Maankäyttöpolitiikka ja julkisen omaisuuden hallinta Case Kajaani Mikkelin seudun rakennustarkastajien ja kaavoittajien neuvottelupäivät 18.11.2015 Tekninen johtaja Timo Soininen
Asukkaita noin 38 000, pinta-ala 2 264 km 2 Asukasluku ei kasva, rakentaminen keskittyy keskustaajamaan 2
Keskustaajamassa ja sen vaikutusalueella on 35 000 asukasta 3
Kuntatalouden hallinta - muutoksen hallintaa ja luopumisen tuskaa Varautumista toimintaympäristön muutoksiin Koska asukasluku ei sanottavasti kasva, ei talouden kasvun varaan voi laskea Jos halutaan panostaa johonkin asiaan, on muutamasta vanhasta asiasta luovuttava Kajaanissa on alettu puhua luopumisosaamisesta strategisen ajattelun perustana 4
Maankäyttöpolitiikan tavoitteet Tukea kaupunkistrategian ja elinkeino-ohjelman toteuttamista Kehittää yhdyskuntarakennetta ekologisesti, kulttuurisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävien periaatteiden mukaisesti Edistää rakentamista monipuolisella tonttitarjonnalla Huolehtia kaavoituksen ajantasaisuudesta Ottaa huomioon ympäristönäkökohdat kaavoissa, suunnitelmissa ja muissa maankäyttöpäätöksissä Varautua ilmastonmuutokseen Tukea puurakentamista Tiukkenevaa taloutta tukevat toimintatavat on kirjattu valtuustokausittain hyväksyttävään maankäyttöpoliittiseen ohjelmaan Kajaanin maankäyttöpoliittinen ohjelma 2014 2018 http://www.kajaani.fi/tiedostot/g3_tiedostot/maankäyttö/maankäyttöpoliittinen_ohjelma_2014-1018.pdf 5
Miten toteutetaan? Kaupunkistrategian ja elinkeino-ohjelman toteuttamisen tukeminen Maata hankitaan vain asemakaavan ja yleiskaavan toteuttamista varten ja suojelu-, virkistys- tai muihin erityistarkoituksiin. Tonttien myynnistä saatavalla myyntivoitolla, maanvuokratuloilla ja metsätalouden tuotoilla tuetaan osaltaan kaupungin taloutta. Uusittu Kajaanin keskustaajaman yleiskaava hyväksytään tämän ohjelmakauden aikana. Kaupunkikeskustan kehittämishanketta jatketaan talouden sallimissa puitteissa. 6
Keskustaajaman kasvusuunnat 7
Yhdyskuntarakennetta kehitetään ekologisesti, kulttuurisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävien periaatteiden mukaisesti Edistetään olemassa olevan kunnallistekniikan, kunnallisten palvelujen ja rakennusten käyttöä sekä tuetaan kaupunkirakenteen eheytymistä. Kunnallistekniikan ja viheralueiden ylläpitoon, rakentamiseen ja peruskorjaamiseen varataan riittävät määrärahat. Maankäytön suunnittelussa ja päätöksenteossa pidetään huoli alueiden riittävyydestä ja kelpoisuudesta virkistyskäyttöön myös jokamiehen oikeudella jättämällä sinänsä rakennuskelpoista rantaa maa- ja metsätalousalueeksi. Yhdyskuntarakennetta tiivistetään muuttamalla keskustaajamassa sekä Otanmäen ja Vuolijoen kaupunginosissa sijaitsevien rakentamattomien tai vajaasti rakennettujen tonttien asemakaava nykyisen kysynnän / muuttuneiden tarpeiden mukaiseksi. Samalla huolehditaan siitä, ettei synny tarvetta julkisten palvelujen laajentamiseen. 8
9
10
11
Rakentamisen edistäminen monipuolisella tonttitarjonnalla Edistetään tonttitarjonnan monipuolisuutta siten, että kaupungilla on asunto- ja toimitilarakennustarvetta vastaava kilpailukykyinen tonttireservi ja sen lisäksi yksityisillä osayleis- ja asemakaavoissa osoitettuja vaihtoehtoisia rakentamismahdollisuuksia. Korotettu kiinteistövero peritään valmiin kunnallistekniikan äärellä olevilta rakentamattomilta tonteilta. Rakentamiskehotuksia annetaan tarvittaessa. Ostetaan rakentamattomia pientalotontteja valmiin kunnallistekniikan ääreltä kohtuulliseen hintaan. Yksityisten omistamille tai hallitsemille rakentamattomille / vajaasti rakennetuille asemakaavatonteille laaditaan asemakaavan muutoksia omistajan kustannuksella voimassa olevan taksan mukaan. Tällöin pyritään maankäyttösopimukseen, jossa maanomistaja tai -haltija osallistuu kunnallistekniikan suunnittelu-, rakentamis- ja sopeuttamiskuluihin saamansa hyödyn suhteessa maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun hengessä. Mikäli maanomistaja ei suostu sopimukseen, peritään kehittämiskorvaus maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun perusteella. 12
Ydinkeskustan rakentamista edistetään luopumalla em. kehittämiskorvauksen perimisestä, jos rakennushankkeen pysäköinti joudutaan toteuttamaan pääosin maan alle. Asuinkerrostalojen hissien rakentamista edistetään mahdollisuuksien mukaan asemakaavamuutoksilla, joiden yhteydessä voidaan sopia lisärakennushyödyn käytöstä hissi-investointiin. Asumisvaihtoehtojen monipuolisuuden vaatimukseen vastataan laatimalla tarpeen/resurssien mukaan osayleiskaavoja tai yleiskaavan muutoksia kyläalueille, joille on perustettu osuuskunnat vesi- ja jätevesihuollon toteuttajaksi. 13
Kaavoituksen ajantasaisuudesta huolehtiminen Yleiskaavoituksella ennakoidaan ja säädellään maankäytön muutostarpeita ja asemakaavoituksella luodaan muutosten toteuttamisedellytyksiä. MRL 60 :n mukaan kunnan tulee seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin vanhentuneiden asemakaavojen uudistamiseksi sekä MRA 29 3. momentin mukaan pidettävä luetteloa näistä asemakaavan ajanmukaisuuden arviointia koskevista päätöksistä. Asemakaavan ajanmukaisuuden arviointi on suoritettava ennen rakennusluvan myöntämistä alueella, jossa on yli 13 vuotta voimassa ollut asemakaava, joka merkittävältä osalta on edelleen toteuttamatta. Arviointi ei kuitenkaan ole tarpeen, jos kaavan ajanmukaisuus on arvioitu viimeksi kuluneiden viiden vuoden aikana. Määräaika lasketaan vuodesta 2000, jolloin maankäyttö- ja rakennuslaki tuli voimaan. Ennen vuotta 2013 voidaan asemakaavan ajantasaisuuden arviointi suorittaa alueille, joilla 1900-luvulla vahvistettua vielä pääosin toteutumatonta asemakaavaa ei tarvitse muuttaa. Arvioitavaa aluetta voidaan vähentää edistämällä asemakaavojen toteutumista esim. rakentamiskehotuksin ja laatimalla tarpeen mukaisia asemakaavan muutoksia. 14
Vuolijoen kuntaliitos 1.1.2007 Kunnan talo tyhjennettiin ja myytiin välittömästi Muutkin tarpeettomiksi jääneet toimitilat myytiin Etäpalvelupisteitä ei liitoskuntaan perustettu Työt ja tehtävät jaettiin uudella tavalla Taajamien alueilta laadittiin nykyaikaiset paikkatietojärjestelmät tekniset palvelut voidaan hoitaa etätyönä Taajamien asemakaavat muutetaan nykyaikaisiksi ja samalla tarpeettomat asemakaavat kumotaan alueiden rakentamis- ja kunnossapitovelvoitteet lakkaavat 15
Kuntaliitoksen aiheuttama rakenteellinen ongelma Kuntaliitossopimukseen kirjattiin ehto, että vain Otanmäen taajamaa kehitetään asemakaavalla Vuolijoen kirkonkylän kehittäminen jäi yleiskaavan varaan Vuonna 2008 laadittiin Koko Kajaani aluerakenne 2020 -selvitys 16
17
Vuolijoen taajaman kumottu asemakaava 18
Otanmäen taajaman asemakaavoituksen ajantasaistaminen Vihreällä merkitty pientalovaltaisen alueen nro 73 asemakaava on päivitetty ja alueen nro 76 asemakaava kumottu vuonna 2011. Keltaisella merkitylle kerrostalovaltaiselle alueelle H päivitetään suojeluasemakaava vuonna 2015. Keltaisella merkityn alueen I asemakaava kumotaan vuonna 2015. 19
Asemakaava-alueeseen liittyviä velvoitteita Kunnalle MRL:n mukaiset kunnallistekniikan ja viheralueiden rakentamis- ja kunnossapitovelvoitteet MRL:n 13 A luku: Kunta vastaa hulevesien hallinnan järjestämisestä asemakaava-alueilla. Sähköverkkoyhtiölle Sähkömarkkinalaki 51 : Sähköjakelukeskeytys asemakaava-alueella maksimi 6 tuntia ja asemakaava-alueen ulkopuolisella alueella 36 tuntia. Maanomistajalle Kiinteistövero välittömästi asemakaavan laillistuttua ja mahdollinen korotettu kiinteistövero kunnallistekniikan valmistuttua. Yritystoiminnalle Ympäristönsuojelulaki 42 : Ympäristöluvan vaatimaa toimintaa ei saa sijoittaa asemakaavan vastaisesti. 20
Kyläyleiskaavan käyttö taantuvan taajaman Edut kunnalle pelastusrenkaana (MRL 44 ) määräaikainen, voimassa 10 vuotta ei kunnallistekniikan rakentamisvelvoitetta eikä asemakaavan mukaisia rajoituksia Edut maanomistajalle ei kiinteistöveroa, jos tonteilla ei ole kysyntää 21
Kyläyleiskaavan käyttö taantuvan taajaman pelastusrenkaana (MRL 44 ) Käytön esteet Vuolijoen taajamassa Ei saa käyttää rantavyöhykkeellä Ainoat houkuttelevat tonttialueet Vuolijoen taajamassa sijaitsevat joko Vuolijoen tai Oulujärven rannalla. Ei saa käyttää alueella, johon kohdistuu merkittäviä rakentamispaineita Kainuun ELY-keskuksen maankäytön asiantuntijoiden mukaan kaikkien asemakaava-alueiden, siis myös Vuolijoen asemakaava-alueen reunavyöhykkeelle kohdistuu merkittäviä rakentamispaineita, vaikka Kajaanin kaupunki on juuri kumonnut 2/3-osaa kyseisestä asemakaava-alueesta, koska alueelle ei kohdistu minkäännäköisiä rakentamispaineita. 22
Johtopäätös 23
Julkisen omaisuuden hallinta 24
Kajaanin kaupungin käyttöomaisuus 31.12.2014 yht. 155 620 000 1% 2% 2% MAA-ALUEET 21% RAKENNUKSET 25% KIINTEÄT RAKENTEET JA LAITTEET KONEET JA KALUSTO MUUT AINEELLISET HYÖDYKKEET 49% KESKENERÄISET HANKINNAT 25
Ympäristöteknisen lautakunnan johtosääntö 1.1.2015 Lautakunta valmistelee ja ylläpitää viisi vuotta eteenpäin tehtävää investointisuunnitelmaa, jolla turvataan kaupungin omistaman rakennus- ja kunnallisteknisen omaisuuden toimivuus ja estetään korjausvelan kasvu. 26
Korjausvelka: kadut + vesi- ja viemärijohdot (Rapal Oy) Korjausvelan kehitys Pitkällä aikavälillä korjausvelkaa kertyy laskelmien perusteella vuosittain keskimääräisesti seuraavasti Viemärit: keskimäärin 1,6 % (n. 670 000 ) viemäristön arvosta Talousvesi: keskimäärin 1,9 % (n. 1 250 000 ) talousvesiverkoston arvosta Kadut: keskimäärin 1,7 (n. 2 550 000 ) katuverkon arvosta Laskelmien perusteella ylläpidon korjausinvestointeihin pitäisi varata rahaa keskimäärin n. 4 500 000 vuosittain. Korjausvelan määrä ei kuitenkaan kerry tasaisesti, vaan epätasaisuuksia ilmenee etenkin talousveden osalta. Kun lisätään vesihuollon laitteistojen korjaustarve, peruskorjausinvestointitarve on 5 500 000 vuosittain. 27
Korjausvelan hallinta: Kunnallistekniset verkostot Kunnallisteknisten verkostojen osalta korjausvelkaa pystytään hallitsemaan, koska maankäyttöpolitiikassa on jo pitkän aikaa hyväksytty keskustaajaman tiivistäminen ja sisään päin kasvu. Tulokset: Vuonna 2016 Kajaanissa ei rakenneta yhtään uutta katua. Katujen ja puistojen peruskorjaukseen on varattu 3,5 miljoonaa euroa ja Otanmäen ja Vuolijoen kadut on hiljaisesti hyväksytty saattohoitoon. 28
Riskit verkostojen osalta Kajaanin kaupunki menee sopimaan kuntaliitoksesta naapurikuntien kanssa jolloin rakenne hajoaa ja tehokkuus katoaa Ehdoton EI kuntaliitoksille! 29
Korjausvelan hallinta: Rakennukset 30
Rakennusomaisuus 2014 Kirjanpitoarvo 89,8 milj. Jälleenhankinta-arvo 499,5 milj. Tekninen arvo 376,6 milj. Tiloja on nyt 243 000 m 2 = 24,3 ha Tiloja on poistunut / poistuu käytöstä vuodesta 1998 vuoteen 2017 mennessä 69 000 m 2 eli noin 1,1 %/vuosi 31
Korjausvelan laskenta Rakennusten korjausvelkalaskelman teki Trellum Oy Laskelman tulokset Rakennusten keskimääräinen kuluminen on 7,5 miljoonaa euroa / vuosi Investointitarve seuraavan viiden vuoden aikana (M ) 2016 2017 2018 2019 2020 8,105 6,888 7,045 19,495 16,150 32
Laskennan tulosten analysointi Rakennusten osalta korjausvelka on Kajaanin kaupungin investointikykyyn nähden noin 20 prosenttia liian suuri. Rakennusten määrää on vähennettävä 2 %/vuosi, mutta miten? 33
10 352 12 788 13 477 16 042 16 361 17 733 27 901 35 293 38 785 42 022 43 063 48 138 50 214 55 002 56 521 61 568 62 250 70 000 60 000 50 000 40 000 m² Kumulatiivisesti poistuneet tilat ja kustannukset (12.10.2015) 1 301 000 1 236 700 1 073 100 1 063 700 886 100 785 800 1 562 400 1 443 100 2 128 800 2 084 600 2 500 000 2 000 000 1 500 000 30 000 20 000 10 000 17 800 377 900 309 200 301 900 235 000 223 200 167 000 539 500 1 000 000 500 000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 Tilat Kustannukset 34
Rakennusten salkutus Salkutuksen tavoitteena on tuottaa strategiset periaatteet rakennusten pitkän aikavälin omistamiselle ja näin pyrkiä hahmottamaan sekä tarvetta että kykyä omistaa rakennuksia pitkällä aikavälillä. Tarve näkyy siinä, mitä rakennuksia halutaan omistaa, ja kyky puolestaan siinä, miten haluttujen rakennusten omistamiseen voidaan sitoutua pitkällä aikavälillä niin, että omaisuuden arvo ja kunto säilyvät ja pystytään tuottamaan tai säilyttämään terveellinen ja turvallinen toimintaympäristö Kajaanin kaupungin oman tai Kainuun soten palvelutuotannon käyttöön. 35
Kajaanin kaupungin salkutus Varsinaisessa luokituksessa Kajaanin kaupungin rakennukset on jaettu neljään eri luokkaan eli salkkuun seuraavasti: A. Tarvittavat/pidettävät rakennukset B. Pidettävät/kehitettävät rakennukset C. Realisoitavat rakennukset D. Kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti tärkeät rakennukset 36
Ohjaus organisoinnin ja sisäisen vuokran avulla Tilojen sisäiseen vuokraan sisällytetään tulevat korjausinvestoinnit, jolloin ne näkyvät käyttäjähallintokunnan käyttömenoissa Käyttäjähallintokunta miettii tilojensa todellisen tarpeen ja tilojen käytön tehostamisen mahdollisuudet Tilakeskus muutetaan liikelaitokseksi, jolloin se voi käyttää sisäisistä vuokrista syntyneen mahdollisen ylijäämän seuraavina vuosina tilojen korjauksiin = tasejatkuvuus ja joustavuus 37
Asemakaavoituksen suojelumerkinnät Jos uusissa asemakaavoissa laitetaan rakennukselle vahva suojelumerkintä, perusteeksi ei riitä, että museo tai museovirasto niin vaatii, vaan rakennuksen todelliset korjausmahdollisuudet ja kustannukset on selvitettävä Turhat kiistelyt purkamisluvista loppuvat. 38
Konserniohjaus Laaditaan kaupunkikonsernia koskeva tilaohjelma, jossa asetetaan peruskorjattavien ja uusien tilojen suunnittelun ja käytön kehykset Senaattikiinteistöjen laatiman valtion toimitilastrategian tapaan. Käyttäjähallintokunnat laativat haavekuvan siitä, millainen olisi optimaalinen palveluverkko 10 vuoden kuluttua ja samalla miettivät, miten askeltaen siihen siirrytään. 39
40
Luopumisosaamista Kajaanin kaupungin koulutusliikelaitoksen hankkeessa Puretaan 2015 2017 Oppi 1 -rakennus (2015) - 4 800 m 2 Oppi 2 -rakennus (2017) - 4 100 m 2 Rakennetaan (Metallialan tilahanke) 2016 Oppi 7 -laajennus + 1 000 m 2 Peruskorjataan 2 400 m 2 Seppälässä Puretaan 2016 Rantalan asuntola - 700 m 2 Rakennetaan 2015 Logistiikkakeskus + 1 460 m 2 Puretaan yhteensä 9 600 m 2 Rakennetaan yhteensä 2 460 m 2 Poistuma 7 140 m 2 (noin -10 %) 41
Paras rakennus on purettu rakennus Kajaanin kaupungin koulutusliikelaitoksen johtaja Anssi Tuominen 42
Motto Paras asemakaava on kumottu asemakaava Paras rakennus on purettu rakennus Aina kannattaa kaatua eteen päin 43
Lisätietoja aiheesta Kajaanin Veden johtaja Juha Nurminen juha.nurminen@kajaani.fi Kaupunginarkkitehti Anne Siltavuori anne.siltavuori@kajaani.fi Kaupungininsinööri Matti Nousiainen matti.nousiainen@kajaani.fi Suunnittelupäällikkö Jari Kauppinen jari.kauppinen@kajaani.fi Tilakeskuksen ja Vimpelinlaakson kehittämisliikelaitoksen johtaja Markku Haverinen markku.haverinen@kajaani.fi Kiinteistöinsinööri Jari Säkkinen jari.sakkinen@kajaani.fi 44