KIINTEISTÖN KAUPPA, MUU LUOVUTUS JA KIRJAUS Jarno Tepora Leena Kartio Risto Koulu Heidi Lindfors TALENTUM Helsinki 2010
Talentum Media Oy ja kirjoittajat 6., uudistettu painos Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1406-0 Kariston kirjapaino Oy Hämeenlinna 2010
ALKUSANAT... LYHENTEET... XIII V I OSA KIINTEISTÖN KÄYTÖN JA LUOVUTUKSEN YLEISISTÄ LÄHTÖKOHDISTA... 1 1 JOHDANTO... 3 1.1 Maaomaisuus ja lainsäädäntö... 3 1.2 Teoksen sisältö... 8 2 KIINTEISTÖT KÄYTÖN JA LUOVUTUKSEN KOHTEENA... 11 2.1 Kiinteistön ja kiinteän omaisuuden käsitteet... 11 2.1.1 Kiinteistöt... 11 2.1.1.1 Kiinteistön käsite... 11 2.1.1.2 Tilat ja muut aikaisemman maarekisterijärjestelmän alaiset yksiköt... 14 2.1.1.3 Tontit ja yleiset alueet... 21 2.1.1.4 Vaihdannan ulkopuolelle jäävä maa.. 24 2.1.2 Kiinteistöihin rinnastuvat kohteet... 28 2.1.3 Kiinteä omaisuus... 33 2.2 Kiinteistön ainesosat ja tarpeisto... 35 IX
3 KIINTEISTÖN KÄYTTÖVAPAUDEN KESKEISET PERIAATTEET... 38 3.1 Yleisiä näkökohtia... 38 3.2 Omistajan staattisesta suojasta... 39 3.3 Käyttövapauden rajoituksista... 41 II OSA KIINTEISTÖN KAUPPA... 49 4 YLEISTÄ KIINTEISTÖN LUOVUTUKSISTA... 51 4.1 Tilastotietoja... 51 4.2 Lainsäädännöstä... 52 4.2.1 Vuoden 1995 maakaari ja siihen liittyvät lainuudistukset... 52 4.2.2 Muu lainsäädäntö... 54 4.2.3 Vuoden 1995 maakaaren voimaantulo luovutuksia silmällä pitäen... 55 4.2.4 Vuoden 1995 maakaareen tehdyt muutokset ja uudistushankkeet... 57 4.3 Oikeuskirjallisuudesta... 60 4.4 Omistajanvaihdoksen lyhyt kuvaus... 62 5 KIINTEISTÖN KAUPPAA KOSKEVAT MAAKAAREN SÄÄNNÖKSET... 68 5.1 Kaupan sääntöjen soveltaminen luovutussaantoihin 68 5.2 Kaupan sääntöjen soveltaminen eri luovutuskohteisiin... 69 6 KIINTEISTÖKAUPPA SOPIMUKSENA... 72 6.1 Sopimusvapaudesta ja sen rajoituksista maakaaressa sekä sopimuksen tulkinnasta ja täydentämisestä... 72 6.2 Sopimusvapauden rajoituksista muussa lainsäädännössä... 80 6.3 Kiinteistön kaupan sopimisen vaiheittaisuudesta... 80 X
6.3.1 Kauppaneuvotteluista... 80 6.3.2 Kaupan kohdetta koskevasta myyjän selonottoja tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuudesta... 84 6.3.2.1 Maakaaren sääntely... 84 6.3.2.2 Selonottovelvollisuus on jaettu kaupan osapuolten kesken... 85 6.3.2.3 Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus... 86 6.3.2.4 Ostajan selonottovelvollisuus... 87 6.4 Kiinteistönvälitysliikkeen välityksin tehtävä kiinteistön kauppa... 89 6.5 Ammattimainen kiinteistön myynti... 91 7 KIINTEISTÖN KAUPAN MUOTO... 96 7.1 MK 2:1:n muotosäännös... 96 7.1.1 Muotovaatimuksen kehityksestä ja yleisistä tavoitteista... 96 7.1.2 Varsinainen muotosäännös... 100 7.1.3 Muotosäännöksen soveltamisala... 102 7.1.4 Muotovaatimuksen sisältö... 108 7.2 Kaupanvahvistajainstituutio ja vahvistamismenettely... 123 7.3 Vahvistetun kauppakirjan katoaminen... 128 7.4 Sähköistä kiinteistönvaihdantaa koskeva lakiuudistus... 129 8 KAUPPAKIRJAN EHDOISTA... 132 8.1 Sopimusvapaudesta ja ehtojen systematisoinnista.. 132 8.2 Omistajanvaihdoksen aikaansaaminen kaupan sisällöllisenä vaatimuksena... 137 8.2.1 Valekauppa... 137 8.2.2 Vakuusluovutus... 138 8.3 Ehdot, jotka on otettava kauppakirjaan... 141 8.3.1 Lähtökohtia... 141 8.3.2 Purkava ja lykkäävä ehto... 141 XI
8.3.2.1 Ehtoja koskevan kehityksen tarkastelu... 141 8.3.2.2 MK 2:2:n säännös... 144 8.3.3 Sallitut vallinnanrajoitusehdot MK 2:11:2:n mukaan... 146 8.4 Kaupan kielletyt ehdot... 147 8.4.1 Yleistä... 147 8.4.2 Lunastusehto ja etuosto-oikeutta koskeva ehto 148 8.4.3 Ostajan määräämisvaltaa rajoittavat ehdot... 151 8.4.4 Kaupanvastuun poistava sopimusmääräys... 153 8.4.5 Sopimattomat ja lainvastaiset ehdot... 154 8.5 Kaupan muut ehdot (sivumääräykset)... 156 8.5.1 Lähtökohtia... 156 8.5.2 Myyjän hallintaoikeuden pidättäminen... 156 8.5.3 Maksutapajärjestelystä sopiminen... 160 8.5.4 Varainsiirtovero ja sen huomioon ottaminen kauppakirjassa... 163 8.5.5 Vakuusjärjestelystä sopiminen... 164 8.5.6 Eläke kaupan vastikkeena... 166 8.5.7 Muista sivumääräyksistä... 168 9 EHDOLLINEN KAUPPA... 170 9.1 Ehdollisuuden merkitys... 170 9.2 Ehdon sitominen kauppahinnan suoritukseen... 172 9.2.1 Myyjän kaupan purkuoikeus... 173 9.2.2 Myyjän ja ostajan oikeusasema välitilan aikana toisiaan kohtaan... 176 9.2.3 Myyjän oikeusasema ostajan konkurssissa ja kiinteistön ulosotossa välivaiheen aikana... 178 9.2.4 Ostajan oikeusasema myyjän konkurssissa ja myyjää kohdanneessa ulosotossa välivaiheen aikana... 180 9.3 Ehdollisen kaupan lainhuudatus... 182 XII
10 KIINTEISTÖN KAUPPA EDUSTAJAN, USEAMMAN OSTAJAN TAI ENNAKKO-OSTAJAN TEKEMÄNÄ... 183 10.1 Valtuutus... 183 10.2 Toimeksiantosopimus... 185 10.3 Kiinteistökaupassa useampia ostajia... 191 10.4 Kiinteistön ostaminen perustettavalle yhtiölle... 194 11 SUOSTUMUKSET JA LUVAT KIINTEISTÖN KAUPPAAN... 199 11.1 Yksityisoikeudellinen suostumus ja lupa... 199 11.2 Aviopuolison suostumus... 200 11.3 Virallistetun parisuhdekumppanin suostumus... 204 11.4 Holhousviranomaisen lupa/hyväksyminen... 205 11.4.1 Vajaavaltaisen omistaman kiinteistön myyminen tai ostaminen... 205 11.4.2 Päämiehen ja edunvalvojan eturistiriita kiinteistöä koskevan oikeustoimen yhteydessä... 208 12 ESISOPIMUS SEKÄ KÄSIRAHA- JA ENNAKKOMAKSUSOPIMUS... 212 12.1 Esisopimuksen käyttöalasta... 212 12.2 Esisopimuksen mukaisen oikeuden sisällöstä... 219 12.3 Esisopimuksen voimassaoloaika... 221 12.4 Esisopimuksen sitovuus kohdekiinteistön omistajanvaihdoksessa... 223 12.5 Korvaus kaupasta vetäytymisestä ja käsirahatarjous... 226 13 SOPIJAPUOLTEN SOPIMUSSUHTEESEEN LIITTYVÄT YLEISET OIKEUDET JA VELVOLLISUUDET... 232 13.1 Pätevä kauppa sopijapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien perustana... 232 13.2 Myyjän yleiset sopimusvelvoitteet... 233 13.3 Ostajan yleiset sopimusvelvoitteet... 244 XIII
14 SOPIMUSRIKKOMUKSET JA NIIDEN SEURAAMUKSET... 247 14.1 Yleistä sopimusrikkomusten seuraamuksista... 247 14.2 Sopimuksen mukaisen suorituksen eli luontoissuorituksen vaatiminen... 249 14.3 Omasta suorituksesta pidättyminen... 252 14.4 Hinnanalennus... 255 14.5 Vahingonkorvaus... 262 14.6 Kaupan purku... 265 15 VIIVÄSTYS... 269 15.1 Myyjän viivästys... 269 15.2 Ostajan viivästys... 272 15.3 Ostajan ennakkoviivästys... 277 16 VIRHEET KAUPAN KOHTEESSA... 279 16.1 Myyjän vastuun arvioinnin perusteista... 279 16.2 Ammattimaisen myyjän vastuu... 283 16.3 Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu... 284 16.4 Laatuvirhe ja ostajan oikeuskeinot... 290 16.4.1 Laatuvirheen määritys... 290 16.4.2 Ostajan oikeuskeinojen käytön edellytyksistä.. 295 16.4.2.1 Virheen merkittävyys, ostajan tarkastusvelvollisuus ja reklamaatiovelvollisuus... 295 16.4.2.2 Elinkeinonharjoittajan ja urakoitsijan vastuu laatuvirheestä myyjän seuraajalle... 299 16.4.3 Hinnanalennus... 302 16.4.4 Kaupan purku... 307 16.4.5 Vahingonkorvaus... 310 16.5 Vallintavirhe ja ostajan oikeuskeinot... 312 16.5.1 Vallintavirheen määritys... 312 16.5.2 Vastuun jaosta ja ostajan oikeuskeinoista... 317 16.6 Oikeudellinen virhe ja ostajan oikeuskeinot... 323 16.6.1 Oikeudellisen virheen määritys... 323 16.6.2 Erilaiset oikeudelliset virheet ja ostajan oikeuskeinot... 325 XIV
17 MYYJÄN VASTUUNRAJOITUSLAUSEKKEISTA... 349 17.1 Lähtökohtia... 349 17.2 Suljetaan vastuu kokonaan pois... 350 17.3 Rajataan vastuuta virheen seuraamuksista... 353 17.4 Korvataan lain mukainen oikeusseuraamus sopimussakolla... 356 17.5 Lyhennetään virhevastuun aikaa, jona aikana ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä... 357 17.6 Rajoitetaan ostajan oikeutta hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen... 358 18 VAARANVASTUU KIINTEISTÖN VAHINGOITTUMISESTA.. 360 19 KIINTEISTÖN TUOTTO JA KIINTEISTÖSTÄ SUORITETTAVAT KORVAUKSET JA MAKSUT... 363 19.1 Kiinteistön hallinta osoittautuu perusteettomaksi... 363 19.2 Kauppakirjassa pidätetty omistusoikeus tai hallintaoikeus... 373 20 KIINTEISTÖKAUPAN PURKUSOPIMUS... 375 21 KIINTEISTÖN KAUPAN PÄTEMÄTTÖMYYS... 380 21.1 Yleistä luovutustoimen tehottomuudesta... 380 21.2 Pätemättömyysperusteet... 383 22 MÄÄRÄALAN KAUPPA... 400 22.1 Määräalan saajan oikeuden oppihistoriallisista kehityslinjoista... 400 22.2 Määräalan ostajan oikeusasema... 402 22.3 Määräalan kaupan tekemisestä... 406 XV
III OSA KIINTEISTÖN MUU LUOVUTUS SEKÄ KIINTEISTÖN KÄYTTÖOIKEUDEN JA RAKENNUKSEN LUOVUTUS... 409 23 KIINTEISTÖN VAIHTO, LAHJA JA MUU LUOVUTUS... 411 23.1 Käytännön merkitys... 411 23.2 Kiinteistön vaihto... 412 23.3 Kiinteistön lahja... 415 23.4 Kiinteistön muu luovutus... 423 24 KIINTEISTÖN VUOKRAOIKEUDEN JA/TAI RAKENNUKSEN LUOVUTUS... 426 24.1 Sovellettavista säännöksistä... 426 24.2 Maanvuokrasopimus ja maanvuokralain mukaiset vuokrakohteet... 429 24.3 Rakennuksen luovutus yhdessä maapohjan käyttöoikeuden kanssa... 433 24.3.1 Muotovaatimus... 433 24.3.2 Vuokramies-myyjän ja -ostajan oikeuksista ja velvollisuuksista... 434 24.3.3 Vuokraoikeuden siirron kirjaamisvelvollisuudesta... 436 IV OSA KIINTEISTÖN MYYNTI INSOLVENSSIMENETTELYSSÄ... 439 25 KIINTEISTÖN PAKKOMYYNTI ULOSOTTOTOIMIN... 441 25.1 Pakkomyynnin käsite ja muodot... 441 25.2 Kiinteistö ulosoton kohteena... 443 25.2.1 Kiinteistön ulosmittaus... 443 25.2.2 Ulosmitattavan kiinteistön omistus... 445 25.2.3 Ulosmittauspäätös ja sen oikeusvaikutukset... 448 25.3 Ulosottokaaren mukainen kiinteistön pakkohuutokauppa... 450 25.3.1 Huutokauppaa edeltävät toimet... 450 XVI
25.3.2 Pakkohuutokaupasta ilmoittaminen ostajaehdokkaille... 452 25.3.3 Saatavien ja oikeuksien valvonta... 453 25.3.4 Huutokauppatilaisuus... 456 25.3.5 Saatavien ja oikeuksien huomioon ottaminen. 457 25.3.6 Myyntihinnan vähimmäismäärä... 458 25.4 Usean kiinteistön myyntijärjestys pakkohuutokaupassa... 460 25.4.1 Velalliselle kuuluvat kiinteistöt... 460 25.4.2 Eri omistajien kiinteistöt... 462 25.5 Kiinteistön vapaa myynti... 464 25.5.1 Vapaan myynnin mahdollisuus... 464 25.5.2 Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti... 464 25.5.3 Vapaa yksityismyynti... 466 25.6 Muutoksenhaku ulosotossa... 467 25.7 Ostajan asema... 469 25.7.1 Omistusoikeuden ja hallinnan siirtyminen... 469 25.7.2 Ostajan suoja oikeudellisen virheen tapauksessa... 473 25.7.3 Ostajan suoja tosiasiallisen virheen tapauksessa... 475 26 KIINTEISTÖN MYYMINEN KOLLEKTIIVISISSA INSOLVENSSIMENETTELYISSÄ... 478 26.1 Yleiskatsaus: insolvenssimenettelyjen järjestelmä... 478 26.2 Rahaksimuuton keinona ulosoton jatkaminen konkurssin aikana... 480 26.3 Konkurssipesä myyjänä... 483 26.4 Panttivelkoja muuttaa panttiomaisuutta rahaksi... 486 26.5 Konkurssipesä myy panttiomaisuutta... 488 26.6 Kiinteistön myyminen rehabilitaatio-tyyppisissä insolvenssimenettelyissä... 491 26.6.1 Yrityksen saneeraus... 491 26.6.2 Yksityishenkilön velkajärjestely... 493 XVII
V OSA KIINTEISTÖN VAIHDANNAN JULKINEN VALVONTA... 497 27 JULKISEN VALLAN TAVOITTEET JA KEINOT KIINTEISTÖN VAIHDANNAN VALVONNASSA... 499 27.1 Lähtökohtia... 499 27.2 Informaation saaminen... 499 27.3 Vaihdannan ohjaaminen... 503 27.4 Luottolaitoksia ja uskonnollisia yhdyskuntia koskeva lainsäädäntö... 504 28 ETUOSTOLAKI... 506 28.1 Kuntien maanhankintakeinoista yleensä... 506 28.2 Etuosto-oikeuden käyttämisen edellytykset... 507 28.3 Etuostomenettely... 511 28.4 Lainhuudatus... 513 VI OSA OMISTUSOIKEUDEN LUOVUTUKSENSAAJAN ESINEOIKEUDELLINEN SUOJA... 515 29 LAINHUUDATUKSESTA ESINEOIKEUDELLISEN SUOJAN NÄKÖKULMASTA... 517 29.1 Lainhuudatuksen tehtävä... 517 29.2 Lainhuudatusvelvollisuus luovutussaannon perusteella... 520 29.3 Lainhuutohakemus ja kirjaamisviranomaisen selvitys- ja tutkimisvelvollisuus... 522 29.4 Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkinen luotettavuus... 526 30 ERITYISEN OIKEUDEN JA VALLINTARAJOITUKSEN KIRJAAMISESTA... 529 30.1 Erityisen oikeuden käsitteestä maakaaren järjestelmässä... 529 XVIII
30.2 Käyttöoikeuden ja irrottamisoikeuden kirjaamisesta MK 14:1:n ja 2:n nojalla... 531 30.3 Hallinnanjakosopimukseen perustuvan hallinnan kirjaamisesta MK 14:3 nojalla... 535 30.4 Rakennusta ja laitetta koskevan oikeuden kirjaamisesta MK 14:4 ja 5:n nojalla... 538 30.4.1 Rakentajan ja kone- tai laitetoimittajan oikeuden kirjaus... 538 30.4.2 Esineen luovuttaminen käyttöoikeuteen kuuluvaksi... 540 30.4.3 Ainesosan ja tarpeiston määritys... 541 30.5 Vallintarajoituksista ja niiden kirjaamisesta MK 12:5:n nojalla... 543 31 OMISTUSOIKEUDEN LUOVUTUS JA SIVULLISEN OIKEUS 548 31.1 Lähtökohtia... 548 31.2 Luovutuksensaajan saantosuoja oikeaa omistajaa vastaan... 551 31.3 Luovutuksensaajan esineoikeudellinen suoja kaksoisluovutuksessa... 555 31.4 Luovutuksensaajan esineoikeudellinen suoja erityisen oikeuden haltijaa kohtaan... 556 31.5 Kiinteistön ostajan esineoikeudellinen suoja myyjän velkojia kohtaan... 560 LÄHTEET... 565 1. Kirjallisuus... 565 2. Virallislähteet... 578 VII LIITEOSA... 583 ASIAKIRJAMALLEJA... 585 1 Kiinteistökaupan esisopimus... 586 2 Kiinteistön kauppakirja... 592 3 Määräalan kauppakirja... 599 4 Kiinteistön lahjakirja... 603 XIX
MAANMITTAUSTOIMISTOT... 606 OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO... 609 ASIAHAKEMISTO... 613 XX