SIPOON KUNTA Söderkullan keskustan asemakaavan muutos ja asemakaava 0630 - C3878 Selostus 30.11.2006
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 1 (35) 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Alueen nimi: Söderkulla Kunta: Sipoo Kylä: Kallbäckin kylä Kortteli: 50 Kaavan nimi: Söderkullan keskustan asemakaavan muutos ja asemakaava Kaavan laatija: Teija Patrikka arkkitehti SAFA,YKS 253 Suunnittelukeskus Oy Työnumero: 0630-C3878 Asemakaavakartta: selostus koskee 30.11.2006 päivättyä kaavakarttaa Vireilletulosta on ilmoitettu: 30.10.2003 Tekniikka- ja ympäristölautakunta on hyväksynyt: 16.2.2004 ja 11.12.2006 Kunnanhallitus on hyväksynyt: 19.12.2006 Kunnanvaltuusto on hyväksynyt: 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Söderkullan keskustassa Uuden Porvoontien ja Amiraalintien liittymän tuntumassa. Alue rajautuu lännestä Amiraalintiehen, kaava-alueeseen kuuluu myös osa Uutta Porvoontietä. Kaava-alueen sijainti on esitetty kuvassa 1. Kuva 1: sijaintikartta 1.3 Kaavan tarkoitus Kaavalla sijoitetaan alueelle liikerakennus, johon voidaan sijoittaa mm. päivittäistavarakauppa ja palvelurakentamista. Kaava mahdollistaa noin 3000 kerrosalaneliömetrin suuruisen vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen. 1
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 2 (35) SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 1 1.3 Kaavan tarkoitus... 1 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaavan muutos ja asemakaava... 4 2.3 Asemakaavan muutoksen ja asemakaavan toteuttaminen... 4 3 LÄHTÖKOHDAT... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 5 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 6 3.1.2 Luonnonympäristö... 7 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 9 3.1.4 Maanomistus... 11 3.2 Suunnittelutilanne... 12 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 12 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 13 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 13 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 13 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 13 4.3.1 Osalliset... 13 4.3.2 Vireilletulo... 13 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 14 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 14 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 14 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 14 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen... 16 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 17 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta... 17 4.5.2 Valittujen vaihtoehtojen kuvaus... 19 4.5.3 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu... 20 4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 31 4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset... 32 5 KAAVAEHDOTUKSEN KUVAUS... 32 5.1 Kaavan rakenne... 32 5.1.1 Kaavan mitoitus... 32 5.2 Aluevaraukset... 33 5.2.1 Korttelialueet... 33 5.2.2 Muut alueet... 34 5.3 Kaavaehdotuksen vaikutukset... 34 5.4 Kaavaehdotus ja asemakaavan sisältövaatimukset... 34 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 35 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 35 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 35 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus... 35 6.2 Toteutuksen seuranta... 35 2
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 3 (35) Liitteet: 1. Ote maakuntakaavaluonnoksesta ja seutu- ja maakuntakaavayhdistelmästä 2. Ote Söderkullan osayleiskaavasta 28.1.2002 3. Ote voimassaolevasta asemakaavasta 4. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 30.10.2003, 19.1.2006 5. Viranomaisneuvottelun 13.11.2003 muistio 6. Ote HELI-rata Sipoossa -yleissuunnitelma 2003:sta, Vesi Hydro Oy, 2003 7. Viranomaisneuvottelun 14.2.2006 muistio 8. Kaavaluonnoksesta saadut mielipiteet ja lausunnot sekä niihin laaditut vastineet 9. Seurantalomake 10. Havainnekuva 11. Poikkileikkauksia kaava-alueesta 12. Kaavakartta merkintöjen selityksineen Muut taustaselvitykset ja lähdemateriaali: 1. Söderkullan osayleiskaava 2015 aineistoineen: Kaavaselostus, Arkkitehtistudio Normo Oy ja Jaakko Pöyry Infra; Söderkullan alueen luonto- ja maisemaselvitys, Jaakko Pöyry Infra, 11.1.2002; Sipoon Söderkullan osayleiskaava-alueen linnustoselvitys, Luontotutkimus Solonen Oy, 2000; 2. Etelä-Sipoon ja Kulloon tieverkkosuunnitelma, Tielaitos, 1994 3. Valtatien 7 ja Eriksnäsintien parantaminen Sipoonlahden kohdalla, yleissuunnitelma, Tielaitos 1996 4. Sipoon tieliikennemeluselvitys 1997, Uudenmaan tiepiiri 5. Helsingin seutu - Porvoo aluerakenneselvitys, väliraportti 1, Strafica Oy, MA-Arkkitehdit, A- Konsultit Oy, 7.8.2003 6. Uudenmaan kaupallinen palveluverkkoselvitys, 2 osa: Palveluiden sijoittelu maakuntakaavassa. Uudenmaan liitto, Tuomas Santasalo Ky. Helsinki 2002. 7. Heli-rata Sipoossa, yleissuunnitelman tarkistus kaavoitusta varten, 2003, Vesi Hydro Oy 8. Heli-rata Sipoossa Porvoon moottoritien läheisyyteen sijoittuva linjausvaihtoehto, 2005, Ramboll 9. Kunnallistekniset suunnitelmat, 2006, Suunnittelukeskus Oy 3
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 4 (35) 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavatyö kuuluu kunnanhallituksen hyväksymään Sipoon kunnan kaavoitusohjelmaan 2003-08. Aloitteen asemakaavatyöstä on tehnyt Osuuskunta Varuboden. Kaavoitus on käynnistynyt syksyllä 2003. Uusi asemakaava on tarpeen, jotta alueella voidaan toteuttaa liikerakentamishanke. Liikerakennukseen on mahdollista sijoittaa myös palvelurakentamista. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut kunnassa saatavissa 3.11.2003 alkaen. Maankäyttö- ja rakennuslain 66 :n mukainen viranomaisneuvottelu pidettiin 13.11.2003. Tekniikka- ja ympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 16.2.2004. Kaavaluonnos oli nähtävillä 3.5.-19.5.2004. Kaavaluonnoksesta saatiin kaksi mielipidettä ja viisi lausuntoa. Ratahallintokeskus vastusti kaavassa esitettyä Heli-radan tunnelointia. Viranomaisten kanssa pidettiin työneuvottelut 13.8.2004 ja 5.10.2004. Toinen viranomaisneuvottelu pidettiin 14.2.2006. Kaavaluonnoksesta on kehitetty kaavaehdotus. Kaavaehdotuksen hyväksyy kunnanvaltuusto. 2.2 Asemakaavan muutos ja asemakaava Kaavoituksen tarkoituksena on mahdollistaa liikerakennuksen rakentaminen alueelle. Kaavaehdotuksessa on osoitettu 4500 k-m 2 rakennusoikeutta uudelle liikerakennusten korttelialueelle (KMP-1), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön sekä palvelurakentamista. Korttelialueelle on osoitettu ohjeellisena alue, jolle saa sijoittaa polttoaineen jakeluaseman. Kaava-alueeseen kuuluva osa Uutta Porvoontietä on merkitty yleisen tien alueeksi ja aluetta rajoittava Amiraalintie kaduksi. Tulevaisuudessa mahdollisesti toteutettavien Kallbäckintien ja nk. Heliradan tilavaraukset jäävät kaava-alueen ulkopuolelle 2.3 Asemakaavan muutoksen ja asemakaavan toteuttaminen Osuuskunta Varuboden toteuttaa korttelialueen ja sen mahdollisesti tarvitseman Kallbäckintien osan. Uudenmaan tiepiiri vastaa yleisen tien alueen järjestelyistä. Sipoon kunta ohjaa rakennusvalvonnan kautta kaavan toteuttamista. 4
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 5 (35) 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Kuva 2: Kaava-alue pohjoisesta päin. 5
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 6 (35) 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kaava-alue sijaitsee Sipoonjokeen suuntautuvan purolaakson ympärille levittäytyvän peltoalueen pohjoisosassa. Kaava-alue on nykyisin peltoa, metsää sekä katu- ja tiealuetta. Suurin osa asemakaavoitettavaa aluetta on rakentamatonta peltoa. Kaava-alueeseen kuuluu osa Uuden Porvoontien seutuväylää (maantie 170). Kuva 3: Kaava-alue peltolaakson pohjoispäässä, Söderkullan keskustan eteläosassa. 3.1.1.1 Lähialueet Ympäristön lähialueet ovat osaksi vanhaa viljeltyä kulttuurimaisemaa, osaksi Söderkullan taajamakeskustaa, jossa on sekä asumista sekä erilaisia palveluja. Kaava-alueen länsipuolella sijaitsee päivittäistavarakauppa, K-market ja siihen liittyvä pysäköintialue. Kaava-alueen pohjoispuolella sijaitsee mm. palveluasumista ja taksiasema. 6
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 7 (35) 3.1.2 Luonnonympäristö Alue on enimmäkseen peltomaata. Alueen kulttuurivaikutteisia luontoelementtejä ovat pellon länsiosassa kulkeva Kallbäck -puron sivu-uoma sekä kaava-alueen itäosan metsänraja. Kuva 4: Alueen länsiosan purouoma ja näkymä kohti etelää. 3.1.2.1 Maisemarakenne, maisemakuva, maiseman historialliset ominaispiirteet 3.1.2.2 Luonnonolot Söderkullan osayleiskaava-alue kuuluu eteläiseen rantamaa-alueeseen 1, jolle on tyypillistä alavuus, joka pienipiirteisyydessään vaihtelee runsaastikin. Alue on muinaista merenpohjaa. Kasvillisuudessa on selkeästi erotettavissa huuhtoutuneet laki- ja rinnealueet, rehevät rinteiden vaihettumisvyöhykkeet sekä alankojen viljavat tasanteet. (Söderkullan alueen luonto- ja maisemaselvitys, s. 30) Söderkullan keskusta on kehittynyt alunperin kohtalaisen tasaiselle alueelle. Sitä ympäröivät Kallbäckin viljelysalueet ovat laakealla alueella nekin, mutta kuitenkin kumpuilevaa maastoa myötäillen. (Söderkullan alueen luonto- ja maisemaselvitys, s. 2) Kaava-alueen maa- ja metsätalousmaiseman yhteyteen on rakentunut uutta taajamaa maantien varteen. 3.1.2.2.1 Pinnanmuodostus Kaava-alue on pääasiassa loivaa peltoa, joka laskee kohti lounaislaidan purouomaa. Maasto kohoaa metsäiseen länsirinteeseen, joka on kaava-alueen ulkopuolella sijaitsevalla korkeimmalla kohdallaan yli kymmenen metriä korkeammalla 1 Ympäristöministeriön maisema-aluetoimikunnan mietintö 7
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 8 (35) kuin kaava-alueen pellon alavimmat kohdat. Maaston korkeusasema kaavaalueella vaihtelee noin välillä + 10 - + 18 m mpy. Pelto on noin 3-4 metriä matalammalla kuin Uusi Porvoontie ja Amiraalintie. Kuva 5: Pelto on tienpintoja matalammalla. 3.1.2.2.2 Maaperä, rakennettavuus Kaava-alueelta ei ole tehty erillistä rakennettavuusselvitystä. Söderkullan keskusta on pääosin rakennettu saviseen maastoon. Kaava-alue on käytettävissä olevien tietojen mukaan maaperältään pääasiassa pehmeää ja routivaa savi-silttialuetta. 3.1.2.2.3 Kasvillisuus Alueella on runsaasti ihmistoimintaa, mistä johtuen luonnollinen kasvillisuus on vähäistä. Kaava-alueeseen kuuluu pieni osa metsäistä rinnettä. Puronvarressa on vähän pensaikkoa. 3.1.2.2.4 Eläimistö 3.1.2.3 Pienilmasto Alueen eläimistöstä ei ole tehty erillistä selvitystä. Pellon ja tien välisellä alueella tavattava lajisto on havaintojen perusteella tavanomaista. Söderkulla kuuluu ns. tammi-ilmastovyöhykkeeseen. Maaston muodot vaikuttavat paikallisilmastoon. Kaava-alue sijoittuu meren läheisyyteen ja vallitsevat tuulet suuntautuvat alueelle lounaasta ja etelästä. Tuulet voimistuvat silloin, kun avoimet maisematilat ovat tuulen suuntaisia. Sipoonjokeen suuntautuva puro- 8
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 9 (35) laakso voi lounaistuulilla olla ajoittain tuulinen ja kylmä, vaikkakin laakson molemminpuoliset mäet suojaavat laaksoa etelätuulilta. 3.1.2.4 Vesistöt ja vesitalous Veden ekologinen kierto, pohja- ja pintavedet Kaava-alueen eteläpuolitse laskee pieni puro, Kallbäcken, Sipoonjokeen. Puron sivu-uoma kulkee kaava-alueen läpi ja alittaa Uuden Porvoontien rummussa. Kaava-alueen lounaispuolella sijaitsee Kallbäckin I-luokan pohjavesialue. 3.1.2.5 Luonnonsuojelu Alueella ei ole luonnonsuojelullisesti merkittäviä kohteita. 3.1.3 Rakennettu ympäristö 3.1.3.1 Väestön rakenne ja kehitys Sipoo kuuluu pääkaupunkiseudun kasvaviin alueisiin. Sipoon asukasluku oli vuoden 2005 lopussa 18 719 henkilöä. Asukasluku kasvoi vuoden aikana 275 henkilöllä (+ 1,5 %). Väkiluku on v. 2000 2005 kasvanut 7 %. Sipoon väestön keskimääräinen kasvu Yleiskaavan rakennemallipäätöksen mukaan on noin 6,6 %. Söderkullan tilastoalueella asui vuoden 2005 lopussa 2271 asukasta. Väestö kasvoi v. 2004-2005 aikana 3,1 %:n verran. Vuosien 2000-2005 aikana Söderkullan väestönkasvuprosentti on ollut 7 %. Söderkullassa odotetaan väestöennusteen mukaan v. 2020 olevan 4600 asukasta. Söderkullan asukkaista alle 19-vuotiaita on 28 %, yli 65-vuotiaita 12,7 % ja 19-64 vuotiaita 59,3 %. Söderkullassa alle 19-vuotiaita on jonkin verran enemmän ja yli 65-vuotiaita jonkin verran vähemmän kuin koko Sipoossa. Väestöennusteen mukaan Sipoon väestörakenteessa ei tapahdu merkittäviä muutoksia vuoteen 2020 mennessä. Kaava-alueella ei ole asukkaita. 3.1.3.2 Yhdyskuntarakenne Sipoon kunnan hallinnollinen ja kaupallinen keskus on Nikkilässä, noin 9 km kaava-alueesta luoteeseen. Söderkulla on kunnan toinen merkittävä taajama. Söderkullasta on hyvät tieyhteydet Helsinkiin ja Porvooseen sekä Nikkilään. 3.1.3.3 Kulttuurimaisema Kaava-alue on Söderkullan taajaman reunaa, jonka maisemaa määrittävät maaja metsätalous sekä liikenne. Kaava-alueen pelto on pohjoisin osa Kallbäckeniä myötäilevää peltolaaksoa. (Ks. kuva 2) Uudelta Porvoontieltä ja kaupan pysäköintialueelta avautuva peltomaisema tuo avaruuden lisäksi oman vuodenaikaisrytminsä mukaan taajamaelämään. Taajamakuvan kannalta rakennetun alueen rajautuminen on kuitenkin keskeneräisen näköinen. 9
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 10 (35) 3.1.3.4 Palvelut Kaava-alue on rakentamatonta maa- ja metsätalousaluetta, jolla ei ole palveluita. Aluetta palvelevat nykyisin julkisen liikenteen linja-autovuorot, jotka kulkevat Uutta Porvoontietä pitkin. Lähin linja-autopysäkki sijaitsee kaava-alueella Uuden Porvoontien varressa. Söderkullassa on monipuoliset palvelut. Söderkullan palvelukeskittymä sijaitsee liikekeskuksessa kaava-alueen luoteispuolella. Palveluista posti on lopettanut v 2004 alussa toimintansa Söderkullassa. Kaupalliset palvelut Söderkullan nykyiset kaupalliset palvelut inventoitiin maastokäynnillä syksyllä 2003. Söderkullassa toimii kaksi päivittäistavarakauppaa (Varuboden ja K- supermarket), yksi päivittäistavaroita myyvä kioski (R-kioski), yksi laajan tavaravalikoiman kauppa, yksi apteekki, kaksi kukkakauppaa ja kodinkoneliike. Lisäksi muita kaupallisia palveluita ovat mm. parturi, muutama kahvila, kaksi pankkia ja vakuutusyhtiö. Kaava-aluetta lähin kaupallinen palvelu, K-market, sijaitsee välittömästi kaavaalueen länsipuolella. Muut kaupalliset palvelut sijaitsevat pääosin Söderkullan liikekeskuksessa Uuden Porvoontien pohjoispuolella. Koko Etelä-Sipoossa vähittäiskaupan palveluita on lisäksi Boxissa yksi päivittäistavarakauppa, Västerskogissa yksi päivittäistavarakauppa, Itäsalmessa yksi päivittäistavarakauppa, kioski ja erikoisliike sekä Karhusaaressa yksi päivittäistavarakauppa. Uudenmaan kaupallisen palveluverkkotutkimuksen (Uudenmaan liitto, Tuomas Santasalo Ky) mukaan vuonna 2000 koko Sipoon päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä (myynti ostovoima) oli 3,2 milj.euroa ja erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä 20,9 milj.euroa. 3.1.3.5 Työpaikat, elinkeinotoiminta Kaava-alue on suureksi osaksi viljelykäytössä olevaa maa- ja metsätalousmaata. 3.1.3.6 Virkistys Lähiseudun virkistysmahdollisuuksista mainittakoon Uuden Porvoontien pohjoispuolella noin kolmen sadan metrin päässä sijaitseva urheilukenttä. Söderkullassa on valaistuja latuja ja kuntopolkuja Uuden Porvoontien pohjoispuolisilla Taasjärven ja Grundträskin alueilla. Söderkullassa on myös uimaranta. 3.1.3.7 Liikenne Alueelle on hyvät autoliikenneyhteydet. Uuden Porvoontien varrella liikennemelu rajoittaa alueen maankäyttöä. Autoliikenneyhteydet Kaava-alueelle on hyvät autoliikenteen yhteydet Uuden Porvoontien (mt 170) kautta ulkoisesta tieverkosta. Amiraalintie alueen pohjoispuolella toimii alueellisena kokoojaväylänä taajamaliikenteelle. 10
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 11 (35) Nykyiset liikennemäärät Ympäröivän tieverkon nykyiset liikennemäärät ovat kaava-alueen kohdalla seuraavat (keskivuorokausiliikenne v. 2003, tierekisteri 2004): Uusi Porvoontie 5685 ajon./vrk Söderkullantie 2317 ajon./vrk Eriksnäsintie 928 ajon./vrk Uuden Porvoontien liittymät on parannettu pääsuunnassa kanavoiduiksi eikä niissä ole nykyisin oleellisia sujuvuusongelmia. Joukkoliikenneyhteydet Söderkullaan on hyvät linja-autoyhteydet Helsingin, Porvoon ja Nikkilän suunnista. Arkipäivisin Uuden Porvoontien kautta kulkee noin 60 linja-autovuoroa Helsingin suuntaan ja 50 vuoroa Porvoon suuntaan sekä 11 vuoroa Nikkilään. Lähimmät linja-autopysäkit sijaitsevat Uuden Porvoontien varressa. Kevytliikenneyhteydet Uuden Porvoontien varressa on rakennettu erillinen kevyenliikenteen väylä, joka liittyy taajaman kevyenliikenteen yhteysverkkoon. Liikenneturvallisuus Kaava-alueen ohittavalla maantien 170 tieosuudella ei ole pahoja onnettomuuskeskittymiä. 3.1.3.8 Muinaismuistot Kaava-alueelta ei Museoviraston arkistotietojen perusteella tunneta esihistoriallisia kiinteitä muinaisjäännöksiä. 3.1.3.9 Tekninen huolto Alue on liitettävissä kunnallisteknisiin verkostoihin. Uuden Porvoontien alitse, kaava-alueen läpi, kulkevat Etelä-Sipoon päävesijohto ja -viemäri. Vesi tulee kunnan vesijohtoverkosta. Jätevedet johdetaan Etelä- Sipoon pääviemäriä pitkin viiden pumppaamon kautta Helsingin kaupungin viemäriverkkoon ja edelleen Viikinmäen jätevesien keskuspuhdistamolle. 3.1.3.10 Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt 3.1.3.10.1 Liikenteen aiheuttamat häiriöt Uuden Porvoontien liikenne aiheuttaa meluhaittaa. Liikenne aiheuttaa myös ilman epäpuhtauksia. 3.1.4 Maanomistus Pääosan kaava-alueesta omistaa yksityinen maanomistaja. Tiealue on valtion omistuksessa. 11
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 12 (35) 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Voimassa oleva seutukaava on tehty vaiheittain ja viimeinen, täydentävä neljäs vaihekaava on vahvistettu 14.11.2000. Ympäristöministeriö on 5.4.2002 vahvistanut Itä-Uudenmaan maakuntakaavan 2000. Itä-Uudenmaan maakuntakaavaluonnos 28.2.2005 on ollut nähtävillä. (Liite 1. Ote vaihemaakuntakaavasta, vaiheseutukaavasta ja maakuntakaavaluonnoksesta.) Yleiskaava Alueelle on laadittu Söderkullan osayleiskaava, jonka kunnanvaltuusto on hyväksynyt 28.1.2002. Kaava tuli lainvoimaiseksi valitusprosessin jälkeen 10.2.2005. Kaava on oikeusvaikutteinen. (Liite 2.) Asemakaava Osalla kaava-aluetta on voimassa 19.11.1993 vahvistettu asemakaava. (Liite 3.) Rakennusjärjestys Sipoon kunnan rakennusjärjestys astui voimaan 7.5.2002. Tonttijako ja -rekisteri Alueelle ei ole tehty tonttijakoa. Alueet kuuluvat kiinteistörekisteriin Kallbäckin maarekisterikylän alueina. Pohjakartta Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/1999 vaatimukset. Rakennuskielto Alueella ei ole rakennuskieltoa. Päätökset, sopimukset - Kaavahanke on Sipoon kunnan kaavoitusohjelman 2003-2008 mukainen hanke. Kunnanhallitus hyväksyi kaavoitusohjelman 6.8.2003. Sopimus asemakaavoituksen käynnistämisestä tehtiin maanomistajan kanssa 4.7.2003. Maankäyttösopimus tehdään myöhemmin. Kunnanhallitus 3.2.2004 19: Heli-radan varaus huomioidaan kuntakaavoituksessa vaihtoehdon 1a mukaisesti Muut aluetta koskevat suunnitelmat ja ohjelmat Etelä-Sipoon ja Kulloon tieverkkosuunnitelma 1994 (Tielaitoksen ja Sipoon kunnan laatima tieverkkosuunnitelma) Moottoriväylien rinnakkaisteiden kehittäminen; esimerkkikohteena maantie 170, Uudenmaan tiepiiri 1995 Valtatien 7 ja Eriksnäsintien parantaminen Sipoonlahden kohdalla, yleissuunnitelma, Tielaitos 1996 12
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 13 (35) Helirata Sipoossa, yleissuunnitelman tarkistus kaavoitusta varten 2003, Vesi Hydro Oy Helirata Sipoossa Porvoon moottoritien läheisyyteen sijoittuva linjausvaihtoehto, 2005 Alueelle lähtökohtavaiheessa laaditut tai aikaisemmat selvitykset Sipoon tieliikennemeluselvitys 1997, Uudenmaan tiepiiri Söderkullan osayleiskaava 2015 aineistoineen: Kaavaselostus, Arkkitehtistudio Normo Oy ja Jaakko Pöyry Infra; Söderkullan alueen luonto- ja maisemaselvitys, Jaakko Pöyry Infra, 11.1.2002; Sipoon Söderkullan osayleiskaava-alueen linnustoselvitys, Luontotutkimus Solonen Oy, 2000; 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaava-alueella ei ole nykytilanteessa asemakaavalla osoitettua rakennusoikeutta. Maanomistaja haluaa sijoittaa alueelle ensi vaiheessa alle 2000 kerrosalaneliömetrin suuruisen liikerakennuksen, johon sijoittuu mm. päivittäistavarakauppaa. Lisäksi halutaan varautua tulevaisuuden laajennuksiin. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Kaavahanke kuuluu kunnanhallituksen 6.8.2003 hyväksymään Sipoon kunnan kaavoitusohjelmaan 2003-2008. Kaavoitus on käynnistynyt syksyllä 2003 maanomistajan aloitteesta. Kunta on valinnut tarjousten perusteella Suunnittelukeskus Oy:n asemakaavan laatijaksi. 4.3.1 Osalliset 4.3.2 Vireilletulo Osalliset on lueteltu liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Asemakaava kuuluu kunnanhallituksen hyväksymään kaavoitusohjelmaan 2003-2008. Asemakaavan vireille tulosta on kuulutettu 30.10.2003 Sipoon Sanomissa ja Borgåbladetissa. Kuulutus on ollut Sipoon kunnan virallisilla ilmoitustauluilla ja myös Internetissä Sipoon kunnan kotisivuilla. 13
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 14 (35) 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on laadittu syksyllä 2003. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskeva kuulutus julkaistiin Sipoon Sanomissa ja Borgåbladetissa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä Sipoon kunnantalolla 3.11.2003 alkaen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on päivitetty 19.1.2006. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on tämän kaavaselostuksen liitteenä. Valmisteluvaiheen vuorovaikutus Valmisteluvaiheessa on neuvoteltu ja pidetty yhteyttä kunnan omien viranomaisten kanssa. Tekniikka- ja ympäristölautakunta käsitteli kaavaluonnoksen 16.2.2004. Kaavaluonnos oli nähtävillä 3.5. 19.5.2004. Valmisteluaineistoon ja luonnokseen oli mahdollista tutustua myös Kuntalassa ja esittää suullinen tai kirjallinen mielipide. Nähtävilläoloaikana järjestettiin yleisötilaisuus (13.5.2004), jossa kaavaluonnos esiteltiin ja jossa sai keskustella suunnittelijoiden kanssa ja esittää mielipiteensä. Tilaisuuteen osallistui 12 henkilöä. Kaavaluonnoksesta saatiin kaksi kirjallista mielipidettä ja viisi lausuntoa. (Liite 8: Kaavaluonnoksesta saadut mielipiteet ja lausunnot sekä niihin laaditut vastineet). Kaavaehdotuksen asettaminen julkisesti nähtäville Kaavaehdotus asetetaan MRL 65 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi. Tässä vaiheessa järjestetään myös yleisötilaisuus. Ehdotuksen nähtävilläoloaikana on mahdollisuus esittää muistutuksia. Ehdotuksesta pyydetään lausunnot. Muistutuksiin ja lausuntoihin laaditaan vastineet, jotka käsitellään tekniikkaja ympäristölautakunnassa ja kunnanhallituksessa. Kaava on tarkoitus saattaa Sipoon kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi keväällä 2007. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Maankäyttö- ja rakennuslain 66 :n mukainen viranomaisneuvottelu kaavan tavoitteista pidettiin 13.11.2003. (Muistio liitteenä). Neuvottelussa olivat edustettuina Sipoon kunta, Uudenmaan ympäristökeskus, Itä-Uudenmaan liitto ja Uudenmaan tiepiiri. Lisäksi pidettiin työneuvottelut 13.8.2004 ja 5.10.2004. Toinen viranomaisneuvottelu pidettiin 14.2.2006. (Muistio liitteenä). 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Sipoon kunnan tavoitteena on parantaa Söderkullan palvelutasoa. Kunnan tavoitteena on myös, että uudisrakennukseen voidaan tarpeen mukaan sijoittaa tiloja myös julkisille palveluille, esimerkiksi terveyspalveluille. Taajamakuvallisena tavoitteena on, että uudisrakentaminen eheyttää ja kehittää Söderkullan aluekeskuksen ympäristöä. Kunnan tavoitteena on, että Uutta Porvoontietä kehitetään taajamatienä Söderkullassa. 14
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 15 (35) Kaavahankkeeseen liittyy myös Heli-rataa koskevia tavoitteita. Kunnan kannalta Heli-radan tulee palvella Söderkullaa, ratalinjaus ei saa kohtuuttomasti vaikeuttaa kunnan maankäyttöä ja taajaman kehittämistä eikä rata saa muodostaa estettä yhdyskuntarakenteessa. Maisemallisista ja toiminnallisista syistä rata tulee Söderkullan taajaman kohdalla rakentaa tunneliin. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Vähittäiskaupan suuryksiköt sijoitetaan tukemaan yhdyskuntarakennetta. Alueiden käytön suunnittelussa on varattava riittävät alueet jalankulun ja pyöräilyn verkostoja varten ja edistettävä verkostojen jatkuvuutta. Alueiden käytön suunnittelussa on otettava huomioon alueen maa- ja kallioperän soveltuvuus suunniteltuun käyttöön. Alueiden käytön suunnittelussa on ehkäistävä melusta aiheutuvaa haittaa ja pyrittävä vähentämään jo olemassa olevia haittoja. Uusia asuinalueita tai muita melulle herkkiä toimintoja ei tule sijoittaa melualueille varmistamatta riittävää meluntorjuntaa. Maakuntakaava / Seutukaava Itä-Uudenmaan maakuntakaava 2000:ssa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi. Alueen läpi kulkee maanalaisen pääradan aluevaraus. Maakuntakaavaluonnoksessa Heli-radalle on esitetty kaksi vaihtoehtoista yhteyskäytävää, joista pohjoisempi kulkee kaava-alueella. Vaiheseutukaavassa Uusi Porvoontie on osoitettu alueellisena pääväylänä / seudullisena tienä. Kaava-alueen lähiympäristö on seutukaavassa varattu A- merkinnällä taajamatoimintojen alueeksi. Kaavamerkinnällä A on osoitettu rakentamisalueita asumiselle ja muille taajamatoiminnoille, (kuten keskustatoiminnoille, palveluille ja teollisuudelle), pääväyliä pienempiä liikenneväyläalueita sekä virkistys- ja puistoalueita. Amiraalintie on osoitettu osana Uuden Porvoontien ja Porvoonväylän yhdistävää kokooja- tai yhdystietä. Yleiskaava Söderkullan osayleiskaavassa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi ( C ) uutena ja olennaisesti muuttuvana alueena. Alueelle on merkitty meluntorjuntatarve ja osayleiskaavan mukaan alue on yli 55 db(a):n tieliikennemelualuetta. Osayleiskaavan suositusten mukaan asemakaavoituksessa voidaan liike-, toimisto- ja yleisiä rakennuksia varten osoittaa osayleiskaavan mukaan rakennusoikeutta enintään korttelitehokkuudella e = 0.4. Liikerakennukset voivat osayleiskaavan mukaan olla korkeintaan kolmekerroksisia. Alueen läpi kulkee liikennetunnelin merkintä: rautatien yhteystarpeen kohta, jossa tutkitaan mahdollisuudet tunnelirakenteisiin sekä muihin yhdyskuntarakenteen jakavaa vaikutusta vähentäviin vaihtoehtoisiin ratkaisuihin. Voimassa oleva asemakaava Suunnittelualueen osa, jota voimassa oleva asemakaava koskee, on asemakaavassa merkitty lähivirkistysalueeksi (VL), katualueeksi ja väestönsuojia, raidelii- 15
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 16 (35) kennettä, asematiloja, harrastustoimintaa ja pysäköintiä varten osoitetuksi maanalaiseksi tilaksi. Asemakaavan VL-aluetta ei ole toteutettu. Voimassa olevassa asemakaavassa on varaus tunnelissa kulkevaa rataa varten. Ko. linjaus kulkee kaava-alueen länsipuolella olevalle marketille johtavan Rautatiekuja-nimisen kadun alla noin parikymmentä metriä marketin eteläpuolella. Ratavaraus on noin 25 metriä leveä. Olemassa olevan marketin korttelissa 045 on rakennusoikeutta 20 000 k-m2. Valtatien 7 ja Eriksnäsintien parantaminen Sipoonlahden kohdalla, yleissuunnitelma, Tielaitos 1996 Uuden Porvoontien kehittäminen taajamatienä on Uudenmaan tiepiirin kehittämisohjelmassa ajoittamattomana hankkeena. Yleissuunnitelmaan kuuluu kiertoliittymän toteuttaminen Amiraalintien liittymässä. Kaava-aluetta sivuava uusi Eriksnäsintie toimii aikanaan taajaman sisääntulotienä moottoritieltä. Tien toteuttamista ei ole tiepiirin ohjelmissa ajoitettu. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Maiseman perusrakenteen kannalta tärkeät piirteet pyritään huomioimaan. Kaavaan tehdään tilavaraukset Uuden Porvoontien ja Eriksnäsintien kiertoliittymän mahdollistamiseksi. Kaavassa huomioidaan mahdollisen HELI-radan linjaus Söderkullassa uuden yleissuunnitelman mukaisesti. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Osallisten tavoitteet Maanomistajan tavoitteet Tavoitteena on rakentaa ensi vaiheessa liikerakennus, johon sijoittuu mm. alle 2000 kerrosalaneliömetrin suuruinen päivittäistavarakauppaa. Kaavassa varaudutaan lisäksi tulevaisuuden laajennuksiin. Liikerakennuksen yhteyteen sijoitetaan osa pysäköintipaikoista maantasoon. Rakennuksen vaiheittainen laajentumismahdollisuus toteutetaan niin, että rakennuksen kylmävarastointi- ja muita vastaavia huoltotiloja ei jouduta myöhemmin siirtämään. Liikerakennuksen yhteyteen sijoitetaan myös miehittämätön polttoaineen jakeluasema. Liikerakennus on korvausinvestointi. Uudisrakennus korvaa Varubodenin nykyisen myymälän, joka on käynyt pieneksi eikä enää pysty vastaamaan yhä kasvavan asiakaskunnan palvelutarpeisiin. Ratahallintokeskuksen tavoitteet Ratahallintokeskuksella on käynnissä Etelä-Suomen raideliikennevisioita v. 2050 koskevia selvityksiä. Visioluonnoksen perusteella RHK pitää tärkeänä turvata Heli -ratavaraus kaavoissa. Kaavaluonnoksessa ratalinjaus oli sijoitettu Söderkullan kohdalla tunneliin ja etelämmäksi kuin voimassa olevassa asemakaavassa. Ratahallintokeskus piti kaavaluonnoksesta antamassaan lausunnossa tällaisen 16
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 17 (35) linjauksen rakennuskustannuksia liian korkeina ja vastusti siksi kaavaluonnosta. (Ks, liite 8. ) 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Liikerakennushanke käsittää alkuvaiheessaan noin 2000 k-m 2 päivittäistavarakaupan myyntitilaa. Rakennusta varaudutaan laajentamaan myöhemmin. Marketin yhteydessä toimisi miehittämätön polttoaineen jakeluasema. Suunnittelutyön alussa tutkittiin kolmea eri vaihtoehtoa, jotka erosivat toisistaan Heli-radan linjauksen, tonttiliittymien ja korttelin sisäisten järjestelyjen suhteen. Vaihtoehto 3:n yhteydessä tutkittiin julkisten palvelujen sijoittuminen marketrakennuksen laajennukseen. Vaihtoehto 1 (VE 1) Vaihtoehdossa 1 Heli-radan linjaus kulki korttelialueen pohjoisosassa ja I- kerroksinen rakennus sijoittui korttelin eteläosaan. Kuva 6: VE 1 VE 1 karsittiin, koska sen esittämä Heli-radan linjaus vaikeuttaisi kohtuuttomasti kunnan maankäyttöä alueen itäpuolella. Lisäksi linjaus olisi johtanut rakennuksen sijoittamiseen etäälle Uudesta Porvoontiestä, mitä ei pidetty taajamakuvallisesti hyvänä. 17
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 18 (35) Vaihtoehto 2 (VE 2) Vaihtoehdossa 2 Heli-radan linjaus kulki korttelialueen eteläosassa, Vesi Hydro Oy:n v. 2003 laatiman linjauksen mukaan. I-kerroksinen liikerakennus sijoittui korttelin koillisosaan; 1. rakennusvaihe alkaisi idästä päin, jossa sijaitsisivat mm. liikerakennuksen varasto- ja huoltotilat. Kuva 7 : VE 2 VE 2 huonoina puolina pidettiin Uuden Porvoontien ja Amiraalintien liittymän avointa taajamakuvaa sekä korttelialueen sisäisen liikenteen ongelmia. Luonnoksen laatimisen yhteydessä tutkittiin alustavasti myös mahdollisuus järjestää uuden korttelin huoltoajoliittymä pohjoisesta suoraan Uudelta Porvoontieltä. Tiepiiri ei pitänyt liittymää suotavana; se olisi maastollisesti vaikeassa paikassa ja siten aiheuttaisi myös tontin sisäisille järjestelyille vaikeuksia. 18
SUUNNITTELUKESKUS OY Sipoon kunta 19 (35) 4.5.2 Valittujen vaihtoehtojen kuvaus Vaihtoehto 3 (VE3) Vaihtoehdossa 3 Heli-radan linjaus oli sama kuin vaihtoehdossa 2. Korttelialuetta oli vaihtoehtoihin 1 ja 2 verrattuna suurennettu pohjoiseen päin ottamalla osa tiealueesta korttelimaaksi. Liikerakennus oli sijoitettu lähemmäs Uuden Porvoontien ja Amiraalintien risteystä. Rakennuksen I kerroksessa olisi tilaa noin 2500 k-m 2 ja II kerroksessa 2000 k-m 2. Rakennuksen II -kerrokseen olisi sijoitettu esim. toimistotiloja tai julkisia palveluja. Polttoaineen jakeluasema sijaitsi rakennuksen kaakkoispuolella hyödyntäen rakennuksen itäpuoleista huoltopihaa. Liikerakennuksen tontille oli kaksi ajoneuvoliittymää: toinen Amiraalinteiltä ja toinen, lähinnä huoltoliikennettä ja polttoaineen jakeluasemaa palveleva, Kallbäckintieltä korttelin eteläpuolelta. Kaavaluonnos laadittiin vaihtoehto 3:n pohjalta. Kuva 8: VE 3 19