Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2006:3 Elina Tuominen TOIMITILOISTA ASUMISEEN - KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSIA HELSINGIN TOIMITILATONTEILLA
Elina Tuominen TOIMITILOISTA ASUMISEEN - KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSIA HELSINGIN TOIMITILATONTEILLA 1
Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto 2006 Teksti ja kuvatoimitus: Elina Tuominen Valokuvat: Elina Tuominen Graafinen suunnittelu ja taitto: Elina Tuominen Julkaisusarjan graafinen suunnittelu: Timo Kaasinen Pohjakartta julkaistu kaupungingeodeetin luvalla 028/2005 Kaupunkimittausosasto, Helsinki 2005 Paino: xxxxxxxx, 2006 ISSN 1458-9664 2
Sisällysluettelo Johdanto... 5 Toimitilarak oimitilarakentaminen Helsingissä... 7 Toimitilarakentamisen tavoitteita Helsingissä...7 Toimitilarakentamisen suhdanteita...8 Rakentamattomat tontit ja toimitilavaranto...9 Syitä käyttötarkoitusten muutoksiin... 12 Toimitilamarkkinoiden kehitystrendejä...12 Tilojen kysyntä vaihtelee...13 Tarkastellut tapaukset... 16 Koko kaupungin tilanne...16 Eteläinen ja keskinen Helsinki...16 Läntinen ja koillinen Helsinki...20 Itäinen ja kaakkoinen Helsinki...22 5 Johtopäätökset ja jatkotyö... 24 6 Lähteitä:... 26 3
4
Johdanto Kiinteistömarkkinoilla on viime vuosina tapahtunut muutoksia, joiden seurauksena asuinkiinteistöjen arvo ja niistä saatava tuotto on tietyillä alueilla ja tietyntyyppisissä kiinteistöissä suurempi kuin toimitilakiinteistöistä saatava tuotto. Helsingin kaupunkisuunnitteluvirastoon on tullut lähivuosien aikana yhä enemmän haklemuksia sekä yksityisten maanomistajien että kaupungin omien hallintokuntien kautta muuttaa nykyisiä toimitilakäyttöön kaavoitettuja tontteja tai rakennuksia asumiskäyttöön. Tämän selvityksen tarkoituksena on kartoittaa asemakaavan muutosta vaativien käyttötarkoitusten muutoksien määrää, laajuutta ja syitä. Käsitellyt käyttötarkoituksen muutokset ovat läpileikkaus tämän hetkisestä tilanteesta ja muutosten tarkempi merkittävyyden arviointi vaatii pidempiaikaista seurantaa. Jatkotyössä selvitetään käyttötarkoitusten muutosten merkittävyys kaupunkirakenteen kehittämisen ja elinkeinojen kannalta tarkasteltuna sekä määritellään periaatteita, joilla toimitiloja voidaan muuttaa asumiseen. Asumisen ja toimitilarakentamisen suhdanteet ovat vaihdelleet Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla vuosien mittaan. Erityisesti 1960 70-luvuilla suurimpien kaupunkien keskustojen ongelmana oli laajamittainen asuntojen muuttaminen toimistoiksi. Osa tämänkaltaisista muutoksista oli laillisia, osa taas laittomia. Ilman virallisia lupia tehdyistä toimistoista tuli uusi käsite eli piilokonttori. Helsingissä tätä ilmiötä torjuttiin mm. kantakaupungin osayleiskaavan avulla. 1990-luvun alun lamaa seuranneen nousun myötä pääkaupunkiseudun toimitilarakentaminen lisääntyi merkittävästi ja viimeisten vuosien aikana Helsingissä että koko pääkaupunkiseudulla ollaan oltu tilanteessa, jossa erityisesti toimistotilasta on ollut ylitarjontaa. Muutokset toimitilakiinteistömarkkinoilla ja kiinteistösijoittamisessa yhdistettynä asuntorakentamisesta saataviin parempiin tuottoihin on vaikuttanut yhä suurempaan kiinnostukseen muuttaa toimitilakiinteistöjä tai -tontteja asumiskäyttöön. Käyttötarkoituksen muutoksia toimitiloista asumiseen on pääasiassa kahdenlaisia; kaavamuutosta vaativia ja rakennuslupamenettelyn kautta tapahtuvia. Kantakaupungin alueella, esimerkiksi Kruunuhaasta on tullut viime vuosien aikana rakennusvalvontaviraston käsittelyyn useita hakemuksia, joissa aiemmin asumiskäytössä olleita toimistoja halutaan palauttaa takaisin asumiseen. Näihin muutoksiin on suhtauduttu pääsääntöisesti myönteisesti. Selvityksessä keskitytään asemakaavan muutoksen vaativiin käyttötarkoituksen muutoksiin asumiseen tyhjillä ja rakennetuilla toimitilatonteilla sekä rakennetuilla yleisillä tonteilla. Tarkastelussa mukana olevat toimitilatontit ovat asemakaavamerkinnältään T- tai K-tontteja. Yleinen tietoaineisto (esim. rakentamattomat toimitilatontit) on saatu paikkatietoaineistoista. Tontit tai rakennukset, joille on suunniteltu muutoksia toimitilakäytöstä asumiseen, on selvitetty aluesuunnittelijoiden tietojen ja kaupunkisuunnitteluviraston toimintasuunnitelman avulla. Kaupunkisuunnitteluvirastossa on syksyllä 2005 valmistunut selvitys, jossa keskitytään rakentamattomien ja vajaasti rakennettujen yleisten tonttien muutoksiin (Ytonttiselvitys: Katsaus tyhjistä ja vajaasti rakennetuista tonteista Helsingissä vuonna 2005). Helsingin asuntotuotanto-ohjelman mukaan asumiskustannusten nousu uhkaa muodostua esteeksi kaupungin kehitykselle. Kohtuuhintaisten asuntojen 5
tarjonta onkin yksi kaupungin menestystekijöistä. Asumiskustannusten kurissapitäminen ja laadukas asuinympäristö ovat keinoja turvata työvoiman saatavuutta ja edistää elinkeinoelämän toimintamahdollisuuksia. Asuntopolitiikan on tuettava kaupungin ja sen talouselämän elinvoimaisuutta. Harkittu toimitilatonttien ja -rakennusten muuttaminen asumiskäyttöön voi osaltaan vaikuttaa Helsingin kilpailukyvyn parantumiseen. Toimitilojen muuttaminen asumiseen sisältää kuitenkin paljon ristiriitaisuuksia, koska riittävän suuri, sekä hinnaltaan että tasoltaan monipuolinen toimitilatarjonta on kaupungin elinkeinoelämän kannalta merkittävää. Käyttötarkoituksen muutokset tapahtuvatkin usein juuri halvemman vuokratason kiinteistöissä. Selvityksessä on tarkasteltu toimitiloista asumiseen muuttuvaa kerrosalaa kaavoitus- ja liikennesuunnitteluohjelman aikajänteellä, eli noin 2010 asti. Selvityksessä mukana olevat hankkeet ovat kuitenkin läpileikkaus tämänhetkisestä tilanteesta ja tulevina vuosina tulee varmasti mukaan uusia tapauksia. Tämä johtuu osittain siitä, että suuri osa käyttötarkoituksen muutoksista tapahtuu yleensä ennakoimattomasti kiinteistönomistajan aloitteesta. Tämänhetkisen tilanteen valossa uutta asuinrakentamiskerrosalaa tulee toimitilatonttien käyttötarkoituksien muutosten kautta koko kaupungissa seuraavan viiden vuoden aikana noin 500 000 k-m 2. Vertailun vuoksi vuosina 2001 2004 voimaan tulleissa asuntokaavoissa on ollut keskimäärin vuosittain noin 270 000 k-m 2 rakennusoikeutta ja vastaava asuntotuotanto on ollut noin 310 000 k-m 2. Kaavoitus- ja liikennesuunnitteluohjelman mukaan kaudella 2005 2010 voimaan tulevissa asuntokaavoissa on keskimäärin 315 000 k-m 2 rakennusoikeutta, joka vastaa vuosittaista asuntotuotanto-ohjelman tavoitetta. Tarkastelluissa hankkeissa on mukana muutamia isoja hankkeita, kuten Pasilan konepajan alue sekä Hartwallin entinen tehdasalue ja Konalan keskuksen alue. Tarkastelussa mukana olevilla asumiseen ainakin osittain muuttuvilla tonteilla on tällä hetkellä noin 800 000 k-m 2 asemakaavoitettua rakentamatonta toimitilarakentamisoikeutta ja noin 80 000 k-m 2 asemakaavoitettua, rakentamatonta rakennusoikeutta Y-tonteilla. Vastaavasti toimitilatonteilla on asemakaavcitettua, rakennettua kerrosalaa noin 290 000 k-m 2 ja 45 000 k-m 2 yleisten rakennusten tonteilla. Hesperian sairaalan tornit muuttuvat asumiseen. 6
Toimitilarakentaminen Helsingissä Toimitilarakentamisen tavoitteita Helsingissä Toimitilakannan ja -rakentamisen päätavoitteena on säilyttää ja kehittää Helsingin monipuolista elinkeinorakennetta. Helsingissä on oltava tarjolla tai mahdollisuus rakentaa toimitiloja kaikille toimialoille, erikokoisille toimipisteille, eri sijaintipaikkaa etsiville ja eri vuokramaksukykyisille yrityksille, aloitteleville yrityksille jne. Toimitiloja on oltava saatavilla eri puolilta kaupunkia. Toimitilojen määrässä on pyrittävä lievään ylitarjontaan, jotta tilojen puute ei haittaisi toimipisteiden kehitystä. Ylitarjonta pitää myös tilojen hintatason kohtuullisena. Osan toimitila-alueista pitää olla riittävän suuria, jotta ne mahdollistavat yritysten alueellisen hyötymisen toistensa läheisyydestä. Synergiaetujen lisäksi erilainen tuotantotoiminnalla on omia vaatimuksiaan esimerkiksi infrastruktuurin kannalta. Mahdollista vaaraa ympäristölleen tuottava toiminta vaatii lisäksi omat suojaetäisyytensä. Suuret työpaikka-alueet, kuten Pitäjänmäki, Herttoniemi tai kehittyvä Pasilan alue ovat tunnetumpia, ja siten niillä olevat toimipisteet ovat helposti löydettävissä. Keskeisillä paikoilla keskustan ulkopuolella pitää olla monipuolisia työpaikka-alueita, joissa voi rakentaa sekä toimistoille että teollisuudelle sopivia rakennuksia. Nämä alueet on rakennettava tehokkaasti. Teollisuus- ja varastoalueita, joissa voi rakentaa maantasoisia halleja, pitää myös säilyttää kaupungin toimivuuden takia. Alhaisesta tehokkuudesta johtuen niille muodostuu oma edullinen hintatasonsa, joka on usein edellytys tietyn tyyppisten yritysten toiminnalle. Kaupunkirakenteellisista ja taloudellisista syistä tällaisia teollisuus- ja varastoalueita voi sijaita vain etäällä keskustasta. Helsingin toimitila-alueista tärkein on keskusta, joka on seudun kaupallinen ja vapaa-aikatoimintojen keskus sekä suurin ja arvokkain työpaikka-alue. Keskustan uudistuminen tapahtuu kortteleiden ja rakennusten sisällä. Suurimmista uudisrakentamisalueista Kamppi on jo toteutunut. Töölönlahden alueella on vielä rakentamismahdollisuuksia. Keskustan laajenemisalueet ovat Jätkäsaari, Sörnäinen ja Sörnäistenranta-Hermanninranta sekä suurimpana Keski-Pasila. Keskustan kaupalliset palvelut laajentuvat ympäröiville asuinalueille, joilla on keskustaa edullisempia tiloja. Sataman siirtyminen Vuosaareen muokkaa keskustan läheisiä alueita huomattavasti muuttaen ne asumis- ja toimistopainotteisiksi. Satamatoimintojen ja niihin liittyvien teollisuuden toimintojen poistuessa tilalle kaavoitetaan luonteeltaan erilaista, korkeamman profiilin toimitilarakentamista. Kantakaupungin tuntumassa, Kehä I:n varressa tai eteläpuolella on suuria ja kasvavia toimitila-alueita, entisiä teollisuusalueita, joissa monikäyttöisten toimitilojen rakentaminen on mahdollista. Helsingin Yleiskaava 2002:n mukaan alueja paikalliskeskuksista kehitetään työpaikka-alueita, varsinkin kaupungin itä- ja koillisosissa. Ympäristöä haittaamatonta toimitilaa voi sijoittua myös asuinalueille. Kaupungin rajojen tuntumassa on puhtaita teollisuusalueita, joissa tehokkuus on pieni sallien erilaisten hallien rakentamisen. Ainoa suuri, uusi työpaikka-alue on Vuosaaren sataman kyljessä, johon sijoittuu sataman läheisyydestä hyötyviä toimintoja. Tärkeimpiä toimitilakaavoituskohteita vuosina 2005 2010 ovat Ilmalan, Vallilan teollisuusalueen, Keski-Pasilan ja Pasilan konepajan alueet, Auto- 7
komppanian alue sekä Latokartanon, Herttoniemen, Itäkeskuksen ja Vuosaaren keskuksen alueet. Toimitilarakentamisen suhdanteita Helsingin tietokeskuksen rakentaminen Helsingissä -selvityksen mukaan toimitilarakentamiseen myönnettiin rakennuslupia vuonna 2004 175 000 k-m 2, joka on 34 000 k-m 2 vähemmän kuin vuonna 2003, jolloin puolestaan myönnettiin lupia 168 000 k-m 2 vähemmän kuin vuonna 2002. Toimitilarakentamiseen myönnettyjen lupien väheneminen ei kuitenkaan enää vuonna 2004 ollut niin jyrkkää kuin vuonna sitä edellisenä vuonna. Vuonna 2004 alettiin rakentaa 191 000 k-m 2 uusia toimitiloja. Tämä on 19 % vähemmän kuin edellisenä vuonna. Liike- ja toimistorakentamisen aloitukset vähenivät vuoteen 2003 verrattuna 29 % ja julkisen palvelurakentamisen aloitukset kasvoivat 51 %. Toimitilarakentamisen hiljenemiseen on vaikuttanut erityisesti liike- ja toimistorakentamisen väheneminen onhan liike- ja toimistorakentamisen osuus yleensä vähintään puolet koko toimitilarakentamisesta. Kiinteistötalouden instituutti KTI:n syksyn 2005 markkinakatsauksen mukaan RT Rakennusteollisuus arvioi kaiken rakentamisen määrän kasvavan vuonna 2006 noin 3 prosentin vauhtia. Rakentamisen määrässä eniten kasvua ennakoidaan teollisuus- ja varastorakentamiseen. Korjausrakentamisen määrä jatkaa rakennuskannan vanhenemisen myötä myös kasvuaan, korjausta kaipaa sekä asuntokanta että entistä kovempien käyttäjävaatimusten kohteena oleva toimitilakanta. Myös toimitilarakentaminen on osoittanut KTI:n mukaan elpymisen merkkejä. Helsingin asuinrakentamisen painopiste on vielä koillisen ja itäisen suurpiirin alueilla. Toimitilarakentaminen painottuu alueellisesti eri tavalla kuin asuntorakentaminen sillä valmistuneista toimitiloista kolmannes sijoittuu Läntisen suurpiirin alueelle. Keskisen suurpiirin Arabianranta ja Koillisen Viikin alue olivat myös toimitilarakentamisessa selviä painopistealueita. Toimistokeskittymiä on syntynyt Helsingissä 1990- ja 2000-luvulla kantakaupungin reunoille erityisesti länsilaidalle Ruoholahteen ja Vallila Arabianranta akselille itään. Länsi-Helsingin muiksi keskittymiksi ovat nousseet Meilahti sekä Pitäjänmäki, jonne on valmistunut suurehkoja toimistorakennuksia esimerkiksi Lassilaan Kehä I:n varteen sekä Ruskeasuolle ja Pitäjänmäen teollisuusalueelle. Itäisessä Helsingissä uusia toimistokeskittymiä on noussut pienemmässä mittakaavassa Herttoniemeen ja Vuosaareen. 8
Tilastoja K- ja T-tonteista 2005. Rakentamattomat tontit ja toimitilavaranto Helsingin rakentamattomat K-tontit (lähinnä toimisto- ja liiketilakäyttöön tarkoitetut) sijaitsevat alueellisesti suhteellisen tasaisesti. Rakentamattomat T-tontit (teollisuuteen ja tuotantoon tarkoitetut) sijoittuvat pääasiassa itäisen, koillisen ja keskisen Helsingin alueelle. Helsingin kaikkien K-tonttien rakennusoikeus on yhteensä noin 5 750 000 k-m 2 ja tontteja on yhteensä 751. Koko kaupungissa on asemakaavoitettua, rakentamatonta kerrosalaa K-tonteilla noin 870 000 k-m 2 ja rakentamattomia tontteja on yhteensä 125. Kerrosalalla ja tyhjillä tonteilla mitaten eniten rakentamattomia toimitilarakentamisen tontteja on itäisen ja kaakkoisen Helsingin alueella, jossa käyttämätöntä rakennusoikeutta on 48 tontilla yhteensä noin 375 000 k-m 2. Osa tästä rakennusoikeudesta sijoittuu kehittyvän Vuosaaren sataman alueelle. Koillisessa Helsingissä käyttämätön rakennusoikeus on noin 176 000 k-m 2 ja eteläisessä Helsingissä noin 168 000 k- m 2. Koillisen Helsingin rakennusoikeus sijoittuu suurilta osin Viikin-Latokartanon 9
Käyttämätön rakennusoikeus Helsingin T- ja K-tonteilla 2005. alueelle, jonne on tulossa vielä useita julkisen hallinnon sekä palvelujen hankkeita. Eteläisen Helsingin suurimmat varannot sijoittuvat Töölönlahden toimistokortteleihin sekä aineistoissa vielä rakentamattomana näkyvän Kampin keskuksen alueelle. Helsingin kaikkien teollisuuteen, tuotantoon ja varastotoimintaan pääasiassa tarkoitettujen T-tonttien rakennusoikeus on yhteensä noin 8 miljoonaa k-m 2 ja tontteja on 1 028. T-tonttien käyttämätön rakennusoikeus eli varanto koko kaupungissa on yhteensä noin 912 000 k- m 2. Rakentamattomia tontteja on yhteensä 238. Eniten käyttämätöntä kerrosalaa on itäisen ja kaakkoisen suurpiirin alueella, yhteensä noin 430 000 k-m 2. Keskisen Helsingin alueella on noin 152 000 k-m 2 käyttämätöntä rakennusoikeutta kahdeksalla tontilla, koillisessa rakennusoikeutta on noin 143 000 k-m 2. Itäisessä ja kaakkoisessa Helsingissä rakentamattomia tontteja on yhteensä lukumääräisesti eniten, 101. Keskisen suurpiirin rakentamattomat tontit sijaitsevat pääasiassa Arabianrannan alueella ja tulevat muuttumaan toimisto- ja asumiskäyttöön. Koillisessa suurpiirissä rakentamattomia tontteja on erityisesti Suutarilan, Ormuspellon ja Tattarisuon alueella. Läntisen Helsingin rakentamattomat tontit sijaitsevat Konalan, Kuninkaantammen ja Pitäjänmäen alueilla. Itäisessä Helsingissä rakentamattomia T-tontteja on erityisesti Vuosaaren sataman ja Kivikon sekä Roihupellon työpaikka-alueilla. Osa suunnitelluista käyttötarkoituksen muutoksista toimitiloista asumiseen sijaitsee juuri rakentamattomilla tai vajaasti rakennetuilla T- ja K-tonteilla. Osassa tapauksista rakennettu tontti ja osittain myös tontilla olevat rakennukset muuttuvat asumiskäyttöön. 10
Käyttämätön rakennusoikeus K- ja T-tonteilla 2005. Toimitilarakentamiseen asemakaavoitetut tontit Helsingissä. 11
Syitä käyttötarkoitusten muutoksiin Toimitilamarkkinoiden kehitystrendejä Suuri osa erityisesti kantakaupungin, keskisen sekä läntisen Helsingin asumiseen muuttuvista toimitilatonteista tai rakennuksista on yksityisessä omistuksessa. Tällaisissa tapauksissa kiinteistöistä saatavan tuoton merkitys on suuri ja esimerkiksi haku vanhentuneiden toimistotai teollisuustilojen muuttamisesta asumiskäyttöön voi tulla ajankohtaiseksi. Toimitilamarkkinoiden kehitystä voidaan kuvata erilaisten muuttujien avulla, joista käytetyimpiä on vajaakäyttöaste (vacancy rate). Vajaakäyttöaste on tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyillä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste). Toimitilamarkkinoiden kehitystä eri alueilla ja eri osamarkkinoilla (esimerkiksi Helsingin kantakaupungin toimistomarkkinat) voidaan kuvata myös syklikellon avulla. Vajaakäyttöasteet ovat kääntyneet hienoiseen laskuun pääkaupunkiseudun toimitilamarkkinoilla parin vuoden nousun jälkeen. Eri osamarkkinoiden väliset erot ovat kuitenkin suuria. Tällä hetkellä (syksy 2005) koko pääkaupunkiseudun vajaakäyttöasteet ovat liiketiloissa alle kahden, teollisuus- ja varastotiloissa noin kolmen ja toimistotiloissa noin yhdeksän prosentin luokkaa. Koko maan suurten kaupunkien tilanne näkyy oheisesta kaavioista. Toimistotiloissa normaalina vajaakäyttö- Toimitilamarkkinoiden tilannetta kuvaava syklikello 12
Toimitilarakennusten ikäluokittelu. asteen tasona on pidetty noin viittä prosenttia. Uusia toimistotaloja rakennetaan jollekin tietylle yritykselle tai useille yrityksille business park-tyyppisin räätälöidyin ratkaisuin. Yritykset panostavat enemmän tilatehokkuuteen ja omalle yritykselle räätälöityihin ratkaisuihin. Tilat nähdään entistä enemmän strategisena resurssina ja imagotekijänä, jotka voivat tukea tai vaikeuttaa yrityksen menestymistä. Helsinkiin on lähivuosien aikana suunnitteilla useita uusia merkittäviä ja sijainniltaan hyviä työpaikka- ja asuinalueita (esimerkiksi Jätkäsaari sekä Sörnäistenranta ja Hermanninranta). Tämän kehityksen valossa on epätodennäköistä, että nyt huonossa markkinatilanteessa olevat kiinteistöt parantavat asemiaan. Osa tiloista tullaan korjaamaan nykyisten käyttäjävaatimusten tasolle ja osalle varmasti harkitaan jopa käyttötarkoitusten muutoksia. Tilojen kysyntä vaihtelee Kiinteistötalouden instituutin markkinakatsauksen mukaan toimistomarkkinat ovat siis pitkään olleet kiinteistömarkkinoiden heikoin sektori. Aivan viime aikoina tilanne on kuitenkin osoittanut lieviä kohenemisen merkkejä sekä vajaakäyttölukujen että vuokratasojen näkökulmasta. Tilanteen vahvistuminen on saamassa alkuaan Helsingistä. Voimakkain kysyntä kohdistuu edelleen korkealuokkaisiin toimistotiloihin, joiden vuokrakehitys on myös ollut vahvinta. Laa- 13
dullisten tekijöiden ohella myös sijainti on vaikuttanut kehitykseen ja alueelliset erot ovat näkyvissä. Markkinoiden kahtiajakautuminen näyttää jatkuvan edelleen: hyvien, korkealuokkaisten tilojen vuokrien lasku näyttää pysähtyneen, kun taas huonompilaatuisten toimistojen ongelmat jatkuvat edelleen. Liiketilamarkkinoilla tilakysyntä on edelleen vahvan kulutuskysynnän siivittämänä varsin vahvaa Kiinteistötalouden instituutin markkinakatsauksen mukaan. Vajaakäyttö pysyttelee alhaisena markkinoille tulevasta uudesta tilasta huolimatta. Hyvien liiketilojen vuokratasot ovat edelleen jatkaneet nousuaan lähes poikkeuksetta. Odotukset liiketilamarkkinoiden kehityksestä ovat edelleen optimistisia. Etenkin Helsingin keskustassa uskotaan vuokrien jatkavan nousuaan ja vajaakäyttöasteen pysyttelevän alhaisena. Myös kaikilla muilla alueilla vuokrien ennakoidaan yleisesti nousevan. Uuden liiketilarakentamisen myötä haasteet esimerkiksi 60-luvun ostoskeskusten tai kivijalkamyymälöiden osalta kasvavat. Kyse on tässä tapauksessa myös laajemmasta päivittäistavarakaupan toimintakentän muutoksesta, ei vain kiinteistömarkkinallisesta ilmiöstä. Tuotanto- ja varastotilojen käyttöasteissa on tapahtunut pieni käännös parempaan, vaikka joillakin osamarkkinoilla on edelleen paljon tyhjää tilaa. Myös tuotanto- ja varastotilamarkkinoilla vahvin kysyntä kohdistuu sijainniltaan hyviin ja nykyaikaisiin kohteisiin. Käyttäjien vaatimusten kasvaessa edellytetään en- 14
tistä laadukkaampaa tarjontaa myös tuotanto- ja varastotiloissa. Teollisuus- ja varastotiloista ilman käyttäjiä ovat lähinnä heikosti toimivat vanhemmat rakennukset ja kerroksissa olevat tilat. Logistiikkakiinteistöjen halutuimpia alueita ovat lentokentän ympäristö sekä Vuosaaren sataman alue. Nopeasti etenevä kansainvälistyminen on ollut yksi kiinteistömarkkinoiden voimakkaimpia kehitystrendejä viime vuosina myös Suomessa. Suomen kiinteistösijoitusmarkkinat ovat kansainvälistyneet vauhdilla muutaman kuluneen vuoden aikana. Ulkomainen kysyntä on edelleen aktiivista ja uusia sijoittajia on saapunut markkinoille myös viime kuukausien aikana. Euroalueeseen kuuluminen sekä Suomen vahva taloudellinen tilanne houkuttelevat ulkomaisia sijoittajia. Lisäksi Helsinki on yksi Euroopan nopeimmin kasvavista talousalueista. Usein kansainvälisessä sijoittamisessa on kyse myös tietyn kiinteistöjohtamisen erikoisosaamisalueen hyödyntämisestä Euroopan- tai jopa maailmanlaajuisesti. Tätä ilmentävät esimerkiksi yksinomaan kauppakeskuksiin tai hotellikiinteistöihin sijoittavien kansainvälisten toimijoiden tulo Suomen markkinoille. Myös keskeisillä paikoilla sijaitsevat toimistotilat kiinnostavat ulkomaisia sijoittajia edelleen. Uudet logistiikka- ja teollisuuskohteet ovat myös potentiaalisia sijoituskohteita. Ulkomaisten sijoittajien tulo on osaltaan kasvattanut niin sanottujen hyvien ja huonojen kiinteistöjen eroja, nimenomaan kiinteistösijoittamisen ja vuokramarkkinoiden kannalta tarkasteltuna. Ulkomaisten kiinteistösijoittajien tulo suuremmassa mittakaavassa Suomen markkinoille on tapahtunut suhteellisen lyhyen ajan sisällä. Kiinteistömarkkinoiden nykyisessä tilanteessa sijoittaminen on kannattavaa, mutta sijoitusten pitkäikäisyyttä ei voi ennustaa. Entiset vakuutusyhtiö Ilmarisen toimitilat Ruoholahdenkadulla muuttuvat asumiseen. 15
Tarkastellut tapaukset Koko kaupungin tilanne Tässä selvityksessä on tarkasteltu viimeisen vuoden aikana toimitiloista asumiseen asemakaavoitettuja hankkeita sekä hankkeita, jotka ovat Kaupunkisuunnitteluviraston toimintasuunnitelmassa. Alueittaisissa tarkasteluissa on hankkeista lyhyt kuvaus. Koko Helsingin alueella on kaavoitettu viimeisen vuoden aikana tai tulossa kaavoituksen kautta uutta asuinrakentamiskerrosalaa käyttötarkoituksien muutosten kautta nykyisillä toimitila- ja yleisten rakennusten tonteilla noin 500 000 k-m 2. Tällä hetkellä kaikilla muuttuvilla tonteilla on asemakaavoitettua, rakentamatonta toimitilarakentamisoikeutt noin 800 000 k-m 2 ja noin 80 000 k-m 2 asemakaavoitettua, rakentamatonta kerrosalaa Y-tonteilla. Vastaavasti toimitilatonteilla on rakennettua kerrosalaa noin 290 000 k-m 2 ja 45 000 k-m 2 yleisten rakennusten tonteilla. Tarkastelluissa tapauksissa toimitilarakentamisen tontit eivät kaikissa tapauksissa muutu pelkästään asumiseen, vaan tonteille jää myös työpaikkarakentamista. Helsingin kantakaupungissa ja sen läheisyydessä tapahtuvat satama-alueiden muutokset asumiseen ja työpaikkarakentamiseen ovat yksi suurimpia kaupunkirakenteellisia ja toiminnallisia muutoksia Helsingin lähihistoriassa. Tämän lisäksi kaavoituksen kautta tapahtuvia työpaikka-alueiden ja yksittäisten tonttien muutoksia tapahtuu vuosittain osittain kaupungin, osittain yksityisten maanomistajien aloitteesta. Useat yksittäisellä tontilla tai tonteilla suunnitellut tai tapahtuneet käyttötarkoituksen muutokset asumiseen ovat paikallisesti merkittäviä, mutta niillä ei ole niinkään merkitystä koko kaupungin mittakaavassa. Toisten muutosten mittakaava on huomattavasti suurempi ja niillä paitsi paikallista merkitystä koko alueen luonteen kannalta, myös periaatteellista merkitystä koko kaupungin kannalta. Yleiskaava 2002:n kannalta tarkasteltuna käyttötarkoituksen muutokset koko kaupungissa tapahtuvat pääasiassa maankäyttömuotojen mukaisesti. Asuminen sisältyy yleiskaavamääräyksissä useaan luokkaan, kuten keskustatoimintojen tai palvelujen ja hallinnon alueisiin. Paineita muuttaa yleiskaavan työpaikkaalueita asumiseen on kuitenkin ilmennyt joillakin alueilla. Esimerkiksi Konalassa sijaitsevia toimitilarakennustontteja on kiinteistönomistajien toimesta haettu muutettaviksi asumiseen. Tämä ei ole oikeusvaikutteisen yleiskaavan määräysten mukaan mahdollista. Kantakaupungissa Hernesaaren alueen mahdollinen muuttuminen asuntovaltaiseksi on ristiriidassa voimassa olevan yleiskaavan kanssa ja muutos edellyttää osayleiskaavan tekemistä tai yleiskaavan muuttamista tältä osin. Eteläinen ja keskinen Helsinki Eteläisen ja Keskisen Helsingin alueella suurin osa muutoksista tapahtuu luonnollisesti jo kertaalleen rakennetuilla tonteilla. Osassa tapauksista toimitila- tai esimerkiksi opetusrakennus muuttuu asumiskäyttöön ja osassa olemassa oleva rakennus puretaan. Eteläisestä Helsingistä, muun muassa Kruunuhaan alueelta on tullut kaupungin rakennusvalvonnan kautta käsittelyyn useita käyttötarkoituksen muutoshakemuksia, joissa toimistokäytössä olleita huoneistoja halutaan muuttaa takaisin asumiseen. Kaavallisesti näille muutoksille ei ole ollut juurikaan esteitä ja rakennusvalvonta on muuten- 16
Eteläisen Helsingin muuttuvat alueet ja asemakaavoitetut toimitilatontit. kin suhtautunut muutoksiin pääasiassa myönteisesti. Mittavimmissa, asemakaavan muutoksen vaativissa tapauksissa, yhdeksi ongelmaksi on kantakaupungin alueella koettu pysäköintipaikkojen vähäisyys. Alueellisesti, toiminnallisesti ja rakenteellisesti suurimmat muutokset eteläisen ja keskisen Helsingin alueella tapahtuvat jo nykyisten satama-alueiden lisäksi Vallilassa Pasilan konepajan alueella sekä Lauttasaaressa Vattuniemen alueella. Sekä Lauttasaaressa että Pasilan konepajan alueella on paitsi asumisen lisääntymisestä myös toimitilarakenteen ja sitä kautta myös -rakentamisen muutoksesta. Entinen teollinen tai tuotannollinen toiminta korvautuu liiketilaja toimistorakentamisella. Asemakaavoitettuja ja käynnissä olevia oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukaisia asemakaavoitushankkeita eteläisessä ja keskisessä Helsingissä: Käyttötarkoituksen muutokset pääasiassa toimistoista asumiseen: 1 Iso Roobertinkatu 4-6 Tällä hetkellä toimistokäytössä oleva, vuonna 1967 rakennettu kiinteistö on tarkoitus muuttaa asuntohotelliksi. Hankkeen kerrosalat tarkentuvat jatkosuunnittelussa. 2 Jääkärinkatu 4 Vuonna 1927 rakennettu entinen Sohlbergin tehdas muuttuu asumiseen. Kiinteistö on saneerattu toimistoksi 1977. 17
Asunnot valmistuvat arviolta syksyllä 2006. 3 Uudenmaankatu 28 Tontilla on nykyisin kaksi vuonna 1965 rakennettua toimistotaloa, jotka muuttuvat asumiskäyttöön. Tontin asemakaava on saanut lainvoiman lokakuussa 2005. 4 Eerikinkatu 41/Ruoholahdenkatu 22 Asemakaavan muuttaminen mahdollistaa kahden vuonna 1967 rakennetun toimistorakennuksen muuttamisen asuinrakennuksiksi sekä lisärakentamisen tontilla. Korttelin muut kiinteistöt ovat pääasiassa asuinkäytössä. 11 Hietalahdenranta 3 Asemakaavan muutos koskee yhtä tonttia Punavuoressa. Tontilla sijaitsee jo pitkään tyhjillään ollut toimistotalo vuodelta 1977, rakennus on ollut aikaisemmin A-Vakuutuksen toimitiloina. Tontin käyttötarkoitus muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi ja vanha toimistorakennus puretaan. Käyttötarkoituksen muutokset pääasiassa teollisuudesta asumiseen: 6 Heikkiläntie 4 T-merkinnällä nykyisin oleva tontti muuttuu osittain asumiseen, osittain toimitilarakentamiseen. Tontti kuuluu alueeseen, jolla tarkastellaan Lauttasaaren maankäytön muuttamisen periaatteita laajemmin. 7 Kiviaidankatu 3 / Heikkiläntie 1-5 Kahden yksityisen omistajan korttelialue muuttuu asumiseen ja toimistosekä liiketilakäyttöön. Kortteli kuuluu alueeseen, jolla tarkastellaan Lauttasaaren maankäytön muuttamisen periaatteita laajemmin. 8 Särkiniementie 7 Tontilla on vuonna 1965 valmistunut pienteollisuus- ja toimistorakennus, jossa toimii useita yrityksiä. Tontille on suunnitteilla kuusi- ja seitsemänkerroksisia asuinrakennuksia. Nykyinen rakennus tontilla puretaan. 9 Melkonkuja 4 Tontilla on 1967 valmistunut pienteollisuus- ja toimistorakennus. Tontille on suunnitteilla kuusi seitsemänkerroksinen asuinrakennus. Nykyinen rakennus tontilla puretaan. 10 Pasilan konepajan alue/aleksis Kivenkatu Konepajan alue tulee kokonaisuudessaan muuttumaan uuteen käyttöön. Teollisen tuotannon tilalle tulee osittain asumista ja osittain toimitilarakentamista. Toimitilarakentaminen sijoittuu alueen Sturenkadun puoleiseen päähän, jonne ympäristöhaitaksi katsottu kahvinhaju estää sijoittamasta asuntoja. Asuntorakentaminen sijoittuu alueen Pasilan puoleiseen päähän. Suunnittelun tavoitteena on luoda edellytykset kantakaupungissa keskeisesti sijaitsevan teollisuuskorttelin muuttamiseen asunto- ja toimitilakäyttöön siten, että valtakunnallisesti arvokas rakennuskanta säilyy. Rakentamattomien toimitilatonttien kayttötarkoituksen muutokset asumiseen: 5 Lintulahdenkatu 6 Hämeentien ja Sörnäisten Rantatien välisessä korttelissa sijaitseva rakentamaton tontti on muutettu asumiseen. Asemakaava on saanut lainvoiman lokakuussa 2005. 12 Keramiikkakatu 4 Arabianrannan alueelle sijoittuva rakentamaton T-tontti muuttuu kerrostalorakentamisen korttelialueeksi. Yleisten rakennusten tonttien käyttötarkoituksen muutokset asumiseen: 13 Helsinginkatu 34 Entiset käsityönopettajien opiston tilat muuttuvat asumiseen. Asemakaavan muutos mahdollistaa tontilla olevan rakennuksen muuttamisen asuinkerrostaloksi. Tontille rakennetaan noin 75 asuntoa sekä muutamia työhuoneita. Alppikadun puolella sijaitsevan pihakatoksen tilalle tulee uusi asuinrakennus. 18
14 Haahkatie 17 Tontilla on 1950-luvulla valmistunut ja laajennettu alun perin Lauttasaaren yhteiskouluksi rakennettu talo. 1970-luvulla rakennus muutettiin sairaalakäyttöön. Nykyinen sairaala-rakennus muutetaan opiskelija-asuntolakäyttöön. 15 Pohjoinen Hesperiankatu 23 Hesperian tornit muuttuvat asumiseen. Asemakaavan muutosalueella on kaksi tornirakennusta ja matalampi siipirakennus. Vuonna 1955 valmistuneet rakennukset suunniteltiin alun perin sairaalan henkilökunnan asuntoloiksi. Nyt rakennukset ovat sairaalan potilas- ja toimistokäytössä, ja toiminta loppuu rakennuksista vuoden 2005 aikana. Rakennusten julkisivut ja mahdollisesti osa sisätiloista suojellaan. 16 Mechelininkatu 32 Taivallahden kasarmialue muuttuu osin toimitilarakentamiseen ja osin asumiseen. Asemakaavan muutos koskee kolmea tonttia Taivallahden kasarmin korttelissa Taka-Töölössä. Kasarmirakennusten käyttötarkoitus muutetaan kauppakorkeakoulun tarpeisiin soveltuvaan koulutus, tutkimus ja yrityshautomo-käyttöön. Rakennukset suojellaan. Viereiselle tontille suunnitellaan uutta asuinrakentamista. Taivallahden kasarmialue muuttuu osin toimitilarakentamiseen ja osin asumiseen. 19
Läntinen ja koillinen Helsinki Läntisen ja koillisen Helsingin alueella tehdään käyttötarkoituksen muutoksia toimitilarakentamisesta asumiseen sekä rakennetuilla että tyhjillä tonteilla. Läntisen Helsingin alueella merkittävimpiä muutosalueita on Pitäjänmäen työpaikka-alueella erityisesti Pitäjänmäentien eteläpuoli, joka on vähittäin muuttunut tuotantorakentamisesta asumiseen ja ympäristöhäiriötä tuottamattomaan toimitilarakentamiseen. Konalan alueelle on myös lähivuosien aikana tulossa merkittäviä kaupunkirakenteellisia ja toiminnallisia muutoksia, kun nykyinen tuotantoalue muuttuu osittain asumiseen ja liiketilarakentamiseen. Asemakaavoitettavien käyttötarkoitusten muutosten lisäksi läntisessä Helsingissä Kuninkaantammen osayleiskaavan alueella muutetaan toimitilarakentamisen tontteja kerros- ja pientalorakentamiseen. Asemakaavoitettuja ja käynnissä olevia oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukaisia asemakaavoitushankkeita läntisessä ja koillisessa Helsingissä: Käyttötarkoituksen muutokset pääasiassa toimistoista asumiseen: 5 Kolsarintie 2 Liikerakentamisen tontilla on tällä hetkellä yksikerroksinen ostoskeskus, jossa on muun muassa päivittäistavarakauppaa. Ostoskeskus on tarkoitus purkaa ja tilalle suunnitellaan asuinkerrostalorakentamista. Käyttötarkoituksen muutokset pääasiassa teollisuudesta asumiseen: 1 Purotie 3/ 2 Kutomotie 11 Pitäjänmäen asuin- ja työpaikka-alueella, erityisesti Pitäjänmäentien eteläpuolella on tehty ja on tekeillä asemakaavan muutoksia teollisuustoiminnasta asumiseen. Samalla, kun osa tonteista on muutettu asumiseen, jäljelle jääneet teollisuustontit on muutettu ympäristöhäiriöitä tuottamattomille toiminnoille. 3 Kutomotie 8 Elisa Oyj:n omistamalle tontille tehdään kaavamuutos. Teollisuustonttia on Läntisen Helsingin muutosalueet ja asemakaavoitetut toimitilatontit. 20
haettu muutettavaksi asumiseen, muutos edellyttää viereisten teollisuustonttien muuttamista joko ympäristöhäiriötä aiheuttamattoman teollisuuden käyttöön tai toimitilakortteleiksi. Tontilla oleva toimistorakennus muutetaan asumiseen, muulle tontin osalle tulee lisärakentamista. 4 Konalan keskuksen alue/ Ajomiehen- tie Konalassa on Ajomiehentien eteläpuolella viiden hehtaarin suuruinen kortteli jossa ovat tyhjiksi jääneet Hartwallin juomatehtaan rakennukset. Kortteli muutetaan pääasiassa kerrostaloasumiseen. Muutokset liittyvät laajempaan Konalan alueen kehittämiseen. 7 Ormuspellon alue/ Ormusmäentie, Teerisuontie Ormuspellon alue on Malmin keskuksesta noin puolen kilometrin etäisyydellä. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelit ovat teollisuusrakennusten aluetta. Suunnittelun tavoitteena on muuttaa teollista toiminnan ja varastoinnin korttelit sekä kerros- että pientalorakentamiseen. 8 Tapulikaupungintie 8-10 Henrik Forsiuksen tien alueen teollisuustontit muutetaan asumiseen. 9 Kuoppatie 4 Kuoppatien TY-tontit muutetaan kerrostalo- ja pientalorakentamiseen. Rakentamattomien toimitilatonttien kayttötarkoituksen muutokset asumiseen: 6 Pasuunatie 4 Liike- ja toimistorakennusten aluetta (K) oleva kortteli muutetaan kerrostaloasumiseen. Muutokset Y-tonteilla: Yleisten rakennusten tonttien käyttötarkoituksen muutokset asumiseen: 10 Tähkätie 4 Koulutontin muuttaminen asumiseen liittyy Konalan Kolsarintien asemakaavan muutokseen. Opetusvirastolla ei ole ollut suunnitelmia koulutontin rakentamisesta. Koillisen Helsingin muutosalueet ja asemakaavoitetut toimitilatontit. 21
Itäinen ja kaakkoinen Helsinki Itäisen Helsingin alueellisesti ja kaupunkirakenteellisesti merkittävimpiä muutoskohteita ovat Roihupellon työpaikka-alueen muutos sekä Vuosaaren paahtimokorttelin alue. Roihupellossa vain osa työpaikka-alueesta on muuttumassa asumiseen. Vuosaaressa on halukkuutta muuttaa paahtimokorttelin alue kokonaisuudessaan asumiseen, tällöin ei Vuosaaren keskukseen jäisi käytännössä yhtään tp-tonttia varantoon. Itäisellä alueella muutetaan muita alueita enemmän liiketilarakentamisen tontteja, esimerkiksi vanhojen ostareiden tontteja asumiseen. Asemakaavoitettuja ja käynnissä olevia oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukaisia asemakaavoitushankkeita itäisessä ja kaakkoisessa Helsingissä: Käyttötarkoituksen muutokset toimistoista ja liiketiloista asumiseen: 5 Roihuvuorentie 21 Roihuvuoren keskuksen K-tontti ja viereinen yleisten rakennusten tontti muutetaan pääasiassa asumiseen ja osittain liiketilarakentamiseen. Muutosalueet itäisessä ja kaakkoisessa Helsingissä. 22