Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja Taloyhtiöiden hallitusforum 24.9.2011 Mikko Peltokorpi Matinkylän Huolto Oy toimitusjohtaja, kiinteistöneuvos
Tarvitaan lisää tietoa Taloyhtiöllä ja isännöitsijällä tärkeä rooli osakkaiden remonttien onnistumisessa 2
Tavoitetilanne Ilmoitusvelvollisuus ymmärretään Valvonta ymmärretään Remontit suunnitellaan paremmin Vähän ristiriitatilanteita 3
Ilmoitus muutostyöstä huoneistossa Remontin tekijän on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti isännöintiyritykselle Ilmoittajan on ymmärrettävä, että käsittely voi viedä jopa viikkoja 5
Ilmoitus muutostyöstä huoneistossa Ilmoituksesta käytävä ilmi tiedot, joita taloyhtiö tarvitsee arvioidakseen: - Tullaanko työ suorittamaan hyvän rakennustavan mukaisesti - Niin, että siitä ei aiheudu haittaa tai vahinkoa taloyhtiölle tai osakkaille 6
Ilmoituksen laajuus muutostyöstä Tarvittavien tietojen määrä riippuu hankkeen laajuudesta - Laajassa työssä voidaan edellyttää erillisiä suunnitelmia - Pienissä hankkeissa pelkkä kuvaus työstä voi riittää 7
Ilmoituksen kustannukset Remontin tekijällä on velvollisuus maksaa taloyhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset. Taloyhtiölle korvattavia kuluja ovat esim. ilmoituksen arviointia varten tehtävistä selvityksistä aiheutuvat kustannukset 9
Ilmoituksen kustannukset Yksinkertaisista ja selkeistä ilmoituksista ei saa periä maksua remontin tekijältä - Esim. kun ilmoitus koskee tyyppihyväksytyn, merkiltään määritellyn hanan, wc-istuimen, pesukoneen, astianpesukoneen, liesituulettimen tai liesikuvun asentamista olemassa olevaan vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- tai sähköjärjestelmään taloyhtiölle ilmoitetun alan ammattilaisen toimesta ja taloyhtiölle ilmoitetulla tavalla 10
Ilmoituksen kustannukset Pelkästä ilmoituksen vastaanottamisesta ja tallentamisesta taloyhtiön tietoihin ei saa periä maksua remontin tekijältä, jos ilmoituksessa on riittävät tiedot Ilmoituksesta ei saa periä remontin tekijältä maksua taloyhtiön päivittäisen hallinnon kuluihin, kuten: asiakirjojen kopiointi, arkistointi ja skannaus. - Nämä kulut kuuluvat taloyhtiölle ja ne katetaan kaikilta osakkailta perittävillä yhtiövastikkeella. 11
Ilmoituksen kustannukset Jos remontissa on kiire ja sitä varten kutsutaan erikseen koolle hallituksen kokous, korvattavaksi voivat kuitenkin tulla hallituksen kokouspalkkiot - Käytännössä hallituksen kokouksia ei tarvita, vaan hallitus on antanut valtuudet isännöitsijälle, pois lukien viranomaislupaa vaativat remontit 12
Ilmoituksen kustannukset Ilmoituksen käsittelystä voidaan periä maksu remontin tekijältä, jos käsittelystä aiheutuu tarpeellisia lisäkustannuksia, esim. - ilmoituksessa on olennaisia puutteita, jotka vaativat lisätyötä tai -selvityksiä - ilmoituksen käsittely vaatii isännöitsijältä ylimääräistä aikaa - osakkaan remontti on niin laaja, että se edellyttää teknisen asiantuntijan konsultointia ja kohdekäyntejä 13
Ilmoituksen kustannukset Mikäli remontti edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista tai viranomaislupaa, myös tästä aiheutuu remontin tekijälle kustannuksia - Jos yhtiöjärjestysmuutos edellyttää lakimiehen käyttämistä, nämäkin kustannukset kuuluvat remontin tekijälle 14
Muutostyön valvonta Taloyhtiö huolehtii siitä, että huoneistoremontin valvonta on järjestetty riittävällä tavalla - Käytännössä isännöitsijä arvio tarpeen - Isännöintiyritys voi usein olla valvoja, esim. yrityksen tekninen asiantuntija on riittävä - Toinen vaihtoehto on ulkoistaa valvonta konsultille 15
Muutostyön valvontakustannukset Lain mukaan huoneistoremonttien asianmukaisesta valvonnasta aiheutuvat kulut peritään remontin tekijältä 16
Muutostyön valvonnan tarpeellisuus Valvonnan tulee olla tarpeellista, mikä tarkoittaa sitä että, kustannusten ja valvonnan laajuus on oikeassa suhteessa tarpeeseen - Liikaa ei saa valvoa. Jos remontti on pieni, yksi tarkastuskäynti yleensä riittää eikä yhtiö saa määrätä viittä tarkastuskäyntiä. Täydellisessä kylpyhuoneremontissa saatetaan tarvita useita tarkastuskäyntejä. 17
Esimerkki valvontatarpeesta: Kylpyhuone (Huoneistoremonttiopas) Purkutöiden tarkastus Lattiakaivon asennuksen tarkastus Seinien vedeneristeen tarkastus Lattian vedeneristeen tarkastus Lopputarkastus 18
Muutostyön valvontakustannukset Aina valvonnalle ei ole tarvetta. Jos ilmoituksesta pienessä remontissa käy ilmi, että työ toteutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti, yhtiö voi päättää, ettei työtä valvota. - Näin voi olla esimerkiksi tilanteessa, jossa kirjallisesti ilmoitetaan keittiön hanan vaihtamisesta toiseen tyyppihyväksyttyyn hanaan ja että asennuksen tekee asennusliike. 19
Muutostyön valvontakustannukset Valvonnan kustannusten tulee olla kohtuullisia, mikä tarkoittaa, että taloyhtiö huolehtii kustannusten kilpailukykyisyydestä. Jotta valvontakustannukset eivät tulisi remontintekijälle yllätyksenä, kustannusarvio toimitetaan ennen töiden aloittamista. - valvontatarve voi laajeta työn aikaisten yllätysten ja itse työn mahdollisen laajenemisen vuoksi. 20
Selkeä pelisäännöt Ilmoitusvelvollisuus Valvontamenettelyt = hyvin suunnitellut remontit ja vähemmän ristiriitatilanteita taloyhtiössä 21
Huoneistoremonttiopas vastaa osakkaalle kysymyksiin miksi, miten ja milloin remontista pitää ilmoittaa? miten ja miksi remonttia valvotaan? kuka osallistuu kustannuksiin? millaisia erityispiirteitä eri remonteilla on? miten kunnossapitovastuut taloyhtiön ja osakkaan välillä jakautuvat? 22
23
Taloyhtiön kannattaa opastaa remonttia suunnittelevaa osakasta selkeä säästö, kun vältetään turhat virheet ja vahingot remontit toteutetaan oikein ja lain vaatimalla tavalla osakkaat ymmärtävät vastuunsa asunnon ja taloyhtiön arvo säilyy ja nousee, kun asiat tehdään oikein kun osakkaiden tieto lisääntyy, vahingot, riidat ja epäselvyydet vähenevät selkeät säännöt helpottavat niin osakkaan, hallituksen kuin isännöitsijänkin työtä 24
25