Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

Transkriptio

1 Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

2 Päivän aikataulu 14:15 15:00 Ranta-alueen rakennusoikeuden määrittäminen 15:00 15:10 Tauko 15:10 15:55 Vesijätön lunastus (15:55 ) Kertaa kotona luentokalvot (erityisesti tontinosan lunastuksen osalta)

3 Ranta-alueen rakennusoikeuden määrittäminen

4 Taustaksi Suomessa on rantaviivaa noin km Rantaviivasta noin 15 % on meren rannikkoa, 68 % järven rantoja ja 17 % jokien rantoja 1/4 maamme rannoista sijaitsee Lapissa Kaavoituksen piirissä on vain noin 23 % rannoista (yleis- ja ranta-asemakaavat) Suomessa on noin 0,5 milj. vapaa-ajan asuntoa (+ ympärivuotinen asuminen) Rantarakentamisesta 60 % perustuu kaavoitukseen Jos jokainen rantarakennuspaikka vie rantaa noin 80 metriä, olemassa olevat vapaa-ajan asunnot sitovat noin 10 % rantaviivasta 4

5 Rantojen rakentamiskielto Lähtökohtana on, ettei rannoille saa rakentaa ILMAN asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena Jos kaava on, sen mukaan rakennetaan Jos kaavasta on tarpeen poiketa, haetaan poikkeamislupa (mutta ei siis siihen, saako uutta rakennusta rakentaa). Jos kaavaa ei ole, pitää sellainen joko tehdä tai hakea poikkeamislupaa ELYkeskukselta 5

6 Rantojen rakentamiskielto Meren tai vesistön (ks. vesilaki 1:3 ) ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta (ks. MRL 113 ) ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. (MRL 72 ) RANTAVYÖHYKE (määritelmää ei ole laissa): Ulottuu keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta min. 50 m, yleensä 100 m, max. 200 m päähän. HE: tarkoittaa sellaista rannan osaa, jonka luonnonolosuhteisiin meren tai vesistön vaikutus ulottuu, joka maisemallisesti mielletään rantaan kuuluvaksi tai jolle kohdistuu erilaisia rantaa hyödyntäviä maankäyttötarpeita RANTA-ALUE (määritelmää ei ole laissa): Rantavyöhykettä leveämpi rannan osa, jolla rannassa oleva tai rantaan tukeutuva loma-asutus vaatii järjestämistä (usein n. 200 m; alkaa rantavyöhykkeen jälkeen, sillä rantavyöhyke on aina olemassa ) 6

7 Rantakaavojen erityisvaatimukset Laadittaessa kaavaa ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Pääsääntöisesti maanomistaja huolehtii kaavoituksesta (vrt. kunnan kaavoitusmonopoli) 7

8 Rantakaava vs. poikkeamislupa Edellytykset rakentamiselle ovat yhtenevät Ts. poikkeamisluvalla ei saa rakentaa alueille, joilla se ei olisi kaavoituksella mahdollista Poikkeamisluvan avulla ei saa aikaan uusia rakennuspaikkoja Arviointiperusteet sille, saako rannalle rakentaa, ovat yhtenevät kaavassa ja poikkeamisluvassa. poikkeamisharkinta perustuu kaavoituksessa käytettävään mitoitukseen 8

9 Kuinka paljon ja minne saa rakentaa? MITOITUS- ja MUUT PERIAATTEET Kantatilaperiaate (KHO ratkaisukäytännössä hyväksynyt) maanomistajien tasapuolinen kohtelu Muunnetun rantaviivan käsite rakentamisen tiheys, naapurien häiriö, virkistyskäytön turvaaminen, luonto-, vesistö- ja maisematekijät Kaavoituksen ensisijaisuus Varovaisuusperiaate -> poikkeamisharkinnassa 9

10 Kuinka paljon ja minne saa rakentaa? Jos kaava on olemassa, rakentamisoikeus ja sen sijainti selviää kaavasta Huom. Kaavassa päätetään paitsi siitä, minne saa rakentaa, myös siitä, minne ei saa rakentaa. Muutoin arvioitavaksi tulee se, kuinka paljon rakennusoikeutta on jäljellä 10

11 Kantatilaperiaate Vuonna -59 lyötiin lukkoon se, kuinka paljon millekin tilalle saa rakentaa. Taustalla oli pyrkimys maanomistajien tasapuoliseen kohteluun. Rakennusoikeus ei kantatilaperiaatteen käyttöönoton jälkeen mene automaattisesti niille, jotka ensiksi sen käyttävät. Kantatilaperiaatteessa kullekin tilalle annetaan yhtä paljon ja yhtäläisin perustein rakennusoikeutta, pitäen samalla kiinni yhteisistä arvoista (rantojen virkistyskäyttömahdollisuus jne.) Se, kuinka paljon rakentaa saa, riippuu kunkin tilan muunnetusta rantaviivasta (kilometriä) ja ns. mitoitusluvusta (rakennuspaikkojen lkm. per kilometri) Esim. 0,8 [km] x 5 [RP/km] = 4 [RP] 11

12 Muunnettu rantaviiva 12

13 Mitoitusluku Laadittaessa ranta-alueille kaavaa, voidaan kaava-alue jakaa olosuhteiden perusteella erilaisiin mitoitusvyöhykkeisiin Kullekin mitoitusvyöhykkeelle lasketaan sen ominaisuuksien perusteella teoreettinen rantarakennuspaikkojen enimmäismäärä muunnetun rantaviivan kilometriä kohden Perusajatus on se, että esimerkiksi luonnonoloiltaan herkille alueille osoitetaan vähemmän rakentamista kuin kulutusta paremmin kestäville alueille Tyypillinen mitoitus on 4-7 rakennuspaikkaa per muunnettu rantakilometri Mitoitusluku selviää vastaavien alueiden olemassa olevista kaavoista, sillä maanomistajien tasapuolinen kohtelu edellyttää, että samanlaisilla alueilla voidaan rakentaa yhtä paljon. (Mitoitusvyöhyketarkastelu tehdään luonnollisesti myös poikkeamisluvan kokonaisharkinnan yhteydessä) 13

14 Esimerkki Jos kantatilan (tilanne esim. vuonna 1959) rantaviivan pituus on 600 m, oikeuttaa se mitoituksella 5 kolmeen rakennuspaikkaan 0,6 km x 5 kpl/km = 3 kpl Jos kantatilasta on erotettu tai rakennettu kaksi rakennuspaikkaa, niin rakennuspaikkoja on jäljellä 1 kpl. Jos rakennuspaikkoja on erotettu/rakennettu 3 kappaletta, niin rakennusoikeutta ei ole enää, vaikka vapaata rantaviivaa olisi jäljellä. Perinnönjako Kouvolassa Pitkäjärven lunastus 14

15 Vesijätön lunastus

16 Esityksen sisältö Mitä vesijättö tarkoittaa? Kuka vesijätön omistaa? Kuinka vesijätön lunastustoimitus tulee vireille? Miten lunastustoimitus etenee? Edellytykset Lunastettavan alueen rajaaminen Korvausten määrääminen Rekisteröinti Miten vesijättö vaikuttaa rantatilan markkina-arvoon? 16

17 Mitä vesijättö tarkoittaa? Vesijättö on maa-alueeksi muuttunutta entistä vesialuetta. Vesijättöjä syntyy maan kohoamisen, vesialueen liettymisen ja umpeen kasvamisen tai vedenpinnan laskemisen seurauksena. Yleensä vesijättö on nauhamainen maakaistale rantakiinteistön ja vesirajan välissä. Vesijättö ei ole kiinteistönmuodostamislain tarkoittamaan vesijättöä, jos siitä on muodostettu missä tahansa kiinteistötoimituksessa jokin kiinteistö, esim. yleinen alue (puisto tms.) 17

18 Kuka vesijätön omistaa? Vesijätöt ovat yleensä muiden kuin niihin rajoittuvien maa-alueiden haltijoiden omistuksessa. Vesijättö kuuluu yleensä vesialueen omistajalle, joka on tavallisimmin osakaskunta eli kylän yhteisen vesialueen osakaskiinteistöt. Vesijättö voi olla myös yksityistä, jos se on muodostunut yksityisestä vesialueesta Vesijättöä voidaan lunastaa järjestäytyneeltä osakaskunnalta mutta myös järjestäytymättömältä osakaskunnalta (tällöin vesijätön omistajia vain ei tiedetä ja korvaus talletetaan) 18

19 Kuinka vesijätön lunastustoimitus tulee vireille? Vesijätön lunastusta haetaan Maanmittauslaitokselta. Toimitusta voi hakea paitsi vesijättöön rajoittuvan kiinteistön omistaja, myös vesijätön omistaja (=lunastuttaminen). Vaikka lunastustoimituksissa pääsääntö on, että hakija maksaa toimituskustannukset, on vesijätön lunastuksissa sovellettava mitä kiinteistönmuodostamislaissa säädetään (ts. kustannukset jaetaan hyödyn mukaan) 19

20 20

21 Lunastustoimituksen eteneminen Alkutoimet > Edellytykset > Aluerajaus > Korvaukset > Rekisteröinti Toimitus lähtee liikkeelle arkistotutkimuksista Selvitetään kiinteistön lainvoimaiset rajat, mm. milloin raja vesialuetta vastaan on syntynyt Rajat eivät synny kiinteistökaupassa, vaan silloin kun rajat käydään jossakin kiinteistötoimituksessa! Monesti raja vesialuetta vastaan onkin käyty viimeksi isojaossa. Tämän jälkeen rantatilaa on myyty omarantaisena sukupolvelta toiselle, vaikka ranta on tosiasiallisesti vuosi vuodelta etääntynyt tilasta. Selvitetään alueen kaavoitustilanne sekä maankäytön muut määräykset. 21

22 Lunastustoimituksen eteneminen Alkutoimet > Edellytykset > Aluerajaus > Korvaukset > Rekisteröinti Ensimmäiseksi päätetään voiko alueen lunastaa (kaikki edellytykset täytyttävä samanaikaisesti): Lunastettavan alueen tulee olla KML:n tarkoittamaa vesijättöä, muuta maa- tai vesialuetta ei voi lunastaa. Vesijätön tulee rajoittua lunastavaan kiinteistöön. Vesijättöä tulee voida käyttää tarkoituksenmukaisesti vain lunastavan kiinteistön yhteydessä tai sen tulee vaikeuttaa huomattavasti lunastavan kiinteistön käyttöä. Jos vesijätöstä aiheutuva haitta voidaan korjata tilusvaihdolla, on lunastamisen sijasta suoritettava tilusvaihto. 22

23 Lunastustoimituksen eteneminen Alkutoimet > Edellytykset > Aluerajaus > Korvaukset > Rekisteröinti Rajat suhteessa kiinteistöön ja vesialueeseen Selvitetään kiinteistön ja vesijätön välinen raja kiinteistön muodostamishetkellä mm. vanhojen toimitusasiakirjojen ja maastotöissä tehtyjen havaintojen perusteella. Vesijätön ja vesialueen välinen nykyinen raja vesistön keskivedenkorkeuden perusteella. Rajat naapurikiinteistöjen suhteen Huomioon on otettava, etteivät rajat vesijättöalueella välttämättä jatku samassa linjassa kuin kiinteistöjen väliset rajat. 23

24 Lunastustoimituksen eteneminen Alkutoimet > Edellytykset > Aluerajaus > Korvaukset > Rekisteröinti Korvausten määräämisessä noudatetaan täyden korvauksen periaatetta, jossa lähtökohtana on luovuttajan varallisuusaseman muuttumattomuus. Korvaukset arvioidaan sen mukaan mitä luovuttaja menettää, eikä sen mukaan, mitä lunastaja saa. Korvausarvioinnin tavoitteena on siten vesijätön käypä arvo eli hinta, johon vesijätön vapaaehtoisessa kaupassa olisi todennäköisimmin päädytty. Korvauksen suuruuteen eli vesijätön käypään arvoon vaikuttaa vesijätön käyttötarkoitus osana lunastavaa kiinteistöä (metsämaa, rantatila jne) Arvioinnin lähtökohtana onkin useimmiten lunastuksessa muodostuvan kiinteistön, kuten rantatontin hinta. Lisäksi käypään arvoon vaikuttavat vesijätön ominaisuudet: pinta-ala maapohja (onko vesijättö käyttökelpoista sellaisenaan vai vaatiiko kunnostustoimenpiteitä) alavuus (onko vesijättö veden vaivaamaa) 24

25 Vesijätön korvaukset ovat puhuttaneet maanmittareita useita vuosikymmeniä.. tässä tarina siitä.

26 Miten vesijättöä arvioidaan? Maanmittauslaitoksen rooli lakisääteisenä arvioijana edellyttää arviointitoiminnalta tasapuolisuutta ja oikeudenmukaisuutta. Tasapuolisuuden vaatimus velvoittaa MML:n yhtenäisiin käytäntöihin: Asianosaisen tulee saada asiansa ratkaistua yhtäläisin perustein riippumatta siitä, kuka toimitusinsinööri asian ratkaisee tai minkä maanmittaustoimiston alueella toimitus suoritetaan. Yhtenäiset käytännöt vai insinööriarpajaiset?..vesijättöjen yksikköhinnat, verrattuina kauppahintaselvityksistä saatuihin rantakiinteistöjen keskihintoihin, vaihtelivat suuresti eri toimitusinsinöörien, toimistojen ja eri hinnanmääritystapojen mukaan. (Hiironen 2006)..korvausperusteet ovat eri maanmittaustoimistoissa olleet varsin kirjavat. (Kuusela 2005) toimituksissa on käytetty hyvin erilaisia arviointiperiaatteita.. yhtenäistä arviointikäytäntöä eri toimitusinsinöörien ja paikkakuntien välillä ei ollut. (Tenkanen 1983)

27 Kun perinteiset arviointimenetelmät eivät pure, korostuu ohjeistuksen merkitys KKO ohjeistanut:..arvioitaessa vesijätön lunastuskorvausta..voidaan lähtökohdaksi ottaa alueen lomarakennustonttien käypä hinta; KKO 2000:38 ettei vesijättöalueen, joka ei itsenäisesti muodosta lomarakennuspaikkaa, yksikköhinnan voida arvioida olevan vastaavan lomatontin yksikköhinnan suuruinen; KKO 1996:103 Maanmittauslaitos ohjeistanut:..vesijätön arvon määrityksessä tulee noudattaa arviointikäytäntöä (siis sitä epäyhtenäistä, joka osoittaa 40 % hintasuhdetta?) ja sitä tukevaa oikeuskäytäntöä (kumpaa tapausta?)...suositus tarkoittaa, että toimituksessa arvioidaan vertailukauppatietojen perusteella vesijätön liittämisen kautta muodostuvan omarantaisen rantatontin vertailuarvo.. Vertailuarvon perusteella määritetään vesijätön yksikköhinta (käytetään siis 100 % hintasuhdetta). Tutkijat ohjeistaneet: Kauppahintatutkimus osoitti, että vesijätön ja lomatontin hintasuhde on yhtä pienempi ja keskimäärin 56 %.. hintasuhde laskee vesijätön pinta-alan kasvaessa ja laadun huonontuessa. Vesijätön hintasuhde ei ole ainakaan 100%. Arviointikäytäntö osoitti, että vesijättö on arvioitu yksikköhinnaltaan noin 60 % lunastuksessa muodostuvan tontin yksikköhintaa alhaisemmaksi. Asianosaisten sopiessa korvauksista, on arvon katsottu olevan tätäkin alhaisempi. Vesijättöjen hintasuhteen mediaani on 0,4. Vesijätön heikolla laadulla on taipumus alentaa hintasuhdetta.

28 Miten arvioida vesijättö? Ydinkysymys on siis, mitä luovuttaja menettää: Lunastuskorvaus on määrättävä sen mukaan, mitä luovuttaja menettää, ei sen mukaan, mitä lunastaja saa. HE 179/1975 II Kun varmistutaan siitä, mitä luovuttaja menettää, on arviointi helpompi suorittaa (tällöin tiedetään mitä arvioidaan): Luovuttaja ei menetä itsenäisesti käytettävää rakennuspaikkaa. (vrt. KML 60 ) Vesijätön lunastamista koskevan sääntelyn oikeutus perustuu siihen, ettei vesijätöstä voi muodostaa itsenäistä rantakiinteistöä. Kuusiniemi 2000, s menettää vesijättöä, jota voidaan hyödyntää rajoittuvan rantatilan yhteydessä.. Koska kiinteistö arvioidaan sen parhaimman ja tuottavimman käytön mukaan (vrt. IVS 2003, s. 40) voidaan edelleen päätellä: Koska rantatontin lisämaa on kalliimpaa kuin joutomaa (mitä vesijättö on faktisesti luovuttajan hallussa), on kannattava kiinteistönjärjestely mahdollista. Siten ollen luovuttajan suurin menetys muodostuu vesijätön myyntioption menetyksestä. Koska kauppa ei synny elleivät molemmat osapuolet siinä voita, voidaan vesijätön yksikköhinnan todeta olevan halvempaa kuin tonttimaa mutta kalliimpaa kuin joutomaa.

29 Vesijättö on rantatontin negatiivinen hintatekijä Mikäli rantatilan edustalla on vesijättöä, aiheuttaa se joko kustannuksia rantatilan omistajalle ja/tai haittaa kiinteistön käytölle Kustannukset: vesijätön hankintahinta tai lunastushinta + lunastuksen hinta ja lainhuutokustannukset Haitta: kapeammat rannan omistajan oikeudet Vesijättö on siten kiinteistölle negatiivinen arvotekijä, mikä tulee huomioida arvioinnissa

30 Ja takaisin itse asiaan..

31 Lunastustoimituksen eteneminen Alkutoimet > Edellytykset > Aluerajaus > Korvaukset > Rekisteröinti Toimituksen lopussa.. Päätetään korvausten maksamisesta (maksuaikataulu, tallettaminen) Ilmoitetaan muutoksenhakuoikeudesta (valitusaika 30 päivää) Päätetään toimituskustannusten maksamisesta (jaetaan hyödyn mukaan) Toimituksen tultua lainvoimaiseksi se rekisteröidään 31

32 Tontinosan lunastus

33 Tontinosan lunastus (1/3) Tontinosan lunastuksen tarkoituksena on varmistaa rakennuskelpoisten ja asemakaavaan sopeutuvien tonttien muodostaminen tilanteessa, jossa kaavan tai tonttijaon mukaiseen tonttiin sisältyy eri omistajille kuuluvia alueita. Rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei tonttijaon mukaista tonttia ole merkitty kiinteistörekisteriin, tai jollei rakennusluvan hakija hallitse koko tonttia MRL Tonttia ei puolestaan saa lohkoa tai merkitä kiinteistörekisteriin, elleivät kaikki tontinosat kuulu samoin omistussuhtein samoille omistajille KML 23. Tontinosan lunastus tulee käytännössä kyseeseen silloin, kun puuttuvasta tontinosasta ei syystä tai toisesta saada tehtyä vapaaehtoista luovutusta. 33

34 Tontinosan lunastus (2/3) Kuka saa lunastaa? Etuoikeus lunastamiseen on sillä, jonka tontinosalla rakennuksineen ja laitteineen on suurin arvo KML Jos osat ovat samanarvoiset, lunastusoikeus on sillä, joka on ensiksi vaatinut lunastamista. Rakentamattoman tontin tapauksessa suurin arvo = suurin pinta-ala Edellytykset: Lunastusoikeuden myöntämiseen riittää voimassaolevan asemakaavan ja tonttijaon olemassaolo sekä tontinosan omistusoikeus. Sitova tonttijako Lunastettava kaikki tai ei mitään Ei voi ratkaista tilusvaihdolla 34

35 Tontinosan lunastus (3/3) Lunastuskorvaus määrätään keskimääräisen neliöhinnan perusteella Keskimääräisen neliöhinnan käyttäminen tasaa hyödyn ja on siten todennäköisin kauppahinta (=markkina-arvo)! Rakennetuilla kohteilla tehtävä vertailevaa arviointia Esim. omakotitalo kerrostalotontilla Korvaus suuremman arvon mukaan: (omakotitalo + omakotitontti) vai (kerrostalotontti omakotitalon purku) Viime kädessä (1 vuosi + 60 päivää) kunta voi lunastaa Jollei tontinosan omistaja ole pannut vireille vaatimusta tontinosan lunastamiseksi vuoden kuluessa tonttijaon voimaantulosta, on kunnalla oikeus lunastaa tonttiin kuuluvat osat KML 62 a. Jos tontinosan omistaja on kuitenkin pannut lunastusvaatimuksensa vireille 60 päivän kuluessa siitä, kun kunnan vaatimus on annettu hänelle tiedoksi, kunnalla on lunastusoikeus vain, jos jonkin tontinosan omistajan vaatimus ei johda tontin joutumiseen yhdelle omistajalle. 35

36 Seuraavaksi kerraksi: -- Kirjoita lokikirjoitus (MyCourses / ryhmät ja lokikirjoitukset ) tästä luennosta