Kuulemistilaisuus 1 (5) Eduskunnan ympäristövaliokunnalle Valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma 2012 2015 työryhmäehdotus (YMO 5/2011 vp Valtiovallan rooli 2010-luvun asuntopolitiikassa) Rakennusteollisuus RT ry kiittää mahdollisuudesta esittää näkemyksensä otsikkoaiheesta. Rakennusteollisuus RT ry Liittoyhteisöömme kuuluu noin 2 600 jäsenyritystä. Edustamme urakoinnin, projektikehityksen ja rakennustuoteteollisuuden kaikkia aloja lukuun ottamatta sähköurakointia ja lasiteollisuutta. Jäsenyritystemme liikevaihto on yhteensä noin 15 miljardia euroa vuodessa. Suomessa rakennetaan noin 15 000 16 000 uutta kerros- tai rivitalohuoneistoa vuodessa. Luvussa ovat mukana sekä vuokra- että omistusasunnot. Näistä noin 8 000 10 000 on sellaisia vapaarahoitteisia omistusasuntoja, joissa jäsenyrityksemme toimivat perustajaurakoitsijoina, eli ne sekä rakentavat että myyvät asunnot. Vuokra-asunto- ja liiketilakohteissa jäsenyrityksemme toimivat joko pelkästään urakoitsijoina tai ne tekevät projektikehitystä rakennuttajien kumppaneina. Tällöin rakennusyritys etsii rakennuttaja-asiakkaalle tontin, perustaa sille yhtiön, suunnittelee kohteen ja luovuttaa asiakkaalle valmiin rakennuksen. Joissakin hankkeissa rakennusyritys hankkii asiakkaalle myös vuokralaiset kohteeseen tai osallistuu muutoin palvelutoiminnan suunnitteluun tai rakennuksen ylläpitoon. Lähtökohtaisesti jäsenyritystemme toimintaan ei kuulu kuitenkaan esimerkiksi vuokraasuntojen omistaminen ja vuokraaminen. Tästä syystä vuokra-asuntojen määrä riippuukin niitä omistavien tahojen, kuten kuntien, vakuutusyhtiöiden ja muiden rakennuttajaorganisaatioiden toiminnasta ja kiinnostuksesta. Yleistä asuntopoliittisesta ohjelmasta Ohjelma sisältää pääosin kannatettavia ajatuksia ja toimenpiteitä. Kuten työryhmän puheenjohtaja Pekkarinen itsekin on todennut, riippuu ohjelman tavoitteiden toteutuminen useilta osin kuntien toimenpiteistä. Näin on ollut tähänkin saakka, joten ohjelma ei tältä osin välttämättä tuo suuria uudistuksia. Kohtuuhintaisuuden aikaansaamiseksi erityisesti keskeistä olisi: 1. varmistaa toimivat tonttimarkkinat 2. varmistaa pätevän työvoiman saanti 3. tarkastella asumisen kohtuuhintaisuutta koko asumisen elinkaarella ja kohdistaa vaikuttavimmat toimenpiteet kokonaisuuden kannalta tärkeimpiin seikkoihin. 4. purkaa rakennusalan kilpailun ja innovatiivisuuden mahdollistamiseksi liiallista sääntelyä. Rakennusteollisuus RT ry Y-tunnus 0215303-5 PL 381 (Unioninkatu 14) 00131 Helsinki puh. 09 129 91 faksi 09 628 264 www.rakennusteollisuus.fi
Rakennusteollisuus RT ry Kuulemistilaisuus 2 (5) Yksityiskohtaisia huomioita ohjelmasta Rakentamisen viranomaisohjaus sekä määräysten tulkinta Ohjelman kohdassa 4.1, alakohta 34, todetaan, että YM kehittää viranomaisohjausta ja määräysten tulkinnan yhdenmukaisuutta. RT pitää tätä erittäin myönteisenä. Saamme liittoon paljon palautetta ja käytännön kokemuksia yrityksiltä tilanteista, joissa rakentamismääräysten ja muun säännöstön tulkinnat vaihtelevat kunta- ja jopa virkamieskohtaisesti. Vaihtelevien tulkintojen ongelma todettiin jo ympäristöministeriön normitalkooraportissa (YMra10/2009). Yritysten näkökulmasta vaihtelevat tulkinnat aiheuttavat epävarmuutta ja sitä kautta ylimääräistä työtä, kustannuksia ja riskiä tulkintojen muuttumisesta vielä jopa rakennuksen vastaanottovaiheessa. Vaihtelevat tulkinnat kertovat tietenkin siitä, että määräykset ovat useilta osin liian tulkinnanvaraisia niin yrityksille kuin viranomaisillekin. Määräyksiä pitäisikin niitä laadittaessa ja uusittaessa arvioida tästä näkökulmasta. Tulkinnanvaraisuus ei näytä käytännön toiminnassa aiheuttavan joustoa vaan päinvastoin. Viranomaiset ottavat asioihin ehdottomia kantoja, ja rakennusliikkeiden ja niiden asiakkaiden ainoaksi mahdollisuudeksi jää sopeutua kulloiseenkin tilanteeseen. Määräysten selkeyttämisen lisäksi tulisi pohtia sitä, ovatko viranomaisten toimivaltasäännökset riittävän selkeitä ja onko riittävän selkeästi määritelty, missä vaiheessa viranomaisten tulee antaa kannanottonsa, missä muodossa ne tulee antaa (kirjalliset lausunnot) ja mikä on niiden sitovuus. Yhteentörmäyksiä tulee käytännössä mm. tilanteissa, joissa samasta asiasta lausuvat sekä palo- että rakennusvalvontaviranomaiset. Kaavoitus ja tonttitarjonta Ohjelmassa esitetään useita keinoja, joilla kaavoitusta ja tonttitarjontaa pyritään edistämään. Kiitämme näistä erityisesti kohtaa, jonka mukaan selvitetään, voitaisiinko maanomistajan mahdollisuutta tehdä aloitteita kaavamuutoksen tekemiseksi lisätä. Ohjelmassa esitetyt pakkolunastusten lisääminen ja rakentamattoman maan kiinteistöveron korotukset eivät välttämättä johda kohtuuhintaisuuteen nykyistä käytäntöä enemmän. Kuntien pitäisi kaavoittaa sekä omaa maatansa että yksityistä maata. Kiinteistöveron korotus taas voi toimia kannustimena erityisesti hyvässä suhdannetilanteessa ja toimivassa tonttimarkkinassa. Erityisesti lyhyellä aikavälillä se kuitenkin nostaisi kustannuksia, eikä välttämättä lisää asuntotuotantoa. Kiinteistöveroa korotettaessa tulisi lisäksi huomioida se, että kiinteistöveroa perustellaan mm. kunnille tulevilla infran rakentamiskustannuksilla. Mikäli kiinteistövero nousee, tulisi varmistua siitä, että korotukset voitaisiin huomioida maankäyttömaksuissa, joita perustellaan myös infrakustannuksilla. Kaavoituksen määrän lisäämiseksi tulisi tehdä muita konkreettisia toimenpiteitä. Mikäli kaavoitusresursseja on liian vähän, tulisi niitä lisätä tai käyttää konsulttikaavoitusta. Lisäksi tulisi pohtia, voitaisiinko kaavoituksen ajalliselle kestolle asettaa joitakin määräaikoja erityisesti kasvukeskuksissa ja seuraamuksia niiden ylittämiselle esimerkiksi siten, että prosessin kesto voitaisiin huomioida maankäyttömaksun määrässä. Kaavoituksen osalta ohjelmassa ei ole otettu kantaa maankäyttömaksuihin ja kaavamääräysten yksityiskohtaisuuteen, joilla on suuri merkitys rakentamiskustannuksiin. Esitämme niiden osalta seuraavat huomiot:
Rakennusteollisuus RT ry Kuulemistilaisuus 3 (5) Maankäyttömaksut Maankäyttö- ja rakennuslain ja sen perusteluiden mukaan kaavoituksen yhteydessä perittävien maankäyttömaksujen tulisi pohjautua lähinnä infran rakentamisen kustannuksiin. Käytännössä useat kunnat pyrkivät perimään maankäyttömaksuina mahdollisimman suuret summat eivätkä perustele perimiään summia. Perustelujen puuttuminen aiheuttaa epätietoisuutta maksujen oikeellisuudesta. Mikäli maanomistaja ei suostu vaadittaviin korvauksiin, kaavaa ei nykyään käytännössä viedä eteenpäin tai sitten uhkana on pakkokeinojen käyttö. Kun kaavaa ei viedä eteenpäin, eivät kunnat käytännössä joudu soveltamaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia kehittämiskorvaussäännöksiä, joiden kautta maanomistajalle maksettavaksi tuleva summa joutuisi arvioitavaksi lain perusteluiden näkökulmasta. Maankäyttömaksusäännöksiä tulisikin arvioida niiden kustannusvaikutusnäkökulmasta. Kunnille voitaisiin esimerkiksi asettaa velvollisuus maankäyttömaksujen perustelemiseen. Mikäli maankäyttömaksusta ei päästä sopimukseen, voitaisiin säännöksiä muuttaa siten, että maanomistajalla olisi aina mahdollisuus saattaa kunnan esittämä maksu arvioitavaksi lain kehittämiskorvaussäännösten mukaan. Kaavamääräysten yksityiskohtaisuus RT katsoo, että maankäyttö- ja rakennuslakia tulisi arvioida sen selvittämiseksi, voitaisiinko lakia tarkentaa siltä osin, mitä kaavoissa saa ylipäätään määrätä ja mitä ei. Nykyisin kaavamääräykset ovat usein erittäin yksityiskohtaisia ja kalliita ottaen huomioon, että rakentamisessa tulee joka tapauksessa noudattaa rakentamismääräyksiä. Liiallinen yksityiskohtaisuus työllistää myös rakennusvalvontaviranomaisia, kun kaavamääräyksiin joudutaan hakemaan poikkeuksia lupavaiheessa. Usein kaavamääräyksiä voitaisiin huomattavasti väljentää huonontamatta merkittävästi alueen käyttäjille tärkeitä esteettisiä arvoja tai laatua. Tästä näkökulmasta ongelmia liittyy erityisesti seuraaviin kaavamääräyksiin: autopaikat, joiden osalta kustannuksiin vaikuttaa sekä autopaikkojen määrä että se, mihin ne on kaavan mukaan sijoitettava kaavamääräykset runkosyvyyksistä, talojen korkeudesta ja massoittelusta parvekemääräyksiin liittyvillä yksityiskohdilla on huomattava merkitys rakennuksen kustannuksiin. Esimerkkeinä mainittakoon vaatimukset sisäänvedetyistä ja ripustetuista parvekkeista. Materiaalimääräykset, runko- ja julkisivumateriaalit kaupunkikuvallinen näkökulma, joka on tärkeä, mutta jonka yhteydessä tulisi arvioida myös haluttujen seikkojen hinta laatusuhdetta ja merkittävyyttä asiakkaiden kannalta yhteistilojen lisääminen. Kaavamääräyksien väljentäminen on tärkeää myös uusien energiatehokkuusmääräysten vuoksi, jotta näiden kustannusvaikutukset jäisivät mahdollisimman vähäisiksi. Kaavamääräysten tulee mahdollistaa rakennusten optimaalinen massoittelu ja sijoittelu tontille sekä sallittava tarpeenmukaisten auringonsuojarakenteiden käyttö. Aiesopimukset ja liikennepoliittinen selonteko Ohjelman kohdassa 1.3, alakohta 10, todetaan, että aiesopimusten sitovuutta vahvistetaan kytkemällä valtion infrastruktuurihankkeiden toteuttaminen mm. kuntien
Rakennusteollisuus RT ry Kuulemistilaisuus 4 (5) asuntorakentamisen toteuttamiseen kunnissa. Asuntopolitiikka kytketään myös liikennehankkeisiin liikennepoliittisen selonteon kautta. RT pitää hyvänä sitä, että valtio kytkee käytettävissään olevat rahoituksen säätömekanismit tukemaan kasvukeskusten asuntotuotantoa. Ohjelmassa infraavustuksia eli kunnallistekniikka-avustuksia on määritelty tähän tarkoitukseen 15 miljoonaa vuodessa. Esitetty infra-avustus ei kuitenkaan ole vaikutuksiltaan riittävä suhteutettuna kaupunkiseutujen nykyiseen investointipaineeseen. Tärkeintä on allokoida merkittäviä julkisia infrahankkeita kokonaisuuden kannalta vaikuttavimpiin sijainteihin asuntopoliittisten tavoitteiden toteutumiseksi. Kuntarahoitus Oyj:n aseman turvaaminen Ohjelman kohdassa 2, alakohta13, todetaan, että Kuntarahoitus Oyj:n asema turvataan. RT pitää tätä erityisen tärkeänä ja hyvänä päätöksenä. Edellinen taantuma osoitti, että Kuntarahoituksen asema merkittävänä rahoituslähteenä on turvattava rahoituksen turvaamiseksi kaikissa markkinatilanteissa. Kohtuuhintaisuuden arviointi koko asumiskaarella Ohjelman kohdassa 2.3, alakohta g, todetaan, että VTV ja ARA selvittävät valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrien omakustannusperiaatteiden toteutumista. RT pitää hyvänä sitä, että ohjelmassa kiinnitetään huomiota tältä osin koko rakentamisen elinkaareen. Usein kohtuuhintaisuuskeskustelu keskittyy vain ja ainoastaan rakentamiskustannuksiin, jotka ovat toki tärkeä, mutta eivät ainoa osa kustannuksia. Asuntojen hinnat muodostuvat useista tekijöistä. Merkittäviä kustannuseriä työvoima- ja materiaalikulujen lisäksi ovat VTT:llä teettämämme selvityksen mukaan uuden asunnon hinnasta noin 40 prosenttia on erilaisia veroja ja veronluontoisia maksuja. Tontin hintaa asunnossa on keskimäärin 15 30 prosenttia lähinnä sijainnista riippuen. Rakennusliikkeiden katteiden osuus asunnon hinnasta on yleensä melko pieni, etenkin kun ottaa huomioon toimintaan liittyvän suuren riskin ja hankkeeseen sidotun suuren pääoman. Kannattavuusselvityksemme mukaan talonrakennusyritysten keskimääräinen käyttökate vuonna 2010 oli 4,9 ja tulos 4,2 %. Kirjanpidollinen tulos oli keskimäärin 1,4 %. Asuntojen hinnat määräytyvät viime kädessä markkinoilla. Tällä hetkellä ongelma on se, että asuntotuotannon kustannukset ovat niin suuria, että hintakilpailulle ja edullisempien tuotteiden kehittämiselle näyttää jäävän niukasti tilaa. Vuokra-asuntotuotannon edistäminen 1 Sekä yksityisiä että yleishyödyllisiä rakennuttajia tulisi aktivoida Vuokra-asuntojen määrän osalta avainkysymys on se, kuinka vuokra-asuntojen rakennuttajia voidaan aktivoida. Perinteisistä rakennuttajista mm. kuntien rooli on jäänyt pieneksi aiesopimuksista huolimatta. Kunnat myös tietoisesti esimerkiksi laatuja hintatasoa nostavilla kaavamääräyksillä pyrkivät saamaan asukkaikseen omistusasuntotuotantoon tai vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin muuttavia ihmisiä. Myöskään yleishyödylliset yhteisöt eivät ole merkittävästi lisänneet asuntokantaansa. Vaikuttaa siltä, että niiden toimesta vuokra-asuntotilanteeseen ei ole tulossa nopeaa muutosta.
Rakennusteollisuus RT ry Kuulemistilaisuus 5 (5) 2 Vuokra-asuntojen tuotantoon uusi malli Käytännössä tulisi pyrkiä aktivoimaan vuokra-asuntorakennuttajiksi myös yksityisiä toimijoita 1. Käsityksemme mukaan heidän mukaan saamisensa edellyttää erityisesti kahta asiaa, jotka ovat rahoituksen varmistaminen ja vuokra-asuntosidonnaisuusajan mitoittaminen oikein. Esitämmekin tästä näkökulmasta uutta vuokra-asuntojen tuotantomallia, joka muotoutuisi seuraavista elementeistä: Tällä hetkellä maassamme on käytössä yleishyödyllisyyssäännösten ulkopuolella oleva vuokra-asuntojen rakentamisen välimalli (856/2008), jossa tukielementtinä on valtion täytetakaus. Mallin käyttöä varten on tälle vuodelle osoitettu 250 milj. euron takausvaltuus. Mallissa toteutuu jo yksi sijoittajien edellyttämä elementti eli rahoituksen varmistaminen. Esitämme, että lakia muutettaisiin siten, että lain edellyttämä 20 vuoden vuokralla pitämisvelvoite lyhennettäisiin 10 vuoteen. Uskomme, että muutos voisi saada sijoittajat kiinnostumaan nykyistä enemmän vuokra-asuntotuotannosta. Uskomme myös, että velvoiteajan lyhentäminen ei välttämättä tarkoittaisi sitä, että asunnot poistuisivat vuokrakäytöstä minimiajan kuluttua. Kulloisenakin vuonna päätettävän määrärahavaltuuden avulla mallin avulla tuotettujen asuntojen määrää voitaisiin säädellä ja kohdistaa suhdannetilanteen kannalta rakentamisen työllisyyden kannalta heikoille vuosille. 3 Urakoitsijoilla ja tuoteteollisuudella on halukkuutta toteuttaa vuokraasuntotuotantoa Rakennusteollisuudella eli käytännössä urakoivilla ja rakennustuotteita valmistavilla jäsenyrityksillämme on kiinnostusta rakentaa ja tuottaa vuokra-asuntoja, vaikkakin ne ovat rakennusliikkeille kannattavuudeltaan yleensä heikkoja. Vuokra-asuntotuotannossakin tulisi kuitenkin päästä entistä enemmän pois pelkästä hintakilpailusta ja hyödyntää niin kaavoitus kuin suunnitteluvaiheessa myös urakoitsijoiden asiantuntemusta sen suhteen, kuinka erilaiset ratkaisut vaikuttavat lopputulokseen ja rakennettavuuteen. Rakennusteollisuus RT ry Kirsi Palviainen johtaja, elinkeinoasiat 1 Yksityisten toimijoiden mukana tulevasta volyymipotentiaalista meillä on tuoreita kokemuksia viime vuosina toteutettujen välimallikohteiden myötä: Korkotuetulla välimallilla tehtiin nopealla aikataululla 7 000 asuntoa. Koko rakentamisen hinta oli noin 1.110 miljoonaa euroa. Veroja ja veronluontoisia tuloja kertyi noin 336 000 000. Työllistettiin yli 14 000 ihmistä. Korkotuettu välimalli oli erinomainen työkalu erityisesti vuodesta 2008 alkaneeseen taantuma-aikaan, mutta sillä tai sen kokemusten pohjalta parannetulla versiolla voitaisiin jatkossakin mahdollisesti saada aikaan lisää vuokra-asuntotuotantoa myös muussa markkinatilanteessa.