Kenen on vastuu, kun kiinteistön korjaus on jätetty hunningolle? Inspecta Tietopäivä 2.9.2015 1
Kuka vastaa kiinteistön kunnosta 2
Kuka vastaa Vastaus on yksinkertainen: kiinteistön omistaja Kiinteistönomistaja vastaa, että kiinteistön alueella voi liikkua turvallisesti Koskee piha-aluetta ja rakennusta Käännetty todistustaakka Kiinteistön omistuksen muodosta riippuen päätösvaltaa käyttää Hallitus Yhtiökokous Omistaja Velvoitteet säännellään Asunto-osakeyhtiöt asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) Kiinteistöosakeyhtiöt osakeyhtiölaki OYL (joskus AOYL), asuin- ja liikehuoneiston vuokraamista (AHVL, LHVL) säätelevät lait järjestyslaki 3
KKO 1983-II-109 Henkilö kaatui lattiavahan liukastamassa porraskäytävässä Reisiluu murtui Teettäessään talossa työtä, josta voi olettaa aiheutuvan vaaraa siellä liikkuville Asunto-osakeyhtiön tulee huolehtia siitä, että joko työn suorittajan tai AsOy:n itsensä toimesta suoritetaan tarpeelliset varotoimet vahinkojen välttämiseksi. Velvollisuus AsOy:llä myös silloin, kun se teetti työn itsenäisellä yrittäjällä AsOy vastuussa A:lle aiheutuneesta vahingosta (vahingonkorvauslaki)
KKO 2004:50 A piti kahvilaa yhtiön omistamasta liiketalosta vuokraamassaan huoneistossa. A:n mennessä liiketalon ovesta ulos oven lasi rikkoutui ja A vammautui. Liikekiinteistön omistaja velvollinen huolehtimaan kiinteistön ja rakennuksen yleisessä käytössä olevat tilat (piha-alueet, käytävät) sellaisessa kunnossa, että niissä voi vaaratta liikkua Lasin rikkoutumisen syy jäänyt epäselväksi Yhtiö ei näyttänyt, että lasin rikkoutuminen olisi aiheutunut sellaisesta seikasta, josta se ei kiinteistön omistajana ole ollut velvollinen huolehtimaan Yhtiö oli velvollinen korvaamaan A:lle lasin rikkoutumisesta aiheutuneet vahingot. 5
KKO 2001:1 A:n ollessa asiakkaana B Oy:n omistamassa liikekeskuksessa ravintolan seinärakenteeseen kuulunut karkaistusta lasista valmistettu lasiruutu oli rikkoutui ja putosi palasina A:n päälle aiheuttaen hänelle vammoja Yhtiö oli velvollinen huolehtimaan siitä, ettei kiinteistön rakenteista aiheudu vaaraa siellä asioivien turvallisuudelle. Kun rakenteen turvallisuudesta vastannut B Oy ei ollut näyttänyt, että lasin rikkoutuminen olisi johtunut sellaisesta seikasta, josta se ei ollut velvollinen huolehtimaan, B Oy oli velvollinen korvaamaan A:lle lasin putoamisesta mahdollisesti aiheutuneet vahingot
Erilaiset kiinteistöjen omistusmuodot ja kunnossapitovastuu 7
Erilaiset omistusmuodot Suora omistus Asunto-osakeyhtiö Osakkeet tuottavat hallintaoikeuden Huoneistojen pinta-alasta yli puolet asuinhuoneistoja Kunnossapitovelvoitteet perustuvat lakiin tai yhtiöjärjestykseen Päätökset hallitus / yhtiökokous Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Osakkeet tuottavat hallintaoikeuden Ei asuinkäyttörajoitusta Kunnossapitovelvoitteet perustuvat yhtiöjärjestykseen Päätökset hallitus / yhtiökokous Kiinteistöosakeyhtiö Tilojen käyttö perustuu vuokrasopimuksiin Kunnossapitovelvoitteet perustuvat vuokrasopimuksiin 8
Kunnossapitotarpeen ennakointi 9
Miksi ennakoida korjaustarpeita Laki edellyttää, että kiinteistö on turvallinen Suunnitelmallisuus vähentää riskiä suurista vahingoista riskiä vahingonkorvausvelvoitteista korjauskustannuksia AOYL velvoittaa yhtiön suunnitelmallisuuteen Hallituksen annettava kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana Tavoitteena kiinnittää huomiota suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Suunnitelmallisuus edellyttää tietoa rakennuksen kunnosta Suunnitelmallisuus mahdollistaa varautumisen (esim. vuokralaiselle ilmoitettava korjauksista) erilaisten korjausvaihtoehtojen vertailun ennakkorahastoinnin 10
Korjaushankkeet 11
Haasteet asunto-osakeyhtiöt Kunnossapitovastuut Erilaiset yhtiöjärjestyksen määräykset ja niiden vaikutus korjaushankkeiden toteutuksessa Korjausten laajuus Korjausten rahoitus Hoito- vai pääomavastike Kirjanpidollinen käsittely Osakkaiden tekemien korjausten hyvittäminen Kiinteistössä asuminen 12
Haasteet kiinteistöosakeyhtiöt ja suoraan omistetut Ennakointi Vuokralaisille ilmoittaminen Vuokranalennukset Vuokratuottojen turvaaminen Vastuunjako vuokralainen - vuokranantaja 13
Asunto-osakeyhtiöt 14
Päätöksenteko Hallitus huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta Korjaustarveselvitys yhtiökokoukselle Esitykset korjauksista yhtiökokoukselle Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta Valtaosa korjaushankkeista päätetään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksin kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia; Kustannukset jaetaan osakkaille vastikeperusteen mukaisesti 15
Korjaushankkeen kirjanpidollinen suunnittelu Lainoituksen kilpailuttaminen Kertasuoritukset Tasekirjaus vai tulosvaikutteinen kulukirjaus Osakkaiden yhdenvertaisuus kirjanpidollisen käsittelyn yhteydessä 16
Osakkaiden maksusuoritukset eri käytäntöjä Hankesuoritukset peritään ennen hankkeen aloittamista Saaduilla suorituksilla maksetaan ensimmäiset maksuerät, laina nostetaan vasta kun hankesuoritukset on käytetty Osakkaiden yhdenvertainen kohtelu toteutuu, kun hankeosuuksien suorittaminen on vapaaehtoista ja osakkaat tietävät menettelystä etukäteen Hankeosuuksien suorittajille ei voi maksaa korkoa Laina nostetaan hankeosuussuorituksista huolimatta, varojen siirtäminen tilikaudelta toiselle Rahastointi Poistojen hyödyntäminen Aiempien tappioiden hyödyntäminen Asuintalovaraus Lainaosuuksien maksaminen Yhtiöjärjestyksen määräykset Yhtiökokouksen päätökset 17
Vastuu 18
Johdon vastuu (hallitus, isännöitsijä) Huolellisuusvelvoite Hoidettava kuten vastaavassa asemassa oleva huolellinen henkilö hoitaisi tehtävää Vastuu myös, jos rikotaan lakia tai yhtiöjärjestystä Voi vakuuttaa Vastuu voi olla myös vahingonkorvausvastuuta Vahingonkorvauslain mukaan Voi vakuuttaa Rikosoikeudellinen vastuu Ei voi vakuuttaa Vastuu voi syntyä esimerkiksi siitä, ettei kiinteistön kuntoa ja turvallisuutta valvota asianmukaisesti 19
Helsingin HO 26.3.1986 nro 1512 Hallitus päätti isännöitsijän esittelystä teettää putkiremontin urakointiyrityksellä, joka aikaisemminkin oli tälle asunto-osakeyhtiölle tehnyt vastaavia töitä Urakkahinta 54 000 markkaa halvinta tarjousta kalliimpi Hovioikeus velvoitti hallituksen jäsenet ja isännöitsijän maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta Aikaisemmat remontit eivät olleet riittävä syy halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen Vahingoksi katsottiin 45 000 markkaa Hallituksen jäsenten osalta korvausta soviteltiin 30 000 markkaa 20
KKO 2007:62 Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä Kiinteistönhoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle Lumen ja jään poistamista katolta ei sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin Vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asuntoosakeyhtiön olisi tullut huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin rangaistukseen kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. 21
Kiitos! Tarvitset vain yhdet koordinaatit Helena Kinnunen Toimitusjohtaja Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy Eteläranta 12 00130 Helsinki www.kak-laki.fi Vaihde (09) 5860 750 Fax (09) 5860 7511 22
Hot topic 1 Tietopäivät event 2.9. Tämä esitys kuultiin osana Inspectan 40v-juhlavuoden kunniaksi järjestettyä historiamme suurinta tieto-seminaaria 2.9. 2015, johon yhdistyi myös sertifiointiasiakkaiden perinteinen asiakaspäivä. Tilaisuuden teema oli ajankohtainen ja julkisuudessakin paljon keskustelua herättänyt kiinteistöjen, infran ja rakentamisen laatu. Aihetta käsiteltiin teknisistä, taloudellisista ja juridisista näkökulmista. Seminaaripuhujat nostivat esille julkiseen ja yksityiseen johtamiseen, rakentamiseen ja teknisen laadun parantamiseen liittyviä ajankohtaisia aiheita. Lisätietoa 1 Inpectasta: 4.9.2015 www.inspecta.com