4 Kunnossapito AOYL 4 luvussa säädetään osakkaan ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta sekä sen jakautumisesta. Luku rakentuu siten, että 1 3 :ssä on yleiset kunnossapitoa koskevat säännökset, 4 5 :ssä kunnossapitotyön teettämistä koskevat säännökset ja 6 10 :ssä kunnossapitotöiden ilmoittamista ja valvontaa koskevat säännökset. Luvun 1 :ssä on yleiset määräykset kunnossapitotoimien suorittamisesta ja viittaukset säännöksiin, joissa niistä tarkemmin säädetään. 2 määrittelee yhtiön kunnossapitovastuun ja 3 vastaavasti osakkaan kunnossapitovastuun. 4 :ssä on säännökset siitä, milloin asunto-osakeyhtiö voi suorittaa osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä huoneistoissa, ja vastaavasti, milloin osakas voi suorittaa siellä yhtiön vastuulle kuuluvia töitä. 5 määrittelee lisäksi ne poikkeustapaukset, joissa osakas saa tehdä kunnossapitotoimia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. 6 :ssä on säännökset asunto-osakeyhtiön ilmoitusvelvollisuudesta sen suorittaessa kunnossapitotöitä ja 7 :ssä on vastaavat säännökset osakkaan suorittamista töistä. 8 :ssä määrätään osakkaan velvollisuudesta ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle havaitsemistaan yhtiön vastuulle kuuluvista vioista. 9 määrittelee, miten yhtiö voi valvoa osakkaan kunnossapitotöitä. 10 :ssä määrätään, kuka hakee kunnossapitotyöhön mahdollisesti tarvittavan viranomaisluvan ja milloin osakkaalla on mahdollisuus saada tuomioistuimen lupa kunnossapitotyön suorittamiseen. On tärkeää huomata ero paljolti toisiaan muistuttavien AOYL 4 ja 5 luvun säännösten välillä. Siinä missä 4 luku koskee kunnossapitoa, 5 luku koskee asunto-osakeyhtiön ja osakkaan muutostöitä. Niin asunto-osakeyhtiö kuin osakaskin voivat suorittaa kunnossapito- ja muutostöitä. Merkittävin ero on se, että asuntoosakeyhtiö ja toiset osakkaat voivat joissakin tilanteissa kieltää osakkaan suunnitteleman muutostyön. Kunnossapitotyötä ei voida kieltää. Toisaalta osakkailla ei myöskään ole ilman yhtiön suostumusta oikeutta tehdä muutostöitä muualla kuin osakashallinnassa olevissa tiloissa. Kunnossapitotoimien osalta tällainen poikkeusmahdollisuus on tietyissä tilanteissa olemassa. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 209
Yleiset säännökset 1 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 :n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 :ssä. Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa. 4.1.1 Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkaan kesken AOYL 4 luvun 1 :n 1 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkaiden ja yhtiön kesken lain 2 ja 3 :n säännösten mukaisesti. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä asiasta myös toisin. Mikä katsotaan kunnossapidoksi? AOYL:ssa ei suoraan määritellä, mitä tarkoitetaan termillä kunnossapito. Lain esitöiden mukaan kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi pienet vikakorjaukset ja vuosikorjaukset myös suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). Myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen määritellään kunnossapitotyöksi. 1 Kunnossapidosta voi toisinaan olla kyse silloinkin, kun rakennuksen taso paranee, jos parannus on välttämätön pakottavien viranomaismääräyksien nou- 1 Ks. HE s. 77. 210 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
dattamiseksi. 2 Saattaahan olla, että rakennuksen niin sanottu vanha perustaso ei ole enää nykyisten viranomaismääräysten mukainen; tällöin rakennuksen korjaaminen aivan ennalleen olisi uusien viranomaisohjeiden vastaista. Tällaista tilannetta ratkottiin korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 1998:105 3, jossa yhtiö joutui asentamaan alkuperäistä paremman ilmanvaihdon liikehuoneistoon, koska muuttuneet viranomaismääräykset edellyttivät sitä. Jos uudisrakentamista koskevat viranomaismääräykset ovat rakennuksen alkuperäistä tasoa tiukemmat ja vastaavia määräyksiä ei tarvitse noudattaa korjausrakentamisessa, asunto-osakeyhtiöllä ja osakkaalla on oikeus alittaa uudisrakentamisen taso. Kunnossapitotyössä on kuitenkin noudatettava hyvää rakentamistapaa. Yleensä voitaneen lähteä siitä, että yhtiö saa noudattaa sillä hetkellä vallitsevaa uudisrakentamisen tasoa. Vaikka tämä taso olisi yhtiön alkuperäistä tasoa korkeampi, kysymyksessä on silti AOYL 4 luvun tarkoittama kunnossapitotyö. Esimerkkinä uudisrakentamisen paremmasta tasosta voidaan mainita sähköverkkoon kytketyt paloilmaisinjärjestelmät tai vedeneristystöiden toteuttaminen Suomen rakentamismääräyskokoelman osan C2 mukaan. Vaikka vanhan kylpyhuoneen vedeneristys saataisiinkin korjata paikkakorjauksella, esimerkiksi uusimalla vain suihkunurkkauksen eristys, asunto-osakeyhtiö saa ja yleensä sen kannattaa uusia koko kylpyhuoneen vedeneristys uusdisrakentamisessa noudatettavan tason mukaiseksi. Myös sellainen sinänsä tasoa nostava toimi, jonka tarkoituksena on vähentää asunto-osakeyhtiön myöhempiä käyttö- ja kunnossapitokuluja, voi olla AOYL 4 luvun tarkoittama kunnossapitotyö. 4 Tällainen työ voi esimerkiksi olla parvekelippojen rakentaminen olemassa oleviin parvekkeisiin. Mikäli parvekelippojen voidaan osoittaa vähentävän asunto-osakeyhtiön myöhempiä käyttö- ja kunnossapitokuluja, voidaan ne asentaa vastikerahoilla. Mikäli näyttöä säästöstä ei ole, jäävät rakentamiskustannukset parvekkeellisten osakkaiden maksettaviksi. Hanke nostaa tällöin osakkaan huoneiston arvoa. Sälekaihtimien hankkiminen ei ole varsinainen kunnossapitotyö eikä sälekaihtimia siten voida hankkia vastikerahoilla. Sälekaihtimien hankinta voidaan kuitenkin toteuttaa osakkaiden yhteishankintana. Tällöin vain ne osakkaat, jotka sälekaihtimia haluavat, maksavat niistä. 2 Ks. HE s. 77. VAOYL:ssa oli erillissäännös tuhoutuneen rakennuksen uudelleenrakentamista koskevasta päätöksenteosta, mutta AOYL:sta se jätettiin pois. 3 Tapaus on selostettu luvussa 5.1.1. 4 Ks. HE s. 77, jossa mainitaan esimerkkinä korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2005:83. Ratkaisussa katsottiin parvekelasituksien asentaminen mahdolliseksi enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoitteisesti. Ratkaisun perusteluissa todetaan yhtenä perusteena yhtiön kunnossapitokulujen pieneneminen. Mielestämme ko. ratkaisussa oli kuitenkin enemmän kysymys tavanomaisesta muutoksesta, ja enemmistöperiaatteen soveltuminen on perusteltu siitä syystä. Tapaus on selostettu 6 luvun 33 :n yhteydessä (kirjan osassa 2). Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 211
Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun kattavuus Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu kattaa lähtökohtaisesti yhtiön rakennuksessa olevan perustason, jos muuta ei ole päätetty. Osakas vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin kysymys on osakkaan muutostöistä, jotka kohottavat huoneiston tasoa. 5 Yhtiö voi kuitenkin nimenomaisesti päättää ottaa osakasmuutoksetkin vastuulleen. Tämän vuoksi on merkityksellistä määritellä ajankohta, joka määrää, milloin kysymys on alkuperäisestä tasosta ja milloin kysymys on muutoksesta. Asunto-osakeyhtiön on katsottava hyväksyneen osakkaan kunnossapito- tai muutostyön vastuullensa, jos osakas on ilmoittanut yhtiölle työstä, yhtiöllä on ollut mahdollisuus reagoida ilmoitukseen ja yhtiö on osakkaan ilmoituksen perusteella päättänyt nimenomaisesti vastuun hyväksymisestä. Asunto-osakeyhtiö on esimerkiksi voinut päättää ottaa vastuullensa osakkaiden asentamat lisälämmitysjärjestelmät eli sellaiset lattialämmitykset, jotka eivät ole välttämättömiä tilan lämmittämiseksi mutta jotka on asennettu sen vuoksi, että lämpimällä lattialla on mukavampi kävellä. Jos asunto-osakeyhtiö on säännönmukaisesti ottanut vastattavakseen tietyt osakkaiden muutostyöt (esim. jälkikäteen tehdyt märkätilat), mutta jonkun osakkaan työtä ei ole muodollisesti hyväksytty, voidaan asunto-osakeyhtiön tapauskohtaisesti arvioiden katsoa ottaneen muutoksen vastuulleen. Tällöin muutoksen on vastattava asunto-osakeyhtiön nimenomaisesti hyväksymiä muutoksia ja yhtiön on pitänyt esimerkiksi huolehtia muutoksen kunnossapidosta. Sen sijaan pelkästään se, että asunto-osakeyhtiö on hyväksynyt jonkin muutoksen tehtäväksi ja valvonut sen suorittamista, ei tarkoita sitä, että yhtiö olisi ottanut kyseisen muutoksen kunnossapidon vastuulleen. Asunto-osakeyhtiö vastaa lisäksi sellaisen osakkaan asennuksen kunnossapidosta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä ja joka on suunniteltu, toteutettu ja valvottu asianmukaisesti, vaikka asunto-osakeyhtiö ei erillistä päätöstä vastuulleen ottamisesta olisi tehnytkään. Se, vastaako asennus asunto-osakeyhtiön toteuttamaa tai vastuulleen hyväksymää toimenpidettä, on ratkaistava tapauskohtaisesti. 6 Järjestelmän tarkoituksella on merkitystä vastaavuutta arvioitaessa. Mikäli asunnossa on lämmitysjärjestelmään kuuluva lattialämmitys ja osakas lisää siihen ylimääräisen lattialämmityksen, osakas vastaa itse tästä lattialämmityksestä, mikäli asunto-osakeyhtiö ei samalla tee päätöstä kunnossapitovastuun ottamisesta. Mikäli asunto-osakeyhtiö on asentanut lisälattialämmityksen joihinkin huoneistoihin kylpyhuoneremonttien yhteydessä, voidaan osakkaan asenta- 5 Ks. tarkemmin 4 luvun 2 ja sen kohdalla esitetty. 6 HE s. 86. 212 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
man lisälattialämmityksen lähtökohtaisesti katsoa vastaavan yhtiön toteuttamaa tasoa. AOYL:n esitöiden mukaan myös rakennusvaiheessa tehdyt muutokset, kuten takan ja hormistojen asentaminen lisätyönä, on tässä suhteessa muutos. Tällaisen rakenteen kunnossapitovastuu kuuluu siten osakkaalle. 7 Poikkeaminen kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä AOYL 4 luvun 1 :n 1 momentissa viitataan siihen, että varsinaiset kunnossapitovastuusäännökset ovat luvun 2 ja 3 :ssä. Momentissa mainitaan myös se, että kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. 8 Lainmukaisesta kunnossapitovastuun jaosta voidaan poiketa vapaasti esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä perustettaessa. Tietyntyyppisissä yhtiöissä tämä onkin tavanmukaista. Esimerkiksi erillisistä pientaloista koostuvassa asunto-osakeyhtiössä on järkevää määrätä yhtiöjärjestyksessä, että kukin hoitaa oman hallitsemansa rakennuksen ja mahdollisesti myös piha-alueen kunnossapidon. Kunnossapidosta on erityisen suositeltavaa määrätä poikkeavasti yhtiössä, jossa rakennukset ovat eritasoisia ja -ikäisiä. Hyvin yleinen rakentamisen tapa on täydennysrakentaminen, jolloin vanhan omakotitalon tontille perustetaan asuntoosakeyhtiö, jonka muodostavat vanha omakotitalo ja myöhemmin rakennettava pari- tai rivitalo. Tällaisessa yhtiössä kunnossapitovastuut kohdentuvat rakennuksiin eriaikaisesti, koska rakennukset ovat eri-ikäisiä. Jos kunnossapitovastuu kuuluu lain pääsäännön mukaisesti rakenteellisten vikojen osalta asunto-osakeyhtiölle, on todennäköistä, että yhtiön ensimmäisinä vuosina korjataan vanhaa rakennusta ja vasta myöhemmin uusia rakennuksia. Osakkaiden vaihtuessa tämä voi aiheuttaa ristiriitoja. Sen sijaan kerrostalotyyppisessä asunto-osakeyhtiössä lain pääsäännöstä poikkeavaan kunnossapitovastuun jakoon on syytä olla hyvät perusteet. Esimerkiksi huoneistojen vedeneristeiden kunnossapitovastuiden siirtäminen yhtiöltä osakkaille ei ole ongelmatonta, koska huoneiston vedeneristeen pettämisestä aiheutuva vahinko ei rajoitu huoneiston seinien sisäpuolelle. Yhtiö joutuu joka tapauksessa tällaisessa tilanteessa osallistumaan asian selvittämiseen, kun naapurihuoneistoja kuivataan ja korjataan. Siksi onkin yleensä perusteltua, että yhtiö vastaa tällaisista perusrakenteista. Tilanne voi olla toinen vanhassa yhtiössä, jossa osakkaat ovat tehneet huoneistoissaan eri aikoina erilaisia muutoksia. Tällöin syntyy usein ristiriita, miksi yhtiö 7 HE s. 77. Mielestämme tulkinta on epäselvä, ks. tarkemmin luvussa 4.2.2 esitetty. 8 Vuoden 1926 AOYL:n 12 ei sallinut kunnossapitovastuun siirtämistä osakkaalle edes yhtiöjärjestysmääräyksellä. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 213
korjaa jonkin huoneiston kylpyhuonetta, vaikka toiset osakkaat ovat joutuneet itse huoneistoremonttien yhteydessä huolehtimaan vedeneristeiden asianmukaisuudesta. Tällaisessa yhtiössä saattaa olla järkevää pyrkiä siihen, että kukin hoitaa oman kylpyhuoneensa kunnossapidon. Saattaa myös olla niin, että asunto-osakeyhtiössä tehtävien korjausten ja perusparannusten yhteydessä on järkevää pyrkiä muuttamaan yhtiöjärjestystä. Jos osakkaat ovat esimerkiksi huolehtineet asunto-osakeyhtiössä edellä kerrotulla tavalla kylpyhuoneiden vedeneristysten kunnossapidosta ja yhtiö suorittaa putkiremontin, jonka aikana kylpyhuoneet saneerataan täydellisesti, yhtiöjärjestyksestä voi olla perusteltua poistaa laista poikkeava erityissäännös. Tällöin siirrytään normaaliin menettelyyn, jossa yhtiö vastaa vedeneristeiden kunnossapidosta muiden rakenteiden tavoin. Mikäli kunnossapitovastuuta halutaan pysyvästi siirtää osakkaalta asuntoosake yhtiölle, siitäkin on otettava määräys yhtiöjärjestykseen. Kunnossapitovastuun jakautumisen on oltava yksiselitteisesti luettavissa joko yhtiöjärjestyksestä tai AOYL:n säännöksistä. Asunto-osakeyhtiössä ei siten voida noudattaa yhtiökokouksessa päätettyjä poikkeusmääräyksiä, koska ne eivät välttämättä tule esimerkiksi osakkeiden vaihdon yhteydessä uuden osakkaan tietoon. Kunnossapitovastuuta koskeva yhtiöjärjestysmääräys Jos kunnossapitovastuun jakautumisesta halutaan määrätä yhtiöjärjestyksessä erikseen, määräys on syytä kirjoittaa mahdollisimman yksiselitteisesti. Pelkkä viittaus jonkin ulkopuolisen tahon antamiin tulkintoihin ei ole riittävä. 9 Jos asunto-osakeyhtiössä halutaan esimerkiksi noudattaa Taloyhtiön vastuunjakotaulukon 10 mukaista vastuunjakoa, määräykset tulee kirjoittaa sellaisenaan auki yhtiöjärjestykseen. 11 Itse taulukkoa ei välttämättä ole tarkoituksenmukaista ottaa yhtiöjärjestyksen liitteeksi. Suositeltavampaa on, että yhtiöjärjestykseen kirjataan vain määräykset, joilla poiketaan AOYL:n mukaisesta kunnossapitovastuun jaosta ja siten myös Taloyhtiön vastuunjakotaulukon määräyksistä. Tämän lisäksi asunto-osakeyhtiö voi tietenkin jakaa Taloyhtiön vastuunjakotaulukon oppaaksi kaikille osakkaille, jotta näiden on helpompi löytää vastaukset yksittäisiin kunnossapitovastuukysymyksiin. 9 Ks. HE s. 79, jonka mukaan sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin. Vaikka ko. lainauksessa ei mainita Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa, se on käytännössä aiemmin ollut ainoa markkinoilla oleva tällainen suositus. 10 Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa julkaisevat Suomen Kiinteistöliitto ry ja Kiinteistöalan Kustannus Oy. 11 On hyvä muistaa, että Taloyhtiön vastuujakotaulukossa esitetään vain näkemys lain tulkinnasta. Myös eriäviä näkemyksiä on esitetty, ks. esim. Jauhiainen Järvinen Nevala s. 181. 214 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
Helsingin hovioikeus on kahdessakin eri ratkaisussaan todennut, että yhtiöjärjestysmääräys on sillä tavoin epätäsmällinen, että sitä ei voida soveltaa. Helsingin HO 26.6.2002 nro 2057 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuupykälän toinen kappale oli seuraava: Huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle. Osakas oli teettänyt kylpyhuoneessa töitä, joilla korjattiin huoneistossa ollut kosteusvaurio. Kosteusvaurio johtui siitä, että seiniä ja lattiaa ei ollut vedeneristetty asianmukaisesti. Hovioikeuden mukaan kyseisen yhtiöjärjestyspykälän tulkintalähtökohtana ei voitu pitää yhtiön tarkoitusta yhtiöjärjestystä muutettaessa, vaan sitä oli lähtö kohtaisesti tulkittava sen sanamuodon mukaisesti. Kun ilmaisu sisäpuoliset rakenteet oli epätäsmällinen, oli yhtiöjärjestyksestä mahdollista saada se käsitys, että kosteiden tilojen osalta ei ollut poikettu asunto-osakeyhtiölain säännöksestä kunnossapitovastuun jakamisesta. Yhtiön käsitys yhtiöjärjestyksen sisällöstä olisi merkinnyt, että osakkaan kunnossapitovastuu olisi ollut huomattavasti ankarampi kuin kerrostaloyhtiössä yleensä. Kun kyseinen yhtiöjärjestyksen määräys oli jäänyt täsmentymättä ja kun sen ei voitu yksiselitteisesti katsoa tarkoittavan myös vedeneristeitä, oli yhtiöjärjestystä tulkittava osakkaan eduksi. Tämän vuoksi huoneiston vedeneristeet katsottiin kuuluvan yhtiön kunnossapitovastuulle ja yhtiö oli siten vastuussa kyseisestä kosteusvahingosta. Ratkaisu on sikäli erikoinen, että termi sisäpuoliset rakenteet oli johdettu lähes suoraan VAOYL 78 :n 2 momentista, jonka mukaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluivat rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat. Esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1991:160 12 niiden oli katsottu tarkoittavan juuri vedeneristeitä. Hovioikeuden ratkaisun huomioon ottaen siis vedeneristeiden kunnossapitovastuunkin osalta on syytä mainita nimenomaisesti, että määräys koskee kylpyhuoneiden vedeneristeitä. Tulkinta oli vastaavantyyppinen seuraavassa hovioikeuden ratkaisussa, jossa riita koski sitä, miten huoneisto määritellään: Helsingin HO 3.10.2003 nro 3003 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan huoneistoonsa tarvittavista peruskorjausten ja -parannusten mahdollisesti edellyttämistä rakennus- yms. luvista sekä työ- ja tarvikekustannuksista vastaa kukin osakkeenomistaja yksin. Kysymyksessä oli yhtiö, joka koostui kolmesta toisiinsa liittyvästä huoneistosta, joilla oli yhteinen vesi- ja viemäriverkosto ja lämmitysjärjestelmä. 12 Tapaus on selostettu luvussa 4.2.2. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 215
Hovioikeuden perustelujen mukaan laissa ei ollut määritelty, mitä ilmaisulla huoneisto tarkoitettiin. Yhtiöjärjestysmääräystä oli hovioikeuden mukaan tulkittava yleiskielen mukaisesti eli siten, että huoneistoon katsotaan kuuluvaksi kaikki ne tilat, jotka ovat sitä rajoittavien seinien, katon ja lattioiden sisäpuolella, kyseiset pinnat mukaan lukien. Määräystä ei voitu tulkita siten, että osakkeenomistajan vastuu olisi ulottunut koskemaan myös asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen perustuksia ja rakenteista aiheutuvia huoneiston sisäpuolisia vikoja eikä myöskään huoneiston ulkopuolella olevia rakennuksen osia. Asia oli näin siitä huolimatta, että huoneisto C oli alun perin ollut omakotitalo ja huoneistot A ja B myöhemmin liitetty rakennukseen, jossa huoneisto C oli. Tästä ratkaisusta seuraa se, että jos esimerkiksi koko rakennuksen kunnossapito halutaan siirtää osakkaalle, tulisi mainita, että kysymys on muustakin kuin huoneistosta; ilmaisu voi olla esimerkiksi huoneisto ja rakennuksen osa, johon osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Kuten edellä on todettu, vastuu voidaan laajentaa koskemaan myös piha-alueita, jos tästä otetaan nimenomainen maininta yhtiöjärjestykseen. Jos yhtiöjärjestysmääräys on tulkinnanvarainen tai epäselvä, se tarkoittaa käytännössä sitä, että kunnossapitovastuu määräytyy AOYL:n mukaan siltä osin kuin yhtiöjärjestyksestä ei saada selvyyttä kunnossapitovastuun jakautumiseen. Miten kunnossapitovastuumääräys otetaan yhtiöjärjestykseen? Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen kunnossapitovastuiden osalta riittää lähtökohtaisesti normaali yhtiöjärjestyksen muutosenemmistö (2/3 määräenemmistö). AOYL:ssa ei ole määräystä siitä, että kunnossapitovastuun muuttaminen vaatisi lähtökohtaisesti jonkun osakkaan suostumuksen. 13 Yhdenvertaisuusperiaatteesta saattaa kuitenkin seurata, että muutos vaatii tietyn tai tiettyjen osakkaiden suostumuksen. Jos esimerkiksi jonkin huoneiston osalta korjaustarve on jo syntynyt tai sen voidaan ennakoida poikkeavan muiden huoneistojen korjaustarpeesta, kunnossapitovastuun siirtoa koskeva päätös saattaa loukata yhdenvertaisuutta. 14 Vaasan hovioikeuden ratkaisussa 9.1.2014 nro 10 15 osakas vaati yhtiöjärjestysmuutosta koskevan yhtiökokouksen päätöksen kumoamista yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena. Yhtiön kunnossapitovastuuta laajennettiin poistamalla aiempi yhtiöjärjestyksen määräys, jolla märkätilojen vesieristeet, lattiapohjat, läpiviennit ja lattiakaivo oli siirretty osakkaan kunnossapitovastuulle. Osakas katsoi muutoksen olevan yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, sillä hän oli ennen yhtiöjärjes- 13 Ks. 6 luku, erityisesti sen 22 (kirjan osassa 2). 14 Ks. HE s. 78. 15 Ko. tapaus on käsitelty tarkemmin luvussa 1.10.1. 216 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
tyksen muutosta saneerannut itse kylpyhuoneensa. Osakkaan kanne kuitenkin hylättiin ja hovioikeus katsoi AOYL 6 luvun 32 :n 1 momentissa tarkoitetun säästön huomioimisen turvaavan osakkaan yhdenvertaisen kohtelun. Myös seuraavat ratkaisut koskivat kunnossapitovastuun muuttamista ja yhdenvertaisuusperiaatteen arviointia: Helsingin HO 21.6.2005 nro 2164 Yhtiön osakkeenomistajien rakentamien hissien kulujen siirtäminen yhtiön vastuulle katsottiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi, koska vain kahdessa portaassa yhdestätoista oli hissi ja korjauskustannukset olivat 15 000 30 000 euroa. Rovaniemen HO 21.3.2002 nro 146 Asunto-osakeyhtiö koostui erillisistä lomamökeistä. Yhtiökokouksessa tehtiin päätös muuttaa kunnossapitovastuita niin, että kukin vastaa oman lomamökkinsä kunnossapidosta. Osakkeenomistaja moitti päätöstä sillä perusteella, että mökkikohtaiset kustannukset saattavat kattokorjausten osalta vaihdella, koska kattojen kunto saattaa eri mökeissä olla erilainen. Sinänsä ei ollut tietoa siitä, oliko jossakin mökissä konkreettista korjaustarvetta vai ei. Hovioikeus kumosi yhtiökokouksen päätöksen yhdenvertaisuutta loukkaavana. Korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa. Turun HO 29.2.2000 nro 390 Huoneistossa oli syntynyt kosteusvaurio puutteellisen vesieristyksen takia. Yhtiökokous oli muuttanut vahingon syntymisen jälkeen yhtiöjärjestystä kunnossapitovastuun jakautumisen osalta. Yhtiö ei voinut vedota yhtiöjärjestyksen muutokseen, kun vaurio oli syntynyt ennen yhtiöjärjestyksen muutosta. Rovaniemen hovioikeuden ratkaisussa yhdenvertaisuusperiaatteen rikkomiseen siis riitti jo se, että tietty rakenne saattoi olla eritasoinen. Konkreettista tietoa kattojen erilaisesta korjaustarpeesta ei ollut. Nähdäksemme pääsäännön tulisi olla, että jos konkreettista näyttöä tietyn rakenteen erilaisesta kunnosta ei ole olemassa, yhtiöjärjestyksen muutos voitaisiin hyväksyä eikä sen katsottaisi loukkaavan yhdenvertaisuutta. Myös seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisussa kunnossapitovastuun muuttaminen aiheutti yhdenvertaisuusongelman: KKO 2007:15 Osakkeenomistajan kylpyhuoneessa oli vaurio ja osakkaat vaativat yhtiötä velvoitettavaksi korvaamaan osakkaiden maksaman korjaussumman, joka oli 6 500 euroa. Yhtiö hävisi tältä osin juttunsa käräjäoikeudessa ja maksoi summan. Korkein oikeus joutui kuitenkin ottamaan kantaa siihen, onko yhtiön tällaista tilannetta varten kehittelemä vastikejärjestely lainmukainen. Yhtiökokous oli Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 217
päättänyt, että yhtiöjärjestystä ensinnäkin muutetaan niin, että kukin osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpuolisista vesi- ja kosteuseristyksistä sekä niiden mahdollisista puutteista aiheutuvista vioista. Yhtiö myönsi päätöksessään, että vastuu voi koskea ainoastaan tulevia korjaustarpeita, mutta ei sellaisia, jotka ovat jo olemassa. Tältä varalta yhtiökokous päätti, että jos taloyhtiöltä vaaditaan jonkin huoneiston kylpyhuonekorvauksiin osallistumista jollakin rahamäärällä, niin sama rahamäärä varataan kaikkien huoneistojen kylpyhuonekorjauksia varten. Jos siten osakas vaatii esimerkiksi tämän 6 500 euroa, peritään kaikilta huoneistoilta (yhtiössä oli 33 huoneistoa) 6 500 euroa vastikeperusteen mukaisena summana ylimääräisenä vastikkeena ja valmistaudutaan kaikkien kylpyhuoneiden korjaukseen. Rahaa ei kuitenkaan ollut tarkoitus kerätä heti, vaan tämä summa kulkisi huoneiston jonkinlaisena vastikevelkana. Jotta huoneistonsa kylpyhuoneen itse korjanneiden asema huomioitaisiin, päätettiin samalla, että huoneistonsa korjanneen katsottiin maksaneen ko. summan yhtiölle jo etukäteen. Korkein oikeus katsoi, että tällainen järjestelmä ei ollut lainmukainen, koska yhtiö ei vastikkeesta päättäessään edes pyrkinyt arvioimaan niitä menoja, joiden kattamiseksi ylimääräistä yhtiövastiketta päätettiin periä. Näin ollen ylimääräisen yhtiövastikkeen määräämiselle ei ollut asunto-osakeyhtiölain mukaisia edellytyksiä. Toiseksi korkein oikeus katsoi, että tehdystä vastikepäätöksestä seurasi tosiasiassa se, että osakkaat vastaavat hallitsemassaan huoneistossa ilmenneen kosteusvaurion korjauskustannuksesta itse ja näin ollen yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeosuutta suuremmalla määrällä. Tällä perusteella yhtiöjärjestyksen vastikepäätös oli vaikutuksiltaan VAOYL 78 :n vastainen. Yhtiökokouksen päätökset kumottiin. Päätöstä voidaan pitää perusteltuna. Jos kunnossapitovastuuta halutaan siirtää yhtiöltä osakkaalle, vastuu voi koskea ainoastaan myöhemmin ilmeneviä kunnossapitovastuita. Jos kylpyhuoneessa on jo korjattavaa, niiden osalta vastuu kuuluu yhtiölle. Käytännössä rekisteriviranomaiset eivät ole vaatineet suostumuksia kunnossapitovastuumääräysten yhteydessä silloinkaan, kun määräys loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Jos jälkikäteen kuitenkin käy ilmi, että kunnossapitovastuumääräys on lisätty yhtiöjärjestykseen ilman vaadittavaa osakkaan suostumusta, päätös lienee mitätön. Tällöin osakas saisi jälkikäteen yhtiöjärjestysmuutoksen kumottua ja rekisteriviranomainen joutuisi poistamaan määräyksen yhtiöjärjestyksestä. 218 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
Kunnossapitovastuun siirtäminen jossakin tapauksissa On tiettyjä erityistilanteita, joissa kunnossapidosta on järkevää määrätä erikseen yhtiöjärjestyksessä. Tällaisia ovat esimerkiksi: 1. Osakkaan muutostyöstä seuraa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvalle osalle kunnossapidon tarve tai osakkaan työ vaikeuttaa näiden osien kunnossapitoa. 16 Osakas voi esimerkiksi asentaa huoneiston ulkopuolelle jonkin laitteen, vaikkapa ilmanlämpöpumpun, jonka kunnossapitovastuu pääsäännön mukaisesti kuuluisi muuten asunto-osakeyhtiölle. Tällaisessa tilanteessa on perusteltua ja osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta jopa välttämätöntä, että laitteen kunnossapitovastuu siirretään yhtiöjärjestysmääräyksellä kyseiselle osakkaalle. 2. Yhtiö suorittaa tietyn perusparannuksen ja sen jälkeen siirtää korjatut, sillä hetkellä kaikilla samassa kunnossa olevat rakenteet tai asennukset osakkaiden vastuulle. Yhtiö saattaa esimerkiksi kunnostaa kylpyhuoneiden märkätilat samantasoisiksi tai asentaa lämminvesivaraajat ja tämän jälkeen siirtää näiden kunnossapitovastuun osakkaille. 17 Vastaavanlainen tilanne on myös se, jos asunto-osakeyhtiö istuttaa kustannuksellaan piha-alueelle pensasaidat ja sen jälkeen päättää, että osakkaat hoitavat näiden aitojen kunnossapidon. 3. Asunto-osakeyhtiössä havaitaan samankaltaisten huoneistojen käyttötavan vaikuttavan olennaisesti yhtiön kunnossapidosta asunto-osakeyhtiölle aiheutuviin kuluihin. Tällöin voi olla perusteltua siirtää osa kunnossapitovastuusta osakkaille. 18 Esimerkkinä mainittakoon lämminvesivaraajat, jotka voivat kulua eri tahtiin niiden käyttömäärästä riippuen. Jos lämminvesivaraajien kunnossapitovastuu päätetään siirtää osakkaille, päätöksessä pitää ottaa huomioon, että jos esimerkiksi lämminvesivaraajien kunto poikkeaa toisistaan, yhdenvertaisuusperiaate saattaa estää yhtiöjärjestyksen muuttamisen. 19 Osakkaiden keskinäiset sopimukset Joissakin asunto-osakeyhtiöissä osakkaat ovat sopineet kunnossapitovastuiden jakautumisesta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasti ilman, että tästä olisi yhtiökokouksen päätöstä tai kirjallista sopimusta. 16 HE s. 78 79. 17 HE s. 72 73. 18 HE s. 73. 19 Vrt. edellä selostettu Rovaniemen HO:n ratkaisu 21.3.2002 nro 146. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 219
Yhtiöjärjestys on osakkaiden keskinäinen sopimus, joten siitä voidaan poiketa periaatteessa vapaamuotoisesti toisella sopimuksella. Sopimuksen näyttäminen toteen riitatilanteessa on kuitenkin hankalaa, varsinkin jos sopimus on tehty suullisesti. Tällaisessa sopimuksessa on myös se ongelma, että se sitoo vain siihen osallisia. Sen velvoitteet eivät siten siirry uudelle osakkaalle. On suositeltavaa kirjata yhtiöjärjestykseen kaikki AOYL:n säännöksistä poikkeavat kunnossapitovastuut. Osakkaiden keskinäisen sopimuksen sitovuutta kaupanvastuutilanteessa koski seuraava Helsingin hovioikeuden ratkaisu: Helsingin HO 17.3.2006 nro 781 Neljästä erillistalosta koostuvan asunto-osakeyhtiön yhden talon hallintaan oikeut tavat osakkeet myytiin uudelle osakkeenomistajalle. Kaupan yhteydessä ostajalle kerrottiin, että yhtiössä kukin osakkeenomistaja on huolehtinut talonsa kunnossapitovastuista asunto-osakeyhtiölaista poiketen. Asiasta ei ollut mainintaa yhtiöjärjestyksessä eikä siitä ollut tehty kirjallista sopimusta. Uuden osakkeenomistajan aikana asia kirjattiin yhtiöjärjestykseen. Ostaja havaitsi kaupan kohteessa virheitä, jonka seurauksena hän joutui uusimaan koko vesikaton sekä rakentamaan rakennuksen ympärille salaojitusjärjestelmän. Myyjä kiisti kaupanvastuunsa mm. sillä perusteella, että kysymys oli asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista vioista, joten hänen vastuunsa enimmäismäärä voisi olla vastikeperusteen mukainen osuus kustannuksista. Helsingin hovioikeus hyväksyi osakkeenomistajan keskinäisen sopimuksen sitovaksi, kun kaikki kolme muuta osakkeenomistajaa yhtäpitävästi todistivat, että tällainen sopimus oli ollut olemassa. Ostajan hyväksi tuleva hinnanalennus määriteltiin vastamaan koko korjauskustannusta. Kaupanvastuutilanteessa lähtökohtana on se, että osakkeenostaja voi vaatia hinnanalennuksena vain sen osuuden, jota hän ei voi vaatia asunto-osakeyhtiöltä. 20 Edellä selostettua Helsingin hovioikeuden tapausta voidaan pitää rajatapauksena, jossa hovioikeus kokonaisharkinnan jälkeen päätyi pitämään suullista sopimusta sitovana. Kaupanvastuun kannalta perustellumpaa on jo alun perinkin kirjata tällaiset poikkeavat järjestelyt yhtiöjärjestykseen. 21 20 Ks. KKO 1992:158. 21 Ks. myös KKO 2005:65, jossa otettiin vastaavanlainen kanta poikkeavien lainavastuiden osalta. Tapaus on selostettu tarkemmin luvussa 3.3.2. 220 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari