Kärkihankemalli & Kärkihankeallianssi Suurien- ja vaativien hankkeiden toteutusmalli 4.2.2015 Tu o m m e t i l a l l e r a t k a i s u t
Senaatti-kiinteistöt HISTORIA JA NYKYTILA 23.1.2014 2
Senaatti-kiinteistöjen historia Intendentin konttori 3.9.1811 1865 Yleisten rakennusten ylihallitus Rakennushallitus 1936 1995 Valtion Kiinteistölaitos Virastosta liikelaitokseksi 1999 1.5.1995 Valtion vuokrajärjestelmä 1.3.2001 Senaattikiinteistöt Valtion työympäristöja toimitilaasiantuntija 23.1.2014 3
Senaatti-kiinteistöjen perustehtävä 1.Senaatti-kiinteistöt tarjoaa työympäristö- ja toimitilaasiantuntijana hyvin toimivat tilat ja tarpeita vastaavat palvelut. Näin syntyy valtiolle työympäristöjä ja toimitiloja, joissa on hyvä työskennellä. 2.Senaatti-kiinteistöt huolehtii valtion kiinteistöomaisuudesta, peruskorjaa rakennuksia ja rakentaa tarvittaessa uudisrakennuksia. Tuomme tilalle ratkaisut 23.1.2014 4
Senaatti-kiinteistöt tunnuslukuja N. 11 000 rakennusta N. 6,5 milj. m 2 Kiinteistöomaisuus 4,6 mrd. 2012 Kokonaisliikevaihto 628 M Investoinnit n. 200 M Sijoitetun pääoman tuotto 4,3 % Vuokraustoiminnan sijoitetun pääoman tuotto 3,2 % Henkilöstö n. 260 htv Toimistot Puolustus ja turvallisuus 1,6 mrd. e Ministeriöt ja erityiskiinteistöt 1,3 mrd. e Puolustus ja turvallisuus 1,7 Me Toimistot 1,1 mrd. e Kehityskiinteistöt 0,3 mrd. e Ministeriöt ja erityiskiinteistöt +0,3 mrd. euroa yliopisto-omistus ja hallinto 23.1.2014 5
Senaatti-kiinteistöjen hankkeiden toteutusmuodot Senaatti-kiinteistöjen hankkeista on lukumääräisesti valtaosa toteutettu seuraavilla toteutusmuodoilla: Jaettu urakka (yleisin) Kokonaisurakka Projektinjohtourakka eri variaatioin KVR -urakka (harvoin käytetty) Lukumääräisesti valtaosa em. toteutusmuodoilla toteutetuista hankkeista ovat olleet onnistuneita. Lukumääräisesti valtaosa rakennushankkeista tullaan edelleenkin toteuttamaan em. perinteisin urakkamuodoin. 23.1.2014 6
Senaatti-kiinteistöjen päätavoite kaikissa hankkeissa Käyttäjät saavat turvalliset ja terveelliset toimitilat sekä toimivan työympäristön. 23.1.2014 7
RAKENNUSHANKKEIDEN HAASTEET 23.1.2014 8
Tietoa ja taitoa on mutta Miksi emme aina onnistu tekemään turvallisia ja terveellisiä rakennuksia, vaikka tietoa ja taitoa on? 23.1.2014 9
Tietoa ja taitoa on mutta Miksi emme aina onnistu tekemään rakennuksia budjetissa, vaikka tietoa ja taitoa on? 23.1.2014 10
Tietoa ja taitoa on mutta Miksi emme aina onnistu tekemään rakennuksia aikataulussa, vaikka tietoa ja taitoa on? 23.1.2014 11
Liian usein suurissa ja vaativissa rakennushankkeissa Yksi tai useampi keskeisistä osa-alueista: Aikataulu Kustannukset Laatu ei pidä ja silloin se vetää mukanaan syvyyksiin kaikki muut osa-alueet ja lopulta asiakastyytyväisyyden ja imagon 23.1.2014 12
Perinteiset urakkasopimukset suurissa ja vaativissa hankkeissa Tilaaja ei aina onnistu toteuttamaan investointia kannattavasti ja luovuttamaan tiloja käyttäjälle vuokrasopimuksen mukaisessa aikataulussa. 30 M Onko resurssien osaaminen suunnattu rakennushankkeen parhaaksi? 2v aika 23.1.2014 13
Onnistuneen hankkeen ainekset Hyvään lopputulokseen päästään kun osapuolten intressit ovat yhtenevät resurssien osaaminen suunnataan hankkeen onnistuneeseen läpivientiin ja hyvän lopputuloksen saavuttamiseen Miten tämä saadaan aikaiseksi? 23.1.2014 14
Senaatti-kiinteistöjen KÄRKIHANKEMALLI 23.1.2014 15
Senaatti lähti muutoksen tielle suurien ja vaativien hankkeiden hallinnan parantamiseksi Senaatti-kiinteistöt päätti perustaa kärkihankeryhmän, jonka toiminta käynnistyi 1.1.2013. Kärkihankeryhmän tehtävänä on uudistaa ja kehittää Senaattikiinteistöjen suurien ja vaativien hankkeiden johtamis- ja rakennuttamistapaa sekä johtaa kärkihankkeita. Kärkihankeryhmä teki ja edelleen tekee itse kaiken tarvittavan kehitystyön. 23.1.2014 16
Kärkihankemalli - kärkihankeallianssi Kärkihankemallin suurimman ja tärkeimmän kokonaisuuden muodostaa rakentamisen hallintaan kehitetty uusi toteutusmuoto: KÄRKIHANKEALLIANSSI (KHA) Senaatin kaikki kärkihankkeet on tavoitteena toteutetaan tällä toteutusmuodolla. 23.1.2014 17
RAKENNUTTAJAKONSULTIT JA SUUNNITTELIJAT 23.1.2014 18
Kärkihankemallin konsultit Konsultit ovat sopimussuhteessa tilaajaan. Palkkiomuoto Aikaveloitusperusteinen tavoite-/ kattohinta + lisäpalkkio tai Kiinteä palkkio + lisäpalkkio Lisäpalkkio on 5 % konsultin tavoite- tai kattohinnasta tai kiinteästä palkkiosta Lisäpalkkio (= kannustepalkkio) maksetaan mikäli tilaaja alittaa hankkeelle asettamansa tavoitekustannuksen 23.1.2014 19
RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI 23.1.2014 20
Kärkihankeallianssin sopimusosapuolet Tilaaja = Senaatti-kiinteistöt = Rakennuttaja = Rakennushankkeeseen ryhtyvä Palveluntuottaja = Yritys, jolle kuuluu hankkeen rakentamisen palvelujen tuottaminen sekä hankkeen pääurakoitsijan ja päätoteuttajan vastuut, velvollisuudet ja tehtävät Kärkihankeallianssissa Tilaaja ja Palveluntuottaja asettavat hankkeen käyttöön organisaation "hankkeen parhaaksi" periaatteella. 23.1.2014 21
Senaatin kärkihankeallianssin sopimusehtojen pääpiirteitä: riskien jakautuminen Sopimuksessa tilaaja asettaa hankkeelle yhteisiä tavoitteita joiden saavuttamatta jääminen muodostaa osapuolille riskejä. Ajallinen riski: tilaaja kantaa hankkeen ajallisen riskin ja hankkeen valmistumiselle ei määrätä viivästyssakkoa Taloudellinen riski: tilaaja kantaa koko hankkeen taloudellisen riskin ja hankkeen kustannusylityksen osalta ei määrätä taloudellisia sanktioita, tilaaja maksaa kaikki rakentamisesta aiheutuvat kustannukset - lisä- ja muutostöitä ei ole. Laadullinen riski: laadullisen riskin toteutumista torjutaan hankkeen aikaisin panostuksin, riskiä jaetaan mm. siten että palveluntuottaja sekä tilaaja jakavat takuuajan kustannuksia. 23.1.2014 22
Kärkihankeallianssin kaupallisen mallin pääpiirteet Palveluntuottajan kiinteä palkkio Palveluntuottajan lisäpalkkiot Projektikustannukset (ns. työmaakustannukset) Hankkeen tavoitekustannus Rakennuttajan kustannukset ja mahdolliset sivu-urakat 23.1.2014 23
Kärkihankeallianssin ominaisuuksia Koko hankeorganisaatio auttaa tilaajaa saavuttamaan hankkeelle asettamansa tavoitteet Kannustaa hyvään yhteistyöhön! Sopii suuriin ja vaativiin uudis- ja korjausrakennushankkeisiin Hankintamenettely ei kuormita tarjoajia ja tarjouskustannukset ovat pienet ei vaadi suunnittelijoilta suunnitelmien laatimista ei edellytä palveluntuottajilta ns. tarjouslaskentaa eikä perinteistä tuotannossuunnittelua julkinen hankinta ei muodostu hitaammaksi kuin ns. perinteisissä toteutusmuodoissa Suunnitelmien valmiusasteesta riippumaton: Soveltuu hankintatilanteisiin jossa suunnitelmia ei ole lainkaan tai toteutussuunnitelmat ovat lähes valmiit 23.1.2014 24
RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI Palveluntuottajan palkkio 23.1.2014 25
Allianssin palveluntuottajan palkkiorakenne Palkkio muodostuu kiinteästä palkkiosta + lisäpalkkiosta Palkkioiden rajat/ määrät määrittää tilaaja allianssisopimukseen prosenttiosuuksin projektikustannusten tavoitearvio-osuudesta Kiinteä palkkio (max 6 %) Kiinteän palkkion prosentuaalista osuutta voidaan muunnella hankkeittain sekä markkinatilanne huomioiden Lisäpalkkiot (yht. 6 %) Palveluntuottajalle maksetaan lisäpalkkiota jos tilaaja onnistuu hankkeelle asettamissaan tavoitteissa Lisäpalkkioiden aiheita, prosenttijakaumaa sekä -määriä voidaan muunnella hankkeittain. 23.1.2014 26
Lisäpalkkioiden määräytyminen allianssisopimuksessa Tavoite 1: Hankkeen tavoitekustannuksen alittaminen Tilaajan tavoitteena on alittaa hankkeen tavoitekustannus xx.xxx.xxx alv. 0 %. Tavoitekustannukseen mukaan luettavat kustannukset on määritelty Rakentamisohjelmassa. Mikäli Tilaaja onnistuu saavuttamaan em. tavoitteen, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. 23.1.2014 27
Lisäpalkkioiden määräytyminen allianssisopimuksessa Tavoite 2: Hankkeen valmistuminen aikataulussa Tilaajan tavoitteena on luovuttaa hanke loppukäyttäjälle viimeistään xx.xx.20xx. Tällöin hankkeen tulee olla valmis ja käyttöön otettavissa, viranomaisten käyttöön otettavaksi hyväksymä sekä Tilaajan vastaanottama. Mikäli Tilaaja onnistuu saavuttamaan em. tavoitteen, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. 23.1.2014 28
Lisäpalkkioiden määräytyminen allianssisopimuksessa Tavoite 3: Työturvallisuus Tilaajan tavoitteena on turvallinen työmaa. Mikäli Tilaaja onnistuu edellisessä siten, että TR-mittausten keskiarvo on suurempi kuin 92 %, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. TR-mittausten keskiarvo on suurempi kuin 95 %, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. 23.1.2014 29
Lisäpalkkioiden määräytyminen allianssisopimuksessa Tavoite 4: Talousrikollisuuden torjunnan onnistuminen Tilaajan tavoitteena on, että hankkeessa ei ilmene talousrikollisuutta. Mikäli Tilaaja onnistuu talousrikollisuuden torjunnassa "Senaattikiinteistöjen urakkasopimusehdot talousrikollisuuden torjuntaan" DM#191212 mukaisesti siten, että Tilaajalle ei synny hankkeen aikana perusteita periä Palveluntuottajalta sopimussakkoja DM#191212 mukaisesti, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. 23.1.2014 30
Lisäpalkkioiden määräytyminen allianssisopimuksessa Tavoite 5: Työn hyvän laadun varmistaminen Tilaajan tavoitteena on, että hankkeen rakennustyöt suoritetaan laadukkaasti sekä varmistetaan turvallisen ja terveellisen rakennuksen aikaansaaminen. Tämän tavoitteen saavuttamiseksi Palveluntuottajan omien työnjohtajien tulee henkilökohtaisesti johtaa, ohjata, valvoa, varmistaa ja dokumentoida työn laatu Senaatti-kiinteistöjen Rakentamisohjelmassa määrätyllä tavalla. Mikäli Tilaaja onnistuu saavuttamaan em. tavoitteen, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. 23.1.2014 31
Lisäpalkkioiden määräytyminen allianssisopimuksessa Tavoite 6: Loppukustannusennusteen tarkkuus Tilaajan tavoitteena on, että Hankkeen loppukustannus pystytään ennustamaan mahdollisimman aikaisin ja mahdollisimman tarkasti. Mikäli Tilaaja onnistuu edellisessä siten, että hankkeen todellinen toteutunut loppukustannus: poikkeaa korkeintaan +/- 3 % loppukustannusennusteesta joka on laadittu palveluntuottajan aloittaessa työt työmaalla, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. poikkeaa korkeintaan +/- 2 % loppukustannusennusteesta, joka on laadittu 12 kk ennen vastaanottoa, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. 23.1.2014 32
Lisäpalkkioiden määräytyminen allianssisopimuksessa Tavoite 7: Virheiden ja puutteiden poistamisen nopeus Tilaajan tavoitteena on, että hankkeen tilojen käyttäjät voivat käynnistää toiminnan virheettömissä ja puutteettomissa tiloissa. Edellisen saavuttamiseksi hankkeen vastaanottotarkastuksessa havaitut virheet ja puutteet tulee olla korjattu viimeistään xx.xx.20xx mennessä. Mikäli Tilaaja onnistuu saavuttamaan em. tavoitteen, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. Tämän lisäpalkkion maksamisen ehtona on, että palveluntuottaja on saavuttanut tavoitteen. 23.1.2014 33
Lisäpalkkioiden määräytyminen allianssisopimuksessa Tavoite 8: Palveluntuottajan synnyttämä asiakaskokemus Tilaajan tavoitteena on, että Palveluntuottaja saa aikaan hyvän asiakaskokemuksen Tilaajalle. Hyvän asiakaskokemuksen aikaan saamiseksi Palveluntuottajan tulee muun muassa: toimia rehellisesti ja avoimesti pitää annetut lupaukset toimia yhteistyökykyisesti ja joustavasti pystyä hakemaan luovia ratkaisuja ongelmiin hoitaa hanke hyvin Mikäli Tilaajalle syntyy Palveluntuottajasta hyvä kokemus, maksaa Tilaaja Palveluntuottajalle lisäpalkkion määrältään xxx.xxx alv. 0 %. 23.1.2014 34
Allianssin palveluntuottajan palkkiorakenne - yhteenveto Palkkio muodostuu kiinteästä palkkiosta + lisäpalkkiosta Kiinteä palkkio (max 6 %) + Lisäpalkkiot (yht. 6 %) Lisäpalkkioidut tavoitteet: 1: Hankkeen tavoitekustannuksen alittaminen (2 %) 2: Hankkeen valmistuminen aikataulussa (1 %) 3: Työturvallisuus (max. 0,5 %) 4: Talousrikollisuuden torjunnan onnistuminen (0,5 %) 5: Työn hyvän laadun varmistaminen (0,5 %) 6: Loppukustannusennusteen tarkkuus (max. 0,5 %) 7: Virheiden ja puutteiden poistamisen nopeus (0,5 %) 8: Palveluntuottajan synnyttämä asiakaskokemus (0,5 %) Palkkiomäärät tarkistetaan hankekohtaisesti markkinatilanne huomioiden 23.1.2014 35
RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI Palveluntuottajan valinta 23.1.2014 36
Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta Palveluntuottaja valitaan kokonaistaloudellisen edullisuuden perusteella seuraavasti: Laadun painoarvo 70 % Hinnan painoarvo 30 % Palveluntuottajan valintaprosessi vaiheittain: 1. Ilmoittautumisvaihe 2. Neuvotteluvaihe (Tiimirekrytointi) 3. Tarjousvaihe (kiinteä palkkio) 4. Hankintapäätös 23.1.2014 37
Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta 1. Ilmoittautumisvaihe Hilma-ilmoitus Palveluntuottajat esittävät allianssiorganisaationsa (=projektiryhmänsä) Palveluntuottajien allianssiorganisaatiot pisteytetään Kolme korkeinta pistemäärän saanutta palveluntuottajaa valitaan neuvottelumenettelyyn Em. Valinnan jälkeen jatkoon valittujen palveluntuottajien pisteet nollataan 23.1.2014 38
Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta 2. Neuvotteluvaihe (Tiimirekrytointi) Jokaisen jatkoon valitun palveluntuottajan projektiryhmä pisteytetään tiimirekrytointitilaisuudessa saadun kokemuksen perusteella Projektiryhmän pisteytyksessä huomioidaan vastausten tekninen asiasisältö, vastauksia antavien henkilöiden henkilökohtaiset valmiudet sekä projektiryhmän ryhmätyöominaisuudet. Em. Projektiryhmän pisteytys muodostaa palveluntuottajan kokonaistaloudellisen edullisuuden laatupisteet 23.1.2014 39
Kärkihankeallianssi - Palveluntuottajan valinta 3. Tarjousvaihe (kiinteä palkkio) Palveluntuottajalle lähetetään lopullinen tarjouspyyntö Palveluntuottaja antaa tarjouksensa kiinteästä palkkiosta, jonka perusteella muodostuu palveluntuottajan kokonaistaloudellisen edullisuuden hintapisteet 3. Hankintapäätös Palveluntuottajaksi valitaan kokonaistaloudellisesti edullisin rakennusliike. 23.1.2014 40
RAKENTAMINEN KÄRKIHANKEALLIANSSI Allianssisopimus 23.1.2014 41
Allianssisopimuksen asiakirjat Kaupalliset asiakirjat Allianssisopimus Senaatti-kiinteistöjen urakkasopimusehdot talousrikollisuuden torjuntaan DM#191212 Rakentamisohjelma YSE 1998 soveltuvin osin, sopimukseen kuulumattomat kohdat on yliviivattu Kiinteän palkkion maksuerätaulukko Palveluntuottajan tarjouslomake Tekniset asiakirjat 23.1.2014 42
Rakentamisohjelma Kuvattu mm. tehtävät ja vastuut sekä mitä tehdään ja miten: 1. Senaatti-kiinteistöjen kärkihankemalli ja sopimusehdot 2. Rakennushanke 3. Hankkeen eri osapuolet ja sopimussuhteet 4. Palveluntuottajan suoritusvelvollisuus 5. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus 6. Prosessin- ja tiedonhallinta sekä dokumentointi Suunnittelun johtaminen ja ohjaus Rakentamisen johtaminen ja ohjaus 7. Tilaajavastuulaki sekä talousrikollisuuden torjunta 8. Työturvallisuus 9. Käyttäjäsuunnittelu 10.Laadunvarmistus 11.Hankkeen aikataulu ja sen muuttamisen ehdot 23.1.2014 43
Kiitos! Tu o m m e t i l a l l e r a t k a i s u t 23.1.2014 44