145 20 ASUNTOJEN KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA MAKRONÄKÖKULMASTA 20.1 Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta 20.1.1 Asuntomarkkinat Asuntomarkkinoita voidaan tarkastella alueellisesti tai valtakunnallisesti. Tällöin kiinnostuksen kohde voi olla - asuntokannan suuruus, asuntokannan muutokset rakentamisen ja poistuman kautta - asumiskulutuksen kokonaismäärä ja rahallinen arvo - asuntojen hinta- ja vuokrataso sekä niiden ja asuntotuotannon vaihtelut - asuntomarkkina-alueiden väliset erot (esimerkiksi kaupunkialueiden väliset, maiden väliset) - asuntosektoreiden väliset erot ja keskinäiset yhteydet (esimerkiksi omistus- ja vuokrasektori). Asunnot muodostavat yhdessä niihin liittyvien maa-alueiden eli tonttien kanssa asuinkiinteistöpääoman 11, joka on osa kansantalouden varallisuutta. Asuntopääomasta koituu sen omistajalle tuottoa vastaavalla tavalla kuin muustakin pääomasta. Samalla asuntopääoma tuottaa kotitalouksille asumispalveluja. Näin ollen asuntokantaan kohdistuu kahdenlaista kysyntää, yhtäältä omistamiskysyntää (omistusasujat ja sijoittajat) ja toisaalta kulutuskysyntää (vuokra- ja omistusasujat). Tämä erottelu on jokseenkin selvä vuokra-asuntojen tapauksessa, kun asuntojen omistus ja asumispalvelusten kulutus ovat selkeästi erillään toisistaan. Omistusasuntojen tapauksessa erottelu on vähemmän selvä, mutta silloinkin voidaan ajatella, että kotitalous vuokraa asumispalvelua itseltään ja maksaa siitä vuokraa, joka vastaa asunnon hoito- ja ylläpitokuluja sekä omistamisesta aiheutuvia pääomakuluja. Viimeksi mainitussa erässä on kyse oman asunnon laskennallisesta tuotosta, joka on ajateltava vaihtoehtoisen sijoituskohteen menetetyksi tuotoksi, kun omistusasunto vaihtoehto on valittu vuokra-asumisen sijasta. Toinen oleellinen erottelu asuntomarkkinoilla koskee asuntokantaa ja sen muutoksia. Asuntokanta koostuu kaikista olemassa olevista asunnoista ja se on luonteeltaan varantosuure. Asuntokanta muuttuu vuosittain, koska uusia asuntoja rakennetaan ja vanhoja poistuu käytöstä. Asuntokannan muutokset, tärkeimpänä asuntotuotanto, ovat virtasuureita. Seuraavaksi esitellään 1. Ensin yksinkertaisin mahdollinen asuntomarkkinoiden virta-varantomalli, jolla saadaan esille asuntuotannon ja asuntojen hintojen ja asuntotuotannon sykli (ei kirjassa) 2. Asuntomarkkinoiden virta-varantomalli, joka hahmottaa, miten asuntokanta, asuntotuotanto ja asumiskulutus sekä asuntojen hinnat ja vuokrat vaikuttavat toisiinsa (on kirjassa). 11 Jatkossa käytetään termiä "asuntopääoma"
146 21.1.1.B ASUNTOMARKKINOIDEN YKSINKERTAISIN VIRTA-VARANTOMALLI (ei kirjassa tällaisena, mutta vastaava verbaalinen esitys on alempana kappaleessa 20.1.4 Kysynnän, hintojen ja tarjonnan vaihtelut asuntomarkkinoilla) 1. Tarkastellaan ensi tasapainossa olevia markkinoita, joilla asuntokysyntä ja asuntojen hintataso (P) on vakio, asuntotuotanto (q*) kullakin periodilla vastaa asuntokannan poistumaa, jolloin asuntokanta (Q*) voi säilyä samansuuruisena periodista toiseen. Huomaa, että Q akseli on vaikka 50-kertainen Q akseliin nähden (asuntotuotanto on muutama prosentti asuntokannasta). Asunnot on yksinkertaisinta olettaa tässä omistusasunnoiksi, joiden yksikköhinta on P. Toisaalta P:tä vastaa vuokrataso= i P + hv, missä i on markkinakorko (vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuotto) ja hv on hoitovastike, jota sekä omistaja että vuokralainen maksavat. Kiinteistömarkkinat (asuntokanta) Rakennusmarkkinat (asuntotuotanto) P=hinta P V= (virta) tarjontakäyrä D=kysyntä käyrä Q* Q=as. kanta q* q=as.tuotanto 2. Seuraavaksi tarkastellaan mitä alun perin tasapainossa olevilla markkinoilla tapahtuu, jos asuntokysyntä kasvaa odottamatta ja kertaluontoisesti (esim. muuttoliikkeen tuloksena) siirtäen kysyntäkäyrän periodilla t pysyvästi asemasta D1 asemaan D2. Mitä tapahtuu asuntojen hinnoille (P), asuntotuotannolle (q) kysynnän muutoksen jälkeen periodeittain? - kysynnän kasvu nostaa hintatason ilman aikaviivettä - tarjonta ei heti pysty reagoimaan, mutta hinnan noustua asuntotuotantoa käynnistetään q1 verran - kun uustuotanto tulee markkinoille seuraavalla periodilla asuntokanta kasvaa q*-q1 verran > hintataso laskee - tämä hintataso otetaan pohjaksi ko. periodin tarjontapäätöksissä ja se tuotanto valmistuu (tulee markkinoille) periodilla 2
147 Kiinteistömarkkinat (asuntokanta) Rakennusmarkkinat (tuotanto) P= hinta P V= (virta) tarjontakäyrä D2 D1 Q* Q=as. kanta q* q1 q=as.tuotanto 3. Seuraavalla periodilla as. kanta on kasvanut q*-q1: verran Q1:een ja hintatason on laskenut hieman > aloitetaan vähemmän asuntotuotantoa kuin edellisellä periodilla P= hinta P V= (virta) tarjontakäyrä D2 D1 Q* Q1 Q=as. kanta q* q2 q1 q=as.tuotanto
148 - Jos asuntotuotannon kannattavuuden paraneminen houkuttelee uusia rakennusyrityksiä markkinoille, virtatarjontakäyrä siirtyy oikealle seuraavilla periodeilla. - Prosessin etenemisen mukainen asuntotuotannon ja asuntojen hintojen periodittainen kuvaaja on seuraavan kaltainen (kysynnän kasvun ajankohta on kuvassa t*) q q P Q t* - Eli kertaluontoinen mutta pysyvä kysynnän kasvu aikaansaa dynaamisen reaktion, jossa asuntojen hinnoille ja asuntotuotannolle syntyy usean periodin kestävä sykli, jonka kesto riippuu virtatarjontafunktion kaltevuudesta (tarjontajoustosta). - Mistä tekijöistä virtatarjontafunktion kaltevuus riippuu? - kaavoitetun maan saatavuus - kannusteet tai pakotteet ottaa kaavoitettu maa käyttöön - rakennusalan kilpailusta ja sen resurssien (työ, välituotteet, saatavuudesta alueellisilla markkinoilla yms. - Miksi automarkkinoilla ei synny samanlaisia syklejä kuin asuntomarkkinoilla, vaikka sielläkin on virta-varanto (autojen uustuotantovanha autokanta) asetelma?
149 - Prosessi etenee periodeittain siten, että pitkällä aikavälillä saavutetaan uusi tasapaino seuraavasti D2 Vanha V D1 V* = uusi (virta) tarjontakäyrä Q* Q** q* q** q=as.tuotanto - hintataso on palannut alkuperäiselle tasolleen, jos pitkän aikavälin tarjontajousto on ääretön. - rakennussektorin tuotanto q** on nyt suurempi vastaten suurempaa poistumaa isommasta (vakaana pysyvästä) asuntokannasta Q** Pitkän aikavälin tarjontajousto ei välttämättä ole ääretön, sillä Esim. kaupunkialueen väestön kasvu > maan suurempi niukkuus ja sen hintatason kohoaminen. Tällöin uusi pitkän aikavälin tasapaino on sellainen, että asuntokanta jää hieman Q** pienemmäksi ja hintataso korkeammaksi kuin alkuperäinen hintataso. Yllä oletettiin yksi kertaluontoinen asuntokysynnän muutos ja staattiset odotukset (kuluvan periodin hinnan odotettiin aina säilyvän kunnes seuraava periodi koitti ja uusi hintataso paljastui). Todellisuudessa kysynnän muutoksia tulee vaihtelevassa määrin jatkuvasti eivätkä markkinat useinkaan saavuta vakaata tilaa, kun jo seuraava muutos (tulot ainakin muuttuvat) alkaa. Lopputulos on se, että asuntomarkkinat ovat epävakaat eli hinnat ja tuotanto vaihtelevat paljon. Ks. kuvat 20.3-20.9 Kaupunkitalous kirjassa.
150 20.1.2 Asuntomarkkinoiden virta-varantomalli (Kirjan esitystä seuraten) SEURAAVAKSI ESITELLÄÄN HIEMAN MONIMUTKAISEMPI ASUNTOMARKKINOIDEN VIRTA-VARANTOMALLI. SEN AVULLA SAADAAN ESILLE, MITEN ASUNTOKANTA, ASUNTOTUOTANTO JA ASUMISKULUTUS SEKÄ ASUNTOJEN HINNAT JA VUOKRAT VAIKUTTAVAT TOISIINSA (ON KIRJASSA) TOISIINSA KYTKEYTYVÄNÄ SYSTEEMINÄ. Asuinkiinteistöt ovat pääomaa - niiden hinta sekä tuotanto määräytyvät pääomamarkkinoilla - tasapainossa säännöstelemättömillä markkinoilla asuntopääomaan kohdistuvan kysynnän on oltava yhtä suurta kuin sen tarjonta. - joten asuntojen hinta määräytyy sen mukaan kuinka paljon kotitaloudet ja muut asuntosijoittajat ovat halukkaita omistamaan asuntoja sekä siitä kuinka paljon asuntoja on tarjolla omistettavaksi. Uusien asuntojen tarjonta tulee rakennussektorilta (rakennuttaja- ja rakennusyritykset) - tuotannon määrä riippuu uusien asuntojen hinnoista suhteessa niiden tuotantokustannuksiin (ml. rakennusyritysten ns. normaalivoitto). - Rakennusalan yritysten voittojen kasvu kannustaa yrityksiä rakentamaan. Kun tämä uustuotanto tulee markkinoille, kasvanut kysyntä tyydyttyy ja hinnat laskevat vähitellen takaisin tuotantokustannuksia vastaavalle tasolle. (vrt. aiempi malli) Mikä voi saada aikaan asuntojen omistuskysynnän kasvun? - oletetaan yksinkertaistuksena, että kaikki asunnot ovat vuokra-asuntoja - asunnon omistajat ovat sijoittajia, joiden omistusmotiivi perustuu vuokratuottoon - jos asuntojen vuokrat nousevat tietyllä alueella esimerkiksi muuttoliikkeen tai kohonneiden tulojen seurauksena, asuntosijoitusten vuokratuotto kohoaa - se johtaa omistuskysynnän kasvuun ja vastaavaan hintojen nousuun. Vuokra on omistajalle maksettava korvaus asunnon käytöstä (asumiskulutuksesta) - Vuokrataso määräytyy asumiskulutusmarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. - Kotitaloudet jakavat tulonsa eri hyödykkeiden kulutukseen, yksi kulutuksen kohde on asuminen. - Kaikilla hyödykkeillä on hinnat, ja vuokra on asumiskulutuksen hinta. Yksittäisen kotitalouden tasolla asumiskulutuksen määrä riippuu - vuokratasosta - kotitalouden preferensseistä eri hyödykkeiden kulutuksen suhteen - kotitalouden tuloista - kaikkien muiden hyödykkeiden hinnoista. Asuntomarkkinoiden tasolla asumiskulutuksen kysyntä riippuu - kotitalouksien määrästä, tulotasosta, vuokratasosta ja muiden hyödykkeiden hinnoista. Vuokratason määräytyminen Vuokrataso määräytyy asumiskulutusmarkkinoilla siten, että asumiskulutuksen kysyntä kotitalouksien taholta ja tarjonta asuntokannasta ovat tasapainossa. Lyhyellä ajalla
151 asuntojen määrä ja niiden mahdollistama asumispalvelusten tarjonta on lähes kiinteää. Jos kotitalouksien määrä lisääntyy tai tulotaso nousee, asumispalvelusten kysyntä vastaavasti kasvaa. Kun tarjonta on lähes kiinteätä, tämä johtaa vuokrien nousuun. Asumiskulutuksen kysynnän ja asuntojen omistuskysynnän välillä on läheinen yhteys. Samoin asuntojen vuokrat ja hinnat liittyvät kiinteästi toisiinsa. Nämä yhteydet havainnollistuvat neliosaisessa kuviossa 20.1. Kuvion oikeassa puoliskossa olevat osat edustavat asumiskulutuksen markkinoita, kun taas vasemman puoliskon osat kuvaavat asuntojen omistamisen (pääoma)markkinoita. Oikea yläkulma kuvaa vuokratason ja asumiskulutuksen välistä yhteyttä. Pystyakseli kuvaa vuokratasoa (mk/m 2 ) ja vaaka-akseli asuntokantaa (m 2 ). Oikealle alas kulkeva viiva kuvaa asumiskulutuksen kysynnän riippuvuutta vuokratasosta, kun oletetaan että talouden muut tekijät (tulotaso, kotitalouksien määrä jne.) ovat muuttumattomassa tilassa. Kysyntäkäyrän eri pisteet kertovat kuinka paljon asumistilaa kotitaloudet ovat halukkaita kuluttamaan milläkin vuokratasolla. Kysyntäkäyrän asento kuvaa asumiskulutuksen jäykkyyttä tai joustavuutta suhteessa vuokratasoon. Kuviossa kysyntäkäyrä on havainnollisuuden vuoksi piirretty likimain 45 asteen kulmaan. Asumispalvelusten tarjonta on lyhyellä ajalla kiinteä, koska se määräytyy täysin olemassa olevasta asuntokannata. Kuvion oikeassa ylälohkossa pystysuora katkoviiva kuvaa tarjontaa. Tällöin asumiskulutuksen markkinoiden tasapainoa vastaava vuokrataso määräytyy kysyntäkäyrän ja tarjontaviivan leikkauskohdassa. Kuviossa oikean ylälohkon vaakasuora katkoviiva kuvaa tasapainovuokraa. Kuvio 20.1: Asuntomarkkinoiden virta-varantomalli (Lähde: DiPasquale ja Wheaton, 1996) Omistusmarkkinat: hinnan määräytyminen P=R/i Vuokra Asumiskulutuksen markkinat: vuokrien määräytyminen D(R,Y,N, )=S Hinta Asuntokan ta S=C/q S=C-qS) Omistusmarkkinat: rakentaminen P=f(C) Rakentaminen Asumiskulutuksen markkinat: asuntokannan muutos Kuvion symbolit: D= asuntopalvelujen kysyntä, S= asuntopalvelujen tarjonta, R= netto-vuokra/m2, Y= pysyväistulotaso, N= kotitalouksien määrä, P= asunnon hinta/m2, i= korko, C= rakentamisen määrä, q= poistuman osuus
152 Jos kysyntä kasvaa esimerkiksi tulojen kasvun tai kotitalouksien määrän lisääntymisen vuoksi, kysyntäkäyrä siirtyy oikealle ylös aiheuttaen, että tasapaino muuttuu ja koko asuntomarkkinat joutuvat sopeutumaan muutokseen. Vastaavasti jos kysyntä supistuu, kysyntäkäyrä siirtyy kohti origoa. Hintojen määräytyminen Kuvion vasemmanpuoleinen yläosa kuvaa asuntojen hintatason määräytymistä asuntojen omistusmarkkinoilla. Pystyakseli kuvaa asuntojen vuokratasoa (mk/m 2 ) ja vaaka-akseli hintatasoa (mk/m 2 ). Origosta yläviistoon vasemmalle suuntautuva viiva kuvaa vuokratason ja hintatason suhdetta eli sitä, minkä suuruisen riskittömän nettovuokravirran R vuodessa kiinteistönomistajien on saatava pitääkseen hallussa P:n neliöhintaisia asuntoja. Asuntoneliön hinnan ja nettovuokran välillä pätee yhteys (tasapainoehto): asuntopääoman hinta on tulevien nettovuokrien nykyarvo, kun diskonttaustekijänä käytetään korkotasoa i eli vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuottoa vuodessa. P = R/i = (bruttovuokra juoksevat kulut verot) / korko Tästä näkökulmasta katsoen asuntojen neliöhintatasoon vaikuttavat seuraavat tekijät: - koko kansantalouden pitkän ajan korkotaso i (vaihtoehtoisten sijoituskohteiden tuotto) - nettovuokratasoon vaikuttavat tekijät kuten o bruttovuokratason odotettu muutos tulevaisuudessa o tuleviin vuokratuottoihin liittyvä riski o vuokratuottojen ja asuntosijoitusten verokohtelu. Mitä korkeampi on korkotaso i eli omistajien tuottovaatimus (=vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuotto), sitä jyrkempi on R/i -suora. Jos tuottovaatimus nousee, origosta lähtevä käyrä siirtyy myötäpäivään oikealle. Odotukset vuokratason jatkuvasta noususta tulevaisuudessa voi tulkita niin, että ne alentavat tuottovaatimusta ja näin ollen kasvattavat asuntojen hintaa. Päinvastaiset odotukset alentavat asunnon hintaa. Mitä suurempi on asuntosijoitukseen liittyvä riski sitä korkeampi on tuottovaatimus eli varmaa tuottoa edustavan i:n päälle tulee lisätä riskipreemio. Riskien kasvu pienentää asunnon hintaa. Edelleen, vuokratuottojen verokohtelu vaikuttaa siihen, miten suuri bruttovuokra tarvitaan, jotta yllä oleva tasapainoehto olisi voimassa. Kuviossa asuntomarkkinoiden tasapainoa vastaava vuokrataso määrää siis asuntojen hintatason. Tasapainoa vastaava hintataso määräytyy vuokratason (kuvion yläosan vaakasuora katkoviiva) ja R/i -käyrän leikkauskohdassa. Tasapainohinta sijaitsee kuvion vasemman ylälohkon pystysuoran katkoviivan ja vaakasuoran hinta-akselin leikkauskohdassa. Asuntotuotanto Kuvion vasemmanpuoleisessa alalohkossa määräytyy uusien asuntojen rakentamisen määrä. Origosta viistoon alas vasemmalle suuntautuva käyrä f(c), tuotantokustannuskäyrä, kuvaa uusien asuntojen hankinnan yksikkökustannusta, sisältäen rakentamis- ja maanhankintakustannukset sekä rakennusalan yritysten normaalivoiton. Kuviossa uustuotannon yksikkökustannusten oletetaan olevan rakentamisen volyymin kasvava funktio, toisin sanoen rakentamisen vilkkauden oletetaan
153 vaikuttavan maan hintaan sekä rakennusmateriaalien hintoihin ja rakennusalan palkkakustannuksiin. Tuotantokustannuskäyrän ja vaakasuoran hinta-akselin leikkauskohta kuvaa asuntojen minimihintatasoa, jolla uustuotantoa ylipäätään toteutuu. Jos uustuotannon yksikkökustannukset olisivat likimain riippumattomia rakentamisen volyymista, tuotantokustannuskäyrä olisi lähes pystysuora. Mitä herkemmin rakennusmaan ja muiden tuotantopanosten hinnat reagoivat rakentamisen volyymin muutoksiin, sitä loivempi on tuotantokustannuskäyrän kulmakerroin. Asuntomarkkinoiden tasapainoa vastaava asuntojen uustuotannon volyymi määräytyy asuntojen hintatason perusteella tuotantokustannuskäyrän välityksellä. Kuvion vasemmassa alalohkossa tuotannon volyymi saadaan selville, kun vedetään vaakasuora viiva asuntojen tasapainohinnan (vasemman puoliskon pystysuora katkoviiva) ja tuotantokustannuskäyrän leikkauskohdasta rakentamisen määrää kuvaavalle pystyakselille. Toisin sanoen tasapainossa uustuotannon määrä on tasolla, jolla asuntojen hinnat vastaavat uustuotannon kokonaiskustannuksia, eli P=f(C). Asuntokanta Kuvion oikeanpuoleisessa alaosassa vuosittaisen asuntotuotannon virta muuntuu pitkän ajan asuntokannaksi. Kannan muutos tietyn periodin kuluessa on yhtä suuri kuin uustuotannon määrä vähennettynä poistumalla. Seuraavassa oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, että vuosittainen poistuma on vakio-osuus (q) asuntokannasta. Kuviossa origosta alas oikealle kulkeva viiva (poistumakäyrä) kuvaa asuntokannan (oikeanpuoleisen puoliskon vaaka-akseli) ja asuntotuotannon (alapuoliskon pystyakseli) välistä suhdetta. 12 Poistumakäyrän kulmakerroin määräytyy siten, että tasapainossa uustuotanto on yhtä suuri kuin poistuma, jolloin asuntokanta pysyy vakiosuuruisena. (Huom. mallin lähtökohtana on oletus, että talouden muut tekijät (kotitalouksien määrä, tulotaso jne.) ovat muuttumattomassa tilassa. Yhteenveto Kun kuvion 20.1 kierros on käyty umpeen, asuntomarkkinoiden perusriippuvuudet voidaan vetää yhteen. Lähtökohtana on lyhyellä ajalla likimain kiinteä asuntokanta. Vuokrataso määräytyy asumiskulutuksen markkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. Vuokrat puolestaan määräävät asuntojen hinnat asuntojen omistusmarkkinoilla (pääomamarkkinoilla). Hinnat puolestaan määräävät uustuotannon määrän, joka yhdessä poistuman kanssa määrää asuntokannan koon. Yhdistetyt asumiskulutus- ja asuntojen omistusmarkkinat ovat tasapainossa, kun asuntokannan koko on alkutilanteessa ja lopputilanteessa saman suuruinen. Kaupunkialueiden asuntomarkkinoilla jokseenkin normaali tilanne on, että markkinat eivät ole tasapainossa, vaan sekä kysyntään että tarjontaan kohdistuu jatkuvasti erilaisia shokkeja, joihin asuntomarkkinoiden osatekijät sopeutuvat. Näin ollen asuntojen vuokrat, hinnat, asuntotuotanto ja asuntokanta muuttuvat aika ajoin hyvinkin nopeasti. Seuraavassa havainnollistetaan kysyntäshokin vaikutusta asuntomarkkinoille komparatiivisen statiikan keinoin. 12 Koska asuntorakentaminen vuodessa on yleensä vain muutama prosentti asuntokannasta, rakentamista mittaava akseli origosta alaspäin on asteikoltaan oltava monikymmenkertainen origosta oikealle asuntokantaa mittaavan akselin asteikkoon verrattuna.
154 20.1.3 Asuntokysynnän kasvun vaikutus asuntomarkkinoille Oletetaan, että asuntomarkkina-alueella asumiskulutuksen kysyntä kasvaa pysyvästi uudelle tasolle. Syynä voi olla talouden kasvu, joka heijastuu mm. kotitalouksien tulotason nousuna ja kotitalouksien määrän kasvuna muuttoliikkeen seurauksena. Asuntomarkkinoiden kannalta kyseessä on kysyntäshokki, johon asuntojen vuokrat ja hinnat sekä asuntotuotanto ja asuntokanta sopeutuvat. Kuviossa 20.2 kysynnän kasvu ilmenee siten, että oikeassa yläosassa asumiskulutuksen kysyntäkäyrä siirtyy ylös oikealle. Koska asuntokanta on lyhyellä ajalla lähes kiinteä, muutos aiheuttaa, että vuokrataso nousee. Tämä heijastuu asuntojen omistuskysyntään, joka lisääntyy kohonneiden vuokratuottojen seurauksena, minkä vuoksi asuntojen hinnat nousevat. Kohonneet hinnat nostavat rakennusyritysten voittoja lisäten rakennustuotantoa. Kasvava tuotanto suurentaa lopulta asuntokantaa ja sen myötä asumispalvelusten tarjontaa, mikä puolestaan painaa vuokratasoa alas. Tämän prosessin seurauksena alueen asuntomarkkinat hakeutuvat lopulta uuteen tasapainoon, joka määrittyy kuviossa 20.2 alkuperäisen katkoviivasuorakaiteen ulkopuolella kulkevana pisteviivasuorakaiteena 13. Kuvio 20.2: Asuntomarkkinoiden uusi tasapaino, kun kysyntä muuttuu Omistusmarkkinat: hinnan määräytyminen P=R/i Vuokr a Asumiskulutuks en markkinat: vuokrien D(R,Y,N, ) Hinta Asuntokan ta S=C/q S=C-qS) Omistusmarkkinat: rakentaminen P=f(C) Rakentamin en Asumiskulutuksen markkinat: asuntokannan muutos Kuvion symbolit: D= asuntopalvelujen kysyntä, S= asuntopalvelujen tarjonta, R= netto-vuokra/m2, Y= pysyväistulotaso, N= kotitalouksien määrä, P= asunnon hinta/m2, i= korko, C= rakentamisen määrä, q= poistuman osuus 13 Huom. tyypillisesti useita vuosia kestävää muutosprosessia, joka johtaa aikaisemmasta tasapainosta uuteen, ei ole piirretty kuvioon.
155 Koska kysyntäshokki aiheutui talouden kasvusta, uusi tasapaino asettuu kaikissa suhteissa aikaisemman tasapainon ulkopuolelle, uudessa tasapainossa vuokra- ja hintataso ovat korkeammat, asuntotuotanto vilkkaampaa ja asuntokanta suurempi kuin aikaisemmassa. Vastaavalla tavalla kysynnän supistuminen aiheuttaa kysyntäkäyrän siirtymisen sisäänpäin ja johtaa sopeutumisprosessin kautta uuteen tasapainoon, joka toteutuu alhaisemmalla vuokra- ja hintatasolla, vähäisemmällä rakentamisella ja lopulta pienemmällä asuntokannalla. Kysynnän muuttumisen ohella tarjontatekijöissä tapahtuu muutoksia, jotka vaikuttavat asuntomarkkinoihin. Korkotason nousu tai muutokset verosäädöksissä muuttavat asuntosijoittajien tuottovaatimusta, mikä heijastuu asuntojen hintoihin ja edelleen asuntotuotantoon, asuntokantaan ja vuokratasoon. Asuntotuotannon kustannustekijät voivat muuttua heijastuen rakentamiseen ja edelleen asuntokantaan, vuokriin ja hintatasoon. Kaiken kaikkiaan lukuisten ulkopuolisten (eksogeenisten) tekijöiden aiheuttamat shokit ja asuntomarkkinoiden sopeutuminen niihin saavat aikaan syklistä vaihtelua asuntojen vuokrissa, hinnoissa ja asuntotuotannossa. 20.1.4 Kysynnän, hintojen ja tarjonnan vaihtelut asuntomarkkinoilla HUOM! TÄMÄ ON TAVALLAAN VERBAALINEN SELITYS KAPPALEEN 21.1.1.B MALLI TARKASTELULLE Loppuyhteenvetona ja kertauksena edellä esitetylle asuntomarkkinoiden tasapainoanalyysille esitetään lyhyt kuvaus tyypillisestä yksittäisen asuntomarkkina-alueen kysyntäshokista ja sen aiheuttamasta muutosprosessista. Esimerkkinä siitä, miten asuntojen hinnat reagoivat kysynnän muutoksiin, tarkastellaan sellaisen asuntomarkkinaalueen tilannetta, jossa väestön määrä ja tulotaso ovat vakiintuneet tietylle tasolle, joten asuntotuotantokin on vastannut vain vanhan asuntokannan poistumaa. Rakennusmarkkinoilta saatavien uusien asuntojen hinnat ovat pitkän aikavälin tasapainossa eli laatuerolla korjattuna samanhintaisia kuin vanhan kannan asunnot. Vuokrataso on asettunut tasolle, joka ei kannusta lisäsijoituksiin eikä sijoitusten vähentämiseen markkinoilla. Alkutilanteessa asuntomarkkinat ovat siis vakaassa tilassa ja kaikki hinnat (reaalisesti) samoja vuodesta toiseen. Mitä tapahtuu, kun paikkakunnalle muuttavien uusien yritysten vaikutuksesta työvoiman kysyntä kasvaa aiheuttaen muuttovoittoa paikkakunnalle? Ensi vaiheessa asuntokysynnän pysyvä kasvu johtaa vuosittain vapautuvien vuokra-asuntojen sekä myyntiin tulevien omistusasuntojen tyhjillään oloaikojen (vuokraus- ja myyntiaikojen) lyhenemiseen, sitten vuokratason sekä omistusasuntojen hintojen nousuun. Kun kiinteistömarkkinoilla vanhan asuntokannan hintataso nousee suhteessa rakennusmarkkinoiden tuotantokustannuksiin, uustuotannon kannattavuus lisääntyy. Kuitenkin rakentamisprosessi maanhankinnasta ja kaavoituksesta aina rakentamisvaiheen päättymiseen kestää verraten pitkään, joten asuntokannan kasvu viivästyy kysynnän kasvuun verrattuna. Näin ollen ylikysyntätilanne johtaa ensivaiheessa asuntojen hintatason nousuun ja uusien vuokrasopimusten korkeampaan vuokratasoon. Vuokratason nousu lisää vuokrasijoitusten kannattavuutta ja johtaa siihen, että oman asunnon hankkijoiden ohella lisää sijoittajia tulee kiinteistömarkkinoille asuntokysyntää kasvattamaan. Jos kysynnän kasvu on suurta, myös rakennusalan panosmarkkinoilla
156 kysynnän kasvu voi johtaa maan, rakennusalan palkkojen ja muiden panoskustannusten kasvuun. Asuntomarkkinoilla pääpaino on ensi vaiheessa hintareaktiossa, kun taas määrät muuttuvat hitaammin. Uusille markkinoille tulijoille asuntojen hintojen nousu tässä tapauksessa merkitsee myös käyttökustannuksen nousua eli se hillitsee kysyntää, kun taas vanhoille asukkaille se merkitsee laskennallista pääomavoittojen kasvua, joita tosin voi realisoida vain myymällä ja muuttamalla alueelle, jolla asuntojen hinnat eivät ole nousseet. Ajan kuluessa uustuotannon kasvu lisää tarjontaa ja kasvattaa asuntokantaa ja sen seurauksena hintataso alkaa laskea. Yhteen kertaluontoiseen, mutta pysyvään kysynnän kasvushokkiin sopeutuminen saattaa kestää viidestä kymmeneen vuoteen, minä aikana reaalinen hintataso on pois pitkän aikavälin tasoltaan. Sopeutumisvaiheen jälkeenkään hinta- ja vuokrataso ei palaudu enää pysyvästi entiselleen. Väestöltään kasvaneen asuntomarkkina-alueen keskihintataso on korkeammalla tasolla alkuperäisen pienemmän alueen, mm. siksi, että suuremmassa kaupungissa hyvillä paikoilla - erityisesti keskustassa ja sen lähistöllä - sijaitsevista asunnoista ja muista kiinteistöistä tulee suhteellisesti niukempia. Reuna-alueidenkin hintataso riippuu vallitsevista alueellisen kasvun odotuksista. Kaupunkialueiden kasvun ja kaavoittamisen tuloksena toteutuva hintojen nousu on pääasiassa maanhinnan nousua, sillä juuri hyvin sijaitseva maa on niukka pidemmälläkin aikavälillä, ei niinkään rakennukset, joita voi tuottaa lisää lähes rajatta. Jos alun perin vakaassa tilassa ollut asuntomarkkina-alue joutuu muuttokadon uhriksi, asuntomarkkinoilla alkaa käänteinen kierre. Hinta- ja vuokrataso laskee, rakennusmarkkinat ja uustuotanto hiljenevät. Kun vanha asuntokanta on pitkäikäistä, ylitarjonta ei katoa hetkessä, vaan aikaansaa kauan kestävän hintojen laskun, johon usein liittyy pitkäaikainen myymättömien asuntojen varanto. Asuntovaraumalla eli tyhjillään olevien asuntojen varannolla on suuri merkitys hinta- ja tarjontareaktiossa. Hintojen noustessa aktiivinen tarjonta lisääntyy siten, että asuntovarauma supistuu. Uustuotanto vaikuttaa tarjontaan huomattavasi hitaammin. Vastaavasti hintojen laskiessa asuntovarauma kasvaa. Hyvin toimivilla asuntomarkkinoilla on tasapainotilassa muutaman prosentin asuntovarauma, joka toimii kysynnän muutosten puskurina. Voimakkaiden kysynnänmuutosten ohella markkinatilanteen muutoksen alullepaneva tekijä voi liittyä tarjontapuoleen, esimerkiksi reaalikorkotason, energian hinnan tai maan tarjonnan muutoksiin. Todellisuudessa asuntomarkkinoiden kohtaamat kysyntä- ja tarjontapuolen muutokset eivät ole kertaluontoisia ja pysyviä eivätkä ko. markkinat ole aluksi vakaassa tasapainotilassa. Muutoksia tapahtuu jatkuvasti ja ne heiluttavat asuntojen hintoja ja asuntotuotantoa, mutta silti kyse on yllä esitetyn kaltaisista mekanismeista. Nimenomaan suuren asuntovarannon olemassaolo tarjonnan lähteenä on syynä sille, että jatkuvien tuotannon ja hintojen siksak-liikkeiden sijasta asuntomarkkinoilla hintojen ja tuotannon nousut ja laskut ovat taitekohtien jälkeen pidempiaikaisia kuin monilla muilla markkinoilla.
157 20.2 Asuntojen kysyntä ja hinta 20.2.1 Kysyntä ja hinta kaupunkialueen asuntomarkkinoilla Edellisissä kohdissa on käsitelty eri näkökulmista asuntomarkkinoiden toimintaa sekä yksittäisten kotitalouksien ja yritysten tasolla että asuntomarkkinoiden tasolla. Tässä kohdassa kuvataan asuntojen kysynnän ja hintojen määräytymistä ja niiden ajallista kehitystä alueellisilla asuntomarkkinoilla sekä verbaalisesti että muutaman yhtälön avulla. Tavallaan se on sanallista toistoa edellä esitetyille graafisille malleille ja sen yhteydessä esitetään myös empiiristä tietoa. Asuntomarkkinoiden perusmalli Aikaisempaan tapaan asumisella tai asumiskulutuksella tarkoitetaan seuraavassa asuntokannasta johdettavaa kotitalouksien asumispalvelusten kulutusta. Asumisen kysyntä perustuu yksittäisten kotitalouksien suurimman mahdollisen hyvinvoinnin tavoitteluun, jolloin ne tekevät asumista ja muuta kulutusta koskevia valintoja ottaen huomioon tulonsa ja vallitsevat hinnat. Tältä pohjalta asuntojen kysynnän määrä asuntomarkkinoiden tasolla riippuu tulotasosta, asuntojen vuokrista ja omistusasumisen käyttökustannuksista sekä lukuisista muista väestöllisistä ja taloudellisista tekijöistä. Asuntojen tarjonta perustuu asuntokantaan, joka on lyhyellä ajalla lähes kiinteä, mutta muuttuu pitkällä ajalla rakentamisen ja poistuman seurauksena. Asuntotuotanto tapahtuu voittoa tavoittelevien yritysten toimintaan. Markkinoiden tasolla asuntotuotanto määräytyy pääasiassa asuntojen hintojen sekä asuntotuotannon kustannusten perusteella. Asuntomarkkinoiden keskeiset vaikutussuhteet voidaan kuvata seuraavien yhtälöiden avulla: (1) H D = f(y,p,r,uc,d) kysyntä (2) H S = g(p,c) tarjonta jossa Y on reaalinen tulotaso, P on asuntojen reaalihintataso, r on reaalikorko, UC sisältää muut asumisen käyttökustannukset, D viittaa väestöllisiin ja sosioekonomisiin tekijöihin ja C sisältää reaaliset rakennuskustannukset. Asuntomarkkinoiden tasapainotilassa, (3) H D = H S. Tasapainoehdosta (3) voidaan johtaa asuntojen hintafunktio, (4) P = h(y,r,uc,d,c). Yhtälö (4) kuvaa asuntojen hintojen riippuvuutta asuntokysynnän ja asuntojen tarjonnan perustekijöistä.
158 Mitkä tekijät määräävät asumisen kysyntää ja hintoja? Asuntokysynnästä on julkaistu lukuisia kansainvälisiä ja kotimaisia empiirisiä tutkimuksia (ks. kirjallisuusluettelo tämän kohdan lopussa). Niissä asumiskulutuksen määrää mitataan yleensä asuntokannan tai asutun asuntokannan pinta-alalla tai sen arvioidulla raha-arvolla. Reaalituloilla on useimpien tutkimusten mukaan merkittävä vaikutus asumiskulutuksen määrään. Tulojen noustessa myös asumiskulutus normaalisti kasvaa. Reaalituloja mitataan koko kansantalouden tasolla tavallisesti bruttokansantuotteella ja kotitalouksien tasolla brutto- tai nettotuloilla, käytettävissä olevissa tuloilla tai ns. pysyväistuloilla, joilla tarkoitetaan kotitalouksien odotettavissa olevia pitkän ajan reaalituloja. Asumiskulutuksen tulojoustolla tarkoitetaan sitä, kuinka paljon asumiskulutuksen määrä muuttuu, kun tulot kasvavat tietyn verran. Esimerkiksi tulojousto 0.5 tarkoittaa, että 1 % tulojen lisäys kasvattaa asumiskulutuksen määrää 0.5 %. Eri tutkimusten tulokset asumisen tulojoustosta vaihtelevat huomattavasti, riippuen käytettävistä aineistoista, tulo- ja asumiskulutuskäsitteistä, alueista ja sovellettavista malleista. Viimeaikaisissa tutkimuksissa sekä Suomessa että kansainvälisestikin tyypilliset asumiskulutuksen tulojoustot ovat suuruusluokkaa 0.2-0.6. Alueellisissa asuntomarkkinatutkimuksissa yhteenlasketun asumiskulutuksen keskeinen selittäjä on väestön tai kotitalouksien määrä. Yhden prosentin väestönkasvu lisää alueen asuntokysyntää suunnilleen samassa suhteessa. Monien tutkimusten mukaan myös väestö ikärakenteella on vaikutusta, erityisesti asumisuran alkupäässä olevien nuorten aikuisten määrä tai väestöosuus vaikuttavat asuntokysyntään. Kysynnän perustekijät eli reaalitulot ja väestön tai kotitalouksien määrä selittävät tutkimusten mukaan asuntojen hintakehitystä. Reaalitulojen kasvu nostaa ja reaalitulojen lasku alentaa asuntojen reaalihintaa. Erityisesti alueellisten asuntomarkkinatutkimusten mukaan väestön lisääntyminen nostaa hintoja ja supistuminen vastaavasti laskee. Empiiriset tutkimustulokset asumisen käyttökustannusten 14 vaikutuksista asuntokysyntään ovat ristiriitaisia, osittain siitä johtuen, että käyttökustannusten mittaamiselle ei ole vakiintunutta käytäntöä. Teoriassa asumisen käyttökustannusten nousun tulisi alentaa asumiskulutusta ja laskun lisätä sitä. Pitkä asuntojen hintojen nousu merkitsee pääomavoiton ja samalla käyttökustannuksen laskua, joka lisää asuntokysyntää ja ns. spekulatiivista kysyntää, kun asuntoja ostetaan pääomavoiton saamiseksi. Tällöin kysynnän laki ei ole voimassa kun hintojen nousu lisää kysyntää! Keskeinen asuntojen hintakehitystä selittävä tekijä on useimpien tutkimusten mukaan reaalinen korkotaso. Reaalikorkojen noustessa (laskiessa) asuntojen reaalihinnat alenevat (nousevat), koska veron jälkeinen reaalikorko on keskeinen osatekijä omistusasumisen käyttökustannuksissa. Korkotaso vaikuttaa myös sijoitusasuntojen tuottovaatimukseen. Kuviossa 20.3. mukaan reaalihinnat ovat yleensä menneet vastakkaiseen suuntaan kuin reaalikorot (Tosin 1980-luvulla reaalikorot ja reaalihinnat nousivat useana vuonna samanaikaisesti, mikä osittain liittyy rahoitusmarkkinoiden liberalisointiin). 14 Vuokra-asuntojen tapauksessa vuokra, omistusasuntojen tapauksessa hoito- ja ylläpitokulut sekä korko- ja muut pääomakulut mukaan lukien pääomavoitto (tai tappio). Pääomavoitto alentaa ja tappio kasvattaa omistusasumisen käyttökustannusta.
159 Kuvio 20.3: Asuntojen reaalihinnat (indeksi 1983=100) ja reaalikorot (%) Suomessa 1961-99 Hyvin pitkän ajan tähtäimellä asuntohintakehitys riippuu asuntotarjonnasta. Vuositasolla hintakehitys selittyy useiden tutkimusten mukaan pääasiassa asuntomarkkinoiden kysyntätekijöillä sekä reaalikoroilla. Vuotta lyhyemmän ajan hintavaihtelut selittyvät suurelta osin asuntohintojen dynaamisuudella, johon kuuluvat oleellisena osana asuntojen tarjonnan ja hintojen vuorovaikutus sekä tulevaa hintakehitystä koskevat odotukset. Asuntomarkkinoiden dynaamisten perusmallien mukaan asuntojen hinnat vaikuttavat merkittävästi asuntotuotantoon ja sitä kautta asuntojen tarjontaan, mutta tarjontavaikutus viivästyy jakautuen useamman vuoden ajalle. Toisaalta tarjonnan muutokset heijastuvat takaisin hintoihin siten, että tarjonnan kasvu, joka yleensä ilmenee tyhjien asuntojen varannon suurenemisena, alentaa hintoja (jos muut tekijät eivät muutu). Useimmat asuntojen hintatutkimukset vahvistavat tarjonnan keskeisen vaikutuksen hintakehitykseen ja tämä vaikutus on sitä suurempi, mitä pidempi on tarkasteluajanjakso. Tulevaa hintakehitystä koskevat odotukset ovat monien dynaamisten asuntomarkkinateorioiden mukaan keskeinen tekijä asuntohintojen voimakkaissa vaihteluissa (ks. kirjallisuusluettelo luvun lopussa). Kuitenkin empiiriset tutkimustulokset odotusten roolista ovat varsin ristiriitaisia. Selvää kuitenkin on, että odotusten rooli on sitä keskeisempi mitä lyhyemmän aikavälin vaihteluita tarkastellaan. 20.2.2 Asumiskulutus Suomen kaupunkialueilla Ks. Kaupunkitalous -kirjan kuvat 20.4
160 20.3 Asuntojen tarjonta ja asuntotuotanto 20.3.1 Mistä johtuvat asuntotuotannon vaihtelut? Asuntojen kokonaistarjonta jollain hetkellä on yhtä suuri kuin asuntokanta, josta kotitaloudet saavat asumispalveluksia. Asuntokanta muuttuu vuosittain uusien asuntojen rakentamisen sekä asuntojen poistuman seurauksena. Edellisen kohdan alussa esitetyn asuntomarkkinoiden perusmallin mukaan asuntojen tarjonta riippuu asuntojen hinnoista ja rakentamisen kustannuksista. Voittoon tähtääville rakennuttajille ja suoraan markkinoille asuntoja tuottaville rakennussektorin yrityksille (ns. gryndereille) asuntohintojen nousu merkitsee odotettavissa olevien voittojen kasvua, joten teorian mukaan hintojen nousu saa aikaan asuntotuotannon kasvua. Vastaavasti hankkeen rahoitus- ja rakentamiskustannusten, joihin sisältyvät korkokulut sekä rakentamismaan hankinnan samoin kuin rakennusmateriaalien ja työpanoksen kustannukset, kohoaminen supistaa odotettavissa olevia voittoja, joten rakentamiskustannusten nousun odotetaan teorian mukaan alentavan asuntotuotantoa (jos hinnat ja muut tekijät eivät muutu). Alueelliset tekijät voivat vaikuttaa rakentamisen volyymiin monella tavalla. Tonttien tarjonta, kaavoitus- ja rakentamismääräykset, kaavoituksesta ja kunnallistekniikasta perittävät maksut sekä kuntien harjoittama maapolitiikka ja siihen usein liittyvä maan hinnan subventointi, vaihtelevat suuresti Suomen kuntien välillä, samoin kuin eri maiden välillä. Tämä merkitsee sitä, että rakentamisen kustannustekijät vaihtelevat alueellisesti. Tämä heijastuu rakentamisen vilkkauteen. Asuntojen rakentaminen on hidas prosessi, joka kestää suunnittelun aloittamisesta talon valmistumiseen lyhimmilläänkin yli vuoden. Tästä syystä asuntojen hintatasossa tai rakentamiskustannuksissa tapahtuvat muutokset heijastuvat melko pitkällä viiveellä valmistuvien asuntojen määrään. Asuntotuotannosta tehtyjen empiiristen tutkimusten jokseenkin yhdenmukainen tulos on, että asuntojen reaalinen hintataso on keskeinen asuntotuotannon määrää selittävä tekijä. Reaalinen korkotaso vaikuttaa oleellisesti rakentamisen volyymiin sekä asuntohintojen välityksellä että välittömästi rahoituskustannusten tärkeimpänä tekijänä. Muiden rakennuskustannusten vaikutuksesta asuntotuotantoon eri tutkimukset antavat ristiriitaisia tuloksia. Asuntohintojen ja asuntotuotannon läheistä yhteyttä havainnollistaa kuvio 20.8. Sen mukaan asuntotuotannon volyymi on vaihdellut Suomessa vuosittain erittäin paljon, kuten asuntojen hinnatkin. Asuntohintojen nousua on yleensä seurannut asuntotuotannon kasvu.
161 Kuvio 20.8: Asuntojen reaalihinnat (indeksi 1983=100) ja valmistuneet asunnot (1000 kpl) Suomessa 1961-99 20.3.2 Asuntotuotanto Suomen kaupunkialueilla Kuvio 20.9: Valmistuneiden uusien asuntojen huoneistoala (m2) suhteessa asuntokantaan (%) aluetyypeittäin 1980-98 (Lähde: Laakso, 2000) LUENNOLLA ESITETÄÄN MYÖS AJAN TASALLA OLEVAA ASUNTOMARKKINATIETOA, JOSTA OSA TULEE NETTISIVUILLE TÄMÄN JATKEEKSI?