1 (26) Asianumero 302/10.02.03/2015 Aluenumero 212307 Niittykallio Asemakaavan muutos 14. kaupunginosa, Haukilahti Liikennealue 15. kaupunginosa, Niittykumpu Korttelit 15039, 15047, osa kortteleita 15040, 15045-15046, 15048 sekä katu-, virkistys- ja erityisalueet 22. kaupunginosa, Olari Vesialue Asemakaavan muutoksen selostus Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 30. päivänä toukokuuta 2011 päivättyä, 30. päivänä elokuuta 2017 muutettua Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksessa laadittua asemakaavakarttaa, piirustusnumero 6966. Sijainti Suunnittelualue sijaitsee Niittykummussa Länsiväylän ja Merituulentien välissä. Suunnittelualue rajautuu etelässä Länsiväylään ja lännessä Gräsanojaan. Pohjoisessa alue rajautuu Niittykummuntiehen ja Merituulentiehen sekä Niittykummun keskuksen asuinkortteleihin ja puistoalueeseen. Idässä alue rajautuu Kappelirinteen ja Kappelikujan katualueisiin. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä:
2 (26) Vireilletulo Vireilletulosta on tiedotettu valmisteluaineiston kuulutuksen yhteydessä 21.4.2010. Kaavasta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa vuonna 2009. Laatija Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. puh. 046 877 3474 Postiosoite: Faksi 09-816 24016 PL 43 02070 ESPOON KAUPUNKI Sampo Sikiö etunimi.sukunimi@espoo.fi kuva: L Arkkitehdit Oy
3 (26) SISÄLLYSLUETTELO Sivu 1 TIIVISTELMÄ... 5 1.1 Alueen nykytila... 5 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus... 5 1.3 Suunnittelun vaiheet... 5 2 LÄHTÖKOHDAT... 7 2.1 Suunnittelutilanne... 7 2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 7 2.1.2 Maakuntakaava... 7 2.1.3 Yleiskaava... 8 2.1.4 Asemakaava... 8 2.1.5 Rakennusjärjestys... 9 2.1.6 Tonttijako... 9 2.1.7 Rakennuskiellot... 9 2.1.8 Muut suunnitelmat ja päätökset... 9 2.1.9 Pohjakartta... 9 2.2 Selvitys alueesta... 10 2.2.1 Alueen yleiskuvaus... 10 2.2.2 Maanomistus... 10 2.2.3 Rakennettu ympäristö... 10 2.2.4 Luonnonolosuhteet... 12 2.2.5 Suojelukohteet... 12 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät... 12 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET... 13 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet... 13 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet... 13 3.3 Osallisten tavoitteet... 14 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 16 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus... 16 4.2 Mitoitus... 16 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö... 16 4.3.1 Maankäyttö... 16 4.3.2 Liikenne... 17 4.3.3 Palvelut... 18 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto... 18 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus... 18 4.3.6 Kaavan mukainen luonnonympäristö... 18 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet... 19 4.5 Ympäristön häiriötekijät... 19 4.6 Nimistö... 20 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET... 21 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön... 21 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen... 21 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan... 21 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin)... 22 5.5 Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto... 22 5.6 Kaavatalous... 22 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 23 6.1 Rakentamisaikataulu... 23 6.2 Toteuttamis- ja soveltamisohjeet... 23 6.3 Toteutuksen seuranta... 23 7 SUUNNITTELUN VAIHEET... 24 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset... 24 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma... 24 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot... 24 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus... 25
4 (26) LIITTEET: Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Liite 6 Liite 7 Tilastolomake Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Alueen sijainti liikenteen tavoiteverkossa Katukartta Katujen ohjeelliset poikkileikkaukset Maanomistuskartta Maankäytön yleissuunnitelma ja lähiympäristösuunnitelma Luettelo muusta kaavaa koskevasta materiaalista Niittykummun liito-oravaselvitys, Luontotieto Keiron Oy 29.5.2014 Niittykallio, liito-oravan huomiointi suunnittelussa, Luontotieto Keiron Oy 1.12.2014 Niittykummun ekologiastrategia, Ramboll Oy, 13.4.2016 Gräsanojan tulvasuojelusuunnitelma, Sito Oy, 31.5.2017 Niittykummun luontoselvitys, Luontotieto Keiron 29.11.2011 Hulevesiselvitys Lukupuro-Henttaanpuro, Ramboll Oy 31.12.2010 Rakennetun kulttuuriympäristön selvitys, Arkkitehtitoimisto Kristina Karlsson 10.11.2011 Niittykummun kaava-alueen ilmanlaatuselvitys, Ilmatieteen laitos 20.4.2012 Meluselvitys, Ramboll Oy, 15.8.2017 kuva: Arkkitehtitoimisto Sarc Oy
5 (26) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Alueen nykytila Suunnittelualue rajautuu etelässä Länsiväylään ja lännessä Gräsanojaan. Pohjoisessa alue rajautuu Niittykummuntiehen ja Merituulentiehen sekä Niittykummun keskuksen asuinkortteleihin ja puistoalueeseen. Idässä alue rajautuu Kappelirinteen ja Kappelikujan katualueisiin. Alueella on tällä hetkellä voimassa olevien asemakaavojen mukaisesti toteutuneita kerros- ja omakotitaloja, toimistorakennuksia sekä puisto-, vesi-, katu- ja liikennealueita. 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan uusi tiivis asuinrakentaminen Niittykummun metroaseman välittömään läheisyyteen. Uudet kerrostalot keskittyvät Niittykallion itä-, etelä- ja länsireunoille, rajaamaan Espoon eteläosien yleiskaavan osoittaman kaupunkikuvallisesti arvokkaan alueen. Alueen nykyiset toimistorakennukset sekä valtaosa pientaloista puretaan. Alkuperäiset kerros- ja rivitalot suojellaan. Erityistä huomiota kiinnitetään liito-oravan ydinalueiden ja kulkureittien säilyttämiseen kaupunkirakenteen tiivistyessä. Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on noin 13,9 ha. Siitä noin 4,8 ha on uutta asuinkerrostalojen korttelialueita, 4,8 ha säilyviä kerros- ja rivitalojen korttelialueita, 1,5 ha puistoja ja lähivirkistysalueita, 0,2 ha suojaviheralueita, 1,7 ha katualuetta, 0,5 ha liikennealuetta ja 0,4 ha vesialuetta. Kaava-alueen kokonaiskerrosala on 83710 k-m2 ja korttelitehokkuus e = 0,87. Uudisrakentamisen rakennusoikeus 59800 k-m2 vastaa noin 1200 uutta asukasta (mitoitusarvolla 50 k-m2 / asukas). Uudisrakentamisen osalta korttelitehokkuus e=1,24. 1.3 Suunnittelun vaiheet Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto teki Niittykummun suunnitteluvarauspäätöksen 14.6.2010. Päätösehdotuksessa esitettiin, että Niittykummun metroasema rakennetaan ja rahoitetaan samanaikaisesti Länsimetron muiden asemien kanssa sillä periaatteella, että aseman valmiiksi saattamisesta sekä alueen kehittämiseen liittyvästä muusta kunnallisteknisestä rakentamisesta koituvat kulut katetaan kaupungin rakennusoikeuksien myynnillä ja yksityisten maanomistajien osalta saatavilla maankäyttösopimustuloilla. Kaupunginhallitus päätti 30.9.2013 Niittykummun metroaseman rakentamisesta Länsimetron aikataulussa. Päätöksen yhteydessä hallitus kehotti kaupunkisuunnittelulautakuntaa laatimaan Niittykummun seuraavat asemakaavat niin, että metroaseman rahoittaminen ja tarpeellinen kunnallistekniikka saadaan varmasti rahoitettua maanmyynti- ja maankäyttötuloilla. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 25.5.2011 asemakaavamuutoksen kaavalliset tavoitteet. Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyi 30.5.2011 valmisteluaineiston asetettavaksi nähtäville. Valmisteluaineisto oli nähtävillä (MRA 30 ) 13.6-8.7. sekä 25.7.-31.8.2011. Valmisteluaineiston nähtävillä olon jälkeen kaavamuutosalue jaettiin neljään osa-alueeseen. Niittykummun keskuksen asemakaavamuutos hyväksyttiin valtuustossa 21.10.2013. Niittykallio liittyy suoraan tähän asemakaavaan ja ne muodostavat yhtenäisen kaupunkikuvallisen ja rakenteellisen kokonaisuuden. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 11.5.2016 Niittykallion asemakaavaehdotuksen asetettavaksi nähtäville. Ehdotus oli nähtävillä (MRA 27 ) 30.5.-29.6.2016.
6 (26) Kaavamuutosalueen eri osa-alueille on maanomistajain toimesta jätetty viisi erillistä kaavamuutoshakemusta. Maanomistajien suunnittelukonsultteina ovat olleet L Arkkitehdit Oy, Arkkitehtitoimisto Sarc Oy, Ark7 Oy, Ramboll Oy, WSP Finland Oy, MA-Arkkitehdit Oy, Vireo Oy sekä Maisemakonttori Oy. Suunnittelutyö on tehty kaupunkisuunnittelukeskuksen ohjauksessa. kuva: L Arkkitehdit Oy
7 (26) 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelutilanne 2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista suunnittelualuetta koskevat Helsingin seudun erityiskysymykset (ohjelmakohta 4.6). 2.1.2 Maakuntakaava Uudenmaan maakuntakaava kattaa koko maakunnan alueen ja se sisältää kaikkien maankäyttömuotojen osalta alueidenkäytön ja yhdyskuntarakenteen periaatteet. Lainvoiman kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä vuonna 2007. Uudenmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Alueella kulkee pohjois-eteläsuuntainen viheryhteystarve. Uudenmaan 1., 3. ja 4. vaihemaakuntakaava täydentävät Uudenmaan maakunta-kaavaa. Ne eivät muuta maakuntakaavaratkaisua Niittykummun osalta. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa on kyse vahvistettujen Uudenmaan maakuntakaavan ja 1. vaihemaakuntakaavan sekä Itä-Uudenmaan kokonaismaakuntakaavan uudelleen tarkastelusta. Ympäristöministeriö vahvisti 2. vaihemaakuntakaavan 30.10.2014. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu tiivistettäväksi taajamtoimintojen alueeksi. Tiivistettäviä alueita on suunniteltava joukkoliikenteeseen, kävelyyn ja pyöräilyyn tukeutuvana kyseisen taajaman muuta aluetta tehokkaammin rakennettavana alueena. Yhdyskuntarakennetta tiivistettäessä on kiinnitettävä huomiota erityisesti alueen ominaispiirteisiin ja kulttuuriympäristöön, elinympäristön laatuun, ekologisen verkoston toimivuuteen sekä lähivirkistysalueiden riittävyyteen. Pääkaupunkiseudun merkittävimmät poikittaiset joukkoliikenneyhteydet on 2. vaihemaakuntakaavassa osoitettu kehittämisperiaatemerkinnällä. Suunnittelualueen länsipuolitse kulkeva Kehä II on osoitettu kehittämisperiaatemerkinnällä. Ote Uudenmaan vahvistettujen maakuntakaavojen yhdistelmästä 2014. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti on osoitettu punaisella ympyrällä.
8 (26) 2.1.3 Yleiskaava Espoon eteläosien yleiskaava Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka käsittää Leppävaaran, Tapiolan, Matinkylän, Espoonlahden ja Kauklahden suuralueet. Kaava sai lainvoiman vuonna 2010. Niittykallion alue on osoitettu asuinalueeksi (A) ja työpaikka-alueeksi (TP). Alueen pohjoisosa on määritelty kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi alueeksi. Kaavaalue liittyy suoraan Merituulentien eteläpuoliseen Niittykummun keskuksen kaava-alueeseen, jolla on merkittävä määrä liiketilaa. 2.1.4 Asemakaava Voimassa olevissa asemakaavoissa kortteli 15046 on osoitettu asuntokerrostalojen korttelialueeksi (AKY), rivitalojen korttelialueeksi (AR) ja omakotirakennusten korttelialueeksi (AO). Kortteli 15045 on osoitettu asuntokerrostalojen korttelialueeksi (AKY) sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K). Korttelit 15039 ja 15047 on osoitettu asuntokerrostalojen korttelialueeksi (AKY). Niittykummunpuisto ja Kappelipuisto on osoitettu puistoalueiksi (P, VP). Kappelipuiston kaakkoispuolella kulkee maanpäällistä metroa varten varattu joukkoliikennekatu (jl). Gräsanoja on osoitettu vesialueeksi (W). Alueella on myös katualueita. Kaavamuutosalueella on voimassa maanalainen asemakaava Jousenpuiston - Matinkylän metrotunneli (920300). Kaavassa ei ole osoitettu alueelle maanpäällisiä tiloja tai rakenteita.
9 (26) 2.1.5 Rakennusjärjestys Valtuusto hyväksyi Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen 12.9.2011 ( 112). Rakennusjärjestys astui voimaan 1.1.2012. 2.1.6 Tonttijako Osalle asemakaava-alueesta on laadittu tonttijako. 2.1.7 Rakennuskiellot Asemakaava-alueella on voimassa rakennuskielto 31.12.2016 asti. 2.1.8 Muut suunnitelmat ja päätökset Alueen suunnittelun eri vaiheissa on tehty mm. seuraavat suunnitelmat ja selvitykset: Niittykummun keskuksen asemakaavamuutos (aluenumero 212306). Lainvoima 21.10.2013. Niittykummun liito-oravaselvitys, Luontotieto Keiron Oy 29.5.2014 Niittykallio, liito-oravan huomiointi suunnittelussa, Luontotieto Keiron Oy 1.12.2014 Niittykummun ekologiastrategia, Ramboll Oy, 13.4.2016 Gräsanojan tulvasuojelusuunnitelma, Sito Oy, 31.5.2017 Niittykummun luontoselvitys, Luontotieto Keiron 29.11.2011 Hulevesiselvitys Lukupuro-Henttaanpuro, Ramboll Oy 31.12.2010 Rakennetun kulttuuriympäristön selvitys, Arkkitehtitoimisto Kristina Karlsson 10.11.2011 Niittykummun kaava-alueen ilmanlaatuselvitys, Ilmatieteen laitos 20.4.2012 Meluselvitys, Ramboll Oy, 15.8.2017 2.1.9 Pohjakartta Pohjakartta mittakaavassa 1:1000 on Espoon kaupunkitekniikan keskuksen laatima ja se täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n vaatimukset. kuva: L Arkkitehdit Oy
10 (26) 2.2 Selvitys alueesta 2.2.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue rajautuu etelässä Länsiväylään ja lännessä Gräsanojaan. Pohjoisessa alue rajautuu Niittykummuntiehen ja Merituulentiehen sekä Niittykummun keskuksen asuinkortteleihin ja puistoalueeseen. Idässä alue rajautuu Kappelirinteen ja Kappelikujan katualueisiin. Alueella on tällä hetkellä voimassa olevien asemakaavojen mukaisesti toteutuneita kerros- ja omakotitaloja, toimistorakennuksia sekä puisto-, vesi-, katu- ja liikennealueita. Niittykumpu kuuluu pienipiirteiseen rannikkovyöhykkeen maisema-alueeseen, jossa kallioiset moreeniselänteet ja savikkolaaksot vuorottelevat. Niittykummun maisemallinen lähtökohta on ollut laaja niittyalue, puropainanteineen ja siitä loivasti ylös kohoavine kalliokumpareineen. Vielä 1960-luvun peruskartalla alue hahmottuu avoimena viljelylaaksona, joka ulottuu mereltä Mankkaan ja Tapiolan laitamille saakka. Niittykallion kaava-alueen keskellä kohoaa laaja kallioinen moreeniselänne, joka vaihettuu alueen reunoja kohden alavammaksi moreeni- ja savikkolaaksoksi. Alueen länsireunassa virtaa paikallisesti erittäin arvokkaaksi luontokohteeksi tunnistettu Gräsanojan kaupunkipuro. Alueen luoteiskulmassa kohoaa kaksi loivempaa kallioista moreenikumparetta. Alueella olevat, pääosin 1960-luvuilla valmistuneet, suomalaista modernismia edustavat rakennukset on enimmäkseen istutettu maastoon korkeuskäyriä mukaillen, olevaa puustoa ja kallioalueita säilyttäen, mikä on muodostanut alueelle tyypillisen metsälähiön identiteetin. Alueen puusto on ehtinyt kasvaa kookkaaksi, minkä ansiosta puuston latvusten kautta kulkee liito-oravan ekologisia yhteyksiä. 2.2.2 Maanomistus Suunnittelualueen korttelialueet ovat yksityisessä omistuksessa. Espoon kaupunki omistaa katu-, virkistys-, vesi-, erityis- ja liikennealueet. Maanomistuskartta on liitteenä 6. 2.2.3 Rakennettu ympäristö Maankäyttö Kaavamuutosalue on lainvoimaisen asemakaavan mukaisesti rakennettua kortteli-, virkistys-, vesi-, katu- ja liikennealuetta. Väestö, työpaikat ja elinkeinotoiminta Kaava-alueella on noin 500 asukasta. Alueella on kaksi toimistorakennusta. Työpaikkamäärä vuonna 2012 oli noin 400. Yhdyskuntarakenne Niittykummun alue on suurten liikenteen väylien (Länsiväylä, Kehä II, Merituulentie) rajaama, mikä toisaalta eristää sen ympäröivästä rakenteesta, mutta toisaalta taas mahdollistaa sen hyvän saavutettavuuden. Pohjoisen suuntaan alue liittyy Tontunmäen pientaloalueeseen ja Olarinluoman työpaikkaalueeseen. Länsimetron aloittaessa liikennöinnin syksyllä 2016 alue sijoittuu vahvasti osaksi etelä-espoon metrolinjan varren kehityskäytävää. Kaupunki-/taajamakuva Niittykummun keskuksen alue ja sen eteläpuolinen Niittykallion alue on rakennetun kulttuuriympäristön selvityksen (2011) mukaan luokiteltu sekä seudullisesti että paikallisesti arvokkaiksi kulttuuriympäristöiksi. Merkittävää alueella ovat 1960-luvulla suunniteltu asuntoalue, sen asemakaava ja ympäristön luonne. Asemakaavan laatijoiksi mainitaan Risto Sammalkorpi ja Osmo Lappo. Liikenne Ajoneuvoliikenne Suunnittelualueen katuverkon perusrungon muodostavat Niittykummuntie ja Niittykatu. Alueen ulkopuoliseen katuverkkoon on yhteys Niittykummuntieltä
11 (26) (Merituulentielle) sekä Niittykadulta (Niittyportin kautta Haukilahdenkadulle). Alueen sisällä Niittykummuntieltä haarautuu jyrkkä Niittykallio-katu, joka palvelee mäen päällä olevia asuinrakennuksia. Kevyt liikenne Alueen katujen varsilla on pääosin yhdistetyt jalkakäytävät ja pyörätiet. Niittykummunpuiston halki kulkee jalankulku- ja pyöräilyreitti, joka ylittää Gräsanojan ja yhdistyy edelleen Merituulentien reitteihin. Yhteys Gräsanojan vartta etelään Länsiväylän ali on parhaillaan rakenteilla. Alueen sisäinen liikenne ja paikoitus Paikoitus tapahtuu tonttien pysäköintialueilla. Julkinen liikenne Merituulentietä kulkee runsaasti sekä Espoon sisäistä että Helsinkiin suuntautuvaa bussiliikennettä. Länsimetron aloittaessa liikennöinnin syksyllä 2016 seutuliikenne muuttuu metron palveltavaksi, ja Niittykummun metroasema toimii tärkeänä liityntäasemana useilla liityntälinjoilla. Palvelut Suunnittelualueella ei ole varsinaisia palveluja. Lähistöllä Niittykummun alueella sijaitsevat Niittykummun koulu ja päiväkoti. Molemmille on Niittykummun keskuksen asemakaavamuutoksessa osoitettu lisärakentamisoikeutta, joka ottaa huomioon alueen tulevan merkittävän väestönkasvun. Niittykummun metrokeskukseen ja sen välittömään läheisyyteen kerrostalojen kivijalkoihin on tulossa kaupallisia palveluita, muun muassa ainakin kaksi päivittäistavarakauppaa. Yhdyskuntatekninen huolto Alueen kunnallistekniikan erikoispiirre on, että asuinkerrostalojen ja rivitalojen lämpö ja sähkö johdetaan omilla sisäisillä verkoilla Niittykummuntien varrella sijaitsevan lämpökeskuksen kautta. Alueelle suunnitellaan parhaillaan kunnallistekniikan verkostojen uudistamista, jolloin katujen rakentamisen yhteydessä kiinteistöille tuodaan yleisiin verkostoihin kytkeytyvä kaukolämpö ja sähkö. Tällöin lämpökeskus jää tarpeettomaksi. Muilta osin alueella on tavanomainen kunnallistekniikka. kuva: Ark7 Oy
12 (26) 2.2.4 Luonnonolosuhteet Kaava-alue edustaa pääasiallisesti tavanomaista kulttuurivaikutteista kaupunkiluontoa, jossa pienet metsäiset pirstaleet sijaitsevat rakennusten väleissä ja pihoilla. Alueen kaakkoiskulmassa on liito-oravan ydinalue, joka liittyy puustoisten latvusyhteyksien kautta Etelä-Espoon muihin liito-orava-alueisiin. Maaperä koostuu alavammmilla alueilla hienojakoisista aineksista, kuten savesta ja ylävimmillä alueilla moreenilaikkujen ympäröimistä kalliolaikuista. Kallioperä on graniittia sekä osin migmaattista eli useasta kivilajista koostuvaa. Alueen maaperä on pääasiallisesti normaalisti rakennettavaa, lukuun ottamatta alueen jyrkkiä rinteitä, joissa rakennettavuus vaihtelee vaikeasti rakennettavasta rinnemaastosta erittäin vaikeasti rakennettavaan jyrkkään rinteeseen. Gräsanojan varrella ja Kappelipuistossa maaperä on vaikeasti rakennettavaa syvää pehmeikköä. Alueen länsireunassa virtaa Gräsanoja-kaupunkipuro, joka toimii ekologisena yhteytenä ja maakuntakaavan mukaisena viheryhteytenä. Suomen luontotyyppien uhanalaisuusluokituksen (2008) mukaan Gräsanoja edustaa äärimmäisen uhanalaista savimaiden puro -tyyppiä. Gräsanojan toimii lepakoiden siirtymäreittinä. Kaupunkipuroon on myös istutettu taimenia. 2.2.5 Suojelukohteet Asemakaava-alueelta ei ole rajattu luonnonsuojelulain luontotyyppejä tai metsälakikohteita. Alueelta ei ole myöskään tunnistettu valtakunnallisesti tai maakunnallisesti arvokkaita luontokohteita. Alueen länsireunassa virtaava Gräsanoja-kaupunkipuro on tunnistettu paikallisesti erittäin arvokkaaksi luontokohteeksi. Kaupunkipuro luetaan Espoon kuuden tärkeän vesistökohteen joukkoon. Alueella sijaitsee liito-oravan elinympäristö ja liito-oravan kannalta merkittäviä puustoisia latvusyhteyksiä. Liito-orava on suojelustatukseltaan vaaraantunut laji, jonka suojelustatus on korkein mahdollinen. Alueella on tehty myös yksilömäärältään pieniä havaintoja pohjanlepakoista ja vesisiipoista. Lepakot ja liitoorava kuuluvat EU:n luontodirektiivin liitteen IV mukaisiin lajeihin, joita koskevat luonnonsuojelulain 49 mukaiset lisääntymis- ja levähtämispaikkojen heikentämistä ja hävittämistä koskevat säännökset. 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät Länsiväylän ja Kehä II:n liikenne aiheuttaa melua ja päästöjä kaava-alueelle. Tehtyjen melu- ja ilmanlaatuselvitysten (Liikenteen typenoksidi- ja pienhiukkaspäästöjen leviämismallilaskelmat, Ilmatieteen laitos 2012 sekä Niittykallion meluselvitys, Ramboll 2016-2017) perusteella asuinrakentaminen alueelle on mahdollista, jos rakennukset sijoitetaan riittävän etäälle Länsiväylän päästöistä ja melua torjutaan Länsiväylän ja Kehä II:n suunnalla rakenteellisin ratkaisuin. Gräsanojan laakso on tulvaherkkää aluetta. Niittykallion kaava-alueen uudet rakennukset rakennetaan myös alavilla alueilla merivesitulvan tulvakoron (+ 2,8 mpy + aaltoiluvara 20 cm, N2000) yläpuolelle. Pääosa uusista rakennuspaikoista sijaitsee kuitenkin merkittävästi merivesitulvan korkeuden yläpuolella.
13 (26) 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet Espoon kaupungin yleisiä, kaava-aluetta koskevia maankäytön suunnittelua ohjaavia tavoitteita on erityisesti tonttivarannon lisääminen. Asemakaavalla täydennetään yhdyskuntarakennetta ja lisätään asuntotonttivarantoa hyvän saavutettavuuden alueella valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja Helsingin seudun maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimuksen (MAL) mukaisesti. Rakennettavalla alueella hyödynnetään olemassa olevia palveluita ja kunnallistekniikkaa sekä edelleen luodaan edellytyksiä palveluiden ja joukkoliikenteen kehittymiselle. Suunnittelualue on yleiskaavassa kehitettävää työpaikka-aluetta (TP). Kaavaehdotuksessa alueelle osoitetaan asuinkerrostaloja, joiden yhteydessä on mahdollista olla pohjakerroksissa liiketiloja. Alue liittyy suoraan Merituulentien eteläpuoliseen Niittykummun keskuksen kaava-alueeseen, jolla on merkittävä määrä liiketilaa. Yleiskaavan yleistavoitteiden mukaan mm. - Maankäyttöä tehostetaan Leppävaaran, Tapiolan, Matinkylän ja Espoonlahden kaupunkikeskuksissa sekä Kauklahden keskustassa, niiden ympäristöissä ja niiden välisten hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella. - Maankäytön ratkaisuissa tulee kiinnittää erityistä huomiota muodostuvan fyysisen ympäristön turvallisuuteen ja viihtyisyyteen sekä edellytyksiin sosiaalisesti tasapainoiselle väestökehitykselle. - Täydennysrakentaminen on oleellinen osa alueiden kehittämistä ja elinvoimaisuuden parantamista. - Kaupunkirakenteen suunnittelussa hyödynnetään olemassa olevat ja rakenteilla olevat palvelut ja pyritään lähipalvelujen säilyttämiseen ja niiden monipuolistamiseen. - Tuetaan olemassa olevien kaupunkikeskustojen kehittymistä myös liikennejärjestelmäratkaisuissa. - Kevyen liikenteen yhteystarpeet varmistetaan varaamalla raitistolle tarvittavat liikennealueet myös pääliikenneväylistä erillään olevilla reiteillä. 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet Valtuustosopimuksen 2009-2012 (7.9.2009) mukaan: Metroasemien esteettömyys, esteettisyys ja liityntäpysäköinti otetaan huomioon suunnittelussa. Varmistetaan laadukkaat metroasemat ja to-teutetaan asemanseudut innovatiivisesti ja tehokkaasti. Lautakuntasopimuksen 21.10.2009 mukaan: Tavoitteena on nostaa metron käyttäjämäärää merkittävästi asemien laatutason avulla. Metroasemien ympäristöt suunnitellaan kaupunkikuvaltaan korkeatasoisiksi siten, että nämä eheyttävät kaupunkirakennetta. Lautakunta huolehtii siitä, että Espoossa asemat suunnitellaan osaksi monipuolisia palvelu-, asunto- ja työpaikkakokonaisuuksia ja että joukko-liikenteen, henkilöautojen ja polkupyörien liityntäliikenteen toimivuus ja pysäköinnin riittävyys varmistetaan. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi kokouksessaan 17.2.2010 kaupunkisuunnittelulautakunnan ja kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaoston iltakoulun 1.2.2010 muistion. Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto (EKY) teki Niittykummun suunnitteluvarauspäätöksen 14.6.2010. Päätöksessä todettiin, että Niittykummun metroasema rakennetaan ja rahoitetaan samanaikaisesti Länsimetron muiden asemien kanssa sillä periaatteella, että aseman valmiiksi saattamisesta sekä alueen kehittämiseen liittyvästä muusta kunnallisteknisestä rakentamisesta koituvat kulut katetaan kaupungin rakennusoikeuksien myynnillä ja yksityisten maanomistajien osalta saatavilla maankäyttösopimustuloilla.
14 (26) Edelleen kaupunkisuunnittelulautakuntaa kehotettiin kiirehtimään alueen asemakaavoitusta niin, että aseman rakentaminen on mahdollista Länsimetron muiden asemien aikataulussa sekä käynnistämään kaavoituksen Niittykummun alueelta poistuvan autokaupan korvaavien tilojen sijoittamiseksi Kivenlahden teollisuusalueelle. EKY päätti 6.6.2011 jatkaa suunnitteluvarausta täydentäen entisiä ehtoja siten, että kaupungin velvoitteet asuntotuotannossa otetaan huomioon. Suunnitteluvarausta jatkettiin myös 27.8.2012 ja 10.11.2014. Se on voimassa tarkistetussa muodossa 30.11.2015 saakka. Kaupunginhallitus päätti 30.9.2013 Niittykummun metroaseman rakentamisesta Länsimetron aikataulussa. Päätöksen yhteydessä hallitus kehotti kaupunkisuunnittelulautakuntaa laatimaan Niittykummun seuraavat asemakaavat niin, että metroaseman rahoittaminen ja tarpeellinen kunnallistekniikka saadaan varmasti rahoitettua maanmyynti- ja maankäyttötuloilla. Niittykummun keskuksen asemakaavamuutos hyväksyttiin valtuustossa 21.10.2013. Tonttumuorin asemakaavamuutos hyväksyttiin 26.11.2014 kaupunkisuunnittelulautakunnassa esitettäväksi kaupunginhallitukselle. Riihitontun kaavamuutos liittyy suoraan näihin asemakaavoihin ja ne muodostavat yhtenäisen kaupunkikuvallisen ja rakenteellisen kokonaisuuden. 3.3 Osallisten tavoitteet Asukasmielipiteet Valmisteluaineisto oli nähtävillä MRL 30 mukaan 13.6.-8.7. ja 25.7.- 31.8.2011. Nähtävillä olon aikana saapui 29 mielipidettä sekä 5 lausuntoa tai kannanottoa. Näihin on vastattu Niittykummun keskuksen kaavaehdotuksen käsittelyn yhteydessä. kuva: Sarc Oy
15 (26) Kaavaehdotus oli nähtävillä MRL 27 mukaan 30.5.-29.6.2016. Nähtävillä olon aikana saapui 19 muistutusta sekä 9 lausuntoa tai kannanottoa. Näissä kiinnitettiin erityisesti huomiota alueen täydennysrakentamisen tehokkuuteen, määrään ja korkeuteen. Tehokkuutta pidettiin liian suurena ja rakennusten korkeutta erityisesti Niittykadun alkuosalla liian korkeana. Useissa muistutuksissa huomautettiin myös siitä, etteivät suojelumääräykset saa vaikeuttaa nykyisten asuinrakennusten korjaamiseen tai energiatalouteen liittyviä toimenpiteitä. Nähtävillä olon jälkeen asemakaavaehdotukseen on tehty lukuisia tarkistuksia uudisrakennusten massoittelun ja kerroskorkeuksien osalta. Näillä on pyritty saadun palautteen mukaan parantamaan nykyisten asuinrakennusten näkymiä ja vähentämään uudisrakennusten aiheuttamaa varjostusta. Korttelissa 15046 Niittykadun luoteispuolella yhtenäinen porrastuva lamellitalo on muutettu neljäksi pistetaloksi, jolloin niiden välistä avautuu näkymiä yli Niittykadun. Eteläisin osa lamellia on käännetty entistä lähemmäksi Niittykatua. Niittykadun loppuosalla säilyvän omakotitalon molemmin puolin kerrostalojen kerrosluku on laskettu neljään. Niittyportti-kadun pohjoispuolella korttelissa 15045 kolme lamellitaloa on käännetty Niittyportin suuntaisiksi, jolloin niiden etäisyys nykyisistä rakennuksista on mahdollisimman suuri. Niittykummuntien päässä lähimpänä nykyistä rivitaloa olevien rakennusten kerroskorkeutta on laskettu. Kaavakarttaan ja -määräyksiin on tehty myös lukuisia pienempiä tarkistuksia sekä teknisluonteisia muutoksia. Uudisrakennusoikeus on muutosten johdosta laskenut 850 k-m 2. kuva: L Arkkitehdit Oy
16 (26) 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan uusi tiivis asuinrakentaminen Niittykummun metroaseman välittömään läheisyyteen. Uudet kerrostalot keskittyvät Niittykallion itä-, etelä- ja länsireunoille, rajaamaan Espoon eteläosien yleiskaavan osoittaman kaupunkikuvallisesti arvokkaan alueen. Alueen nykyiset toimistorakennukset sekä valtaosa pientaloista puretaan. Alkuperäiset kerros- ja rivitalot suojellaan. Erityistä huomiota kiinnitetään liito-oravan ydinalueiden ja kulkureittien säilyttämiseen kaupunkirakenteen tiivistyessä. 4.2 Mitoitus Kaavamuutoksella täydennetään yhdyskuntarakennetta ja lisätään asuntotonttivarantoa hyvän saavutettavuuden alueella valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja Helsingin seudun maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimuksen (MAL) mukaisesti. Espoon eteläosien yleiskaavan tavoitteiden mukaan koko Espoossa varaudutaan 300 000 asukkaaseen vuonna 2030 ja työpaikkamäärään, joka vastaa 100 % työpaikkaomavaraisuutta. Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on noin 13,9 ha. Siitä noin 4,8 ha on uutta asuinkerrostalojen korttelialueita, 4,8 ha säilyviä kerros- ja rivitalojen korttelialueita, 1,5 ha puistoja ja lähivirkistysalueita, 0,2 ha suojaviheralueita, 1,7 ha katualuetta, 0,5 ha liikennealuetta ja 0,4 ha vesialuetta. Kaava-alueen kokonaiskerrosala on 83710 k-m2 ja korttelitehokkuus e = 0,87. Uudisrakentamisen rakennusoikeus 59800 k-m2 vastaa noin 1200 uutta asukasta (mitoitusarvolla 50 k-m2 / asukas). Uudisrakentamisen osalta korttelitehokkuus e=1,24. Asemakaavan myötä alueen rakennusoikeus kasvaa noin 40000 k-m 2.. 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö 4.3.1 Maankäyttö Korttelialueet Alueen suunnittelussa ja mitoituksessa on lähtökohtana pyritty sovittamaan yhteen yhtäältä kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaoston päätöksen mukainen tehokas rakentaminen ja toisaalta taas alueen rakennushistoriallinen merkitys. Tiivis uudisrakentaminen vaikuttaa alueen luonteeseen, mutta hyvällä suunnittelulla metrokeskuksen ympäristöstä on mahdollista luoda alueelle uusi 2010-luvun kerrostuma, osaksi suurempaa Niittykummun kaupunkikokonaisuutta. Niittykallion uudisrakentaminen sijoittuu pääasiallisesti nykyisen kerros- ja rivitalorakentamisen ympärille omaksi kehäkseen. Alueen sisälle Niittykallio-kadun varteen sijoittuvat uudisrakennukset hakevat mittakaavansa viereisistä rivitaloista, joihin niiden räystäskorkeudet on sovitettu. Asuinkerrostalojen korttelialueet (AK-1) Korttelin 15046 länsi- ja eteläreunaan rakentuu yhtenäinen 4-8-kerroksinen kerrostalorivi, joka muodostaa Niittykalliolle selkeän melulta suojaavan rajapinnan. Rakennusten julkisivut porrastuvat ja rakennusten kerroskorkeus vaihtelee. Tämä jäsentää ja rytmittää pitkää yhtenäistä julkisivua. Korttelin itäreunalla talorivi katkeaa neljäksi 4-8-kerroksiseksi pistetaloksi, joiden välistä avautuu näkymiä Niittykalliolle. Niittykallio-kadun varren rivitalokorttelia täydennetään kahdella nelikerroksisella kerrostalolla, jotka sijoittuvat varsin jyrkkiin rinteisiin ja joiden räystäskorkeudet on sovitettu säilyviin rivi- ja kerrostaloihin. Korttelin nykyiset pientalot puretaan. Kaavamuutoksen ulkopuolelle jää kolme pientalotonttia, joiden omistajat eivät ole halunneet muutosta nykytilanteeseen.
17 (26) Korttelien 15045 ja 15081 toimistorakennukset korvataan asuinkerrostaloilla. Korttelin 15081 eteläreuna jatkaa korttelin 15046 muurimaista rakennetta 7-8- kerroksisella lamellitalolla. Korttelin pohjoiskulmaan sijoittuu kolme 6-8- kerroksista pistetaloa. Korttelin 15045 eteläreunaan sijoittuu kolme 4-8- kerroksista lamellitaloa. Korttelissa 15040 sijaitseva Niittykummun Huollon toimitila puretaan. Rakennus toimii tällä hetkellä alueella olevan erillisen lämmön ja sähkön jakeluverkon keskuksena, mutta jää tarpeettomaksi alueen liittyessä normaaliin kunnallistekniikkaan. Rakennus korvataan kahdeksan asuinkerroksen pistetalolla, joka muodostaa päätepisteen Niittykummun keskuksen asemakaavassa suunniteltujen kolmen pistetalon rivistölle Rakennusten julkisivut ovat vaaleat, pääasiassa rapatut tai valkobetoniset, jolloin ne suurena kokonaisuutena asettuvat osaksi vanhaa Niittykumpua. Julkisivuja voi elävöittää tummemmilla paikalla muuratuilla seinillä ja värillisillä osilla. Alueen tehokkaan maankäytön mahdollistamiseksi uusissa asuinkortteleissa pysäköinti sijoitetaan kannen alle ja kansien päälle rakennetaan toiminnallisia sekä vehreitä kansipihoja. Kansipihat toteutetaan tonttijaosta riippumatta yhtenäisinä, ja ne pyritään sovittamaan mahdollisimman luontevasti ympäröiviin maavaraisiin piha-, katu- ja puistoalueisiin. Kaupunkikuvallisena tavoitteena on luoda Niittykumpuun uusi kerrostuma täydentämään merkittävää aluekokonaisuutta. Suojeltavat kerrostalo- ja rivitaloalueet (AK-2, AP) Alueen nykyiset kerros- ja rivitalot suojellaan määräyksellä sr: Suojeltava rakennus. Kulttuurihistoriallisesti arvokas ja kaupunkikuvan kannalta tärkeä rakennus, jota ei saa purkaa eikä muuttaa hahmoltaan. Rakennuslupaa vaativissa korjaus- tai muutostöissä on neuvoteltava museoviranomaisen kanssa. Samaa määräystä on käytetty Niittykummun keskuksen kaavan alueella suojelluissa rakennuksissa. Virkistysalueet (VP ja VL) sekä suojaviheralueet (EV) Alueen läpi itä-länsi-suunnassa kulkeva Niittykummunpuisto säilytetään. Kaakkoiskulmassa sijaitsevan pienen lammen ympärillä oleva metsäinen alue, joka tällä hetkellä on osin kortteli-, puisto-, suojaviher- ja liikennealueilla, osoitetaan uuden Niittyportti-kadun pohjoispuolella Kappelinnotko-nimiseksi lähivirkistysalueeksi ja eteläpuolella suojaviheralueeksi. Alueella sijaitseva liito-oravan ydinalue säilyy. Vesialue (W) Alueen länsireunalla kulkevan Gräsanojan vesialue säilyy ennallaan. Muut alueet Alueen eteläpuolella on kaavamuutosalueeseen otettu mukaan kapea osa Länsiväylän liikennealuetta, jotta Niittykadulle voidaan varata riittävästi katualuetta. 4.3.2 Liikenne Kaavamuutos tukeutuu pääosin nykyiseen katuverkkoon. Niittykatua jatketaan nykyisestä päätepisteestään länteen AK-korttelien ja Länsiväylän väliin. Niittykadulta toteutetaan uusi katuyhteys itään Niittyportti-kadulle. Gräsanojan varteen toteutetaan uusi puistoraitti, joka yhdistää nykyisen joen varren reitin Länsiväylän alittavaan yhteyteen. Kaava-alueen välittömässä läheisyydessä sijaitsee Niittykummun tuleva metroasema. Asukkaiden pysäköinti sijoittuu korttelien sisälle maanalaisiin ja kansien alaisiin pysäköintilaitoksiin sekä vähäisissä määrin kortteleiden pihoille. AK-kortteleihin tulee korttelista riippuen toteuttaa vähintään 1 autopaikka asunto-, toimitila- ja
18 (26) liikekerrosalan 110 k-m 2 (korttelissa 15040) tai 95 k-m 2 (muut korttelit) kohti, kuitenkin vähintään 0,5 autopaikkaa / asunto. Korttelin 15040 lievempi määräys johtuu korttelin sijainnista metroaseman välittömässä läheisyydessä. APkortteleihin tulee toteuttaa vähintään 1 autopaikka 85 k-m 2 kohti, kuitenkin vähintään 1 autopaikka / asunto. Kaikkiin asuinkortteleihin tulee toteuttaa vähintään 1 polkupyöräpaikka 30 k-m 2 kohti, kuitenkin vähintään 2 paikkaa / asunto. Yleistä pysäköintiä on Niittykallion alueella mahdollista osoittaa vain niukasti. Nykyiset katualueet ovat poikkeuksetta kapeita ja niihin on pyritty liittämään mahdollisimman vähän yksityistä korttelialuetta. Yleissuunnitelmassa katualueille on esitetty 9 kadunvarsipaikkaa. Katualueiden lisäksi kaupunki omistaa alueelta vain puisto- ja suojaviheralueita, joita ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa pysäköintialueiksi. Kaava-alueen ulkopuolelle Kappelikujan pysäköintialueelle on osoitettu yleistä pysäköintiä noin 30 autopaikkaa. 4.3.3 Palvelut Alueella ei ole varsinaisia palveluita. Alue tukeutuu pohjoispuolella olevan Niittykummun keskuksen alueen palveluihin. 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Gräsanojan laakso on tulvaherkkää aluetta. Niittykallion kaava-alueen uudet rakennukset rakennetaan myös alavilla alueilla merivesitulvan tulvakoron (+ 2,8 mpy + aaltoiluvara 20 cm, N2000) yläpuolelle. Pääosa uusista rakennuspaikoista sijaitsee kuitenkin merkittävästi merivesitulvan korkeuden yläpuolella. Hulevesitulvia ehkäistään paikallisen hallinnan keinoin ja maaperän salliessa niitä imeytetään tai vähintään viivytetään tonteilla. 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Alue on rakennettavuudeltaan hankalahko. Maaperä on pääosin kalliota, moreenia ja hiekkaa, pieneltä osin savea. Rakentamista vaikeuttavat jyrkät kalliorinteet. Alueella ei tiedettävästi ole pilaantuneita maita. 4.3.6 Kaavan mukainen luonnonympäristö Alueella sijaitseva liito-oravan elinympäristö sekä alueen läpi kulkevien liitooravan puustoisten latvusyhteyksien säilyminen turvataan. Alueella kasvavaa kookasta puustoa säilytetään ja suunnittelussa huolehditaan latvusyhteyksien jatkuvuudesta. Asuinrakennusten välissä olevat oravalle soveltuvan puuston alueet on merkitty määräyksellä s-1: Suojeltava alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 49 :n perusteella suojeltuja liito-oravien lisääntymis- tai levähdyspaikkoja. Alueella ei saa suorittaa toimenpiteitä, jotka heikentävät tai hävittävät liito-oravan elinympäristöä. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on neuvoteltava ympäristöviranomaisen kanssa. Sama merkintä on osoitettu myös Kappelinnotkon lähivirkistysalueelle (kaavamerkintä VL) sekä suojaviheralueille (kaavamerkintä EV). Niittykummunpuistoon (kaavamerkintä VP) sekä kortteliin 15039 on osoitettu yhteyttä turvaava merkintä eko-1: Alueella sijaitsee ekologinen yhteystarve liito-oravan elinalueiden välillä. Alueen puustoa tulee hoitaa ja uudistaa siten, että alueen läpi säilyy puustoinen latvusyhteys. Korttelien 15039 ja 15046 kallioalueille on osoitettu merkintä s-2: Alueen osa, jonka avokalliot ja arvokas puusto on säilytettävä. Paikallisesti arvokkaan Gräsanojan itäpuolella säilytetään virkistysalue (kaavamerkintä VP), joka muodostaa kapean suojavyöhykkeen taimenpuron ja asuinkortteleiden välille. Kaava-alueella on tehty yksilömäärältään pieniä havaintoja maassamme yleisesti esiintyvistä lepakkolajeista: pohjanlepakosta ja viiksisiipasta. Gräsanoja muodostaa lepakoille kulkureitin, jota pitkin lepakot pääsevät siirtymään muille alueille. Alueelle on osoitettu merkintä, jonka avulla turvataan sekä lepakoiden että taimenen elinympäristö ja siirtymäreitti sekä uoman koskemattomuus: s-3: Alueella sijaitsee kalastollisesti arvokas puro. Puron luontaista vesiuomaa, rantapenkkaa tai virtaavaa veden määrää ei tule
19 (26) muuttaa siten, että purossa elävä taimenkanta vaarantuu. Puron varressa tulee olla alueelle luonteenomaista varjostavaa, korkeaa kasvillisuutta. Kappelinotkon alueella oleva lampi säilytetään luonnonmukaisena ja siihen johdettavat hulevedet tulee käsitellä siten, että lammen luontoarvot eivät vaarannu. 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet Rakennusinventoinnissa on todettu alueella olevan useita rakennushistoriallisesti, kulttuurihistoriallisesti tai kaupunkikuvallisesti merkittäviä rakennuksia. Näistä parhaimmin ovat säilyneet Niittykadun ja Niittykummuntien asuinkerrostalo (As.oy Niittykumpu 1, 2, 5, 7, 10, 12) ja rivitalot (As.oy Niittykumpu 9-11). Niittykummun Huollon lämpökeskusrakennukseen vuosien varrella tehdyt muutokset ovat vähentäneet sen kaupunkikuvallista arvoa. Asuinrakennukset suojellaan kaavamuutoksessa merkinnällä sr (ks. 4.3.1.) Alueella ei ole varsinaisia luonnonsuojelualueita. Gräsanoja on luontotyypiltään (savimaiden purot) paikallisesti erittäin arvokas ja se toimii myös lepakoiden siirtymäreittinä. Alueen kaakkoisosassa sijaitseva liito-oravan ydinalue ja oravan kulkuyhteydet turvataan kaavamääräyksin sekä virkistys- että korttelialueilla (ks. 4.3.6.) 4.5 Ympäristön häiriötekijät Länsiväylän ja Kehä II:n liikenne aiheuttaa melua ja päästöjä kaava-alueelle. Tehtyjen melu- ja ilmanlaatuselvitysten (Liikenteen typenoksidi- ja pienhiukkaspäästöjen leviämismallilaskelmat, Ilmatieteen laitos 2012 sekä Niittykallion meluselvitys, Ramboll 2016-2017) perusteella AK-1-korttelien asuinrakentamiselle on asetettu tarkempia määräyksiä. Rakennusalat on sijoitettu niin etäälle Länsiväylästä, että niiden ilmanlaatu täyttää minimivaatimukset (42 metriä, kun ennuste vuodelle 2040 on noin 63000 ajoneuvoa vuorokaudessa). Länsiväylän ja Kehä II:n suuntaisten ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden tulee olla 30 38 db, riippuen julkisivulle meluselvityksen mukaan kohdistuvasta melutasosta. Jos julkisivuun kohdistuva päiväajan melutaso ylittää 65 db, ei kortteliin saa sijoittaa sellaisia asuntoja, joiden ikkunat avautuvat pelkästään liikennemelun puolelle. Julkisivulle saa sijoittaa parvekkeita vain, jos niiden ääneneristävyys täyttää valtioneuvoston asettamat ohjearvot. Ääneneristävyysvaatimukset on merkitty julkisivun osan korkeimman melutason mukaan. Melutaso julkisivuilla vaihtelee kuitenkin merkittävästi rakennuksen eri kerroksissa. Tästä syystä melumääräyksistä voi rakennuslupavaiheessa hakea poikkeamista tarkemmalla meluselvityksellä. Gräsanojan laakso on tulvaherkkää aluetta. Niittykallion kaava-alueen uudet rakennukset rakennetaan myös alavilla alueilla merivesitulvan tulvakoron (+ 2,8 mpy + aaltoiluvara 20 cm, N2000) yläpuolelle. Pääosa uusista rakennuspaikoista sijaitsee kuitenkin merkittävästi merivesitulvan korkeuden yläpuolella. Hulvevesitulvia ehkäistään paikallisen hallinnan keinoin ja maaperän salliessa niitä imeytetään tai vähintään viivytetään tonteilla.
20 (26) 4.6 Nimistö Niittykumpu Ängskulla on tullut alueennimeksi asumuksennimestä Ängskulla. Gräsan kartanosta 1926 erotettuun 21 hehtaarin kokoiseen Ängskullan tilaan kuului suuri osa nykyistä Niittykumpua. Asuinalueen suomenkielinen käännösnimi Niittykumpu on ollut käytössä 1960-luvulta lähtien. Niittykummun keskusalueen kaavanimet suunniteltiin 1974. Suoraan alueennimen mukaan muodostettiin nimet Niittykummuntie ja Niittykummunpuisto. Lisäksi annettiin niitty-aiheisia nimiä, kuten kadunnimi Niittykatu. Nämä nimet säilyvät uudessakin asemakaavassa. Gräsanojan varressa kulkevalle kävely- ja pyörätielle merkitään nimeksi Niittykummunranta. Gräsanojan ylittävälle sillalle nimeksi tulee Niittykallionsilta. Kappelipuiston nimi muutetaan Kappelinnotkoksi, koska Otaniemessä on Kappelipuisto-niminen alue. kuva: L Arkkitehdit Oy
21 (26) 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Alue rakentuu tiiviiksi kaupunkimaiseksi asuinalueeksi, joka jatkaa metroaseman ympärille rakentuvaa uutta kaupunkirakennetta. Niittykummun alueen rakentaminen parantaa ympäröivien asuinalueiden palveluja ja julkisen liikenteen yhteyksiä. Tiivistyvä yhdyskuntarakenne aiheuttaa toisaalta liikenteen lisääntymistä, kaupunkikuvallisia muutoksia ja viheralueiden kulutuksen lisääntymistä, mutta myös ympäristön laatutason kohoamista ja toimintojen monipuolistumista. Tiivis uudisrakentaminen vaikuttaa alueen luonteeseen, mutta hyvällä suunnittelulla Niittykalliosta tulee alueelle uusi 2010-luvun kerrostuma, osaksi suurempaa Niittykummun kaupunkikokonaisuutta. 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen Alueen katuja joudutaan rakentamaan kokonaan tai osittain uudelleen muuttuneiden järjestelyjen takia. Niittykallion tämänhetkiset kadut ovat verrattain kapeat, eivätkä kävely- ja pyöräilyreitit vastaa nykyisiä vaatimuksia. Muutokset mahdollistavat liikenne- ja huoltojärjestelyjen toimivuuden alueen asukasluvun kasvaessa. Kulkuyhteydet muuttuvat aiempaa turvallisemmiksi. Tarkastelualueelle tehtiin liikenne-ennusteen päivitys HSL:n HLJperusennusteen pohjalta. Vuoteen 2035 ulottuvat liikenne-ennusteet laadittiin alla esitetyillä mitoitustiedoilla. Tulevaisuuden liikennehankkeista ennusteessa mukana olivat Matinsolmun ja Piispansillan länsiramppien muutokset, Suomenlahdentie, Turvesolmu ja Turveradantien jatke, Kehä I järjestelyt Otaniemi Keilaniemi-alueella, Kehä II jatke ja Hakamäentien jatkeet. Alueen asukkaiden päivittäin tekemien matkojen määrät ja niiden kulkutapajakautumat on oletettu pääkaupunkiseudun joukkoliikennevyöhykkeelle nykyisin tyypillisiksi. Matkoista oletetaan tehtävän keskimäärin henkilöautolla noin 40%, joukkoliikenteellä noin 30% ja kevyellä liikenteellä (kävely + pyöräily) noin 30%. Lisäksi liikenne-ennusteissa on otettu huomioon alueelle muualta suuntautuvat matkat sekä huoltoliikenne, bussiliikenne ja muu raskas liikenne. Liikenneennusteen 2035 mukaan Merituulentien liikennemäärä Haukilahdenkadun länsipuolella on noin 33000 (KAVL) ja Haukilahdenkadun itäpuolella noin 24000. 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan Luonteeltaan Niittykallion rakentaminen on eheyttävää ja kaupunkirakennetta täydentävää. Niittykummun maisema tulee kuitenkin muuttumaan uuden rakentamisen myötä merkittävästi tiiviimmäksi ja urbaanimmaksi. Osa tonteilla olevista puustoisista alueista korvataan uusilla rakennuksilla ja rakennetuilla pihoilla, jolloin muodostuu uudenlainen kerrostuma Niittykallion miljööseen. Uusista pihoista rakennetaan kuitenkin vehreitä ja rakennukset sekä pihat pyritään sovittamaan mahdollisimman luontevasti ympäröivään maastoon. Lisääntyvä asukasmäärä tuo kulutuspaineita alueen viheralueverkostolle. Syksyllä 2015 toteutettu Länsiväylän alikulku parantaa kuitenkin osaltaan alueen yhteyksiä merenrantaan sekä muille Länsiväylän eteleäpuolisille virkistysalueille, ja pyrkii hajauttamaan virkistyspainetta laajemmas Etelä-Espoon virkistyalueverkostolle. Alueella lisääntyvä rakentaminen vaikuttaa myös alueen hulevesien muodostumiseen, kun puustoiset alueet korvataan osittain läpäisemättömillä rakenteilla. Hulevesitulvia ehkäistään kuitenkin paikallisen hallinnan keinoin, ja maaperän salliessa, hulevesiä imeytetään tai vähintään viivytetään tonteilla. Kaavassa määrätään, että hulevedet tulee viivyttää ja puhdistaa siten, että Gräsanojan luontoarvot eivät vaarannu. Alueella olevat Niittykummunpuisto ja Kappelinnotko (nykyiseltä nimeltään Kappelipuisto) eivät muutu asemakaavan seurauksena olennaisesti. Osa ny-
22 (26) kyisestä liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta kuitenkin liitetään lähivirkistysalueeseen ja alueen halki linjataan uusi katuyhteys. Katuyhteyden rakentamisen myötä puiston saavutettavuus paranee huomattavasti, sillä samalla alueelle saadaan kevyen liikenteen reittiyhteydet, jotka ovat aiemmin olleet puutteelliset. Paikallisesti merkittävän kaupunkipuron, Gräsanojan, viereinen alue säilyy puistoalueena myös jatkossa ja muodostaa suojavyöhykkeen kaupunkipuron ja asuinkortteleiden välille. Gräsanojan ja sen uoman säilyttäminen tukee myös taimenen ja lepakoiden elinolojen ja siirtymäreitin säilyttämistä mahdollisimman suotuisina urbaanissa kaupunkiympäristössä. Alueella oleva liito-oravan ydinalue ja alueen läpi kulkevien liito-oravan ekologisten yhteyksien säilyminen turvataan. Alueella kasvavaa puustoa säilytetään ja suunnittelussa huolehditaan latvusyhteyksien jatkuvuudesta. 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin) Kaavamuutoksen suoraa vaikutusta ympäröivien asuinalueiden sosiaalisiin oloihin on vaikea arvioida tässä vaiheessa. Selvää kuitenkin on, että asuntojen uudistuotanto painottuu pieniin asuntoihin. Alueelle tulee myös vuokrattavia asuntoja. Alueelle suunnitellaan asuntoja monipuolisille käyttäjäryhmille. Perheasuntojen lisäksi on mahdollista toteuttaa opiskelija-asuntoja tai vanhuksille eritasoisia palveluasuntoja. Tämä monipuolistaa alueen väestöjakautumaa. Samalla ympäristö toteutetaan korkeatasoisesti niin, että yleinen viihtyisyys, sosiaalinen kontrolli ja vuorovaikutus korostuvat. Ympäristön nykyisille asukkaille tulee hyötyä monipuolistuva asuntotarjontana, lähipalvelujen parantumisena ja joukkoliikenteen kehittymisenä. Joukkoliikenteen kehittäminen lisää autottomien liikkumismahdollisuuksia. Kaavamuutos mahdollistaa yhteensä noin 1200 uuden asukkaan sijoittumisen alueelle. Asukasmäärän kasvaminen tuo kouluille ja muille palveluille sekä virkistysalueille ja -reiteille lisää käyttäjiä. 5.5 Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto Koko Niittykummun kaavamuutosalueella (johon kuuluvat tämän kaavan lisäksi Niittykummun keskuksen, Riihitontun, Tonttumuorin, ja Gräsankartanon kaavaalueet) tulee kaupungille kunnallistekniikan kustannuksia, jotka koostuvat muun muassa katurakentamisesta, hulevesistä ja muusta infrarakentamisesta sekä puistojen kunnostamisesta koko kaavoitettavalla alueella. Kustannuksista noin puolet koskee Niittykummun keskuksen aluetta. Lisäksi kustannuksia tulee Niittykummun metroaseman rakentamisesta noin 25 M. Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset tulevat olemaan kaiken kaikkiaan tehtyjä investointeja tukevia ja niiden laadullista parantamista. Niittykummun alueen kaavamuutosten kokonaistaloudellisuutta on seurattu jatkuvasti kaavahankkeiden edetessä. 5.6 Kaavatalous Niittykallion asemakaavan muutoksen investoinnit kohdistuvat ennen kaikkea katujen ja kunnallistekniikan verkostojen uudistamiseen. Espoon kaupungille syntyy tuloja maankäyttömaksuista sekä erilaisista verotuloista ja liityntämaksuista. Kaavataloudellisesti Niittykummun aluetta on tarkoituksenmukaista tarkastella kokonaisuutena. Useat kaava-alueiden kunnallistekniikan hankkeet, kuten metroasema ja uudet katuyhteydet, ovat välttämättömiä myös oman kaava-alueensa ulkopuolisten alueiden toiminnallisuuden kannalta. Kokonaisuutena alueen kaavataloudelliset vaikutukset tarkentuvat suunnittelu- ja toteutustyön edetessä. Tämän hetken arvioiden mukaan investointikulut pystytään kattamaan maankäytön tuloilla.
23 (26) 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Rakentamisaikataulu Aluetta ympäröivän kunnallistekniikan rakentaminen alkoi välittömästi Niittykummun keskuksen kaavan tultua lainvoimaiseksi. Niittykummun keskuksen kaava-alueella rakentaminen alkoi vuonna 2014. Niittykallion alueen rakentamisen on arvioitu sijoittuvan vuosille 2018-2025. Aikatauluarviot ovat erittäin alustavia ja perustuvat olettamukseen, että asemakaavamuutos saa lainvoiman talvella 2017-2018. 6.2 Toteuttamis- ja soveltamisohjeet Kaavan yhteydessä on laadittu maankäytön yleissuunnitelma ja lähiympäristösuunnitelma sekä ekologiastrategia. Nämä muodostavat yhdessä varsinaisten kaavakartan ja kaavamääräysten kanssa toteuttamiseen liittyvän ohjeiston. 6.3 Toteutuksen seuranta Kaavan toteutuksen seuranta jää rakennuslupaviranomaisten tehtäväksi. Rakennuslupia myönnettäessä tulee kaavan asettamat tavoitteet ja määräykset ottaa huomioon. kuva: L Arkkitehdit Oy
24 (26) 7 SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset Vireilletulo Aloite asemakaavan laatimiseksi on tullut alueen maanomistajilta. Kaavan vireille tulosta on tiedotettu 21.4.2010. Alueeseen liittyviä päätöksiä ja linjauksia Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto teki Niittykummun suunnitteluvarauspäätöksen 14.6.2010. Päätösehdotuksessa esitettiin, että Niittykummun metroasema rakennetaan ja rahoitetaan samanaikaisesti Länsimetron muiden asemien kanssa sillä periaatteella, että aseman valmiiksi saattamisesta sekä alueen kehittämiseen liittyvästä muusta kunnallisteknisestä rakentamisesta koituvat kulut katetaan kaupungin rakennusoikeuksien myynnillä ja yksityisten maanomistajien osalta saatavilla maankäyttösopimustuloilla. Kaupunginhallitus päätti 30.9.2013 Niittykummun metroaseman rakentamisesta Länsimetron aikataulussa. Päätöksen yhteydessä hallitus kehotti kaupunkisuunnittelulautakuntaa laatimaan Niittykummun seuraavat asemakaavat niin, että metroaseman rahoittaminen ja tarpeellinen kunnallistekniikka saadaan varmasti rahoitettua maanmyynti- ja maankäyttötuloilla. Niittykummun keskuksen asemakaavamuutos hyväksyttiin valtuustossa 21.10.2013. Niittykallio liittyy suoraan tähän asemakaavaan ja ne muodostavat yhtenäisen kaupunkikuvallisen ja -rakenteellisen kokonaisuuden. Sopimukset Asemakaavasta käydään sopimusneuvottelut ja tehdään tarvittavat sopimukset, jotka hoitaa tonttiyksikkö. 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavasta on laadittu erillinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on ollut nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti 13.6. 8.7. ja 25.7. 31.8.2011. 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot Suunnittelu Asemakaavan muutos on laadittu yhteistyössä maanomistajien konsulttien (L Arkkitehdit Oy, Arkkitehtitoimisto Sarc Oy, Ark7 Oy, Ramboll Oy, WSP Finland Oy, MA-Arkkitehdit Oy, Vireo Oy, Maisemakonttori Oy) kanssa. Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen asemakaavayksikössä kaavan valmistelusta on vastannut arkkitehti Sampo Sikiö. Maisemasuunnittelun osalta työhön ovat osallistuneet maisema-arkkitehdit Katariina Peltola ja Aino Aspiala ja liikennesuunnittelun osalta projektipäällikkö Marno Hanttu. Asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot Vaihtoehtoisia ratkaisumalleja ja niiden variaatioita on suunnittelun aikana tehty useita. Nyt valittu vaihtoehto perustuu pääosin ratkaisuun, joissa alueen eteläreunaa rajaavat yhtenäiset Länsiväylän melulta suojaavat lamellit ja niiden taakse asettuu erillisiä pistetaloja. Niittykummuntien varressa uudisrakentamisen mittakaava asettuu Niittykallion osalta nykyisten rivitalojen räystäskorkeuksiin sekä Niittykummun huollon tontilla Niittytorin ostoskeskuksen paikalle kaavoitettujen rakennusten mittakaavaan. Länsiväylän ja Kehä II:n melu ja päästöt ovat rajoittaneet rakennusten sijoitteluvaihtoehtoja merkittävästi.
25 (26) 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus Ajankohta Käsittelytieto 25.5.2011 Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavamuutoksen kaavalliset tavoitteet. 30.5.2011 Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyi valmisteluaineiston asetettavaksi nähtäville. 13.6.-8.7. ja 25.7.-31.8.2011 Valmisteluaineisto oli nähtävillä (MRA 30 ). Valmisteluaineistosta saatiin 35 mielipidettä sekä kaksi lausuntoa tai kannanottoa. 16.6.2011 Asukastilaisuus Niittykummun koululla. 2012 Niittykummun valmisteluaineiston mukainen kaavamuutosalue jaettiin pienempiin osa-alueisiin (Niittykummun keskus, Riihitonttu, Tonttumuori, Gräsankartano ja Niittykallio) 26.4.2016 Kaupunkisuunnittelulautakunta jätti asemakaavaehdotuksen pöydälle. 11.5.2016 Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavaehdotuksen nähtäville. 30.5.-29.6.2016 Asemakaavaehdotus nähtävillä (MRA 27 ). Ehdotuksesta saatiin 19 muistutusta sekä 9 lausuntoa tai kannanottoa. 30.8.2017 Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavaehdotuksen esitettäväksi kaupunginhallitukselle. Asemakaavaehdotuksen käsittely kaupunginhallituksessa Asemakaavaehdotuksen käsittely kaupunginvaltuustossa kuva: Sarc Oy