:30 15:45 Seuraavaksi kerraksi

3 Edellisen luennon jälkeen olet tutustunut seuraaviin aiheisiin: Lukutehtävä (Ärölä 2015, ss ): 1. Pellon hintaan vaikuttavat tekijät

4 Korvausarviointimenettely

5 Yleistä Maanmittauslaitoksen rooli lakisääteisenä arvioijana edellyttää toiminnaltaan tasapuolisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä. Yhtenäinen arviointimenettely: lakisääteiset määräykset, suositukset (esimerkiksi Suomen kiinteistöarviointiyhdistyksen kunniasääntö ja hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevat määräykset sekä eurooppalaiset ja kansainväliset arviointistandardit IVS), huomioon ottamisen ja arvioinnin dokumentointimenettelyt (säännösvastaavuus). Korvausarviointiprosessi on kaikille Maanmittauslaitoksen arviointitoimitusprosessiin sisältyville kiinteistötoimituksille yhteinen toimintoketju, jossa toimituksessa käsiteltäville omaisuuslajeille, menetyksille jne. määritetään arvo ja edelleen korvaus. 5

6 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Ennakkotoimenpiteet Ennakkokorvaukset käsitellään vain asianosaisen vaatimuksesta. Korvausarviointi tehdään pääsääntöisesti likimääräisarviointina. Esimerkiksi vertailukauppa-aineistoa tarvitaan toimitusmiesten korvauspäätöksen tueksi, mutta sitä ei ole tarpeen dokumentoida. 6

7 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Korvausvaatimukset ja vastineet (1/2) Asianosaisille selostetaan arvioinnin suorittamista käytännössä sekä korvausten ja niiden määräämisen perusteet sekä korvauskäsittelyn aikataulu. Lisäksi selostetaan korvausvaatimuksen ja vastineen merkitys sekä asianosaisten roolia korvausasian käsittelyssä. Asianosaisille selostetaan, miltä osin korvauskysymykset käsitellään viran puolesta ja miltä osin vain vaatimuksen perusteella. On syytä korostaa, että haitta- ja vahinkotilanteiden osalta korvausvaatimus perusteluineen varmentaa korvaukseen vaikuttavien tosiseikkojen selvittämistä ja kirjaamista. 7

8 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Korvausvaatimukset ja vastineet (2/2) Asianosaisille varataan tilaisuus esittää korvausvaatimuksensa joko suullisena tai kirjallisena. Toimitusinsinööri antaa määräajan korvausvaatimusten ja vastineiden tekemiselle. Annettavan määräajan pituus riippuu toimituksen aikataulusta ja korvausasian luonteesta. Yleensä määräajaksi annetaan 2 viikkoa - 2 kuukautta, mutta määräaika voi olla pidempikin esimerkiksi kohteissa, joissa asianosainen ilmeisesti tarvitsee asiantuntija-apua. Myös myöhemmin toimituksen kuluessa tehdyt korvausvaatimukset on käsiteltävä. 8

9 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Korvauskatselmus Katselmuksen tarkoituksena on selvittää ja dokumentoida asian todellinen tila arvioinnin ja korvauskäsittelyn pohjaksi. Toimituksesta riippuen katselmuksia tehdään toimituksen eri vaiheissa. Maantietoimituksessa ja ennakkohaltuunottoa vaativissa lunastuksissa katselmus tehdään haltuunottoon liittyen. Toinen päätyyppi katselmuksia on arviointiin liittyvät katselmukset. Katselmustietoa kerätään myös kartoitusten yhteydessä. 9

10 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Kohteen kuvaus Kohteen kuvauksen tarkoituksena on tuoda esille ne tekijät, joilla on merkitystä arvioinnin suorittamisessa ja korvauksen määräytymisessä. Kohteen kuvaus tapahtuu yleiskuvauksena ja kohdekohtaisena kuvauksena Yleiskuvauksen perusteella ulkopuolinen lukija saa käsityksen kohteen luonteesta ja laadusta. Yleiskuvaus antaa pohjan alueen käyttömahdollisuuksien hahmotteluun ja edelleen arviointimenetelmän valintaan. (esim. sijainti, käyttötarkoitus) Kohdekohtaiseen kuvaukseen tulevat tiedot ovat samoja kuin edellä yleisperusteluissa mutta vain arvioitavaa kohdetta koskevia ja yksityiskohtaisempia. (esim. pinta-ala, rannan laatu) 10

11 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Markkinatilanteen selvitys Toimituspöytäkirjassa tulee olla kiinteistömarkkinakatsaus erityisesti silloin, kun toimituksen laajuus, suuret taloudelliset arvot tai poikkeuksellinen kysyntä-tarjonta- tilanne (esim. maa-ainesalueet, raakamaa-alueet) sitä vaatii. Kiinteistömarkkinakatsaus sisältää yleiskatsauksen tehdyistä, toimituksen kannalta relevanteista kiinteistökaupoista (yleinen kiinteistömarkkinatilanne) sekä analyysin kiinteistöjen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavista tekijöistä (kysyntä-tarjonta- tilanne). 11

12 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Arviointimenetelmä (1/2) Arviointimenetelmä tarkoittaa menettelytapaa, jolla kohteen arvo, tuotto tai kohteen tuottamisesta tai käyttämisestä johtuva kustannus määritetään. Arviointimenetelmän tulee loogisella tavalla perustua hyväksyttyihin arvo- ja arviointiteorioihin. Arviointimenetelmän on oltava johdonmukainen ja sen soveltaminen on pystyttävä kuvaamaan niin, että asianosaisetkin ymmärtävät, kuinka lopputulos on saatu. Korvausarviointia säätelevässä lainsäädännössä on määräyksiä arviointimenetelmän valinnasta. (kauppa-arvo ensijsijainen, LunL 30 ) 12

13 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Lähtöaineistot (1/2) Kauppa-arvomenetelmää sovellettaessa kaikista vertailukohteista on kerättävä riittävät perustiedot, jotka liittyvät tärkeimpiin arvotekijöihin. Nämä vertailutekijät voivat vaihdella kiinteistötyypeittäin. Esim. omakotikiinteistöllä tontin pinta-ala, sijainti sekä rakennuksen koko ja ikä, raakamaalla etäisyys taajaman keskustaan ja alueen rakentamiskelpoisuus, metsälöllä pintaala, metsätyyppi ja puuston määrä. Ehdotonta sääntöä vertailukauppojen määrälle ei voida antaa. Kokemus-peräistä menetelmää käytettäessä 5-10 vertailukauppaa on riittävä määrä, tilastomatemaattisia monimuuttujamenetelmiä käytettäessä vertailukauppoja tulee olla vähintään

14 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Lähtöaineistot (2/2) Tuottoarvomenetelmää sovellettaessa lähtötietona käytetään nettotuottoa (= bruttotuotto kustannukset). Vuokra- tms. tietojen lisäksi esitetään diskonttausaika ja laskelmissa käytetty laskentakorkokanta sekä näiden perustelut. Kustannusarvomenetelmää sovelletaan usein esim. rakennusten arvioinnissa. Tällöin lähtötietoina ovat esim. rakenneosittaiset tuotantokustannukset, joista lasketaan rakennuksen jälleenhankinta-arvo. Lisäksi täytyy määrittää poistomenetelmä ja poiston suuruus. Näiden avulla lasketaan tekninen nykyarvo. Haittojen ja vahinkojen arvioinnissa lähtöaineistona tavllisesti Arviointi ja korvaukset tietovarasto ( 14

15 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Arvon määritys Kohteen arvo saadaan kutakin arviointitilannetta varten valitun tai valittujen arviointimenetelmien ja lähtöaineiston synteesinä. Tässä yhteydessä käsitellään myös arvioinnin tarkkuutta eli esitetään esim. eri arviointimenetelmillä tai muuttujilla saatujen tulosten tarkkuuden tarkastelu (= herkkyysanalyysi). On huomattava, että kohteelle määritetty arvo ja korvausperusteet yhdessä määräävät lopullisen korvauksen. (esim. VL 1,5 kertainen, asuntotakuu) 15

16 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Korvauspäätös ja sen perustelut Korvauksella tarkoitetaan säännösten, sopimuksen tai vallitsevan käytön mukaan määrättävää vastiketta menetyksestä tai saadusta hyödystä. Korvausperusteet jaetaan kahteen ryhmään: korvattavuuden yleiset perusteet, jotka osoittavat, milloin korvausvelvollisuus on olemassa ja kenelle se kuuluu ja varsinaiset korvausperusteet, jotka osoittavat, mitä, miten ja milloin korvataan. täyden korvauksen periaate (Suomen perustuslaki 15 ) lunastusyrityksen vaikutus (LunL 31.2 ) kompensaatio (LunL 36,) tilapäisten hintasuhteiden vaihtelut (LunL 30.2 ) arvohetki (esim. LunL 31.3, LunL 52 ja 63 sekä MTL 76 ja 77 ) maksettava korko (LunL 61.3 ja 95.1 ) 16

17 Korvausarviointimenettelyn toimintaohje Muita huomioitavia asioita Lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada korvaus välttämättömistä edunvalvontakustannuksista, jotka omistajille ovat aiheutuneet hänen oikeutensa valvomisesta toimituksessa. Tällaisia kustannuksia ovat esim. ansionmenetykset, matkakulut ja asiamieskulut. Edunvalvontakustannusten korvauksia käsitellään vain vaatimuksesta. Jos maanomistaja on joutunut tiehankkeen johdosta esim. tekemään työsuorituksia ja haluaa niistä korvauksen tai jos hankkeesta johtuen on aiheutunut muita kustannuksia, nämä korvataan, jos ne ovat lunastustoimikunnan tiedossa. Eli tällaisissa tapauksissa perusteltu korvausvaatimus on tarpeen. 17

18 Korvausarvioinnin tietolähteet

19 Kohteenkorvaus Määritetään markkina-arvon perusteella (kauppa-, tuotto-, kustannusarvomenetelmällä) Tarvittaessa korotus lunastusperusteesta tai vakiintuneista käytännöistä (esim. johtoalueet) johtuen Periaatteena tontin osien samanarvoisuus korvaus vähintäänkin riittävä Lähteinä kauppahintatiedot: kiinteistöjen kauppahintatilasto 19

20 Haitankorvaus Määritetään markkina-arvon muutoksen perusteella Arvioinnissa hyödynnetään tutkimustietoa eri tekijöiden vaikutuksista (esim. melun vaikutus omakotikiinteistön arvoon) Mm. maa- ja metsätaloushaittojen osalta hyödynnetään Arviointi ja korvaukset - tietovarastoa. 20

21 Vahingonkorvaus Määritetään korjauskustannuksen perusteella Arviointi ja korvaukset tietovarastossa kattavat yksikköhintatiedot 21

22 Korvaukseen liittyvät muut säännökset Korko-, indeksi- ym. korvauskysymykset Toimitusmenettelyn käsikirjassa (ns. TMK) paljon yksityiskohtaista tietoa 22

23 Pellon arviointi

24 Peltomarkkinat 24

25 Pellon hintatekijät Pellon sijainti määrittää hintatason Erityisesti pellon sijainti suhteessa potentiaalisiin ostajiin on merkityksellistä (kysynnän voimakkuus) Maanviljelijöiden määrä pellon läheisyydessä Maanviljelijöiden sijainti suhteessa arvioitavaan peltoon Pellon yksilölliset tuotanto-ominaisuudet määrittävät lopullisen hinnan Viljelyominaisuudet (kustannukset) Sadontuottokyky (tuotot) Lisäksi muut tekijät, kuten poliittinen epävarmuus (muutokset tukiehdoissa) ja lainarahan saanti, vaikuttavat arvoon 25

26 Peltolohkon koko Lohkon koon vaikutus kulminoituu ns. skaalaetuihin, ts. isoa lohkoa voidaan viljellä pienemmin yksikkökustannuksin (esim. koneiden työleveyden kasvattaminen). Peltovaltaisilla alueilla ison lohkon merkitys on korostunut (koska siellä harjoitetaan enemmän tehomaataloutta isoilla koneilla). Lohkon koon merkitystä pellon arvoon syö ns. tukkualennus. 26

27 Peltolohkon muoto Lohkon muodon vaikutus perustuu työaikamenekkiin. Käännökset ovat hitaita ajaa ja päistealueet vaikeita viljellä etenkin isoilla koneilla. Lohkon muodon vaikutus riippuu lohkon koosta siten, että suuremmalla lohkolla päiste- ym. alueiden merkitys vähenee VILJELYSSÄ KÄYTETTÄVÄT AJOTEKNIIKAT: 1. ympäriajo, 2. kaista-ajo ja 3. sarka-ajo. 27

28 Peltolohkon etäisyys talouskeskuksesta Lohkon talouskeskustäisyys vaikuttaa ennen kaikkea kulkemiskustannuksiin siten ollen konekustannuksiin ja käytettävään työaikaan. Talouskeskusetäisyydellä on erityistä merkitystä karjatiloilla (laiduntaminen). Tie-etäisyyden lisäksi mm. vilkkaiden teiden ylitys, pitkät peltotiet yms. vaikuttavat lohkon arvoon. 28

29 Pellon sadontuottokyky Salaojitus Ensisalaojitus lisää tehollista viljelyalaa %. Salaojitus alentaa kustannuksia, sillä salaojitettu pelto on nopeammin viljeltävissä. Lisäksi pellon tuottokyky paranee, kun maan kosteusolot ja rakenne paranevat. Kylvö aikaistuu ja kasvu ja tuleentuminen ovat tasaista. Maalaji Maalajin on oltava sellaista, että vesi läpäisee sen muttei liian nopeasti. Näin rakenne säilyy hyvänä, eikä maa tiivisty helposti. Esimerkiksi savi- ja erityisesti hietamaat hyviä peltomaita moreeni- ja erityisesti hiekkamaiden ollessa kehnompia. Maan laatu Peruskalkituksen taso (ph-arvon noustessa kasvien ravinteiden saanti helpottuu); ravinteisuus (viljelykiertojen merkitys); rakenne (tiivistyminen); kivisyys (kustannukset kivien poistamisesta, esimerkiksi suorakylvökone on erityisen herkkä kiville) Rajoittuminen metsään Rajoittuminen metsään aiheuttaa varjostusta ja riippuu pitkälti siitä, missä suunnassa ja kuinka pahasti metsä varjostaa. Varjostuksesta seuraa hidas kasvu ja myöhästynyt kylvö. 29

30 Seuraavaksi kerraksi: - Lue seuraavaksi kerraksi teoksesta Peltola et al. 2009, ss. 3-7; Kirjoita lokikirjoitus (MyCourses / ryhmät ja lokikirjoitukset ) tästä luennosta