Katualueen omistusoikeuden hankkiminen

Transkriptio

1 Katualueen omistusoikeuden hankkiminen Asemakaava-alueella sijaitsevan yleistä ajoneuvo-, pyöräily- ja jalankulkuliikennettä palvelevan kulkuväylän nimitys on maankäyttö- ja rakennuslain mukaan katu. Sellaisen katualueen, jota kunta ei ennestään omista, kunta voi hankkia usealla eri tavalla. Kunta voi hankkia katualueen omistukseensa normaalia kiinteistön tai määräalan hankintaa käsittävien saantojen avulla. Kunnalle on maankäyttö- ja rakennuslaissa lisäksi annettu mahdollisuus katualueen hankintaan lakiin perustuvalla menettelyllä. Menettely on erilainen riippuen siitä, onko kyseessä ensimmäinen asemakaava vai asemakaavan muutos. Kun asemakaava hyväksytään alueelle, jolla ei ole ollut asemakaavaa, kunta saa omistukseensa katualueen, joka ei sille ennestään kuulu, kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella MRL 94. Erottaminen kunnan omistukseen tehdään yleisen alueen lohkomisella. Huomattavaa on, että yleisen alueen mittaus on puhtaasti alueellisen ulottuvuuden määritys- ja erityisten oikeuksien järjestelytoimitus. Yleisen alueen lohkomisessa ei käsitellä lainkaan katualueen korvaamisasioita, vaan niitä käsitellään erikseen sopimuspohjalta tai lunastuslain mukaisessa toimituksessa. Katualueen siirtymistä kunnan omistukseen ei rajoita mitkään pinta-ala-, prosentti- tai muut vastaavat rajoittavat ehdot, vaan koko sen katualueen, joka sisältyy kaavaan, kunta voi erotuttaa itselleen. Katualueeseen sisältyvä kokonainen kiinteistökin siirtyy näin ollen kunnan omistukseen. Myöskään katualueella sijaitseva omaisuus, kuten rakennus, laite, rakennelma taikka kasvillisuus, ei rajoita omistusoikeuden siirtymistä. Alueen käyttö ei myöskään vaikuta omistusoikeuden siirtoon. Katualue voi olla omistajan käytössä tonttimaana, peltona, metsänä, yksityistienä tai muussa käytössä, tai alue voi olla vuokrattuna vuokramiehen käytössä. Kuitenkaan nämä olosuhteet eivät estä omistusoikeuden siirtymistä. Nämä seikat vaikuttavat kuitenkin katualueen haltuunottoon ja katualueesta maksettaviin korvauksiin. Yleisen alueen lohkomista haetaan kunnan kiinteistöinsinööriltä, milloin kunta toimii kiinteistörekisterinpitäjänä kyseisellä alueella, ja muuten paikalliselta maanmittaustoimistolta. Asemakaavanmuutosalueella kunnalla ei ole samanlaista tai vastaavaa mahdollisuutta saada katualue omistukseensa kuin ensimmäisen asemakaavan alueella. Muutosalueella kunta saa katualueen omistukseensa eri kiinteistösaannon muotoja käyttämällä taikka lunastamalla. Kunta pystyy yleensä sopimaan katualueen hankkimisesta. Hankkimismuotoina tulevat kysymykseen yleensä maan ostaminen tai vaihtaminen. Katualueen lunastus, kuten muukin yleisen alueen lunastus, haetaan paikallisesta maanmittaustoimistosta. Koska lunastus perustuu voimassa olevaan asemakaavaan, ei tarvita erillistä lunastuslupaa, vaan toimituksen saa vireille hakemuksen perusteella. Asemakaava-alueeseen sisältyvä yleisen tien tiealue siirtyy korvauksetta kunnan omistukseen asemakaavan tullessa voimaan (MRL 93 ). Tämä säännös koskee yleisen tien aluetta sekä ensimmäisen asemakaavan alueella että myös kaavamuutosalueella. Tien hallintaoikeus säilyy tienpitäjällä, kunnes tieoikeus lakkautetaan tienpitäjän päätöksellä. Yleisen tien tiealue lunastetaan käyttöoikeutena maanomistajalta tietarkoituksiin. Kunta saa kuitenkin alueen omistusoikeuksin. Kunta on myös saattanut saada lakanneen yleisen tien alueen oikeudesta entiseen tiealueeseen annetun lain nojalla. Tässäkin tapauksessa kunta saa tiealueen omistusoikeuksin. Ennen lakiin tehtyä muutosta siirtyi lakannut tiealue kaupungissa ja kauppalassa kunnan omistukseen, kun taas maalaiskunnassa lakannut tiealue siirtyi viereisen kiinteistön omistajalle. Lainmuutoksen jälkeen lakannut tiealue on siirtynyt asemakaava-alueella ja

2 alueella, jolle kunnanvaltuusto on päättänyt asemakaavan laadittavaksi, kunnalle ja muutoin viereisen kiinteistön omistajalle. Katualueen haltuunotolla tarkoitetaan sitä menettelyä, jolla kunta hankkii käyttöoikeuden katua varten tarvittavaan alueeseen ryhtyäkseen rakentamaan alueelle kulkua varten tarvittavat ajo- ja kulkuradat, tarvittavat johdot jne. Ensimmäisen asemakaavan mukaisen katualueen haltuunottoon kunta voi aikaansaada edellytykset kahdella eri tavalla, nimittäin: kunta ryhtyy rakentamaan katualuetta tai sitä tarvitaan muutoin käytettäväksi, ja kunta on pannut vireille alueen erottamista koskevan kiinteistötoimituksen, tai kunta on suorittanut alueesta korvauksen (MRL 95 ). Katu rakennetaan kunnan hyväksymän suunnitelman mukaisesti. Näin ollen tarvitaan pääsääntöisesti hyväksytty ja lainvoimainen katusuunnitelma ennen kuin katua voidaan ryhtyä rakentamaan. Lainkohdan käsite " tai muutoin tarvitaan käytettäväksi" on osittain tulkinnanvarainen. On katsottu, että esimerkiksi tarve rakentaa vesi- ja viemärijohtoja katualueelle vastaisi ko. lainkohdan käsitettä ja olisi riittävä edellytys katualueen haltuunottoon. Vesi- ja viemärijohtojen rakentamisen katualueelle tulee perustua katusuunnitelmaan, joten voidaan käytännössä katsoa, että katusuunnitelman tulee olla laadittuna ennen kun voidaan ryhtyä haltuunottoon. Sen sijaan sähkö-, teleliikenne- tms. johdon asentamista on pidetty riittämättömänä perusteena katualueen haltuunottoon. Sen lisäksi, että katualuetta ryhdytään rakentamaan tai muutoin tarvitaan käytettäväksi, on haltuunotolle vielä edellytyksenä alueen erottamista tarkoittavan kiinteistötoimituksen, eli yleisen alueen lohkomisen, vireillepano. Kiinteistötoimitusta haetaan ko. alueen kiinteistörekisterinpitäjältä. Kiinteistötoimitus on tullut vireille, kun toimituksen suorittamiseen on annettu toimitusmääräys. Tästä kiinteistörekisterinpitäjä ilmoittaa asianosaisille, jolloin vireille tulo on todettavissa. Kunta voi myös ottaa katualueen haltuunsa suoritettuaan alueesta korvauksen (MRL 104 ). Tällöin korvauksen suorittaminen on voinut perustua lunastuslain mukaisen toimituksen lainvoimaiseen päätökseen, taikka sopimukseen. Korvauksen määrääminen tai korvauksesta sopiminen voidaan tehdä suoraan asemakaavan perusteella, joten katusuunnitelman laatiminen ei ole haltuunoton kannalta tarpeellista tässä tapauksessa. Korvauksen määräämisen tulee perustua luotettavaan lähtöaineistoon, joten ainakin tarkka geodeettinen kaavan tulkinta, ja mieluummin yleisen alueen lohkominen, olisi suoritettava ennen kuin korvaus voidaan määrittää luotettavasti. Edellä mainittujen menettelyiden lisäksi kunta voi saada katualueen haltuunsa sopimalla haltuunotosta alueen omistajan kanssa. Tällöin kunnan tulee mahdollisimman tarkasti sopia haltuunoton edellytyksistä, ajankohdasta, korvausten suorittamisesta tai niiden laskentaperusteista, alueen erottamisesta jne. Kunta saa tässä tapauksessa pelkästään käyttöoikeuden katualueeseen. Sopimukseen perustuva haltuunotto onkin ensisijaisesti käyttökelpoinen menettely kiireellisissä tapauksissa. Jotta kunta saisi myös omistusoikeuden katualueeseen, tulee kunnan hakea katualueen lohkomistoimitusta. Yleisen alueen lohkomisessa voidaan katualue silloin myös vapauttaa sitä mahdollisesti rasittavista rasite-, pantti-, vuokra- ym. oikeuksista. Kunta voi luonnollisesti myös hankkia katualueen käyttöönsä ja omistukseensa kaupalla tai muulla vastaavalla saannolla. Jos yleisen alueen lohkominen suoritetaan kaupan tai muun vastaavan saannon perusteella, ei kuitenkaan ole mahdollista suoraan maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuen vapauttaa katualuetta rasite-, pantti-, vuokra- ym. oikeuksista. Katualueen haltuunotosta ja sen vuoksi tarvittaessa pidettävästä katselmuksesta on tiedotettava alueen omistajalle ja haltijalle viimeistään 14 päivää ennen katselmusta. Jos haltuun otettavaksi

3 tarkoitetulla alueella on vähäistä arvokkaampi rakennus, arvokas rakennelma tai laite taikka alue on välttämätön niiden käyttämistä varten, kunta ei saa ottaa maata haltuunsa ennen kuin korvauksesta on sovittu tai lunastusmenettely on pantu vireille MRL 95 2 mom. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan vähäinen rakennus tai rakennelma tai laite, joka ei ole arvokas, ei estä haltuunottoa. Kunnan omistukseen ensimmäisen asemakaavan alueella siirtyvästä katualueesta on kunta velvollinen suorittamaan maanomistajalle korvausta siltä osin kuin luovutettavan alueen pinta-ala ylittää 20 prosenttia hänen kysymyksessä olevalla asemakaava-alueella omistamastaan maasta tai on suurempi sitä rakennusoikeuden määrää, jonka saa rakentaa hänelle jäävälle maalle tällä asemakaava-alueella. Korvausvelvollisuuden määrittelyssä ei oteta huomioon asemakaavassa maa- ja metsätalousalueeksi tai vesialueeksi osoitettua aluetta MRL 104. Edellä tarkoitetun luovutettavan alueen määrä lasketaan ensimmäisen asemakaavan mukaan. Jos kiinteistön alueelle on vahvistettu tai vahvistetaan useampia asemakaavoja, tarkastelu suoritetaan asemakaavoittain. Muussa tapauksessa kunta on velvollinen suorittamaan katualueesta maanomistajalle korvauksen, joka määrätään soveltaen lunastuslain säännöksiä korvauksen perusteista, ei kuitenkaan lain 36 :ää. Viittaus lunastuslain 36 :ään merkitsee, että katualueen korvausta ei sovitella luovuttajalle kaavoituksesta mahdollisesti tulevan hyödyn johdosta. Kunta on kuitenkin, ilmaisluovutusperiaatteesta tinkien, velvollinen suorittamaan katualueesta maanomistajalle korvauksen, jos luovuttaminen korvauksetta on luovutuksesta hänelle aiheutuvat ja kaavasta häneen kohdistuvat kokonaisvaikutukset huomioon ottaen poikkeuksellisesti ilmeisen kohtuutonta. Maanomistajalla ei ole oikeutta saada korvausta yksityistielain 1 :n tarkoittamasta yksityistiestä, kun tie on asemakaavassa osoitettu katualueeksi MRL mom. Katualueeseen sisältyvästä yksityistiealueesta maanomistaja ei saa missään tapauksessa korvausta, vaikka ko. alueen osuus maanomistajan omistamasta maasta ko. kaava-alueella ylittäisikin 20 %. Sen sijaan yksityistiealue lasketaan mukaan ilmaiseksi luovutettavaan 20 %:n määrään maanomistajan luovuttamasta maasta, ja myös maanomistajan ko. kaava-alueella omistaman maan pinta-alaan. Kunnalle siirtyvällä katualueella olevat rakennukset, puut, istutukset ja laitteet on kunnan korvattava maanomistajalle. Poistettavien puiden osalta on ollut mahdollista, että kunta on kaatanut ne maanomistajan lukuun, jonka jälkeen maanomistaja on voinut menetellä niiden suhteen haluamallaan tavalla. Maankäyttö- ja rakennuslain säännöksen lähtökohtana on, että luovutettavalla katualueella oleva omaisuus on korvattava. Vain kunnan ja maanomistajan sopimuksen perusteella voidaan korvaamisen sijasta menetellä toisin. Jos alueen siirtymisestä korvauksetta kunnalle aiheutuu maanomistajalle erityistä vahinkoa ja sitä olosuhteisiin katsoen on pidettävä kohtuuttomana, kunnan on korvattava vahinko. Jos alueeseen kohdistuvan oikeuden raukeamisesta aiheutuu oikeuden haltijalle vahinkoa, tällainen vahinko on myös korvattava. Tällainen vahinko saattaa kohdistua esimerkiksi luovuttajan harjoittamaan elinkeinoon. Vahingon kärsimistä on kuitenkin pidettävä olosuhteisiin katsoen kohtuuttomana, mikä asettaa korvauskynnyksen korkealle. Olosuhteisiin nähden kohtuullisena pidettävä vahinko jää luovuttajan kärsittäväksi. Kun asemakaava ei kohdistu kaikkiin kiinteistöihin samalla tavalla ja jotkut kiinteistöt joutuvat luovuttamaan katualuetta huomattavan paljon ja toiset ehkä eivät ollenkaan, niin lainsäätäjä on sisällyttänyt lakiin säännöksen, jolla asemakaavan toteuttamisen epätasainen

4 kohdistuminen voitaisiin tasata. Maanomistajan maksettavaksi voidaan määrätä katualueen korvaus, jos maanomistaja ei joudu korvauksetta luovuttamaan katualuetta tai joutuu luovuttamaan huomattavasti vähemmän kuin ilmaisluovutusvelvollisuus 20 %. Tätä ns. kateuspykälää MRL 105 ei ilmeisesti kuitenkaan sovelleta yhdessäkään Suomen kunnassa nykyisin, kun muutamat ainoat kateuskorvausta perineet kaupungit ovat päättäneet luopua lainkohdan soveltamisesta. Asemakaavassa on esitettävä ne yleiset tai yksityiset tarkoitukset, joihin maa- tai vesialueet on aiottu käytettäviksi. Yleisiä alueita ovat katujen lisäksi torit ja aukiot, virkistysalueet, liikennealueet, vaara-alueet, erityisalueet, vesialueet ja näihin verrattavat kunnan, valtion tai muun julkisyhteisön toteutettaviksi osoitetut alueet. Kunnalla, valtiolla tai muilla julkisyhteisöillä ei ole samanlaista lakiin perustuvaa oikeutta hankkia yleisiä alueita taikka yleisen rakennuksen tonttia kuin katualueen osalta on säädetty. Muut yleiset alueet kuin katualueet ja yleisen rakennuksen tontit on hankittava joko kaupalla, vaihdolla tai muulla vastaavalla vapaaehtoisella saannolla taikka sitten lunastamalla. Asema-, rakennus- ja rantakaavat on yhdistetty yhdeksi uudeksi detaljikaavamuodoksi, asemakaavaksi. Näin ollen kaikkia kuntia koskee samat kaavoja koskevat säännökset. Maankäyttöja rakennuslakiin on otettu säännökset, jotka säätelevät siirtymistä rakennuslain aikaisesta järjestelmästä maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseen järjestelmään. Rakennuslain nojalla voimaan tullut asemakaava on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisena asemakaavana. Myös rakennuslain nojalla voimaan tullut ensimmäinen asemakaava on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisena ensimmäisenä asemakaavana. Rakennuslain nojalla voimaan tulleen asemakaavan kunta voi siis toteuttaa maankäyttö- ja rakennuslain säännösten perusteella, eli mm. ottaa katualueen haltuunsa yllä selostettujen säännösten mukaan. Rakennuskaavatien alue, joka on rakennuslain nojalla otettu kunnan haltuun, siirtyi maankäyttö- ja rakennuslain tullessa voimaan kunnan omistukseen (MRL mom). Rakennuskaavatien alueen, jota ei ollut otettu haltuun maankäyttö- ja rakennuslain voimaan tullessa, kunta saa omistukseensa MRL 94 :n katualuetta koskevien säännösten mukaisesti. Kunta saa erotuttaa alueen itselleen yleisen alueen lohkomisella. Maankäyttö- ja rakennuslain voimaantulon ajankohtana voimassa olleen rakennuskaavan mukainen rakennuskaavatien alue on siten tullut kunnan omistukseen. Säännös koskee myös rakennuskaavan muutoksen mukaista rakennuskaavatien aluetta. Näissä tapauksissa taas voitaneen soveltaa MRL 107 :ää, koska katualueen omistusoikeus siirtyy kunnalle vasta lohkomisen yhteydessä, jolloin lainkohdan soveltamisen edellytykset täyttyvät. Rakennuskaavatien alue, jota kunta ei ollut ottanut haltuunsa ennen maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa, siirtyy kunnan omistukseen MRL 94 :n katualuetta koskevien säännösten mukaisesti MRL 218 :n 3 momentin perusteella. Katualueen luovutusperusteen osalta sovelletaan tässä tapauksessa luovutuksen määrää laskettaessa MRL 104 :n sijaan rakennuslain rakennuskaavaa koskevia säännöksiä MRL mom.. Näin ollen ilmaisluovutusvelvollisuus on rakennuslain rakennuskaavan osalta edelleen 10 %, ja siitä ylimenevä osa on korvattava. Rakennuskaavan muutoksen kyseessä ollessa on kunnalle siirtynyt rakennuskaavatien alue korvattava maanomistajalle kokonaisuudessaan, paitsi jos rakennuskaavatien alue on sisältynyt rakennuskaavatien alueena jo rakennuslain aikana voimaan tulleeseen ensimmäiseen

5 rakennuskaavaan ja sen jälkeen säilynyt rakennuskaavatienä kaikissa rakennuskaavan muutoksissa eikä 10 % ilmaisluovutuksen rajaa ole ylitetty. Rakennuslain aikana voimaan tullut rantakaava on muuttunut maankäyttö- ja rakennuslain voimaan tullessa asemakaavaksi, johon sovelletaan ranta-asemakaavaa koskevia säännöksiä. Rantakaavaa ei kuitenkaan pidetä MRL 104 :ssä tarkoitettuna ensimmäisenä asemakaavana. Rakennuskaavatien alue, jota kunta ei ole ottanut haltuunsa ennen maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa, siirtyy kunnan omistukseen MRL 94 :n katualuetta koskevien säännösten mukaisesti. Tällöin korvaukset määräytyvät kuitenkin MRL momentin mukaan. Kunta ja maanomistaja voivat myös MRL 109 :n perusteella sopia toteuttamisesta ja korvauksesta. Jos taas rakennuskaavatie oli otettu haltuun rakennuslain nojalla, jolloin alue on siirtynyt MRL momentin perusteella kunnan omistukseen, mutta alueen korvaamisesta ei ole sovittu taikka korvausta ei ole ratkaistu oikeudenistuimessa tai lunastustoimituksessa, on korvausasia ratkaistava lunastuslain mukaisessa lunastustoimituksessa. Tässäkin tapauksessa voidaan korvauksesta vielä sopia, vaikkakin lainkohdan sanamuoto näyttäisi korostavan asian ratkaisemista lunastustoimituksessa. Lunastustoimitus on kuitenkin prosessina raskas verrattuna sopimiseen, ja sen kustannukset saattavat olla moninkertaiset maksettavaan korvaukseen verrattuna.