Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS?

Transkriptio

1 Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS? Ylivieska Kaisu Terkki Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Sisältö Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku Ennallistamisvelvoite yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä Osakkaan velvollisuudet Vahingonkorvausvastuu kun paikat hajoaa Lähestymistapa aiheeseen on tapauslähtöinen - pureudumme eri osa-alueisiin esimerkkitapausten kautta.

3 Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku

4 Kunnossapitovastuun jakautuminen YJ (4:1) AOYL (4:3) AOYL (4:2) Mahdollinen yhtiöjärjestysmääräys: Riittävän selkeä ja yksiselitteinen Tulkitaan suppeasti, eli jos epäselvä, tulkinta AOYLmyönteisesti Osakas vastaa: Huoneistonsa sisäosista, eli lähinnä pinnoista Perustason ylittävästä tasosta Muutostöistä Yhtiö vastaa: Siitä, mistä osakas ei vastaa: Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät Myös pintojen ennallistamisesta yhtiön korjaustyön yhteydessä

5 Tapaus Kunnossapitomääräys I Osakehuoneistossa oleva lämminvesivaraaja hajoaa aiheuttaen vesivahingon YJ-määräys: Asuntoosakeyhtiölaista poikkeavasti osakkeenomistaja vastaa huoneistokohtaisen lämminvesivaraajan kunnossapidosta. Osakkeenomistaja vastaa myös sen yhtiön rakennukselle tai huoneistolle aiheuttamien vikojen korjaamisesta ja niiden kustannuksista. Tässä mainittu vastuu kunnossapidosta käsittää vastuun kohteen huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistamisesta sekä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista Onko YJmääräys riittävän täsmällinen? Voidaanko määräystä soveltaa? KYLLÄ Osakas vastaa sekä laitteen korjaamisesta tai uusimisesta, että vesivahingon korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista. Vastuu aiheutuneesta vahingosta määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan

6 Tapaus Kunnossapitomääräys II Kylpyhuoneessa on todettu vedeneristeiden puutteellisuudesta johtuva kosteusvaurio Vaurion syntymisen jälkeen yhtiöjärjestystä on muutettu siirtämällä märkätilojen kunnossapitovastuu osakkaalle Voiko yhtiö vedota uuteen YJmääräykseen? Onko vaurion korjausvastuu osakkaalla? EI. Yhtiö ei voi vedota muutokseen, koska se on tehty vaurion syntymisen jälkeen. (Turun HO nro 390)

7 Kunnossapitovastuun jakautuminen YJ (4:1) AOYL 4:3 AOYL 4:2 Mahdollinen yhtiöjärjestysmääräy s: Riittävän selkeä ja yksiselitteinen Tulkitaan suppeasti, eli jos epäselvä, tulkinta AOYLmyönteisesti Osakas vastaa: Huoneistonsa sisäosista, eli lähinnä pinnoista Perustason ylittävästä tasosta Muutostöistä Yhtiö vastaa: Siitä, mistä osakas ei vastaa: Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät Myös pintojen ennallistamisesta yhtiön korjaustyön yhteydessä

8 Osakkaan vastuulla oleva virhe Pinnat Seinäpinnat, kuten maalit, tapetit ja laatat sekä niiden alla olevat tasoitteet ja kiinnitysaineet Lattiapinnat, kuten parketti, laminaatti, muovimatto ja laatta sekä niiden alla olevat tasoitteet ja kiinnitysaineet Kattopinnat, kuten maalit ja tasoitteet Perustason ylittävä taso Myös aikaisempien osakkaiden toteuttamat tasonkorotukset Vastuu myös lisääntyneistä purkukustannuksista Konkretisoituu erotukseksi perustason ratkaisun ja kalliimman ratkaisun välillä Muutostyöt Perustasosta poikkeavat ratkaisut (AOYL 5 luku) pääsääntöisesti Osakas vastaa kaikista kustannuksista, niin rakentamisen kuin kunnossapidonkin osalta Osakkaan kunnossapitovastuu koskee osakashallintai sta tilaa. Huom! Parveke

9 Tapaus Osakkaan kylpyhuoneremontti Osakas haluaa mukavuussyistä uusia kylpyhuoneen Yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, eristeissä, perusjärjestelmissä ei ole vikaa. Kuka vastaa rakenteiden, vedeneristeen ja pintojen korjauksista sekä korjauskustannuksista? OSAKAS

10 Tapaus Osakkaan vastuu - muutostyö Huoneistoon on rakennusvaiheessa asennettu askeläänija kosteussuoja sekä parketti Osakas asentaa parketin päälle solumuovin ja laminaatin Osakas kokee sisäilmaongelmia ja vaatii yhtiötä selvittämään ja korjaamaan ongelman syyn Ongelman syy; alkuperäinen parketti kostuu, koska betonilaatan rakennusaikainen kosteus ei pääse haihtumaan normaalilla tavalla

11 Tapaus Osakkaan vastuu - muutostyö Kuka maksaa selvittelykulut? Kuka maksaa korjauskulut? Osakas. Ongelmien selvittely ja korjaukset kohdistuvat yksinomaan huoneiston sisätiloihin ja pinnoitteisiin. (Helsingin HO nro 1683)

12 Kunnossapitovastuun jakautuminen YJ (4:1) AOYL 4:3 AOYL 4:2 Mahdollinen yhtiöjärjestysmääräys: Riittävän selkeä ja yksiselitteinen Tulkitaan suppeasti, eli jos epäselvä, tulkinta AOYL-myönteisesti Osakas vastaa: Huoneistonsa sisäosista, eli lähinnä pinnoista Perustason ylittävästä tasosta Muutostöistä Yhtiö vastaa: Siitä, mistä osakas ei vastaa: Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät Myös pintojen ennallistamisesta yhtiön korjaustyön yhteydessä

13 Yhtiön vastuulla oleva virhe rakenteissa, eristeissä tai perusjärjestelmissä Rakenteet Huoneiston pintamateriaaleja lukuun ottamatta kaikki katto-, seinä- ja lattiarakenteet rakennuksen ulkovaippaa myöten Ikkunoiden ja ovien osalta kunnossapito on usein jaettu osakkaan ja yhtiön välillä Myös väliseinät silloin, kun eivät ole osakkaan lisäyksiä (muutostöitä) Eristeet Lämmön-, äänen- ja vedeneristeet Eriste voi joskus olla samalla huoneiston pintamateriaali, tällöin vastuu yhtiöllä (märkätilan muovimatto) Perusjärjestelmät Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset järjestelmät AsOy vastaa järjestelmien välttämättömistä osista kokonaisuudessaan niin huoneistossa kuin sen ulkopuolella Yhtiön vastuu edellyttää vikaa tai virhettä toimivuudessa! Vastuun edellytyksenä, että yhtiö on hyväksynyt vastuulleen / osakkaan toteuttama rinnastuu yhtiön tasoon

14 Tapaus Osakkaan kylpyhuoneremontti Osakas ryhtyy mukavuussyistä remontoimaan kylpyhuonettaan Työn edetessä rakenteissa ilmenee vedeneristeen pettämisestä johtuva kosteusvaurio Kuka vastaa korjauskustannuksista? YHTIÖ. Yhtiön vastuulle kuuluvissa osissa (vedeneriste/ rakenteet) puute ja virhe Ei merkitystä sillä, että korjaus aloitettu osakkaan hankkeena

15 Tapaus Kosteusvaurio Osakkaan kylpyhuoneessa on todettu kosteusvaurio. Kosteusvaurio on syntynyt vedeneristeen puutteellisuudesta johtuen. Yhtiöjärjestykseen on otettu kunnossapitomääräys jonka mukaan: huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle Onko yhtiöjärjestyksessä poikettu tarpeeksi täsmällisesti AOYL:n mukaisesta vastuunjaosta ja sovelletaanko yhtiöjärjestysmääräystä?

16 Tapaus Kosteusvaurio Sisäpuoliset rakenteet EI ole riittävän selkeä eikä yksiselitteinen Vastuu vahingosta määräytyy AOYLmukaan Tulkinta johtaa siihen, että yhtiö vastaa vedeneristeen puutteellisuudesta johtuneesta kosteusvauriosta (Helsingin HO nro 2057)

17 Tapaus Yhtiön korjausvastuu Yhtiön julkisivuremontin yhteydessä osakkaan huoneistoon on päässyt vettä ikkunoiden ja seinärakenteiden kautta Huoneistossa ilmenee terveyshaitan aiheuttavaa mikrobikasvustoa ja lattian kosteusvaurio Korjaus edellyttää vaurioituneiden lattian pintamateriaalien poistamista kokonaisuudessaan Kuka korjaa?

18 Tapaus Yhtiön korjausvastuu YHTIÖ. Vauriot ovat aiheutuneet yhtiön vastuulla olevasta viasta. (Turun HO nro 347)

19 Ennallistamisvelvoite yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä

20 Ennallistamisvastuu huoneiston sisäosista HUONEISTON SISÄOSAT Yhtiön vastuulla ovat myös huoneiston sisäosat, jos ne vahingoittuvat Rakenteen vian tai Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi (ennalleen saattaminen) Yhtiöllä ennalleen saattamisvelvoite perustasoon

21 Yhtiön ennallistamisvastuun taso? PERUSTASO Alkuperäinen taso, eli rakennusaikainen taso Yhtiön suorittaman korjauksen yhteydessä omaksuttu taso: Yksittäisen (vaurio)korjauksen tai laajemman korjaushankkeen yhteydessä omaksuttu taso Yhtiökokouksen päättämä uusi perustaso

22 Tapaus Osakkaan kylpyhuonekorjaus Osakas ryhtyy mukavuussyistä remontoimaan kylpyhuonettaan Työn edetessä rakenteissa ilmenee vesieristeen pettämisestä johtuva kosteusvaurio Kuka vastaa rakenteiden, vesieristeen ja pintojen korjauksista sekä korjauskustannuksista? YHTIÖ. Yhtiön vastuulle kuuluvissa osissa (vedeneriste/ rakenteet) puute ja virhe Mitä ja mihin tasoon yhtiön on korjattava kylpyhuone? Yhtiön kuuluu ennallistaa rakenteet, vedeneriste ja pinnat yhtiön perustasoon asti

23 Tapaus Perustaso, yhtiön ennallistamisvastuu Yhtiö joutuu uusimaan puutteellisesti tehdyn kosteusvaurio -korjauksen Osakas on asennuttanut perustason ylittävän pinnoitteen ja lattialämmityk sen korjattavalle alueelle Mihin tasoon yhtiön korjausvastuu ulottuu? Perustasoon Ei merkitystä sillä, että korjaus tehtiin toistamiseen Yhtiö ei vastaa ennallistamis esta perustason ylittävältä osin (KKO 2003:80) 23

24 Tapaus Astianpesukone I Astianpesukoneen poistoletku on rikkoutunut ja aiheuttanut vesivahingon. Vesi on vahingoittanut keittiökaapistoja ja lattiapintoja sekä valunut lattiarakenteisiin ja alakerran huoneistoon. Kuka korjaa ja vastaa kustannuksista?

25 Tapaus Astianpesukone I Osakkaan laite, ei tuottamusta Vastuu jakautuu kunnossapitovastuumääräysten mukaan Vahinkohuoneisto: Yhtiön vastuulla rakenteet ja eristeet. Osakkaan vastuulla pinnat, kiintokalusteet (ja laite). Alakerran huoneisto: Yhtiö vastaa korjauksista perustasoon saakka. Alakerran osakas perustason ylittäviltä osin.

26 Osakkaan velvollisuudet

27 Osakkaan velvollisuudet Huolellisuusvelvollisuus (AOYL 4:3) Huoneiston kunnon seuraaminen ja hoito, siten etteivät yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat rikkoudu Laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla esim. peruslämmityksen päällä pito Huono hoito on hallintaanottoperuste (AOYL 8:2.1.2) Ilmoitusvelvollisuus (AOYL 4:8) Viipymättä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista ilmoittaminen mahdollinen korvausvastuu lisävahingosta

28 Tapaus Huolellisuusvelvoite - parvekelumet Osakehuoneiston lasittamattomalle parvekkeelle on kerääntynyt talvella runsaasti lunta Lumen sulamisvesi on vaurioittanut julkisivuseinää ja huoneiston sisäosia Olisiko osakkaan tullut poistaa lumi? KYLLÄ

29 Tapaus Huolellisuusvelvoite - parvekelumet Onko osakas nyt vastuussa syntyneestä vahingosta? KYLLÄ. Osakas ei ole toiminut huolenpitovelvoitteen mukaisesti Huom: Yhtiö korjaa vauriot, vahingonkorvaus vaaditaan jälkikäteen

30 Tapaus Ilmoitusvelvollisuus - ilmastointiteippi Osakkaan rakennusaikaisen kylpyhuoneen muovimatossa on repeämä, jonka osakas päättää korjata ilmastointiteipillä omatoimisesti Vuoden kuluttua korjauksesta osakkaan huoneiston alakerran naapuri-osakas ilmoittaa huoneistonsa kattoon ilmestyneistä läiskistä yhtiön johdolle Läiskien todetaan aiheutuneen yläkerran kylpyhuoneen kosteusvauriosta ja suurin kosteus paikannetaan muovimaton repeämän ympärille

31 Tapaus Ilmoitusvelvollisuus - ilmastointiteippi Onko teippaaja-osakas korvausvastuussa vaurion korjauskustannuksista? KYLLÄ. Muovimatto on samalla sekä pinnoite, että vedeneriste. Yhtiö vastaa vedeneristeen toimivuudesta. Osakkaan olisi pitänyt ilmoittaa yhtiön korjausvastuulla olevasta viasta yhtiölle Huom: Yhtiö korjaa ensin kosteusvaurion, vahingonkorvaus vaaditaan jälkikäteen

32 Osakkaan muutostyöoikeus Laajuus Yhtiön valvontaoikeus Remonttirekisteri Tapaukset, esimerkit Muutostyö -ilmoitus

33 Muutostyöoikeuden laajuus (AOYL 5:1) Omakustanteiset muutostyöt osakashallinnassa olevissa tiloissa Osakehuoneiston ulkopuolille ulottuviin muutostöihin ei automaattista oikeutta Lisäksi

34 Osakkaan muutostyöoikeus (AOYL 5 luku) Pitää olla: Yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen mukainen Hyvän rakennustavan mukainen, ja; Suoritettava rakennusta + kiinteistöä vahingoittamatta HUOM: näiden ehtojen täyttyessä osakas voi muuttaa huoneiston alkuperäistä varustusta ja laatutasoa parantavasti tai heikentäen

35 Osakkaan muutostyöoikeus (AOYL 5 luku) Yhtiön valvontaoikeus (AOYL 5:7) Yhtiöllä velvollisuus riittävän valvonnan järjestämiseen Kohtuullisista ja tarpeellisista kuluista vastaa osakas

36 Osakkaan muutostyöoikeus Muutostyöilmoitus (AOYL 5:2) Ennen työn aloittamista kirjallisesti hallitukselle/ isännöitsijälle Ilmi riittävä selvitys hyvän rakennustavan mukaisuudesta Kohtuulliset käsittelykulut kuuluvat osakkaalle Käsiteltävä viivytyksettä ja käsittelyaika ilmoitettava Yhtiö sallii ja/tai asettaa ehtoja tai kieltää Kielteinen päätös perusteltava viimekädessä tuomioistuin ratkaisee (AOYL 5:6) Viranomaisluvan hakee hallitus tai osakas hallituksen valtuutuksella

37 Tapaus Ilmalämpöpumpun asentaminen Osakas tahtoo asentaa huoneistoonsa ilmalämpöpumpun, mitä varten huoneiston ulkoseinään parvekkeen kohdalle täytyy tehdä reikä Tarvitseeko osakas asentamiseen yhtiön luvan? KYLLÄ

38 Tapaus Ilmalämpöpumpun asentaminen Onko tuomioistuimella toimivaltaa sallia muutostyö, jos yhtiö ei salli? EI. Osakkaan muutostyöoikeus ei ulotu rakennuksen ulkorakenteisiin, ei siinäkään tapauksessa, jos muutostyö voidaan tehdä sisärakenteista käsin. (KKO 2013:2183)

39 Tapaus Pihauima-allas Osakas tahtoo asentaa sähkölämmitteisen n litraisen lasikuitualtaan, jonka lasikuituosa on liikuteltava Tarvitseeko osakas asentamiseen yhtiön luvan? KYLLÄ. Vaikka lasikuituosa olisi liikuteltava on silti kyseessä muutostyö, jota ei saa tehdä ilman yhtiön lupaa

40 Tapaus Pihauima-allas Entä jos osakas tästä huolimatta asentaa altaan ilman yhtiön lupaa? Yhtiö voi velvoittaa osakkaan poistamaan altaan vahvistaminen velvoitekanteella tuomioistuimessa mahdollinen (Helsingin HO nro 2138)

41 Tapaus Pihauima-allas Entä jos osakas tästä huolimatta asentaa altaan ilman yhtiön lupaa? Yhtiö voi velvoittaa osakkaan poistamaan altaan vahvistaminen velvoitekanteella tuomioistuimessa mahdollinen (Helsingin HO nro 2138)

42 Osakkaan muutostyöoikeus Remonttirekisteri (AOYL 7:28) Hallituksella velvollisuus ylläpitää Osakehuoneistokohtainen luettelo kunnossapito-ja muutostyöilmoituksista Osakkaalla ja välitysliikkeellä oikeus saada jäljennös luettelosta Hallitus voi periä kohtuullisen kulun

43 Vahingonkorvausvastuu kun paikat hajoaa

44 Vahingonkorvausvastuu (AOYL 24 luku) Vahingonkärsijän on voitava näyttää toteen: VAHINKO: Konkreettinen, toteutunut, ei kuvitteellinen tai tulevaisuuteen sijoittuva Euromääräinen, mitattavissa oleva Mielipaha ei riitä VAHINGON- AIHEUTTAJA: Tahallisuus tai tuottamus, eli tahallaan tai huolimattomuuden johdosta aiheutettu SYY-YHTEYS: Vahinkoa ei olisi syntynyt ilman vahingonaiheuttajan tahallisuutta tai huolimattomuutta

45 Vahingonkorvausvastuu (AOYL 24 luku) Yhtiö Korjauksen laiminlyönti Yhtiön virhe, josta vahinkoa osakkaalle Selvittelykulut Osakas Muutostyö Huolenpitovelvoite Ilmoitus-velvollisuus

46 Yhtiön vahingonkorvausvastuu (AOYL 24:6) Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Korjausvelvollisuuden laiminlyönti Virheellinen korjaus Vahingontuottaminen osakkaalle Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti Tuottamusolettama

47 Yhtiön vahingonkorvausvastuu johdon vastuu (AOYL 24:1) Yhtiön vastuu saattaa lopulta kanavoitua yhtiön johdon vastuuksi Vastuullinen johto: hallitus + isännöitsijä Vastuu perustuu tahallisuuteen tai tuottamukseen; toiminnan huolellisuus Eriävän mielipiteen vaikutus

48 Tapaus Yhtiön vastuu Osakkaan huoneistossa todetaan yhtiön kunnossapitovastuulla olevia puutteita Yhtiö viivyttelee korjaukseen ryhtymisessä Seuraus? Yhtiö joutuu korvaamaan asukkaalle asumishyödyn menettämisen sekä varastointija puhelinkuluja Vaasan HO nro 65

49 Osakkaan vahingonkorvausvastuu (AOYL 24:2) Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Muutostyö Huolenpitovelvollisuuden rikkominen Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Tuottamusolettama

50 Tapaus Astianpesukone II - Osakkaan vahingonkorvausvastuu Astianpesukoneen poistoletku on rikkoutunut ja aiheuttanut vesivahingon. Osakas aiemmin korjaillut poistoputkea teipillä. Kuka korjaa ja vastaa kustannuksista?

51 Tapaus Astianpesukone II Osakkaan vahingonkorvausvastuu Osakkaan laite Vahingon taustalla osakkaan tuottamus: Korjaus- ja kustannusvastuut eriytyvät Korjausvastuu: Yhtiön vastuulla rakenteet ja eristeet sekä alakerran huoneisto perustasoon saakka. Osakkaan vastuulla pinnat, kiintokalusteet (ja laite). Kustannusvastuu: Yhtiö voi velkoa osakasta sikäli kun vahingonkorvauksen edellytykset täyttyvät. Alakerran osakas voi velkoa osakasta perustason ylittäviltä kun edellytykset täyttyvät.

52 Tapaus Osakkaan vahingonkorvaus, huolellisuusvelvoite Osakkaan huoneistossa ilmeni vesivahinko Syynä osakkaan tuupertuminen suihkussa lattiakaivon päälle Yhtiö vaatii osakkaalta vahingonkorvauksena syntyneitä korjauskuluja Yhtiö katsoo lattiakaivon peittyneen osakkaan huolimattomuuden johdosta

53 Tapaus Osakkaan vahingonkorvaus, huolellisuusvelvoite Täytyykö osakkaan korvausvastuulta välttyäkseen näyttää toimineensa huolellisesti? KYLLÄ. Lääkärinlausunto osoitti vahingon syyksi aikaisemmasta vammasta johtuneen sairaskohtauksen Kulut jäivät yhtiölle, osakkaalla ei tuottamusta Kouvolan HO nro 623

54 Yhteenveto Vastuun jakautuminen osakkeenomista jan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku Vahingonkorvausvastuu kun paikat hajoaa Osakkaan velvollisuudet Ennallistamisvelvoite yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä

55 Kiitos! 55

56 Kiinteistöliitto verkossa Kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto, 56

57 Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 57