Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

Transkriptio

1 Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

2 Lukemasi kirjallisuus Tähän mennessä olet tutustunut Kuusiniemi & Peltomaa, 2000, Lunastuslaindääntö.. sivut Käsitteet (mm. omaisuuden suoja), yleiset ja erityiset, lunastusperusteet, lunastusprosessi, lunastuslupa/-edellytykset Viime kerran jälkeen olet tutustunut lisäksi: Kuusiniemi & Peltomaa, 2000, Lunastuslaindääntö.. sivut Täyden korvaukset periaate Lunastuskorvaukset osat Erityiset säännökset 2

3 3. Lähipäivän aikataulu 12:15 12:30 Palaute lokikirjoituksista 12:30 13:00 Täyden korvauksen periaate Tauko 13:15 14:00 Lunastuskorvauksen määrittäminen Tauko 14:15 15:00 Ryhmätyö 15:00 15:40 Ryhmätöiden esittely 15:40 15:45 Tehtävät seuraavaksi kerraksi 3

4 Lokikirjoitukset

5 Kirjoituksista poimittua Lunastuslupia myöntäviä tahoja on useita vaikuttaa sekavalta..? Tiedottamisen merkitys (ajoissa, hämmennyksiä herättämättä, perustietopaketin tarjoaminen?..) Maanmittaustoimiston päätöksistä valitetaan hallintovalituksin, minne se osoitetaan? Olisiko lunastus toteutettavissa toisella tapaa, onko vaihtoehtoja selvitetty miten käytännössä? Pistetaulukko Jos yleinen tarve on, voidaanko olla myöntämättä? Esim. Malmin lentokentän lunastukseen liittyvä lakialoite. 5

6 Kirjoituksista poimittua Asianosaisten vaikutusmahdollisuudet (esim. kulloinkin tehtävät vaatimukset), millaista ilmaista apua olisi saatavilla? Oikeudenkäynnin määräämisperiaate eikö tavoitteena ole toimia lain mukaan ja oikeudenmukaisesti? Lunastusrelaation ulkopuolinen taho, miten rajatapaukset määritellään? Esim. tien vaikutuspiiristä ulos jäävä huoltoasema? Sekalaista: Vesijätön lunastushinta, ristiriitainen ohjeistus? 6

7 Mikä on täysi korvaus ja mistä se muodostuu?

8 Täysi korvaus (1/6) Rikastumisen kielto / varallisuusaseman muuttumattomuus: Henkilöt, joilta lunastetaan omaisuutta, saavat täyden korvauksen lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Heidän varallisuusasemansa ei saa lunastuksen vuoksi huonontua eikä myöskään parantua. Lunastuskorvauksen on näin ollen vastattava sitä luovuttajan varallisuusaseman heikkenemistä, joka lunastuksen vuoksi syntyisi, jos lunastuskorvausta ei maksettaisi. lunastuslain hallituksen esitys Korvaus maksetaan aina sen mukaan mitä luovuttaja menettää, eikä sen mukaan mitä lunastaja saa. Suomessa korvaus määritetään omaisuuden markkina-arvon perusteella ottamatta huomioon lunastusyrityksen vaikutusta (luovuttajan monopoliasema) Jälleenhankintatakuu Korvauksella on voitava hankkia tilalle vastaavanlainen omaisuus tai vastaavan hyödyn tuova omaisuus tai korvauksen on itse oltava tämä vastaava hyöty 8

9 Täysi korvaus (2/6) Vain taloudelliset menetykset ovat korvattavia Muut menetykset jäävät korvaamatta Korvaukset määritetään kohteen markkina-arvon mukaan 50 % mahdollisuus sille, että korvaus on liian pieni Toteutuuko periaatteen sisältö todella? Luovuttaja ei voi valita, milloin hän kohteen myy (matala- /korkeasuhdanne) Korvaukset ovat veronalaista tuloa Kuva: Markkina-arvo ei ole absoluuttinen totuus vaan parhaimmillaankin hyvin perusteltu mielipide todennäköisimmästä hinnasta. 9

10 Täysi korvaus (3/6) Kuva. Kauppa ei tapahdu koskaan, elleivät molemmat osapuolet voita siinä. Koska markkina-arvo kuvaa kohteen todennäköisintä kauppahintaa (kuvassa Agreed price), ei se de facto kuvaa luovuttajan menetystä (kuvassa buyer s value). 10

11 Täysi korvaus (4/6) Number of transactions A. Buyer s maximum willingness to pay B. Profit-sharing C. Seller s reservation price D. Market value E. Compensation below market value Most probable price Price 11

12 Täysi korvaus (5/6) Johtopäätökset Luovuttaja voi joutua kärsimään taloudellista vahinkoa sen vuoksi, että hänet pakotetaan realisoimaan omaisuutensa matalasuhdanteen aikana (joskaan kukaan ei koskaan tiedä, milloin ollaan pohjalla ja milloin huipulla) Veroseuraamusten vuoksi luovuttajan taloudellinen asema tosiasiallisesti heikkenee. Odotusarvoisesti 50 % luovuttajista saa vähemmän korvausta kuin mitä sen todellinen myyntihinta olisi ollut. Miksi vasten tahtoaan hankkeessa mukana oleva joutuu kantamaan tämän riskin? Markkina-arvon mukaan määritetty korvaus ei takaa sitä, että korvaus olisi täysi Toisaalta Johtaako markkina-arvon mukaan määritetty korvaus reiluun balanssiin yleisten ja yksityisten intressien välillä ainakin lainsäätäjät näyttävät ajettelevan niin. 12

13 Täysi korvaus (6/6) Suomi Englanti Ruotsi +10% +25% Market value Kuva. Saksalaisvaikutteiselle säädösoikeudelliselle (esim. Suomi) systeemille tyypillistä on omaisuuden ns. sosiaalisen sidonnaisuuden periaate (esim. Hyvönen 1998, 99). 13

14 Harjoitustyöinfo

15 Ryhmien arviointi Opettaja antaa koko ryhmälle yhden arvosanan, käyttäen esitettyä arviointimatriisia Koska ryhmät ovat suunniteltua suurempia, on ryhmätöissä ilmiselvä freerider riski Jotta kaikilla olisi yhtäläinen motivaatio osallistua ryhmätyön tekemiseen ja toisaalta ryhmätyöstä saadut arvosanat reiluja, pisteytetään ryhmän sisäinen toiminta Kaikki tekivät suurinpiirtein yhtälailla töitä (kyllä/ei) jos yli puolet ryhmän jäsenistä on sitä mieltä, että joo, saavat kaikki saman arvosanan Muutoin, jokainen pisteyttää muiden työpanoksen (-1 = teki vähemmän töitä; 0 = teki siinä missä muutkin, +1 = teki enemmän töitä) [-6, -5, -4; -2], [-3, -2; -1], [-1, 0, +1; 0], [+2, +3; +1], [+4, +5, +6; +2] 15

16 Tauko

17 Lunastuskorvauksen osat

18 Lunastuskorvauksen osat Lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta. Wiialan (1966) mukaan täysi korvaus kattaa kohteen objektiivisen arvon (kohteen korvaus), jäljelle jäävän omaisuuden arvon alenemisen (haitan korvaus) ja muut lunastusyrityksestä aiheutuvat vahingot (vahingonkorvaus). Lunastuskorvaus Täysi korvaus = (K + H + V) + E, missä K = Korvaus menetetystä omaisuudesta H = Korvaus jäljelle jäävän omaisuuden arvon alenemisesta V = Korvaus tilapäisistä vahingoista E = Edunvalvontakustannusten korvaus 18

19 Kohteen korvaus Kohteenkorvaus tarkoittaa LunL :n mukaisesti itse lunastettavasta omaisuudesta määrättävää korvausta. Kohteenkorvaus voidaan käsittää korvauksena luovuttajalle aiheutuneesta objektiivisesta menetyksestä. Lainsäätäjän mielestä markkina-arvo kuvastaa objektiivisesti menetyksen suuruutta? Kohteenkorvaus on siis määrättävä objektiivisten seikkojen perusteella, kiinnittämättä huomiota siihen erityismerkitykseen, joka lunastettavalla omaisuudella on nimenomaan luovuttajalle. Lunastettavan omaisuuden subjektiivinen arvo sen kokonaisuuden osana, johon se luovuttajan omistuksessa kuuluu, muodostuukin kohteenkorvauksesta lisättynä haitan- ja vahingonkorvauksella 19

20 Haitan korvaus Haitankorvaus on korvauksensaajan jäljelle jäävälle omaisuudelle aiheutuvasta pysyvästä haitasta määrättävä korvaus (LunL 35 ). Se tarkoittaa siis jäljelle jäävän kiinteistön pysyvästä arvonalennuksesta määrättävää korvausta. Haitankorvauksen tarkoituksena on korvata luovuttajan subjektiivinen menetys (objektiivisin kriteerein). Haitankorvauksen määrääminen tulee kysymykseen vain osalunastuksessa, jolloin korvauksensaajalta lunastetaan omaisuutta, mutta ei kuitenkaan koko käyttöyksikköä Tuolloinhan mitään jäljelle jäävää, lunastamisesta haittaa kärsivää omaisuutta ei enää olisikaan! 20

21 Vahingonkorvaus Vahingonkorvaus käsittää korvaukset tilapäisistä vahingosta, tappiosta tai kustannuksista, jotka lunastettavan omaisuuden omistajalle aiheutuu lunastuksen johdosta muuttamisen, liikkeen tai ammatin harjoittamisen keskeytymisen tai muun syyn vuoksi (LunL 37 ). Vahingonkorvauksessa on haitankorvausta enemmän luovuttajan henkilöön liittyviä seikkoja. Vahingonkorvaus voidaankin käsittää eräänlaiseksi henkilökohtaiseksi korvaukseksi niistä vahingoista, joita lunastus luovuttajalle aiheuttaa. LunL 37 :n mukaisen vahingonkorvauksen edellytyksenä on aina se, että korvauksensaajalta lunastetaan omaisuutta. (Tosin LunL 38 palauttaa merkittävät vahingot takaisin korvattavuuden piiriin.) 21

22 Tärkeimmät korvausarvioinnin säädökset

23 Lunastusyrityksen vaikutuksen leikkaaminen (LunL 31.1 ) Jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, (kohteen-)korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta. Esimerkiksi tiet, voimalinjat, voimalaitokset ja niitä koskevat suunnitelmat. Ei siten esimerkiksi asemakaava, mutta asemakaavan nojalla toteutettavaksi tuleva puisto kylläkin. 23

24 Arvonleikkaus (LunL ) Arvonleikkaus on täyden korvauksen periaatteen ainoa poikkeus Silti ilmeisesti sallittu, koska Suomessa omistusoikeutta määrittelee sosiaalisen sidonnaisuuden periaate. Säännöksen legitimiteettiä ei ole testattu Euroopan ihmisoikeustuomioistuimessa, mutta esimerkiksi maaoikeus on, kehäpäätelmän avulla tosin, tullut siihen tulokseen, että säännös on Euroopan ihmisoikeussopimuksen mukainen. Tavoitteena leikata ns. ansioton arvonnousu Sovelletaan hankittaessa maata yhdyskuntarakentamista varten kunnalle..ei huomioon oteta kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua.. Korvausta..määrättäessä jätetään kuitenkin huomioon ottamatta maan arvonnousu enintään 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneestä päivästä lähtien Esitöistä ja oikeuskäytännöstä voidaan päätellä, että arvonleikkauksella voidaan leikata vain asemakaavan tuomaa arvonnousua, ei siis yleiskaavan. 24

25 Tonttimaa /m2 Raakamaa II /m2 Raakamaa I 2-5 /m2 Odotusarvomaa 1-2 /m2 Maa-ja metsätalousmaa 0,5-1 /m2 25

26 Jälleenhankintatakuu (LunL 32 ) Lunastettaessa omaisuutta, jota sen omistaja pääasiallisesti käyttää asumiseensa taikka ammattinsa tai elinkeinon harjoittamiseen, kohteenkorvaus on 31 :n estämättä määrättävä ainakin niin suureksi kuin on tarpeen vastaavanlaisen oman asunnon tai saman toimeentulon tarjoavan, lunastettua vastaavan omaisuuden hankkimiseen lunastetun tilalle. Kysymys: Minkä vuoksi tarvitaan erityissäännös, jos yleinen laki sisältää jo sellaisenaan jälleenhankintatakuun? Syy: Arvonleikkaussäännös on poikkeus täyden korvauksen periaatteesta. Asuntotakuu on poikkeuksen poikkeus, joka kohtuullistaa korvauksen 32 :n osoittamassa erityistapauksessa takaisin täyden korvauksen periaatteen mukaiseksi 26

27 Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus Kun asemakaava hyväksytään alueelle, jolla ei ole ollut asemakaavaa, kunta saa omistukseensa katualueen, joka ei sille ennestään kuulu (MRL 94 ) Alkuperäinen ala 500 m2 Uusi rakennusoikeus: 100 KEM Katualue (ala: 120 m2) Kuva. Korvausta maksetaan siltä osin kuin luovutettavan alueen ala ylittää 20% asemakaavaalueella omistusta maasta (kuvassa 20 m2) tai on suurempi sitä rakennusoikeuden määrää, jonka saa rakentaa hänelle jäävälle maalle tällä asemakaavaalueella (kuvassa 120 m2 vs. 100 KEM). 27

28 Hyödyn kompensointi (LunL 36.1 ) Lunastusyrityksestä saman henkilön jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle aiheutuva pysyväisluontoinen hyöty on kohtuuden mukaan sovitellen ja omistajan oikeutta täyteen korvaukseen supistamatta vähennettävä :n nojalla määrättävästä korvauksesta. Voidaan vähentää kohteen ja haitan korvauksesta, ei kuitenkaan vahingonkorvauksesta Hyödyn tulee vaikuttaa jäännöskiinteistön arvoon pysyvästi Vaikutuksen tulee olla keskimääräistä suurempi esim. tien yleinen arvoa kohottava vaikutus niille, jotka eivät ole lunastusrelaatiossa 28

29 Korvauksen arvohetki (LunL 44.2 ) Korvausten arvohetki tarkoittaa ajankohtaa, jonka hintatason mukaisena kohteenkorvaus määritetään. Jos hakija on saanut haltuunotto-oikeuden, oikeuden saamisen jälkeen tapahtunut omaisuuden arvon muuttuminen on jätettävä huomiotta. Suorittamatta oleva osa lunastuskorvauksesta korjataan vastaamaan haltuunoton hetken ja lunastuspäätöksen julistamishetken välillä tapahtunutta yleisen hintatason nousua LunL 30.3 (ns. indeksikorjaus, elinkustannusindeksillä!) Säännönmukaisen haltuunoton tilanteessa LunL:n mukainen kohteenkorvaus on määrättävä lunastuspäätöksen julistamisen ajankohdan hintatasossa (LunL 44.2 ). Ennakkohaltuunoton tapahtuessa on korvausten arvohetki se hetki, jolloin lunastuksen hakija on saanut oikeuden ottaa omaisuuden haltuunsa 29

30 Korvauksen arvohetki (LunL 44.2 ) Haltuunotto määrittää arvohetken Säännönmukaisen haltuunoton tilanteessa LunL:n mukainen kohteenkorvaus on määrättävä lunastuspäätöksen julistamisen ajankohdan hintatasossa (kuvassa Type 1) Ennakkohaltuunoton tapahtuessa on korvausten arvohetki se hetki, jolloin lunastuksen hakija on saanut oikeuden ottaa omaisuuden haltuunsa (kuvassa Type 2) 30

31 Korko korvaukselle (LunL 95 ) Korvauksille määrättävän koron tarkoituksena on korvata luovuttajalle aiheutunut tuoton menetys, joka on syntynyt siitä, että hän on menettänyt haltuunotetun omaisuuden hallinnan, mutta ei ole vielä saanut siitä vastaavaa täyttä korvausta käytettäväkseen Huom. Korvauksille määrättävä korko liittyy ainoastaan ennakkohaltuunottoon (normaalisti kohteen saa haltuun kun korvaus on maksettu!) Loppukorvaukselle eli maksamatta olevalle korvauksen osalle maksetaan kuuden prosentin korko haltuunottohetkestä lukien. Korkoa lasketaan korvauksen maksupäivään asti. LunL:n säännökset korvauksille määrättävästä korosta kattavat kaikki lunastuskorvauksen osat (ei siis edunvalvontakorvauksia!). Jostain kumman syystä korkoa ei lasketa korkoa korolle periaatteella, vaan vuosittaisena alkuperäiselle velkapääomalle laskettavana korkona Koron laskentatapa on ilmiselvästi täyden korvauksen periaatteen vastaista, mutta asiaa ei ole testattu edes korkeimmassa oikeudessa, koska niin suurta intressiä ei ole tullut vastaan, että asia olisi kannattanut viedä korkeimpaan oikeuteen 31

32 Tauko

33 Ryhmätyön tehtävänanto

34 Tehtävänanto Ryhmä 1 Haitankorvaus lunastusrelaation ulkopuoliselle taholle Ryhmä 2 Indeksikorjaus ja korvaukselle maksettava korko ja sen suhde täydenkorvauksen periaatteeseen Ryhmä 3 Jälleenhankintakuu ja asuntotakuu osana täyden korvauksen periaatetta Ryhmä 4 Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus omaisuuden suojan kannalta Ryhmä 5 Arvonleikkaussääntö omaisuuden suojan kannalta Pohtikaa ryhmässä annettua aihetta ja laatikaa siitä mind-map tai vastaava kuvaus. Aikaa tekemiseen on klo 15:00 saakka Jos mahdollista niin tehkää pp-esitys, jotta se jää helpommin talteen (MyCourses) Tämän jälkeen kokoonnutaan luokassa ja esitellään tulokset muille ryhmille. 34

35 Seuraavaksi kerraksi: - Lukutehtävä: ks. MyCourses - Ryhmät valmistelevat pp-esitykset (n. 10 min) seuraavista teemoista: Ryhmä 1: Estehaitta & Etäisyyshaitta Ryhmä 2: Laiduntaminen & lohkonosien välinen kulkuhaitta Ryhmä 3: Päistehaitta & Sadonmenetysvahinko Ryhmä 4: Supistumishaitta, Tiivistymishaitta & Ylityshaitta -Kirjoita lokikirjoitus (MyCourses / ryhmät ja lokikirjoitukset ) tästä luennosta -Muista! Essee DL su 12.3 klo 23:59